南山財務(wù)測算演示文稿

南山財務(wù)測算演示文稿當(dāng)前第1頁\共有19頁\編于星期日\20點南山財務(wù)測算當(dāng)前第2頁\共有19頁\編于星期日\20點財務(wù)分析基本假設(shè)序號項目指標(biāo)1開始運營時間2012年2項目經(jīng)營期限（財務(wù)分析時間段）15年3折舊——固定資產(chǎn)按平均年限法提取折舊，凈殘值取5%——固定資產(chǎn)折舊率4.75%——固定資產(chǎn)綜合折舊年限20年4基準(zhǔn)收益率8%5稅費——營業(yè)稅及附加，按經(jīng)營收入計5.65%——房產(chǎn)稅，按固定資產(chǎn)原值的80%計1.2%——企業(yè)所得稅，按應(yīng)納稅所得額計33%當(dāng)前第3頁\共有19頁\編于星期日\20點建設(shè)與運營成本假設(shè)項目費用選擇依據(jù)自營物業(yè)運營費營業(yè)收入的40%包括VIP客房、運動員接待中心。游泳館為50%，依據(jù)市場經(jīng)驗值場地出租運營費營業(yè)收入的40％依據(jù)市場經(jīng)驗值出租物業(yè)管理費出租租金的5%依據(jù)市場經(jīng)驗值管理費用營業(yè)收入的5%依據(jù)市場經(jīng)驗值體育場館年維修費起始維修費280萬元參考北京工人體育館和工人體育場的年維修成本計算，每年遞增5%。體育場館15年一次大修，大修費用未在本次測算中體現(xiàn)。運營費、物業(yè)管理費用假設(shè)建設(shè)成本假設(shè)，單位：萬元合計體育場體育館游泳館體育主題公園地下停車場運動員接待中心籃/網(wǎng)球場公共空間建設(shè)總投資101,09423,31017,97222,8135854,91524,0007,500備注根據(jù)深發(fā)改委[2007]793號文附件，工程建設(shè)其他費用根據(jù)建筑面積比例計算而得。地下停車場造價4000元/平米，運動員接待中心按準(zhǔn)四星級酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米計。當(dāng)前第4頁\共有19頁\編于星期日\20點售價及租金假設(shè)項目賽后經(jīng)營方式假設(shè)起始租金/售價/會員年費選擇依據(jù)商鋪出租租金90元/平方米/天依據(jù)深圳市商鋪租金平均水平，結(jié)合項目區(qū)位選取合理租金水平體育館健身場所出租給大型健身中心用租金60元/平方米/天依據(jù)深圳市同等檔次和面積健身場所的租金水平，考慮未來發(fā)展前景選取較高值游泳中心采取會員制方式經(jīng)營會員年費2000元/年/人依據(jù)深圳市同等檔次和面積游泳場所的年費水平，選取較高值超市出租給家樂福、迪卡儂租金30元/平方米/月依據(jù)全國大賣場租金平均水平，結(jié)合在深圳市的區(qū)位，選取合理租金水平SPA會所根據(jù)空間大小出租用于娛樂、會館等租金120元/平方米/月依據(jù)深圳市中高檔會所租金水平，結(jié)合項目會所經(jīng)營種類，選取合理租金水平接待中心按照酒店運營方式經(jīng)營客房租金250元/間/晚；VIP包廂400元/間/晚依據(jù)深圳市準(zhǔn)四星級酒店房價水平，選取中間值辦公用房出租給體育培訓(xùn)等機構(gòu)租金50元/平方米/月依據(jù)深圳市普通寫字樓月租金水平，選取中間值網(wǎng)球場面向大眾開放，按時收費室內(nèi)租金80元/時，室外租金60元/時依據(jù)深圳市同等檔次網(wǎng)球場租金水平，選取中間值籃球場面向大眾開放，按時收費租金100元/時依據(jù)深圳市同等檔次籃球場租金水平，選取中間值足球場面向大眾開放，按時收費租金1500元/場依據(jù)深圳市同等檔次足球場地租金水平，選取中間值當(dāng)前第5頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育場（一）收益假設(shè)

商鋪租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%；

超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人氣；

包廂客房租金：按照四星級酒店市場水平計算，400元/間/晚，年增長率為5%；出租率假設(shè)前三年為40%-50%，以后為60%-70%；餐飲收入為客房收入的50％；

文藝演出：全年共8場，第一年場地出租收入50萬元/場，年增長5%；

展覽場地：每年30場，第一年每場收入15萬，年增長5%；體育賽事：每年12場，第一年每場收入20萬，年增長5%；

廣告收入：假設(shè)為300萬/年。成本假設(shè)

出租物業(yè)：管理費取出租收入的5%；

包廂客房：運營成本為收入的40%；

大型活動：場地出租運營費占出租收入的40%；

場館維修費：參考工人體育館，第一年為103萬，年增長5%；

管理費用：按照體育場營業(yè)收入的5%計提。當(dāng)前第6頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育場（二）體育場在第二年即開始獲得利潤；在計算期內(nèi)體育場年均稅后利潤達到600萬，上繳所得稅年均近300萬，在一場兩館中最高；利潤逐年增長，在第8年能夠達到平均利潤。當(dāng)前第7頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育館（一）收益假設(shè)：商鋪租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；

健身場所：出租給大型健身中心，如美格菲，租金取60元/平米/月；

文藝演出：全年共4場，第一年場地出租收入50萬元/場，年增長5%；

展覽場地：每年30次，第一年每場收入15萬，年增長5%；體育賽事：每年12場，第一年每場收入20萬，年增長5%。成本假設(shè)

出租物業(yè)：管理費按出租收益的5%計算；

大型活動：場地出租運營費占出租收入的40%；

場館維修費：參考工人體育館第一年為74萬，年增長5%；

管理費用：按照體育館營業(yè)收入的5%計提。當(dāng)前第8頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育館（二）體育館在第一年即可以獲得利潤；在計算期內(nèi)體育場年均稅后利潤達到340萬，上繳所得稅年均近167萬，在一場兩館中最低；利潤逐年增長，在第9年的時候能夠達到平均利潤。當(dāng)前第9頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-游泳館（一）收益假設(shè)：商鋪租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；

會所：租金取120元/平米/月，面向中高檔的娛樂項目；

辦公用房：租金取50元/平米/月，出租率假設(shè)前三年為60%-70%，后三年為80%-90%；

游泳館：采取會員制，年費假設(shè)為2000元/人/年；設(shè)計會員數(shù)為12000人；體育賽事：每年12場，第一年每場收入20萬，年增長5%。成本假設(shè)

出租物業(yè)：管理費按出租收益的5%計算；

游泳館：經(jīng)營成本占收益的60%

大型活動：場地出租運營費占出租收入的40%；

場館維修費：第一年為103萬，年增長5%；

管理費用：按照游泳館營業(yè)收入的5%計提當(dāng)前第10頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-游泳館（二）游泳館在第二年即可以獲得利潤；在計算期內(nèi)體育場年均稅后利潤達到648萬，上繳所得稅年均近320萬；利潤逐年增長，在第8年的時候能夠達到平均利潤。當(dāng)前第11頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育主題公園（一）收益假設(shè)：網(wǎng)球場：租金取室內(nèi)球場80元/片/小時，室外60元/片/小時，每天實際開放8小時，出租率50%；

籃球場：租金取100元/片/小時，每天實際開放8小時，出租率50%；

足球場：租金取1500元/場次，假設(shè)每周出租4次；

停車場：按照政府指導(dǎo)價，假設(shè)白天可停4批，每批每車位20元；夜間停車每小時1元，出租率取50%。成本假設(shè)

球場：場地出租運營費占營業(yè)收入的40%；

停車場：運營成本占營業(yè)收入的20%計提；

管理費用：按照體育公園營業(yè)收入的5%計提。當(dāng)前第12頁\共有19頁\編于星期日\20點收入成本測算-體育主題公園（二）體育主題公園在第一年即可以獲得利潤；在計算期內(nèi)體育場年均稅后利潤達到1529萬，上繳所得稅年均近753萬，比較樂觀；利潤逐年增長，在第8年的時候能夠達到平均利潤。當(dāng)前第13頁\共有19頁\編于星期日\20點投資收入預(yù)估-運動員接待中心基本假設(shè)：投資：建筑面積15000平米，單價按照準(zhǔn)四星級酒店計算，為5000元/平米，總投資為7500萬元；

客房收益：房價按照準(zhǔn)四星級標(biāo)準(zhǔn)收取，取250元/間/晚，出租率第一年為40%，逐年增長，最高位70%；

餐飲收入：假設(shè)占總客房（運動員接待中心和包廂客房）收入的50%；運營成本：占酒店總收入的40%。當(dāng)前第14頁\共有19頁\編于星期日\20點項目總體財務(wù)評價（一）當(dāng)前第15頁\共有19頁\編于星期日\20點項目總體財務(wù)評價（二）體育中心在第一年即可以獲得利潤，其中體育主題公園貢獻最大；在計算期內(nèi)體育場年均稅后利潤達到3489萬，上繳所得稅年均近1718萬；利潤逐年增長，在第8年的時候能夠達到平均利潤。按照全投資計算的財務(wù)指標(biāo)：內(nèi)部收益率為4.43%，遠低于基準(zhǔn)收益率8%；計算期內(nèi)不能收回投資，預(yù)計在第17年初能收回總投資當(dāng)前第16頁\共有19頁\編于星期日\20點項目總體財務(wù)評價（三）不計初始投資計算的財務(wù)指標(biāo)：每年的凈現(xiàn)金流入約1億。按照50%投資計算的財務(wù)指標(biāo)：內(nèi)部收益率為13.58%，高于基準(zhǔn)收益率8%；大約在第11年底能收回投資。當(dāng)前第17頁\共有19頁\編于星期日\20點典型體育場所盈利狀況（一）場館名稱座位數(shù)收入支出利潤香港體育館最多容納12500人內(nèi)場41*41米租用費：9096.6萬港元其他收入：717.7萬港元總計：9815.4萬港元薪酬：1139.2萬港元運營費：2222.1萬港元電費清潔保安：838.4港元宣傳：5.9萬港元總計：4205.6萬港元2005—2006年度盈利額：5609.8萬港元香港伊麗莎白體育館內(nèi)場31.7*18.6米觀眾席位：3600個租用費：1637.7萬港元其他收入：166.3萬港元總計：1804萬港元薪酬：1113.8萬港元運營費：1412.6萬港元電費清潔保安：733萬港元宣傳：4.9萬港元總計：3264.3萬港元2005—2006年度虧損額：1460.3萬港元浙江黃龍體育中心占地60萬平方米體育場6萬席位，體育館8千席位，網(wǎng)球場5千席位主要來源：房屋物業(yè)出租每年總收入：4000多萬以上運營支出：1900萬/年上交省體育局：500多萬/年政府每年行政事業(yè)費用撥款：500—600萬元除去貸款利息每年利潤：1000萬元無錫體育中心占地44萬平方米體育館8千席位，建面5萬8平方米體育場3萬席位，游泳館3000席位體育賽事、文化演出、會展博覽、企業(yè)節(jié)慶等活動常年不斷每年經(jīng)營收入超過3000萬元20%上交市財政在保證正常支出和維修外尚有客觀的盈余當(dāng)前第18頁\共有19頁\編于星期日\20點典型體育場所盈利狀況（二）場館名稱座位數(shù)收入支出利潤東莞體育中心占地30萬平方米體育館4340席位，體育場22191席位，游泳館2194席位2005年經(jīng)營收入：800萬元2006年經(jīng)營收入：980萬元場地和物業(yè)收租約占總收入一半——市財政每年撥款100.88萬元中山體育場館體育館