全面營改增后增值稅政策解析及風險防控

優(yōu)選全面營改增后增值稅政策解析及風險防控當前第1頁\共有71頁\編于星期日\19點1增值稅的特點增值稅基本業(yè)務(wù)的會計核算2營改增后企業(yè)采購和銷售的定價策略3主要內(nèi)容銷售額確定及常見涉稅風險事項4進項稅額的確定及常見涉稅風險事項5房地產(chǎn)企業(yè)特別項目涉稅分析與籌劃6建筑企業(yè)特別項目涉稅分析與籌劃7當前第2頁\共有71頁\編于星期日\19點一、增值稅的特點當前第3頁\共有71頁\編于星期日\19點一、增值稅的特點（一）價外稅

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率或征收率）（二）鏈條稅（三）管理模式一般計稅方法：

應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率簡易計稅方法：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率當前第4頁\共有71頁\編于星期日\19點二、增值稅基本業(yè)務(wù)

的會計核算當前第5頁\共有71頁\編于星期日\19點6

一般納稅人會計科目設(shè)置應(yīng)交稅費未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅留抵稅額增值稅檢查調(diào)整未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅留抵稅額未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅檢查調(diào)整增值稅留抵稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅留抵稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅檢查調(diào)整增值稅留抵稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅留抵稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額增值稅檢查調(diào)整增值稅留抵稅額應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進項稅額當前第6頁\共有71頁\編于星期日\19點7

“進項稅額”“己交稅金”“轉(zhuǎn)出未交增值稅”“減免稅款”“營改增抵減的銷項稅額”“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”應(yīng)交增值稅下設(shè)十個專欄

“銷項稅額”“進項稅額轉(zhuǎn)出”“轉(zhuǎn)出多交增值稅”“出口退稅”當前第7頁\共有71頁\編于星期日\19點二、增值稅基本業(yè)務(wù)的會計核算（一）購進業(yè)務(wù)（二）銷售業(yè)務(wù)（三）交稅（四）稅控專用設(shè)備購置款及技術(shù)維護費抵稅例題當前第8頁\共有71頁\編于星期日\19點三、營改增后企業(yè)

采購和銷售的定價策略當前第9頁\共有71頁\編于星期日\19點三、營改增后企業(yè)采購和銷售的定價策略（一）選擇供應(yīng)商需要關(guān)注的問題（二）一般納稅人、小規(guī)模納稅人與不能提供發(fā)票供應(yīng)商價格比較案例（三）銷售價格報價策略案例一般納稅人小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人117103100一般納稅人，可以開17%的增值稅專用發(fā)票小規(guī)模納稅人，愿意去稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票小規(guī)模納稅人，不愿意去稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票實際采購成本都是100當前第10頁\共有71頁\編于星期日\19點四、銷售額及銷項稅額的

確定及常見涉稅風險事項當前第11頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（一）銷售額的基本規(guī)定四、銷售額當前第12頁\共有71頁\編于星期日\19點（一）銷售額是什么？

第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。當前第13頁\共有71頁\編于星期日\19點問題：建筑企業(yè)工程完工收到甲方獎勵原優(yōu)質(zhì)費或提前完成工程獎勵，需要繳納增值嗎？房地產(chǎn)企業(yè)銷售安置房收到政府財政補貼，需要繳納增值稅嗎？房地產(chǎn)企業(yè)代收的專項維修基金，需要繳納增值稅嗎？

房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金，屬于不征收增值稅項目。當前第14頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（二）視同銷售四、銷售額當前第15頁\共有71頁\編于星期日\19點1.視同銷售的范圍

第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。當前第16頁\共有71頁\編于星期日\19點問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆一還一的住房，是否繳納增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)買房子送閣樓、裝修、空調(diào)，贈品需要繳納增值稅嗎？如何規(guī)避？當前第17頁\共有71頁\編于星期日\19點2.視同銷售如何繳納增值稅？

第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。當前第18頁\共有71頁\編于星期日\19點不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。問題：內(nèi)部向職工按內(nèi)部優(yōu)惠價銷售不動產(chǎn)或提供服務(wù)，是不具有合理商業(yè)目的的行為嗎？當前第19頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（三）兼營行為的銷售額四、銷售額當前第20頁\共有71頁\編于星期日\19點（三）兼營不同稅率經(jīng)營項目的涉稅風險及籌劃策略1.增值稅的四檔稅率（1）納稅人銷售或者進口貨物，除低稅率的外，稅率為17%。（2）低稅率13%的貨物有：糧食、食用植物油、居民生活用品（具體包括：自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品）、圖書、報紙、雜志飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品等。（3）納稅人提供加工、修理修配勞務(wù)，稅率為17%。當前第21頁\共有71頁\編于星期日\19點（4）納稅人提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（5）納稅人提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（6）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除上述項目外，稅率為6％。當前第22頁\共有71頁\編于星期日\19點2.兼營行為如何征稅？試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。當前第23頁\共有71頁\編于星期日\19點問題：分別核算如何界定？建筑企業(yè)為甲供工程清包工方式提供建筑服務(wù)，同時也采用包工包料方式提供建筑服務(wù)，應(yīng)如何核算？當前第24頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（四）差額銷售額四、銷售額當前第25頁\共有71頁\編于星期日\19點1.差額銷售額的范圍問題：小規(guī)模建筑企業(yè)可以從全部價款中扣除分包款嗎？建筑企業(yè)將承攬的建筑業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包出去，轉(zhuǎn)包款可以扣除嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目可扣除的土地價款包括城市配套費和契稅嗎？小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除土地價款嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地可以扣除土地價款嗎？4.30日前接受投資的土地呢？當前第26頁\共有71頁\編于星期日\19點2.差額銷售額的扣額憑證有哪些？上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。當前第27頁\共有71頁\編于星期日\19點3.差額銷售額的會計核算

例14-6某房地產(chǎn)企業(yè)2016年6月新開發(fā)一樓盤，從政府取得土地價款為1110萬元，取得相應(yīng)的財政票據(jù).。2017年12月樓盤通過峻工驗收，并全部售出,取得含稅房款3330萬元。取得土地時：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費1110

貸：銀行存款1110銷售開發(fā)產(chǎn)品時，按差額銷售額計算征收增值稅時借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)110

貸：主營業(yè)務(wù)成本110當前第28頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（五）簡易征收四、銷售額當前第29頁\共有71頁\編于星期日\19點1.一般納稅人哪些項目可以采用簡易計稅辦法？

第十八條一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。

一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。當前第30頁\共有71頁\編于星期日\19點可按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，可以自行開具增值稅專用發(fā)票，不得抵扣進項稅額：(1)縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。

(2)

建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。(3)以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。當前第31頁\共有71頁\編于星期日\19點(4)用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。(5)自來水。(6)商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。注意：一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。對屬于一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，可以自行開具增值稅專用發(fā)票，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。當前第32頁\共有71頁\編于星期日\19點2016.4.30老舊房地產(chǎn)老項目建筑工程老項目賣營改增前取得不動產(chǎn)營改增前取得固定資產(chǎn)租租賣當前第33頁\共有71頁\編于星期日\19點2.簡易征收項目的進項稅額可以抵扣嗎?

第二十九條適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。分別核算！當前第34頁\共有71頁\編于星期日\19點3.會計核算及納稅申報購進業(yè)務(wù)借：原材料

貸：應(yīng)付賬款銷售業(yè)務(wù)借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—未交增值稅交稅借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

貸：銀行存款當前第35頁\共有71頁\編于星期日\19點-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.（六）納稅義務(wù)發(fā)生時間四、銷售額當前第36頁\共有71頁\編于星期日\19點納稅義務(wù)發(fā)生時間及對結(jié)算方式合同條款、發(fā)票開具的影響

第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。當前第37頁\共有71頁\編于星期日\19點

（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。案例當前第38頁\共有71頁\編于星期日\19點2016.4.30①②

③④⑤營業(yè)稅增值稅當前第39頁\共有71頁\編于星期日\19點《營業(yè)稅暫行條例》第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I業(yè)稅細則》第二十四條條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。當前第40頁\共有71頁\編于星期日\19點五、進項稅額的確定

及常見涉稅風險事項當前第41頁\共有71頁\編于星期日\19點問題1.應(yīng)納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額如果結(jié)果為負數(shù)怎么辦？2.納稅人登記為一般納稅人時，庫存的存貨能夠抵扣進項稅額嗎？當前第42頁\共有71頁\編于星期日\19點（一）扣稅憑證的基本規(guī)定及常見涉稅風險事項五、進項稅額當前第43頁\共有71頁\編于星期日\19點

扣稅憑證稅收繳納憑證接受境外單位或個人提供的應(yīng)稅服務(wù)增值稅專用發(fā)票從境內(nèi)購進貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票海關(guān)完稅憑證從境外購進貨物、勞務(wù)1.扣稅憑證納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。當前第44頁\共有71頁\編于星期日\19點問題：增值稅專用發(fā)票可以抵扣的進項稅是多少？公司取得的失控增值稅專用發(fā)票能否抵扣進項稅？當前第45頁\共有71頁\編于星期日\19點370*******第一聯(lián)發(fā)票聯(lián)購貨方記賬憑證№

05001***№

05001830

**省增值稅專用發(fā)票

發(fā)票聯(lián)

購貨單位名稱：

山東****廠納稅人識別號：

370************地址、電話：山東省齊魯市府新路9號***9999開戶行及賬號：

建行東辦37070041密碼區(qū)貨物及應(yīng)稅勞務(wù)名稱規(guī)格型號單位數(shù)量單價金額稅率稅額辦公用品合計批20000240000.0040000.0017%6800.006800.00價稅合計（大寫）肆萬陸千捌佰元整（小寫）￥46800.00銷貨單位名稱：山東省齊魯農(nóng)產(chǎn)品公司納稅人識別號：370************地址、電話：山東省碧海市健康路589號***2539開戶行及賬號：工商銀行健康辦858623**備注

開票日期：2011年11月5日

收款人：劉心陽復(fù)核：張超開票人：孫大朋銷貨單位：（章）國稅函[2011]40號南京造幣廠當前第46頁\共有71頁\編于星期日\19點一般納稅人取得專用發(fā)票，但是沒附發(fā)票清單，還能抵扣進項稅額嗎？一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。當前第47頁\共有71頁\編于星期日\19點2.增值稅專用發(fā)票認證期限、海關(guān)增值稅專用繳款書申請抵扣期限自2010年1月1日起，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證、申報抵扣，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。納稅人進口貨物取得的屬于增值稅扣稅范圍的海關(guān)繳款書，自開具之日起180天內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》（電子數(shù)據(jù)），申請稽核比對，逾期未申請的其進項稅額不予抵扣。180日案例逾期案例當前第48頁\共有71頁\編于星期日\19點3.如何有效防范“三方票”納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。問題：購買A公司貨物，卻將貨款支付給A公司指定的B公司，該張增值稅專用發(fā)票能抵扣嗎？甲供材工程所需建筑材料，甲方付款，發(fā)票開具給乙方，乙方能抵扣進項稅額嗎？當前第49頁\共有71頁\編于星期日\19點（二）扣稅范圍五、進項稅額當前第50頁\共有71頁\編于星期日\19點1.貴公司取得扣稅憑證的購進項目，進項稅額都能抵扣嗎？第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。當前第51頁\共有71頁\編于星期日\19點（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（六）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。當前第52頁\共有71頁\編于星期日\19點問題：房地產(chǎn)企業(yè)購進用于營改前老項目建筑材料，進項稅額能抵扣嗎？建筑企業(yè)購進既用于甲供工程又用于包工包料工程的建筑設(shè)備，進項稅額能抵扣嗎？如果企業(yè)自建一棟樓房作為職工食堂，進項稅額可以抵扣嗎？如果一棟樓房一半作為辦公室，一半作為職工食堂，進項稅額可以抵扣嗎？當前第53頁\共有71頁\編于星期日\19點2.非正常損失的如何界定？非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。問題：自然災(zāi)害導(dǎo)致毀損的，需要作進項稅額轉(zhuǎn)出嗎？一般納稅人存貨超過保質(zhì)期報廢，需要作進項稅額轉(zhuǎn)出嗎嗎？當前第54頁\共有71頁\編于星期日\19點3.不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，如何處理？按照《試點實施辦法》第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%上述可以抵扣的進項稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。當前第55頁\共有71頁\編于星期日\19點（三）不動產(chǎn)進項稅額抵扣政策五、進項稅額抵扣憑證當前第56頁\共有71頁\編于星期日\19點1.外購不動產(chǎn)的抵扣政策增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)分2年從銷項稅額中抵扣，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。當前第57頁\共有71頁\編于星期日\19點取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。當前第58頁\共有71頁\編于星期日\19點2.自建不動產(chǎn)（包括新建、改擴建、裝飾）納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。當前第59頁\共有71頁\編于星期日\19點3.不動產(chǎn)分期抵扣進項稅額的管理第十三條納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。當前第60頁\共有71頁\編于星期日\19點4.不動產(chǎn)分期抵扣的會計處理例14-6某企業(yè)2016年6月購入廠房一座，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價款為3000萬元，增值稅為330萬元，款項已用銀行存款支付。當期抵扣60%借：固定資產(chǎn)3000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）198

應(yīng)交稅費—待抵扣進項稅額

（**廠房）132

貸：銀行存款3330第13個月抵扣40%借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）132貸：應(yīng)交稅費—待抵扣進項稅額(**廠房)132當前第61頁\共有71頁\編于星期日\19點六、房地產(chǎn)企業(yè)特別項目

涉稅分析與籌劃當前第62頁\共有71頁\編于星期日\19點（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除項目1.開發(fā)成本（1）土地成本—扣額（2）前期工程費：規(guī)劃設(shè)計費6%、可行性研究費6%、勘察設(shè)計費6%、七通一平或三通一平適用建筑業(yè)11%（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等建筑業(yè)務(wù)11%（4）建安工程費：材料款17%、設(shè)備款17%、建筑勞務(wù)11%（5）配套設(shè)施費：建筑業(yè)11%（6）開發(fā)間接費用：動產(chǎn)租賃17%、借款利息不能扣當前第63頁\共有71頁\編于星期日\19點2、銷售費用（1）廣告費6%（2）業(yè)務(wù)宣傳費：印刷品17%、專業(yè)公司6%（3）會展費用6%3、管理費用（1）辦公用