無(wú)錫公寓市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)課件

2010/1無(wú)錫公寓市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)上海興豐房產(chǎn)無(wú)錫項(xiàng)目組近中心區(qū)市場(chǎng)口碑高層公寓區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)域個(gè)案上榜樓盤調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)無(wú)錫公寓市場(chǎng)調(diào)研原則近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研區(qū)位惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)本次調(diào)研主要針對(duì)近中心區(qū)的高層、小高層公寓樓盤，包括濱湖區(qū)、新區(qū)、錫山區(qū)的樓盤，主要調(diào)研方式為CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)平臺(tái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位的重點(diǎn)性（軌交、學(xué)區(qū)）考量，本次調(diào)研的重中之重為惠山新城板塊內(nèi)樓盤，主要以主要負(fù)責(zé)人訪談的形式進(jìn)行，同時(shí)兼顧C(jī)RIC系統(tǒng)平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位東區(qū)愛家金河灣金科東方水榭金科觀天下長(zhǎng)江國(guó)際花園美新玫瑰大道萬(wàn)科金域緹香首創(chuàng)雋府中邦城市花園春江花園國(guó)信世家常工城上城中邦城市花園國(guó)信世家美新玫瑰大道春江花園萬(wàn)科金域緹香長(zhǎng)江國(guó)家花園愛家金河灣金科東方王謝金科觀天下首創(chuàng)雋府近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位東區(qū)一房面積二房面積三房面積四房其他房型配比區(qū)域消費(fèi)特征愛家金河灣69-7382-100117-170--一房15.67%,二房37.87%,三房44.45%,本區(qū)域分為兩個(gè)細(xì)分板塊消費(fèi)特征：第一個(gè)板塊消費(fèi)特征是崇安區(qū)與錫山區(qū)交界處的區(qū)域，以金科、萬(wàn)科的樓盤為首，舒適改善型為主的房型設(shè)計(jì)和面積配比，面向的是市中心客戶和周邊相對(duì)富裕階層。第二個(gè)板塊消費(fèi)特征是以緊湊居住型為主的房型設(shè)計(jì)，主要是面向新區(qū)外企員工和年輕購(gòu)房群體。金科東方水榭--88-110110-156218-270二房62.86%,三房24.82%,四-五房12.33%金科觀天下--88-105119-141157-188二房62.96%,三房28.24%,四-五房8.81%長(zhǎng)江國(guó)際花園58-6787-118117-144174-297一房40%，二房16.06%,三房29.97%,四-其他9.38%美新玫瑰大道64.672-98110-147153-330一房6.76%，二房47.8%,三房36.98%,四-其他8.45%萬(wàn)科金域緹香--77-98100-163--二房68.72%,三房31.28%首創(chuàng)雋府--86-108116-147143-208二房61.59%,三房22.66%%,四-其他14.24%中邦城市花園--78-92125-147166-195二房51.41%,三房42.03%,四-其他6.56%春江花園6995-108119-135150-310一房1%，二房17.96%,三房44.76%,四-其他36.34%國(guó)信世家--82-103101-174--二房30.6%,三房64.88%近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位九龍倉(cāng)時(shí)代上城尚錦城太湖國(guó)際社區(qū)長(zhǎng)江國(guó)家花園南區(qū)九龍倉(cāng)時(shí)代上城萬(wàn)科魅力城尚錦城融創(chuàng)天鵝湖太湖國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科魅力城融創(chuàng)天鵝湖南區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費(fèi)特征九龍倉(cāng)時(shí)代上城--89-90123-153152-256二房51.41%,三房34.53%,四-其他14.07%本區(qū)域消費(fèi)特征：主要消費(fèi)群體為周邊區(qū)域客源和無(wú)錫市區(qū)青年白領(lǐng)為主，戶型面積相對(duì)緊湊，尤其是萬(wàn)科的“螞蟻工房”和太湖國(guó)際社區(qū)的90平方米的三房設(shè)計(jì)（空中院館）。九龍倉(cāng)是2009年下旬新推產(chǎn)品，因緊鄰市中心，因此戶型設(shè)計(jì)以舒適型為主，主要是針對(duì)改善型客戶。萬(wàn)科魅力城二期40-9060-100111-150150-220一房2.34%，二房36.32%,三房57.99%,四-其他3.35%尚錦城--90-104117-136155-318二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%融創(chuàng)天鵝湖58-7588-112102-140137-316一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他11.71%太湖國(guó)際社區(qū)--80-89110-142203-250二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位藍(lán)庭國(guó)際湖濱一號(hào)蠡湖一號(hào)西區(qū)山語(yǔ)銀城藍(lán)庭國(guó)際蠡湖一號(hào)湖濱壹號(hào)二期瑜憬灣瑜憬灣山語(yǔ)銀城西區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費(fèi)特征山語(yǔ)銀城--87-115122-148156-180二房13.71%,三房62.33%,四-復(fù)23.96%本區(qū)域消費(fèi)特征：主要消費(fèi)群體為周邊區(qū)域客源和無(wú)錫市區(qū)的中產(chǎn)和富有階層，戶型面積相對(duì)較大，尤其是蠡湖一號(hào)的大戶型景觀公寓。藍(lán)庭國(guó)際83-8585-117118-122131-142一房10.96,二房59.21%,三房7.02%,四房22.81%蠡湖一號(hào)69-7093-96117-163164-201一房5.66,二房11.33%,三房42.58%,四房20.12%湖濱壹號(hào)二期--117-135142--二房76.28%,三房23.18%,瑜憬灣--87-91114-145--二房24.04%,三房75.96%,近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位盛世新城中富美林湖太湖國(guó)際社區(qū)蓉湖山水中銳海尚印象北區(qū)西城紀(jì)盛世新城蓉湖山水中銳海尚映象陽(yáng)光100國(guó)際新城中富美林湖富城灣西城紀(jì)陽(yáng)光100富城灣近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位北區(qū)一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費(fèi)特征西城紀(jì)79-8987-91100-138162-218一房21.92,二房30.41%,三房44.49%,四房3.19%本區(qū)域消費(fèi)特征：主要消費(fèi)群體為周邊區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和無(wú)錫市生產(chǎn)資料市場(chǎng)的外地客群為主，購(gòu)房主力面積在100-110平方米，方便落戶無(wú)錫。盛世新城--84-96108-137231-242二房42.87%,三房54.95%,四房2.18%蓉湖山水--86-98106-141132-234二房49.11%,三房43.58%,四房7.32%中銳海尚映象40-7970-9590-132140-225一房5.83,二房32.95%,三房57.44%,四房3.68%陽(yáng)光100國(guó)際新城36-4771-93100-152172-258一房10.83,二房48.87%,三房39.97%,四房0.34%中富美林湖--87-95100-134150-223二房19.29%,三房58.81%,四房13.57%富城灣--70-99110-149170二房53.13%,三房42.81%,四-其他房4.07%惠山新城版塊調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城一房面積二房面積三房面積四房面積房型配比區(qū)域消費(fèi)特征復(fù)地公園城--89-114110-144144-208二房22.12%,三房74.2%,復(fù)-其他3.68%本區(qū)域消費(fèi)特征：主要消費(fèi)群體為周邊區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和無(wú)錫市區(qū)中青年客群以及外地客源。同時(shí)由于惠山新城板塊的價(jià)值低估，存在大量的投資客群。房型配比上三房高于兩房比例。（綠地除外）另區(qū)域內(nèi)明發(fā)小戶型酒店公寓40-80平方米，全裝修6300元/平米，2009年推出380余套，目前銷售率達(dá)到80%以上，主要以投資客為主。重點(diǎn)消費(fèi)特征：學(xué)區(qū)房、落戶房、投資房綠地世紀(jì)城--71-108108-139146-196二房48.04%,三房44.97%,復(fù)-其他6.99%理想城市52-6977-91103-122--一房9.71%，二房36.32%,三房46.49%塞維拉.融域--80-101115-120132-145該項(xiàng)目2009年12月初開盤，目前基本售罄百大春城----112-125125-150三房40%,四房60%奧林匹克花園34-7685-114102-136149-263一房25.4%，二房18.57%,三房46.75%,復(fù)-其他9.28%金都花園54-5587-115109-145206-242一房10.55%，二房37.66%,三房47.26%,復(fù)-其他4.54%調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊綜合以上因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目公寓的方案設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面的潛在市場(chǎng)需求：1、學(xué)區(qū)房（省錫中初中部）面積需在100平方米以上2、落戶房（外地戶口落戶無(wú)錫）面積需在100平方米以上3、軌道交通（無(wú)錫軌道交通一號(hào)線）4、區(qū)域改善型、舒適型公寓產(chǎn)品的空缺5、區(qū)域內(nèi)公寓贈(zèng)送面積較多，得房率高，性價(jià)比高6、空間景觀和品質(zhì)戶型展示綠地世紀(jì)城：22層&11+1層小高層3.9m3.6m3.9m3.6m3.8m3.4m理想城市：11\15\18小高層4.2m3.6m3.9m3.6m4.0m3.6m3.6m3.9m調(diào)研小結(jié)調(diào)研區(qū)位近中心區(qū)調(diào)研項(xiàng)目惠山新城版塊根據(jù)以上樓盤的產(chǎn)品調(diào)研，除市場(chǎng)因素以外的熱銷關(guān)鍵因素是：產(chǎn)品力產(chǎn)品力：樓盤的優(yōu)質(zhì)規(guī)劃，房型的創(chuàng)新，是此類樓盤熱銷的關(guān)鍵因素。尤其是在房型上的優(yōu)化改良和室內(nèi)空間面積的贈(zèng)送，提升了得房率，提高了產(chǎn)品性價(jià)比，因此吸引了購(gòu)房者的關(guān)注和喜好。對(duì)于這些熱銷樓盤在房型上贈(zèng)送面積的創(chuàng)新歸納起來(lái)分為以下幾點(diǎn)：A