項目可行性研究報告(參考必備)

項目可行性研究報告應包括以下內容:項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境的影響，如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等;2、土地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如:危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);牌形二、項目的土地現(xiàn)狀4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響;、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖地;位和抗震性要求。附圖:平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù);圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套配套附圖:生活設施分布圖，具體位置、距離。(二)土地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫)觀8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。5、永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本。:說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、項目的規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率七、項目土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、八、項目土地升值潛力初步評估。一、項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述(一)項目用地現(xiàn)狀(二)計劃手續(xù)4、有關立項的政府文件(寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引)(三)規(guī)手續(xù)4、有關項目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引)4、有關項目地塊的政府文件(寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引)(五)項目用地取得土地使用權程序評估取得土地使用權的程序描述2、取得土地使用權需要的工作日得商品房用地土地使用權所需條件4、取得土地使用權的風險及控制(取得土地使用權存在的不確定因素及解決)(六)項目用地土地性質變更的評估(已經是商品房用地可以不寫)1、土地性質變更的程序描述和理由2、土地性質變更的政策支持或障礙3、土地性質變更需要的工作日七)項目政策性風險評估政府資源利用的評估:當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度;(4)地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素;政策變更對項目開發(fā)的影響:(2)突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、項目合作方式及風險評估、項目合作方基本情況:合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立等。等選擇合作方式的主要原因雙方的主要權利義務描述，包括但不限于:除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如:簽約合同對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。項目可行性研究報告第三部分:市場分析一、項目區(qū)域住宅市場成長狀況形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布狀況購買人群變化年)開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、項目區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、項目區(qū)域內供應產品尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價物業(yè)在區(qū)域內分布特征附圖:項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、項目區(qū)域市場目標客層研究和市場定位1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及)。五、項目產品定位及建議項目可行性研究報告第四部分:規(guī)劃設計初步分析一、項目規(guī)劃設計的可行性研究1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列(不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn))。2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn))。水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路(該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體。二、規(guī)劃設計的初步概念品差異項目可行性研究報告第五部分:工程及銷售計劃三、銷售計劃:各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃現(xiàn)的項目可行性研究報告第六部分:投資收益分析一、項目成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。)項目土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境費配套設施費費開發(fā)成本合計管理費用銷售費用財務費用目總投資二、項目稅務分析上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、項目經濟效益分析率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格:經濟指標單位數(shù)值(元/m2)項目總銷售收入直接成本投資稅前利潤稅后利潤利率總投資回報率利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)經濟指標2001年)))20××年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年4、項目敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。(1)成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%總投資稅前利潤稅后凈利利率保本售價(2)售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利利率(3)容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比投資稅前利潤稅后凈利利率設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公C:表示單位投資額(即財務部所印發(fā)《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用)R:表示保本銷售率S:表示單位售價四、項目資金預測1、資金投入計劃:各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入3、資金需求計劃:結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額項目可行性研究報告第七部分:管理資源配置一、項目機構設置:是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設置。二、項目人力資源需求:啟動項目對個專業(yè)(部門)人員的需求，具體人數(shù)(重點是專業(yè)經三、項目人力資源缺口及解決:現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調