商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書

1/14雙匯國際商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書指導(dǎo)老師:XXX2/14雙匯國際商務(wù)酒店設(shè)計規(guī)劃書第一部分項目總論“雙匯國際商務(wù)酒店”是XX市雙匯集團(tuán)股份XX投資運(yùn)營的豪華商務(wù)酒店項目，主要功能為店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。雙匯國際商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)理。XX市雙匯集團(tuán)股份XX為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，XX雙匯集團(tuán)股份XX3/14XX開源物業(yè)顧問XX4工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)》《房地產(chǎn)評估規(guī)X》2007《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《XX市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》雙匯國際商務(wù)酒，屬于四星級高級商務(wù)酒店，單體29層，總建筑面積：40297m(包括地下m詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：1.在目前各種因素的作用下，近幾年內(nèi)XX省商務(wù)酒市場是樂觀的；2.商務(wù)酒店更適合XX市近年來整體發(fā)展與規(guī)劃；3.在2006-2007年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；4.考慮目前雙匯集團(tuán)股份XX的開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運(yùn)營條件基本成熟；4/14第二部分市場分析場研究XX市地處XX省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是XX省唯一的貫?zāi)媳?，漯寶鐵路向西與焦枝線相連，漯阜鐵路向東與京滬線相接，三條鐵路在漯X公路縱貫全境，構(gòu)成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，形成又一個交通十字架。國內(nèi)外等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性外向型經(jīng)濟(jì)格局市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增速加快、效益較好、結(jié)構(gòu)改善的運(yùn)行態(tài)勢。初步核算，上GDP去年底下降1.8個百分點，二、三產(chǎn)業(yè)增加值比X齊全，投資環(huán)境優(yōu)良。已建立以輕工業(yè)為主，集商貿(mào)、金融、地產(chǎn)、信息、運(yùn)輸?shù)?/14化古城，歷史悠久，文化燦爛。據(jù)記載XX城市啟于北魏，盛于明清，曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達(dá)，素有“水旱碼頭”之稱，被譽(yù)為“江南百貨萃，此地星辰羅”的商埠重鎮(zhèn)?，F(xiàn)已土迄今發(fā)現(xiàn)的世界最早的樂器七音骨笛的舞陽賈湖遺址，他將人類音樂和文化史提前3000多2、服務(wù)設(shè)施：XX化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場10個，已形成了以許慎農(nóng)貿(mào)市場、五一路市場為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家。公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市X圍，文化設(shè)X目：高效農(nóng)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品加工業(yè)；2、鼓勵外資投向基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)等項目；、鼓勵和引導(dǎo)外資投向旅游、交通、環(huán)保、電信等領(lǐng)域；4、XX市投資導(dǎo)向項目 (1)改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 (2)市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 (3)倉儲運(yùn)輸項目 (4)旅游觀光農(nóng)業(yè)項目6/14 (5)房地產(chǎn)開發(fā)項目 (6)供應(yīng)全國市場的基地化肉食品生產(chǎn)項目房型分布客戶構(gòu)成率標(biāo)準(zhǔn)房(48%)高級房(16%)以本地各企業(yè)商務(wù)客50%豪華房(27%)豪華套(4%)戶為主，外籍人士較商務(wù)套(5%)總統(tǒng)套房(0%)多，少數(shù)散客標(biāo)準(zhǔn)房(13%)高級豪華房往來XX商務(wù)人士80%(71%)豪華套房(11%)(60%)商務(wù)套(4%)總統(tǒng)套(2%)其他(40%)普通單人房(14%)戶為70%豪華單人房(29%)主，豪華雙人房(57%)標(biāo)雙房(61%)標(biāo)單房(16%)60%豪單房(7%)豪雙房(17%)豪華行政套房(3%)店店酒店，無第三部分項目分析及評價7/14建筑面積：20800m(不包括地下車庫)配套面積：60000m客房面積：11000.56m其他面積：3800.68m數(shù)共17層：仙客來夜總會二：項目SWOT分析8/14優(yōu)勢(S)XX府辦公區(qū)，具備良好展示面；劣勢(W)類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；機(jī)會(O)威脅(T)場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；四大SO策略(強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略)9/142、配合項目配合XX地區(qū)標(biāo)性建筑(雙匯大廈)的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；兩大WT策略(化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險)，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；加值，提升形象檔次；、利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；三：酒店經(jīng)營成本分析：主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按XX市酒店員工人均工需50萬元；每年約需8萬元；、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需60萬；10/142、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較：行行業(yè)平均項目實際成本注金額(萬)、物料消耗等油等能源耗費(fèi)標(biāo)為整個酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營所需結(jié)論：析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，物業(yè)公司認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等)，在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)第四部分星級定位11/14XX市地處XX省中南部，是豫中中小城市群的中心，總面積為2617平方公里。是XX省唯一的鐵路縱貫?zāi)媳薄o論從地理位置還是酒店業(yè)發(fā)展水平來看，目前市場中大部分酒店和賓館于中低檔產(chǎn)品。而雙匯國際商務(wù)酒店依附著強(qiáng)大的雙匯集團(tuán)。必將定位與高檔的一流的商務(wù)酒店。隨著XX新政策的實施及大刀闊斧的招商引資，商務(wù)酒店在此地區(qū)十分具有發(fā)展?jié)摿?，雙匯國際商務(wù)酒店為XX市雙匯集團(tuán)股份XX全資擁有，是XX市為改善投資環(huán)境而興建起來京廣鐵路、京珠高速和107國道的交匯店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)第五部分環(huán)境和設(shè)計風(fēng)格導(dǎo)致經(jīng)營困難，使酒店在盈虧徊。有些酒店欲通過裝修改造來改善硬件，試圖改變經(jīng)營困難的局面，但因缺乏，往往是將改造做成簡單的翻新。改造花了幾千萬，終因市場定位模糊，找不到雙匯國際商務(wù)酒店站在資本運(yùn)營的角度看，酒店的裝修緊跟時代的步伐，充分采用世界最前前提下，推陳出新。依據(jù)當(dāng)今國際最新的酒店設(shè)計風(fēng)格和酒店管理經(jīng)驗重新進(jìn)行市12/14戰(zhàn)略組合，徹底改變重施工、輕設(shè)計，重設(shè)計、輕策劃，重策劃、輕調(diào)研的唯心主義、形而上學(xué)、務(wù)虛求假的傳統(tǒng)思路。正確的依據(jù)市場調(diào)研、競爭對手調(diào)研及自身資源普查，第六部分：各種技術(shù)指標(biāo)的選擇的翅膀的戰(zhàn)斗員或指揮員，入住酒店決不是單純?yōu)榱诵蓍e享受，更要緊X地工作。因此，以商務(wù)客人為主要服務(wù)對象的商務(wù)酒店，不僅要滿足商務(wù)客人食宿娛樂的基本功能，更要圍繞“商務(wù)活動”三是要幫助商務(wù)客人節(jié)省時間和精力；四是讓商務(wù)客人在緊X的工作之余，身心得以放松，緩力過大而產(chǎn)生的焦慮不安情緒；五是要想方設(shè)法節(jié)省商務(wù)客人通訊費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等辦公費(fèi)用，為商務(wù)客人節(jié)約資金。按照這五項要求，雙匯國際商務(wù)酒店，采取一系列高科技措施，具體設(shè)計思路如下：做法，改為客房全部實配電腦，網(wǎng)線采用光纖2、有些商務(wù)客人需要將客戶邀請到酒店大堂吧或休息區(qū)，一邊品著咖啡或茶，一邊談生意，帶的手提電腦上，查閱公司總部的有關(guān)資料，撰寫或修改合同文本，請示領(lǐng)導(dǎo)有情況下大量地需要通過網(wǎng)絡(luò)同公司總部收發(fā)聯(lián)絡(luò)，需要具備高速上網(wǎng)條件，因此該酒店在大堂的咖啡廳等公建區(qū)域設(shè)置了無線上網(wǎng)信號系統(tǒng)，客人只需在總臺領(lǐng)取一X無線網(wǎng)13/14，但一般害怕客房的座機(jī)費(fèi)用酒店加價過多，往往使用，而客人使用手機(jī)通訊費(fèi)用昂貴，一是手機(jī)通話費(fèi)本身就高于座機(jī)或小靈通，二是接撥打需雙向收費(fèi)，三是異地通話還需另加漫游及長途費(fèi)。為降低客人通訊費(fèi)，該酒店與國內(nèi)通訊運(yùn)營商合作，開發(fā)了酒店商務(wù)客人專用小靈通業(yè)務(wù)，為每位需要的客人配備一部小靈通，可通過手機(jī)的中文秘書臺將小靈通告知通話的對方，客人帶著酒店配備的小靈通在酒店內(nèi)4、商務(wù)客人因工作繁忙或時間段沖突，容易錯過一些電視上已播出的時政要聞、商業(yè)信息，減緩壓力，商務(wù)客人也需要觀看一些進(jìn)口大片等節(jié)目，為滿足商務(wù)客人此類精神需求，該酒配備了數(shù)字化電視，客人可在繁忙的工作之余，搜尋錯過的電視節(jié)目繼續(xù)觀看，也可欣賞網(wǎng)、傳統(tǒng)酒店客人進(jìn)入房間后，插卡后，才能啟動空調(diào)、光源開關(guān)，這樣就會帶來兩個問題，或降溫需一定時間，影響舒適度；二是客人夜間入住，房內(nèi)一片漆黑，需插入房開各分散開關(guān)，十分不便。為解決這兩個問題，該酒店設(shè)置了總臺客房房態(tài)電源人在總臺登記入住制房卡的同時，其入住房間內(nèi)的燈、空調(diào)、新風(fēng)開關(guān)會自動打入房間時，溫度、新風(fēng)及廊燈已為客人提供了舒適條件，同時這套系統(tǒng)，還有利的高發(fā)人群，商務(wù)酒店有義務(wù)有責(zé)任為改善商務(wù)客人的睡眠質(zhì)量提供幫的措施：第一，設(shè)計施工中采取各種技術(shù)措施，增強(qiáng)客房的隔音量。一是房間間隔特自主研發(fā)的新型隔墻結(jié)構(gòu)，五層石膏板兩層青鋼龍骨兩層隔音棉，各層之間形成14/14音；三是采用福思特獲得發(fā)明專利的客房專用隔音門，解決走廊噪音傳入室內(nèi)的問題。第二，很多客人養(yǎng)成睡前看書的習(xí)慣，不看書睡不著覺，酒店在每間房間都配置了小說、雜志等刊物，供客人免費(fèi)閱讀。第三，對嚴(yán)重失眠的商務(wù)客人，酒店還配備了腦白金、退黑素等治療保健品，客人的心臟、血壓等有較大影響，現(xiàn)代酒店因密閉性較強(qiáng)，在各功能區(qū)內(nèi)的新風(fēng)量，是衡量酒店對客人舒適度的重要指標(biāo)。因此，該酒店不僅單純考慮到空間的面積設(shè)計新風(fēng)量，而是精確計算每個空間的人流密度及滯留時間，精確設(shè)計足夠的新風(fēng)量。比如，傳統(tǒng)的客房新風(fēng)風(fēng)口，一般都