歐華大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE60安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-1"\h\z\t"標(biāo)題2SLCON,2"1 總論 11.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 11.2 編制原則 11.3 遵守的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 21.4 設(shè)計(jì)范圍 31.5 油藏工藝方案簡(jiǎn)介 31.6 采油工藝方案簡(jiǎn)介 41.7 流體性質(zhì) 41.8 設(shè)計(jì)參數(shù) 41.9 自然條件與社會(huì)條件 51.10 主要研究結(jié)論 62 地面工程現(xiàn)狀 72.1 油氣集輸工程 72.2 注汽工程 112.3 供電工程 112.4 道路工程 113 地面工程方案設(shè)計(jì) 123.1 油氣集輸工程 123.2 注汽工程 273.3 供電工程 333.4 結(jié)構(gòu)、道路工程 373.5 通信工程 433.6 消防、給排水工程 433.7 污水回注工程 464 環(huán)境保護(hù) 474.1 環(huán)境保護(hù)原則 474.2 環(huán)境保護(hù)措施 475 職業(yè)安全衛(wèi)生 485.1 自然危害因素的防范措施 485.2 生產(chǎn)危害因素及防范措施 485.3 其它危害因素及其防范措施 496 節(jié)能 506.1 能耗指標(biāo)分析 506.2 節(jié)能措施 507 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員 518 投資估算 528.1 編制依據(jù) 528.2 投資估算 52第一章總論一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目名稱：安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目2項(xiàng)目擬投資規(guī)模：17000萬(wàn)元3項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司4項(xiàng)目法人代表：(NiLinPing)5項(xiàng)目選址：廣德縣新城區(qū)6項(xiàng)目擬建時(shí)間：2.5年7建設(shè)性質(zhì)：新建8項(xiàng)目總建筑面積：42500㎡，規(guī)劃用地面積25畝。9經(jīng)營(yíng)范圍：日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、食品類、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）。二、項(xiàng)目投資業(yè)主概況安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，系西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)倪林平先生在廣德縣注冊(cè)設(shè)立的一家公司，是建設(shè)安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)主體。倪林平，西班牙華人（祖籍浙江省青田縣），西班牙中國(guó)青田同鄉(xiāng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。因其早年出國(guó)前往歐洲創(chuàng)業(yè)發(fā)展，在住居國(guó)西班牙注冊(cè)成立了西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、百貨超市（擁有四家大型超市）、食品餐飲、外貿(mào)進(jìn)出口等業(yè)務(wù)。西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)的大型超市，把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬(wàn)種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在西班牙商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司以經(jīng)營(yíng)大型超市為主，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。該公司在西班牙生意做得紅紅火火，現(xiàn)年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000萬(wàn)歐元，擁有固定資產(chǎn)約10000萬(wàn)歐元。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見（國(guó)發(fā)[2007]7號(hào)）；2、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見（國(guó)辦發(fā)〔2008〕11號(hào)）3、《國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》4、安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(皖政〔2007〕70號(hào))；5、《安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》6、《安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（皖政〔2009〕89號(hào)）7、《安徽省商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》8、廣德縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄（縣政辦[2007]116號(hào)）9、廣德縣擴(kuò)大開放、促進(jìn)發(fā)展二十條（廣發(fā)〔2005〕2號(hào)）10、《廣德縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》11、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；第二章項(xiàng)目背景及必要性一、項(xiàng)目背景物流配送和超市的連鎖經(jīng)營(yíng)方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自1859年美國(guó)創(chuàng)立第一家連鎖店以來(lái)，連鎖經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展，成為世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。2010年美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為19497億美元，其中連鎖經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的銷售額占11484億美元，占總零售額的60%左右。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？?。1996年連鎖銷售額僅為16兆日元，而到2010年為45.7兆日元，增長(zhǎng)約3倍。在法國(guó)，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180余家，銷售額占全市銷售額的75%。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營(yíng)充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國(guó)外在連鎖經(jīng)營(yíng)上積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是值得我們學(xué)習(xí)的。

改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會(huì)化程度逐步提高，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額156998億元，居世界第二，社會(huì)購(gòu)買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家在發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)初期所具備的水平。根據(jù)社會(huì)消費(fèi)零售總額今后10年年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%的預(yù)測(cè)，我國(guó)商品零售市場(chǎng)潛力將非常巨大。同時(shí)，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國(guó)流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運(yùn)輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有了較大的增強(qiáng)，計(jì)算機(jī)管理日益廣泛地運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國(guó)商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說(shuō)明我國(guó)已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國(guó)商品零售總額的1.2%。根據(jù)我國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴(kuò)大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點(diǎn)的政策，這將更加吸引外資在我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界接軌。圖表-12006-2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。自上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來(lái)，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)紛紛進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客隆）；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有較長(zhǎng)的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展突飛猛進(jìn)的今天，廣德縣商貿(mào)同其他各行各業(yè)一樣需要得到協(xié)調(diào)發(fā)展，并逐步將成為廣德經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場(chǎng)尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國(guó)美、蘇果、臺(tái)客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過(guò)幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績(jī)，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，廣德超市存在較大的市場(chǎng)容量及發(fā)展空間。廣德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商品物流配送和超市業(yè)協(xié)同發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。為積極參入廣德地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，大力發(fā)展廣德商品物流配送產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定在廣注冊(cè)成立安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司，投資興建安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目，旨在加速皖東南地區(qū)的超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)廣德的名優(yōu)特產(chǎn)品出口，進(jìn)一步提高廣德縣的對(duì)外開放水平。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、有利于廣德物流事業(yè)的發(fā)展物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)、配送等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，廣德縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形式下，加快區(qū)域物流業(yè)興起的重要性及意義日益顯現(xiàn)出來(lái)，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，為物流業(yè)的興起與發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間。本項(xiàng)目在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有廣德地方特色的商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)——物流配送、超市產(chǎn)業(yè)，科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、力爭(zhēng)建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足廣德，面向長(zhǎng)三角、輻射周邊縣市的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系，從而提高區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是廣德縣物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。2、有利于廣德超市業(yè)的發(fā)展廣德的超市業(yè)與廣德的工業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣起步較晚。進(jìn)入21世紀(jì)后，廣德經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展從起步、加速、進(jìn)入快車道，到突飛猛進(jìn)的今天，其商貿(mào)業(yè)同其他各行各業(yè)一樣進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展階段，并逐步將成為廣德經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一，但與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的市場(chǎng)需求相比，還存在一定的差距。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場(chǎng)尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國(guó)美、蘇果、臺(tái)客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過(guò)幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績(jī)，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，廣德超市還存在較大的市場(chǎng)容量及發(fā)展空間。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是廣德縣超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。3、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平西班牙倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物流配送和大型超市活動(dòng)中，悟出了超前的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新理念，積累了一套豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，將有助于把西方發(fā)達(dá)國(guó)家優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，把向顧客提供最佳服務(wù)作為工作的立足點(diǎn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，業(yè)主以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。4、有利于促進(jìn)廣德現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展“十五”以來(lái)，廣德經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全縣涌現(xiàn)出了一大批小型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。2005、2007、2009年廣德社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別是13.36億元、17.02億元、24.70億元。2009年限額以上經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)與限額以下經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額比約為1：3.6，經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)比約為1:50。廣德商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。但從以上兩組數(shù)據(jù)中可以看出，廣德商業(yè)的發(fā)展，限額以上網(wǎng)點(diǎn)很少，規(guī)模超市更少，遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著廣德縣今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于促進(jìn)廣德商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義。第三章市場(chǎng)分析一、廣德投資市場(chǎng)分析廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積2165平方公里，人口52萬(wàn)，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊"兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈"有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、318國(guó)道和3條省道穿境而過(guò)，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有"三省通衢"之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場(chǎng)和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德已成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。廣德歷史悠久，古稱桐汭，東漢建安初置廣德縣，取名意在“皇恩浩蕩，帝德廣大”，迄今已有1800多年，歷史上先后歸屬吳、越、楚國(guó)，受其文化傳統(tǒng)影響深遠(yuǎn)。廣德鐘靈毓秀，歷代有名人。唐代農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳莊，清末名臣張光藻，我國(guó)著名地質(zhì)學(xué)家和地層古生物學(xué)家許杰都出生在這里，明開國(guó)皇帝朱元璋曾駐蹕廣德祠山殿。廣德是一個(gè)移民縣份，由于歷史上中原文化、徽文化和吳越文化的多重熏陶，鑄就了廣德人民熱情、豪爽、好客、大度的優(yōu)良傳統(tǒng)。目前，在廣德城鄉(xiāng)經(jīng)商興企的外地投資者眾多，無(wú)疑與文化傳統(tǒng)息息相關(guān)。廣德人思想開明，敢闖敢試；廣德縣政策開放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國(guó)有集體企業(yè)改制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)?、融入發(fā)展，在全省61個(gè)縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評(píng)中，連續(xù)5年位居“綜合位。廣德是安徽省僅有的兩個(gè)直接管理縣改革試點(diǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級(jí)政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來(lái)自世界上20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評(píng)為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國(guó)區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)”、“中國(guó)金融生態(tài)縣”、“2009中國(guó)十大改革年度縣”、全國(guó)最佳休閑旅游縣?！笆濉币詠?lái)，國(guó)內(nèi)、外落戶廣德上規(guī)模的投資企業(yè)達(dá)數(shù)百家。因此，廣德?lián)碛辛己玫膬?nèi)、外客商投資環(huán)境。消費(fèi)市場(chǎng)分析1、新城區(qū)建設(shè)為廣德大型超市營(yíng)造了良好的發(fā)展環(huán)境隨著改革開放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，廣德及其周邊縣市的商貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。廣德對(duì)周邊地區(qū)輻射能力不斷增強(qiáng)，華東地區(qū)重要的并逐漸成為皖東南地區(qū)邊邊陲重要的商品集散地和貿(mào)易中心城市。廣德的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍。2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.5億元，增長(zhǎng)，比上年同期增長(zhǎng)19%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額14.97億元，比上年同期增長(zhǎng)19.9%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額14.53億元，比上年同期增長(zhǎng)19.2%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25.9億元，比上年同期增長(zhǎng)20%。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為98.6，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100。目前，廣德城鄉(xiāng)連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2010年末，全縣城鄉(xiāng)共有大大小小連鎖超市10余家家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)50余家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約占8%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，老城區(qū)是繁華的商業(yè)集中之地，商業(yè)網(wǎng)店眾多，車輛穿梭、行人擁擠。在新城區(qū)選址興建物流配送和綜合性大型超市具備了良好的發(fā)展環(huán)境。大型商業(yè)超市向新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展也是當(dāng)務(wù)之急。2、廣德超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，不僅在其他一、二類大城市發(fā)展迅猛，而且就是在一些三、四類中小城市也異軍突起。所以，綜合性大型超市方興未艾，成為商貿(mào)業(yè)的重要組成部分，但在廣德尚未能得到充分發(fā)展。近幾年入駐廣德的幾家連鎖超市（如：華聯(lián)、聯(lián)華、臺(tái)客隆、蘇泊爾等）要末是購(gòu)買改造原有老式房屋經(jīng)營(yíng)，要末是租賃利用其他房屋經(jīng)營(yíng)，有時(shí)消費(fèi)者要買所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚至事與愿違。購(gòu)買、租賃、改造老式房屋經(jīng)營(yíng)超市有它的局限性，一是建筑物和設(shè)施陳舊、簡(jiǎn)陋，二是店面狹小，商品堆放擁擠；三是商品品種少，難以形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模；四是平面布置不合理，存在消防安全隱患。本公司經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，認(rèn)為廣德超市業(yè)目前的發(fā)展水平尚不能滿足全縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需要，廣德大型超市存在較大的市場(chǎng)容量。3、廣德居民收入的日益增長(zhǎng)為超市業(yè)提供了較大的發(fā)展空間據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年廣德縣人均可支配收入為16140元，人均消費(fèi)性支出11506.62元，比2005年增長(zhǎng)了92.8%，年均遞增14%。全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額55.6億元億元，人均儲(chǔ)蓄額10908元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展廣德縣的人均購(gòu)買力已有了大幅度的提高?！笆濉睍r(shí)期，經(jīng)過(guò)兩次大的行政區(qū)劃調(diào)整，城鎮(zhèn)建設(shè)得到加強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐加快，鄉(xiāng)村居民向集鎮(zhèn)、尤其向縣城聚集速度加快，外地流動(dòng)人口增多，集團(tuán)購(gòu)買力增強(qiáng)，廣德的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買力及購(gòu)買力潛力較大。2008、2009、2010年廣德人口、人均收入（農(nóng)民）和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測(cè)。詳見圖表-4：6648從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著廣德經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，估計(jì)且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。4、廣德超市業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。國(guó)內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，極大豐富了市場(chǎng)供應(yīng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司在國(guó)內(nèi)（各地）、國(guó)外（西班牙）專門設(shè)立采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司物流配送和大型超市商品的統(tǒng)一采購(gòu)，可大大降低商品的采購(gòu)成本。同時(shí)采購(gòu)中心負(fù)有對(duì)消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場(chǎng)分析的職責(zé)，因此安徽歐華物流配送中心和大型超市的商品品種構(gòu)成，符合消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期與購(gòu)物傾向。此外，由于安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司是一家外國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在西班牙等國(guó)有自己的大型超市和采購(gòu)中心，可形成國(guó)與國(guó)之間的超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)，進(jìn)行必要的商品配送、配銷網(wǎng)絡(luò)。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬選址于新城區(qū)與老城區(qū)毗鄰地帶，廣寧路以南新城區(qū)一側(cè)（具體選址點(diǎn)待定），計(jì)劃用地面積16675㎡（25畝）。本項(xiàng)目之所以選擇該位置主要有以下幾個(gè)方面的原因：1、具有未來(lái)十年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)力。超市選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其他經(jīng)營(yíng)因素都可能隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而超市地址一經(jīng)確定就難以變動(dòng)。因此，該項(xiàng)目在選址時(shí)，必須用發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測(cè)未來(lái)。選定的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿途哂懈?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、具有規(guī)模性的目標(biāo)和對(duì)顧客群的輻射力。任何超市都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。超市經(jīng)營(yíng)受消費(fèi)者購(gòu)物行走距離規(guī)律的制約，超市經(jīng)營(yíng)需具有比較寬的流動(dòng)顧客群體，只有依靠對(duì)一定規(guī)模目標(biāo)的消費(fèi)群體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能獲得比較穩(wěn)定的超市經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目標(biāo)。所以，能否擁有并可輻射一定規(guī)模的目標(biāo)顧客群，是大型超市選址應(yīng)考慮的重要因素之一。

3、具有交通的易達(dá)性。項(xiàng)目建于新城區(qū)，四周靠近或鄰近辦公區(qū)、住宅區(qū)、教育區(qū)，是科技、信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、行政機(jī)構(gòu)等配套的區(qū)位，地段優(yōu)越、交通便利，進(jìn)出道路暢通，便于商務(wù)往來(lái)。4、具有基礎(chǔ)設(shè)施配套的共享性。項(xiàng)目擬選擇位置，位于廣德新城區(qū)，市政規(guī)劃、社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件優(yōu)勢(shì)突出，水、電、路等配套條件良好，共享配套設(shè)施完善，可以大大降低項(xiàng)目投資成本。因此，本項(xiàng)目的位置選擇充分考慮了物流配送和大型超市的實(shí)際能力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、方便群眾、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。二、項(xiàng)目建設(shè)條件1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件廣德縣區(qū)域面積2165平方公里，人口52萬(wàn)。2010年，廣德生產(chǎn)總值突破100億元、同比增長(zhǎng)15%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入13.28億元、增長(zhǎng)38.2%，完成固定資產(chǎn)投資162億元、增長(zhǎng)25%，農(nóng)民人均純收入7500元、增長(zhǎng)13%。實(shí)際到位內(nèi)資50億元、外資7225.3萬(wàn)美元。廣德人思想開明，敢闖敢試；廣德縣政策開放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國(guó)有集體企業(yè)改制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)?、融入發(fā)展，在全省61個(gè)縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評(píng)中，連續(xù)5年位居“綜合十強(qiáng)縣”；連續(xù)3年位居全國(guó)“中部百?gòu)?qiáng)縣”，并由第90為上升至64位。廣德是安徽省僅有的兩個(gè)直接管理縣改革試點(diǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級(jí)政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來(lái)自世界上20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評(píng)為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國(guó)區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)”、“中國(guó)金融生態(tài)縣”、“2009中國(guó)十大改革年度縣”。2001至2008年廣德縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及在全省的位次圖表-3單位:萬(wàn)元、億元、%年度20012002200320042005200620072008全省綜合位次1081186101010全社會(huì)固定

資產(chǎn)投資數(shù)值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工業(yè)增加值數(shù)值4.856.89.41216.336.529.8位次2022171318191915GDP數(shù)值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623財(cái)政收入數(shù)值1.361.51.772.473.284.66.538.3位次3931251913111011財(cái)政收入

相當(dāng)于GDP數(shù)值10——位次52441915111111——注：資料來(lái)源：《廣德視窗》2009年x期2、地形地貌條件本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，位于風(fēng)光秀麗的廣德新城區(qū)，其地理位置為東經(jīng)119°26'22''和北緯30°53'41''之間，屬于高丘地貌。土壤為紅壤，土層較厚。其下為石英砂巖、含礫砂巖組成，作為地基其巖性均勻，承載負(fù)重力大，利于建筑施工和建筑物負(fù)載承重。3、水文地質(zhì)條件①工程地質(zhì)條件建址場(chǎng)地地基土為巖性石夾雜少量紅色土壤，各層地基土質(zhì)硬度好，承截力大，便于工程施工建設(shè)。②水文地質(zhì)條件圖表-4廣德水資源分布地區(qū)水量（億m3）逕流量（萬(wàn)m3/km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山區(qū)8.4784.28.26847中部丘畈區(qū)4.3075.827.31852北部丘陵區(qū)3.9967.411.63885全縣16.7674.3514.136604、氣象條件項(xiàng)目區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，一年四季分明，陽(yáng)光充足，光熱條件較優(yōu)。春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。年平均氣溫15.4℃，日均氣溫≥10℃，為229天，太陽(yáng)輻射總量119.4千卡/cm2，日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年（4--10月1409時(shí)），平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無(wú)霜期218天。極端最低氣溫-14.6℃，年降水量1328mm①本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)氣溫:年平均溫度15.4最熱月（7月）平均氣溫28.5最冷月（1月）平均氣溫2.4℃極端最高溫度39.1極端最低溫度-14.6日均氣溫≥10℃太陽(yáng)輻射總量119.4千卡/cm2日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年（4--10月1409時(shí)）平均初霜日在11月4日終霜日在3月21日無(wú)霜期218天濕度：最熱月月平均相對(duì)濕度83%最冷月月平均相對(duì)濕度75%降雨量：年平均降雨量1341.4mm最大年年降雨量1954mm最小年年降雨量640mm日最大降雨量165.月最高降雨量(6月)185.5mm風(fēng)：全年主導(dǎo)風(fēng)向ese夏季主導(dǎo)風(fēng)向wsw冬季主導(dǎo)風(fēng)向ene多年平均風(fēng)速3.0m/s積雪：最大積雪20cm ②本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)夏季夏季空調(diào)計(jì)算干球溫度：34.5夏季空調(diào)計(jì)算濕球溫度：28.5夏季通風(fēng)計(jì)算溫度：32主風(fēng)向：wsw夏季平均風(fēng)速2.9m/s冬季冬季空調(diào)計(jì)算干球溫度：：-3冬季空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度：78%冬季通風(fēng)計(jì)算溫度：4主風(fēng)向：ese5、交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目區(qū)靠近318國(guó)道、毗鄰宣-廣高速、230和215省道及宣-廣鐵路，居于公鐵交通的要沖，交通十分便捷。廣德地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個(gè)省會(huì)城市和16個(gè)大中發(fā)達(dá)城市。廣德是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、318國(guó)道和2條省道穿境而過(guò)，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有“三省通衢”之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場(chǎng)和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，圖表-5廣德縣交通區(qū)位圖6、基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目擬建區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，水、電、路、通訊骨干網(wǎng)絡(luò)完善；地質(zhì)地形條件好，該址地層穩(wěn)定，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害，地勢(shì)平坦，地貌簡(jiǎn)單，利于工程建設(shè)；生態(tài)環(huán)境好，水質(zhì)及大氣基本無(wú)污染，土地供應(yīng)手續(xù)簡(jiǎn)便，建設(shè)成本不高，水源有保證，人居集中且民風(fēng)淳樸。第五章項(xiàng)目擬建內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)目標(biāo)1、建設(shè)目標(biāo)的提出安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司將打造廣德縣最大的商業(yè)批發(fā)、零售企業(yè)。公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元物流配送經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以取得良好的經(jīng)營(yíng)效益，從而躋身于區(qū)域性商業(yè)流通領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。其中，物流配送中心及大型超市的建設(shè)經(jīng)營(yíng)是公司多元發(fā)展的重要方面。為此，公司將力挺企業(yè)迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，迎接國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2、建設(shè)目標(biāo)⑴總體要求★成為公司未來(lái)連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙?！锞哂形锪髋渌偷纳鐣?huì)化服務(wù)功能，成為蘇浙皖接壤地帶區(qū)域性有較大影響力的專業(yè)性物流配送及超市主業(yè)經(jīng)營(yíng)基地之一?！镆詳M建大型超市為龍頭，推動(dòng)公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市及配銷網(wǎng)絡(luò)，提升公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力?！铩锊捎矛F(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)?！锝⑼晟频男畔⑻幚砗徒粨Q系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。⑵目標(biāo)年限設(shè)計(jì)使用年限15年。⑶超市經(jīng)營(yíng)商品經(jīng)營(yíng)品種包括日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、生鮮食品、副食品、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）等大類20000余種商品，年銷售金額超過(guò)4億元。⑷配送能力日訂單發(fā)生量3000張，8000筆，包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù)等大類，日發(fā)生品種數(shù)1200種，進(jìn)貨提前期5天，配送提前期24小時(shí)，庫(kù)存量相當(dāng)于15-20天的銷售量。二、擬建內(nèi)容及規(guī)模為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市建筑及有關(guān)配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程。⑴主體工程新建物流配送中心及超市大樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積42500m2，包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、超市賣場(chǎng)、辦公、其它等用房。其中，大型綜合超市用房面積31850m⑵輔助配套設(shè)施工程★輔助配套設(shè)施用房650m★多功能廣場(chǎng)、室外停車場(chǎng)等室外工程；★給排水、強(qiáng)弱電、第六章物流配送中心選擇及流程一、物流中心的種類世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過(guò)了廠內(nèi)物流、實(shí)體分配物流、綜合物流三個(gè)階段，正邁向EC物流的新階段，伴隨著EC出現(xiàn)了一系列全新的物流模式?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與EC對(duì)接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為EC下新型物流模式是EC和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。這些新型模式主要有：1、物流供應(yīng)鏈模式EC信息流使公司部門之間、內(nèi)外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢(shì)，而結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。于是價(jià)值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈（supplychain）就是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲(chǔ)運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。他們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。而供應(yīng)鏈管理是對(duì)供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān)系等進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化管理過(guò)程。2、物流一體化物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式，而物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工，是EC物流向縱深深化的結(jié)果。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動(dòng)，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個(gè)社會(huì)獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問(wèn)題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備，發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn)，以求得整體效益最優(yōu)化的效果。3、第三方物流第三方物流（ThirdPartyLogistics，簡(jiǎn)稱TPL）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社會(huì)化或物流市場(chǎng)化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同的方式，在一定期間內(nèi)為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。TPL提供者是一個(gè)為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈。可見，TPL是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是EC物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。4、綜合物流配送中心物流配送中心是將兩種以上不同類型的物流中心集約在一起，成為一個(gè)有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見的是公路、鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。物流中心模式是順應(yīng)EC物流呈現(xiàn)出了JIT運(yùn)送普及化，小批量，多品種，高頻率，短周期相互交錯(cuò)的貨物運(yùn)輸?shù)忍攸c(diǎn)而發(fā)展壯大起來(lái)的。5、物流中心機(jī)能（1）商品銷售機(jī)能（2）倉(cāng)儲(chǔ)保管機(jī)能（3）商品的輸配送機(jī)能（4）商品的流通加工機(jī)能（5）資訊提供機(jī)能二、配送規(guī)模充分考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)的貨架布置、內(nèi)部運(yùn)輸通道、作業(yè)場(chǎng)地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國(guó)物流企業(yè)的資金、運(yùn)行成本、物流技術(shù)等實(shí)際情況，初步預(yù)計(jì)：本項(xiàng)目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到大宗商品30萬(wàn)件，一般商品100萬(wàn)件；配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積為10三、配送品種方案物流配送中心的配送品種按大類可分為：家用電器類、日用百貨類、學(xué)習(xí)辦公用品類、實(shí)用五金類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等，詳見圖表-6。圖表-6配送品種方案四、配送流程配送中心的作業(yè)流程可分為：進(jìn)貨、檢驗(yàn)、加工、編碼、入庫(kù)、配貨、補(bǔ)貨、調(diào)庫(kù)、盤點(diǎn)、作業(yè)計(jì)劃編制、配載、庫(kù)管、新品登錄與工藝編制。通過(guò)這一系列活動(dòng)完成將商品從制造廠家分裝配送到各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的目的。配送的主要流程見圖表-7。備貨備貨入庫(kù)檢驗(yàn)分揀及儲(chǔ)存出庫(kù)及檢驗(yàn)加工或分裝配送運(yùn)輸送達(dá)服務(wù)客戶驗(yàn)收信息反饋圖表-7配送流程路線示意圖五、主要物流配送設(shè)備設(shè)施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫(kù)內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。但從其流程來(lái)看，設(shè)備由四部分組成：一是庫(kù)區(qū)設(shè)備、二是庫(kù)外運(yùn)輸設(shè)備、三是信息管理注：所列設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)物流設(shè)備配備及估價(jià)表自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)區(qū)物流設(shè)備配備及估價(jià)表六、配送中心信息系統(tǒng)物流配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。從供應(yīng)方的角度來(lái)看，配送中心從事高效的流通加工、庫(kù)存管理、運(yùn)輸和配送等活動(dòng)；從需求方的角度來(lái)看，配送中心必須以最大的靈活性和及時(shí)性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動(dòng)化、省力圖表-10配送中心信息流簡(jiǎn)圖圖表-11物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹第七章超市經(jīng)營(yíng)方案一、方案1、營(yíng)業(yè)面積超市賣場(chǎng)面積1252、經(jīng)營(yíng)品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營(yíng)品種分類詳見圖表-12。圖表-12超市經(jīng)營(yíng)品種方案3、消費(fèi)對(duì)象中、低、高收入群體4、服務(wù)區(qū)域超市服務(wù)半徑初步確定為5公里，同時(shí)以新老城區(qū)為基礎(chǔ)，輻射擴(kuò)展至全縣5、經(jīng)營(yíng)規(guī)模本項(xiàng)目超市正常經(jīng)營(yíng)年?duì)I業(yè)額超過(guò)4億元。6、超市構(gòu)成圖表-12超市構(gòu)成圖

二、超市營(yíng)銷策略1、經(jīng)營(yíng)策略精心布置貨架及各銷售區(qū)，盡可能展示上萬(wàn)種各類商品，使消費(fèi)者或未來(lái)消費(fèi)者大開眼界，產(chǎn)生積極影響，進(jìn)而產(chǎn)生良好的業(yè)績(jī)。此外，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，按照國(guó)內(nèi)外流行的經(jīng)營(yíng)方式，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的特點(diǎn)，為顧客提供最佳經(jīng)營(yíng)方式。2、服務(wù)策略以無(wú)可挑剔的一流服務(wù)，讓消費(fèi)者在得到購(gòu)物欲望滿足的同時(shí)，得到真心被視為上帝的精神滿足，必要時(shí)還可以提供超值服務(wù)，如為特殊需要的顧客提供超出經(jīng)營(yíng)品種而指定的需求和專門服務(wù)等。同時(shí)建設(shè)一流的經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)施。此外，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品類的不同特點(diǎn)，分別有針對(duì)性地制定售前、售中及售后服務(wù)措施，如：建立熱線咨詢電話，開設(shè)免費(fèi)培訓(xùn)講座，以潛在默化的方式宣傳產(chǎn)品，培育潛在的消費(fèi)者等。3、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)策略超市既是零售的場(chǎng)所，也是商品批發(fā)的展示場(chǎng)所。本項(xiàng)目超市在做好零售市場(chǎng)的同時(shí)，還可適時(shí)開展批發(fā)和代理業(yè)務(wù)。應(yīng)當(dāng)充分利用公司現(xiàn)有資源，包括采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等，不斷拓展新的業(yè)務(wù)渠道；同時(shí)，超市在自身發(fā)展的過(guò)程中，也可與公司超市及其它經(jīng)營(yíng)點(diǎn)建立緊密的聯(lián)系，強(qiáng)強(qiáng)合作，把生意做大，把企業(yè)做強(qiáng)，把業(yè)務(wù)做活。4、宣傳戰(zhàn)略把對(duì)超市的宣傳放在重要地位，尤其應(yīng)突出所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與環(huán)境優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，針對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特點(diǎn)制定相應(yīng)宣傳措施，如：在重要貨位安排長(zhǎng)期的促銷人員，起到宣傳介紹產(chǎn)品、鎖定固定消費(fèi)客戶、提高產(chǎn)品銷售的作用；抓住消費(fèi)源頭，突出權(quán)威廣告的作用；注重在各媒體上的宣傳，包括廣播、電視、報(bào)刊、戶外廣告等，大大增加商品可見度。三、超市技術(shù)設(shè)備1、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)超市計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、采購(gòu)管理、庫(kù)存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建設(shè)。在超市計(jì)算機(jī)具體配置上，擬通過(guò)服務(wù)器IBMAS400，PC+POS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺(tái)POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺(tái)服務(wù)器中，后臺(tái)服務(wù)器能及時(shí)跟蹤超市銷售的最新動(dòng)態(tài)。2、其它設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，超市還需采購(gòu)設(shè)備包括：超市營(yíng)業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備設(shè)施及其它設(shè)備（包括自動(dòng)扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。超市主要設(shè)備采購(gòu)清單詳見表6-6。圖表-13超市主要設(shè)備采購(gòu)清單注：設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。第八章項(xiàng)目建設(shè)方案一、總平面布置1、總平面設(shè)計(jì)原則⑴全面規(guī)劃，利于實(shí)施；⑵功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；⑶與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；⑷滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；⑸符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；⑹考慮項(xiàng)目所在地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市；⑺便于利用城市已有的上下水、煤氣、通訊、供電等共享基礎(chǔ)設(shè)施；⑻符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。2、總平面布局項(xiàng)目選址位于廣德縣新城區(qū)。該地為新、老城區(qū)結(jié)合部的新城區(qū)一側(cè)。項(xiàng)目總占地面積約25畝，為新城區(qū)內(nèi)已規(guī)劃成片開發(fā)地塊，經(jīng)縣政府審批并辦妥建設(shè)用地手續(xù)后，項(xiàng)目正式啟動(dòng)使用。本項(xiàng)目的建設(shè)主體為一座四～五層的超市，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口方位應(yīng)設(shè)計(jì)科學(xué)，超市前應(yīng)設(shè)有28米寬的大型多功能廣場(chǎng)，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足超市的功能需求，又形成較大的氣勢(shì)和商業(yè)氛圍。同時(shí)為方便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場(chǎng)旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場(chǎng)。二、建筑方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，安徽省的有關(guān)規(guī)定等。主要規(guī)范、規(guī)程包括：建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范GBJ9-87建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11-89混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10-89鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程JGJ3-91鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ17-88建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ7-89建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ94-94其它有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)施規(guī)范及規(guī)程2、建筑設(shè)計(jì)⑴建筑立面設(shè)計(jì)建筑立面以簡(jiǎn)潔明快為指導(dǎo)思想，力圖用現(xiàn)代的裝飾材料－綠色全反射玻璃墻，與大面積的實(shí)墻進(jìn)行對(duì)比，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)潔，細(xì)致而又大氣的藝術(shù)風(fēng)格。在局部設(shè)施上，將超市的交通空間暴露在外，通過(guò)來(lái)來(lái)往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時(shí)，大量的人流流動(dòng)也可以引起過(guò)往人的好奇心，吸引潛在的顧客進(jìn)入超市購(gòu)物。在建筑的明顯部位設(shè)置特別醒目的巨型的公司標(biāo)志，有利于熱鬧的商業(yè)氣氛。⑵建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)一層為超市主入口，設(shè)有門廳，入口門廳內(nèi)設(shè)二臺(tái)自動(dòng)扶梯聯(lián)系上下交通。一層前部設(shè)有小吃廣場(chǎng)、技術(shù)工程部、小商店，中部與后部主要為室內(nèi)機(jī)動(dòng)車及自行車停車場(chǎng)。樓層內(nèi)部功能布局，由工程設(shè)計(jì)人員在實(shí)地勘察后并結(jié)合物配和超市特點(diǎn)需要規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑶材料①材料表圖表-14材料表②屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時(shí)找坡，（坡度－0.3%），覆瓦。③門窗超市入口：電動(dòng)卷簾門、感應(yīng)玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)打開的電子控制乙級(jí)防火門。貨運(yùn)口：電動(dòng)卷簾門辦公室：普通木質(zhì)夾板門，球形把手鎖。樓梯間：?jiǎn)蜗蜷_啟，木質(zhì)乙級(jí)防火門，不銹鋼把手。金庫(kù)：鋼質(zhì)保險(xiǎn)庫(kù)門，密碼門鎖。設(shè)備用房：?jiǎn)蜗蜷_啟木質(zhì)甲級(jí)防火門。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。內(nèi)窗：5mm厚白玻璃、木框。④門窗綠色全反射玻璃幕墻。外墻乳膠漆。3、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（50年超越概率10%，1990年）》，按照《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-95），本工程為乙類抗震設(shè)防建筑。因此，本工程抗震設(shè)計(jì)按6度計(jì)算，按7度抗震設(shè)防，IV類場(chǎng)地，考慮近震影響，框架抗震等級(jí)三級(jí)。4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)情況由工程設(shè)計(jì)部門計(jì)算確定。5、基礎(chǔ)形式基礎(chǔ)為樁基，柱下獨(dú)立承臺(tái)。樁采用Φ600高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，樁長(zhǎng)約為40m，樁尖持力層進(jìn)入第8層。單樁允許承載力1650kn，承臺(tái)為承臺(tái)加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應(yīng)控制建筑物絕對(duì)沉降和相對(duì)沉降均滿足現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和業(yè)主的要求。建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺(tái)之間的聯(lián)系梁約為400mm×800mm（寬×高）。6、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)形式為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用框架，填充磚墻體系。三、土建工程本項(xiàng)目的土建工程，系物配中心和超市商業(yè)用房及有關(guān)配套輔助設(shè)施?？偨ㄖ娣e為42500m2，其中倉(cāng)儲(chǔ)及物配中心10000m2，超市商業(yè)用房建筑面積為31850圖表-15主體工程及面積m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2備注：室內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停車位230個(gè)，自行車停車位900個(gè)。圖表-16輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表四、配套工程1、給排水⑴給水①水源采用城市自來(lái)水管網(wǎng)作為生活水源，生活用水由廣德縣新東方水業(yè)市政給水管網(wǎng)接入，接入管管徑Dn150。在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)量水表，經(jīng)過(guò)水表后送入各用水點(diǎn)。②水量本工程最大日用水量495m3／d，主要用水量估算詳見圖表-17圖表-17本項(xiàng)目用水量估算表m3m3③供水方式根據(jù)市政供水管網(wǎng)的情況及消防部門的要求進(jìn)行供水。④供水系統(tǒng)分類本工程供水系統(tǒng)包括工作用水系統(tǒng)和生活飲用水系統(tǒng)。工作用水系統(tǒng)：工作用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客的盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補(bǔ)充水。該水為一般自來(lái)水，不經(jīng)任何處理。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水主要供超市工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾－活性炭－反滲透－臭氧消毒工藝設(shè)備，制水能力約4m3⑤熱水系統(tǒng)采用二臺(tái)煤氣熱水爐，一臺(tái)供廚房用熱水，一臺(tái)供超市工作人員盥洗用水。⑵排水①污廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲含油廢水和副食品加工含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入項(xiàng)目區(qū)污水處理系統(tǒng)，經(jīng)三級(jí)生化處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本項(xiàng)目污廢水量按生活用水量的90％計(jì)（除去循環(huán)補(bǔ)充水量）共211m3②雨水系統(tǒng)項(xiàng)目雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政排水管。③循環(huán)系統(tǒng)根據(jù)工藝要求，冷凍機(jī)冷卻水量約500m32、消防⑴消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。⑵消防水量根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)30l/s。⑶消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。⑷自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報(bào)警閥，其信號(hào)傳至消防控制中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。⑸室外消防在基地周圍設(shè)四套室外消火栓。3、暖通空調(diào)⑴設(shè)計(jì)依據(jù)①采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范；②民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計(jì)技術(shù)措施；③建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。⑵設(shè)計(jì)范圍①超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)②防火排煙設(shè)計(jì)③建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)⑶設(shè)計(jì)參數(shù)①室外設(shè)計(jì)參數(shù)夏季最高干球溫度34夏季最高濕球溫度28.2冬季最低干球溫度-4冬季相對(duì)濕度73%夏季通風(fēng)溫度32冬季通風(fēng)溫度3②室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)圖表-18室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)表③通風(fēng)換氣次數(shù)（次／時(shí)）圖表-19各房間通風(fēng)換氣次數(shù)④空調(diào)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 32325m空調(diào)面積 15120m空調(diào)總冷負(fù)荷 2500kW空調(diào)總熱負(fù)荷 950kW⑷空調(diào)冷熱源 空調(diào)冷熱源選用進(jìn)口冷水機(jī)組，350RT×2臺(tái)，制冷機(jī)組總?cè)萘?00RT（總制冷量約為4000kW）?？照{(diào)熱源選用中外合資燃?xì)馊詣?dòng)無(wú)壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺(tái)，總?cè)萘?0×104kcal／h。⑸空調(diào)系統(tǒng)超市等各大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過(guò)風(fēng)管進(jìn)入房間。為確保新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用阻抗復(fù)合消聲器。商店、辦公等部分采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。對(duì)超市入口大門設(shè)置空氣幕，以減少能量損失。⑹通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備用房，倉(cāng)庫(kù)均采用自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)。廚房、面包房、快餐部分及超市特殊區(qū)域適當(dāng)增加排風(fēng)量，防止異味流入超市。衛(wèi)生間、更衣室等設(shè)機(jī)械排風(fēng)。⑺防火、排煙根據(jù)規(guī)范通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管采用非燃材料，風(fēng)管和設(shè)備的保溫材料，消聲材料及粘結(jié)劑采用非燃或難燃材料。倉(cāng)庫(kù)利用高窗，采用自然排煙方式。超市部分采用機(jī)械排煙方式。⑻冷庫(kù)及加工區(qū)果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫(kù)按溫度要求不同分隔，各區(qū)域溫度單獨(dú)控制。各制冷、空調(diào)區(qū)域由機(jī)房集中供冷，庫(kù)房?jī)?nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區(qū)域（大、小）和果蔬冷都按要求補(bǔ)送新風(fēng)。食品油炸和烘烤區(qū)都布置排風(fēng)系統(tǒng)。4、供電⑴用電量估算①照明照度及光源如下：超市營(yíng)業(yè)區(qū)照度要求為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲(chǔ)藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量估計(jì)為700kW.②廣告牌：予留50kW③動(dòng)力圖表-20動(dòng)力用電量表④空調(diào)：750kW?？傃b機(jī)容量為2600kW，擬采用二臺(tái)1600kVA變壓器供電。本項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算表詳見圖表-21。變壓器負(fù)荷率為65.8％。圖表-21供電負(fù)荷計(jì)算表1100⑵供電本項(xiàng)目用電城網(wǎng)接入。內(nèi)設(shè)1600kVA變壓器二臺(tái)。由電業(yè)提供二路10kVA高壓電源（按二類負(fù)荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)。相應(yīng)配置高、低壓框。為應(yīng)急、消防之用，另設(shè)有1000kVA柴油發(fā)電機(jī)組一套，供部分照明、冷庫(kù)（包括冷凍、冷藏等）信息處理系統(tǒng)等使用。信息處理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等的電源均經(jīng)UPS（不少于15分鐘）供應(yīng)。⑶配電按照明、動(dòng)力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過(guò)載、短路保護(hù)功能的自動(dòng)斷路器。超市內(nèi)的小商店用電量單獨(dú)配電、分別計(jì)量。在商場(chǎng)內(nèi)的各適當(dāng)部位裝置帶有保護(hù)接地的插座，大部分插座應(yīng)采用雙電源供電。對(duì)消防設(shè)備、應(yīng)急照明、登記處處理等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負(fù)載末端自動(dòng)切換。⑷電話由市電話網(wǎng)引入直線電話100對(duì)（可同時(shí)進(jìn)出）。⑸電視引入市有線電視信號(hào)，供不少于100臺(tái)電視機(jī)同時(shí)使用。⑹保安監(jiān)視系統(tǒng)在超市內(nèi)各主要通道、貨架二側(cè)，出入口及收銀臺(tái)等部位設(shè)置電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)。⑺火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)本超市設(shè)置感煙（感溫）探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕等火災(zāi)報(bào)警及消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，消防廣播與超市音響系統(tǒng)人工切換。⑻音響系統(tǒng)超市內(nèi)設(shè)置音響系統(tǒng)，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。⑼設(shè)備管理系統(tǒng)收集并監(jiān)視空調(diào)、動(dòng)力、照明等設(shè)備的運(yùn)行情況。⑽防雷本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。5、煤氣 本工程煤氣總用量約為301m3煤氣管道接自市政煤氣總管，是否需設(shè)煤氣調(diào)壓要征詢煤氣公司有關(guān)部門后才能決定。室內(nèi)煤氣管道委托煤氣公司有關(guān)部門設(shè)計(jì)、施工，所有煤氣表具須采用煤氣公司指定產(chǎn)品，并委托煤氣公司承擔(dān)安裝。第九章組織機(jī)構(gòu)和人員安排一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置安徽歐華倪氏實(shí)業(yè)股份有限公司是安徽歐華物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投資主體和經(jīng)營(yíng)主體。該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線分層次管理體系，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)自主創(chuàng)新。公司管理機(jī)構(gòu)由公司視生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要自主設(shè)置。項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)參考見下圖。圖表-22項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖檢查職員檔案檢查職員檔案職員需求各個(gè)部門人事部招聘解聘方案審批招聘解聘職員管理人員人事部人事任用各部門錄入職員檔案修改職員記錄錄入職員檔案圖表-23，超市人事管理流程圖二、勞動(dòng)定員安排與培訓(xùn)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員共635人，其中公司高級(jí)管理人員約15人，一般中層管理人員58人，店內(nèi)員工502人，物配中心50人，其他人員10人。公司所需人員除高級(jí)管理人員外，將從社會(huì)上公開招聘，通過(guò)考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。員工上崗前由公司統(tǒng)一培訓(xùn)。公司可視其經(jīng)營(yíng)規(guī)?；驑I(yè)務(wù)量的需要適時(shí)增減定員配置。第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為2.5年，其中項(xiàng)目前期工作階段6個(gè)月，項(xiàng)目實(shí)施（工程建設(shè)）階段21個(gè)月，項(xiàng)目竣工和試運(yùn)行階段3個(gè)月。預(yù)計(jì)2011年12月份開工，2013年10月份試運(yùn)行，2014年元旦營(yíng)業(yè)。建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度大概安排見圖表-24。第十一章環(huán)境保護(hù)與安全一、環(huán)境保護(hù)1、施工過(guò)程中的環(huán)保問(wèn)題本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于新老城區(qū)新城區(qū)一側(cè)，項(xiàng)目建設(shè)及啟動(dòng)后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問(wèn)題，尤其是施工中，更應(yīng)注意環(huán)境問(wèn)題。在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：⑴妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河流；⑵不在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會(huì)產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；⑶使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；⑶采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；⑷禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；⑸對(duì)產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的施工機(jī)械，采取限時(shí)施工等有效措施，減輕危害。2、設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)注意的環(huán)保問(wèn)題在設(shè)計(jì)和有關(guān)設(shè)備的使用時(shí)采取以下措施：⑴采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；⑵冷凍機(jī)房和所有空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)墻均貼吸聲材料；⑶所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；⑷選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動(dòng)小，所有帶振源的設(shè)備，如水泵、風(fēng)機(jī)等，在其進(jìn)出口接管上加設(shè)軟接頭，所有空調(diào)機(jī)組內(nèi)離心風(fēng)機(jī)均設(shè)彈簧減震器，空調(diào)機(jī)組底部與基礎(chǔ)之間墊兩層橡膠減震墊，使主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間達(dá)到GB3096-93噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求；⑸廚房間排油煙要經(jīng)過(guò)過(guò)濾，減少油煙排出室外；⑹在項(xiàng)目區(qū)種植樹木、草坪，進(jìn)行綠化，以凈化空氣，保護(hù)環(huán)境，達(dá)到規(guī)劃要求的綠化面積。3、環(huán)境影響及評(píng)價(jià)本大型綜合超市，項(xiàng)目實(shí)施后，沒有工業(yè)污染物，其可能產(chǎn)生的廢水、噪音、廢氣，將采取綜合治理措施，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生較大影響。⑴廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入污水處理站，經(jīng)三級(jí)生化處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90％計(jì)（除去循環(huán)補(bǔ)充水量及綠化用水）共211m3／d。本項(xiàng)目三級(jí)生化處理設(shè)備，工藝選用：接觸氧化法，處理能力35m污水經(jīng)處理后達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)排放。污水排放達(dá)標(biāo)參數(shù)。圖表-24污水處理達(dá)標(biāo)參數(shù)表⑵廢氣本項(xiàng)目廢氣主要為鍋爐氣及餐飲區(qū)的微量煙氣，擬采用除塵設(shè)備處理，煙氣排放符合國(guó)家二類排放標(biāo)準(zhǔn)。⑶噪聲本項(xiàng)目所選設(shè)備多為低噪聲設(shè)備，不會(huì)對(duì)周圍聲環(huán)境產(chǎn)生較大影響。本項(xiàng)目空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)的機(jī)械設(shè)備及水泵裝置采取相應(yīng)的減振及消音措施，各層機(jī)房均采取消音措施。圖表-25主要噪聲源及治理措施表本項(xiàng)目需請(qǐng)環(huán)境保護(hù)部門作一環(huán)境影響評(píng)價(jià)，以便采取更加經(jīng)濟(jì)合理的措施而達(dá)到對(duì)有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。二、衛(wèi)生防疫廚房設(shè)施設(shè)計(jì)、設(shè)備配置及用具等的清潔工作，按衛(wèi)生防疫的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；食品的采購(gòu)、存放、加工等按食品衛(wèi)生法及規(guī)范要求操作，實(shí)行生熟分開、歸類處理；廚房操作人員經(jīng)體檢合格后持證上崗。三、消防安全合作公司按照國(guó)家有關(guān)消防安全管理規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)（“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”GBJ16-87）。建筑物內(nèi)設(shè)置防火隔離門、消火栓（每個(gè)消火栓均有水龍裝置和滅火器材），并配備火警報(bào)警系統(tǒng)和煙火監(jiān)視系統(tǒng)，包括自動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)警鈴、自噴水裝置等，以確保超市營(yíng)運(yùn)安全。1、消防車道在基地內(nèi)利用貨運(yùn)道路設(shè)環(huán)道的消防車道，可以滿足消防車的操作需要。2、安全疏散按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范規(guī)定，設(shè)有噴淋滅火裝置的商場(chǎng)在室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的疏散口的距離為50米。本項(xiàng)目擬在超市營(yíng)業(yè)廳兩側(cè)設(shè)兩個(gè)安全出口直接通向室外，各防水分區(qū)之間設(shè)乙級(jí)防火門分隔，各疏散口的布置滿足安全疏散距離的要求。規(guī)范規(guī)定，對(duì)耐火等級(jí)為一級(jí)二級(jí)的商店建筑，疏散寬度指標(biāo)為0.65m／百人。本方案所有疏散口可滿足5000人同時(shí)疏散的要求。3、防火分區(qū)根據(jù)各功能分區(qū)自然劃分防火分區(qū)，由于超市營(yíng)業(yè)廳面積較大，難以滿足規(guī)范的要求，須與消防部門協(xié)商解決。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若今后二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。5、消防水量根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)30l/s。6、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。7、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報(bào)警閥，其信號(hào)傳至消防控制中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。8、室外消防在項(xiàng)目區(qū)周圍設(shè)4套室外消火栓。9、防雷系統(tǒng)本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。第十二章投資估算與資金籌措一、投資估算本項(xiàng)目總投資估算17000萬(wàn)元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資13500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為3500萬(wàn)元。1、項(xiàng)目投資估算⑴建筑工程6998萬(wàn)元：本項(xiàng)目主體工程建筑面積41850㎡，配套用房650㎡，主體工程建筑造價(jià)按1660元/㎡，配套用房造價(jià)按800元/㎡進(jìn)行估算。⑵設(shè)備投資估算3010萬(wàn)元。⑶本項(xiàng)目建多功能廣場(chǎng)、自行車停車場(chǎng)、道路硬化、環(huán)境綠化等，預(yù)計(jì)投資額250萬(wàn)元。⑷本項(xiàng)目需用地25畝，土地費(fèi)用估算750萬(wàn)元（商服用地，按30萬(wàn)元/畝計(jì)）。⑸勘察設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)101萬(wàn)元（按工程費(fèi)用的1.5%估算）。⑹電增容費(fèi)、水增容費(fèi)：344萬(wàn)元①電增容費(fèi)本項(xiàng)目全部建成后用電容量新增容費(fèi)144萬(wàn)元（新增電增容費(fèi)3200kVA，按450元/kVA計(jì)算）。②水增容費(fèi)根據(jù)本項(xiàng)目用水量預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目接入DN150供水管，水增容費(fèi)200萬(wàn)元。⑺市政公用設(shè)施配套費(fèi)385萬(wàn)元（按90元/m2計(jì)?。＂滔涝O(shè)