房地產(chǎn)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策研究學(xué)年論文-畢業(yè)論文

摘要房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)特色社會(huì)主義道路的大背景下，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控是必要的。同時(shí)，該產(chǎn)業(yè)事關(guān)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，進(jìn)行政策效果評(píng)價(jià)與反思也是必要的，以期改善宏觀調(diào)控的方向及手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。自2003年國(guó)發(fā)200318號(hào)文件確定市場(chǎng)為解決住房問題的主要渠道以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，其主要對(duì)象包括：房?jī)r(jià)虛高、投資過熱、住房供給結(jié)構(gòu)失衡、投機(jī)、投資性購(gòu)房大行其道、保障性住房建設(shè)亟待完善。本文對(duì)上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策方向及效果,逐一進(jìn)行討論，認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控政策所起到的成效的同時(shí)，也應(yīng)正視調(diào)控過程中的方法和結(jié)果的不足之處，找出影響政策發(fā)揮其應(yīng)有效用的重要因素，從而對(duì)后期政策的決策、制定、出臺(tái)、實(shí)施，進(jìn)行糾偏和完善。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)；房地產(chǎn)；政策；調(diào)控1引言1.1研究背景及意義我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟度不高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在曲折的道路上前行。房?jī)r(jià)虛高；投資過熱；住房供給結(jié)構(gòu)失衡；投資、投機(jī)型購(gòu)房大行其道；保障性住房建設(shè)亟待完善等狀況嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展以及社會(huì)的和諧安定。針對(duì)以上問題，同時(shí)為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極引導(dǎo)，及時(shí)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各種矛盾，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家近年來相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策調(diào)控水平的逐漸提高，在取得一定成效的同時(shí)也必須看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中仍然存在著很多問題。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策展開分析與研究，不僅具有重要的理論意義，而且也具有較高的實(shí)踐價(jià)值。通過研究與總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的績(jī)效有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，找出制約政策發(fā)揮的一系列因素，從而對(duì)后期政策的決策、制定、出臺(tái)、實(shí)施，進(jìn)行糾偏和完善。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀A(yù)lexF.Schwartz（2006）分析了美國(guó)針對(duì)中低收入者出臺(tái)的稅收減免、住房券、抵押貸款、土地規(guī)劃和房地產(chǎn)交易等住房政策，并評(píng)價(jià)了這些政策所取得的成效[1]。JohnM.Clapp（2011）提出在住房折舊評(píng)估中使用回歸模型[2]。JoannaPoon、DeanGarratt（2012）通過分析住房政策對(duì)住房供給和住房需求動(dòng)力的影響，評(píng)價(jià)了2000年—2011年英國(guó)政府出臺(tái)住房政策對(duì)居民住房支付能力的影響程度，認(rèn)為增加房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給有助于改善住房支付能力[3]。Eunkyung(1998)指出貨幣政策效應(yīng)的兩個(gè)重要傳導(dǎo)渠道就是貨幣緊縮時(shí)信用減少和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)[4]。通過對(duì)美國(guó)歷年貨幣政策的考察,Onathan和Richard(2002)以短期價(jià)格調(diào)整模型、長(zhǎng)期供求模型等作為理論基礎(chǔ),運(yùn)用VARS模型對(duì)貨幣政策與美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行了定量研究,結(jié)果發(fā)現(xiàn)二十世紀(jì)八十年代以后的房地產(chǎn)價(jià)格在很大程度上受緊縮貨幣政策影響[5]。使用月度數(shù)據(jù)構(gòu)建向量自回歸模型,Wmian(;2002)檢驗(yàn)了貨幣供給增長(zhǎng)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格的關(guān)系,結(jié)果表明二者顯著正相關(guān)[6]。Iacoviello和RaoulMinetti(2003)表明,英國(guó)、芬蘭和挪威等國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在類似關(guān)系[7]。利用美國(guó)44個(gè)大城市的季度面板數(shù)據(jù),Mayer和Somervile(2000)考察了1985-1996年土地利用管制對(duì)新增建筑面積的影響。研究結(jié)果表明在控制其他因素保持不變的情況下,管制范圍較大的城市對(duì)應(yīng)著更少的市場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)數(shù)目[8]。亦有學(xué)者使用香港數(shù)據(jù)探討了土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究表明計(jì)劃體系涵蓋下的住宅面積和綠地規(guī)劃面積等衡量土地供應(yīng)計(jì)劃的變量,都顯著地影響了香港房地產(chǎn)價(jià)格(Hui&Ho,2003)[9]。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀金海燕、任宏將房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展結(jié)合，構(gòu)建了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)模型，對(duì)1998年—2009年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，他們認(rèn)為我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)的力度較大，出臺(tái)的政策頻繁、反復(fù)、不一致，政策效果不夠理想[10]。楊曉冬通過對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策執(zhí)行效果和行政管理效果為準(zhǔn)則，建立了住房政策有效性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并利用灰色綜合評(píng)價(jià)模型，其認(rèn)為我國(guó)2001—2010年住房政策的有效性逐漸增加，但其有效性水平較低[11]?？追参?、范志華等通過比較分析房?jī)r(jià)、銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)量、保障性住房建設(shè)在2009年—2011年的變化與2003年—2007年間的變化，認(rèn)為宏觀調(diào)控政策取得了積極效果，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅明顯在回落，但是房?jī)r(jià)回落程度還沒有達(dá)到國(guó)家預(yù)期目標(biāo)，仍需貫徹、執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策[12]。周曉蓉、李霞運(yùn)用面板協(xié)整分析方法和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)對(duì)我國(guó)政府實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策與中國(guó)房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明，稅收政策、信貸政策、土地供給政策三種調(diào)控政策與房?jī)r(jià)變動(dòng)之間的關(guān)系，從長(zhǎng)期來看并不存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，他們認(rèn)為導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失效的主要原因在于:針對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱問題，各級(jí)地方政府與中央政府立場(chǎng)不一致[13]。郭慶然分析2000年—2008年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，認(rèn)為造成調(diào)控政策效果不理想的原因有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)多元性及其沖突，二是地方政府角色的雙重性和矛盾性，地方政府既是政策的執(zhí)行者，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益主體[14]。1.3研究方法1.3.1文獻(xiàn)分析方法文獻(xiàn)研究法是對(duì)歷史文獻(xiàn)資料進(jìn)行搜集、整理、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析的方法。本文需要搜集和研究國(guó)內(nèi)外關(guān)于政策評(píng)估以及房地產(chǎn)調(diào)控方面的文獻(xiàn)，并從中汲取有價(jià)值的部分，為構(gòu)建目標(biāo)體系及績(jī)效評(píng)價(jià)提供思路。1.3.2調(diào)查研究法關(guān)于房地產(chǎn)政策的具體效果等方面需做大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研工作，才能保證研究結(jié)果的實(shí)證性。根據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，需要對(duì)我國(guó)具有代表性的大中城市采取房地產(chǎn)調(diào)控政策措施前后房地產(chǎn)成交量、成交價(jià)格、房地產(chǎn)供給量等方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研，確保研究數(shù)據(jù)的真實(shí)性。1.3.3理論研究與實(shí)證分析結(jié)合法本文在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的績(jī)效評(píng)價(jià)的研究中，以1998年以來我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為實(shí)證，結(jié)合當(dāng)今在房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)方面的理論研究成果，評(píng)價(jià)分析政策實(shí)施的效果。1.3.4比較分析方法一方面，本文在實(shí)證研究中需要對(duì)各階段房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施前后相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向的對(duì)比分析。另一方面，在對(duì)政策的績(jī)效評(píng)價(jià)過程中，需要對(duì)政策調(diào)控目標(biāo)和政策的效果進(jìn)行對(duì)比研究，找到偏差的關(guān)鍵和原因。再次，研究中需要對(duì)政策調(diào)控各個(gè)階段的績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析，為政策的制定修改提供參考。2.關(guān)于“房?jī)r(jià)虛高”的調(diào)控2.1.我國(guó)“房?jī)r(jià)虛高”的原因（1）.住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的基本格局，是房?jī)r(jià)上漲過快的基本動(dòng)因（2）.土地供給制度缺乏彈性抑制了城鎮(zhèn)住房供給增長(zhǎng)（2）.持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制，持續(xù)的激勵(lì)需求，是當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲至關(guān)重要的助推因素2.2.對(duì)“房?jī)r(jià)虛高”的宏觀調(diào)控始終未能對(duì)癥下藥我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是“國(guó)家宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟(jì)”。我國(guó)的“國(guó)家宏觀調(diào)控”典型的內(nèi)容包括：政府掌控土地吞吐及用途管制、貨幣吞吐及資金成本管制、信貸投向控制、固定資產(chǎn)投資控制、收入分配調(diào)節(jié)等等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)由于以下特點(diǎn)，使它成為與宏觀環(huán)境聯(lián)系最為緊密，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行息息相關(guān)，受宏觀調(diào)控影響最大而又最受宏觀調(diào)控者關(guān)注的市場(chǎng)。（1）．房地產(chǎn)建設(shè)的主要投入要素是土地，而土地供給由政府掌控；（2）．住宅購(gòu)置是家庭部門發(fā)生的最大額度的資產(chǎn)購(gòu)置，是家庭部門支出中使用杠桿比例最大的支出，因而住宅市場(chǎng)需求受政府貨幣政策影響最為顯著；（3）．房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程本身是一個(gè)固定資產(chǎn)投資過程，而在我國(guó)，“固定資產(chǎn)投資”是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的路徑和最關(guān)注的宏觀變量。這三個(gè)行業(yè)特點(diǎn)，使得住宅市場(chǎng)顯著不同于汽車、計(jì)算機(jī)市場(chǎng)，以及糧食、衣著等普通消費(fèi)品市場(chǎng)。在體現(xiàn)中國(guó)特色、備受宏觀調(diào)控政策變動(dòng)影響、備受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控關(guān)注方面，沒有哪個(gè)行業(yè)能出其右。無論是宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，還是宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)均不可能像其他產(chǎn)品市場(chǎng)，或可安于一隅、悄無聲息的獨(dú)善其身。我們對(duì)2003年以來的歷次價(jià)格調(diào)控的主要措施進(jìn)行歸納，大致包括如下內(nèi)容：（1）．要求從政治高度重視房?jī)r(jià)問題。逐步將“房?jī)r(jià)問題”升級(jí)為“政治問題”，建立行政問責(zé)制。（2）．大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公租房以及廉租房供給，啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。（3）．正確引導(dǎo)居民消費(fèi)預(yù)期。綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。（4）．整頓市場(chǎng)秩序。加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、惡意哄抬、價(jià)格欺詐、投機(jī)炒作、違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、違規(guī)用地、囤地、炒地……等,一切擾亂市場(chǎng)秩序非法行為。以上調(diào)控措施在道義原則上均讓人無法反駁。但是由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這個(gè)兩個(gè)根本性癥結(jié)，除了最后基于解決“政治問題”而采取的行政強(qiáng)制手段之外，都顯得那么不給力。2．關(guān)于“投資過熱”的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上“價(jià)格上漲過快”與“市場(chǎng)過熱”語義不盡相同?！笆袌?chǎng)過熱”不僅意味著資產(chǎn)價(jià)格上漲過快、價(jià)格水平過高，還包括了“投資過熱以及資源錯(cuò)配”，包含了“過熱”后的“爛尾樓”形式的大規(guī)模資源浪費(fèi)。這里“過熱”是對(duì)“泡沫”一詞謹(jǐn)慎的替代。對(duì)“投資過熱”的擔(dān)憂，導(dǎo)致了宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控始終從控制價(jià)格和控制投資兩方面同時(shí)入手。即使在2007年以后的調(diào)控中，雖然認(rèn)同了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)實(shí)，并開始強(qiáng)調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。2.1調(diào)控“房地產(chǎn)投資規(guī)?！闭叩暮?jiǎn)單回顧2003-2003年，政府明確判定“房?jī)r(jià)上漲過快和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快” 。2007至今，投資調(diào)控政策基調(diào)是，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，擴(kuò)大普通商品房的供給。2.2土地資產(chǎn)價(jià)格攀升，持續(xù)夸大房地產(chǎn)投資完成額根據(jù)我國(guó)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)的規(guī)定，投資完成額中包含了相當(dāng)規(guī)模的土地購(gòu)置費(fèi)用。在土地沒有價(jià)格（如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期）或土地價(jià)格很低以及土地價(jià)格變動(dòng)很?。ㄈ缟鲜兰o(jì)80年代）時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)用計(jì)入投資完成額，只是對(duì)投資完成額有些許無關(guān)緊要的夸大。但在上世紀(jì)90年代后期以來，土地資產(chǎn)價(jià)格大幅攀升的背景下，則對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其增長(zhǎng)速度有著顯著的夸大，并足以導(dǎo)致許多人乃至決策層對(duì)投資增長(zhǎng)的真實(shí)速度產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和擔(dān)憂。在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中，這種影響最為顯著。無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，還是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算角度講，土地都是全社會(huì)的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)的交易既不構(gòu)成社會(huì)新增資產(chǎn)，也不增加GDP。因此，土地購(gòu)置費(fèi)用所構(gòu)成的這部分“投資”，不會(huì)帶來實(shí)物工作量的增加，也不會(huì)帶來對(duì)鋼材、水泥的消耗。3．關(guān)于“住宅供給結(jié)構(gòu)失衡”的調(diào)整3.1政府調(diào)控“住房供給結(jié)構(gòu)”的初衷政府對(duì)住宅市場(chǎng)上供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，出于什么樣的考慮呢？根據(jù)歷年調(diào)控政策文件，大致可歸納出以下幾點(diǎn)初衷或出發(fā)點(diǎn)。（1）．出于“降低住宅價(jià)格平均水平”的考慮。例如調(diào)控文件中的如下陳述，“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。實(shí)際上是將“政策性住房”的供給當(dāng)作調(diào)控商品房?jī)r(jià)格的手段。（2）.試圖解決“住宅供給偏于高端”，偏于滿足高收入階層的需求，而普通商品房供給不足等供給結(jié)構(gòu)問題。（3）．出于“人多地少”的國(guó)情，“保護(hù)耕地，節(jié)約集約使用土地”的考慮，提出“90/70政策”。關(guān)于第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，試圖通過保障性住房解決住宅市場(chǎng)價(jià)格偏高問題，存在邏輯錯(cuò)誤。這一點(diǎn)我們?cè)诒Ｕ戏空卟糠钟枰陨钊胗懻?。關(guān)于第二和第三個(gè)出發(fā)點(diǎn)，我們的疑問是：市場(chǎng)機(jī)制真的不能解決住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)問題嗎？市場(chǎng)機(jī)制不能解決稀缺資源的合理配置、會(huì)造成浪費(fèi)嗎？3.2為什么市場(chǎng)上增量住宅供給結(jié)構(gòu)失衡事實(shí)上，市場(chǎng)供給失衡并選擇了高端，有以下兩個(gè)原因：第一，針對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均居住面積關(guān)系的研究結(jié)果表明，改善需求非常強(qiáng)勁（見圖1），而且這部分需求構(gòu)成新建住房市場(chǎng)需求的主體。這一點(diǎn)在我們的多次調(diào)研中，也得到多年從事房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作人員（干部）的證實(shí)。事實(shí)上大量“剛性”需求（包括新進(jìn)城人口、新就業(yè)人員、新組建家庭住房需求）的實(shí)現(xiàn)，賴于中高端改善性需求實(shí)現(xiàn)之后。而新建住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中，是以90平米以上需求為主體的。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局[15]第二．城市居民住房條件改善的過濾（housefiltering）機(jī)制表明，住房資產(chǎn)的“持久性”特征使其不同于常規(guī)商品，需要從新舊住宅的聯(lián)動(dòng)來分析其供求關(guān)系。在高收入家庭追求更高質(zhì)量住房的過程中，其原有住房將成為面向中等收入家庭的住房供給，而中等收入家庭實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)后，其原有住房將成為面向低收入家庭的住房供給。因此，新增住房供給偏向高端是市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下不同收入家庭實(shí)現(xiàn)住房梯次改善的要求，有利于整個(gè)住房存量結(jié)構(gòu)的改善。3.3供給結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的市場(chǎng)效果在“90/70政策”出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)如何呢？（見圖28）在項(xiàng)目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內(nèi)有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了大量“經(jīng)濟(jì)適用房”和“限價(jià)房”等政策性住房占比擴(kuò)大的影響），仍遠(yuǎn)未達(dá)到占比70%的要求。2010年該占比再度回落。[16]4．關(guān)于“投機(jī)、投資性購(gòu)房”的調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題中，被政府和公眾指責(zé)最多的就是投機(jī)、投資性購(gòu)房行為的泛濫。多數(shù)輿論都認(rèn)為，開發(fā)商的貪婪和炒房客們肆意投機(jī)，是造成房地產(chǎn)價(jià)格越漲越高、讓人無力承受的主要原因。4.1.關(guān)于針對(duì)投機(jī)的調(diào)控政策——舍本逐末，短期或有效，長(zhǎng)期于事無補(bǔ)誘發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)活動(dòng)的是供不應(yīng)求基本格局；導(dǎo)致供給難于擴(kuò)大的是“缺乏彈性”的土地供給制度；住宅市場(chǎng)上“投機(jī)性購(gòu)房需求”比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價(jià)”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實(shí)激勵(lì)；導(dǎo)致投機(jī)盛行持續(xù)、價(jià)格持續(xù)過快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。實(shí)事求是地說，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“晚買不如早買”、“租房不如買房”注定是全體市場(chǎng)參與者的選擇；“有錢放在銀行或投資股票，不如購(gòu)置房產(chǎn)”，已經(jīng)不是“溫州人”、“煤老板”的小聰明，已經(jīng)是全體投資人的理性。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)為人們提供了如此“異常確定”的套利機(jī)會(huì)，投機(jī)傾向和投機(jī)行為隨之增加時(shí)，任何一個(gè)講求實(shí)事求是的唯物主義者，都不會(huì)、也不該簡(jiǎn)單地從道義上去責(zé)怪微觀主體。不去消除那個(gè)“確定的套利機(jī)會(huì)”，而一味的指責(zé)、打擊投機(jī)行為，對(duì)于解決經(jīng)濟(jì)問題是于事無補(bǔ)的。用行政手段抑制投機(jī)，短期或有效，長(zhǎng)期則于事無補(bǔ)，除非關(guān)閉市場(chǎng)。如果采用行政手段是為了“爭(zhēng)取時(shí)間”，那么，利用這個(gè)異常艱難爭(zhēng)取來的時(shí)間，宏觀調(diào)控應(yīng)該抓緊做的是：從兩個(gè)方面治理和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，一是改革土地供給制度，創(chuàng)造條件，允許集體土地所有者入市，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系；二是完善宏觀調(diào)控，適當(dāng)提高利率水平，創(chuàng)造條件，加快利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程。一旦我們這樣做了，消除了房地產(chǎn)市場(chǎng)上“確定的套利機(jī)會(huì)”，不僅我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“標(biāo)準(zhǔn)的投機(jī)行為”會(huì)顯著減少，包括“投資性購(gòu)房行為”、“提前購(gòu)房行為”、甚至今天看來“未提前的”購(gòu)房行為都會(huì)相應(yīng)有所減少，而選擇租房居住的家庭必定會(huì)顯著增多。4.2.抑制投資購(gòu)房——需要斟酌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師們，將住宅購(gòu)置者區(qū)分為自住購(gòu)房、投資性購(gòu)房及投機(jī)性購(gòu)房，這或許有助于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析。投資性購(gòu)房被嚴(yán)格界定為：“以出租為目的”的住房資產(chǎn)購(gòu)置。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，雖然住宅的首要功能是居住，但絲毫不妨礙住宅是一項(xiàng)（不動(dòng)產(chǎn)）資產(chǎn)；即使住宅市場(chǎng)僅僅滿足自住購(gòu)置需求，它仍然是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)；無論出于什么目的，每一個(gè)購(gòu)房人都是投資者，并通過購(gòu)置這項(xiàng)資產(chǎn)獲得了現(xiàn)金流收入；以自住為目的的投資人，每月因不再支付房租而減少了現(xiàn)金支出；而以出租為目的的投資人，每月獲得了租金收入?？傊?，房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，每一個(gè)購(gòu)房者都是投資者。5．關(guān)于住房保障政策5.1.現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障政策的基本內(nèi)容5.1.1．城鎮(zhèn)保障房的種類目前我國(guó)的城鎮(zhèn)保障房有兩類，一是租賃型保障房，二是購(gòu)置型保障房。前者包括廉租住房和公共租賃住房；后者包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。（1）廉租住房。由公共財(cái)政出資建設(shè)，以低廉的租金面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配租。（2）公共租賃住房。由公共財(cái)政投資或企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租。租金略低于市場(chǎng)租金。（3）棚戶區(qū)改造安置住房。城市和國(guó)有工礦(含煤礦)、林區(qū)棚戶區(qū)改造由政府適當(dāng)補(bǔ)助，企業(yè)和個(gè)人也出部分資金進(jìn)行建設(shè)。墾區(qū)危房改造由政府適當(dāng)補(bǔ)助，個(gè)人出資建設(shè)。（4）經(jīng)濟(jì)適用住房。由政府提供政策支持，主要由企業(yè)投資建設(shè)(60平米以下)，面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配售。滿5年可以轉(zhuǎn)讓。（5）限價(jià)商品住房。這項(xiàng)政策在房?jī)r(jià)較高的城市實(shí)行，面向中低收入無房或住房困難家庭供應(yīng)（平米以下）。5.1.2．保障性住房建設(shè)的支持政策一是財(cái)政投入。住房保障資金納入各級(jí)財(cái)政年度預(yù)算安排。二是確保用地落實(shí)。在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，依法以行政劃撥方式供應(yīng)。三是實(shí)行稅費(fèi)減免。四是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大和規(guī)范金融支持。3.住房保障范圍保障性住房的幾種類型，對(duì)應(yīng)了不同收入、不同類型的住房困難群體。對(duì)住房保障范圍和標(biāo)準(zhǔn)的確定，堅(jiān)持以滿足基本住房需求為原則，保障范圍主要包括低收入、中等偏下收入的無住房和住房困難家庭，以及棚戶區(qū)(危舊房)居民。5.2.現(xiàn)行住房保障政策體系中的問題（1）未能堅(jiān)持“滿足基本住房需求”這個(gè)原則，未能集中資源，滿足最困難群體的“基本需求”。現(xiàn)行政策體系設(shè)置了多種保障性住房類型，似乎公允地對(duì)應(yīng)了不同收入群體，實(shí)際上更多的是迎合形形色色的所謂“夾心層”的訴求，導(dǎo)致保障資源使用分散，喪失了對(duì)“保障基本需求”原則的堅(jiān)持，迷失了保障制度的核心目標(biāo)。（2）與上一條緊密相連的是，喪失了保障制度的公正性。保障“基本住房需求”的主要對(duì)象，是社會(huì)成員中收入最低、住房最困難的家庭（即使在北京，也還有許多家庭居住在地下室、半地下室）。但多年來，我們的保障資源（資金、土地）更多的、更大比例的被用于幫助那些已經(jīng)“衣食住行無憂”的社會(huì)成員購(gòu)置住房資產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房）。（3）從保障制度的理論邏輯上講，設(shè)置“購(gòu)置型保障房”根本講不通。設(shè)立住房保障制度的目的，是對(duì)最困難的、自身無法按照市場(chǎng)價(jià)格解決“基本住房需求”的社會(huì)成員進(jìn)行救助（“基本住房需求”應(yīng)有一個(gè)法定標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)全社會(huì)的可承受能力和承受意愿，定得低些或高些）。但是一旦能夠按照市場(chǎng)價(jià)格解決自己“法定基本住房（標(biāo)準(zhǔn)）需要”的，就不應(yīng)再成為保障對(duì)象。而那些在“衣食住行均無憂”之后、產(chǎn)生了購(gòu)置資產(chǎn)（無論是股票還是住房）欲望的社會(huì)成員，就更沒有理由被列為保障對(duì)象了。如果將“衣食住行均無憂”的社會(huì)成員也納入保障范圍，則是將“保障”泛化為“普惠的社會(huì)福利”了。幫助社會(huì)成員擁有資產(chǎn)，不是任何國(guó)家保障制度的保障內(nèi)容。從實(shí)際效果看，設(shè)置“購(gòu)置型保障房”引發(fā)了更多的不公平。大部分購(gòu)置型保障房被“不同程度吃財(cái)政飯”的單位（國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、大學(xué)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位）團(tuán)購(gòu)或安排自建，而這些單位的工作人員決不屬于社會(huì)上的低收入階層?，F(xiàn)在“經(jīng)濟(jì)適用將軍樓”、“經(jīng)濟(jì)適用教授、教師樓”、“經(jīng)濟(jì)適用科級(jí)、處級(jí)、局級(jí)樓”所在多有，不是個(gè)別現(xiàn)象。[17]（4）“公共租賃住房”的設(shè)立和大規(guī)模建設(shè)，將妨礙租賃市場(chǎng)的發(fā)展。廉租住房建設(shè)的目標(biāo)，是向低收入的、無力按照市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)“基本住房需要”的居民家庭配租，避免其流離失所。那么，為什么還要設(shè)立“租金略低于市場(chǎng)租金”的公共租賃住房呢？二者本質(zhì)上沒有任何區(qū)別。因此，設(shè)立“公共租賃住房”并大規(guī)模建設(shè)的唯一后果，是擠出租賃市場(chǎng)上“按市場(chǎng)價(jià)格出租”的私人住房供給。（5）現(xiàn)行住房保障政策體系是一個(gè)長(zhǎng)短期目標(biāo)、長(zhǎng)短期措施混雜的集合。現(xiàn)行政策體系中，有的政策實(shí)際上是當(dāng)初為解一時(shí)“燃眉之急”而出臺(tái)的，如限價(jià)商品住房，在平抑房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，安撫民眾“對(duì)商品房?jī)r(jià)格過高的抱怨”；有的則是當(dāng)初“收入分配貨幣化、改革單位福利分房制度、推進(jìn)住宅商品化”時(shí)代，具有明顯過渡性質(zhì)的安排，如經(jīng)濟(jì)適用房。現(xiàn)在將這些臨時(shí)性、過渡性措施統(tǒng)統(tǒng)長(zhǎng)期化、固化在“城鎮(zhèn)保障政策體系”中。它們的存在，對(duì)保障事業(yè)的可持續(xù)、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，恐怕現(xiàn)行住房保障政策的制定者并沒有深入的研究。結(jié)束語：總之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率極大。當(dāng)然，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，也存在著不少的問題，需要我們加強(qiáng)對(duì)土地、財(cái)稅、金融政策的調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求，努力需求住宅供給平衡，強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性住房建設(shè)力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，以此來保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展參考文獻(xiàn)：[1]AlexF.Schwartz.HousingPolicyinTheUnitedStates:AnIntroduction[M].TaylorandFrancisGroup,2006.[2]JohnM.Clapp,Salavei,Katsiaryna.HedonicPricingwithRedevelopmentOptions:anewapproachtoestimatingdepreciationeffects[J].JournalofUrbanEconomics,2010(67).[3]JoannaPoon,DeanGarratt.EvaluatingUKhousingpoliciestotacklehousingaffordability[J],InternationalJournalofHousingMarketsandAnalysis,2012,Vol.5(3),pp.253-271.[4]EunkyungKwon,MonetaryPolicy,LandPrices,andCollateralEffectsonEconomicFluctuations:EvidencefromJapan,JournaloftheJapaneseandInternationalEconomies,1998,(12):175-203[5]OnathanMcCarthy,RichardW.Peach.MonetaryPolicyTransmissiontoResidentialInvestm