策劃書-經(jīng)營策劃書

策劃書:經(jīng)營策劃書(2)消費(fèi)傾向分析

依據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、安康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對服裝消費(fèi)的需求，特殊是對高檔次、專業(yè)效勞、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元,比上年增長12.6%，占社會消費(fèi)品的零售總額確實(shí)22.6%。

(3)市場容量分析

各類商品市場交易活潑，截止1998年，全市各類市場達(dá)533個，其中生產(chǎn)資料市場71個，消費(fèi)市場462個。全市各類市場成交額556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個,其中消費(fèi)品市場46個;超10億元市場8個，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場，例如，五賽市場交易額已達(dá)110億元以上?？傊黝愂袌鲆呀?jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場所和空間，也培育了“東光批發(fā)市場“潛在客戶群體。

上述分析說明，消費(fèi)增長平穩(wěn)有序，需求有所上升，社會購置力正在以較快的速度增長，為該工程的開展供應(yīng)了堅(jiān)實(shí)的市場根底。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來的消費(fèi)傳統(tǒng)，步入更高的消費(fèi)層次，人們將更多的消費(fèi)的在“穿“上，而且追求更有共性的高質(zhì)量的服飾(共性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)供應(yīng)了市場來源)居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為工程供應(yīng)了牢靠的顧客來源。

2、競爭對手分析

“東光批發(fā)市場“的根本定位為全國一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一治理和高水準(zhǔn)效勞的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。基于此，該工程構(gòu)成市場競爭接觸點(diǎn)的有這樣幾個目標(biāo)。

(1)白雪春天--從事服裝(成衣)零售。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與“東光批發(fā)市場“競爭承租業(yè)戶;

(2)五賽市場--服裝(本錢)、布料(輔料)批零，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強(qiáng)的輔射力，與“東光批發(fā)市場“競爭的也是承租業(yè)戶;

(3)遼展--服裝(成衣)以休閑裝、運(yùn)動裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海“三來一補(bǔ)“企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨本錢較低，市場競爭力較強(qiáng)，與“東光批發(fā)市場“競爭的是最終的消費(fèi)者。

盡管存在競爭對手，但東光批發(fā)市場仍舊有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢;它們只經(jīng)營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一;個別攤主以次充好，損害了市場形象;其二，二者離東光批發(fā)市場較遠(yuǎn)，商圈不會重疊;其三，光展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成“東光批發(fā)市場”的競爭對手。

鑒于此，“東光批發(fā)市場“工程在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進(jìn)展錯位設(shè)計(jì)，不進(jìn)展迎頭競爭，以現(xiàn)代化治理、高檔次、高質(zhì)量和良好的效勞贏得顧客，就要減低競爭風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獵取行業(yè)競爭優(yōu)勢。

二、工程立地條件分析

1、地理位置

“東光批發(fā)市場“處在市三大商業(yè)區(qū)之一的商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是根據(jù)進(jìn)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建立地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場體系力度建立，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射力量。從西鄰的長江街至市的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)時機(jī)將更為寬闊。因此，該工程具有優(yōu)于五賽市場、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場由于市場占地過于浩大、設(shè)施陳舊、治理滯后，往往交易最活潑時亦是交通堵塞最嚴(yán)峻的時刻，從而影響其今后的進(jìn)展后勁。

2、合配套設(shè)置

除“東光批發(fā)市場“工程本身具有的配套設(shè)置外，該工程所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也非常完備。如北側(cè)距該

工程1000米有大型綜合百貨店銀泰市場;南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店“小土豆“”老四季面條“，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有特地的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右?？傊?，已形成了良好的社會商業(yè)環(huán)境和氣氛，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。

3、客流量分析

總之，依據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員構(gòu)造及客流量已大大超過同時段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該工程所處的地理位置非常優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的根本條件。

東光批發(fā)市場工程四周客流量圖例(車流不計(jì))

測算地點(diǎn)

與東光工程距離

測算時間

客流量(次/分鐘)

銀光百貨

1000米

XX年10月13日14：00

98

北太輕工

500米

XX年10月13日15：00

122

北太書店

500米

XX年10月14日10：00

120

北太商場

800米

XX年10月14日11：00

133

麥當(dāng)勞快餐店

800米

XX年10月14日10：00

92

三、工程經(jīng)營治理

1、功能規(guī)劃

全國一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一治理和高水準(zhǔn)效勞的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。

攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個。

f1(地上一層)：進(jìn)口、國產(chǎn)布料批零銷售及服裝(制服)

加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售;

f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售;

2、工程硬環(huán)境

(1)該工程從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注意空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個主通行口，另設(shè)貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部;

(2)在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透;

(3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處;

(4)各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中心監(jiān)控系統(tǒng)和自動報(bào)警、噴淋設(shè)施;

(5)設(shè)置集中供溫和冷氣設(shè)備;

(6)采納雙回路供電;

(7)設(shè)置電子保安系統(tǒng);

(8)設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦;

(9)裝修標(biāo)準(zhǔn);

外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門;

內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中心燈帶;

衛(wèi)生間：三酒店標(biāo)準(zhǔn)。

3、工程經(jīng)營治理

(1)經(jīng)營治理策略：借助于東光集團(tuán)的綜合功能，將物業(yè)治理與商業(yè)效勞嚴(yán)密結(jié)合，采納國際化的商業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，通過計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)為商戶供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的效勞，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點(diǎn)宣傳顧客(承租業(yè)戶)滿足。

(2)經(jīng)營治理模式：對經(jīng)營利潤實(shí)行目標(biāo)治理，把“企業(yè)目標(biāo)“、“部門目標(biāo)“和“個人目標(biāo)“親密聯(lián)系起來，到達(dá)同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標(biāo)治理者、詳細(xì)承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)章下的“一榮俱榮、一損俱損“利益關(guān)系。見下列圖：

4、采納計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)進(jìn)展治理

計(jì)算機(jī)已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)的治理工作中，“東光批發(fā)市場“的計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)將應(yīng)用于招商、物業(yè)、商戶、合同、收費(fèi)、工商治理和物流配套治理上，根本涵蓋了全部的業(yè)務(wù)流程。通過標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的治理方式，樹立“東光批發(fā)市場“的高檔次市場形象。

總之，“東光批發(fā)市場“工程須在投資者對整個工程進(jìn)展充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營治理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)力量在運(yùn)營上對根本業(yè)績、商品定位、招商談判、銷售促進(jìn)、人員治理的方面制定非常理性和持續(xù)進(jìn)展的打算;確立具有操作性的流程和規(guī)章使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場治理按既定流程規(guī)章推動和進(jìn)展。

四、工程市場策略

1、招商渠道

f1(地上一層)的租用者應(yīng)當(dāng)是：(1)原南二市場布料市場業(yè)戶;(2)五賽市場、西柳市場業(yè)戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業(yè)戶;(4)原在市內(nèi)各大型市場(商業(yè)城、中興--春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。

f2、f3(地上二、三層)的租用者應(yīng)是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經(jīng)營，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不抱負(fù)的業(yè)戶;(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購置力的業(yè)戶;(3)在北行輕工市場、北行市場中經(jīng)營，但因整體治理水平過低而無法取得較高業(yè)績的業(yè)戶;(4)在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，打算進(jìn)駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進(jìn)駐的業(yè)戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，打算在較短時間內(nèi)占據(jù)較大市場份額的業(yè)戶。

2、招商方式：租賃形式

依據(jù)白雪春天(每個單位--9平方米6000元/月)、五賽市場(每個單位--9平方米4500元/月)，建議檔口費(fèi)為每個單位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：對于能夠一次性租賃3000--5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。

專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷;

從而創(chuàng)立東光春天工程的自營品牌。

3、市場推廣

依據(jù)東光批發(fā)市場工程的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場推廣(與該工程工程籌備同時開頭)：

(1)形象宣傳--著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣傳;

(2)有用宣傳--針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳;

(3)媒體宣傳--以《春城晚報(bào)》、《準(zhǔn)時晚報(bào)》、《華報(bào)》、《商報(bào)》及桐城、春城電視臺為主要媒體綻開多渠道宣傳，突出“置業(yè)首選、黃金升值“的賣點(diǎn);

(4)公關(guān)活動。

五、工程經(jīng)濟(jì)效益分析

1、工程的盈虧平衡分析

本錢工程明細(xì)表

固定本錢工程

金額

變動本錢工程

金額

上交租金前期推廣費(fèi)治理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等)

1500萬元100萬元294萬元

稅金及附加

2131.2元

合計(jì)

1894萬元

2131.2元

總固定本錢=上繳租金+前期推廣費(fèi)+治理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等)=1500+100+294=1894萬元

上繳租金：1500萬元/年。

前期推廣費(fèi)：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬元。

工資：按月平均工資1000元/人

月計(jì)，治理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬元。

辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬元。

總變動本錢=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%

=2131.2元

保本點(diǎn)出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：

攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位

租金收入和本錢(萬元)

2、有關(guān)敏感性分析

固定本錢增加10%，利潤將下降19%;

每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%;

攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。

從以上分析可以看出，只要出租522個攤位便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計(jì)，共4698平米，只占總面積的16%;而只要出租798個攤位，就可實(shí)現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實(shí)現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。

六、結(jié)論

地處市三大商業(yè)區(qū)之一--商業(yè)區(qū)的東光批發(fā)市場，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的效勞功能和先進(jìn)的治理手段，以正在漸漸上升的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和快速增長的社會購置力、市場需求作保證，必將產(chǎn)生非常良好的經(jīng)濟(jì)效益。即使規(guī)劃出租攤位只實(shí)現(xiàn)1/4可實(shí)現(xiàn)贏利1000萬元的目標(biāo)。因此，該工程在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。在社會效益方面，該工程的實(shí)現(xiàn)，一是能促進(jìn)市商品批零市場的進(jìn)一步完善;二是能促進(jìn)人們消費(fèi)水平的提高，從而拉動經(jīng)濟(jì)增長;三是滿意人們多層次的物質(zhì)生活需