中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)（2011～2013）

一2011～2012年市場(chǎng)形勢(shì)：房?jī)r(jià)降中有升，投資依舊低迷2011年，在住宅供給量偏大、房?jī)r(jià)偏高以及嚴(yán)厲調(diào)控政策的綜合作用下，住宅市場(chǎng)步入短周期的下行階段。部分樓盤(pán)出現(xiàn)較大的價(jià)格降幅或促銷(xiāo)力度，前期購(gòu)房者沖擊售樓處現(xiàn)象在部分城市蔓延。進(jìn)入2012年，隨著貨幣環(huán)境有所趨松、調(diào)控政策效力衰減和房?jī)r(jià)預(yù)期的微妙轉(zhuǎn)變，住房成交量有所放大，房?jī)r(jià)相應(yīng)出現(xiàn)弱勢(shì)反彈。但由于調(diào)控方向并未出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，且房地產(chǎn)企業(yè)高庫(kù)存及資金緊張狀況依舊，房?jī)r(jià)反彈力度較弱，穩(wěn)價(jià)走量仍是目前市場(chǎng)共識(shí)。住宅開(kāi)發(fā)投資依舊低迷（見(jiàn)表8-1）。1.成交量持續(xù)回升，庫(kù)存水平依然較高2011年下半年至2012年，住房市場(chǎng)成交量經(jīng)歷了從極度萎縮到逐月回升的轉(zhuǎn)折。2011年9月開(kāi)始，住房銷(xiāo)售量增速顯著下滑，部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)較大力度的降價(jià)促銷(xiāo)。2011年1～8月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積53540.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。2011年1～12月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積97030.3萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)3.9%，增速較1～8月下降9.2個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-1、圖8-2）。表8-12012年1～9月全國(guó)房地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)主要指標(biāo)進(jìn)入2012年，住宅成交量逐月回升。進(jìn)入6月后，成交量較之前有加快回升的勢(shì)頭。2012年1～5月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積25557.8萬(wàn)平方米，同比下降13.5%。2012年1～9月，商品住宅銷(xiāo)售面積60885萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降幅比1～5月縮小9.2個(gè)百分點(diǎn)，比1～2月縮小11.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-1、圖8-2）。2012年盡管成交量回升，由于前期開(kāi)發(fā)量較大且銷(xiāo)售不暢，當(dāng)前商品住房庫(kù)存仍保持在較高水平，且商品住房庫(kù)存還處逐月上升階段。2008年底，由于受金融危機(jī)的影響，我國(guó)商品住房庫(kù)存曾出現(xiàn)55.5%的高增長(zhǎng)，待售商品住房面積達(dá)10660萬(wàn)平方米。經(jīng)歷了2009年和2010年的庫(kù)存低增長(zhǎng)后，2011年底又出現(xiàn)了35.8%的高增長(zhǎng)，2011年期末商品住房待售面積達(dá)16904萬(wàn)平方米。到2012年9月末，商品住宅待售面積達(dá)20867萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.8%，是2008年底的1.96倍。[1]圖8-12011年1月至2012年9月中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額圖8-22011年1月至2012年9月中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率圖8-32005年以來(lái)各期末中國(guó)商品住宅待售面積及其同比增長(zhǎng)率2.房?jī)r(jià)總體降中有升，穩(wěn)價(jià)走量仍是共識(shí)2011年下半年，在市場(chǎng)供求形勢(shì)惡化和嚴(yán)厲調(diào)控政策的綜合作用下，房企面臨越來(lái)越大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資金回籠壓力，降價(jià)促銷(xiāo)力度顯著加大。全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市逐月增多，降價(jià)風(fēng)潮在全國(guó)蔓延。2012年7月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市中，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的有14個(gè)，上漲的39個(gè)。到2011年12月，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的城市已經(jīng)增加到52個(gè)，環(huán)比上漲的僅2個(gè)。價(jià)格指數(shù)同比下降的城市也從2011年7月的1個(gè)增加到2011年12月的9個(gè)（見(jiàn)圖8-4、圖8-5）。2012年，隨著銷(xiāo)售量的回升，房?jī)r(jià)出現(xiàn)弱勢(shì)反彈。2012年上半年，不少前期降價(jià)或定價(jià)相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)商，試探性地回調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格，但受資金緊張和高庫(kù)存水平的雙重制約，穩(wěn)價(jià)走量是其主要的營(yíng)銷(xiāo)策略?？捎^察到一線城市的多數(shù)房企，將售價(jià)較年前低點(diǎn)回調(diào)了至少2%～5%。由于高庫(kù)存量及資金緊張的局面沒(méi)有出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，加之未來(lái)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)尚未完全明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)的目前價(jià)格上調(diào)具有漸進(jìn)性、試探性和觀望性。房企多采取逐月調(diào)高售價(jià)一定比例并不斷觀望市場(chǎng)反應(yīng)的策略，以免因房?jī)r(jià)較周邊樓盤(pán)過(guò)高而陷入滯銷(xiāo)僵局，出現(xiàn)資金鏈斷裂。穩(wěn)價(jià)走量仍是目前市場(chǎng)各方的共識(shí)。從2012年5月起，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的城市開(kāi)始增多，到7月房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大面積的環(huán)比上漲。2012年7月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市增加到50個(gè)，下降的只有9個(gè)。而在2012年4月，環(huán)比上漲的城市只有3個(gè)，5月也只有6個(gè)（見(jiàn)圖8-4、圖8-5）。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2012年1～9月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5549元，比上年同期的5140元上漲8%。部分城市核心地段的二手住房則已經(jīng)創(chuàng)出新高。圖8-42011年7月至2012年9月中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)圖8-52011年7月至2012年9月中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)3.資金回籠速度有所加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金仍較緊張隨著成交量的回升和價(jià)格的回調(diào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快。2012年1～8月，銷(xiāo)售額增速已經(jīng)開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正。2012年1～9月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額33788億元，同比增長(zhǎng)3.3%，增幅比1～2月的-24.7%提高了28個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-2）。從2012年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速有所提高。2012年1～9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速較1～6月提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11008億元，增長(zhǎng)12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長(zhǎng)11.4%；其他資金28469億元，增長(zhǎng)9.6%。在其他資金中，訂金及預(yù)收款17841億元，增長(zhǎng)13.2%；個(gè)人按揭貸款7064億元，增長(zhǎng)14.2%（見(jiàn)圖8-6、表8-1）。圖8-62011年1月至2012年9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金及其同比增長(zhǎng)率由于庫(kù)存量大、融資成本高等因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面總體仍偏緊，從而也有效制約了房?jī)r(jià)反彈的力度。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，部分前期率先降價(jià)銷(xiāo)售的企業(yè)資金面要優(yōu)于降價(jià)促銷(xiāo)行動(dòng)遲緩的企業(yè)，龍頭企業(yè)要優(yōu)于中小企業(yè)。4.投資增速下降趨緩，恢復(fù)景氣有待時(shí)日盡管住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)弱勢(shì)反彈的跡象，但由于總體上開(kāi)發(fā)企業(yè)手中有較大的商品房庫(kù)存需要消化，且開(kāi)發(fā)企業(yè)總體資金緊張，2012年商品住宅開(kāi)發(fā)投資低迷，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)短期內(nèi)難以恢復(fù)景氣。2012年1～9月，全國(guó)商品住宅投資35126億元，增長(zhǎng)10.5%，增速比上年同期回落24.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-7）。圖8-72011年1月至2012年9月中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資及其同比增長(zhǎng)率土地市場(chǎng)頹勢(shì)有所改觀，但多數(shù)房企出手較為謹(jǐn)慎或無(wú)力出手。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與成交價(jià)款增速逐波下降，2012年1～2月已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)降溫顯著。2012年8月開(kāi)始，土地購(gòu)置增速快速下滑現(xiàn)象開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。2012年1～9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5%，降幅比1～7月縮小7.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5309億元，同比下降-11.0%，降幅比1～7月縮小5.9個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-8、圖8-9）。圖8-82011年1月至2012年9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積及其同比增長(zhǎng)率已經(jīng)有部分實(shí)力較強(qiáng)的房企趁低價(jià)加大入市購(gòu)地力度，以求實(shí)現(xiàn)逆周期低成本快速擴(kuò)張，少數(shù)熱門(mén)地塊爭(zhēng)奪價(jià)戰(zhàn)重現(xiàn)。圖8-92011年1月至2012年9月中國(guó)土地成交價(jià)款及其同比增長(zhǎng)率5.區(qū)域樓市冷熱不勻，局部反彈與爛尾風(fēng)險(xiǎn)并存一方面，北京、上海、廣州等一線城市住房市場(chǎng)已見(jiàn)回升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試回調(diào)新房?jī)r(jià)格，二手住宅價(jià)格則已經(jīng)出現(xiàn)較快上漲，主城區(qū)部分二手住宅價(jià)格創(chuàng)出新高。另一方面，在樓市泡沫較為嚴(yán)重的城市，由于滯銷(xiāo)時(shí)間較長(zhǎng)，較多樓盤(pán)都處于爛尾邊緣。特別是在浙江、內(nèi)蒙古等地的部分前期住房市場(chǎng)過(guò)熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現(xiàn)較顯著的住房爛尾現(xiàn)象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤(pán)因前期銷(xiāo)售不暢、資金困難等原因疑似爛尾，其中不乏知名大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。6.住房租金持續(xù)上漲，租金漲幅初超物價(jià)由于收入增長(zhǎng)、城市化和大城市化、物價(jià)上漲等原因的綜合作用，2010年以來(lái)，住房租金出現(xiàn)持續(xù)較快速度的上漲。2012年6月開(kāi)始，隨著CPI的下降和租金指數(shù)的上漲，租金漲幅已經(jīng)高出CPI的漲幅。2012年9月，租金指數(shù)同比上漲3.2%，較CPI漲幅高出1.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-10、圖8-11）。其他因素如住房限購(gòu)、中介炒作等可能在一定程度助推了住房租金上漲，但不應(yīng)是租金上漲的主要原因。圖8-102011年7月至2012年9月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（同比）圖8-112011年7月至2012年9月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（環(huán)比）二近期市場(chǎng)變化的主要原因分析1.住宅市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)，保增長(zhǎng)政策大都利好樓市一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的景氣度具有較高的聯(lián)動(dòng)性，兩者存在一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。在快速城市化的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的份額必然有較大的提升。此外經(jīng)過(guò)十多年來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲，大量以前非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)都改為從事房地產(chǎn)業(yè)或深涉房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為多數(shù)城市的主要經(jīng)濟(jì)支柱。前期住房市場(chǎng)的低迷，必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增速形成一定拖累。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年上半年GDP同比增長(zhǎng)7.8%，第二季度增長(zhǎng)7.6%，這是三年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速首次跌破8%。另一方面，當(dāng)前保增長(zhǎng)政策大都利好樓市。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的條件下，保增長(zhǎng)成為事實(shí)上的宏觀政策重點(diǎn)之一。但保增長(zhǎng)的政策短期內(nèi)往往難以有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用卻大都是立竿見(jiàn)影。在經(jīng)濟(jì)景氣程度下降、從政策到民間投資之間水渠沒(méi)有搭好之前，政策釋放出來(lái)的各路資金都將率先流入樓市。前期的準(zhǔn)備金率下調(diào)和近一個(gè)月的連續(xù)兩次降息，客觀上緩解了住房市場(chǎng)的資金緊張，助長(zhǎng)了市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。政府在保增長(zhǎng)和穩(wěn)房?jī)r(jià)之間左右搖擺，決策層內(nèi)部也一直存在刺激房?jī)r(jià)來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主張，從而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變起了催化作用。2.限購(gòu)政策效力衰減，后續(xù)政策尚難跟進(jìn)只要供求矛盾不發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，各種需求限制性政策的效力都將隨時(shí)間推移而消減，限購(gòu)政策也不例外。一是樓市低迷條件下地方政府面臨財(cái)政困難，對(duì)限購(gòu)政策執(zhí)行力度大打折扣；二是限購(gòu)大都以戶籍及社保、稅收繳納年限為門(mén)檻，符合納稅和社保條件的人隨時(shí)間推移而增多；三是各種規(guī)避限購(gòu)手段越來(lái)越成熟，中介機(jī)構(gòu)甚至勾結(jié)相關(guān)管理部門(mén)人員形成產(chǎn)業(yè)鏈，如通過(guò)補(bǔ)繳社保、稅款，辦理工作居住證、集體戶口等達(dá)到購(gòu)房條件。在被認(rèn)為是最嚴(yán)厲調(diào)控手段的限購(gòu)政策效力逐漸衰減的同時(shí)，新的抑制住房投資投機(jī)的有效手段尚難以跟進(jìn)，從而形成一個(gè)相對(duì)的政策薄弱期。3.市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，謹(jǐn)慎樂(lè)觀情緒增長(zhǎng)一是金融環(huán)境明顯寬松，特別是2012年上半年一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次降息，在降低了購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也被市場(chǎng)理解為房?jī)r(jià)回升的積極信號(hào)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)計(jì)為了保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，將會(huì)有更多促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策手段出臺(tái)，包括更進(jìn)一步降低利率等，從而對(duì)房?jī)r(jià)形成實(shí)質(zhì)支撐；二是交易量的回升，助長(zhǎng)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的信心；三是中央前期對(duì)一些地方政府變相放松調(diào)控的不明確態(tài)度，加大了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策暗中轉(zhuǎn)向的猜疑；四是地方政府、開(kāi)發(fā)商和一些專(zhuān)家學(xué)者、媒體開(kāi)始為房?jī)r(jià)上漲聯(lián)合造勢(shì)。在以上因素綜合作用下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期由普遍悲觀逐步過(guò)渡到悲觀與謹(jǐn)慎樂(lè)觀共存，觀望氣氛有所弱化。4.“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型困難，地方政府偏好房?jī)r(jià)上漲一方面，前期的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)投資使不少地方政府債務(wù)纏身，目前已經(jīng)進(jìn)入償債高峰期；另一方面土地市場(chǎng)遇冷，作為地方財(cái)力重要支柱的賣(mài)地收入缺位。在收支平衡困難的條件下，地方政府大都寄希望于房?jī)r(jià)重新上漲，期望通過(guò)土地出讓收入來(lái)給財(cái)政解套。在“賣(mài)地財(cái)政”下，地方政府執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)難免外緊內(nèi)松、明緊暗松，甚至暗中為房?jī)r(jià)上漲造勢(shì)。5.調(diào)控政策并未根本轉(zhuǎn)向，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金仍較緊張盡管地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)都預(yù)期或寄希望于房地產(chǎn)政策放松，但中央政府的調(diào)地產(chǎn)政策并沒(méi)有如部分人預(yù)計(jì)的那樣出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。作為兩個(gè)重要政策手段的限購(gòu)和限貸政策都沒(méi)有松動(dòng)，極大地限制了開(kāi)發(fā)商可直接或間接使用的金融杠桿。作為儲(chǔ)備政策的住房預(yù)售制度調(diào)整或取消也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)漲價(jià)具有極大的威懾力。所以盡管有上述促進(jìn)房?jī)r(jià)回調(diào)的利好因素，但開(kāi)發(fā)商資金面的緊張也從根本上制約了房?jī)r(jià)反彈的力度。三2012～2013年可能的發(fā)展趨勢(shì)：房?jī)r(jià)根據(jù)調(diào)控政策松緊狀況延續(xù)反彈或盤(pán)整震蕩，投資依舊低迷1.房?jī)r(jià)延續(xù)反彈趨勢(shì)或盤(pán)整震蕩（1）如果房地產(chǎn)調(diào)控政策維持現(xiàn)狀不再加碼或有所放松，貨幣環(huán)境寬松、限購(gòu)政策效力衰減、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變的基本條件不出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，主要城市房?jī)r(jià)可能延續(xù)目前的弱勢(shì)反彈趨勢(shì)，交易量回升。由于近期住房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充分，開(kāi)發(fā)商資金緊張，尚不具備強(qiáng)力反彈的條件。但在經(jīng)歷三個(gè)月到半年的住房吸納周期，商品房庫(kù)存消耗達(dá)到一定程度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)上調(diào)價(jià)格底氣將增加。如果沒(méi)有有效的調(diào)控措施跟進(jìn)，一、二線城市房?jī)r(jià)有出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險(xiǎn)。（2）如果房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠及時(shí)有力跟進(jìn)市場(chǎng)變化，未雨綢繆適度加碼，房?jī)r(jià)預(yù)期管理得力，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)盤(pán)整震蕩。前期住房市場(chǎng)泡沫過(guò)大的城市可能繼續(xù)探底。2.住房開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)低迷目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高庫(kù)存階段，為避免在存貨上占用過(guò)多資金，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)也沒(méi)有必要大量投資開(kāi)工新項(xiàng)目。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，從房?jī)r(jià)上漲到開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)有一年左右的滯后期。如果市場(chǎng)反彈能夠持續(xù)，需要一年左右的時(shí)間，才可以見(jiàn)到開(kāi)發(fā)投資的較快增長(zhǎng)。四問(wèn)題與挑戰(zhàn)：市場(chǎng)機(jī)制未發(fā)揮應(yīng)有作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)定高度依賴調(diào)控當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是，市場(chǎng)機(jī)制平抑房?jī)r(jià)的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)于依賴政府直接管制，住房市場(chǎng)“一緊就死、一松就漲”的政策性周期難以得到突破，住房市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展未形成良性互動(dòng)機(jī)制。1.住房交易成本過(guò)高，存量利用效率偏低二手房交易稅費(fèi)過(guò)高，不僅對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成一筆沉重的負(fù)擔(dān)，也大大影響了存量住房的有效利用。在一些典型城市，一筆二手房交易需要繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等稅款，再加上中介費(fèi)，總計(jì)可以占到總價(jià)款的10%以上。由于二手房交易成本過(guò)高，一方面迫使部分二手房持有者改售為租，另一方面驅(qū)使更多的住房需求者放棄二手房市場(chǎng)進(jìn)入新建商品房市場(chǎng)，從而人為造成市場(chǎng)扭曲。2.住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，供給效率較為低下中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)典型的雙重壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)土地出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)企業(yè)從政府手中購(gòu)地建房再賣(mài)給消費(fèi)者，政府成為“最大的開(kāi)發(fā)商”。在政府和開(kāi)發(fā)商共同壟斷了新建住房市場(chǎng)的條件下，商品住房供給結(jié)構(gòu)性短缺、品質(zhì)偏低成為必然，無(wú)法滿足多樣化和快速發(fā)展的市場(chǎng)需求，同時(shí)也使得房?jī)r(jià)變動(dòng)具有剛性，易漲難跌。因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制難以發(fā)揮擴(kuò)大供給、平抑房?jī)r(jià)的作用，公眾只能更多地寄希望于通過(guò)政府調(diào)控來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。3.利益集中涉及面廣，調(diào)控政策穩(wěn)定性差住房市場(chǎng)利益涉及面極廣，房?jī)r(jià)是當(dāng)前中國(guó)社會(huì)各階層利益沖突的焦點(diǎn)之一。雖然現(xiàn)階段房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)政策的依賴很大，但調(diào)控政策的穩(wěn)定性較差。房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接推動(dòng)富裕階層資產(chǎn)的增長(zhǎng)、作為調(diào)控政策具體執(zhí)行者的地方政府偏好房?jī)r(jià)上漲、中央政府在經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)也經(jīng)常寄希望于通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這些利益因素的參與使得房地產(chǎn)調(diào)控政策具有天生的不穩(wěn)定性。調(diào)控政策的不穩(wěn)定性反過(guò)來(lái)造成房?jī)r(jià)預(yù)期波動(dòng)，助長(zhǎng)非理性房?jī)r(jià)漲跌。五政策建議：深化調(diào)控，加速改革住房市場(chǎng)具有其自身周期，從房?jī)r(jià)反彈到開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)有一年以上的滯后性。根據(jù)目前住房存量水平，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，住房開(kāi)發(fā)投資短期均難以有效增長(zhǎng)。盲目刺激住房市場(chǎng)，短期內(nèi)只能使房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)難見(jiàn)起色。目前應(yīng)穩(wěn)定和深化現(xiàn)有調(diào)控政策，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大。長(zhǎng)期應(yīng)通過(guò)加快土地和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革，不斷提高住房市場(chǎng)供給效率，從根本上緩解住房市場(chǎng)供求矛盾，為調(diào)控政策的淡出創(chuàng)造條件。（一）穩(wěn)定和深化現(xiàn)有調(diào)控政策1.繼續(xù)穩(wěn)定住房限購(gòu)政策，堅(jiān)持差別化住房信貸政策限購(gòu)政策、差別化信貸政策直接關(guān)系住房投資者的購(gòu)房資格和購(gòu)房能力，間接影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，更進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)商的融資能力，可謂牽一發(fā)動(dòng)全身，需要穩(wěn)定和深化。一是鞏固現(xiàn)有限購(gòu)政策，住建部可考慮出臺(tái)統(tǒng)一指導(dǎo)意見(jiàn)，進(jìn)一步堵塞各地以商業(yè)地產(chǎn)名義開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售住宅，補(bǔ)繳稅款、社保獲得購(gòu)房資格等各類(lèi)政策漏洞；二是加大對(duì)地方政府限購(gòu)政策制定和執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，如有變相放松行為應(yīng)及時(shí)糾正，并追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；三是在保持對(duì)首套房的信貸支持和利率優(yōu)惠的同時(shí)，繼續(xù)限制二套房貸款、停止三套房以上貸款。2.縮減開(kāi)發(fā)企業(yè)融資杠桿，適時(shí)取消期房預(yù)售制度期房預(yù)售制度助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。期房預(yù)售制度作為開(kāi)發(fā)商的重要金融杠桿，雖然對(duì)拓展開(kāi)發(fā)商融資渠道、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起了一定歷史作用，但是也助長(zhǎng)了市場(chǎng)泡沫，埋下金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道，樓市泡沫破滅，“空手套白狼”的開(kāi)發(fā)企業(yè)大量跑路或破產(chǎn)，期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)都將甩給購(gòu)房者、銀行，并由政府兜底，從而給政府和金融體系以巨大壓力與風(fēng)險(xiǎn)。期房制度降低了住房整體質(zhì)量，損害了住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，并逆向淘汰了講信譽(yù)的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在預(yù)售制度下，爛尾、跌價(jià)、建筑質(zhì)量低劣、銷(xiāo)售欺詐的風(fēng)險(xiǎn)都由購(gòu)房者承擔(dān)。商品房建筑品質(zhì)低劣、銷(xiāo)售欺詐成為市場(chǎng)頑癥，再豪華的別墅、再著名的樓盤(pán)都不能例外。作為弱勢(shì)的購(gòu)房者，耗費(fèi)幾代人積蓄，到手的卻是個(gè)劣質(zhì)房，根本無(wú)處維權(quán)。如果改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，上述風(fēng)險(xiǎn)則由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，住房整體質(zhì)量必然有較大幅度提高，交易糾紛將明顯減少?！翱帐痔装桌恰奔捌墼p成性的開(kāi)發(fā)商將難以在市場(chǎng)上生存下去，市場(chǎng)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣作用顯現(xiàn)。在當(dāng)前商品房現(xiàn)房庫(kù)存量較大的有利條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，一方面有利于消除泡沫，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面有利于提高商品房開(kāi)發(fā)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，淘汰劣質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)造講信譽(yù)、重長(zhǎng)期發(fā)展的良好市場(chǎng)氛圍。（二）加快推進(jìn)相關(guān)市場(chǎng)化改革1.降低住房交易稅費(fèi)，增進(jìn)存量住房配置效率一是簡(jiǎn)化合并住房交易手續(xù)，推進(jìn)“一站式”住房交易服務(wù)；二是對(duì)住房交易中存在的稅費(fèi)進(jìn)行清理，減免住房交易過(guò)程的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和各種交易手續(xù)費(fèi)，取消各種不合理收費(fèi)和搭車(chē)收費(fèi)；三是對(duì)于居民購(gòu)房首套住房自住給予更大力度的稅費(fèi)優(yōu)惠支持，如免除營(yíng)業(yè)稅（實(shí)際上大多由買(mǎi)方支付）、契稅等；四是降低住房中介服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻和各種政策壁壘，增進(jìn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性，減少中介服務(wù)成