書香門第新年?duì)I銷推廣方案

------------------------------------------------------------------------書香門第新年?duì)I銷推廣方案書香門第2014新年?duì)I銷推廣方案項(xiàng)目梳理1、房源梳理房源梳理樓座套數(shù)面積區(qū)間平均單價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）剩余房源133817#5588、118440038.72—51.92其他各樓35128-188380051.2—56.36新推房源14#3388、118暫定暫定15#2410816#24108小結(jié)：本案剩余房源共計(jì)約105套，通過(guò)面積、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間可發(fā)現(xiàn)，17#118㎡樓房源與其他各樓剩余房源價(jià)差不大，可能導(dǎo)致該房源產(chǎn)品力下降；其他各樓房源單價(jià)低，但產(chǎn)品面過(guò)積大，客戶實(shí)用成本較高；14#、15#、16#需結(jié)合市場(chǎng)及項(xiàng)目自身情況進(jìn)行重點(diǎn)梳理；二、周邊競(jìng)品概況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型均價(jià)（元）近期動(dòng)作現(xiàn)場(chǎng)情況山湖灣高層4300VIP驗(yàn)資中，1月11號(hào)開(kāi)盤3組以上客戶看房多層無(wú)山水美地高層47000元辦護(hù)照無(wú)多層無(wú)御品中央高層4700凍結(jié)中無(wú)多層5000華龍國(guó)際城暫定暫定1月18號(hào)開(kāi)始免費(fèi)辦理綠卡，享日進(jìn)百金無(wú)濱湖半島高層暫定無(wú)無(wú)多層6800小結(jié)：整體市場(chǎng)山湖灣高層均價(jià)為4300(部分房型附贈(zèng)10㎡)，御品中央多層均價(jià)為5000；市場(chǎng)上所有競(jìng)品項(xiàng)目都在行進(jìn)蓄客工作，并準(zhǔn)備年前開(kāi)盤三、本案新年期間營(yíng)銷策略價(jià)格定位通過(guò)以上市場(chǎng)競(jìng)品情況結(jié)合項(xiàng)目自身情況分析我司建議14#推售價(jià)格以整體均價(jià)不超過(guò)3800-4100元/㎡標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推售；15#、16#整體均價(jià)不超過(guò)4500-4600元/㎡標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推售。注：多層價(jià)格可暫時(shí)保持原價(jià)銷售，但高層價(jià)格必須降價(jià)，本案目前主要剩余產(chǎn)品為高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品在市場(chǎng)上稀缺性只會(huì)不斷升高。推售節(jié)奏方案一：17#停止銷售，14#、15#、16#于1月15日正式開(kāi)售，多層為站崗產(chǎn)品（因具備市場(chǎng)稀缺性，雖去化速度可能較慢，但不會(huì)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象），主力去化14#、13#及其他各樓產(chǎn)品，并進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格測(cè)試；優(yōu)點(diǎn)：客戶容易接受產(chǎn)品降價(jià)情況缺點(diǎn)：整體產(chǎn)品亮相將導(dǎo)致產(chǎn)品賣花，需一房一價(jià)策略支持（價(jià)格層差、金銀角差），以及強(qiáng)有力的客戶疏導(dǎo)能力方案二：17#以目前14#建議價(jià)格面市進(jìn)行推售，考量市場(chǎng)情況，如銷售效果極佳再推售14#樓，最后以多層產(chǎn)品面市銷售，其他各樓產(chǎn)品作為尾盤銷售；優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品推售節(jié)奏清晰，不會(huì)出現(xiàn)賣花現(xiàn)象缺點(diǎn)：17#降價(jià)前期購(gòu)買客戶必將鬧事，開(kāi)發(fā)商需做提前準(zhǔn)備（前期客戶安撫工作，但價(jià)差絕不能退，要做到“產(chǎn)品是我們的，價(jià)格我們有權(quán)利更改”）

四、近期準(zhǔn)備工作1、營(yíng)銷準(zhǔn)備營(yíng)銷計(jì)劃排期剩余房源梳理（13#、17#、其他各樓剩余房源價(jià)格調(diào)整具備有效價(jià)差）競(jìng)品分析（成交價(jià)格、附贈(zèng)面積、開(kāi)盤時(shí)間）14#、15#、16#一房一價(jià)制定客戶梳理（城鄉(xiāng)客群占比、購(gòu)買意圖、客戶產(chǎn)品評(píng)價(jià)）對(duì)外口徑制定2、推廣準(zhǔn)備推廣排期（下鄉(xiāng)時(shí)間路線制定；線上推廣跟換時(shí)間；短信、電視游字發(fā)放時(shí)間）新年物料設(shè)計(jì)（售樓部包裝、活動(dòng)展架、沙盤畫面、畫框畫面、新房源表、站臺(tái)畫面、DM單、車貼、海報(bào)、道旗）

五、推廣主題主題：起價(jià)3688元/㎡馬年給利傳播主體媒體發(fā)布時(shí)間版面主題內(nèi)容電視媒體永修電視臺(tái)每晚19:30新聞聯(lián)播結(jié)束后黃金時(shí)段或者其他時(shí)間段廣告游走字幕書香馬年給“利”！【書香門第】四期美宅榮耀上市，88-118㎡觀景好房起價(jià)3688元/㎡，最高不超4688元/㎡！火爆專線：3267777短信手機(jī)短信息（每天不得少于2萬(wàn)條）1月15號(hào)開(kāi)始發(fā)送馬年給“利”！【書香門第】四期美宅榮耀上市，88-118㎡觀景好房起價(jià)3688元/㎡，最高不超4688元/㎡！火爆專線：3267777橫幅與戶外同時(shí)出街完成主題信息LOGO起價(jià)3688元/㎡馬年給“利”3267777LOGO送紅包，送車位，帶院子，驚喜不斷！3267777LOGO這個(gè)地段，這個(gè)價(jià)格，沒(méi)得選了！3267777銷售部氣氛布置戶外出街前前完成——房源表、拉網(wǎng)展架、易拉寶、吊旗、沙盤畫面、展板畫面、玻璃貼、防撞條、道旗、內(nèi)部掛氣氛燈