某置業(yè)公司市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

蘇地圣地亞哥商丘市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告策劃單位：深圳中建投置業(yè)顧問有限公司策劃日期：2010年6月6日謹(jǐn)呈：商丘蘇地置業(yè)有限公司目錄宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

板塊市場(chǎng)分析商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)123456個(gè)案及可行性分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Contents1.1房地產(chǎn)行業(yè)政策分析國(guó)十條

一各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制建立考核問責(zé)機(jī)制

政策解讀：明確了政府問責(zé)制，在一定程度上避免地方政府利益與開發(fā)商利益的相互糾葛，敦促地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策的力度；但中央政府與地方政府的博弈行為仍將存在。

二堅(jiān)決抑制不合理住房需求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策

首套90平方以上首付不低于30%，第二套首付不低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)商品房漲價(jià)過快區(qū)域可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況暫停第三套及以上貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款

政策解讀：新政的重拳出擊，旨在扼制投資投機(jī)行為，平抑房?jī)r(jià)，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)是致命一擊，投資客的退場(chǎng)，有利于市場(chǎng)供求關(guān)系趨于規(guī)范，消費(fèi)需求趨向于剛性需求。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析三增加住房有效供給增加居住用地有效供應(yīng)

房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，要優(yōu)先安排普通住房建設(shè)。堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)

政策解讀：完善土地制度，降低土地成本，抑制土地非理性上漲。加大保障性住房普通住宅的建設(shè)，滿足中低消費(fèi)人群的需求.國(guó)十條宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

四加快保障性安居工程建設(shè)

加大保障性安居房的建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

政策解讀:對(duì)城市低收入人群居住條件進(jìn)行改善，也是對(duì)城市土地的有效利用。

五加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售

政策解讀：該通知能在一定程度上避免捂盤惜售的行為，但具體的實(shí)施難度較大，并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

貨幣政策

一：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)

央行再次宣布，自2月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。短短42天內(nèi)兩次收緊流動(dòng)性，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)此舉凍結(jié)銀行超過6000億元資金，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到16.5％，僅次于歷史最高記錄17.5％。

政策解讀：存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)主要為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)通脹的壓力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)的影響在于,控制了銀行貸款數(shù)量,增加開發(fā)商貸款壓力，尤其是對(duì)資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)公司尤為顯著。二：七折利率優(yōu)惠取消

中國(guó)銀行在業(yè)內(nèi)率先取消首套房利率7折優(yōu)惠幅度，各分行視情況可上調(diào)至8.5折。繼續(xù)二套房貸政策全面收緊之后，首套房貸也即將關(guān)上7折利率的“大門

政策解讀：七折優(yōu)惠利率的取消，可看成是房地產(chǎn)信貸政策緊縮的信號(hào)，但7折利率的優(yōu)惠對(duì)象主要是以自住為主的剛性需求者，利率的調(diào)高將在一定程度上影響真實(shí)的市場(chǎng)需求。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析稅費(fèi)政策

一：二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消

2010年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，個(gè)人購(gòu)買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，國(guó)家將全額征收營(yíng)業(yè)稅。

政策解讀：延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅免征期降低了投機(jī)炒房的利潤(rùn)點(diǎn)，延長(zhǎng)了投機(jī)炒房周期，一定程度上規(guī)范了二手市場(chǎng)秩序。二：《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》2010年3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

政策解讀：此通知明確了首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅優(yōu)惠政策的對(duì)象，避免二套房等投資性購(gòu)買者打政策擦邊球。以戶為判斷標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致部分剛性需求起到了抑制作用宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析規(guī)范土地交易宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2010年3月10日國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，開發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后，需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款。逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。政策解讀：

此舉主要是針對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)，提高開發(fā)商拿地門檻，限制開發(fā)商亂拿地.加強(qiáng)銷售管理2010年4月19日，住建部發(fā)布通知：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》今后未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，以及故意采取畸高價(jià)格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處等。

政策解讀：該通知將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延伸至交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，但從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，該措施由于應(yīng)對(duì)方式諸多，加之地方政府的執(zhí)行力度偏軟，難以在市場(chǎng)銷售行為中產(chǎn)生真正的效果。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)：此輪調(diào)控力度空前，精確制導(dǎo)，直指投資投機(jī)性需求；土地供應(yīng)的增加、保障性用房及普通住宅建設(shè)的要求將增加市場(chǎng)的有效供給量；土地出讓制度的改革嘗試，將一定程度上遏制地價(jià)的瘋狂上漲；二套房貸新政、三套停貸、多套限購(gòu)、異地停貸等政策將矛頭直指投資投機(jī)性需求，市場(chǎng)泡沫有望擠出；銷售管理政策及房產(chǎn)保有稅、二手房交易稅費(fèi)等政策將房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)全面覆蓋，進(jìn)一步打擊投資投機(jī)行為；問責(zé)制明確了地市政府的職責(zé)，加大了地方政府只能單位執(zhí)行政策的力度。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)面臨新的調(diào)整，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Contents1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2003年—2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本保持在20%左右，2008年受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅開始有所回落，房地產(chǎn)投資過熱勢(shì)頭得到了初步遏制，并逐步趨于穩(wěn)定、規(guī)范。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商品房開工建設(shè)與銷售

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2005－2009年全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的局面。2005—2009年，銷售面積超過竣工面積，顯示市場(chǎng)需求旺盛，而供應(yīng)略顯不足。2005—2009年除08年外銷售面積增幅都在竣工面積之上，09年差距更是達(dá)到了近40%，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析住宅市場(chǎng)投資

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2003—2009年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅的比例一直保持70%左右。住宅作為人們生活的必須品始終居于房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商品房銷售價(jià)格

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）

2003年—2009年，全國(guó)商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過政策調(diào)控，經(jīng)歷了一輪低谷。同比大幅下跌13.96%。經(jīng)過2008年市場(chǎng)低迷大部分剛性需求在2009年得到釋放，出現(xiàn)增幅近23%井噴式的增長(zhǎng)！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié)全國(guó)商品房開工建設(shè)與銷售面積同步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍然很大。目前房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，比例在70%左右。全國(guó)商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，但受宏觀政策影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Contents商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.3商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)(數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))

從2004年中央提出“中部崛起”開始后，商丘市GDP增長(zhǎng)幅度一直保持了較高增長(zhǎng)率，受2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運(yùn)行，高于全國(guó)9%的GDP平均水平。從2005-2008年商丘人均GDP平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP與省內(nèi)各市比較情況(數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)公報(bào))2009年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。但總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)良好，繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析可支配收入平穩(wěn)增長(zhǎng)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))人均可支配收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，2008年達(dá)到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13200元），本市區(qū)人口消費(fèi)力略顯有限。商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷完善

(數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))第二產(chǎn)業(yè)比重較大，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的比重相當(dāng)，白領(lǐng)階層數(shù)量較少，社會(huì)體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。2008年第三產(chǎn)業(yè)開始超越第一產(chǎn)業(yè)，并有良好的發(fā)展勢(shì)頭

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展商丘市城鎮(zhèn)化率較低，但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說(shuō)明商丘近年城市化率正在加速。

城鎮(zhèn)化率的加速將有利于商丘房地產(chǎn)的發(fā)展。商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市化進(jìn)程可觀按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于“快速城市化進(jìn)程”的低速增長(zhǎng)期，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速增長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力過剩工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移小結(jié)

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入加速期，雖目前人均收入偏低，消費(fèi)力有限，但從中長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看發(fā)展勢(shì)頭仍就可觀。商丘市是一個(gè)農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會(huì)體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析Contents商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)

（數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005年以來(lái)商丘市房地產(chǎn)投資高速發(fā)展，投資額保持在年增長(zhǎng)40%左右以上，上升趨勢(shì)明顯。在2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段，商丘市依舊保持著高速增長(zhǎng)。

商丘的主力消費(fèi)人群是自住型，受調(diào)控較小。隨著城市化率的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速也將持續(xù)增長(zhǎng)。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商品房銷售面積劇增（數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

2005年之前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較低迷，在進(jìn)入2006年以后，商品房銷售有了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，其中2006和2007年增幅達(dá)到了100%以上，尤其是進(jìn)入2009年以后，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和發(fā)展的帶動(dòng)，增幅達(dá)到了212%，銷售量也實(shí)現(xiàn)了井噴式的爆發(fā)，達(dá)到了333萬(wàn)平方米。

商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，市場(chǎng)前景非?？捎^。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀各物業(yè)銷售比例失調(diào)（數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）目前商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品為住宅銷售面積占比到了93%，鑒于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)上辦公物業(yè)推出數(shù)量以及需求基本為零?；旧限k公需求在一些商住樓進(jìn)行解決。

住宅占絕對(duì)份額，商業(yè)所占比例失調(diào)，住宅業(yè)飛速發(fā)展，商業(yè)卻萎靡不振，隨著城市化進(jìn)程加速商業(yè)的發(fā)展有待加強(qiáng)。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè)自2009年至今（附表1），商丘市共出讓土地約868畝，按照其規(guī)劃容積率計(jì)算，至少約157萬(wàn)的潛在供應(yīng)，這些出讓區(qū)域集中在商丘新區(qū)以及神火大道兩側(cè)區(qū)域，未來(lái)這些片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而商丘的城西以及道北區(qū)域土地供應(yīng)量較小，這些區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和。目前供應(yīng)土地絕大部分受9070政策和單套面積小于144㎡的政策限制，未來(lái)市場(chǎng)的大戶型供應(yīng)較少。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀Contents板塊市場(chǎng)分析3板塊市場(chǎng)分析城市發(fā)展格局及規(guī)劃

道北片區(qū)：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場(chǎng)老城區(qū)：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)神火大道區(qū)：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足城西區(qū)：隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高?？傮w來(lái)說(shuō)商丘市的城市發(fā)展方向：“南擴(kuò)東進(jìn)西移”南擴(kuò)東進(jìn)西移商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊劃分

為更好對(duì)商丘市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，將城市分為道北板塊（京九線北）、城西板塊（梁園區(qū)政府周邊）老城區(qū)板塊（中心城區(qū)）。神火大道板塊（神火大道兩側(cè)）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行分析研究。神火大道版塊城西版塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道北版塊老城區(qū)板塊市場(chǎng)分析商丘目前主要在售項(xiàng)目一覽

上東一品建業(yè)桂園東方豫園東方蘭亭苑天明第一城聯(lián)盟新城上海城市花園匯豪天下盛大世紀(jì)城水木清華海亞春天富饒新城國(guó)際普羅旺斯帝和水上樂園華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑目前在售項(xiàng)目主要集中在城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)神火大道板塊板塊市場(chǎng)分析華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑城西項(xiàng)目分布城西板塊項(xiàng)目分析城西區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析

城西板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際1540-60㎡公寓65-75㎡一房一廳80-90㎡兩房本地投資客，看好地段價(jià)值，看好沃爾瑪?shù)咨?8000住房暫未發(fā)售項(xiàng)目開盤當(dāng)天共推出197套商鋪，當(dāng)天出售137套，開發(fā)商停止出售金地綠洲784㎡兩房89-134㎡三房周邊人群老師政府人員小高層2000多層1700五月份開的最后一期盤，五棟高層，現(xiàn)一次性98折按揭99折景苑898㎡兩房118-138㎡三房工薪階層首次置業(yè)，預(yù)計(jì)七月初開盤一期開盤總共有七棟，五棟8層多層，兩棟16層小高層，共384套書香人家1179.3㎡兩房110-112㎡三房投資型，首次置業(yè)自住型周邊學(xué)校老師暫定7月11號(hào)開盤現(xiàn)賣VIP2千抵5千最后一期，兩棟11層小高層約130套03703088—96㎡二房110—140㎡三房區(qū)政府周邊，道北中低檔消費(fèi)人群工薪階層首次置業(yè)者1700現(xiàn)在售的共有六棟天秀城4.551-54㎡一房?jī)蓮d80㎡兩房?jī)蓮d107㎡三房?jī)蓮d年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學(xué)校老師暫定6月26號(hào)開盤6月開盤的是一期兩棟小高層，共176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡5千抵一萬(wàn)，一萬(wàn)抵一萬(wàn)八由于城市規(guī)劃和主發(fā)展趨勢(shì)影響，本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多屬于中低檔次，多層價(jià)格在1700小高層在2000左右，而且以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1金地綠洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4書香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00%。一房集中在51-65㎡，二房集中在80-90㎡，三房集中在110-140㎡。產(chǎn)品主要供應(yīng)以兩房和三房為主。城西板塊項(xiàng)目分析建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格金地綠洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約書香人家現(xiàn)代簡(jiǎn)約0730現(xiàn)代簡(jiǎn)約天成秀現(xiàn)代景苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心現(xiàn)代普通住宅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格沒有什么特色，全部都是現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品整體形象略顯低檔，品質(zhì)難以提升。城西板塊項(xiàng)目分析細(xì)部特征分析項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施金地綠洲★★★★★－－－★0370★－★★★－－—★景苑★－★★—－－—★書香人家★★★－★－-－★天秀城－—★—★－－－★華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心－—－－★－－－★板塊區(qū)域住宅項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)手法非常短缺，主要采用本地基礎(chǔ)樹種做點(diǎn)綴，其他元素應(yīng)用少，小區(qū)風(fēng)格不明顯，導(dǎo)致產(chǎn)品本身的品質(zhì)難以提升，目標(biāo)客戶群不穩(wěn)定。城西板塊項(xiàng)目分析區(qū)域內(nèi)客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī)投資、工薪階層首次置業(yè)

客戶構(gòu)成梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民

城西板塊項(xiàng)目分析小結(jié)周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不大由于此區(qū)域樓盤均價(jià)不高，總價(jià)控制合理，被中低檔消費(fèi)人群看好，尤其是梁園區(qū)政府周邊以及道北消費(fèi)者。各項(xiàng)目風(fēng)格同質(zhì)化非常高，無(wú)差異化?？蛻魧哟?，非常雷同，客源截流比較嚴(yán)重。城西板塊項(xiàng)目分析神火大道板塊項(xiàng)目分布神火大道板塊項(xiàng)目分析神火大道板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注帝和水上樂園9036-48㎡一房96-120㎡兩房105-145㎡三房165㎡四房投資客、改善住房群體3100現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶東方蘭亭苑1069㎡一房93-103㎡兩房125-145㎡三房160㎡四房學(xué)校老師、投資客、首次置業(yè)者24006月11號(hào)二期開盤，一次性97折按揭99折水木清華12100-109㎡兩房133-159㎡三房165-175㎡四房投資客、改善住房群體對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群二期4100三期5000三期6月6號(hào)開盤，百合苑1-6棟共一百一十套，開盤當(dāng)天沒有進(jìn)行牌號(hào)選房新城國(guó)際4640-60㎡一房94—110㎡兩房117-140㎡三房62㎡LOFT改善性住房；企業(yè)、政府管理層3000目前三期差不多已賣完，只剩下部分復(fù)式樓神火大道板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注聯(lián)盟新城29113-143㎡三房170-298㎡四房別墅追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的高端消費(fèi)群體待定目前正在預(yù)約登記匯豪天下1296-110㎡兩房117-157㎡三房145-152四房對(duì)生活品質(zhì)講究的高端消費(fèi)群體待定采用地源熱泵、天棚輻射、新風(fēng)置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅，6月10號(hào)開始進(jìn)行VIP登記上海城市花園17104㎡兩房127-143㎡三房看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶3500二期由五棟高層組成共三百套，現(xiàn)銷售率已達(dá)到85%盛大世紀(jì)城1153-55㎡一房94㎡兩房108-154㎡三房155-166㎡四房改善住房條件，公司管理層，投資客2900在售最后一棟四號(hào)棟，一次性98折海亞春天5556㎡一房96㎡兩房118-132㎡三房153㎡四房中檔消費(fèi)群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工28001.1期差不多售完，一次性90折按揭92折神火大道板塊項(xiàng)目分析

項(xiàng)目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。

此區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展出現(xiàn)兩個(gè)極端趨勢(shì)，一是趨于規(guī)?；罕热绲酆?、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“大”“齊”。二是趨于個(gè)性化：具有自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，就應(yīng)當(dāng)具備不可復(fù)制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。從價(jià)格上來(lái)看均價(jià)在三千左右，但是特色鮮明、品質(zhì)較高的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，在售項(xiàng)目水木清華達(dá)到了五千，成為目前價(jià)格最高項(xiàng)目。神火大道板塊項(xiàng)目分析序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1帝和水上樂園00%4812%9612%130-14964%14314%2東方蘭亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清華00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城國(guó)際62loft10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5聯(lián)盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6匯豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花園00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世紀(jì)城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亞春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力戶型面積區(qū)間分析神火大道板塊項(xiàng)目分析從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。三房的主力面積區(qū)間為115㎡-145㎡，兩房的主力面積區(qū)間為90㎡-100㎡。建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格帝和水上樂園現(xiàn)代簡(jiǎn)約新城國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約上海城市花園歐式風(fēng)格東方蘭亭苑中式風(fēng)格聯(lián)盟新城中式風(fēng)格盛大世紀(jì)城現(xiàn)代水木清華歐式風(fēng)格匯豪天下西班牙歐式風(fēng)格海亞春天現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格的個(gè)性化有助于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，在規(guī)?；幕A(chǔ)上提高個(gè)性化的建筑園林風(fēng)格能夠提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也更加能準(zhǔn)確的把握住項(xiàng)目本身的目標(biāo)客戶群。神火大道板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施帝和水上樂園★★★★★－★★★東方蘭亭苑★★★★★－－—★水木清華★★★★★－－★★新城國(guó)際★★★★★－-－★聯(lián)盟新城★★★★★★★★★匯豪天下★★★★★★-★★上海城市花園★★★★★-★★★盛大世紀(jì)城★★★★★--★★海亞春天★★★★★★★★★細(xì)部特征分析本區(qū)域內(nèi)樓盤各方面配套比較完善，樓盤品質(zhì)也是商丘最高的.神火大道板塊項(xiàng)目分析區(qū)域客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī)投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活

客戶構(gòu)成商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣定居商丘人群

神火大道板塊項(xiàng)目分析小結(jié)神火大道板塊項(xiàng)目分析有利的政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的開發(fā)量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)比較火爆，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。民主路至北海路段的項(xiàng)目基本都是以18層以上高層為主，銷售價(jià)格在3000-3200元/㎡，是市區(qū)房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。該片區(qū)由于項(xiàng)目檔次較高，住宅開發(fā)項(xiàng)目較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區(qū)。此區(qū)域的樓盤注重樓盤品質(zhì)的打造，無(wú)論是從建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)都比較講究，項(xiàng)目規(guī)格也都是全市最高，此區(qū)域也必將引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目分布經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注建業(yè)桂園1555.42一房85-86兩房109-135三房189四房226五房投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師2900開盤當(dāng)天一次性89折按揭92折，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到75%左右東方豫苑970-103兩房120-140三房160四房周邊首次置業(yè)工薪階層2400一期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)準(zhǔn)備銷售二期，預(yù)計(jì)在7月份開盤上東一品789-104兩房120140三房160四房公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客2400樓盤銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤天明第一城2055一房89-93兩房114-139三房145-163四房136-163復(fù)式周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層2300三期6月中旬開盤，現(xiàn)正在排號(hào)，推出大概三百套，有一房到三房不同戶型經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房面積配比五房以上配比1建業(yè)桂園55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-9317%118-13940%145-16325%136-1638%3東方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上東一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力戶型面積區(qū)間分析從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，一般三房的面積在120-140㎡之間，四房的面積以160㎡以上居多。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建業(yè)桂園現(xiàn)代簡(jiǎn)約東方豫苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約天明第一城現(xiàn)代上東一品現(xiàn)代經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析

此區(qū)域的建筑風(fēng)格比較單一，同質(zhì)化較高，沒有各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)目標(biāo)客戶群體控制力有限。項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施建業(yè)桂園★★★★★－★★★天明第一城★★★★★－－—★東方豫苑★★★★★－－—★上東一品★★★★—－-－★區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目除了建業(yè)桂園相關(guān)配套較為齊全，其他的項(xiàng)目在這方面都有不足之處，這也是由于項(xiàng)目本身的定位和規(guī)模所限制。細(xì)部特征分析經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析區(qū)域客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī)投資、首次置業(yè)、改善居住條件客戶構(gòu)成商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，周邊縣定居商丘人群

經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析小結(jié)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)缺乏市政配套和生活配套的投入，市場(chǎng)關(guān)注度有限。區(qū)域內(nèi)開發(fā)的物業(yè)基本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)品主要是以120㎡以上三房、160㎡以上的四房為主，戶型面積較其他板塊要大。目前新區(qū)人氣相對(duì)較差，價(jià)格缺乏上升動(dòng)力支撐。除了建業(yè)桂園項(xiàng)目進(jìn)入最后1期銷售，價(jià)格在2900元/㎡左右，其余項(xiàng)目的價(jià)格都相對(duì)較低，在2200-2300元/㎡之間。經(jīng)開區(qū)板塊項(xiàng)目分析Contents個(gè)案及可行性分析4.1個(gè)案分析水木清華個(gè)案分析項(xiàng)目名稱1項(xiàng)目基本參數(shù)物業(yè)名稱水木清華占地面積150畝總建面積12萬(wàn)綠化率45%容積率1．38均價(jià)5000所在區(qū)域神火大道物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道西側(cè)、商字南600米個(gè)案分析項(xiàng)目規(guī)劃水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由400米中央水系和10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)行開發(fā)。

個(gè)案分析水木清華以5層的水景花園洋房為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。其地中海式的建筑風(fēng)格。樓體采用高低錯(cuò)落的建筑天際線，豐富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。

建筑風(fēng)格個(gè)案分析水木清華項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)為加拿大嘉柯國(guó)際（JACC），其項(xiàng)目整體定位為一個(gè)高檔次住宅社區(qū)，綠化率高，小區(qū)園林規(guī)劃較好，水木清華最大限度保留了原生樹木；在社區(qū)內(nèi)因地制宜，利用半地下車庫(kù)的建筑特色，在樓宇間形成高低起伏、錯(cuò)落有致、步移景異、奇景迭出的坡地景觀；利用“天然活水生態(tài)系統(tǒng)”，營(yíng)造了商丘首條400米長(zhǎng)的社區(qū)內(nèi)中央水系。園林風(fēng)格個(gè)案分析戶型解讀水木清華的戶型設(shè)計(jì)以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，輔助以二房或多房戶型。在建筑端部景觀大戶型（四房），頂層戶型空間結(jié)合坡頂帶閣樓設(shè)計(jì)。其戶型設(shè)計(jì)在商丘市場(chǎng)上相對(duì)比較合理。主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。個(gè)案分析水木清華個(gè)案總結(jié)與啟示

水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到后業(yè)以稱得上是商丘市房地產(chǎn)界的標(biāo)桿項(xiàng)目。該項(xiàng)目以其領(lǐng)先商丘市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費(fèi)者的青睞，也嬴得了商丘市民對(duì)其品質(zhì)的認(rèn)可。商丘市高端樓盤雖為數(shù)寥寥，但其在市民心中卻有極強(qiáng)的影響力。消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)和品牌的認(rèn)可度，對(duì)樓盤的銷售起著不可低估的作用。

啟示：在新項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品品質(zhì)，打好品牌；同時(shí)創(chuàng)建自己的品牌，嬴得自己的客戶群，以求獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

個(gè)案分析匯豪天下項(xiàng)目名稱2個(gè)案分析項(xiàng)目基本參數(shù)物業(yè)名稱匯豪天下占地面積63,899m2總建面積126.040萬(wàn)平方米容積率2.31綠化率40%均價(jià)待售（VIP登記中）所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道與宋城路交匯處西200米個(gè)案分析一期二期二期項(xiàng)目位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米小區(qū)共有19棟建筑，分2期開發(fā)，一期開發(fā)有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟11層觀景小高層。項(xiàng)目規(guī)劃宋城路個(gè)案分析項(xiàng)目配套周邊配套小區(qū)配套50*50M的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室由于項(xiàng)目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項(xiàng)目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。個(gè)案分析戶型解讀坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有180度超大寬景陽(yáng)臺(tái)。戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度。項(xiàng)目定位及技術(shù)組合應(yīng)用定位：科技豪宅（恒溫、恒濕、恒氧）十大科技系統(tǒng)：恒溫系統(tǒng)、恒濕系統(tǒng)、恒氧系統(tǒng)、外節(jié)能窗系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、隔音除噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、24小時(shí)熱水系統(tǒng)個(gè)案分析項(xiàng)目主要應(yīng)用技術(shù)應(yīng)用技術(shù)新風(fēng)置換系統(tǒng)地源頭熱泵天棚輻射系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)中水回收系統(tǒng)主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。個(gè)案分析小結(jié)

匯豪天下作為商丘第一個(gè)科技理念豪宅，從園林設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和新科技的應(yīng)用都透露出豪宅氣度，通過提升住戶身體舒適度、觀景視覺角度來(lái)體現(xiàn)豪宅風(fēng)范。但受地理位置和項(xiàng)目規(guī)模限制，項(xiàng)目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較單一。小區(qū)通過科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)加上十大科技系統(tǒng)綜合應(yīng)用，鑄就了其他樓盤不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)案分析海亞春天項(xiàng)目名稱3個(gè)案分析項(xiàng)目基本參數(shù)物業(yè)名稱海亞春天占地面積368.65畝總建面積55萬(wàn)平方米容積率2.8綠化率35%均價(jià)2800元/㎡一次性9折按揭92折所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址運(yùn)河中段與文化路之間

個(gè)案分析項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積:55萬(wàn)平方項(xiàng)目分兩期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)一期由22棟多層、小高層、高層組成，共約1500套。第一期分1.1和1.2兩期開發(fā)，1.1期已基本售完，1.2期開盤時(shí)間待定?？蛻羧后w

地處城市中心，周邊政府單位、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)眾多，客戶群體以此類單位職工、投資客；以及改善居住條件道北等老城區(qū)和周邊縣居民為主。

個(gè)案分析老城區(qū)周邊縣投資客價(jià)格周邊價(jià)格：帝和水上樂園均價(jià)：3100元/平方米新城國(guó)際均價(jià)：3000元/平方米

海亞春天均價(jià)：2800元/平方米

均價(jià)低于周邊項(xiàng)目200-300元/平方，采用三項(xiàng)節(jié)能環(huán)?？萍籍a(chǎn)品多重組合，形成強(qiáng)有力的價(jià)格攻勢(shì)，造就了1.1期日光盤的銷售佳績(jī)。個(gè)案分析項(xiàng)目定位及產(chǎn)品組合應(yīng)用定位：生態(tài)社區(qū)

（低碳生活理念）組合應(yīng)用：每戶配備一臺(tái)皇明太陽(yáng)能熱水器，小區(qū)過道及小區(qū)道路采用太陽(yáng)能光伏發(fā)電提供照明，采用地溫式中央空調(diào)。個(gè)案分析項(xiàng)目主要應(yīng)用技術(shù)應(yīng)用技術(shù)地溫式中央空調(diào)太陽(yáng)能光伏發(fā)電太陽(yáng)能熱水器個(gè)案分析小結(jié)規(guī)模化、個(gè)性化、實(shí)惠價(jià)海亞春天55萬(wàn)方生態(tài)社區(qū)，是商丘屈指可數(shù)的幾個(gè)大盤之一，在規(guī)?；那疤嵯录婢邆€(gè)性化，采用三項(xiàng)節(jié)能環(huán)保新科技，提倡低碳生活、節(jié)能環(huán)保，同時(shí)均價(jià)比周邊樓盤低，所以倍受消費(fèi)者青睞。個(gè)案分析Contents地源熱泵簡(jiǎn)介4.2何為地源熱泵系統(tǒng)？地源熱泵技術(shù)是一種利用地下淺層地?zé)豳Y源（也稱為地源能，包括土壤、地下水、地表水等）的既可制冷空調(diào)又可采暖和提供熱水的高效節(jié)能空調(diào)技術(shù)。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），以地源能作為熱泵夏季制冷的冷卻源、冬季采暖供熱的低溫?zé)嵩矗瑫r(shí)實(shí)現(xiàn)建筑采暖、制冷和生活熱水的三聯(lián)供。地源熱泵系統(tǒng)的組成：室外低能換熱系統(tǒng)水循環(huán)水或空氣循環(huán)水源熱泵建筑物采暖或空調(diào)末端地源熱泵運(yùn)行原理（夏季）地源熱泵運(yùn)行原理（冬季）地源熱泵技術(shù)優(yōu)勢(shì)1可再生能源利用技術(shù)地能或地表淺層（400米內(nèi)）地?zé)豳Y源的溫度一年四季相對(duì)穩(wěn)定而且是可再生能源。2經(jīng)濟(jì)有效的節(jié)能技術(shù)地源熱泵比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行效率要高40%，因此要節(jié)能和節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用40%左右。3環(huán)境效益顯著4一機(jī)多用，應(yīng)用范圍廣地源熱泵系統(tǒng)可供暖、空調(diào)，還可供生活熱水，一機(jī)多用。5維護(hù)費(fèi)用低，運(yùn)行可靠所有部件埋在地下或安裝在室內(nèi)，避免了室外的惡劣氣候；機(jī)組部件少而且使用壽命均在15年以上，地下部分可使用50年。地源熱泵技術(shù)劣勢(shì)1受地質(zhì)因素限制

（1）：地溫合適的土壤溫度是地源熱泵實(shí)施基礎(chǔ)條件（2）：地質(zhì)地質(zhì)條件的好壞決定了地源熱泵的經(jīng)濟(jì)性2初投資費(fèi)用高

根據(jù)多家廠家初步報(bào)價(jià)對(duì)比，平均增加成本在400元/平方米3需要有一定的空間埋設(shè)地埋管系統(tǒng)

采用單U型垂直埋管提供每KW冷量約需要1.6-3平米的土壤換熱器占地面積，因此實(shí)施土壤源熱泵需要占用較多土壤換熱器布置面積。4施工周期較長(zhǎng)由于打孔深而且數(shù)量多，需要較多時(shí)間，對(duì)工期有一定的影響5施工要求較高，需要專業(yè)施工隊(duì)伍和設(shè)備采用地源熱泵系統(tǒng)配置方案地源熱泵方案一風(fēng)機(jī)窗口裝置（地溫式中央空調(diào)）天棚輻射防止結(jié)露外遮陽(yáng)系統(tǒng)新風(fēng)置換系統(tǒng)成本增加：土壤源熱泵約400元/㎡（建筑面積）防止結(jié)露、通風(fēng)保濕達(dá)到恒溫、恒濕、恒氧效果，但成本將大幅增加。方案二方案一（地溫式中央空調(diào)）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)建議：在擴(kuò)大項(xiàng)目知名度推動(dòng)銷售和風(fēng)險(xiǎn)的考慮下，建議部分可采用此方案以形成項(xiàng)目品牌效應(yīng)，推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。一：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，加入了科技元素有助于提升項(xiàng)目整體形象，打造項(xiàng)目品牌。二：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目定位差異化，有助于銷售推廣。三：相比天棚輻射系統(tǒng)，地溫式中央空調(diào)在一定程度上節(jié)約了成本又達(dá)到了科技住宅的效果，增加了賣點(diǎn)。一：成本增加，周邊項(xiàng)目多層價(jià)格在1700元/㎡，采用本裝置價(jià)格提升到2100，而利潤(rùn)空間卻沒有增加。二：目標(biāo)客戶群在此區(qū)域采用本裝置的可接受度尚不明確。方案二（恒溫、恒濕、恒氧）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)建議：此系統(tǒng)雖能增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目檔次，但造價(jià)高昂，施工技術(shù)不成熟，相對(duì)來(lái)說(shuō)所冒風(fēng)險(xiǎn)過大。一：商丘僅有匯豪天下采用了該系統(tǒng)，同類比較能擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，加入了科技元素有助于提升項(xiàng)目整體形象，打造項(xiàng)目品牌。二：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目定位差異化，有助于銷售推廣。一：相比地溫式中央空調(diào)成本大幅增加，在利潤(rùn)空間一定的前提下，銷售價(jià)格大幅增加，部分目標(biāo)客戶群體被排除在外。三：天棚輻射施工技術(shù)要求高，前期部分工程稍有差錯(cuò)，對(duì)后幾期期項(xiàng)目的銷售將帶來(lái)不利影響。二：商丘發(fā)展重點(diǎn)在東南，而本區(qū)域多以中低檔樓盤為主，客戶認(rèn)知度低，采用天棚輻射系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。小結(jié)根據(jù)上述分析得出以下結(jié)論：

部分采用地源熱泵風(fēng)機(jī)窗口（地溫式中央空調(diào)）系統(tǒng)，不建議采用地緣熱泵天棚輻射系統(tǒng)：考慮因素：消費(fèi)者可接受度、區(qū)域范圍環(huán)境因素、投資成本因素、項(xiàng)目定位施工、維護(hù)技術(shù)。Contents商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)5商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)67%18%15%神火大道板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量最多的一個(gè)區(qū)域占到總比例的67%商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘市各區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì)

商丘房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，十萬(wàn)以下占40%，十萬(wàn)到三十萬(wàn)占45%，目前規(guī)模較大的項(xiàng)目主要集中在神火大道板塊，新開項(xiàng)目大規(guī)模的比例逐步變大。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)各板塊項(xiàng)目建筑類型分析全市項(xiàng)目以多層加小高層占絕對(duì)主力，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板則以多層和多層加小高層為主商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘各板塊客戶群體特征目前商丘市場(chǎng)上的中高端客戶群體主要以35歲左右的從政、從商的人員。他們所關(guān)注的是項(xiàng)目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購(gòu)買區(qū)域。高端客戶由于承受力高，一般會(huì)考慮選擇這個(gè)區(qū)域進(jìn)行置業(yè)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的中低端工薪階層客戶流動(dòng)性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民，一般置業(yè)都會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)置房屋，例如城西梁園區(qū)政府周邊。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

商丘房地產(chǎn)以神火大道板塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項(xiàng)目林立，已自發(fā)形成一個(gè)中高檔生活片區(qū)，市場(chǎng)上的中高端客戶普遍關(guān)注神火大道板塊進(jìn)行置業(yè)；其次就是商丘新區(qū)和城西板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較薄弱，但發(fā)展?jié)摿捎^。商丘神火大道與北海路交匯處以南以及梁園區(qū)政府周邊地區(qū)土地潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。商丘樓市價(jià)格延神火大道沿線、南京路商字附近項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，均價(jià)在3000左右。城西板塊多層均價(jià)在1700，小高層在2000左右。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)除建業(yè)桂園在2900其他的都在2200-2400之間。商丘項(xiàng)目戶型以三房占絕對(duì)主力，面積在110-145㎡之間，新區(qū)及神火大道南端個(gè)別高檔項(xiàng)目戶型較其他區(qū)域面積較大；商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)Contents6商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)法已知條件：2008年末商丘市市區(qū)人口92萬(wàn)，住房面積約為2300萬(wàn)平方米，人均住房面積25平方米。2020年市區(qū)規(guī)劃人口為150萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng)4.8萬(wàn)人。未來(lái)5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到28.8平方米。未來(lái)五年增量： 現(xiàn)有人口新增住房面積需求：92萬(wàn)×（28.8-25）㎡=349.6萬(wàn)㎡增量人口新增住房面積需求：4.8萬(wàn)×5×28.8㎡=691.2萬(wàn)㎡則未來(lái)五年住房新增需求：349.6+691.2=1040.8萬(wàn)㎡，平均每年為948÷5≈208萬(wàn)㎡同時(shí)，未來(lái)5年商品房新增需求：1040.8萬(wàn)㎡，平均每年208萬(wàn)㎡。此推算法未含投機(jī)需求，可視為未來(lái)五年商丘市商品住宅市場(chǎng)的剛性總需求。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法

商丘市2006年商品房銷售面積49.43萬(wàn)㎡，2007年商品房銷售面積100.7萬(wàn)㎡，2008年商品房銷售面積106.71萬(wàn)㎡。2009年商品房銷售面積333.2萬(wàn)㎡。按照商丘市房管局統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)2010年的銷售面積則會(huì)回落到180萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的增長(zhǎng)率保持在18%的水平。

由此推導(dǎo)：隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)需求增長(zhǎng)率將會(huì)有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來(lái)五年商品房需求的上限。預(yù)計(jì)商丘市未來(lái)兩年的年均消化量會(huì)維持在200-230萬(wàn)㎡。年份20102011201220132014需求量（萬(wàn)㎡）

180212251295348商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量預(yù)判

參照《商丘市住房建設(shè)規(guī)劃2008年-2012年》：規(guī)劃2008—2012年內(nèi)，我市住房總需求為724.66萬(wàn)平方米、6.94萬(wàn)套；其中商品住房601.82萬(wàn)平方米、5.27萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用住房105.49萬(wàn)平方米、1.32萬(wàn)套，廉租住房17.35萬(wàn)平方米、0.35萬(wàn)套。由此可推導(dǎo)2011-2012年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為362.34萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)商丘市年商品住宅供應(yīng)量為181.17萬(wàn)㎡，按照市場(chǎng)行情浮動(dòng)5%-10%的計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在190-200萬(wàn)㎡之間。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)判

2011-2012年預(yù)計(jì)年均供應(yīng)商品住宅190萬(wàn)-200萬(wàn)平方米2011-2012年預(yù)計(jì)年均需求商品住宅200萬(wàn)-230萬(wàn)平方米

結(jié)論：未來(lái)2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需基本平衡如果要考慮到市場(chǎng)因素以及政策因素的影響，局部期間可能會(huì)導(dǎo)致需求降低商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營(yíng)銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評(píng)估系統(tǒng)及合作建議0102市場(chǎng)分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動(dòng)方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無(wú)縫服務(wù)于眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來(lái)，成功協(xié)助十余個(gè)品牌傲立西南市場(chǎng).現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計(jì)其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡(jiǎn)介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營(yíng)銷隊(duì)伍和促銷隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營(yíng)銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場(chǎng)的開發(fā)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū),輻射西南市場(chǎng)。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營(yíng)銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場(chǎng)分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢(shì)媒介傳播強(qiáng)勢(shì)終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場(chǎng)調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺(tái)及豐富保健品市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營(yíng)銷整合深度傳播面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的方向洞悉市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)看清自己，剖析對(duì)手提煉一個(gè)拉動(dòng)性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場(chǎng)，更有針對(duì)性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場(chǎng)特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場(chǎng)集中全國(guó)主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類廠家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)市場(chǎng)之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場(chǎng)份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場(chǎng)份額C成熟期市場(chǎng)，兩極分化明顯各類健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長(zhǎng)在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國(guó)傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營(yíng)銷整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，其次為公關(guān)營(yíng)銷，而對(duì)報(bào)紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢(shì)媒體2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A市場(chǎng)總量縮?。号c去年同期比較，總體市場(chǎng)容量減小，需求呈下滑趨勢(shì)；B市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競(jìng)爭(zhēng)趨強(qiáng)：商家在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，均加強(qiáng)了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場(chǎng)開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長(zhǎng)產(chǎn)品的生命周期。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析生命一號(hào)：銷售：成熟產(chǎn)品無(wú)明顯淡旺季，指名購(gòu)買率高，銷量最高。核心賣點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長(zhǎng)，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無(wú)投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢(shì)廣告拉動(dòng)，少量報(bào)版。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，在各大商場(chǎng)的促銷員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無(wú)包裝宣傳品。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣點(diǎn)：樹立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級(jí)分銷，無(wú)促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動(dòng)；教師節(jié)前后針對(duì)教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽(yáng)傘等活動(dòng)增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個(gè)。有少量堆碼，無(wú)陳列展示，買五送一，買贈(zèng)——背包，筆記本等。無(wú)店員返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣點(diǎn)：讀書輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進(jìn)入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場(chǎng)易拉寶展示今年在國(guó)營(yíng)藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個(gè)。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來(lái)洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場(chǎng)，超市的萬(wàn)基洋參含片140個(gè)促銷點(diǎn)拉動(dòng)銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無(wú)投入。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營(yíng)銷，占據(jù)一小塊市場(chǎng)份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場(chǎng)調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價(jià)結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個(gè)頻道上投播了廣告，共計(jì)播出2272次，廣告總長(zhǎng)度達(dá)到59596秒，估計(jì)這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬(wàn)元?！吧惶?hào)”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價(jià)計(jì)算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號(hào)1800萬(wàn)元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬(wàn)元23.40%7362995.86%腦靈通800萬(wàn)元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬(wàn)元12.50%11146618.87%腦靈素500萬(wàn)元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬(wàn)元5.00%

0.00%其他800萬(wàn)元12.50%3115402.48%總計(jì)6400萬(wàn)元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢(shì)地位比較突出。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計(jì)59596125647452272生命一號(hào)2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計(jì)272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計(jì)170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計(jì)5496736299117生命一號(hào)2002年3-6月廣告分布生命一號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計(jì)2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計(jì)2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計(jì)145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊?lái)腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計(jì)123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計(jì)1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來(lái)看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號(hào)1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計(jì)686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號(hào)無(wú)論是廣告費(fèi)用還是長(zhǎng)度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號(hào)廣告投放比例提高了2.83個(gè)百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個(gè)百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長(zhǎng)度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長(zhǎng)。CQTV-1投播長(zhǎng)度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長(zhǎng)度也有小幅上升，費(fèi)用增長(zhǎng)最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長(zhǎng)度減少，費(fèi)用增多。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計(jì)59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號(hào)2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國(guó)保健品信譽(yù)保證標(biāo)識(shí)○代理商良好的運(yùn)作平臺(tái)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對(duì)性不強(qiáng)○沒有針對(duì)性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點(diǎn)較少，對(duì)大眾傳遍無(wú)有利支持（如很難切入團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)）機(jī)會(huì)○成年消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分○針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對(duì)性促銷○開發(fā)周邊市場(chǎng)威脅○三勒漿對(duì)學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號(hào)的價(jià)位偏低○社會(huì)對(duì)保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對(duì)保健食品效果的懷疑我們?cè)谀睦铩?/p>

腦靈通市場(chǎng)格局概述補(bǔ)腦類市場(chǎng)銷量總體下降。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進(jìn)行差異化營(yíng)銷，基本SP活動(dòng)（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無(wú)良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動(dòng)日期：2002年2月18號(hào)銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國(guó)營(yíng)連鎖343家，私營(yíng)藥房729家，合計(jì)1072家外埠市場(chǎng)：萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級(jí)城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國(guó)營(yíng)連鎖陳列面合計(jì)747個(gè)，平均2.17個(gè)/店。包裝選項(xiàng)：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細(xì)銷量見附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計(jì)特別說(shuō)明：6天裝受到藥房強(qiáng)烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自恒宇保健品公司市場(chǎng)部6月份報(bào)表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無(wú)100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動(dòng)較大，主要為在四月對(duì)渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬(wàn)元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營(yíng)銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營(yíng)銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費(fèi)到位太遲，加之AAPP會(huì)議影響，啟動(dòng)進(jìn)展緩慢，未能營(yíng)造出較好的營(yíng)銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進(jìn)。2.終端工作整體推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點(diǎn)，高空廣告、地面推進(jìn)、公關(guān)活動(dòng)缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強(qiáng)烈的視覺沖擊效果，不適應(yīng)重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對(duì)性，日常維護(hù)工作職責(zé)不到位，5.渠道供貨問題影響了終端鋪貨及銷售。（主要指和平藥房）6.對(duì)藥房終端政策使用不當(dāng)，遭店員抵制，對(duì)店員的產(chǎn)品知識(shí)教育不夠深入。7.藥房促銷活動(dòng)缺乏計(jì)劃性、層次性，沒有相應(yīng)主題。8.公關(guān)活動(dòng)單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場(chǎng)啟動(dòng)太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場(chǎng)對(duì)15，30天裝反應(yīng)較好，對(duì)6天裝的接受度較低。1．獎(jiǎng)勵(lì)范圍之內(nèi)的藥房有空白點(diǎn)。2．獎(jiǎng)勵(lì)手續(xù)過于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎(jiǎng)勵(lì)。3．終端代表不能充分利用獎(jiǎng)勵(lì)作好與店員的溝通工作。4．

遺留問題未能解決，年初未結(jié)獎(jiǎng)勵(lì)涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應(yīng)。

特別指出：營(yíng)業(yè)員獎(jiǎng)勵(lì)問題2002年目標(biāo)達(dá)成預(yù)估及構(gòu)成Part02我們要去哪里

——2003年的任務(wù)業(yè)務(wù)計(jì)劃的實(shí)施目標(biāo)總目標(biāo)：1200萬(wàn)/年淡季：總銷量30%（360萬(wàn)/7個(gè)月）;旺季：總銷量70%（840萬(wàn)/5個(gè)月）青少年類產(chǎn)品：1000萬(wàn)/年;成年類產(chǎn)品：200萬(wàn)/年市區(qū)：700萬(wàn)/年;周邊：500萬(wàn)/年2002年8月——2003年7月預(yù)計(jì)銷售金額暨任務(wù)2002年8月---2002年12月180萬(wàn)元2003年1月---2003年2月350萬(wàn)元2003年3月---2003年5月570萬(wàn)元2003年6月---200