蘇州工業(yè)園區(qū)某地塊市場調(diào)查研究分析報告

商圈分析人口分析商業(yè)現(xiàn)狀未來人口分析市場分析功能建議潛在競爭分析住宅分析項目定位建筑指標(biāo)業(yè)態(tài)分布租售安排財務(wù)預(yù)算聯(lián)絡(luò)和查詢(1)商圈分析—一級商圈1蘇州大學(xué)東校區(qū)百安居項目歐尚家樂福外企聚集區(qū)域(1)商圈分析—商圈范圍1.1一級商圈以項目為中心，四周步行20分鐘為標(biāo)準(zhǔn)（半徑兩公里）。一級商圈北達中新路，南至機場路，西起護城河，東靠星明街。商圈中包括歐尚大賣場、百安居建材市場、蘇州大學(xué)東校區(qū)等等。項目所在區(qū)域公交線路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。3(1)商圈分析—衛(wèi)星圖片金雞湖路莊先灣路莫邪路中新路星明街蘇嘉杭高速東環(huán)路機場路1.2左圖為區(qū)域的衛(wèi)星圖片，項目地處東環(huán)路與金雞湖路的東南交匯處，位于商圈的核心位置。項目交通便捷，離市中心15分鐘車程，離園區(qū)湖西CBD只有5分鐘車程。蘇州大學(xué)東校區(qū)4干將路項目百安居歐尚蘇州高新區(qū)(1)商圈分析—二級商圈1.3項目二級商圈以驅(qū)車半個小時為標(biāo)準(zhǔn)：包括蘇州市級商業(yè)中心觀前商圈、區(qū)域商業(yè)中心南門商圈、石路商圈、十全街/鳳凰街商業(yè)、楊枝塘路商圈和工業(yè)園區(qū)湖西商務(wù)功能區(qū)。5干將路人民路景德路觀前南門石路濱河路蘇州工業(yè)園區(qū)金閶區(qū)滄浪區(qū)東環(huán)路金雞湖路吳中區(qū)平江區(qū)☆項目(1)商圈分析—觀前商圈1.3.1觀前商業(yè)功能區(qū)北達因果巷-舊學(xué)前，南至干將路，西靠人民路，東起臨頓路。觀前商圈為蘇州商業(yè)功能最為齊全的都市核心，商圈商鋪經(jīng)營類較多，餐飲行業(yè)基本平衡，休閑娛樂、酒店服務(wù)類所占比例不足。6因果巷●浦東發(fā)展銀行●粵海酒店●雅戈爾皇朝大酒店喬司空巷●中國銀行麥當(dāng)勞●肯德基●久泰商廈●新華書店●華聯(lián)商廈●亨達利●中天百貨●萬寶銀樓●龍鳳金店●協(xié)和百貨●勞保用品店●工商銀行●新世紀(jì)廣場●好人小吃●瑞福祥絲綢●麥當(dāng)勞●食品商場●承德里平安坊施相公弄●美羅●茂昌●第二必勝客●商城眼鏡醫(yī)藥店●哈根達斯●星巴克●航天大廈五星家電●蘭花街大成坊松鶴樓●●得月樓新樓必勝客●(肯德基)票務(wù)中心●●葉受和●采芝齊●東來儀●土特產(chǎn)店●朱鴻興●豫園商城●肯德基●金鷹國際商城觀成巷●皮市街花鳥工藝品市場●大鴻運酒店乾泰祥●財神殿●雷尊殿●西腳門東腳門三清殿●正山門●●門姆閣●文昌殿●黃天源稻香村●洙泗巷第二醫(yī)藥店●舊學(xué)前長發(fā)商場●●電信商場九勝巷韶磨針巷●交通銀行●少年宮塔倪巷●電信營業(yè)廳大井巷●人民商場●肯得基青年路●小公園太監(jiān)弄得月樓●●觀鳳商場●五芳齋面館●元大昌酒家●新聚豐●上海老正興●蘇州小吃園●王四酒家碧鳳坊●雅戈爾富宮大酒店●和氏春秋●文化廣場顏家坊富仁坊巷調(diào)風(fēng)巷蓮目坊●古董書店●廣場酒店因果巷觀前街干將路臨頓路人民路中山大廈●皇后絲都●蘇州商城●郵政局●老媽米線●城隍廟●景德路第一百貨●工商銀行●曲園大洋百貨●鶴園宜多寶巷嘉余坊怡園公交站臺公交站臺公交站臺(1)商圈分析—觀前地圖注：觀前商圈業(yè)態(tài)詳圖7玄妙廣場●宮巷(1)商圈分析—業(yè)態(tài)分布結(jié)論：整個觀前的商業(yè)以服裝業(yè)為主，占了該區(qū)域商業(yè)數(shù)量的四分之一（不包括大型商場）；其中在觀前步行街上是以中高檔的專賣店的形式存在，占了該區(qū)域服裝業(yè)的50%。餐飲業(yè)在該區(qū)域的行業(yè)數(shù)量中僅次于服裝業(yè)，主要是以中檔的店面以及特色的地方小吃為主要的經(jīng)營方式，并且在區(qū)域上比較集中，大部分集中在太監(jiān)弄兩側(cè)。該區(qū)域商鋪的另一特色是在觀前及觀南是以中高檔的經(jīng)營種類為主，觀北是以中低檔的服裝、餐飲類為主要的經(jīng)營形式。8(1)商圈分析—石路商圈1.3.2石路商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨上塘街，南至愛河橋路，西起廣濟路，東靠護城河。2003年石路商圈進行了現(xiàn)代化的改造，商圈以步行街的形式出現(xiàn)，逐步形成一個人氣旺盛、功能齊全，極具商業(yè)開發(fā)價值的鬧市區(qū)，總商業(yè)面積達150000平米的石路商圈將成為蘇州第二大市級商業(yè)中心。9上塘路護城河金門路廣濟路閶胥路石路步行街錦江之星留園店●上塘街留園路●五洲大飯店中國銀行●精品商廈●長江鐘表●桂林之星賓館●●新世紀(jì)大酒店蘇大賓館●PP小天使廣場●P越洋流行商廈●石路步行街金閶醫(yī)院★金閶區(qū)人民政府●●君怡大酒店P(guān)PP●建設(shè)銀行●永樂家電金門路蘇州名店街新風(fēng)巷●工商銀行亞細(xì)亞商廈●●泰伯圣像●小公園●狀元亭●神仙廟●萬人碼頭●肯德基●必勝客●商務(wù)賓館●老媽米線咸亨酒店●●老媽火鍋●瑞福祥絲綢

●石路國際商城●石路步行街管理辦公室●五星家電P●招商銀行

太平坊●石路中心廣場P老閶門金店●文化用品商廈●葫蘆廟舊址●P閶胥街廣濟街●蘇寧賓館葫蘆街神仙街●忠誠藥店P(guān)PP名人街孫武塔●金閶亭●●名人館閶門詩畫廊●●吳門四才子南浩街護城河(1)商圈分析—石路地圖注：石路商圈業(yè)態(tài)詳圖10結(jié)論：石路商圈整體業(yè)態(tài)比例和觀前相似，大型商場、服飾類占很大比例，分布石路商圈的各個區(qū)域，餐飲則主要集中在南浩街-神仙街；總體而言，石路商圈相比觀前商圈周邊環(huán)境有待改善，業(yè)態(tài)總體定位要低。11(1)商圈分析—南門商圈1.3.3南門商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨新市路，南至護城河，西起南園新村，東靠竹輝新村。區(qū)域形成以泰華商城、餐飲廣場、瑞富廣場和地上、地下商業(yè)街為主要支撐的現(xiàn)代休閑商業(yè)功能區(qū)。12新市路竹輝路人民路護城河泰華商城瑞富廣場結(jié)論：南門商圈主要以大型商場—泰華商城為核心，和周邊的盤門三景、文廟、滄浪亭共同構(gòu)成新南門的商貿(mào)中心區(qū)；由于商圈體量不大，業(yè)態(tài)定位不如觀前、石路商圈。13商圈服飾餐飲休閑娛樂賓館大型商場工藝品珠寶通訊器材其他觀前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南門商圈32%17%6%4%1%—2%38%結(jié)論：觀前商圈綜合大商場、餐飲、專賣店、小商品店；大商場主要位于觀前街的東西兩端，觀前街上主要是一些專賣店、金店、銀行等面積相比大商場小得多的店面，餐飲基本歸于太監(jiān)弄和碧鳳坊，小商品則位于玄妙觀小商品市場內(nèi)；石路商圈是一個環(huán)形，其沿街大都為大商場、銀行、餐飲、金店及影院等，而專賣店、服裝店之類集中到亞細(xì)亞北面的名店街內(nèi)；南門商圈相比觀前、石路商圈目前的業(yè)態(tài)定位遜色的多，目前除了泰華商場和瑞富廣場外，其他業(yè)態(tài)較缺乏。上述三個商圈發(fā)展較成熟，但商鋪經(jīng)營類過高，休閑、娛樂和餐飲服務(wù)類比例不足，對商圈的發(fā)展和完善有消極影響——發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢在必行。(1)商圈分析—商圈比較分析141.3.4十全街商業(yè)包括一條仿古商業(yè)街和一條水上旅游風(fēng)光帶，形成了集絲綢繡品、古玩字畫、文房四寶、民間工藝、風(fēng)味小吃、飯店于一體的特色。近年來該街在成為蘇州有名的商業(yè)旅游文化街之后，目前業(yè)已發(fā)展成為頗有名氣的酒吧一條街。1.3.5楊枝塘路商圈位于園區(qū)西部，包括蘇園一街區(qū)和東城·世紀(jì)廣場，蘇園一街區(qū)為臨街商鋪，業(yè)態(tài)包括餐飲、超市、飯店等；東城·世紀(jì)廣場包括家樂福大賣場、國美電器和東城新天地（小商鋪）。(1)商圈分析—其余商圈簡介15(1)商圈分析—湖西簡介1.3.6湖西商務(wù)功能區(qū)范圍為位于工業(yè)園區(qū)一區(qū)的中軸線上，北起蘇繡路，南至蘇惠路，東起星港街，西至星生街。功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進駐。金雞湖路東環(huán)路CBD（中央商貿(mào)區(qū)）16住宅區(qū)項目12345671081314129111：白領(lǐng)廣場2：天翔廣場3：星海大廈4：建園大廈5：中銀惠龍大廈6：國際大廈7：海天廣場8：左岸商業(yè)街B9：星都中心10：星海國際大廈11：左岸商業(yè)街A12：世紀(jì)金融大廈13：東方之門14：皇冠假日酒店

(1)商圈分析—湖西中央商貿(mào)區(qū)17蘇繡路蘇惠路蘇雅路星明街星都街星海街星原街星漢街星陽街現(xiàn)代大道星港街星桂街(1)商圈分析—鄰里中心分布圖●玲瓏灣鄰里中心●沁苑鄰里中心●新城鄰里中心●貴都鄰里中心●師惠坊鄰里中心●湖東鄰里中心☆項目18(1)商圈分析—鄰里中心簡介19項目名稱地址建筑面積（平方米）樓層備注新城鄰里中心現(xiàn)代大道158號21600四層第一座貴都鄰里中心中新路8號11000四層第二座師惠坊鄰里中心星海街169號12300四層第三座湖東鄰里中心星湖街178號30000四層第四座沁苑大廈鄰里中心現(xiàn)代大道201號11800三層第五座玲瓏大廈鄰里中心玲瓏街58號19800主樓二層，局部六層第六座(2)人口分析☆干將路中新路東環(huán)路金雞湖路蘇嘉杭高速古城區(qū)工業(yè)園區(qū)金雞湖北環(huán)路312國道臨頓路

鳳凰街帶橋路南環(huán)路東興路星港街●韶山花園●東城明月●東港二村●徐家浜新村●永林新村●宏葑新村●夏園新村●東振花園●城市水岸●天嬌美地●御葑庭●文瘁苑●東城世紀(jì)●獨墅苑●創(chuàng)智贏家2.1區(qū)域核心輻射2公里內(nèi)，人口約15萬，其中目標(biāo)人口8萬。20小區(qū)占地面積（㎡）固定人口略計（人）小區(qū)占地面積（㎡）固定人口略計（人）長風(fēng)新村300003500葑門路14號小區(qū)33001800永林新區(qū)2800009000宏葑四村25000800永林二村1600006700富華苑18000600東城明月15000350風(fēng)華苑13000400東港新村2370009375西街花園240001800怡樂花園18000420天驕美地公寓153001100三星苑11000220里河新村3600007000東環(huán)新村3000006347楊枝塘新村2640009000東淳苑520002200學(xué)林新季22000600新湘苑800001200葑誼新村1200004000相門新村24000010000金枝苑400001250綠城花園17000500河北新村32800600韶山花園200001300河南新村34900900書香苑15000300現(xiàn)代花園24600650徐家浜一村250001900杏秀新村35400650徐家浜二村1490002600創(chuàng)智贏家19300950徐家浜新村270001950東振花園230002200宏葑新村15000500東城世紀(jì)277491500莊先灣新村262001340文萃苑22000500夏園新村192007000御葑庭17298400總計103550(2)人口分析2.2區(qū)域人口組成主要為當(dāng)?shù)厝巳?、私營業(yè)主、企業(yè)人員（園區(qū)占多數(shù)）、學(xué)生（企業(yè)人員和學(xué)生租房）、以及部分外地、外籍居民，消費相對較高。私營業(yè)主的月收入在8000-12000元，園區(qū)外企中高層的平均月收入在5000元以上，學(xué)生屬于消費群體，其他月收入在2000-5000元之間。21注：上表為區(qū)域人口粗略統(tǒng)計(3)商業(yè)現(xiàn)狀金雞湖路莊先灣路莫邪路干將路星明街蘇嘉杭高速東環(huán)路機場路3.1區(qū)域內(nèi)商業(yè)分別為金雞湖路周邊商業(yè)（包括歐尚超市、百安居建材市場、沿街商鋪等）、蘇州大學(xué)附近商業(yè)以及干將路附件商業(yè)（賓館、餐飲等）。但除了歐尚超市周邊人氣很旺以外，其余都不成氣候，區(qū)域商業(yè)偏少，不能滿足日益增長的人群需求。蘇州大學(xué)東校區(qū)22中新路項目歐尚百安居(3)商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成目標(biāo)消費者商家特點及組合發(fā)展?jié)摿ο乱惠喅鞘邪l(fā)展中心市區(qū)和工業(yè)園區(qū)交界區(qū)域購物、文化娛樂、休閑（數(shù)量少）該地區(qū)及外來消費者以大型超市為核心，配套休閑、餐飲、娛樂為一體的城市區(qū)域性廣場下一輪城市發(fā)展核心，商業(yè)處于空白，方便開發(fā)市級商業(yè)中心市中心（觀前商圈）購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者功能齊全的都市商務(wù)核心，包括大型百貨、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)商業(yè)飽和，且業(yè)態(tài)比例不合理區(qū)域商業(yè)中心南門、石路、新區(qū)、園區(qū)鄰里中心購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者以大型超市為核心，集聚一定數(shù)量的便利店、餐飲店、專賣店商業(yè)相對飽和，向市級商業(yè)中心的目標(biāo)努力居住區(qū)商業(yè)居民聚居的大型住宅小區(qū)提供最鄰近地區(qū)的每日必修的、最基本的便利消費社區(qū)居民以中型超市為主，配以農(nóng)貿(mào)市場及若干生活服務(wù)設(shè)施服務(wù)周邊居民為主結(jié)論：二級商圈商業(yè)飽和，且定位已成型，發(fā)展空間不大，項目所在一級商圈地處古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)老新商業(yè)的交界區(qū)域，可兼顧到不同人群，發(fā)展?jié)摿^大，可瞄準(zhǔn)區(qū)域缺乏的業(yè)態(tài)，商業(yè)定位與區(qū)域發(fā)展相匹配。23(4)未來人口分析4.1該區(qū)域人口約15萬，流動人口10萬，未來三年將增加20萬人口。數(shù)據(jù)來自蘇州市東環(huán)路改造指揮部24(5)市場分析通過以上商業(yè)、人口分析，可得出項目的優(yōu)勢如下：●觀前、石路等傳統(tǒng)商區(qū)已無法適應(yīng)蘇州市經(jīng)濟與社會發(fā)展的需求；發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢在必行；●依托其位于古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)中心的地理位置及近年來城市基礎(chǔ)改造的快速進行，東環(huán)路區(qū)域?qū)⒊蔀樘K州下一輪城市發(fā)展的中心;●本項目周邊至今沒有核心的商業(yè)可以滿足消費者購物、休閑、餐飲、娛樂的需求，項目的適時出現(xiàn)，旨在創(chuàng)造一個區(qū)域性大型商業(yè)中心所展現(xiàn)出的現(xiàn)代都市生活的風(fēng)采。本案有開辟新的商業(yè)圈的機會25(5)市場分析我們認(rèn)為中高檔商圈應(yīng)具備的商業(yè)功能有：國際知名品牌大賣場、超市，如家樂福；中高檔服裝的精品商場，如蘇州美羅；專業(yè)性、高檔次商場，如百安居；高檔會所、SPA館；高品質(zhì)寫字樓、賓館高品質(zhì)、國際知名的特色街區(qū)。下面我們來看看，就本案來說，那些商業(yè)設(shè)施比較符合本項目26(6)功能建議功能競爭現(xiàn)狀和趨勢財務(wù)分析建議賓館速8（待建）項目南面地塊已有該業(yè)態(tài)避免競爭租售價位不會很高不建議引進中高檔服裝精品市場無短期內(nèi)無法吸引客戶短期內(nèi)經(jīng)營比較困難不建議引進寫字樓有項目南面地塊已有該業(yè)態(tài)招商時間可能會較長租售價位較高不建議引進專業(yè)市場（建材、家具類等）百安居與本項目所處地理位置不符租售價位不會很高不建議引進零售業(yè)（超市、電器）歐尚國美有利于提高本案人氣租金不高建議引進高檔美容美發(fā)、形體品牌店無將會大量吸引區(qū)域有這方面需求的客戶租售價位較高建議引進品牌餐飲有，但不成氣候可迅速提高本案人氣，抬高其他鋪位價格和后期鋪位價格租售價位較高建議引進休閑娛樂設(shè)施有，但不成氣候可與其他商業(yè)互補租售價位較高建議引進書店無針對學(xué)生消費，為本案聚集人氣租金不高建議引進結(jié)論：建議項目-1F定位大賣場，1F引進國際品牌，2F為電器大賣場/家居，3F為書店，4-16F為住宅。27☆●歐尚●百安居●百潤發(fā)(東環(huán)路店)●好又多●沃爾瑪●百潤發(fā)(何山店)●百潤發(fā)(蘇福路店)●麥德隆(7)潛在競爭分析—蘇州大賣場28●家樂福/國美電器（楊枝條路店）●家樂福（新區(qū)店）項目營業(yè)面積/建筑面積（平方米）用途針對人群歐尚

22,300/31,900大賣場，主要服務(wù)園區(qū)園區(qū)住戶和外企員工家樂福楊枝塘路店11,900/17,500大賣場，和電器賣場和住宅相組合，三區(qū)交叉地段機場路以南的居民，部分市區(qū)和吳中區(qū)家樂福新區(qū)店12,600/18,000大賣場，和體育館相結(jié)合新區(qū)和古城區(qū)消費人群百安居11,500/16,500家居園區(qū)百潤發(fā)園區(qū)店

12,600/18,000大賣場，體量不大現(xiàn)代大道以北的居民百潤發(fā)蘇福店18,200/26,000大賣場，周邊商業(yè)雜亂蘇福路區(qū)域居民百潤發(fā)新區(qū)店14,000/20,000大賣場，附近有學(xué)校新區(qū)和古城區(qū)消費人群(7)潛在競爭分析—蘇州賣場簡介29(7)潛在競爭分析—歐尚7.1.1歐尚大賣場位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，層高5.4米，一樓為停車場、美食廣場，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，面寬有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右，美食廣場小鋪有8間面寬3.4米，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元左右。一層面積為13500平米，其中一層?xùn)|面的停車場約6300平米，共有停車位222個，一層西面為廣場，約3000平米，為廣場及自行車停車場，一層至二層有四部電扶梯；二層面積為13000平米，共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場部分，業(yè)態(tài)為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點、餅干、果汁等。歐尚共有56個結(jié)帳出口，日人流量20000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開辟至門口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門口經(jīng)過，吸引了大量客戶。30(7)潛在競爭分析—家樂福楊枝塘路店7.1.2家樂福大賣場位于東環(huán)路與楊枝塘路的東北交匯處，大賣場建筑面積17500平方米，包括地下一層和地面一層，擁有300個停車位，將于2007年上半年開業(yè)。另外，家樂福大賣場樓上即二樓為國美電器，整個東城·世紀(jì)廣場底層以家樂福、國美電器為核心，與東城新天地進行業(yè)態(tài)互補、有機融合，集購物，餐飲，娛樂，休閑，文化為一體。家樂福大賣場內(nèi)部的小金鋪面積20～50平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有肯德基、集集小鎮(zhèn)、大娘水餃、九佰碗老湯面、海納川、中國移動、金莎美容美發(fā)、自然美美容美發(fā)、李寧、安踏、奧康、麗嬰房、衣臣、帛姿、幸運星童裝、歐萊雅、美斯妮等等。31(7)潛在競爭分析—百潤發(fā)園區(qū)店7.1.3百潤發(fā)大賣場地處東環(huán)路與三星路西北交接處，客流量極高，高峰時間幾乎舉步維艱，但因其時有特價物品推出，促使蘇州人樂此不疲。百潤發(fā)大賣場投資商為百潤發(fā)倉儲購物廣場發(fā)展集團，為連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實行會員制。大賣場結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場，計有車位74個車位，平時有百潤發(fā)購物專線車進出。內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺，右手為進口，左手為出口。進入購物則分為兩部分，南面部分為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機油等專柜，北面部分為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。大賣場日流量在萬人左右。32(7)潛在競爭分析—比較分析大賣場名稱營業(yè)面積小商鋪面積小商鋪業(yè)態(tài)小商鋪租金停車位客流量歐尚22300平方米7—20平方米（賣場內(nèi)）特色小鋪、餐飲、服飾4000—6000元/月22220000人/日東環(huán)路百潤發(fā)12600平方米20—30平方米（賣場外）家電維修、飾品店5000元/月7410000人/日東環(huán)路家樂福11900平方米20—50平方米（賣場內(nèi)）——300—結(jié)論：如上圖可見，歐尚超市位置優(yōu)于百潤發(fā)和家樂福，周邊需求旺盛，生意較好；百潤發(fā)體量小、停車不便，該地塊將面臨改造；家樂福針對消費群體主要為蔞葑附近的居民，目前尚未開張；總體而言，東環(huán)路沿線大賣場的供不應(yīng)求給項目帶來了機會，項目大賣場建成后將逐步改變項目周邊零售業(yè)空白的狀況。33項目目稱商家名稱平均日流量

進駐商家左岸商業(yè)街354500北門飯店、天府之樂、潤記廣東餐館、翔記老廣東食街、漁公漁婆海鮮漁港、好悅茶餐廳、逸園魚翅店、尼古拉艾蒂安紅酒會所、天地人韓國料理、萊弗音樂餐廳、水天堂西餐廳、賽蒙kitchen、割烹·水之都日本料理、舞鶴日本料理、清風(fēng)亭日本料理、味千拉面、蕉葉咖哩屋、檸檬葉子泰式火鍋、紅番酒吧、夜間飛行酒吧、迷你酒吧、迪歐咖啡、第一時間咖啡、常春藤茶館、佐登尼絲美容院、雅姿時尚、周易足道、吳宮休閑中心、艾維爾面包房、八號會所、棕櫚泉桑拿會所、書香門第酒店星都中心142000美國連鎖棒約翰批薩、兩岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布臺灣料理、到東海韓國料理、淺草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、長發(fā)西餅、A8酒吧、星海漁港（魯菜）巴厘島溫泉浴場、信儀房產(chǎn)白領(lǐng)廣場83000東方明珠娛樂廣場、海韻向陽漁港、韓國宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、和奧瑞拉美麗會所(7)潛在競爭分析—湖西餐飲34●尼盛萬麗●廣東食府●常春藤●漁公漁婆●天府之樂●迷你酒吧●水之都●焦葉●八號會所●卞氏菜根香●信義房產(chǎn)●海怡皇朝大酒店東海韓國料理●淺草日本料理●小李子湘菜館●●巴黎溫泉●星海漁港大酒店●長發(fā)西餅●兩岸咖啡●金粉世家酒吧●棒約翰●書香門第●尼古拉紅酒

●水天堂西餐廳●北門●麗茲飯店西餐●棕櫚泉花園休閑商務(wù)中心●天地人●舞鶴●檸檬葉子●絲綢路●艾維爾●紅番酒吧●好悅茶餐廳●迪歐咖啡●佐登尼絲美容萊弗●清風(fēng)亭●吳宮休閑中心●逸園魚翅樓●周易足道●賽蒙西餐廳●味千拉面●潤記●●海奇仕●王品牛排●維多利亞18動感酒吧●黔蜀香●新季郎日本料理●索蘭朵意大利餐廳●匹克維舍德國西餐吧望湖閣大酒店●樂汶堡●千卡健怡餐廳●美美港式茶餐廳●SPRCOFFEE●蔡家食譜●芳滿庭SPA●悠蘭男士護膚●星港街星漢街星海街星原街星桂街星都街●白領(lǐng)天地●海天廣場蘇華路蘇雅路蘇繡路蘇惠路星明街注：工業(yè)園區(qū)湖西餐飲介紹(7)潛在競爭分析—湖西餐飲分布圖35左岸商業(yè)街B區(qū)左岸商業(yè)街A區(qū)星都中心入駐商家：東方明珠娛樂廣場、海韻向陽漁港、韓國宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、奧瑞拉美麗會所湖濱新天地(7)潛在競爭分析—左岸商業(yè)街7.2.1左岸商業(yè)街由園區(qū)置地公司開發(fā)建設(shè)，其中一期建筑面積2.3萬平米，匯聚多國餐飲是此商業(yè)街的特色；二期近3萬平米，業(yè)態(tài)包括KTV、大型健身中心、美發(fā)店、書吧等。項目商鋪三層，面積范圍從150—2000平米。其中最大的店鋪為6000平米的北門飯店，商鋪租賃均價一層80—100元/平米·月不等，二、三層45元/平米·月。36(7)潛在競爭分析—星都中心7.2.2星都中心由園區(qū)建屋集團開發(fā)建設(shè)，項目總建筑面積17800平方米，其中地上主體三層13000平方米，地下為4800平方米的停車場。項目多為大面積商鋪，租金均價一層80—100元/平米·月不等，二、三層45元/平米·月。37(7)潛在競爭分析—白領(lǐng)廣場7.2.3白領(lǐng)廣場由蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司開發(fā)建設(shè)，項目由9幢現(xiàn)代風(fēng)格的單體建筑組成，大部分建筑主體3層，局部4層，總建筑面積21000平方米，共有8家具有相當(dāng)實力和品牌店鋪進駐一空；其中東方明珠娛樂廣場營業(yè)面積7000平方米，海韻向陽漁港營業(yè)面積5000平方米，韓國宮廷御宴館1300平方米，北京香辣蟹菜館營業(yè)面積1300平方米，小子壽司日本料理營業(yè)面積2700平方米，虹日本料理營業(yè)面積800平方米，投資額150萬；米蘿咖啡營業(yè)面積900平方米，奧瑞拉美麗會所營業(yè)面積800平方米。38結(jié)論：蘇州工業(yè)園區(qū)的左岸商業(yè)街、星都中心、白領(lǐng)廣場等商業(yè)離項目較近，其業(yè)態(tài)主要分中華料理（如廣東潤記、北門飯店）、日韓料理、臺灣品牌（如兩岸咖啡等），國際品牌（如必勝客等）較少，其主要服務(wù)對象為園區(qū)外企業(yè)和臺企。而本項目所在區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)不成氣候，檔次良莠不齊，可以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上引進不同特色的中高檔餐飲品牌，吸引不同人群前來消費。(7)潛在競爭分析—比較分析39(7)潛在競爭分析—東城新天地地下一層、地面一層為家樂福大賣場二層為國美電器一層為家樂福大賣場二幢25層的高層住宅中央下沉式廣場，左面2層商鋪，右面1層商鋪三幢18層的高層住宅東環(huán)路楊枝塘路左邊1～3層為迪歐咖啡右邊1、3層為老媽米線2層為豪客來牛排兩層店鋪從左至右業(yè)態(tài)為好人民間小吃、好厲來蛋糕店、豪客眼鏡、福臨門戀歌坊地下停車場入口1地下停車場入口27.3東城新天地為東城·世紀(jì)廣場的商鋪部分，多為三層，部分兩層，沿街商鋪挑高6米，面積在50～2000平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有老媽火鍋、好利來西點、好人民間小吃、福臨門、迪歐咖啡、永和豆?jié){、豪克來牛排、戀歌坊等。根據(jù)市場調(diào)查，東城新天地的商鋪租金為一層210元/平方米·月，二層90～100元/平方米·月，三層大部分以均價6000元/平方米賣給老媽米線，剩余部分為物業(yè)用房（根據(jù)該區(qū)域發(fā)展前景，10年回報率，月租金在50元/平米/月）。40項目☆(7)潛在競爭分析—商鋪租金建議湖西商業(yè)街東城·世紀(jì)廣場歐尚7.4區(qū)域內(nèi)商鋪主要有湖西商業(yè)（左岸商業(yè)街、星都廣場等）、歐尚超市內(nèi)商鋪、東城·世紀(jì)廣場中的東城新天地三部分。其中湖西商鋪面積普遍較大，且開始經(jīng)營時人氣不旺，有一段時期的培育期；歐尚超市多為小鋪位，所以上述兩類與本項目商鋪無可比性。東城·世紀(jì)廣場與本項目同處東環(huán)路沿線，且都為商業(yè)加住宅的形式，有一定參考意義。結(jié)論：參照東城·世紀(jì)廣場店鋪租金：東城新天地一層租金210元/平方米·月，二層租金90～100元/平方米·月，三層租金50元/平方米·月；家樂福-1F和1F總體租金為1.5元/平方米·天。項目和東城新天地針對消費人群不同，且位置相對優(yōu)于東城·世紀(jì)廣場，商鋪租金可根據(jù)招商情況適當(dāng)調(diào)整。41(7)潛在競爭分析—其余競爭7.5東環(huán)路沿線的電器大賣場的有東城·世紀(jì)廣場中的國美電器，但由于距本案較遠(yuǎn)，且針對人群不同（主要針對機場路以南、園區(qū)蔞葑鎮(zhèn)的消費人群），不構(gòu)成威脅。周邊沒有大型書店，項目書店的適時出現(xiàn)，可以滿足周邊居民的需要，彌補業(yè)態(tài)的缺失，給項目帶來人氣。42(8)住宅分析—蘇州歷年土地供應(yīng)分析8.1.1蘇州土地供應(yīng)在經(jīng)歷了03年、04年的大規(guī)模供給之后，國家從04年開始出臺一系列調(diào)控政策，主要是通過土地供給和購房貸款兩個方面來達到對蘇州樓市的整體調(diào)控，從05年開始，政府對于土地供給進行嚴(yán)格控制，并且取得了明顯的成效。43(8)住宅分析—園區(qū)歷年土地供應(yīng)分析8.1.2園區(qū)土地供應(yīng)量每年都是穩(wěn)步增長，盡管蘇州大市的供應(yīng)量從04年開始減少，但是園區(qū)的土地供應(yīng)卻在迅速提升，主要是得益于04年開始的大規(guī)模的湖東建設(shè)，而湖西住宅類土地供應(yīng)較少，基本上有需求無供應(yīng)。44(8)住宅分析—06年蘇州銷售回顧時間批準(zhǔn)預(yù)售面積合同備案面積成交額成交均價2006年510萬平米571.2萬平米

296億5190元/平米2005年311萬平米273.2萬平米125億4595元/平米同比增長63.9%109.8%137%12.95%8.1.3蘇州市06年的銷售面積和成交額都較05年有了成倍的增長，這樣的成績主要得益各個版塊指標(biāo)個案的突出業(yè)績；與其他區(qū)域形勢大好相比，園區(qū)由于園區(qū)湖東競爭項目眾多，競爭激烈，使得客源分流，相對較好。區(qū)域項目名稱位置主力面積均價銷售率新區(qū)新創(chuàng)*理想城新區(qū)長江路189號110-124平米3500元90%滄浪新城博雅苑寶帶路和友新路130平米4800元91%平江新城大觀名園清塘路110平米5948元91%園區(qū)玲瓏灣現(xiàn)代大道136平米6285元59%園區(qū)歐洲城蘇勝路140-150平米5322元60%45(8)住宅分析—06年園區(qū)銷售分析時間批準(zhǔn)預(yù)售面積合同備案面積成交額成交均價2006年153萬平米167萬平米105億6200元/平米2005年151萬平米137萬平米85億6126元/平米同比增長1.3%21.2%22.8%1.2%8.1.406年園區(qū)新開項目和05年基本持平，但是在合同備案面積方面有了大幅增長，甚至超出了當(dāng)年度批準(zhǔn)的預(yù)售面積，由此可見，06年度的銷售不僅火暴在新開項目上，并且是帶動了庫存的銷售；同時國家的調(diào)控也是卓見成效的，房價得到了抑制，整個湖東市場逐漸在由價格發(fā)展轉(zhuǎn)向價值發(fā)展，市場趨于理性。46(8)住宅分析—園區(qū)市場樓盤分析8.1.5如上圖所示為園區(qū)目前在售樓盤大都在湖東，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵·皇冠國際（18000元/平米）兩個精裝修樓盤。47(8)住宅分析—園區(qū)人口增長數(shù)據(jù)年限02年03年04年05年園區(qū)人口數(shù)量21.03萬人22.29萬人25.76萬人27.30萬人年增長數(shù)量——-1.26萬人3.47萬人1.54萬人8.2.1園區(qū)人口飛速增長，本案位于老城區(qū)與園區(qū)的交界區(qū)域，可以同時吸引兩區(qū)的人口。48(8)住宅分析—客戶特性分析年齡20—30歲31—40歲41—50歲比例52．65%35．82%9．22%職業(yè)外企職員國企單位私營企業(yè)比例59．43%16．97%13．23%工作區(qū)域市區(qū)園區(qū)外省比例11．16%75．10%4．58%居住區(qū)域市區(qū)和新區(qū)園區(qū)外省比例20．95%65．29%6．22%購買用途自用投資皆有比例85．55%5．30%9．16%注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市已購客戶分析，包含年齡、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域、用途分析。8.2.2目前的購買客源還是以首次購房的年輕人為生力軍，價格偏高的項目則以二次換購的成功白領(lǐng)為主力；由于園區(qū)一些特殊政策的關(guān)系，園區(qū)項目客戶的區(qū)域都特征是非常明顯的，各個項目都以在園區(qū)工作并居住在園區(qū)的客戶為主；由于市場日益趨于理性，加以房價的提升空間逐步縮減，造成了投資客的大量減少，因此目前考慮購房的客戶大都以自住為主；目前客戶購房考慮的主要因素還是價格和戶型面積。49(8)住宅分析—客戶需求分析面積分布80平米以下80—100平米100—120平米比例34．99%38．56%19．44%戶型二房三房四房比例41．71%45．86%8．14%詢問重點地點環(huán)境戶型面積價格工期比例9．78%31．04%31．56%5．07%注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市來電面積、戶型、詢問重點分析8.2.3客戶對住宅最關(guān)心的內(nèi)容：客戶最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房為主?？紤]購房的客戶最關(guān)心的還是價格，其次就是對總價有關(guān)鍵影響的戶型面積。50人口分布區(qū)域概況徐家浜小區(qū)

小區(qū)共75棟6層住宅樓，性質(zhì)為回遷安置房，居民1350戶，共4050人。

夏園新村

小區(qū)共76幢5～6層住宅樓，居民1239戶，共3717人。

宏葑新村

小區(qū)共120樓，屬于老式住宅，居民1800戶，共5400人。

蘇大東校區(qū)

目前學(xué)校內(nèi)共有學(xué)生17500人。

8.3.1

項目周邊的住宅分三類:1.安置園區(qū)動遷居民的住宅(徐家浜小區(qū))，建筑樣式不夠美觀，配套設(shè)施少。2.小部分新建不久的住宅(夏園新村)，面積大且數(shù)量較少。3.建筑年代較遠(yuǎn)的老式住宅(宏葑新村)

，建筑構(gòu)架不合理，外觀太舊。51(8)住宅分析—房型建議結(jié)論:面積80平米以下的二房和80-100平米的三房，總價低，外觀洋氣，配套設(shè)施完善的住宅符合購房者的需求心理。(8)住宅分析—周邊樓盤簡介項目名稱產(chǎn)品類型項目位置06年均價樓盤特點

一手房湖東玲瓏灣高層現(xiàn)代大道北6200元/平米項目體量大，價格適中雅戈爾未來城精裝酒店式公寓現(xiàn)代大道北精裝修7400元/平米毛坯5800元/平米產(chǎn)品類型多，小戶型湖西天域高層現(xiàn)代大道南精裝修13000元/平米定位較高檔，面積適中中茵·皇冠高層現(xiàn)代大道南精裝修18000元/平米定位高檔，面積大二手房湖西師惠坊高層蘇惠路7500元/平米交通便捷、周邊配套好都市花園高層部分蘇繡路7800元/平米交通便捷、周邊配套好東環(huán)路徐家浜新村安置房東環(huán)路沿線5500元/平米建筑樣式不夠美觀夏園新村多層?xùn)|環(huán)路沿線6500元/平米新建不久，但數(shù)量少一手房東環(huán)路創(chuàng)智贏家高層?xùn)|環(huán)路沿線5750元/平米面積大（最小160平方米）東城·世紀(jì)廣場高層?xùn)|環(huán)路沿線5500元/平米有家樂福大賣場配套三區(qū)交匯處注：如上為項目周邊住宅的價格參照。52(8)住宅分析—項目優(yōu)勢分析項目優(yōu)勢分析：東環(huán)路沿線改造已提上日程，項目占盡天時之利。項目所處地段可開發(fā)土地緊缺，住宅有市場無供應(yīng)，項目占了地利之便。項目住宅消費人群可兼顧古城區(qū)和園區(qū)兩大群體，且項目建成符合周邊消費者需求，項目占了人和之便。項目住宅建設(shè)錯位互補，定位小戶型、低總價，且周邊及項目本身配套齊全，本項目建成后將成為區(qū)域一大特色樓盤。53(8)住宅分析—價格建議結(jié)論：區(qū)域房價年漲幅在8%左右，以創(chuàng)制智贏家06年均價5750元/平米為例，則兩年后的均價為6670元/平米。由于項目自身配套（擁有大賣場、餐飲、娛樂、城市配套）、戶型（戶型小、低總價）、市場需求大的優(yōu)勢，項目08年開盤時，住宅毛坯保守均價為7000元/平方米。項目☆●都市花園（二手房7500元/平米）●師惠坊（二手房7500元/平米）●天域（精裝修13000元/平米）（二手房18000元/平米）●中茵·皇冠●創(chuàng)智贏家（一手房5750元/平米）●東城·世紀(jì)廣場（一手房5500元/平米）●玲瓏灣（二手房6200元/平米）●夏園新村（二手房6500元/平米）54注：房價漲幅參照于湖西房價的自然漲幅（如上表格）樓盤05年價格06年價格自然漲幅師惠坊6900元/㎡7500元/㎡8.7%白領(lǐng)公寓7000元/㎡7600元/㎡8.5%都市花園7000元/㎡7500元/㎡7.1%(9)項目定位9.1瞄準(zhǔn)中高檔市場，并針對目標(biāo)市場日益提升的各類需求不斷地作出調(diào)整。定位重點：便利時尚舒適新奇獨特物有所值滿足消費者的各種需求9.2集商業(yè)和居住于一體的區(qū)域性城市廣場，與時代的發(fā)展同步提升。559.3七大主題元素:-住宅-零售-餐飲-娛樂-教育文化-城市生活配套設(shè)施-停車場(9)項目定位56(10)技術(shù)指標(biāo)住宅商業(yè)10.1項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃方案的面積配比情況：項目總用地面積2.2萬平方米。總建筑面積6.9萬平方米(其中地上5.7平方米，地下1.2萬平方米)項目容積率2.5其中地下停車面積：14000平方米地下停車數(shù)量：600輛地面停車數(shù)量：60輛-1F建筑面積：8000平方米1F建筑面積：8520平方米2-3F建筑面積：7210平方米4-16F住宅建筑面積：34060平方米北幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1500平方米南幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1120平方米

57(11)業(yè)態(tài)分布11.1樂購大賣場(-1F):11.1.1樂購所需場地面積區(qū)間在1萬到2萬平方米之間。(項目的樓層面積符合所需要求)11.1.2樂購租約的年限為30到40年，租金水平根據(jù)城市中的位置不同而不同，最貴的為2.5元/平米/天，最便宜的為0.3-0.4元/平米/天。11.1.3傾向于在設(shè)計前進入，一般在設(shè)計前與開發(fā)商簽訂合約。11.1.4緊鄰城市主干道(最好雙向6車道)建筑面積不少于1萬平方米(地下1F或地上1-3F)3公里范圍內(nèi)無其他易初蓮花店及其他品牌大賣場(若不滿足此條件，只要輻射人群不同，有其他大賣場亦可)3公里范圍內(nèi)現(xiàn)狀人口不少于30萬(若不滿足此條件，但根據(jù)規(guī)劃未來將有大量人口入駐亦可)至少提供600個車位的免費停車場(地上或地下)對居住人口的收入水平和社會地位有較大的適應(yīng)性(一般會根據(jù)目標(biāo)客戶的收入水平調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和商品檔次)58(11)業(yè)態(tài)分布11.2方案一（1-3F）1F:引進國際品牌（星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞）、城市配套（銀行、通訊）2F:電器大賣場(百思買bestbuy)3F:書店(大眾書店)59(11)業(yè)態(tài)分布11.2.1百思買（bestbuy）簡介全球最大的家電連鎖零售企業(yè)—百思買（bestbuy）集團1966年成立于美國明尼蘇達州，旗下?lián)碛忻绹偎济懒闶?、加拿大“未來商城”、頂級名牌電子產(chǎn)品專營店Magnolia以及百思買音樂和娛樂品牌熱線娛樂公司。2003年全美財富500強中排名第78位，全球財富500強中第188位。截止2004年3月，它在北美已經(jīng)擁有了超過750家店，并且每年以70-80家的速度增長；在鞏固北美市場之外，百思買將目光轉(zhuǎn)向了亞洲，把亞洲的重點放在了中國。60(11)業(yè)態(tài)分布11.3方案二（2F、4F）11.3.1特力屋家居（2F）特力屋家居是內(nèi)地第一家標(biāo)榜美式風(fēng)格的家居賣場（隸屬于臺灣特力集團旗下），提供品味居家生活搭配的創(chuàng)意，可一站式購足高質(zhì)獨特的商品，享受貼心的服務(wù)與舒適的環(huán)境，一同構(gòu)筑夢想的家園。11.3.2大時代美食廣場（4F）61(11)業(yè)態(tài)分布11.3.3OA365辦公（2F）OA365是上海上信電子商務(wù)有限公司在世紀(jì)初始隆重推出的專業(yè)性電子商務(wù)網(wǎng)站。它成立于2001年，以互聯(lián)網(wǎng)、電話訂購、目錄銷售OA產(chǎn)品的模式，開創(chuàng)了中國辦公自動化網(wǎng)站的全新概念，是帶有繼承和突破性的電子商務(wù)網(wǎng)站。它主要以電子商務(wù)軟件為技術(shù)支持，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，并通過信息化管理，創(chuàng)建運營了基于Internet平臺的“網(wǎng)上OA產(chǎn)品商場”。目前已然成長為中國規(guī)模最大的辦公用品銷售企業(yè)。62(11)業(yè)態(tài)分布11.4方案三----鄰里中心(1-3F):考慮到周邊沒有齊全的居民配套，以及4-16F的兩幢住宅，1-2F可考慮打造成鄰里中心的形式。1F:特色商業(yè)(日、韓料理、咖啡吧、簡餐、啤酒屋、茶館、面包房、汽車展廳)2F:社區(qū)配套(美容美發(fā)、花店、藥店、家政服務(wù)、攝影及彩擴、電器修理、家庭影音)3F:社區(qū)配套(書店)簽于陶冶居民的生活情操，以及方便蘇大校區(qū)師生，可以考慮做書店。63商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)高級餐飲、休閑娛樂功能(咖啡吧、茶館、汽車展廳)社區(qū)配套修理服務(wù)功能(日常用品修理的需要)餐飲服務(wù)功能(提供早餐、正餐)綜合服務(wù)功能(理發(fā)、洗衣、彩擴)家政服務(wù)功能(鐘點工、保姆、家教)教育文化(書店)(11)業(yè)態(tài)分布已拍賣項目南面的地塊（金雞湖路想隔）為蘇園土掛（2006）24號地塊已拍賣。該地塊的設(shè)置要求如下：1.應(yīng)設(shè)置1-2家國際或國內(nèi)知名品牌經(jīng)濟型連鎖酒店；2.地塊競拍人須具備國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上的資質(zhì)。業(yè)態(tài)：商務(wù)酒店（速8）、百貨商務(wù)酒店、餐飲、住宅、辦公64項目地塊(11)業(yè)態(tài)分布結(jié)論:由于項目南邊的地塊(已拍賣)較可能有辦公和商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)的存在,所以盡量避免了與其惡性競爭,建議項目業(yè)態(tài)最終確定時,應(yīng)與南邊的地塊業(yè)態(tài)形成互補,達成共贏。項目地塊南面地塊65共(12)租售安排12.1銷售部分-住宅12.2租賃部分-商業(yè)購物中心包括零售、餐飲、娛樂、教育文化及城市生活配套服務(wù)等方面。12.3停車場-約500個車位中只有少量用于售出，其余則為月租或時租車位。66(13)財務(wù)預(yù)算住宅總面積34060平方米按均價7000元/平米計算，收入23842萬元；地下停車600位，按10萬元/位計算，收入6000萬元；1F建筑面積8520平米，按210元/平方米·月計算，年租金2147.04萬元；2F建筑面積7210平米，按100元/平方米·月計算，年租金865.2萬元；3F建筑面積7210平米，按60元/平方米·月計算，年租金519.12萬元；-1F建筑面積8000平米，按30元/平方米·月計算，年租金288萬元；-1—3F年租金總計3819.36萬元。67注：商鋪租金參照東環(huán)路沿線東城·世紀(jì)廣場商鋪租金。項目建筑成本預(yù)計為14000萬元；住宅收入總計23842萬元；地下車位收入6000萬元；-1—3F年租金總計3819.36萬元。項目總用地面積2.2萬平方米，即33畝；土地拍賣價格按400萬元/畝計算，為13200萬元，則1年盈利6661.36萬元；土地拍賣價格按500萬元/畝計算，為16500萬元，則1年盈利3161.36萬元；土地拍賣價格按600萬元/畝計算，為19800萬元，則1年收支基本平衡。(13)財務(wù)預(yù)算68整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務(wù)于眾多國內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊伍和促銷隊伍；合理的、切實可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強勢媒介傳播強勢終端運作渠道終端其它細(xì)分市場消費者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費者良好的OTC運作平臺及豐富保健品市場運作經(jīng)驗強大媒介運作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補腦產(chǎn)品

市場特點概述A重點市場集中全國主要健腦補腦保健品，是該類廠家爭奪的重點市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營銷整合運作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關(guān)營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮?。号c去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強：市場集中度繼續(xù)增強，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強：商家在市場爭奪中，均加強了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴大產(chǎn)品外延，擴大了目標(biāo)消費人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點：促進骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達100余家；核心賣點：樹立信心，強力抗疲勞渠道：重點各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運作方式核心賣點：讀書輕松一點，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進行品牌聯(lián)惠。問題點：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點拉動銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護概念進行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費用數(shù)據(jù)按刊例價結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費用上千萬元。“生命一號”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費用的75%。（注：廣告費用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊砟X輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來看，今年補腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補腦保健品廣告費用比較生命一號無論是廣告費用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費用增多。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽保證標(biāo)識○代理商良好的運作平臺和從業(yè)經(jīng)驗劣勢○DHA在消費者心目中概念性不強○前期的廣告片針對性不強○沒有針對性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團購市場）機會○成年消費者市場細(xì)分○針對重點學(xué)校學(xué)生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學(xué)校及教育機關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無良好的運作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點建設(shè)：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國營連鎖陳列面合計747個，平均2.17個/店。包裝選項：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細(xì)銷量見附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計特別說明：6天裝受到藥房強烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來自恒宇保健品公司市場部6月份報表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動較大，主要為在四月對渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費到位太遲，加之AAPP會議影響，啟動進展緩慢，未能營造出較好的營銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進。2.終端工作整體推進計劃實施不到位