房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第18講講義

房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第18講講義考試目的：測試應(yīng)考人員對本錢法的根本原理、詳細(xì)運(yùn)用的把握程度。

考試根本要求：

把握：重新購建價格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、緣由和求取方法。

熟識：本錢法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價格構(gòu)成及各構(gòu)成局部的測算，本錢法的根本公式。

了解：商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。

要點(diǎn)說明：（略）

二、內(nèi)容講解：（說明：序號按講課挨次排列，對教材相應(yīng)節(jié)號作了變更）

5.4本錢法的根本公式

5.4.1本錢法最根本的公式

本錢法最根本的公式為：積算價格＝重新購建價格－折舊上述公式可針對以下3類估價對象而詳細(xì)化：①新開發(fā)的土地；②新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種狀況）；③舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種狀況）新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采納本錢法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、四周環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。例如，運(yùn)用本錢法評估某在建工程的價值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在花了較大的本錢，但在房地產(chǎn)市場不景氣時，要予以減價調(diào)整。

求取新開發(fā)的土地價格、新建的房地產(chǎn)價格和舊的房地產(chǎn)重新購建價格的根本步驟是：①搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成；②測算各構(gòu)成局部的金額；③將各構(gòu)成局部的金額累加。

5.4.2適用于新開發(fā)土地的根本公式

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些狀況下，本錢法的根本公式為：新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+治理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，本錢法是一種有效的方法，由于新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

5.4.3適用于新建房地產(chǎn)的根本公式

在新建房地的狀況下，本錢法的根本公式為：新建房地價格=土地得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建筑本錢+治理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在新建建筑物的狀況下，上述公式中不含土地取得本錢、土地開發(fā)本錢及應(yīng)歸屬于土地的治理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，即：新建建筑物價格=建筑物建筑本錢+治理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在實(shí)際估價中應(yīng)依據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況，對上述公式進(jìn)展詳細(xì)化。

5.4.4適用于舊房地產(chǎn)的根本公式

在舊房地的狀況下，本錢法的根本公式為：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)本錢+建筑物的重新購建價格－建筑物重新購建價格在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建