房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第51講講義

房地產(chǎn)估價案例與分析精講班第51講講義開發(fā)治理費(fèi)包括治理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取1～2項(xiàng)本錢合計的2.0％，為242.64元／㎡.5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3項(xiàng)合計為建筑面積12374.83元/㎡.

4.投資利息

投資利息為土地、建筑物建筑和治理費(fèi)用的資金本錢，包括支付貸款的利息，以及基于時機(jī)本錢的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

依據(jù)該工程的建筑和構(gòu)造類型、建筑面積，根據(jù)2022年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本工程的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本工程的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)勻稱投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為5.58％。

（5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡則投資利息為1167.03元／㎡.上述1～4項(xiàng)合計為13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之間的比例為48％：52％

5.銷售稅費(fèi)

銷售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷售代理費(fèi)，確定為開發(fā)價值的1.5％，銷售稅金取開發(fā)總價值的5.5％，合計7％。

6.進(jìn)展商投資利潤

根據(jù)××市當(dāng)前的市場狀況，依據(jù)××市房地產(chǎn)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)不同的年期，進(jìn)展商利潤率取不同的值?？紤]到本工程開發(fā)年限較長在2.5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特別地理位置，建立期風(fēng)險也一般，故確定進(jìn)展商的投資利潤率為22.5％。

13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡

7.重置價格的估價結(jié)果

重置價格為上述1～6項(xiàng)之和，設(shè)單位建筑面積重置價格為P，則P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置價格總價為：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08萬元

8.確定綜合成新率

其中土地采納年期修正，按商業(yè)年限，不修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)11年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：根底、承重構(gòu)造、墻、屋面、樓板，構(gòu)造完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修根本保持較新的狀態(tài)；其他局部裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿意使用要求。且1998年～2022年飯店進(jìn)展了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的閱歷推斷，有效經(jīng)過年限小于實(shí)際經(jīng)過年限，同時依據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命工程與設(shè)備、裝修等工程的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實(shí)際觀看法，確定綜合成新率為90％。

成新率計算表表2－31

項(xiàng)備分類價值構(gòu)成比例折舊率其中

Ⅰ土地48％年期修正0按40年

Ⅱ建筑物52％100％0．202

（1）土建53％100％0．125

①構(gòu)造30％完好

②建筑裝修70％新裝修過

（2）設(shè)備安裝40％0．2維護(hù)較好

（3）其他7％0．8

Ⅲ綜合折舊率0．105符合閱歷推斷

Ⅳ綜合成新率0．895約90％

9.估價對象

現(xiàn)價值89147.08×90％＝80232.40萬元

10.扣減應(yīng)補(bǔ)繳的土地