知名房企頂級豪宅項目定位方案發(fā)展建議

“豪宅是絕對的”跨越品質(zhì)的品位

——xx產(chǎn)品建議報告PARTONE開發(fā)背景回顧PARTTWO近期市場分析PARTTHREE項目定位回顧與修正PARTFOUR物業(yè)發(fā)展建議PARTFIVE展示體系建議PARTONE開發(fā)背景回顧市場回顧項目SWOT分析萬科、金地、三林——價格戰(zhàn)在北京奧運會成功開幕后，全國各地知名樓盤趁此良機，紛紛以各種促銷招式搶攻奧運樓市。在上海，萬科、金地這兩個地產(chǎn)界老大率先領(lǐng)軍，在浦東三林地區(qū)打響了全市價格戰(zhàn)的第一炮。土地政策和房產(chǎn)金融政策是主要調(diào)控內(nèi)容。其中本月最有力度的閑置土地“信貸禁令”的出臺，使土地儲備較多、資金鏈狀況欠佳的開發(fā)商受到了嚴(yán)重打擊。本月收購大案有黑石45億收購仲盛世界商城、招商地產(chǎn)17.5億出售南京國際金融中心等。本月房地局連續(xù)發(fā)布10次土地出讓掛牌公告，其中純住宅地塊推量占到了四分之一。同時，開發(fā)商迫于資金壓力，退地事件也屢屢上演，為當(dāng)初“沖動”高價買地行為付出了沉重的代價。各類商品房成交量繼續(xù)下滑，但如果打折促銷得當(dāng)，“金九銀十”止跌反彈的可能性較大。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關(guān)政策有望年內(nèi)出臺，有利房地產(chǎn)業(yè)直接融資。政策——“信貸禁令”國外投資機構(gòu)——出沒收購市場土地——供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力市場——遙望金九銀十投資信托基金——政策有望出臺宏觀市場解讀——市場熱點綜述在土地一級市場頻繁推地的同時，退地風(fēng)波卻也是屢屢上演。市場低迷，銀根又只緊不松，此雙重壓力已讓房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了大量土地?zé)o力開發(fā)的窘境，也讓土地政府部門面對“退單”尷尬不已。退地事件回顧：

2008年4月底，上海志成向普陀區(qū)房地部門提出：由于其自身原因，希望終止履行關(guān)于長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4C南塊土地使用權(quán)出讓的申請。如果土地被重新拍賣，志成將因違約而損失3000萬元的土地保證金?！?008年8月4日，恒大地產(chǎn)當(dāng)初高調(diào)宣布拿下源深路1號地塊出現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)讓市場。2008年8月5日,蘇寧環(huán)球集團(tuán)向上海房地局提出申請，

以“交接延期”為由，要求退還黃浦區(qū)南京東路163地塊44.04億元的土地款。8月13日,蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路163地塊的土地出讓合同，其土地出讓款亦將獲全額退還。宏觀市場解讀——土地市場土地供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力。短短一月內(nèi)，本市房地局連續(xù)發(fā)布10次土地出讓掛牌公告，共推出土地270余公頃。新上市的土地主要分布在南匯、寶山、松江、崇明等12個區(qū)縣，其中屬于市中心范疇的普陀、徐匯、浦東新區(qū)也有新地推出。住宅用地扎推上市退地風(fēng)波不斷住宅用地集中上市，退地風(fēng)波不斷上演08年08月，上海公寓市場成交量繼續(xù)小幅萎縮，僅成交50.47萬平方米。金地未未來（高行鎮(zhèn)5街坊5/3宗地塊商品住宅）本月又推出600套小高層房源，單套面積以65平方米的一房和88平方米的兩房為主。目前，這批小面積房報價在12000-14000元，具有較高的性價比。盡管市場惡劣，但08月還是有部分樓盤仍能耀眼奪目。成交排名第一的正陽世紀(jì)星城之所以熱銷，主要歸功于其本身的地理位置。該案地處奉賢最繁華的南橋鎮(zhèn)中心上，交通和配套的優(yōu)勢遠(yuǎn)勝過產(chǎn)品本身，因此自然受到當(dāng)?shù)乜蛻舻臒崤?。德邑小城，則采取低開策略，7千元的均價在8月16日開盤當(dāng)天，推出的258套公寓幾乎被一搶而空。萬科中林苑，即萬科金色雅筑，更是因為降價促銷而銷售暢快。成交量持續(xù)下滑，打折促銷大行其道全市公寓產(chǎn)品供求及成交均價走勢宏觀市場解讀——公寓市場三類別墅繼續(xù)呈下滑走勢，總成交量僅12.67萬平方米，環(huán)比07月又下滑了11%。曾被看好的別墅市場已進(jìn)入了寒冬期。受創(chuàng)最大的仍然是價格過高、需求群體過窄的獨棟別墅，售樓處前普遍門口羅雀。獨棟別墅已連續(xù)4個月出現(xiàn)下滑，本月僅成交2.47萬平方米，環(huán)比07月驟降35%。獨棟別墅作為價格高昂的豪宅，其市場需求量本身就不大，加之經(jīng)濟環(huán)境的惡化，更使這類產(chǎn)品雪上加霜，去化嚴(yán)重受阻。08月聯(lián)體別墅成交量基本與上月持平，為9.72萬平方米。該產(chǎn)品與獨棟和疊加別墅相比這下，更顯穩(wěn)定。疊加別墅在市場中占有率越來越小，今后可能會漸漸淡出市場。08月，成交量僅0.48萬平方米，樓盤分布主要集中在寶山和奉賢。聯(lián)排別墅抗跌性好，獨棟豪宅進(jìn)入市場冰凍期全市別墅產(chǎn)品供求及成交均價走勢宏觀市場解讀——別墅市場08年08月商業(yè)成交量為11.18萬平方米，環(huán)比上月下滑了36%。因此，其可售余量只增不減，本月又新增了近8萬平方米的可售余量。08年08月新上市的商業(yè)項目仍然以郊區(qū)項目為主，排名中，僅新時代商業(yè)廣場位于外環(huán)以內(nèi)，推出40套商場商鋪。成交量排名前二的樓盤都是大面積商場成交，其中高青路的商場是屬于內(nèi)部認(rèn)購，因此成交均價僅6000元都不到。商業(yè)市場明顯處于“功大于求”階段全市商業(yè)產(chǎn)品供求及成交均價走勢宏觀市場解讀——商業(yè)市場優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）項目所處低密度別墅住宅區(qū)，顓橋成熟生活區(qū)，生活氛圍及便利度都較好“星河灣”品牌項目開發(fā)，有較好的高端房地產(chǎn)品牌形象及較好的市場口碑。項目根據(jù)規(guī)劃為高層產(chǎn)品，這與傳統(tǒng)低密度豪宅相比，私密性較差。項目所在區(qū)域與傳統(tǒng)公寓豪宅所處的市中心區(qū)域相迥，區(qū)域投資價值較低。機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢目前閔行區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)量較少，主要以經(jīng)濟型別墅為主，是傳統(tǒng)觀念高端別墅居住區(qū)。競爭項目（普通公寓、經(jīng)濟型別墅）產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，居住舒適性有待提高。項目周邊有“綠城玫瑰園”等高端別墅，可迅速提升本項目高端形象。距離市中心距離較近，有機會打造又一城市新區(qū)。利用項目已有的環(huán)境資源，利用已有頂級物業(yè)的品牌形象，挖掘市場空白競爭點，化劣勢為優(yōu)勢，走差異化競爭路線。提升項目與區(qū)域競爭同案的相對品質(zhì)，走大戶型，寬尺度，高景觀，貴服務(wù)的高端產(chǎn)品路線。以自身高端房產(chǎn)品牌形象打造又一高端城市新區(qū)。威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅受政策影響，目前土地一級市場、商品房二級市場均處于深深的觀望泥潭中，短時期難以改變。內(nèi)部能力外部因素PARTTWO區(qū)域市場分析區(qū)域公寓市場區(qū)域別墅市場08.01~08.08公寓產(chǎn)品成交均價市場表現(xiàn)08.01~08.08公寓產(chǎn)品成交量市場表現(xiàn)板塊公寓產(chǎn)品占位輕、價格低，非傳統(tǒng)公寓熱銷區(qū)上海整體公寓市場成交量已經(jīng)連續(xù)4月呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。閔行區(qū)公寓產(chǎn)品去化量占全市約為10%，且一直保持穩(wěn)定。顓橋板塊公寓產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)一直保持較低的占位，但近3個月有明顯上升，主要是因為“鑫都城云天綠洲”項目近期因其小戶型、低總價而持續(xù)熱銷所至。上海公寓產(chǎn)品平均成交價格，在08.06月有所上升后，07~08月又有所回落。閔行區(qū)域公寓產(chǎn)品的平均成交價格低于上海平均水平20%。顓橋板塊公寓產(chǎn)品的平均成交價格低于閔行區(qū)域平均成交價格22%。近期市場分析——公寓市場顓橋板塊公寓產(chǎn)品主力單價以7000~8000元/㎡為主，且市場接受度較高。顓橋板塊公寓主力銷售產(chǎn)品為80~90㎡的二房，占所有產(chǎn)品的40%，其次是120~150㎡的三房，占19%，以及<60㎡的一房，占16%。顓橋板塊公寓主力總價<70萬元占市場62%，<150萬元占98%，250~350萬元的高端公寓僅占2%。板塊公寓產(chǎn)品小面積、低總價，產(chǎn)品定位不高08.01~08.08公寓產(chǎn)品成交均價市場表現(xiàn)08.01~08.08公寓產(chǎn)品產(chǎn)品面積市場表現(xiàn)08.01~08.08公寓產(chǎn)品成交總價市場表現(xiàn)近期市場分析——公寓市場板塊公寓產(chǎn)品占位小、價格低板塊公寓產(chǎn)品接受度低面積小、總價低板塊公寓產(chǎn)品定位不高板塊公寓產(chǎn)品客戶搜索圈小板塊公寓產(chǎn)品對客戶的經(jīng)濟能力要求較低以首次置業(yè)，以購置婚房為目的的年輕白領(lǐng)為主以本地區(qū)域客以及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)新上海人為主于是我們將視線轉(zhuǎn)向了板塊別墅產(chǎn)品產(chǎn)品定位的不同產(chǎn)品客戶的不同近期市場分析——公寓市場上海整體別墅產(chǎn)品成交量近兩月有明顯下滑。閔行區(qū)別墅產(chǎn)品去化量占全市約為12%，與公寓產(chǎn)品市場占位基本持平。顓橋板塊別墅產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的市場占位一直較高，幾乎占去“半壁江山”，這與顓橋板塊公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)截然相反。上海別墅產(chǎn)品平均成交價格近期保持穩(wěn)定，08.08月平均成交價格為19208元/㎡。閔行區(qū)域別墅產(chǎn)品的平均成交價格高于上海平均水平28%，08.08月平均成交價格為21468元/㎡。顓橋板塊別墅產(chǎn)品的平均成交價格基本與閔行區(qū)域平均成交價格持平。08.08月平均成交價格為19004元/㎡。08.01~08.08別墅產(chǎn)品成交量市場表現(xiàn)08.01~08.08別墅產(chǎn)品成交均價市場表現(xiàn)占位重，價格高，高端別墅區(qū)，形象深入人心近期市場分析——別墅市場08.01~08.08別墅產(chǎn)品成交均價市場表現(xiàn)08.01~08.08別墅產(chǎn)品產(chǎn)品面積市場表現(xiàn)顓橋板塊別墅產(chǎn)品主要以容積率1~2的經(jīng)濟型別墅為主，因此板塊別墅成交單價主要集中在12000~25000元/㎡，但不可否認(rèn)板塊內(nèi)>40000/㎡的舒適型別墅（獨棟、雙拼）市場表現(xiàn)也同樣活躍。經(jīng)濟型別墅舒適型別墅顓橋板塊別墅產(chǎn)品以經(jīng)濟型別墅為主，因此180~200㎡的面積段產(chǎn)品在板塊內(nèi)銷量最大，但200㎡以上別墅產(chǎn)品中，由于客戶層次已有所區(qū)別，其對產(chǎn)品的舒適性要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟性的要求，因此面積越大，產(chǎn)品的銷量就越大。據(jù)統(tǒng)計，顓橋板塊單套別墅250㎡左右的產(chǎn)品其市場占位最少，市場一不可多得的空白點。舒適型別墅面積越大，越受市場歡迎近期市場分析——別墅市場板塊別墅產(chǎn)品占位大、價格高板塊別墅產(chǎn)品接受度高傳統(tǒng)高端物業(yè)區(qū)域可以打造高端的、舒適的產(chǎn)品客戶搜索圈將會擴展至全市甚至更大容積率1~2板塊別墅產(chǎn)品以經(jīng)濟型別墅居多產(chǎn)品舒適度不夠〉200㎡的別墅，面積越大越好賣別墅產(chǎn)品客戶追求的是居住的舒適性和享受性目前板塊別墅產(chǎn)品中，250㎡的產(chǎn)品是板塊市場的空白點近期市場分析——別墅市場商業(yè)飽給本理項目椅的啟扯示隨著房誠區(qū)域墾改造緩發(fā)展伏，未廳來對蜘中高趟檔商菠業(yè)需求軌是必除然的大型垂商業(yè)謊輻射游范圍瘋內(nèi)，拆開發(fā)善中樓熱盤商遮業(yè)量不相多，俘均為要滿足堪社區(qū)膜商業(yè)區(qū)域蹄內(nèi)商肌業(yè)銷圍售情宮況較刃好，的市場型需求號旺盛熄；隨著鞭區(qū)域薪成熟票，未玩來商莊業(yè)價恒值有槐很大帶提升飯。商業(yè)申市場飲分析鬼帶給籌本項抵目的債啟示1、本揉項目虹的商傳業(yè)定握位：瘡高檔薦商業(yè)2、可守考慮耽滿足過社區(qū)州配套鋼需求仔功能外，緞商業(yè)句級別抹和體哄量可矛以適螺當(dāng)向墊全市區(qū)蛋域商丘業(yè)升橫級3、商辯業(yè)價傘值潛頭力大PA貧RT似T醋HR國EE項目簽定位攏回顧恥與修勺正項目片定位啞回顧項目憑定位項目潛定位閘回顧方案登一方案輔二別墅僚的感燃覺做頭公寓桃，超拾前的筑豪宅萄公寓租理念24到5m帥2套內(nèi)胸面積過的三拉房，裙占60災(zāi)%比重29衣9m標(biāo)2套內(nèi)恨面積爆的四身房，音占25品%比重65澇4m桿2套內(nèi)蔑面積榮的復(fù)典式，圈占15勤%比重別墅暑板塊冰邊緣隸做一譜個公忽寓型沒豪宅17產(chǎn)0~繪18梢0m半2套內(nèi)多面積景的二恭房，征占40緩%比重22休0~寬24水0m仗2套內(nèi)冬面積密的三跡房A，占15蜘%比重25文0~櫻28梢0m桶2套內(nèi)責(zé)面積穩(wěn)的三初房B，占30罰%比重35料0~塘60奔0m帳2套內(nèi)莊面積達(dá)的四可房及訂以上畢，占15掃%比重戰(zhàn)略俘調(diào)整方案剖一：別墅金板塊邊緣材做一例個公寓型豪芒宅方案不二：別墅業(yè)的感勿覺做公責(zé)寓，惕超前勿的豪常宅公寓理念既然蘭我們皇出生竿名門——糠“別墅奸板塊僵”，既然蒸我們享天生第麗質(zhì)——“豪現(xiàn)宅”桂，我們癢只是突長高練了于是盯，我問們便配成為——方案塘三：島長在饒公寓癥里的桿“別睜墅”…項目遙定位形象槽定位客戶部定位產(chǎn)品弱定位形象犁定位雅致紙園林溝景觀立面琴設(shè)計門建筑悄采用寇了古典凱三段債式建臺筑風(fēng)繩格，造精型高首低錯越落，衫裝飾集豐富梯而不派繁雜傾，形幸成極騙富有怎時代伍氣息回的建用筑特杏征。建筑替的主般體色圓調(diào)選具用恬喊靜柔暗和的遺暖色鉆調(diào)，毛并與掛建筑屋之外掏的園惠景相暴配合陣體現(xiàn)澆了清腎雅自過然的葵休閑纏主題裂，洋您溢著雪親和代休閑唉的生溉活氣參息和高品靠質(zhì)的揮氣質(zhì)。星河到灣式起風(fēng)格領(lǐng)袖開專屬綿都市凱領(lǐng)地-星河旦灣.尊御奧（尊當(dāng)域）客戶構(gòu)定位年齡穗分布雖：30撥-5是5歲之師間，炮平均依年齡扭約45歲，兇工作椒時間10貌-3絨5年；其中濤，35低-5展0歲的且客戶命為本肥項目駕最主炎要的廁核心羞客戶少。職業(yè)攏分布藝：以懇私營好業(yè)主息、新吃一代餐移民杜為主上海巧地區(qū)/以外湖的私軟營業(yè)依主、橫生意魚老板他們聾通?；纪祵儆谏辖壓?，義同時稼把家森安在仗上海圖，享咐受到犁上海這完善的教吼育及倒生活身配套螺。另殖外，帖由于贏工作賄的原資因，息經(jīng)常歉奔波營于上電海與上海侍以外貨的地嬸區(qū)之痕間新一潤代移所民、坡本地似人新經(jīng)遼濟領(lǐng)河域（華銀行飄業(yè)、鏡通訊耍業(yè)、卻制造贊業(yè)、IT等行勿業(yè)）江的公徹司高屑層管理慈者45覺-5顫0歲左磨右高勤校、愧醫(yī)院壤高層鬧人員國有謠企業(yè)謝高層考（制運造業(yè)郵、煙拒草制殺品、橫房地套產(chǎn)業(yè)假等）外籍螺客戶酒店楊式公皆寓主帥要為種投資忠客戶群和公研司購媽買公司鼻性質(zhì)域客戶中端客戶中高端客戶高端客戶頂端客戶500萬以下500萬1000萬1500萬2000萬以上支付能力主要屢滿足勺中高當(dāng)端和綁高端什客戶逐的置越業(yè)需缺求以高炊端三掃房和羨四房脊為主威力戶白型，漸控制莫其比籮例主本打高悶端社侮區(qū)產(chǎn)品蒼定位通過平“產(chǎn)榮品+營銷格”戰(zhàn)碎略，俱通過妹戶型柱、景醫(yī)觀、浩配套儉等手鼠段，袍打造持高端泊居住源區(qū)，遙突破仆同質(zhì)座化競涌爭通過喜面積罷進(jìn)行銀總價康控制含，實灰行與蹄別墅標(biāo)產(chǎn)品左的差慢異化齒行銷滋包裝高端貝大戶肺型公禽寓+精裝訊小戶勺型酒呢店式鎖公寓+商業(yè)+學(xué)校+幼兒列園戶型建筑面積市場占位選擇理由是否選擇1R13943512%小戶型酒店式公寓●2R27554124%

3R40260535%市場占有率高●4R28005624%項目并不處于市中心板塊，在與2R同樣市場占位的情況下選擇4R產(chǎn)品●5R215082%

復(fù)式341093%項目樓王產(chǎn)品，作為項目價格標(biāo)桿●

總計1153254100%

上海慚豪宅奸公寓緞產(chǎn)品繭戶型純市場跌占位販統(tǒng)計根據(jù)抹上海儀公寓雅豪宅攔各類痕戶型墊產(chǎn)品熔市場競占位徐情況掛以及扯本項盲目自殼身條鉆件，澇確定驚本項青目將隔以三臟房、痕四房作為主谷力戶龍型，逐一房活作為迎項目小戶炎型酒暮店式偷公寓產(chǎn)品瘡，復(fù)競式作恨為項各目標(biāo)桿產(chǎn)品優(yōu)，打辭造高保端社晴區(qū)。PA寶RT拆F獸OU悟R物業(yè)穗發(fā)展蓮建議價值民體系體框架物業(yè)筆發(fā)展裂建議原則規(guī)劃傻排布煩建議住宅耍物業(yè)慶發(fā)展銷建議價值館體系聽框架項目豪宅價值體系的導(dǎo)出上海市高端樓盤市場現(xiàn)狀上海市高端樓盤成功案例國內(nèi)高端樓盤核心經(jīng)驗提煉

要形成完整的豪宅價值體系才能打造出客戶認(rèn)可的豪宅

豪宅打造要注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)

體現(xiàn)“外豪”

全方位展示到位

針對豪宅的體貼到位物管

尊貴意向的營造本項目的豪宅價值體系

翠湖天地嘉苑

晶品公寓

御翠豪庭

永新晶苑

等項目強勢營銷戶型舒適、適當(dāng)創(chuàng)新景觀制作精細(xì)、品味高端產(chǎn)品注重打造細(xì)節(jié)體貼物管體驗/實景產(chǎn)品體驗產(chǎn)品、物管、景觀的協(xié)調(diào)展示完善到位感染力強

目前，高端樓盤主要分布于市中心區(qū)域，其地域的稀缺性決定高端住宅的價值體系。對戶型舒適度的挖掘不夠；展示意識缺乏，細(xì)節(jié)打造重視度不高；沒有將豪作為體系來打造，忽略某些部分，形成短板。本項閣目價值駁體系豪宅價值體系規(guī)劃外立面單體園林會所物管科技創(chuàng)新展示區(qū)DIS系統(tǒng)關(guān)鍵點：樓間距、人車分流、戶戶有景、南北通透關(guān)鍵點：現(xiàn)代都市意向、豪華、品質(zhì)感關(guān)鍵點：高舒適度、創(chuàng)新戶型、贈送面積、豪華大堂關(guān)鍵點：名貴元素應(yīng)用、大氣、品質(zhì)、細(xì)節(jié)關(guān)鍵點：現(xiàn)代都市意向、時尚品味、品牌店引入關(guān)鍵點：高端、配套完善、便利關(guān)鍵點：尊貴、安全、人性化關(guān)鍵點：名牌、形成賣點、體現(xiàn)尊貴關(guān)鍵點：時尚現(xiàn)代豪華的售樓處和廣場、豪宅元素集中完美展示商業(yè)關(guān)鍵點：現(xiàn)代都市意向、尊貴、品質(zhì)感產(chǎn)品配套展示物業(yè)巾發(fā)展旋建議漠原則項目詠定位嚴(yán)和價醉值——重要安機會中點本項岡目自辦身的暫特性駐、所蝕在區(qū)毀域、屯地塊夸的價臥值意衰味著州什么薯，本檔項目基的核朵心競夾爭力耀是什齒么？客戶嗎定位拌、敏橡感點——根本貧出發(fā)鼠點產(chǎn)品求得到讓客戶佛認(rèn)可謝才是踏硬道低理，鳥因此箱，必批須以漿客戶南需求毫為一悟切考丹慮的綢根本尚出發(fā)河點。市場圍成功逝案例——主要除參考亦點提煉只現(xiàn)有覽市場厲的成嗽功關(guān)杜鍵點屯，結(jié)乖合客坦戶需沈求的要拋點，要突破丈市場守競爭累！市場成功案例客戶定位敏感點項目定位項目價值物業(yè)發(fā)展建議原則物業(yè)佛發(fā)展曲建議叫原則關(guān)鍵摸詞：砍都市芹、品窩質(zhì)、悄豪華?客戶定位和敏感點?市場成功案例?項目定位和項目價值項目定位六千萬級獨立別墅旁都市高尚生活社區(qū)項目價值別墅區(qū)域的稀缺高端住宅地塊純高端居住區(qū)完善配套考慮到與本項目的定位契合度，選擇翠湖天地、晶品公寓、御翠豪庭、永新晶苑

等項目戶型舒適、適當(dāng)創(chuàng)新景觀制作精細(xì)、品味高端產(chǎn)品注重打造細(xì)節(jié)新古典主義都市風(fēng)格體貼物管體驗/實景產(chǎn)品體驗高端形象定位

強勢營銷目標(biāo)客戶：全市/全國私營業(yè)主、新一代移民。他們的關(guān)注：

完善的城市配套

都市時尚高檔的住宅形象

產(chǎn)品舒適度敏感點：園林景觀產(chǎn)品舒適度樓間距（私密性）物業(yè)管理配套服務(wù)關(guān)鍵詞提煉：都市、品質(zhì)、豪華都市慘、品牲質(zhì)、頁豪華鋤作為桶一條陶主線照貫穿檢于整福個物崖業(yè)發(fā)帝展建辮議v單體住宅酒店式公寓景觀配套物管規(guī)劃中高檔繁華商業(yè)星河灣新古典主義風(fēng)格外立面及屋頂?shù)某鞘幸庀蛎烙^、舒適、實用的戶型設(shè)計高檔科技材料的運用和展示精裝修小戶型設(shè)計專業(yè)酒店式物業(yè)管理保持每棟樓間距（私密性）控制建筑密度東南向排列聯(lián)點式樓偏公建化外立面都市雅致的園林，自然生態(tài)景觀都市景觀展示區(qū)、廣場、標(biāo)志小品生態(tài)式凈水系統(tǒng)的園林景觀品牌物業(yè)管理完善商業(yè)、學(xué)校專屬都市的配套優(yōu)越的國際教育模式高檔休閑式商務(wù)會所品牌店入駐都市品質(zhì)豪華大堂、電梯間高檔石材貼面豪華裝修豪華挑高大堂、電梯間高檔石材貼面豪華裝修豪華體驗式展示區(qū)、廣場無邊游泳池、SPA、高檔餐飲、休閑、娛樂、運動設(shè)施豪華突破傳統(tǒng)價值層級，支持打造豪宅體系，博取高利潤是必要和值得的。物業(yè)份發(fā)展責(zé)建議本項坡目物業(yè)規(guī)劃原則符合億項目殊的高擺端定憶位：一、設(shè)高舒點適度宣、體旋現(xiàn)豪草宅氣牽勢按照剛地塊哪價值自合理慈分布描：二、澡從整彩體上筑考慮疾，實柳現(xiàn)地進(jìn)塊價礎(chǔ)值最忌大化按照胡目標(biāo)督客戶食的敏推感點譯：三、煎考慮棕朝向察、戶型他設(shè)計跪創(chuàng)新餡、樓間萄距符合蹤蝶政府爽規(guī)劃壓的限丘制：四、從在限棍高的盜條件頑下做雪足容列積率項目黃整體籍規(guī)劃消排布緣瑞建議都園路金都路梅州路都會路都莊路老滬閔路北向夜主入導(dǎo)口南向蛾主入耗口高舒適度、體現(xiàn)豪宅氣勢分設(shè)內(nèi)域與外域。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開放，酒店式公寓與住宅通過規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口人車分流，地下車庫入口與社區(qū)主入口分開設(shè)置板式、點式或板點結(jié)合住宅底層架空地塊價值最大化分設(shè)內(nèi)域與外域。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開放，酒店式公寓與住宅通過規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口人車分流，地下車庫入口與社區(qū)主入口分開設(shè)置考慮朝向、樓間距盡可能拉大樓間距保證南北通透，南向或東南向排列，不超過一梯三戶酒店倒式公目寓集中櫻式商參業(yè)幼兒機園、紛學(xué)校產(chǎn)品辛線結(jié)緩構(gòu)上海冷豪宅負(fù)公寓扎各戶啞型產(chǎn)曬品面影積段螺市場聽占位銀統(tǒng)計戶型緊湊型舒適型豪華型面積市場占位面積市場占位面積市場占位1R60~7021%80~9028%100~12022%2R100~11013%110~13056%130~15025%3R140~16030%160~18031%250~27016%4R160~1709%210~23030%280~29033%5R

260~28078%420~4306%復(fù)式250~30012%350~40044%500~60032%一房小戶饞型投震資型祝產(chǎn)品舒適例型產(chǎn)梢品建筑謹(jǐn)面積80起~9章0㎡使用批面積60準(zhǔn)~7畝0㎡三房大戶漆型自膨住，幕保值升、增跟值型朗產(chǎn)品豪華萬型產(chǎn)偷品建筑喪面積25持0~浪27累0㎡使用撈面積20搏0~尺21賄5㎡四房建筑椅面積28但0~喇29很0㎡使用譜面積22憂4~遷23桃2㎡復(fù)式大戶段型自目住，習(xí)保值將、增蜜值型父產(chǎn)品項目崇價值觸標(biāo)桿唯產(chǎn)品聚，需帽控制伸總價舒適并型產(chǎn)拍品建筑森面積35慌0~懶40充0㎡使用茫面積28粗0~想32漫0㎡中等戶型粱自住流，保達(dá)值型扎產(chǎn)品舒適息型產(chǎn)弊品建筑書面積16慕0~臘18優(yōu)0㎡使用趟面積12燥8~待14謝4㎡產(chǎn)品盡線配召比尚海灣豪庭匯寧花園太原邸翠湖天地嘉苑淡水灣花園濟南路8號金外灘花園上海灘花園一期老西門公館晶品公寓御翠豪庭財富海景花園1R12%16%5%69%9%8%27%2R13%30%61%27%27%28%50%33%30%3R37%90%54%17%54%2%35%39%23%51%20%42%4R23%14%7%14%2%24%2%44%45%19%51%5R11%6%0%復(fù)式5%4%1%1%3%1%1%4%4%7%上海呆豪宅剪公寓權(quán)產(chǎn)品配比燭情況統(tǒng)計根據(jù)獵上海古豪宅含公寓姐產(chǎn)品疏線配老比情孕況統(tǒng)陽計顯另示，軟各項歇目主敘力戶暢型在定項目豬產(chǎn)品紡配比齊中平表均占發(fā)位為73腿%。主估力戶焦型與鄭非主傻力戶幅型一詞般采歇取8/抓2市場萄準(zhǔn)則改。三房四房復(fù)式建筑遇面積25雞0~挨27給0㎡使用用面積20拖0~減21施5㎡建筑表面積28報0~她29愚0㎡使用團(tuán)面積22插4~有23偷2㎡建筑藥面積35獎0~辛40訪0㎡使用軟面積28淚0~憑32顧0㎡建筑隔面積16某0~曬18聯(lián)0㎡使用屋面積12匯8~鍬14賓4㎡35攻%45浮%5%15長%住宅物業(yè)裳發(fā)展橋建議建筑原風(fēng)格寄及外吃立面建筑篇單體架空閑層入戶欲大堂園林肥景觀室內(nèi)吳裝修配套/物業(yè)縮慧管理翠湖貧天地全市律高端樓盤趕外立膠面風(fēng)熱格概辮貌目前撈上海司樓市炕存在謝的市倉區(qū)豪可宅項磨目立殺面風(fēng)巖格從男大的附類型你上可衰分為駕古典主義風(fēng)格鳴與現(xiàn)芽代簡約風(fēng)格攀兩種。對于妹本項點目而勉言，北京/廣州星河換灣項目作為魚高端雨住宅哭的標(biāo)倘志,皆已形成邪自己果成熟飯的外媽立面嚇標(biāo)志勒。形成而自己苦獨有授的“星姐河灣攝式風(fēng)粒格”。碧云公寓世貿(mào)臂濱江湯臣賭一品星河扎灣式立面仍風(fēng)格廣州卸星河滾灣北京殺星河補灣本項綿目建筑鹿風(fēng)格屈及外墳立面紡建議從廣反州到翠北京舉,星貪河灣擁成為值近年出來最逆受矚隨目的統(tǒng)地產(chǎn)波樓盤淚品牌服。北吼京/廣州星河進(jìn)灣作缺為高歸端住柴宅的航標(biāo)志再,已形成蚊自己護(hù)成熟猶的外汪立面后標(biāo)志聲?！鞍唆~角房婚”在科形成責(zé)星河蚊灣的斑門面滲風(fēng)格肅上，流有著納舉足咳輕重抖的作龍用。奧“八吵角房末”的涼大量仍運用腫也能席深化士星河去灣對榆品質(zhì)牧的追身求。劃它們園通常梨設(shè)計尤在樓踏體的恩兩端厚，既永使外斜立面批顯得研豐富惹，又劈燕因為統(tǒng)樓體柿的兩菊端通爭常是滾景觀影、視摧線最陪開闊橋的地忠方，告應(yīng)盡辛量多持開窗姜戶，輪讓室箱外景蠢觀滲擁透到韻室內(nèi)亞。本項戀目建懼筑風(fēng)彼格及糠外立弟面建從議新古辨典主柏義的許“星河止灣式吵風(fēng)格呢”住宅物業(yè)可發(fā)展戴建議建筑晚風(fēng)格半及外漁立面建筑敘單體架空蟻層入戶侮大堂園林毀景觀室內(nèi)凡裝修配套/物業(yè)荒管理建筑械單體高端齡項目峽中戶云型設(shè)碧計可參借鑒她之處空中把院館牽及與育陽臺領(lǐng)的延樹展連姓接，使挪采光騰更加堪充分欠，能掃更好或地享騎受室捎外風(fēng)悲景，就大戶惠型檔愧次和真舒適鑒度入戶傳花園增加熊了房揭屋的預(yù)功能初空間忠，使并住戶昆有更脊多的碎選擇生活烘陽臺宿與景渴觀陽肯臺分參設(shè)使房趨屋的眾功能森空間碌更加借完整凸窗（27續(xù)0度凸士窗）的大南量運建用，增勻加了慨舒適服度，江充分章利用者了室負(fù)內(nèi)空錄間御翠豪庭4房220-230㎡御翠豪庭復(fù)式425.5㎡立足蠶本案謹(jǐn)?shù)母哂枚硕ú廖缓投Y市場允成功醉設(shè)計孟案例為保扭證舒似適度新，客販廳，麻主臥黨南向飽設(shè)置戀，臥對室面肌寬不宗能小目于3.邪6米客孔廳面以寬不幕能小考于4.陜2米基本藥元素+創(chuàng)新程元素立足模于目展標(biāo)客認(rèn)戶敏柴感點程分析本案區(qū)主要初以三碧房、手四房模為主郵力戶情型，堪應(yīng)該易控制捷三房與四也房之抗間的簽面積壓敏感箱；創(chuàng)友新功忌能考溪慮多義贈送奶面積復(fù)式款戶型碼創(chuàng)新行主要取考慮舉增加事舒適厘度，揮復(fù)式啊客戶犯對舒適度丟提升卻最敏革感住宅去單體平建筑倍設(shè)計糖建議革原則住宅繭單體睛建筑壇設(shè)計具建議終小結(jié)戶型設(shè)計關(guān)鍵點價值增加點三房基本元素：生活陽臺、衣帽間提高舒適度創(chuàng)新元素：空中庭院、陽光房、延展陽臺增加功能空間四房基本元素：生活陽臺、衣帽間、傭人房提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶花園、空中庭院、陽光房、延展陽臺體現(xiàn)豪華復(fù)式基本元素：生活陽臺、衣帽間、傭人房、270度凸窗提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶花園、空中庭院、陽光房、陽光書房、延展陽臺體現(xiàn)豪華、增加功能空間凸窗/2浩70度轉(zhuǎn)餐角凸雖窗弧形刮凸窗歲的設(shè)席計27權(quán)0度轉(zhuǎn)田角凸閥窗能餓大大衛(wèi)提高練舒適滑度和珠檔次然感，寧建議軌在臥搞室中嶼廣泛演采用律。凸窗歡的強每化方變式有頁：弧形健凸窗冒、衛(wèi)筋生間凸窗父、步賠入式剪凸窗蒸、27廟0度轉(zhuǎn)錢角凸瓜窗具體閃做法勁見右擇圖27耐0度轉(zhuǎn)刊角凸?fàn)I窗適駁當(dāng)變形亮和強錯化，基可形級成舒適更店高的平陽光膊房，技具體做法舟見下側(cè)一頁步入色式凸休窗品質(zhì)屬于愁基本包元素能，鋼本項錄目應(yīng)職廣泛逗運用贈，并身適當(dāng)哄強化步入錯式凸逼窗中凱嘉城市掀之光陽光勺房27姜0度轉(zhuǎn)陣角凸吼窗可勉強化僵為陽鉤光房芳，為沙室內(nèi)圾采擷校更多赤陽光方正赴實用景觀焰良好附送朱面積外鍬景外禾景陽光翻房為咐市場竊常用煩贈送也面積騰方式慌，提或高情秧趣空鞋間，吐但成讓本投掩入較碧多陽光房內(nèi)景陽光房內(nèi)景豪華空中禾庭院獨立株的空給中院饅館（布內(nèi)凹的式陽級臺）料，可饅增加爪高層爭業(yè)主靠與自偶然的股接觸葡，提笨供院按落式隱情景滑體驗讓客蠢戶有籃更多杯的想鋪象空對間，墻根據(jù)褲自己府需要檔決定功功能秤的分鍋配，宣可部良分改膀裝成堵書房疤等功永能空以間，蠢相當(dāng)籌于業(yè)早主獲描贈一感般花億園的脖面積愈空中軌院館獵與景源觀陽稍臺的饅連接村，使穩(wěn)室外離可達(dá)列空間任大大槳增加竿，觀宜景面精增大貫。此偷種產(chǎn)丸品創(chuàng)昂新方抹式目源前上海預(yù)大戶著型中沃無采卸用?？罩胁酵ピ夯氖钩缬门c煉景觀親陽臺狹的結(jié)糕合空中算庭院禿創(chuàng)新比方式僵在高殖檔戶尚型中址稀缺減，如湊采用誤能增揚強產(chǎn)翼品競甲爭力參考聯(lián)發(fā)五緣灣1號空中庭院（內(nèi)凹式）豪華強化條主臥看功能適度掉強化通主臥得空間醫(yī)的設(shè)唐計使課主人或的生饅活更究加舒肉適步入戴式衣互帽間茶能提線升主森人的和尊貴燃感，鉆提升攝戶型燃檔次。景觀淋陽臺混與主呢臥連迷接，控使主器人能其更貼善近自娃然，塑既增精大景牌觀面蜜，又起擴大混陽臺豪的活丘動觀厚景空妙間。主臥陽臺主臥步入式衣帽間豪華入戶仰花園在市正場現(xiàn)義有基傷礎(chǔ)上咬，提昂升贈罩送空嘩間的最實用曲性客廳外連觀景陽臺餐廳和客廳相連寬裕的過渡空間入戶花園主臥自帶主衛(wèi)景觀凸窗吸納風(fēng)景入戶旺花園龜可隔翻房贈深送（嘗部分補贈送薄面積待）可將妖入戶乎花園額隔成絕功能糟室入戶狼花園構(gòu)景觀入戶沾花園鞋改房品質(zhì)設(shè)計垂層高鬧＜2.煌8，不產(chǎn)予審混批，使設(shè)緒計小蔽于2.錘2米層李高戶越型，仍贈送玻面積阻的形掉式已畢經(jīng)行謹(jǐn)不通若3.日6米＜設(shè)計紗層高≤7.結(jié)2米按吊二層爽計價?。ú粚τ嬋莸谭e率聚，不味辦理暈產(chǎn)權(quán)微）；竟若7.水2米＜設(shè)計蘆層高≤10米（麻含10米）按三伸層計鍵價（不柔計容薄積率社，不鴉辦理寬產(chǎn)權(quán)您）使設(shè)華計挑農(nóng)空2個自允然層熄高或3個自妨然層熱高的跳戶型，猜審核薄通過駝后再繼隔成賞自然或?qū)痈咚伲洷乃兔嫜ǚe的撞形式拜已經(jīng)設(shè)行不富通關(guān)于漸一套核住宅穿中陽染臺（似含入筋戶花念園）內(nèi)總面餐積的盤限制銷，使設(shè)春計超訓(xùn)大面悉積陽牛臺（違含入葉戶花勇園）薄，贈伴送面拆積的箏形式副已經(jīng)礙行不喝通關(guān)于賭戶內(nèi)林貯藏卡室（絡(luò)含衣潑帽間錦）高蘿度和逐面積哄的限并制，使設(shè)觀計高句度小攝于2.伴2米的蜂戶內(nèi)貯喇藏室眨（含繼衣帽諸間）紹，贈伐送面而積的糕形式遭已經(jīng)扶行不逼通躍層問式住逐宅客算廳上喇空樓睜板開夢洞部冶分面敞積不觀應(yīng)大倒于本交樓層銀建筑目面積齒的30盟%,使設(shè)卻計超凳大面哨積客痰廳，壯贈送撐面積鏟的形慰式已瞇經(jīng)行灘不通住宅咱建筑始公共發(fā)部分撲的門狂廳、達(dá)大堂脾、中消庭、窩內(nèi)廊僵、采稅光廳謎等空伶間和第架空包層中日公共港休憩竹、綠緊化等畢公共盼開放碰使用敵部分碎在設(shè)嶄計時呢不受悔上述難層高勉和面顏積的繼限制新的肢設(shè)計籍限制絲式政策漫出臺棚后，就對戶箱型設(shè)恩計的挨影響四如下私密謀的入博戶方祖式：單元搏獨立旁入戶欺，主臘仆分債門入旁戶——一定直程度舒降低攏單元責(zé)得房跡率花園嘆式陽催光玄乘關(guān)：玄關(guān)拒與入蠶戶花老園相估結(jié)合紡，追醉崇別勝墅花忌園入共戶環(huán)蘋境獨立債工作毒區(qū)：工人叛房、凱工作境陽臺四、廚間房相沾結(jié)合馬，緊奮鄰就暮餐區(qū)嘉，與艱主人喘生活以區(qū)相勿分離庭，動硬靜結(jié)爛合。四房蘭、復(fù)絨式房敗可考賠慮中收式、厘西式委廚房勇，雙服廚設(shè)虧計。氣派桃會客辟廳：客廳兼開間竹一般隆不得櫻小于4.瓜8米，愚縱向以進(jìn)深困應(yīng)保箭證會虎客廳喉的家令具擺涂設(shè)。四房芒、復(fù)悄式房鴿可考澤慮會確客廳憶與起篩居室聽相分違離，奴則開物間將塑不小奏于7.檔5米,復(fù)式判房更辰可利炒用高抖度優(yōu)陳勢，顯打造搏高挑犧空會滴客廳工。多套可房設(shè)抱計：考慮這居住據(jù)的舒糟適性軌，會研采用2間以羊上多非套房層設(shè)計形。臥莊室開雷間一驗般不揭小于3.蘭6米。多功棋能主稿臥套套房設(shè)竄計：考慮般主人今居住版的私穗密性臟，主電臥一嘗般包短含書菠房、鳥衣帽端、衛(wèi)慰生的矩多輔華助用榮房。箏主臥資開間袋一般饅不小都于4.督2米。四房堅、復(fù)膛式房六還可席考慮尖健身到等功棵能性癢空間夕。多附縮慧加享委受型登空間以：大尺阻度空過間陽羞臺、保空中亮露臺猴、屋展頂花楚園（塊復(fù)式趕房）伶，營屈造別鞭墅級占的生葛活環(huán)綿境，策空間豪尺度掠、景縫觀視務(wù)野卻惰又遠(yuǎn)敗遠(yuǎn)超華過板武塊經(jīng)牽濟型激別墅質(zhì)甚至扣是獨黑棟別并墅。產(chǎn)品糾單體耗戶型埋建議產(chǎn)品斬單體豎戶型費建議次臥1次臥2書房主臥主衛(wèi)次衛(wèi)客衛(wèi)入戶花園客廳圓廳中廚餐廳西廚傭人房北陽臺玄關(guān)衣帽間廣州衡星河極灣原允始房誕型圖戶型掘優(yōu)化底建議桃：縮短掃戶型悉縱向數(shù)進(jìn)深勁，減擇少戶遲型交秧通過訊渡空珍間，箱例如雖縮小鋤圓廳甲面積盈，減埋小主源臥及狀客廳插面積磁，根角據(jù)功合能使趟用要妥求，階顯得聰更為衡緊湊非。廚房紹、工托人房今一體淡化設(shè)封計，烈避免泰破壞弟餐廳陣使用墓的獨喊立性收。主臥勞套房笨的多鈴功能秀設(shè)計脫，含泰主衛(wèi)酷、書陪房、熟衣帽玻間等增加刮入戶顯花園君功能途空間防，提浙升居史住舒貌適性其他坑建議糊：建議漸根據(jù)謙上海識氣候燥特征伙，將成南向僵電梯階公用傳空間始挪至過北向近，可炮增加隙南向淺臥室廢。上海幕高端打公寓舉項目美戶型爺鑒賞華府證天地凳公寓總建僚筑面稠積：33比1.禾8㎡（一困梯一蟲戶）功能終空間迷配置午：雙餐待廳、誓雙廚忍、寬皇客廳改、四瘡房（祖雙套堅房）豈設(shè)計戶型喂設(shè)計越特色秤：南北從通透疏，主測仆分達(dá)入戶沈設(shè)計椒，寬廟景會蠅客廳村，10人圓艦桌正城餐廳犧，中還西雙田廚，祥工作驚區(qū)獨萌立（笨含工帽人房未），斷多套伶房設(shè)盯計，徐主套虎房含朗書房蹲、更踐衣室疫、衛(wèi)想生間孔多功創(chuàng)能空禍間。設(shè)計鼓優(yōu)化體建議捉：作為20浩04年底動出品寨的豪董宅公漿寓，唯該戶江型在丸設(shè)計奔上忽彈視了麻室內(nèi)施與室詳外互競動的扛過渡餅空間押，陽賄臺、床露臺崗的空擱間設(shè)距計較揉少，遷因此繁在與搏高端表別墅多項目叨做對澤比時謀，戶唯型的秒“自池然”屬性榨相對趟缺乏絹。華府惡的戶累型注焦重主譜人的的私密賓性空間皮注重桐使用觀的舒無適性上海樂高端茫公寓末項目繩戶型郊鑒賞華府值天地愿公寓上海免高端歇公寓其項目以戶型帖鑒賞財富糧海景辛公寓總建思筑面篩積：25攏0㎡（三催梯三油戶）功能洋空間亭配置曬：景觀神餐廳霧、寬蟲景客躺廳、該三房擊（雙燭套房燃）設(shè)攤計戶型慢設(shè)計汗特色擦：主仆劫分入征戶設(shè)糖計，毛寬景音會客行廳，園工作膠區(qū)獨存立（疾含工炎人房歌），勿多套坊房設(shè)倉計。設(shè)計扯優(yōu)化薄建議爺：同樣桿為20角04年底葡的豪販宅作雨品，笛財富獸海景巾為典梅型的洋點式劉建筑應(yīng)，三影梯三顫戶的板設(shè)計允降低朵了主剃人入熄戶時砍的私便密性款，降喂低了碧單套酬戶型樸的得竟房率擊，無沾法做漲到南姐北通揉風(fēng)設(shè)忽計，黨局部孩區(qū)域佩面積粱顯得各局促賺（例投如餐成廳、物主臥孩無獨械立書喜房區(qū)痰域等種），鴨陽臺歸等與哲戶外閃的過嶄渡空唱間也忠顯得路捉襟緣瑞見肘靈。財富搖的戶脊型注添重景鋸觀的鞏享受勢性，因此露犧牲劈燕了空刊間的簡舒適妙性，降低走了空怨間的向私密昏性上海堵高端嚼公寓牌項目色戶型嬸鑒賞晶品滑公寓總建泡筑面趨積：28細(xì)8㎡（兩舊梯兩啟戶）功能野空間襖配置伍：景觀離餐廳正、寬慢景客西廳、援全套姻房設(shè)槐計戶型淡設(shè)計愁特色塞：主仆桌分入補戶設(shè)甚計，27陸0度多限角度漲景觀嫩，工戀作區(qū)氏獨立迅（含圍工人碰房）困，全飯?zhí)追科鲈O(shè)計路。設(shè)計薯優(yōu)化雖建議蜓：20珍07年新菜推的茄豪宅瀉項目芳，5.售95高容屬積率外使得規(guī)該豪眾宅產(chǎn)部品沒鮮有太平多的鞏附加農(nóng)值空光間，咐不過27械0景觀悔視野較彌補衛(wèi)了這盯一點橋。入序戶即甩為客身廳，棋影響漿了會牌客時柴的獨溝立使綠用性藍(lán)，且搭兼顧曬了交慎通過抱渡空叔間，懇使空塘間顯脆得頗還為局很促。財富蝴的戶徑型注移重景觀晌視野譽的無限聚擴展，降低痕了室工內(nèi)公孝共空茄間的助使用舒適唉性住宅物業(yè)貫發(fā)展桑建議建筑燙風(fēng)格夾及外槐立面建筑域單體架空邊層入戶杯大堂園林薪景觀室內(nèi)辣裝修配套/物業(yè)區(qū)管理架空擋層底層稅架空乎與社離區(qū)內(nèi)炸部景盞觀結(jié)澤合，犧體現(xiàn)瞞原生舊態(tài)自設(shè)然空搏間

架空層進(jìn)行綠化，能拉近人與水間的距離，使架空層下空間與周圍園林景觀融合為一體，豐富園林層次，使建筑自然成為風(fēng)景的一部分，屬于市場創(chuàng)新產(chǎn)品

形成泛會所，增加共享空間，可以設(shè)置乒乓球室、棋牌室，擺設(shè)一些桌椅供老人和孩子娛樂、休閑體現(xiàn)品質(zhì)和豪華品質(zhì)豪華住宅物業(yè)族發(fā)展疲建議建筑木風(fēng)格低及外保立面建筑繳單體架空匹層入戶掩大堂園林珍景觀室內(nèi)導(dǎo)裝修配套/物業(yè)權(quán)管理入戶個大堂刷挑高7米，直達(dá)騰第二始層頂枯板，額兩層扒的挑舊高、勺精致糞的雕獅飾、捉高檔澆的貼刃面等米細(xì)節(jié)眼處理賴充分佛體現(xiàn)悅豪華雪和品薦質(zhì)入戶類大堂挑高7米，杰精致工雕飾唱、大麥理石隊貼面踩體現(xiàn)鹿品質(zhì)司和豪割華架空層二層一層頂板二層頂板入戶大堂入戶碗大堂覆是客買戶觀苦察品帳質(zhì)的難敏感滑點，宅需要潑重處杏理入戶秀大堂何做法餅示意玻璃希隔斷寸，形鑒成業(yè)聲主的遇專屬央空間大理石貼面，提升物業(yè)檔次適度雕飾，體現(xiàn)品質(zhì)感品質(zhì)豪華住宅物業(yè)兄發(fā)展辛建議建筑甚風(fēng)格冠及外慕立面建筑舞單體架空令層入戶蜘大堂園林躁景觀室內(nèi)匠裝修配套/物業(yè)遙管理上海矛綠城刷景觀雀設(shè)計平原懸城市鳳真正亂坡地避生活上海綠城在整體風(fēng)格統(tǒng)一的前提下，分為五大組團(tuán)，各具特色，相對獨立，而又相互穿插，融為一體。大規(guī)模的中心花園、組團(tuán)綠地、宅間綠地和蜿蜒的水系，構(gòu)成了層次豐富的生態(tài)視域和靈活有序的景觀空間。上海綠城通過高程的變化產(chǎn)生有趣的景觀效果，使其在立體層次上更為豐富。中心廣場下沉、組團(tuán)地面抬高，并通過擋土墻、花臺、水臺階、廊架的跌落等設(shè)計手法進(jìn)一步強調(diào)這種高差關(guān)系，形成強烈的視覺沖擊力。上海綠城在園區(qū)景觀設(shè)計中充分強調(diào)人的參與性。組團(tuán)中重點處理架空層，把綠化延伸進(jìn)去，打消生硬的混凝土建筑與大自然的界限；西入口的商業(yè)廣場，周邊匹配相應(yīng)景觀，使購物和欣賞風(fēng)景悄然融為一體。整體風(fēng)格與分區(qū)特色平原城市的坡地生活更多參與性的景觀空間以會所為核心的中心景觀廣場是園區(qū)景觀的視覺焦點，也是園區(qū)精神的靈魂所在。尺度親切的會所掩映在綠色植物中，戶外寬敞的木平臺架在泳池上，人們可以在太陽傘下喝著咖啡與朋友小聚，或是在躺椅上享受日光浴的溫暖。沿著廣場邊緣的草坡，可以舉行露天音樂會，放映露天電影，這里是沒有加屋頂?shù)纳鐓^(qū)客廳。視覺中心中心景觀廣場本項傭目景皆觀設(shè)慘計原壘則園林宜密不宜疏，道路宜曲不宜直，阻隔目光的穿透，達(dá)到“曲徑通幽”的效果。由于本項目自然景觀資源缺乏，需要通過大量人造自然景觀的打造來彌補自然景觀缺陷，其中水、石、自然植被是核心元素，園林應(yīng)有立體感和層次感。本項目地塊平整，需要高低不同的植物、假山跌水等來營造立體感和層次感，形成高低錯落、小橋流水的效果。立足于項目自身情況盡量做到戶戶皆有景。通過主景觀節(jié)點和輔景觀節(jié)點的星狀排步，使每個組團(tuán)都有獨立的景觀節(jié)點，每一戶都能看到園林景觀，提升舒適度注重品質(zhì)、細(xì)節(jié)的打造，提高客戶認(rèn)知度和豪華感立足于客戶敏感點本項目園林風(fēng)格意向━“城市中的原生態(tài)自然景觀”，讓住戶足不出戶即能飽覽園林美景。我們只是將“山泉流水”搬到了項目中，盡量原汁原味，盡量少人工雕琢。項目園林風(fēng)格意向細(xì)節(jié)豎體現(xiàn)競品質(zhì)帆，大簽氣體鏈現(xiàn)豪烏華物業(yè)建議關(guān)鍵點價值增值點園林意向城市中的原生態(tài)自然景觀舒適、豪華核心景觀節(jié)點主入口古樹、假山跌水，無邊泳池品質(zhì)、豪華核心景觀元素不同類型水系的大量運用品質(zhì)、豪華道路曲徑通幽項目體量感駐留節(jié)點、小品、椅凳品質(zhì)、細(xì)節(jié)、參與性、親景性品質(zhì)感、親景性園林成景觀大水咐系與糕無邊笨際泳絮池相傲結(jié)合呀打造藥主景房誠觀節(jié)語點無邊際泳池噴泉小區(qū)環(huán)繞水系品質(zhì)豪華園林困景觀地下偵車庫流設(shè)計姻建議—與園嘴林結(jié)翁合，羽打造受豪華宣生態(tài)各車庫車庫雨是住憑戶每慚天都壯會使崇用的箭功能笛空間烘，感東知性創(chuàng)強，達(dá)應(yīng)著盒重打鞏造，愚體現(xiàn)她本項德目高轉(zhuǎn)端形套象生態(tài)枕車庫徐的豪浪華點姑體現(xiàn)閃在：創(chuàng)新慚。消案除傳蕩統(tǒng)車唉庫陰戲暗感每，給怕住戶陪從未級有過溝的體斃驗采光維、通燒風(fēng)，唱高舒用適度綠化鉆延伸擊至地獸下，尤讓車敬采光服與園腐林綠滋化融兩為一盆體，削提升臨項目伙檔次體現(xiàn)嫌品質(zhì)戶和細(xì)計節(jié)，限讓客炸戶感肚知我妹們在址認(rèn)真先打造菌每一杜個細(xì)黎節(jié)

從地面上看采光井從車庫內(nèi)看采光井車庫至地面通道采光孔也成景觀一部分品質(zhì)細(xì)節(jié)水景與車庫的結(jié)合地下車庫入口品質(zhì)細(xì)節(jié)園林待景觀高大樹木遮掩建筑，解決建筑密度過大的問題景觀攝設(shè)置達(dá)到睡參與轟性、責(zé)親景罵性情景蠻小品休閑停留節(jié)點曲折狹窄的小路石階坡道品質(zhì)細(xì)節(jié)水生動物原生植被木柵道石臺階竹原生石塊園林戀景觀生態(tài)匹園林貸打造保的主獅要元潔素—原生頑態(tài)材乞料品質(zhì)住宅物業(yè)來發(fā)展垂建議建筑華風(fēng)格已及外茅立面建筑榜單體架空弄層入戶毒大堂園林址景觀室內(nèi)扮裝修配套/物業(yè)常管理風(fēng)格定夏義在北逼京、您廣州奇產(chǎn)品杏裝修寄上，巨采用蜓了大蝕量黑檀撇木、死高級觸石材族、金戚箔、肚銀箔串與黑份色鏡臨面，全合力打主造高霉貴、跑奢華演的室戚內(nèi)空拒間，酒店尼藝術(shù)道風(fēng)和泛極具狡新古網(wǎng)典主姐義的予浪漫就這純樣悄厘悄彌估散開律了。止而這樣妄的裝資修選罪材只翅有為數(shù)利不多磁的五星其級酒我店才軌會進(jìn)櫻行局取部的葬糅合晝采用獸，在爽星河至灣卻嗎大量退且完城美的元運用謙。令人立眩目桑的金車箔藝炮術(shù)吊慨頂尊貴譯、奢賤華的房誠藝術(shù)旺拼花溜石材之鋪地黑檀悅木深尤色成面品家擔(dān)居，切彰顯拔身份儉、地寧位以往拒感覺床：炫師目、拜高貴冬、截奢華忍，最繁昂貴嫌的建癥材打查造酒橡店藝水術(shù)風(fēng)上海仁的魅固力源筆于它啞的包乏容，醉它的掛海納報百川“星格河灣東”也爺是如通此，酒中西在合璧難的設(shè)往計風(fēng)風(fēng)格，涌似乎配在告胞訴五床湖四討海的便朋友昌，都堅能到倦此坐飾一坐碧，聊凳一聊但這寺還不利夠，其實咐，家跟對于率我們諒來說旅才是借最具禾包容萌性的所以趟，星孝河灣是應(yīng)該欠更具娛有家的承味道…家——藝術(shù)以米黃初、白鋒色等軍暖色齊系主逃色調(diào)株的空左間，給早居住名者更開多的踩溫馨淹和家文的感鴿覺。配以智硬朗痛的玻辨璃鏡榜面處荒理，居更有擋冷暖公的對哲比效畫果，曬增強鉆空間翁擴張迎感。圖片匠來源卵：君甲御豪廊庭裝泊修房家——藝術(shù)高級豈定制布花飾垮壁布柔（壁收紙）取代華部分穿炫目稿的金漿箔、巖銀箔魄，給獸主人把一份繳家的鬧平靜搶。家，歷很多釋時候侵只是驕一個邁休憩牙、停睛靠的唐港灣…家——藝術(shù)圖片貍來源屯：公館77裝修裂房海派柔文化使的沉燥淀，淹給上索海這贏座城者市對卵于生庸活有途著一澇份“精抄致”的執(zhí)著…黑檀外木的資家具簡如果堪不配棍合一施套精粱致的往餐具讓，那送么對王于我凡們來專說，鳴它不棒夠完傷美…家——藝術(shù)圖片很