超高層住宅樓開(kāi)發(fā)案例

超高層住宅案例的系統(tǒng)研究◆當(dāng)國(guó)外超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來(lái)越稀缺，資源越來(lái)越珍貴；當(dāng)開(kāi)發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？◆當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺(jué)醒；◆當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)“井噴”……超高層與普通高層的差別在哪里？當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開(kāi)發(fā)商又要分別有何作為？對(duì)此，我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān)……進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開(kāi)發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：4超高層是什么？5從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過(guò)100米均為超高層。聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來(lái)的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽(yáng)臺(tái)開(kāi)窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實(shí)用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來(lái)成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問(wèn)題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過(guò)100米時(shí)，在開(kāi)發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。6從客戶感知角度：超高層與高層沒(méi)有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對(duì)高度的感知對(duì)空間的感知低中低中高有天有地，獨(dú)門獨(dú)院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開(kāi)闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對(duì)20與40層感知差別不大景觀：同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問(wèn)題類似，空間感覺(jué)類似7從銷售價(jià)格角度：無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無(wú)幾；可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差超高層樓盤超高層均價(jià)高層均價(jià)備注深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣2008年8月4日，均價(jià)16000元/平米15000元/平米超高層33層以下價(jià)格與高層接近，33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/平米預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/平米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江均價(jià)15000元/平米均價(jià)14500元/平米8技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加客戶對(duì)高層與超高層的感知沒(méi)有明顯區(qū)別與高層價(jià)格無(wú)大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)123所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無(wú)本質(zhì)差別那么，決定超高層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？9超高層住宅的市場(chǎng)共性六大規(guī)律10澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬(wàn)科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號(hào)成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤(rùn)園寧波凌江名庭重慶?？湾蕖邔酉盗腥f(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無(wú)錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長(zhǎng)江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄，而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場(chǎng)成功6大共性規(guī)律11在市場(chǎng)化的條件下，超高層成功市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開(kāi)始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開(kāi)始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開(kāi)始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)12超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開(kāi)發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色開(kāi)發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂(lè)等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中被要求考慮被開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運(yùn)營(yíng)商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面：90.25萬(wàn)㎡建面：165萬(wàn)㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬(wàn)㎡建面:150萬(wàn)㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長(zhǎng)江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬(wàn)㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項(xiàng)目根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來(lái)城市格局，開(kāi)發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級(jí)會(huì)所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬(wàn)㎡建面：56.5萬(wàn)㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江13市場(chǎng)客戶具備視野開(kāi)闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上海……經(jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開(kāi)闊，見(jiàn)多識(shí)廣……大城市生活背景14面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂(lè)觀態(tài)度，作為開(kāi)發(fā)商，我們主要從居住感覺(jué)上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置——成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳先生超高層成功共性四階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對(duì)超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開(kāi)始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢(shì)意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展商作為相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級(jí)：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)超高層發(fā)展初級(jí)階段，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)營(yíng)銷老客戶，僅從營(yíng)銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開(kāi)始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過(guò)物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式訪談紀(jì)要15所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場(chǎng)化的條件下，要開(kāi)發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來(lái)更多的溢價(jià)空間。超高層成功共性五建安成本3000元/㎡16超高層銷售均價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開(kāi)發(fā)模式的不同“S比”帶來(lái)的兩種開(kāi)發(fā)模式：

S＞2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端；S＜2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景），產(chǎn)品層級(jí)屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2；世茂與萬(wàn)科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬(wàn)科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低樓盤開(kāi)發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開(kāi)發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬(wàn)元/平方米3萬(wàn)元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬(wàn)元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算超高層成功共性六17超高聾層市墊場(chǎng)成影功實(shí)副現(xiàn)共淺性總走結(jié)城市劈燕因素共性1：城執(zhí)市GD騾P總量柱達(dá)到訓(xùn)一定堂層級(jí)共性2：城嚇市化叢率達(dá)衛(wèi)到一而定水困平共性6：市置場(chǎng)具脂有較護(hù)高的夜可實(shí)趕現(xiàn)售獵價(jià)預(yù)兩期共性4：市痰場(chǎng)客充戶具思備視廣野開(kāi)淺闊，僑能夠肺接受劈燕創(chuàng)新香事物囑的特舟質(zhì)區(qū)域伴因素價(jià)格孔因素客戶卸因素共性3：超芒高層喜多位鞠于城仙市新抄區(qū)或照核心曾，并羞依賴勻強(qiáng)勢(shì)蝦資源詳驅(qū)動(dòng)共性7：S比的蔑不同斤會(huì)導(dǎo)滿致超分高層戒開(kāi)發(fā)廈模式馬的不耍同共性5：開(kāi)眠發(fā)商莖從各值個(gè)層喬面對(duì)淡客戶屢抗性考進(jìn)行豪引導(dǎo)這些棉共性彩并不綱適用傾于每蔽一個(gè)本案例汽，但顆來(lái)源溝于一齊些類禍似的握成功勵(lì)要素宋的總醋結(jié)18匹配低超高懶層出趕現(xiàn)的利共性危條件釘后，凡超高惰層如其想在洽市場(chǎng)陰成功擴(kuò)實(shí)現(xiàn)主，仍裝需開(kāi)袖發(fā)商妹有所條作為針對(duì)況客戶幼可能齡存在槐的抗兼性的陜引導(dǎo)：可能飽存在列的抗射性抗性辰的原鴉因有效早的解腿決方宵案選擇慎適合勵(lì)項(xiàng)目龜?shù)拈_(kāi)堡發(fā)模幫式開(kāi)發(fā)慈模式喬有哪皮些明確距模式喚選擇株的前泰提條桌件適合卸項(xiàng)目標(biāo)的超暫高層邊規(guī)模超高蓄層在膚項(xiàng)目怨整體議中的全作用匹配超高層共性條件后的開(kāi)發(fā)商作為選擇蔑不同看的開(kāi)可發(fā)模躬式，約將帶政來(lái)全痕然不至同的診產(chǎn)品坑線19超高紗層兩被種發(fā)織展模仁式案鞏例研真究20我們顏對(duì)市危場(chǎng)上沉有著臘成熟板理念榴和成微功實(shí)醫(yī)踐的嗚超高豬層系貢列案妄例進(jìn)雞行了企系統(tǒng)必研究世茂盒濱江系列銅超高霞層一線航江景邪、湖園景資兩源；床超高憶層低斑密度攜；開(kāi)柴發(fā)量皮在10輔0萬(wàn)平奶米以郊上，調(diào)通過(guò)縱規(guī)模富效應(yīng)鞠降低亡建設(shè)潛推廣堅(jiān)成本稻；綠矛化率50挽%以上抓；綜律合體備運(yùn)營(yíng)寇，其艷中住傳宅占沿世茂哪利潤(rùn)70塌%萬(wàn)科金域盆藍(lán)灣系列臨超高棕層二線費(fèi)水資啄源；亭中小耗規(guī)模虜?shù)貕K雁；中還高容逮積率兩；超近高層惠、高劇層等嘩多種貝物業(yè)籃形態(tài)虧相融刺合，灰用以程分?jǐn)倐ト莘e惑率；期精致連園林蔥，提齊高單鞋位成得本成都系列污超高嚷層20糠07年為者成都?jí)ǔ叩瓕愚D(zhuǎn)廟折點(diǎn)贏，08年出就現(xiàn)井煎噴。熊其中淡超高便層集稿中在異城市革核心似景觀辟以及景二環(huán)左錦江伶沿線稠。超青高層座開(kāi)發(fā)吼以外躁來(lái)品伶牌開(kāi)裳發(fā)商餓為主上海側(cè)、南項(xiàng)京、納武漢刑、福州藝、成遙都、止蕪湖吼等世茂逮濱江杠系列憶超高窯層深圳灰、珠購(gòu)海、辯福州逮、成都開(kāi)等金滿域藍(lán)消灣系餓列超高吵層外灘唇、湖擇畔新捐世界拉、時(shí)代羞豪庭亮、遠(yuǎn)艙大郎小朗風(fēng)景臘等成鈴都系丹列超用高層21世茂疾濱江水超高徐層系痰列案湖例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格地價(jià)、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬(wàn)平米，建面70萬(wàn)平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房?jī)蓮d到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格：3.5～4.2萬(wàn)元/平方米僅拆遷費(fèi)意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長(zhǎng)江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬(wàn)平方米容積率：2.3綠化率：65%開(kāi)發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì)110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價(jià):13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過(guò)100億，樓面地價(jià)0.12萬(wàn)元/平方米，公司未來(lái)三年收益提供保障武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2公里長(zhǎng)江景觀用地面積90.25萬(wàn)㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬(wàn)㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項(xiàng)目整體建筑面積165萬(wàn)㎡，投資超過(guò)100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價(jià)14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬(wàn)M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價(jià):8000元/平方米均價(jià):12000元/平方米地價(jià)+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬(wàn)平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開(kāi)2008年1月1日開(kāi)工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊22萬(wàn)科禾金域疤藍(lán)灣桑系列徹超高識(shí)層案降例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹(shù)林及深圳灣，南北主視野毫無(wú)阻擋，3層以上可看海6.3萬(wàn)42萬(wàn)6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價(jià)：8200元/平方米（2004）；三期均價(jià)：17000元/平方米（2006）萬(wàn)科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽(yáng)臺(tái)珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬(wàn)9.2萬(wàn)3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹(shù)立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價(jià)：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣——16萬(wàn)16.5萬(wàn)2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體————項(xiàng)目案名“萬(wàn)科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開(kāi)始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開(kāi)。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬(wàn)35萬(wàn)535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價(jià):8981元/平方米新古典主義建筑風(fēng)格成都卵超高陷層系貞列案符例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注說(shuō)明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價(jià)7500元/平方米去年11月24日開(kāi)盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長(zhǎng)自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開(kāi)盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風(fēng)景33層戶型增加了更多超大露臺(tái)和空中花園，全贈(zèng)送的露臺(tái)面積多達(dá)40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽(yáng)光和清風(fēng)四期朗朗風(fēng)景價(jià)格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計(jì)劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬(wàn)6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價(jià)12000元/平米4月12日開(kāi)盤，推出5－17層，預(yù)計(jì)銷售60％時(shí)代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價(jià)為10000元/平方米開(kāi)發(fā)商：九龍倉(cāng)地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價(jià)7500元/平方米項(xiàng)目4越12日開(kāi)盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積30—50m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度5％24通過(guò)診案例氣分析覆，我前們發(fā)凡現(xiàn)決定瞧是否遙建超姐高層撒，以廳及超坑高層竊建多阻少問(wèn)果題，疼與銷誤售均逗價(jià)和執(zhí)開(kāi)發(fā)竭成本方的比賠值密執(zhí)切相藥關(guān)我們奔得出撒，最懲終決定嚴(yán)是否寧建超六高層青，以樂(lè)及超稈高層網(wǎng)建多灣少問(wèn)歌題，冠與銷月售均歐價(jià)和壺開(kāi)發(fā)盤成本羅的比風(fēng)值密孝切相銀關(guān)樓盤開(kāi)發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬(wàn)元/平方米3萬(wàn)元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬(wàn)元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬(wàn)元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高暈層規(guī)園模銷售退均價(jià)/開(kāi)發(fā)車成本我們佩將“銷售評(píng)均價(jià)/開(kāi)發(fā)獲成本”擬為“S比”，那鳳么S比值妄的不軌同是量否會(huì)拾形成盤超高禽層不悄同的練開(kāi)發(fā)堵模式貝呢？注：深方圳金濾域藍(lán)框?yàn)?、將珠海?jì)金域耽藍(lán)灣貿(mào)“S比”冒計(jì)算晉，超惡高層鴿銷售悔均價(jià)誓以排撈除20磁07年市憲場(chǎng)泡巖沫、恐市場(chǎng)劫正常毯情況捐下均爽價(jià)計(jì)過(guò)算25按S比大也小可厲將樓挺盤分救為兩哄種模紅式，送大于2屬于多價(jià)值吳主體楊模式悄；S比小滔于2歸類宗形象稱主導(dǎo)償模式我們咽認(rèn)為戴，按S比值益大小填可以擴(kuò)將樓漿盤分片為兩借種模灣式，幼大于2.再0的樓野盤屬驢于價(jià)譯值主行體模蹦式；S比小肥于2.度0的樓潑盤歸翼類形做象主治導(dǎo)模鈔式價(jià)值宜主題鴿模式周以世昏茂濱益江系辛列為租代表開(kāi)，形弓象主柜導(dǎo)模圣式以宇金域甜藍(lán)灣翠系列務(wù)代表1.在01.隆52.山02.蹦53.窩0123456789S比=銷售鳳均價(jià)/開(kāi)發(fā)英成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值裁主體奧模式形象造主導(dǎo)憶模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.1578910626價(jià)值巴主體脆與形遙象主陜導(dǎo)兩音種開(kāi)真發(fā)模皺式核卷心點(diǎn)逆對(duì)比定位客戶園林配套資源坐強(qiáng)度怕、項(xiàng)定目規(guī)獸模、骨容積賭率規(guī)劃免排布侍、產(chǎn)方品比蔥例、辱梯戶斗比、岡實(shí)用跨率、深平面部組織醋、增宇值體屑系客戶仍關(guān)注嶺點(diǎn)、箱解除韻抗性悼的共沖性綠化愛(ài)率功能溜定位塑、檔布次定效位城市配價(jià)值會(huì)所陳、物干管、疼商業(yè)自身予屬性產(chǎn)品兩種臉開(kāi)發(fā)寄模式媽核心戴點(diǎn)對(duì)禁比27形象射主導(dǎo)著模式荒及價(jià)棋值主個(gè)體模少式適鍛應(yīng)性KP朝I條件那研究形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力28資源癢強(qiáng)度懸方面，世療茂濱壓江多蘋擁有淋一線科江景愉強(qiáng)勢(shì)序資源爆，相粗比，紫金域?yàn)跛{(lán)灣躺系列陡多為脂二線嬌水景懲資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長(zhǎng)江岸線2公里一線長(zhǎng)江景觀一線江景、秦淮河口萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢(shì)河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂次濱江陵系列胳多擁語(yǔ)有一病線海并景、舊江景列資源，如裕武漢芬錦繡宜長(zhǎng)江婆、蕪闊湖世墊茂濱工江花絮園等金域撇藍(lán)灣赤系列床水景崖資源抬相對(duì)為弱于倉(cāng)世茂偵濱江歡系列；金叢域藍(lán)缸灣系舒列資胖源多發(fā)為湖寨景、膽河景匹，多擊為二妹線景摧觀，榜如天克津金船域藍(lán)軌灣、岸成都遣金域偶藍(lán)灣速等自身屬性資源規(guī)模容積率29規(guī)模陽(yáng)方面，世者茂濱認(rèn)江多桐為10誦0萬(wàn)平鞠米以爸上大跳規(guī)模買項(xiàng)目省，金沸域藍(lán)眠灣系涂列多濾為30萬(wàn)平玩米以搞下中菜等規(guī)構(gòu)模項(xiàng)詢目世茂若濱江就系列經(jīng)多為10瓣0萬(wàn)平洪米以鉆上大期規(guī)模巡壽項(xiàng)目共，金枯域藍(lán)嫩灣系團(tuán)列多樸為30萬(wàn)平杠米以送下中捎等規(guī)兔模項(xiàng)頓目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面22萬(wàn)51萬(wàn)19萬(wàn)90萬(wàn)建面70萬(wàn)150萬(wàn)56萬(wàn)65萬(wàn)萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.3萬(wàn)2.4萬(wàn)6萬(wàn)7.4萬(wàn)建面42萬(wàn)9.2萬(wàn)24萬(wàn)35萬(wàn)金域于藍(lán)灣樂(lè)系列輪占面壩均在8萬(wàn)平土米以恐內(nèi)；建面竄平均拼為25萬(wàn)平釣米，其曾中最孟高為門深圳門金域痰藍(lán)灣剝?yōu)?2萬(wàn)平活米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂旁濱江勺項(xiàng)目天占面膠均在50萬(wàn)平鎖米左驗(yàn)右，辨最高咱南京隨世茂愈濱江販新城宋達(dá)15寬0萬(wàn)平守米；世茂厭濱江希建面來(lái)平均酸都超蹈過(guò)了10鼓0萬(wàn)平麻米30容積屈率，世弟茂濱將江屬介超高吉層低最密度好項(xiàng)目扯，金測(cè)域藍(lán)列灣系勒列為辰中高侍容積春率，訂成都婦超高湖層為繡高容逃積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景

城市理想大廈

時(shí)代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=左2.共0～3.糠0R=勵(lì)3.界0～7.炒0R=蘇4.濤0～8.莫0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂釘濱江山系列或容積峽率集癥中在2.湊0～3.屢0，屬司超高癥層低鈴密度裁項(xiàng)目護(hù)；金屈域藍(lán)宏灣系積列容粗積率括較高飽，為3.煎0～7.深0；相蕩比，括成都新超高礦層容傅積率懼高于承強(qiáng)兩懂者，巴為4.酒0～8.時(shí)0。31超高疊層選旁擇何轎種模般式的恒前提道條件價(jià)值主體形象主導(dǎo)?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力一定的資本實(shí)力持續(xù)的資本實(shí)力品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項(xiàng)目由長(zhǎng)信與有政府背景的城投合作開(kāi)發(fā)區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力無(wú)無(wú)特殊要求匹配壞超高搜層兩蘿種模往式，輝我們仆發(fā)現(xiàn)律，海夜口藍(lán)滅城廣受場(chǎng)項(xiàng)蛋目與塞形象醉主導(dǎo)壁模式企較接怠近，閥但不襪同點(diǎn)沙在于棄我們柄項(xiàng)目棄規(guī)模狡在長(zhǎng)窮秀片侄區(qū)屬鄙大規(guī)閘模，圖同時(shí)表有著熟良好雖的政略府合互作背汽景。?？诟{(lán)城悔廣場(chǎng)柴超高判層前星提條宅件模掙式匹拖配32定位：價(jià)聰值主槳體模廈式多軌定位唇頂級(jí)誕、綜跨合體哀運(yùn)營(yíng)接，主剛動(dòng)承少擔(dān)“冊(cè)城市奔運(yùn)營(yíng)喇商”鏡角色游；形關(guān)象主占導(dǎo)型菠則定岸位中渣高檔縱、純蘇住宅撞、首醒要關(guān)睜注項(xiàng)軟目利顛潤(rùn)層裙面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會(huì)所高層、超高層住宅、2幢五星級(jí)酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國(guó)頂級(jí)福州頂級(jí)蕪湖頂級(jí)頂級(jí)頂級(jí)城市價(jià)值根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來(lái)城市格局，開(kāi)發(fā)閩江沿岸三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價(jià)值萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列對(duì)城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價(jià)值功能呼定位，價(jià)值床主體啟模式長(zhǎng)定位西為住敢宅、刊商業(yè)饑、辦動(dòng)公、境酒店涉、教只育、寬娛樂(lè)覺(jué)等綜靜合體，形象蔽主導(dǎo)嗓型以純?nèi)缱≌@為主，少時(shí)量附賭有商如業(yè)；檔次刮定位，價(jià)呆值主捧體模鏟式定側(cè)位全國(guó)蒼或城逝市頂硬級(jí)，形壯象主磚導(dǎo)型治為中高瘡檔；城市艙價(jià)值，價(jià)值休主體宴模式多位緞?dòng)诔前嗍姓藙?wù)新久區(qū)，閣主動(dòng)合承擔(dān)“城市喚運(yùn)營(yíng)并商”角色，綜燭合體裙運(yùn)營(yíng)斤考慮薪被開(kāi)剝發(fā)區(qū)效域?qū)υO(shè)整個(gè)庭城市隆所產(chǎn)芬生的酷經(jīng)濟(jì)脹效益節(jié)；形象棟主導(dǎo)辮型注重毯項(xiàng)目萄本身全利潤(rùn)哪層面武漢世茂錦繡長(zhǎng)江33價(jià)值廢主體傲模式仗多為嚇純超卷高層品產(chǎn)品，單排化布置助超高陵層建判筑，餅降低棄建筑密度啦，注水重戶攜戶觀仿景，書追求栽綜合遷運(yùn)營(yíng)叮能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價(jià)值色主體霜規(guī)劃床排布代要點(diǎn)懂：注重誓綜合鍋盈利爆能力海，而未非單真追求歷純住患宅利學(xué)潤(rùn)最另大化如南負(fù)京世槽茂濱聚江新芽城、隔福州背世茂更外灘次沿江茄一線抄規(guī)劃勝商鋪賽，而饑非住棉宅主體獎(jiǎng)建筑焰沿江山弧形簽排列距，單嗚排布容置超峽高層楚建筑榆，大采大降崇低了刮建筑拋的占偶地面濕積降，解瞇決多號(hào)排布駁置所常造成完的視妖線遮假擋；降低弟建筑店密度躬，板蜻式結(jié)秤構(gòu)設(shè)糾計(jì)使枝戶戶絹實(shí)現(xiàn)慌“前適觀江砌景，妨后擁例園景求”世茂榜超高乖層降造低建旋筑密干度，美單排恰布置伴，前咱后錯(cuò)右落布厲置，賴視線毀互不酸遮擋重，保增通風(fēng)川性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京派世茂燥濱江能新城儀在沿砍江一滾線規(guī)屯劃商繼鋪，歌而非狐住宅福州系世茂儀外灘及沿閩舟江一坡線設(shè)眨世茂未摩爾矛街氧外灘18思8號(hào)34復(fù)合途產(chǎn)品宗規(guī)劃，形濁象主隙導(dǎo)規(guī)在劃更柏多為芳分?jǐn)偣先莘e屬率，芒超高艇層相上對(duì)獨(dú)殖立集燥中排芳布，角占據(jù)獵優(yōu)越桂景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對(duì)好于一二期珠海橫金域線藍(lán)灣拘，超而高層新保證刻海景早，不派影響芽其他扭物業(yè)要開(kāi)發(fā)形象烏主導(dǎo)德模式雁規(guī)劃竟排布喇要點(diǎn)袍：以超串高層我分?jǐn)偞俑呷蒎\積率從，利繁用項(xiàng)段目的監(jiān)整體因溢價(jià)附，以溝時(shí)間敏換空騾間；超高唯層為牢整個(gè)塌項(xiàng)目慣樹(shù)立驗(yàn)形象剖標(biāo)桿漿，和高山層等幣半圍兩合式矛布局益形成暗組團(tuán)概；獨(dú)立攤集中匙排布托，緣滿于超者高層針工期節(jié)長(zhǎng)，削超高仔層位軍置相喂對(duì)不會(huì)影響績(jī)其他畏物業(yè)壯類型戒開(kāi)發(fā)成都琴湖畔侵新世映界排倦布相啊對(duì)獨(dú)謠立，吐聚集35超高殘層與到其他朗物業(yè)扒類型恨關(guān)系節(jié)處理新方面，價(jià)挽值主該體注母重超傳高層萄江景言最大買化，蘇低密壁度物桐業(yè)則兇占據(jù)譯社區(qū)竹內(nèi)園膨林景細(xì)觀；據(jù)形象喬主導(dǎo)巷，超聲高層則與高呢層等須隔離摟、分晉期分糧組團(tuán)獅開(kāi)發(fā)價(jià)值豈主體甩，多以臥道路稼、水蝦系分駝界物筑業(yè)類音型，逐不同山物業(yè)禁類型脊分區(qū)半獨(dú)立材；高役層排素布在黃臨河滴面，團(tuán)最大點(diǎn)化利編用河針景資約源，程并體遮現(xiàn)整雁體規(guī)密劃的池儀式漸感與膽序列辦感；捷低密土度物慨業(yè)圍味繞水麥系排克布，鍛占據(jù)柿社區(qū)終最好屠資源抄景觀思；形象喜主導(dǎo)宿超高再層與持其他飼物業(yè)黃往往種隔離霞，分堡期、籮分組然團(tuán)開(kāi)諷發(fā)深圳礙金域患藍(lán)灣鎮(zhèn)，以超昨高層木消化遍高容萬(wàn)積率透，并達(dá)置于僅末期披開(kāi)發(fā)刃，利紐奉用項(xiàng)并目的紫整體支溢價(jià)幅，以蛾時(shí)間饑換空岡間；珠海勢(shì)金域堆藍(lán)灣，采騎用一扯座超刃高層路和三戰(zhàn)座高婚層半艱圍合盲式布疲局形華成兩田個(gè)組史團(tuán)，振通過(guò)掌合理啦的折拐板式櫻樓型奇設(shè)計(jì)燒，超高辣層90猾%戶型乘擁有秒多角豆度的詠優(yōu)良揭海景臺(tái)資源磁，實(shí)曉現(xiàn)景扛觀資辮源價(jià)牧值最兆大化高層縣排布占在臨響河面道，最蘋大化茶利用伯河景欲資源板，并底體現(xiàn)此整體朋規(guī)劃售的儀征式感懶與序隔列感低密塞度物紡業(yè)占倆據(jù)社母區(qū)內(nèi)瓜部最雁佳資可源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣36產(chǎn)品桂比例，超以高層財(cái)占價(jià)繩值主避體模朽式80錦%～90婚%以上隸；形照象主風(fēng)導(dǎo)模梨式產(chǎn)迅品線星豐富敬，超使高層鎮(zhèn)僅占20須%～30啦%價(jià)值情主體崇模式嬸，超俘高層晃比例群往往跌占80自%～90師%以上如上樂(lè)海、研南京女、福喝州、捕武漢矛世茂酬濱江秤系列傍為10僅0%超高溜層住秋宅；形象免主導(dǎo)夫模式雞，超擋高層傲比例脹僅占20助%～30忠%，產(chǎn)脊品線苦豐富尺，包貿(mào)括高蝕層、烤多層告、別要墅等析產(chǎn)品憤。如金蛋域藍(lán)輔灣系必列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型37戶型，形祝象主常導(dǎo)模金式追僻求利殺潤(rùn)，恐一個(gè)死交通客核往萍往有識(shí)三戶鞭三梯籍、三慮戶四汗梯、揪五戶陡四梯吧；價(jià)派值主封體兩竭戶兩山梯、授三戶汗三梯根、兩廢戶三枝梯，漫舒適減性高價(jià)值級(jí)主體翅一個(gè)鑼交通系核往逝往有栽兩戶糞兩部興電梯串、三族戶三薪部電外梯、搬兩戶塑三部盾電梯融，舒妙適性洲高；形象綠主導(dǎo)窄模式意，一末個(gè)交幕通核莖往往碎為三再戶三佛部電攪梯、沸四戶妙三部臟電梯蒼、五意戶四所梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海賢世茂慌濱江來(lái)花園卡一梯露二、絮一梯有三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京賤世茂凱濱江河新城珠海如金域羞藍(lán)灣等，31層以融下為烘三梯疼四戶宿，31層以襪上為售三梯捆三戶ABCCD深圳剖金域從藍(lán)灣缸以四跡梯五緩戶為艙主38戶型仰，價(jià)值印主體圖模式施從頂予端客憶戶需播求出居發(fā)，俯功能澤房景透觀最撤大化誓，舒抗適度類高；雀形象值主導(dǎo)億模式爺滿足采基本游舒適商性前論提下碌，贈(zèng)冶送面墨積為蛙最大樓賣點(diǎn)開(kāi)闊杜江景庫(kù)臥室耐與客秀廳；雙層遷中空胳鋼化停玻璃魚落地豎窗，主人膀生活界區(qū)與譜傭人哀服務(wù)侄區(qū)分休隔明滿確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈(zèng)猾約11平米惜雙南擾向花邊園平軟臺(tái)；附帶抖約7平米耽獨(dú)立并休閑烈空間唐；主臥獄區(qū)可辯設(shè)置恰獨(dú)立竄衣帽止間，附帶治衛(wèi)生察間天津春金域搏藍(lán)灣上海哲世茂俊濱江找花園客房乎飄窗層設(shè)計(jì)即，法愁式園育林盡薯收眼腦底；主臥遣大面努積觀受景窗界；主衛(wèi)譜飄窗跨設(shè)計(jì)客廳見(jiàn)配以彩觀景衫大陽(yáng)姓臺(tái)深圳奶金域甚藍(lán)灣南北摟通透舒，全臘海景館陽(yáng)臺(tái)每戶潑獨(dú)有待兩層嗽高陽(yáng)識(shí)臺(tái)主人蒼房附津超大并凸窗形象門主導(dǎo)獵模式窮戶型懼亮點(diǎn)滿足少基本帝舒適烤性需弊求入戶贈(zèng)花園網(wǎng)、挑橋高露么臺(tái)等達(dá)大面斑積贈(zèng)設(shè)送比價(jià)值幻玉主體疲模式號(hào)戶型關(guān)亮點(diǎn)功能柄房景指觀最講大化里，客責(zé)廳、牲主臥寶、衛(wèi)緞生間各落地極玻璃蠟窗，塔看一擔(dān)線江蘋景；舒適哈度高婆，如嶼雙主袍臥、茅生活股區(qū)主駐仆分涉離等南京臘世茂教濱江勒新城39建筑久風(fēng)格，采虜用現(xiàn)恥代都鹽市風(fēng)勉格，虛價(jià)值獸主體禁模式寒項(xiàng)目怠更展拌現(xiàn)濱柔海建羞筑風(fēng)挺情建筑料風(fēng)格箏均采望用現(xiàn)穿代都脊市風(fēng)黎格，采嗎用明鏡朗的獸顏色異搭配絨（啡荷紅色挺與白寺色、修暖灰史色）撥、輕查巧飄獸逸的改形體鼠符號(hào)弱（如溪大面財(cái)積陽(yáng)疲臺(tái)、興飄板水、遮稱陽(yáng)百貌葉）部分活項(xiàng)目分展現(xiàn)壟濱海售建筑款風(fēng)情。如料珠海娛金域似藍(lán)灣炕通過(guò)愈凸凹租有致映的體鳳塊交著接、吩構(gòu)造駁精致收的建貓筑節(jié)旗點(diǎn)、群充滿鵝韻律漲感的冬錯(cuò)層緩陽(yáng)臺(tái)撿立體痕構(gòu)圖堵來(lái)捕食捉陽(yáng)擁光與饑陰影短，表芳達(dá)一趁種清牽新明粉快的裁熱帶垮濱海斗建筑糾風(fēng)情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖貝世茂概濱江福州世茂外灘南京貨世茂緩濱江珠海匯金域賤藍(lán)灣40低層谷抗性墾處理，通羅過(guò)抬璃高地妙基、如提高欣架空沈?qū)痈呶?、袖園林板尺度司擴(kuò)大紹等有時(shí)效解睛除低蛋層無(wú)嫁海景經(jīng)客戶蕉抗性整個(gè)頸地基確抬高5米，槐公寓只樓底件層與錘江岸開(kāi)防護(hù)緣瑞堤基廟本齊鋪平，灘提高因了觀名景視籃覺(jué)度抬高蟻地基串，更老將大興自然膠水景舅與小必區(qū)綠蹄化融霉為一愁體，黨創(chuàng)造坊人與稅自然擠和諧億共生耍的濱勁水環(huán)陸境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空哭層的喘高度(超過(guò)7m璃)，使傳層數(shù)席比較蠅低的肅戶型跑就能起享受拼到海慢景，毫實(shí)現(xiàn)耍多數(shù)接樓層腰都看券海的量目標(biāo)架空畜層本向身也蔥不單辱調(diào)，背而是刑設(shè)計(jì)煌成不術(shù)同標(biāo)嫂高臺(tái)障廊、及閣、絕觀景護(hù)亭，聾使觀謙海角創(chuàng)度及數(shù)空間息趣味搬性得莖到豐渾富深圳喝金域畫藍(lán)灣南京疑世茂沸濱江級(jí)新城上海訴世茂貿(mào)濱江只花園園林健尺度彎擴(kuò)大射，提銷高綠鴨化率取，實(shí)們現(xiàn)低它層看鵲社區(qū)閃內(nèi)風(fēng)遷情景盡觀，算進(jìn)而諸解除脫抗性不看寄海之麥朝向油及樓把層，靈通過(guò)且園林貿(mào)景觀困最大致化，融達(dá)成勉銷售41成本序控制，形該象主體導(dǎo)模該式做障足全昏方位玻成本邁控制肺，價(jià)都值主俱體模冠式基言于城危市運(yùn)據(jù)營(yíng)戰(zhàn)抽略往譯往較戴少進(jìn)悄行階蒜段性專成本銳控制價(jià)值輸主體暖模式晌基于鉛城市如運(yùn)營(yíng)丸、綜賞合體尸發(fā)展架等戰(zhàn)家略往沫往較六少進(jìn)撞行階駱段性憐成本槽控制厚，而第是大貪手筆搭投資這；相比磨形象挨主導(dǎo)挖通過(guò)憂各種軌策略材進(jìn)行常全方伙位成炮本控旁制。勇力求鳥(niǎo)成本清最小惡，利腦潤(rùn)最豪大化腰。17層，33層為戚避難擱層（光設(shè)計(jì)迷要求區(qū)每16層有緣瑞避難魔層）商，做臺(tái)到47層（纏頂層落為復(fù)職式）稠，用貧足設(shè)邁計(jì)，選控制海成本超高加層建妹筑有宗抗風(fēng)忠要求下，項(xiàng)訂目在29層以窮上開(kāi)鹿始設(shè)劃置抗萍風(fēng)玻刮璃幕步墻，鼓控制斗成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元地價(jià)31．5億成交價(jià)18億買地，總投資100億世茂四濱江掛系列炒緣于小大規(guī)愛(ài)模購(gòu)松地、霜一線叼江景罷稀缺夸資源繼、綜抗合體紛發(fā)展接戰(zhàn)略稍、城廢市運(yùn)宴營(yíng)商歇等因男素，判投資貌更有礦長(zhǎng)遠(yuǎn)愁意識(shí)墾，較軌少計(jì)炸較階辰段性鮮成本林控制42避難娘層處雞理，超宵高層殺避難前層可姐做空恒中花嗚園，眠基于充成本摔考慮堅(jiān)超高全層可買爭(zhēng)取救減少咬建避分難層香港婚凱旋態(tài)門將駐避難播層做課成空意中花摟園，邀成為脾項(xiàng)目它一大將賣點(diǎn)邪；基于都成本避考慮淹超高行層可盞爭(zhēng)取校減少巡壽建避榜難層南京淚世茂軌濱江賊新城夫僅做臘地下聯(lián)兩層助防空慰層，枕類似佩避難茫層；珠?？私鹩蛟\藍(lán)灣議也未價(jià)做避某難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港束凱旋開(kāi)門62層避如難層塊做成7大小蓄型主清題空所中花倉(cāng)園，遞聯(lián)合乘組成4層空鴨中會(huì)追所，證成為幻玉項(xiàng)目鹿一大玩賣點(diǎn)香港夫凱旋詢門“我們她沒(méi)有曠做避曾難層趟，但舞我們版樓梯鳥(niǎo)是剪趣刀梯徐、樓零梯、涂電梯眼多，穩(wěn)可以蘆避免劣安全哨問(wèn)題恭?！薄暇┓N世茂艷濱江賞新城牌銷售幸員43形象拔主導(dǎo)男模式妹以精助致化距小型彩園林驅(qū)為主引，價(jià)杰值主盲體模嘆式則曉傾力查打造束大規(guī)泡模國(guó)仗際化取主題陣園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運(yùn)公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬(wàn)平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬(wàn)平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長(zhǎng)江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬(wàn)平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55珠海金域藍(lán)灣35%0.84天津金域藍(lán)灣35%2.10成都金域藍(lán)灣30%2.22南京金域藍(lán)灣40%10.88世茂鵝濱江痰系列議園林禁特點(diǎn)定：大你規(guī)模逮、主冰題化擋，綠膛化率菊超過(guò)50矛%；金靈域藍(lán)胳灣為賄精致咐化小旅型園察林，永綠化索率在30虧%左右園林規(guī)模成本44形象傳主導(dǎo)倒模式墳精致坊園林叢單位夕成本暴提高繼，價(jià)吊值主譯體模部式大罰規(guī)模勞園林彈總投丘資成臨本高遠(yuǎn)，但慘有效熱支撐叨綜合傍體運(yùn)護(hù)營(yíng)形象壟主導(dǎo)伸模式腐為求讀利潤(rùn)暗最大丹化，園月林尺風(fēng)度較吩小，晉但一捎定做宰精致貢，因宜此園林襖單位訊成本春比一恭般園衰林提驕高，每平蛙米提舉高10念00元；價(jià)值收主體舊模式擁園林汁尺度驅(qū)擴(kuò)大（如額上海沫世茂洋濱江益花園后園林憤占地16萬(wàn)平鬧米）餓，一方挑面為岔解決白低層驚客戶傲抗性，烘旬托高祖端物屢業(yè)價(jià)憐值，另一垃方面貍，有咳效支增撐酒街店式訴公寓更以及巧辦公慈等綜駐合體線運(yùn)營(yíng)透。天津萬(wàn)科金域藍(lán)灣成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長(zhǎng)江園林規(guī)模成本45會(huì)所，價(jià)喉值主燙體模谷式大逐規(guī)模維豪華趨會(huì)所塑滿足委高端浴人群慰各層拐面需喇求，青同時(shí)孫綜合破體運(yùn)誤作保鞭證其菌運(yùn)營(yíng)借；形群象主魂導(dǎo)模嘩式會(huì)仍所規(guī)伴模小磨，僅典滿足乖業(yè)主鉛日常蒙需求價(jià)值男主體塑模式錢大規(guī)初模豪驗(yàn)華會(huì)甜所滿捆足高句端人桿群各路層面璃需求巖，同偽時(shí)綜辜合體梢運(yùn)作鑄保證嘉其運(yùn)皮營(yíng)；世茂部濱江茶系列息會(huì)所瞇多為1.月5萬(wàn)平歡米左止右超雅豪華茫會(huì)所磁，且鉛會(huì)所估引用狹國(guó)際誕會(huì)所償管理請(qǐng)公司圾直接澆管理形象犧主導(dǎo)悅模式雜會(huì)所棵規(guī)模盟小，或僅滿席足業(yè)跟主日辟常需拐求目前錄國(guó)內(nèi)趙二線鑼城市倍樓盤自會(huì)所警幾乎10服0%虧損換經(jīng)營(yíng)崖，因冷此金每域藍(lán)忘灣系籠列以芽及成掘都超悼高層廳在會(huì)骨所投跟資較續(xù)少，堤更多泡僅作繭為銷光售階寶段賣滋點(diǎn)，侄客戶居入住煮后，兵會(huì)所洋多空杯閑配套會(huì)所物管商業(yè)南京紋世茂尼濱江僻新城——多種饅功能靠大型惜主題芬會(huì)所吐，由筐美國(guó)摘會(huì)管忘理上海器世茂漫濱江什花園——1.腳5萬(wàn)平痕米超布豪華厘會(huì)所深圳耗金域廊藍(lán)灣刻會(huì)所良健身故房及狼棋牌培室46物管退方面，價(jià)趨值主氏體模寨式多危配以期國(guó)際購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)蒜物管目，為萌客戶升提供樹(shù)管家盡專屬逐服務(wù)斑，形多象主挨導(dǎo)模嶼式物儀管以歪人性往化見(jiàn)劫長(zhǎng)全方弱位智臭能化沒(méi)服務(wù)丘；人性顫化氛模圍管聞理；24小時(shí)鋤國(guó)際裹管家都熱線瓣；專家擊顧問(wèn)繭特色廊服務(wù)摩，丸健康榜、休鴨閑VI廁P服務(wù)莖（有耐償）昆；享受藝五星島級(jí)酒開(kāi)店客服戶服臺(tái)務(wù)（栗有償砍）配套會(huì)所物管商業(yè)上?？検烂魹I江聚花園成都躬金域鳴藍(lán)灣南京模世茂湊濱江線新城價(jià)值棗主體漁模式云多配泊以國(guó)輔際標(biāo)陜準(zhǔn)物罷管，常為客笨戶提其供管偷家專下屬服贏務(wù)世茂蘿濱江罪系列臉均由繳第一兩太平紐奉戴維友斯，甜提供狹國(guó)際職標(biāo)準(zhǔn)短全權(quán)鴨委托壤式物得業(yè)管飲理；形象紛主導(dǎo)茄模式灘物管井以人法性化世見(jiàn)長(zhǎng)金域再藍(lán)灣馳系列啟均有反萬(wàn)科留分公斗司物眼業(yè)公支司負(fù)竭責(zé)，鞋如天賞津金跨域藍(lán)取灣由系天津浴萬(wàn)科傍物業(yè)盡負(fù)責(zé)姜，提歪供萬(wàn)慣科高愧質(zhì)量哪物業(yè)投水準(zhǔn)凳；成都到本土音開(kāi)發(fā)蓮商物稻業(yè)相榜對(duì)較貝弱，艦但隨挽著新摩世界狗、新匆鴻基甩、萬(wàn)首科的扶進(jìn)入搶，先寇進(jìn)的挖物管森也對(duì)起其形偷成沖耗擊。微笑夫百分菌百安全患管理共嚴(yán)密絨和諧設(shè)備學(xué)管理注專業(yè)蜂智能環(huán)境車管理冠綠色繭清新社區(qū)歉活動(dòng)恒豐盛弟健康個(gè)性侍服務(wù)蠶貼心套快捷47商業(yè)良配套，價(jià)椅值主鑒體模桿式靠饅綜合誤體運(yùn)勁營(yíng)，藝自建欠商業(yè)雞及學(xué)滾校配裝套；覽而形從象主優(yōu)導(dǎo)模妨式更甚多依膛靠區(qū)論域現(xiàn)充有成堵熟配嗽套價(jià)值殿主體挨模式楊社區(qū)掩包括包了住霞宅、印商業(yè)被、辦恥公、娘酒店方、教挪育、州娛樂(lè)熟等設(shè)歇施，匪功能即結(jié)構(gòu)傭上得納以互喂補(bǔ)，豆資源挽得以逗共享最典蘋型如糟南京煌世茂皺濱江侄新城磨，除17棟50層的腰超高樹(shù)層住爽宅外膚，還堤包括駛五星陜級(jí)酒互店、葵沿江木商業(yè)盟步行術(shù)街、報(bào)市民拉廣場(chǎng)繩、文鏡化廣紹場(chǎng)、傘幼兒鄉(xiāng)豐園、葉中小舍學(xué)以紅及大竊型購(gòu)暫物超坦市等塘。雖及地處建南京矮濱江爬板塊咽新興霸區(qū)域繪，卻綿可以壞自我眉滿足勵(lì)配套糾資源形象白主導(dǎo)搞模式果更多憤依靠閥城市漿現(xiàn)有其區(qū)域丹資源，其叔中珠鍛海金似域藍(lán)稍灣、震南京疫金域辜藍(lán)灣肯建有齡小型晚商業(yè)握街配套會(huì)所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

48生活誘方式襲打造妻方面，價(jià)顧值主炊體模遵式靠?jī)S綜合逆體運(yùn)他營(yíng)，偉逐漸傅打造汪濱江斜時(shí)代拴的生欲活方宇式價(jià)值隔主體話模式法靠綜走合體愧運(yùn)營(yíng)岡，逐撫漸打灶造濱備江時(shí)漢代的嘴生活優(yōu)方式蕪湖圍世茂通濱江恐，主遇打“侮從濱員湖時(shí)膀代到脹濱江商時(shí)代節(jié)”，形象格主導(dǎo)責(zé)模式克重點(diǎn)瘦在打磁造高崗品質(zhì)丑產(chǎn)品行，在由生活歉方式貫方面化并無(wú)驚太突濕出生活涌方式產(chǎn)品園林配套49解除焦客戶疊抗性睜方面，價(jià)弱值主按體模獸式更弱多靠咐大手饅筆軟兇性服屬務(wù)吸摘引客乒戶，禽形象白主導(dǎo)惹模式艇主要塞靠增把值化擺產(chǎn)品雀作為蹤蝶主要西賣點(diǎn)開(kāi)發(fā)構(gòu)商品牌園效應(yīng)高品竭質(zhì)增值遞化產(chǎn)品大尺價(jià)度主題必化園獨(dú)林衣食躁住行揀學(xué)多騎功能涌配套國(guó)際伶標(biāo)準(zhǔn)束物管倉(cāng)服務(wù)打造枝濱江生活己方式解除抽客戶行超高俯層抗滅性價(jià)值券主體荒模式強(qiáng)更多燭靠大訓(xùn)手筆珍軟性域服務(wù)收（綠防化率趣、配央套、籃物管耐、生錯(cuò)活方跨式）怨吸引貞客戶趁，形尚象主共導(dǎo)模弓式主間要靠豪增值呢化產(chǎn)束品（翁產(chǎn)品搏精細(xì)紋化，聚多贈(zèng)戚送面漂積）捕作為堂主要裕賣點(diǎn)解除萬(wàn)客戶襯抗性50超高參層發(fā)截展模怨式匹袖配51?？诏熕{(lán)城點(diǎn)廣場(chǎng)舒項(xiàng)目映屬于值形象竊主導(dǎo)邁模式叼，超穗高層灰在項(xiàng)懶目中總占相節(jié)對(duì)較漫小比樂(lè)重，臺(tái)起到里樹(shù)立微地標(biāo)鳳及分加攤?cè)蓠偡e率賭作用形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力以較加樂(lè)觀手的80居00元計(jì)繪算，妙售價(jià)制成本械比在1.筍5－1.法7左右項(xiàng)目驚二線次海景抱，容毯積率厲不定懸，中暈等規(guī)滔模項(xiàng)目創(chuàng)資源卸不具齡備頂排級(jí)條親件，通且規(guī)偉模不稍足以睬打造淚城市烘級(jí)的宗綜合果體超高搶層僅豬為獲投得高樸容積枯率的蟻限制縮慧條件具備潑較高波綠化地率條令件以區(qū)可域級(jí)列內(nèi)配啟套為鍬主，考自身位建設(shè)努少量煌社區(qū)愛(ài)配套以區(qū)囑域級(jí)捧內(nèi)配爹套為才主，事自建僚少量脂社區(qū)斤配套較高