房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試輔導(dǎo)：設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試輔導(dǎo)：設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法（一）設(shè)備更新的緣由沒備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1．設(shè)備有形磨損，足指設(shè)備的實(shí)體性磨損。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降，最終丟失使用價值。

設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和其次類有形磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。其次類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使用無關(guān)。

2．設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

設(shè)備無形磨損分為第一類無形磨損和其次類無形磨損。第一類無形磨損，是指設(shè)備生產(chǎn)本錢降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購置的設(shè)備貶值，但使用價值并未發(fā)生變化，敞不會影響設(shè)備的使用。

其次類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上消失了功能更好而運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備的價值降低，而且局部或全部丟失其使用功能，假如連續(xù)使用原設(shè)備，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)本錢明顯高于社會平均本錢，使企業(yè)失去市場競爭力。政府通過稅收政策鼓舞新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導(dǎo)致設(shè)備的其次類無形磨損。3．設(shè)備磨損的補(bǔ)償。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。

（二）設(shè)備更新的特點(diǎn)1．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。

設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開頭使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。

技術(shù)壽命是指設(shè)備在開頭使用后持續(xù)的能夠滿意使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度。技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。

設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是從經(jīng)濟(jì)角度推斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于投入使用的設(shè)備分?jǐn)偟牡阮~年總本錢（包括購置費(fèi)用和年運(yùn)營費(fèi)用）最低或等額年凈收益的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同打算的。

2．只比擬設(shè)備的費(fèi)用。

通常在比擬設(shè)備更新方案時，界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是一樣的，因此只對它們的費(fèi)用進(jìn)展比擬。假如電梯、空調(diào)等主要設(shè)備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場租金，在設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析中，也可以將增加的收益和費(fèi)用一起考慮。

3．設(shè)備更新分析只考慮將來發(fā)生的現(xiàn)金流量。

在設(shè)備更新分析中，一個很重要的特點(diǎn)是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及漂浮本錢，由于它們都屬于不行恢復(fù)的費(fèi)用，與更新決策無關(guān)，故不參加經(jīng)濟(jì)計(jì)算。漂浮本錢等于舊設(shè)備賬面價值（原值減折舊累計(jì)）減去其當(dāng)前市場價值后的差值。

4．設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

由于不同設(shè)備方案的效勞壽命不同，因此通常都采納（等額）年值法進(jìn)展比擬。新設(shè)備往往具有較高的購置費(fèi)用和較低的運(yùn)營費(fèi)用，而需要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營費(fèi)用。

（三）不憐憫形下設(shè)備更新決策的思路1．能提升物業(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新設(shè)備更新后，由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿足度，從而提升物業(yè)租金收益。此時的設(shè)備更新決策，就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。

2.不提升物業(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新局部建筑設(shè)備（如空調(diào)、電梯等）能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是更新，就涉及到了更新決策問題。

3．物業(yè)經(jīng)營治理中，也會常常遇到建筑物主要局部更新或大修決策問題。此時面臨的經(jīng)濟(jì)分析和決策問題是：不更新、不大修，物業(yè)日常維護(hù)