棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目盡職調(diào)查

年4月19日棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目盡職調(diào)查文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目授信盡職調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查時間：2月現(xiàn)場調(diào)查地點(diǎn)：項(xiàng)目所在地（贛州市章貢區(qū)）現(xiàn)場調(diào)查對象：贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查人員：劉翔、況柑林一、借款人基本情況（一）借款人簡介借款人名稱：贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司住所：贛州市厚德路93號法定代表人：朱建華公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（國有獨(dú)資）注冊資本：5076.16萬元成立時間：1月貸款證號：3191經(jīng)營范圍：從事區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)的城建資產(chǎn)經(jīng)營管理、城鎮(zhèn)開發(fā)性項(xiàng)目投資管理、各類建設(shè)工程項(xiàng)目的代建、管理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：公共配套設(shè)施建設(shè)：旅游開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)。贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司原稱贛州市章貢區(qū)財源建設(shè)開發(fā)有限公司是章貢區(qū)政府負(fù)責(zé)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資平臺。原法定代表人為李斌。4月26日起，公司名稱更名為贛州市章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，法定代表人變更為朱建華。公司具有政府組織協(xié)調(diào)、融資的優(yōu)勢，業(yè)務(wù)涉及多個行業(yè)，收入來源有房地產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)）開發(fā)收入、政府補(bǔ)貼收入、城建項(xiàng)目工程承包收入等。贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司于與我行展開合作，先后投資建設(shè)了江西贛州水西有色冶金基地道路建設(shè)工程項(xiàng)目、贛州沙河工業(yè)園區(qū)二期道路建設(shè)工程項(xiàng)目、江西贛州鈷鉬稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地污水處理廠及排污管網(wǎng)建設(shè)等項(xiàng)目。1、公司治理和組織結(jié)構(gòu)分析（1）股東關(guān)系贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司是由贛州市章貢區(qū)國資局出資1億元組建成立的國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，實(shí)收資本5076.16萬元,其中:1月23日出資1008萬元（貨幣資金）,9月28日第二次到位4068.16萬元(實(shí)物資產(chǎn)),剩余4923.84萬元(貨幣資金1992萬元,實(shí)物資產(chǎn)2931.84萬元)將于近期到位。10月12日已經(jīng)過江西贛州華昇會計師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資(贛華會驗(yàn)[]第98號)。（2）公司組織架構(gòu)、內(nèi)部管理與控制建設(shè)情況贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司公司設(shè)立董事會和監(jiān)事會，董事長由常務(wù)副區(qū)長朱建華兼任，董事會設(shè)董事5名，監(jiān)事會設(shè)監(jiān)事3名。公司現(xiàn)有員工23人，其中：本科學(xué)歷14人，中級職稱4人，初級職稱2人。公司內(nèi)設(shè)綜合部、工程管理部、開發(fā)經(jīng)營部、資產(chǎn)財務(wù)部。各部門分工明確、職責(zé)清晰，并制定了各個部門的工作職責(zé)，能夠按現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)法人治理結(jié)構(gòu)，經(jīng)營、財務(wù)機(jī)制比較健全，并能自覺執(zhí)行外部審計。贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司已在決策審批、財務(wù)審批、融資、融資償付、工程項(xiàng)目管理、對外投資、招投標(biāo)、擔(dān)保、會計核算等方面建立了較好的內(nèi)部控制體系。（4）信息披露及透明度借款人對外信息披露及時。在人民銀行、銀監(jiān)會等部門及主流媒體無不良評價。當(dāng)前，公司無重大起訴等或有事項(xiàng)。2.借款人主要關(guān)聯(lián)方章貢區(qū)國資局為公司全資股東，贛州市場建設(shè)開發(fā)有限公司為公司全資子公司。3.借款人關(guān)聯(lián)交易說明無影響我行貸款安全的關(guān)聯(lián)交易。4.與我行的歷史合作情況贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司與我行開展貸款合作始于，截止2月底，涉及貸款項(xiàng)目3個，貸款余額21600萬元。在與我行合作過程中，公司能較好的與我行進(jìn)行有關(guān)信息溝通，配合我行開展貸款管理工作。項(xiàng)目具體情況詳見下表：單位：萬元序號貸款項(xiàng)目貸委會承諾期次合同金額貸款期限貸款余額資產(chǎn)質(zhì)量1江西贛州水西有色冶金基地道路建設(shè)工程項(xiàng)目第22期（總第138期）1500015000二類七級2贛州沙河工業(yè)園區(qū)二期道路建設(shè)工程項(xiàng)目第22期（總地138期）26002600二類七級3江西贛州鈷鉬稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地污水處理廠及排污管網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目第22期（總第138期）40004000二類七級合計2160021600（二）財務(wù)情況公司-主要財務(wù)指標(biāo)如下表所示：公司-財務(wù)狀況表單位：萬元序號項(xiàng)目1資產(chǎn)總額154651218622負(fù)債總有者權(quán)益1039818514流動資產(chǎn)合計11803631714.1貨幣資金10603135895在建工程006流動負(fù)債合計8326170117未分配利潤14.488其它業(yè)務(wù)利潤009凈利潤13.410經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流-8282-39611投資活動凈現(xiàn)金流-3663-1722712籌資活動凈現(xiàn)金流130082061013資產(chǎn)負(fù)債率93.3%32.8%14流動比率1.423.7115速動比率1.421.17備注：由于公司成立時間較短，無之前會計信息和財務(wù)指標(biāo)。會計報表由江西贛州華昇會計師事務(wù)所有限公司審計（贛華綜審[]第88號）；會計所表由贛州均正聯(lián)合會計師事務(wù)所審計（贛均會審字[]第007號）。由于公司剛剛成立，公司實(shí)力較弱，注冊資本僅部分到位，所承建項(xiàng)目均處于建設(shè)期，無穩(wěn)定的收入來源，故資產(chǎn)負(fù)債率較高，營運(yùn)能力較弱。經(jīng)過的增資及生產(chǎn)建設(shè)積累，贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司財務(wù)狀況有較大改進(jìn)：資產(chǎn)總額12.2億元，負(fù)債總額4億元，所有者權(quán)益8.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率32.8%。償債能力及營運(yùn)能力得到大幅提高。預(yù)計在近期再次增資之后，還會得到進(jìn)一步增強(qiáng)。贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司于1月成立，當(dāng)前主要承接了江西贛州水西有色冶金基地道路建設(shè)工程項(xiàng)目、贛州沙河工業(yè)園區(qū)二期道路建設(shè)工程項(xiàng)目、江西贛州鈷鉬稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地污水處理廠及排污管網(wǎng)建設(shè)等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目當(dāng)前均處于建設(shè)期，因此，營業(yè)收入及利潤較少，營運(yùn)能力及盈利能力等財務(wù)數(shù)據(jù)所反映的情形掩蓋了公司的實(shí)際潛力，不足以反映公司的實(shí)際營運(yùn)情況。二、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目建設(shè)意義贛州市是江西省第二大城市，改革開放以來已經(jīng)取得了令人矚目的成就，也具備自身獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢。進(jìn)入21世紀(jì)，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。面對全國各大城市的競爭，贛州必須營造新的優(yōu)勢，迅速把自己做大做強(qiáng)，贏得發(fā)展的主動權(quán)。國家“環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈”和贛州市“對接長珠閩”的戰(zhàn)略，要求贛州盡快增強(qiáng)中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮區(qū)域龍頭帶動作用。按照贛州市中長期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要的藍(lán)圖，要用20年左右的時間，把贛州建成一個結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，并進(jìn)一步提出了建設(shè)贛州的量化指標(biāo)：把贛州中心城區(qū)建設(shè)成為贛閩粵湘四省邊際區(qū)域性現(xiàn)代化中心“特大城市”（人口100萬以上）的目標(biāo)，把贛州中心城區(qū)建設(shè)成為人口200-300萬，建成區(qū)面積200-300平方公里的特大城市。未來幾年，是進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)城市建設(shè)的關(guān)鍵之年，也是為加快構(gòu)建贛州特大城市打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年。中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，既有外部景觀看點(diǎn)和內(nèi)部公園綠地、同時兼處繁華商圈的獨(dú)特區(qū)段，區(qū)位條件得天獨(dú)厚。同時本次中心城區(qū)的棚戶改造區(qū)域內(nèi)部分區(qū)域又是舊城棚戶集中地段，是提升贛州城市形象以及拉開特大城市框架的核心工程。該項(xiàng)工程對于改進(jìn)贛州市及周邊人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、打造城市建設(shè)精品、培育長效城市產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，具有重大意義。（二）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模本項(xiàng)目涉及改造范圍分布于贛州市河套老城區(qū)、章江新區(qū)、水東片區(qū)、水西片區(qū)、沙石片區(qū)等5個片區(qū)共計27個地塊（已剔除我行貸款支持的全省保障性住房項(xiàng)目在贛州市城區(qū)內(nèi)所涉及范圍），總用地面積17963.92畝，拆遷戶數(shù)18327戶，拆遷總建筑面積672.3097萬平方米，返遷房用地面積2365.48畝，返遷房建設(shè)面積548.46萬平方米，公共用地面積6784.08畝，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)出讓土地面積8814.36畝。項(xiàng)目總投資194.54億元，其中申請貸款154億元（76億元、45億元、33億元），占比79.16％。（三）四項(xiàng)審批落實(shí)情況四項(xiàng)審批手續(xù)當(dāng)前正在辦理。（四）項(xiàng)目進(jìn)展情況贛州市政府已對項(xiàng)目進(jìn)行了充分的論證和動員，各項(xiàng)工作正在有序展開。市政府已于今年1月下發(fā)《贛州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造的實(shí)施意見》（贛市府發(fā)[]2號）、《中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造工作方案的通知》（贛市府發(fā)[]4號）。明確了以下事項(xiàng)：1、明確章貢區(qū)政府為本項(xiàng)目實(shí)施單位，授予章貢區(qū)政府土地房屋征收主體資格，由章貢區(qū)全權(quán)負(fù)責(zé)返遷安置、制定改造用地出讓計劃、改造地塊開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目融資、收益處理等；2、明確以贛州市章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司作為本項(xiàng)目融資平臺，將綜合改造地塊范圍內(nèi)的土地和市屬國有房產(chǎn)等資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)入該公司，必要時，市財政可向公司進(jìn)行信用支持；3、項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行。綜合改造范圍內(nèi)的土地出讓收入直接進(jìn)入章貢區(qū)區(qū)級財政專戶，優(yōu)先用于保障土地房屋征收補(bǔ)償、返遷安置房建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和償還銀行貸款；4、統(tǒng)籌本項(xiàng)目與原市、區(qū)兩級債務(wù)的管理。市政府已著手制定新、老銀行貸款償還方案，合理制定中心城區(qū)市、區(qū)兩級土地出讓計劃，以統(tǒng)籌考慮市、區(qū)兩級融資債務(wù)償還保障問題。當(dāng)前，贛州市政府已成立中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組和總指揮部，并準(zhǔn)備就征地拆遷工作進(jìn)行公示，各項(xiàng)工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，擬定于今年3月正式開始實(shí)施本項(xiàng)目。三、現(xiàn)場查看的內(nèi)容現(xiàn)場調(diào)查人員赴贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司辦公所在地現(xiàn)場查看了公司有關(guān)資料，并與公司有關(guān)人員就財務(wù)狀況、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、具體地塊分布、拆遷建設(shè)成本初步估算等事宜進(jìn)行了溝通。四、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施（一）當(dāng)前存在問題第一、借款人注冊資本僅5076.16萬元，自身實(shí)力較弱，預(yù)期融資額遠(yuǎn)超授信控制邊界。第二，本項(xiàng)目為贛州市重大項(xiàng)目，市委、市政府及分行主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，資金需求量大、建設(shè)緊迫度高。當(dāng)前，項(xiàng)目各項(xiàng)工作正緊鑼密鼓地展開，市、區(qū)兩級政府及借款人為保障項(xiàng)目融資工作順利開展，急需我行明確相關(guān)借款條件，以便就相關(guān)配套政策向市政府提出相關(guān)請求。第三，當(dāng)前銀根緊縮的宏觀環(huán)境與借款人巨大的資金需求存在矛盾，急需開展前期銀團(tuán)組建的協(xié)商準(zhǔn)備工作。（二）處理措施及建議第一、鑒于該項(xiàng)目涉及面較廣、建設(shè)規(guī)模較大，工作時間較緊，其拆遷、安置、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等各方面數(shù)值需深入核實(shí)和考量，這些工作均需在評審過程中解決。因此，我處擬建議分行成立贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)評審小組，正式啟動項(xiàng)目評審工作。第二、本項(xiàng)目主要分為征地拆遷、返遷安置住房及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)兩部分，建議我行在評審階段，針對上述兩部分建設(shè)內(nèi)容的特點(diǎn)，對應(yīng)落實(shí)的有關(guān)報批手續(xù)及貸款條件分別予以明確；同時，鑒于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，為保障項(xiàng)目評審順利開展，建議對項(xiàng)目借款人注冊資本、法人治理及政府授權(quán)等方面提出相應(yīng)要求。第三、嚴(yán)格執(zhí)行資金轉(zhuǎn)向管理，建立借、用、還款保障機(jī)制，確保綜合改造范圍內(nèi)土地出讓收入直接進(jìn)入?yún)^(qū)級財政專戶，用于保障土地房屋征收補(bǔ)償，返遷房建設(shè)、公共基礎(chǔ)配套建設(shè)和償還銀行貸款。同時，建議在評審過程中以市政府正式發(fā)文的形式對市、區(qū)兩級財政統(tǒng)籌還款予以明確。五、初步確定的融資方案及貸款條件（一）項(xiàng)目資本金落實(shí)情況項(xiàng)目資本金40.54億元，占比20.84％，資本金來源主要由三部分組成：1、中央、省相關(guān)補(bǔ)助資金；2、市級土地出讓收入配套；3、綜合改造地塊的土地出讓收入。贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司承諾按照我行的資本金與貸款同比例到位的要求，及時籌集資本金。若資本金未按要求到位，我行可暫緩發(fā)放貸款及支付貸款資金。（二）融資競爭情況及分析該項(xiàng)目影響面較大，已引起其它金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，具備組建銀團(tuán)的可行性。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目資金需求之間的矛盾，建議貸款采取銀團(tuán)的方式。我行已經(jīng)同郵政儲蓄銀行贛州市分行、交通銀行贛州市分行、中國銀行贛州市分行等銀行洽談，上述銀行均表示了較強(qiáng)的合作意愿，我處將密切與各家金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系溝通，積極做好銀團(tuán)組建的準(zhǔn)備工作。經(jīng)商談，對方希望我行能提供期中長期貸款，貸款利率初步商定采用人民銀行同期限同檔次基準(zhǔn)利率上浮10%。（三）還款來源分析項(xiàng)目初步擬定的還款來源為本項(xiàng)目的銷售收入，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目具有一定的收益，預(yù)計依靠項(xiàng)目的銷售收入能夠償還我行貸款。項(xiàng)目實(shí)施完成后，按270.78萬元/畝（據(jù)贛州市土地估價中心測算）出讓價計算，8814.36畝土地出讓可獲得收入238.68億元；返遷房銷售收入17.41億元；中央、省對棚戶區(qū)改造補(bǔ)貼資金6.87億元；除去項(xiàng)目建設(shè)總投資194.54億元，項(xiàng)目盈利68.42元。預(yù)計能夠覆蓋我行貸款本息。（四）信用結(jié)構(gòu)分析贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司同意在項(xiàng)目建設(shè)期以該項(xiàng)目涉及的土地出讓收益權(quán)提供質(zhì)押、在項(xiàng)目還款期以征地拆遷后注入借款人的土地使用權(quán)提供抵押相。經(jīng)初步估算，能覆蓋貸款本息。該信用結(jié)構(gòu)符合國家有關(guān)法律規(guī)定，符合開發(fā)銀行有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定。六、風(fēng)險分析根據(jù)贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目定位、環(huán)境分析、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，能夠看出，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，但仍有一些不確定因素帶來的風(fēng)險：該項(xiàng)目受資金、政策、征地拆遷、建筑成本等因素的影響較大，另受到工期、銷售、原材料價格與建成后的分配方案等因素的影響。因此，必須對風(fēng)險進(jìn)行充分的估計與認(rèn)識，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好防范措施，以避免造成損失。七、盡職調(diào)查的結(jié)論贛州章貢區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司在公共基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房等領(lǐng)域具備持續(xù)獲得項(xiàng)目的能力，具有政府組織協(xié)調(diào)、融資的優(yōu)勢，具有較強(qiáng)的融資能力。按照近期規(guī)劃目標(biāo)，公司將經(jīng)過資產(chǎn)清查，注入經(jīng)營性土地等方式繼續(xù)做大公司資產(chǎn)規(guī)模，充實(shí)經(jīng)營性資產(chǎn)；經(jīng)過土地出讓收入返還、租金補(bǔ)助增加公司現(xiàn)金流；經(jīng)過實(shí)施政府債務(wù)“融、用、還”一體化管理模式，有效控制債