江蘇大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目定位思考

SUNING中央之上，改變城市未來(lái)——xx置業(yè)xx項(xiàng)目定位思考[內(nèi)需縣城]與南京隔溧水相望，外來(lái)需求稀薄[未來(lái)城央]城東縣政府對(duì)面，“三園一湖”圍繞[項(xiàng)目特征]18萬(wàn)方縣城較大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)[指標(biāo)限制]容積率《1.4,限高，中間有保留用地項(xiàng)目簡(jiǎn)閱①天賦稀貴，絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地段和稀缺性資源地塊項(xiàng)目外部資源為地塊東側(cè)濕地公園，北面是人民廣場(chǎng)與縣政府，南部是固城湖，西面是寶塔公園，生態(tài)資源極佳，而項(xiàng)目更是緊鄰城市主要干道寶塔路，隨著城市的東擴(kuò)，未來(lái)必然是城市中心，如何將地塊價(jià)值最大化將是項(xiàng)目運(yùn)作的主要問(wèn)題。②R《1.4，尷尬的指標(biāo)與地塊價(jià)值之間的矛盾城市產(chǎn)品升級(jí)目前尚處于變而未變的階段，客群對(duì)高端項(xiàng)目的認(rèn)知還停留在別墅上，項(xiàng)目1.4的容積率，必然是一個(gè)復(fù)合化的社區(qū)，如何合理的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位以及如何突破xx消費(fèi)的固有認(rèn)知，是項(xiàng)目后期的一大挑戰(zhàn)。城市標(biāo)桿型項(xiàng)目1、城市解讀距南京主城較遠(yuǎn)，非交通樞紐，受主城輻射較弱，為邊緣化縣城，但隨著寧高新通道的開(kāi)建，以及后期城市輕軌S1線的建設(shè)，xx的城市發(fā)展將得到提速；城市發(fā)展主要依賴(lài)自身經(jīng)濟(jì)資源積累；經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，造船、建筑、水產(chǎn)為三大支柱，有三家上市公司，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，財(cái)富階層在不斷壯大；房地產(chǎn)消費(fèi)以本地消化為主，由于供應(yīng)量較小，需求增大，供不應(yīng)求的局面使得價(jià)格進(jìn)入快速爬升通道；城市未來(lái)發(fā)展方向主要向東開(kāi)拓，著力打造湖濱新城。老城區(qū)新區(qū)——南部濱湖核心區(qū)新區(qū)——產(chǎn)業(yè)區(qū)向西、向北、向南均無(wú)空間城市東進(jìn)，與產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)為一體項(xiàng)目所在地未來(lái)寧高新通道、輕軌S1線城市解讀寧高高速人群結(jié)構(gòu)分析近年來(lái)，三部分人群的收入驟增分析：2007年以來(lái)，隨著三家上市公司股票的解禁，很多xx中高層原始股拋售后的財(cái)富倍速升級(jí)，這就使得xx擁有百萬(wàn)財(cái)富人群數(shù)量驟增；xx教師績(jī)效工資、事業(yè)單位職工“陽(yáng)光工資”使得這部分人群的收入增加；鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是水產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得這一部分客群購(gòu)買(mǎi)實(shí)力增加，尤其是希望送小孩到縣里接受教育，因此在縣城購(gòu)房的欲望越發(fā)強(qiáng)烈。攀比心態(tài)，購(gòu)房觀念、經(jīng)驗(yàn)未成熟現(xiàn)階段購(gòu)房人群主要有以下部分組成：1、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位干部、個(gè)體戶(hù)老板（財(cái)富資本積累后的地位認(rèn)可）2、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工（改善型+為子女結(jié)婚購(gòu)房）3、大量鄉(xiāng)村居民為子女上學(xué)、結(jié)婚在縣城購(gòu)房xx縣中產(chǎn)家庭的結(jié)構(gòu)基本上都是以企事業(yè)單位、公務(wù)員、政府機(jī)關(guān)單位員工等這部分階層組成，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭的購(gòu)買(mǎi)能力得到的是倍級(jí)的增加。在調(diào)研過(guò)程中，我們得知一個(gè)普通政府員工一年的收入基本在12萬(wàn)左右，也就是說(shuō)xx一個(gè)中產(chǎn)家庭的基本年收入在20萬(wàn)，而xx一個(gè)較好的130㎡改善型住房總價(jià)在90萬(wàn)左右，別墅在200萬(wàn)左右，由于這部分人收入穩(wěn)定，很多家庭甚至選擇了以別墅作為改善首選。同時(shí)對(duì)小高層卻較排斥。而由于城市較小，機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等圈層效應(yīng)明顯，使得擁有同樣能力的同事、朋友、親屬產(chǎn)生著強(qiáng)烈攀比心理，這就催生出四線城市xx近年來(lái)別墅遍地開(kāi)花的市場(chǎng)現(xiàn)象，而普通家庭、鄉(xiāng)村客群多傾向與購(gòu)買(mǎi)90—120㎡之間的2房、3房等。貧富差距的快速加大，中產(chǎn)階級(jí)的圈層效應(yīng)，使得購(gòu)房攀比心理愈演愈烈購(gòu)房心理分析2、市場(chǎng)研究1、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容量較小，在售樓盤(pán)不足5個(gè)，典型的四線內(nèi)需型市場(chǎng)；2、隨著xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公務(wù)員、企事業(yè)單位職工收入增加較快，小企業(yè)主人數(shù)增多，貧富差距正在逐步增大，高端產(chǎn)品需求擴(kuò)大；3、雖然新政頻出，但xx不屬于限購(gòu)范圍內(nèi)。2011年上半年xx樓盤(pán)銷(xiāo)售繼續(xù)加速，商品房成交1731套，同比提升17.63%，月均去化率達(dá)到250套左右，市場(chǎng)整體現(xiàn)階段處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)；4、目前xx市場(chǎng)上的主力供應(yīng)產(chǎn)品為多層（含電梯洋房),同時(shí)這也是市場(chǎng)相對(duì)最為熱銷(xiāo)的戶(hù)型，供需比在1.2左右，整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6800元/㎡，別墅產(chǎn)品在7200—8000元/㎡。樓市掃描：從圖中可以看出，xx縣的房?jī)r(jià)在2008年后得到了快速的發(fā)展，相比較2007年的價(jià)格，目前xx縣商品房的均價(jià)已經(jīng)翻倍，未來(lái)隨著xx縣城市化的進(jìn)一步發(fā)展，貧富差距進(jìn)一步拉大，這一片南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格“洼地”將會(huì)得到迅速提升。價(jià)格走勢(shì)：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容量較小，在售樓盤(pán)不足5個(gè)，主要分布在城東板塊內(nèi)。雙湖明珠都市尚品湖濱一品玲瓏灣銀達(dá)新天地御沁園金地華城

本案老城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊后期供應(yīng)后期供應(yīng)尾盤(pán)樓盤(pán)分布：武家嘴板塊湖濱板塊個(gè)案名稱(chēng)雙湖明珠湖濱一品都市尚品玲瓏灣項(xiàng)目位置雙高路28號(hào)淳南路117號(hào)淳溪鎮(zhèn)水廠路西側(cè)淳溪鎮(zhèn)淳南路109號(hào)房屋類(lèi)型多層、別墅多層、別墅多層、小高層多層容積率1.50.921.31.3占地面積（㎡）109,3228900011222235275建筑面積（㎡）110,0008200014000050793主力房型面積（㎡）一居65二居66-107三居104—133

四居195三居123-157四居195-218二居81-82三居94-108躍層180兩居90三居110—130銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）5400720068007000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年4月2011年1月312011年7月10日2011年5月18日備注現(xiàn)僅余2期尾房，三期10萬(wàn)方地塊還在規(guī)劃階段號(hào)稱(chēng)xx最高檔樓盤(pán)，與本項(xiàng)目相鄰，未來(lái)戶(hù)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一具有完善的接待流程，設(shè)置有樣板房、景觀樣板區(qū)僅有一些剩余尾房推出xx房市場(chǎng)在2009年得到了快速的發(fā)展，尤其是湖濱板塊內(nèi)的項(xiàng)目，目前均價(jià)已經(jīng)接近7000元/㎡，湖濱板塊的快速發(fā)展也帶動(dòng)了相鄰的武家嘴板塊,而傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)板塊中的別墅項(xiàng)目也基本在7,000-8,000元/㎡之間。樓盤(pán)列表：

湖濱一品占地面積133.5畝總建筑面積89000㎡物業(yè)類(lèi)別住宅、別墅建筑類(lèi)別多層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣淳溪鎮(zhèn)淳南路177號(hào)售樓地址

鎮(zhèn)興路288號(hào)電信大樓一樓得房率89%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.4入住時(shí)間2013.6容積率0.92綠化率39%開(kāi)發(fā)商南京大道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格平層均價(jià)7200元/方，躍層均價(jià)7500元/方典型個(gè)案：購(gòu)買(mǎi)者工作類(lèi)別主要是企事業(yè)單位的高管，政府銀行的工作人員，個(gè)體老板為主要購(gòu)買(mǎi)者。最受關(guān)注面積140平米的三房?？蛻?hù)認(rèn)知渠道戶(hù)外廣告，朋友介紹。購(gòu)買(mǎi)抗性毛坯交付，無(wú)抗性?？蛻?hù)分析：客戶(hù)年齡段主要集中在35—55歲。銷(xiāo)售情況本期2011.4開(kāi)盤(pán)，推出的戶(hù)型為130-150的平層，149—203的躍層。銷(xiāo)售體量本期共推出約100套房源，目前已經(jīng)售50%。優(yōu)惠情況目前一次性9.9折。樓盤(pán)后期2011年下半年預(yù)計(jì)推出別墅。銷(xiāo)售分析：地段優(yōu)勢(shì)，位于城東新區(qū)與縣中心之間。戶(hù)型上140平方的三房銷(xiāo)售火爆。綜合評(píng)點(diǎn)：目前整體均價(jià)7200，在此購(gòu)房者均為當(dāng)?shù)馗叨丝腿?。主要賣(mài)點(diǎn)為項(xiàng)目的品質(zhì)，以及周邊得天獨(dú)厚的自然資源。啟示：品質(zhì)加自然資源，支撐項(xiàng)目成為目前xx的標(biāo)桿項(xiàng)目。典型個(gè)案：

都市尚品占地面積112222㎡總建筑面積140000㎡物業(yè)類(lèi)別住宅建筑類(lèi)別多層、小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣寶塔路波西塔諾西南側(cè)售樓地址

xx縣寶塔路波西塔諾西南側(cè)得房率86%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.8入住時(shí)間2012.12容積率1.3綠化率40%開(kāi)發(fā)商xx縣新城意象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格均價(jià)7000元/方典型個(gè)案：購(gòu)買(mǎi)者工作類(lèi)別主要是企事業(yè)單位的工作人員，個(gè)體老板為主要購(gòu)買(mǎi)者。最受關(guān)注面積108平米的三房?？蛻?hù)認(rèn)知渠道戶(hù)外廣告，朋友介紹。購(gòu)買(mǎi)抗性毛坯交付，無(wú)抗性。客戶(hù)分析：客戶(hù)年齡段主要集中在30—55歲。銷(xiāo)售情況本期2011.8開(kāi)盤(pán)，推出的戶(hù)型為78-89的兩房，92—133的三房。銷(xiāo)售體量本期共推出約70套房源，目前已經(jīng)售65%。優(yōu)惠情況暫無(wú)優(yōu)惠。樓盤(pán)后期2011年下半年預(yù)計(jì)會(huì)有加推，具體未定。銷(xiāo)售分析：地段優(yōu)勢(shì)，位于城東新區(qū)與縣中心之間。戶(hù)型上108平方的三房銷(xiāo)售情況良好。綜合評(píng)點(diǎn)：目前整體均價(jià)7000，項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于高端項(xiàng)目。主要賣(mài)點(diǎn)為項(xiàng)目的品質(zhì)，以及周邊的配套資源。啟示：品質(zhì)加配套資源，帶動(dòng)了樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售。典型個(gè)案：雙湖壯明珠占地面積109224㎡總建筑面積110000㎡物業(yè)類(lèi)別住宅、別墅建筑類(lèi)別多層、小高層裝修狀況毛坯物業(yè)地址xx縣雙高路28號(hào)售樓地址

xx縣雙高路28號(hào)得房率89%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.6入住時(shí)間2012.6容積率1.0綠化率40%開(kāi)發(fā)商南京綠楓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)前價(jià)格均價(jià)5470元/方典型切個(gè)案?。嘿?gòu)買(mǎi)者工作類(lèi)別周邊工廠的職員以及部分縣城的剛需客群為主要購(gòu)買(mǎi)群體。最受關(guān)注面積90平米的兩房?？蛻?hù)認(rèn)知渠道戶(hù)外廣告，朋友介紹。購(gòu)買(mǎi)抗性毛坯交付，無(wú)抗性?？蛻?hù)疲分析駕：客戶(hù)年齡段主要集中在30—45歲。銷(xiāo)售情況本期2011.8。13開(kāi)盤(pán)，推出的戶(hù)型為85-95的兩房，118—133的三房。銷(xiāo)售體量本期共推出約132套房源，目前已經(jīng)售65%。優(yōu)惠情況一次性付款每平方減100元。樓盤(pán)后期2011沒(méi)有推盤(pán)計(jì)劃。銷(xiāo)售慘分析咱：地域需優(yōu)勢(shì)料，位委于城檢東新圾區(qū)，稅目前xx整體摩向東沸發(fā)展未。戶(hù)型兇上90平方豎的兩外房被稈關(guān)注杠度最宣高。綜合待評(píng)點(diǎn)結(jié)：目前整旺體均輛價(jià)54悶70，性它價(jià)比恨較高炒。主要室賣(mài)點(diǎn)儀為項(xiàng)反目的線品質(zhì)消，以充及項(xiàng)絨目區(qū)濃域未革來(lái)的善規(guī)劃姨利好來(lái)。啟示游：高像性?xún)r(jià)酷比，燒促進(jìn)繳樓盤(pán)夏銷(xiāo)售部。典型雁個(gè)案搬：市場(chǎng)忘環(huán)境供給凝分析需求輝分析客群啊分析競(jìng)品譯分析快速年發(fā)展攏階段決，潛浙力較誦大，溜長(zhǎng)期翻看好產(chǎn)品或開(kāi)發(fā)軟水準(zhǔn)狡已較選高，屬但缺猜乏標(biāo)價(jià)桿性碼項(xiàng)目市場(chǎng)挖需求隙旺盛宋，對(duì)輸產(chǎn)品周品質(zhì)鄭已有個(gè)一定活要求企事臥業(yè)單博位、慮政府熊機(jī)關(guān)濫、個(gè)診體戶(hù)夜為主產(chǎn)品惰同質(zhì)嚷化，衛(wèi)差異堪性不耍明顯餐，客與群重疤疊度躁高結(jié)論均：結(jié)論膜思考老：客群荒財(cái)富年的快研速增倉(cāng)加，習(xí)催化論了市規(guī)場(chǎng)的甲改善綠型需磨求擴(kuò)惠大，同質(zhì)毫化的臭市場(chǎng)閉中，獎(jiǎng)缺乏兇標(biāo)桿好項(xiàng)目籮。借勢(shì)xx品牌王影響火力，棕做xx標(biāo)桿同時(shí)仍全面犁做足替項(xiàng)目婆富貴漲之氣以順色應(yīng)xx消費(fèi)仿風(fēng)氣實(shí)現(xiàn)碰項(xiàng)目賀價(jià)值系最大圈化3、項(xiàng)繡目定忙位●地塊鳥(niǎo)位置蔽：xx縣寶映塔路漢以南跟，丹丘陽(yáng)湖堅(jiān)路以倡西●悔用地緩性質(zhì)事：商稼住混害合用松地●經(jīng)面積赴形狀掙：占焦地10篩33告35恢㎡，總畢建面18妹20麗26弄㎡，商中業(yè)23捧32者0㎡●規(guī)劃廣限制配：容謝積率部在1.厘4以下教，限孝高18米（舟局部24米）囑，中陵心有運(yùn)保留寫(xiě)用地固城恥湖縣政妄府濕地公園寶塔公園人民荒廣場(chǎng)本案老城棉中心連接居雙高漂高速地塊框現(xiàn)狀板塊界價(jià)值交通脈價(jià)值景觀概價(jià)值人文抖價(jià)值品牌詢(xún)價(jià)值配套劃價(jià)值地處翻城市傻東南喬區(qū)域喂，縣裂政府反對(duì)面戀，機(jī)摩關(guān)單度位林華立，乳熱點(diǎn)雨開(kāi)發(fā)君區(qū)域缺。緊鄰犁寶塔游路，齒項(xiàng)目葡地有壁公交買(mǎi)車(chē)站巧，東謊北側(cè)冒為xx長(zhǎng)途買(mǎi)汽車(chē)筍站和闖縣城榜公交扒、鄉(xiāng)芬鎮(zhèn)中液巴始努發(fā)站伙，交晚通通籮達(dá)性逐強(qiáng)。地塊艷東側(cè)險(xiǎn)緊臨攤濕地腸公園紡，南舊依固耳城湖偵，西夠鄰寶務(wù)塔公峰園，牽東有唉濕地僻公園拳，絕席佳的仙景觀質(zhì)資源靠近xx高級(jí)掘中學(xué)岔，武浮家嘴毯實(shí)驗(yàn)舅小學(xué)敗，德幕圣中鵲學(xué)xx電器車(chē)在xx具有嫂良好機(jī)的形汽象與托口碑栗，是殖公認(rèn)顫的實(shí)撞力品君牌周邊返配套青暫時(shí)諷較為茶缺乏冤，但帽距離古西側(cè)壓最近松的商記圈步電行僅撕五分活鐘價(jià)值槳分析在凸食顯項(xiàng)踏目?jī)r(jià)慰值的介思路覺(jué)下，她本項(xiàng)騎目核蔬心價(jià)橡值主之要分盯為現(xiàn)逮有核棍心價(jià)答值和削可創(chuàng)彈造的齊核心霧價(jià)值未兩部擾分：現(xiàn)有鏟核心刻價(jià)值黨：區(qū)域材價(jià)值——未來(lái)惜區(qū)域狹中心賽化的廢前景警；而籠且得欺到市停民公警認(rèn)項(xiàng)目犬價(jià)值——仔“一湖掌三園頑”的公稀缺咳自然每資源厘，xx品牌榆價(jià)值可創(chuàng)偉造的是核心硬價(jià)值型：1、項(xiàng)和目標(biāo)虛桿性度定位哀行成跨的錯(cuò)份位競(jìng)誤爭(zhēng)；2、產(chǎn)把品創(chuàng)污新所眼形成列的差亮異化傲競(jìng)爭(zhēng)蘭。價(jià)值賢分析項(xiàng)目黑核心急價(jià)值園導(dǎo)向速的三鋼個(gè)定傻位方破向：說(shuō)品尚牌：xx與城側(cè)市未狀來(lái)依靠xx電器押品牌革，突勵(lì)出項(xiàng)習(xí)目開(kāi)率發(fā)公俗司的紹強(qiáng)大綢實(shí)力晉背景舍，建錘立項(xiàng)荷目在xx市場(chǎng)壓上的禽領(lǐng)導(dǎo)姿者地補(bǔ)位；道資舌源：城市鄉(xiāng)豐中央放大輪和凸討現(xiàn)本軍案所赤擁有還的稀肯缺自凝然資法源，母充分胡利用大“一湖斃三園”打非造高癢尚人鞠居環(huán)熔境，系作為xx生態(tài)災(zāi)生活叨樣板崖示范慕項(xiàng)，揉同時(shí)團(tuán)強(qiáng)調(diào)躺項(xiàng)目念處于賽縣政壁府對(duì)亞面的冊(cè)地段鋸優(yōu)勢(shì)尊，以嫂及毗咱鄰城縣市要酒道”斑寶塔翁路“則的交蹦通優(yōu)集勢(shì)，得建立但項(xiàng)目姻”政務(wù)繁中心燙、生抖態(tài)中鞠心、榴交通閑中心參“的復(fù)甘合型昂地標(biāo)慶地位喪；優(yōu)產(chǎn)賽品：做足煉富之綱氣通過(guò)押產(chǎn)品調(diào)創(chuàng)新蠟等手巖段，訪務(wù)實(shí)徒的實(shí)羽現(xiàn)產(chǎn)撿品在xx市場(chǎng)龜?shù)莫?dú)硬特優(yōu)息勢(shì)，解順應(yīng)xx普遍廣攀比抹的消臣費(fèi)心擱理，昂贏得盲客群療。城市羽中央祥公園飲生活龜區(qū)釋義透：城市橡中央貌：點(diǎn)滾出項(xiàng)角目地卻段價(jià)策值，管突出讓區(qū)域史發(fā)展機(jī)前景茅及本針案區(qū)鎮(zhèn)位價(jià)萄值優(yōu)釘勢(shì)；公園親生活思區(qū)：狐項(xiàng)目軟具備外一湖忘三公登園的至卓越凍自然跟景觀倚資源邁以及槐標(biāo)桿魄形象蓄；以傲豎人姿遲態(tài)，誦不拘兵泥于諷具象耐產(chǎn)品憂說(shuō)明缺，突崇出項(xiàng)約目尊疫崇地盾位。產(chǎn)品損定位xx·中央忙一號(hào)案名抱思考行：釋義汁：xx：突肺出項(xiàng)震目品膠牌優(yōu)碼勢(shì)，碎暗示竭項(xiàng)目費(fèi)雄厚胞的實(shí)貝力背幫景與纖其它閘項(xiàng)目階拉開(kāi)良檔次秤；中央殺一號(hào)雅：點(diǎn)肢出項(xiàng)怪目的須區(qū)位月優(yōu)勢(shì)允，以著及屬喉于城棚市政斃務(wù)中灑央的卻獨(dú)特袋資源顏，暗吳示項(xiàng)悔目與咳縣政鴉府毗似鄰，職給消躍費(fèi)者棋區(qū)域繩未來(lái)屯發(fā)展絲式的信坐心，個(gè)并且嗚朗朗督上口來(lái)，易五于傳下播。xx·中央輪城xx·金鑾側(cè)門(mén)備選騾案名釋?zhuān)焊淖冞t城市雅未來(lái)主推竹廣語(yǔ)釋義痕：xx：突包出項(xiàng)鄭目品園牌優(yōu)西勢(shì)，芽暗示正項(xiàng)目落雄厚意的實(shí)雙力背顫景與昌其它規(guī)項(xiàng)目偶拉開(kāi)怪檔次征；暗示xx在xx不僅據(jù)僅是均一個(gè)勺地房武產(chǎn)，華而且繁扮演桂著城姑市運(yùn)攜營(yíng)商墻的角冰色，染與xx未來(lái)頂?shù)某抢O市發(fā)炸展走逮向強(qiáng)隙相關(guān)梢。規(guī)劃碑方案催建議4、規(guī)口劃方欺案建隱議總平堆面布胡局示絞意建議概項(xiàng)目察產(chǎn)品圾共分燦四類(lèi)小高母層多層券花園打洋房疊拼祝別墅獨(dú)棟卷別墅小高包層組購(gòu)團(tuán)多層花園漏洋房疊拼辨別墅霉組團(tuán)別墅改組團(tuán)規(guī)劃帳分析賀說(shuō)明作為低密趟度舒炭適型住宅絡(luò)，面供對(duì)的奮客群叨對(duì)生弊活品蠟質(zhì)有逝較高塑的要負(fù)求，跳更加出看重際項(xiàng)目巧的整陶體檔沈次，遵所以貧建議朽增加獨(dú)棟倚別墅，提流升項(xiàng)狡目的整體震價(jià)值。通過(guò)脫將三緣瑞層聯(lián)瞞排改樂(lè)為四層洋疊拼奏別墅，彌歉補(bǔ)獨(dú)妙棟別育墅減服少的岡面積綁，且烈目前紅市場(chǎng)太上此亞類(lèi)產(chǎn)生品因性?xún)r(jià)翅比高也較摘為暢煙銷(xiāo)。多層抖及小恐高層徑建筑沿市斯政干賭道排安布，減眨少外饑部道鴉路對(duì)銹內(nèi)部哨別墅茫區(qū)的脖干擾照，形究成自爐然分貧隔。產(chǎn)品睛類(lèi)型避技術(shù)弊指標(biāo)它分析物業(yè)類(lèi)型套數(shù)套數(shù)比例疊拼別墅10812.12%獨(dú)棟別墅151.68%多層花園洋房9610.78%小高層67275.42%物業(yè)類(lèi)型套數(shù)套數(shù)比例聯(lián)排別墅566.93%多層花園洋房45255.94%小高層30037.13%原規(guī)敏劃方寸案建議須規(guī)劃唐方案經(jīng)過(guò)恨初步瓣測(cè)算鵝，在敞做滿(mǎn)坑容積假率的毒基礎(chǔ)邁上，敘建議極方案萍更接余近經(jīng)含濟(jì)技假術(shù)指畢標(biāo)中孝的總假建面填積要鬧求。總結(jié)本：1、適給量增騾加獨(dú)棟墳別墅提升睛項(xiàng)目高整體兆品質(zhì)豬，面店積建騰議為30機(jī)0-項(xiàng)38厚0㎡。2、將柳聯(lián)排榴別墅澇改為疊拼凡別墅，面跑積建植議為20配0-洗28慶0㎡，其猜總價(jià)棄控制符較好齒，一機(jī)二層段可贈(zèng)思送地膠下室槐，三正四層帥可贈(zèng)孝送閣廉樓及策屋頂碌露臺(tái)盜，對(duì)慰消費(fèi)失者具資有強(qiáng)狹烈的益吸引走力。3、多課層花則園洋襯房?jī)H音作為耗過(guò)渡班產(chǎn)品揚(yáng)，性宮價(jià)比渾較低瞞，建議幕以六崇層為牢主，嘆減少擱配比澆。4、為仰拉動(dòng)爪剛性賠需求盈，逆改市銷(xiāo)柄售，翼規(guī)避耍政策常，建議鼓增加填小高逗層比物例，戶(hù)寒型以權(quán)兩房茅兩廳準(zhǔn)、三偵房?jī)山亸d為頁(yè)主，拆配以斧部分餅四房子，完慎善整蒜體戶(hù)疏型配眉比。關(guān)于支商業(yè)言的基默本點(diǎn)冒：立足降于為俯城市墾中央魂生活敏區(qū)做密高精低尖的中配套姨。打造朱城市聚高端驕休閑救中心幫區(qū)，猜利用xx商業(yè)重整合姑能力開(kāi)，定師向引仆進(jìn)高寶檔餐書(shū)飲、KT皂V、健牛身等耽。高標(biāo)怠準(zhǔn)商和業(yè)定眠位亦部有利披于帶腿動(dòng)門(mén)憑面房賄價(jià)格拍提升暫。門(mén)面副房需蓬占一夏定比鞏例，滿(mǎn)一為枯變現(xiàn)醬，二勝為豐脫富城迫市中有央生惡活區(qū)巷的生笛活及逼商業(yè)尋配套傅。規(guī)劃轉(zhuǎn)細(xì)部槐建議產(chǎn)品繭布局地塊帝西南甩方位搞，與指寶塔淹公園閃相鄰替，原紫規(guī)劃晚中布灘置多刊層和箏小高盾層，眾未能庭將自軍然景漠觀很疾好的恥利用證；建緞議在巧這塊殼區(qū)域品規(guī)劃惰獨(dú)棟孔別墅敵，充鼻分利誓用自釘然資盲源，潛形成愉私密葛性較之好的頑高檔慌別墅納組團(tuán)非，同押時(shí)提欠升項(xiàng)奴目檔乒次。疊拼扯別墅極組團(tuán)獨(dú)棟鈔別墅來(lái)組團(tuán)考慮碑到商弊業(yè)對(duì)桌內(nèi)部體住宅微的影簡(jiǎn)響，途南面細(xì)不建互議布劍置高麥檔別廊墅，喇可以脆設(shè)置婚多層銀或小販高層胸建筑遮。小高杜層組彼團(tuán)商業(yè)產(chǎn)品廉布局商業(yè)小區(qū)上車(chē)行膽次入據(jù)口的2F商業(yè)骨布置立存有綠疑問(wèn)僻，如葛此部占分商前業(yè)對(duì)榨內(nèi)還撿是對(duì)不外、參后期踢如何擱管理連、人綢車(chē)流枝如何劉組織味等。人行貪入口建議縫人行斷入口揉道路榆不要遣正對(duì)使建筑膀樓棟站，避育免建被筑風(fēng)訴水相紫沖，品可將捎其拆煮分與司兩邊予建筑挑有機(jī)淚組合糕。建議摔主入瓶口對(duì)貝景處勒理以王景觀晴小品院及種悉植形懂成重葡要的怖景觀機(jī)節(jié)點(diǎn)宏。地下系車(chē)庫(kù)員入口地下踢車(chē)庫(kù)霉通道國(guó)建議塊沿地元塊邊六緣設(shè)射置，處避免弓車(chē)輛資進(jìn)入騰小區(qū)跟內(nèi)部輛，增狼加不月安全崗因素猛及后階期物劫業(yè)管芹理難望度。不建政議地秀下車(chē)擁庫(kù)通歲道臨宿會(huì)所集布置貸，避刮免對(duì)吹會(huì)所竿的干綠擾，喚應(yīng)將岡會(huì)所籌周邊換作為燦景觀修設(shè)計(jì)調(diào)的重拌點(diǎn)。會(huì)所配合停沿街泄商業(yè)噴需要每，建線議結(jié)停合商闖業(yè)停門(mén)車(chē)需幫求，罪進(jìn)行津地面勁車(chē)位毯設(shè)置快。產(chǎn)品繩風(fēng)格車(chē)建議建議圈以歐拖式風(fēng)盒格為加主，財(cái)如：剛英倫遙風(fēng)格在產(chǎn)蒸品風(fēng)滴格方鍛面，菌不建杯議做庫(kù)中式萍風(fēng)格以建筑銷(xiāo)：1、現(xiàn)圍階段xx市場(chǎng)衡并不元成熟華，客倉(cāng)群多者喜豪翁貴凸臘顯的匪建筑弦風(fēng)格疫，古趣樸典厲雅的勤中國(guó)挺風(fēng)不汗易于已現(xiàn)階嘴段的xx市場(chǎng)垂接受暫；2、出客彩的庸中式菊建筑景操作握難度價(jià)較大端，需雪要較蒜好的第園林屯景觀北配合制，才吃能營(yíng)瘋造較舍美的馬中式脫風(fēng)格鞋，操亂作不鍬當(dāng)，哪項(xiàng)目乒高端淚形象臂將受界損；3、市舅場(chǎng)暫堆未出件現(xiàn)過(guò)駝中式輪住宅茶，有崇著較晶高風(fēng)勁險(xiǎn)。1、英腔倫風(fēng)顛格操那作較揭為簡(jiǎn)閘單，授風(fēng)格宅容易妙形成2、能稀體現(xiàn)降出項(xiàng)境目貴轎族之度氣，從符合移目前xx市場(chǎng)易消費(fèi)綠風(fēng)氣3、符輛合市員場(chǎng)高位端客逆群彰抗顯身累份、璃地位撲的心統(tǒng)理需浸求都鐸丈式建既筑繼告承了驗(yàn)英倫居皇室說(shuō)的溫?fù)?dān)文爾龍雅的闊氣質(zhì)扁，具味有濃軟厚的下藝術(shù)罷氣息半，呈研現(xiàn)充椒滿(mǎn)詩(shī)客意的膏建筑部風(fēng)格擺。英倫纖風(fēng)古典撲與現(xiàn)凡代創(chuàng)右新完頃美結(jié)囑合,讓人痕們真抄正體新驗(yàn)到16世紀(jì)列英國(guó)這傳統(tǒng)歲貴族化的生攻活風(fēng)壞尚。古樸喉又不必失活挪潑的候造型打、流豎暢的獵線條珍、塔零樓、秘精雕端細(xì)琢璃的窗倦洞、躬門(mén)洞板、紅臨磚墻值、特呼殊的差露臺(tái)夕設(shè)計(jì)峰、老咽虎窗魚(yú)、煙痕囪……一層捎采用吩蘑菇某石立憐面，拘二層喪以上快采用自面磚塔立面(局部藥為外繁墻涂勢(shì)料)，彰振顯沉杰穩(wěn)的張貴族隆氣息續(xù)。形體董復(fù)雜愚起伏盛，構(gòu)鋤圖中莖間突背出，腰兩旁物對(duì)稱(chēng)輕，承娛襲了舅文藝原復(fù)興盆建筑滔的特歡點(diǎn)。突出牢的交輸叉骨孫架山旺墻，藏彰顯肝棱角弱間的暢藝術(shù)誼設(shè)計(jì)痕。磚砌桂大煙膝囪，橫飾有洲裝飾蝦線腳得，古欣典婉梅約。凸窗雕設(shè)計(jì)染，都鏟鐸建賀筑的阿亮點(diǎn)促，精學(xué)工細(xì)嶄雕的牛典范丘。案名撤啟發(fā)愚：案名鞋的另飄一個(gè)杠思考好方向刊：xx·英倫懶中央釋義停：xx：突率出項(xiàng)卷目品碼牌優(yōu)隨勢(shì)，每暗示夕項(xiàng)目題雄厚返的實(shí)臟力背灰景與浪其它漿項(xiàng)目顆拉開(kāi)戶(hù)檔次拿；中央患：點(diǎn)歪出項(xiàng)春目的苗區(qū)位武優(yōu)勢(shì)音，以鳥(niǎo)及屬晌于城環(huán)市政哈務(wù)中閑央的莫獨(dú)特辦資源納，暗幣示項(xiàng)映目與鐘縣政天府毗容鄰，忙給消脆費(fèi)者望區(qū)域軋未來(lái)飛發(fā)展奪的信傻心，接并且鄙瑯瑯猛上口互，易主于傳遍播。美式很風(fēng)美式復(fù)風(fēng)別頓墅汲糧取美蜂國(guó)建剛筑大座師賴(lài)嘆特的濟(jì)建筑彩理念資，打垃造與吵自然休有機(jī)絹結(jié)合子、具迷有獨(dú)棕