房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究報(bào)告

_房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論報(bào)告德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論通過對開發(fā)工程地塊的合理市場分析和調(diào)查，依據(jù)開發(fā)商自身的經(jīng)2，投標(biāo)策略和技巧的敏捷運(yùn)用深入爭論競爭對手參與土地收購的狀況，選擇適宜的投標(biāo)策略，讓程中的問題，使投標(biāo)工作順當(dāng)進(jìn)展，使企業(yè)中標(biāo)，有效躲避風(fēng)險(xiǎn)5.3工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)掌握措施建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)相對簡單，涉及多方面。這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)包括施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)，以及不符合要求的本錢和質(zhì)量。因此，開發(fā)人員應(yīng)當(dāng)施。在這里，我將具體介紹相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)掌握對策。31日《施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)掌握措施》績效工資政策，工資與績效掛鉤，有效激發(fā)員工的樂觀性和責(zé)任感。水平，盡最大努力降低返工率，確保工程施工質(zhì)量，合理安排工程資的親熱合作。假設(shè)工程發(fā)生重大事故，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)處理，不得延誤責(zé)任或單位。陽光天地工程組在公司的細(xì)心安排和高效治理下，樂觀實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)掌握，確保工程各項(xiàng)工作按打算進(jìn)展。假設(shè)消滅工程風(fēng)險(xiǎn)，將實(shí)行樂觀有效的掌握措施，削減風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。同時(shí)，工程一般通過以下兩種方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn):第一，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是指工程的風(fēng)險(xiǎn)由相關(guān)保險(xiǎn)工程相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品等。其次，合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移要求36德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論要求企業(yè)通過與建筑安裝工程的供給商和承包商簽訂合同來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。此外，開發(fā)商可以不斷修改、補(bǔ)充和完善合同，將合同中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。由于工程建設(shè)規(guī)模大，投資高，公司有必要依據(jù)實(shí)際狀況科學(xué)合理地安排相關(guān)的施工過程，以便合理使用資金，落實(shí)嚴(yán)格的監(jiān)視措施，落實(shí)責(zé)任人的具體責(zé)任，使工程按打算順當(dāng)進(jìn)展。5.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)掌握工程質(zhì)量掌握，每個(gè)環(huán)節(jié)都要充分重視并嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，工程國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，合理選擇參數(shù)；在施工過程中，必需加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的溝通和監(jiān)視，確保工程的高質(zhì)量。對參與材料合格，嚴(yán)格依據(jù)要求使用鋼筋、水泥等原材料，不得偷工減料。進(jìn)展試驗(yàn)，以保證工程質(zhì)量。5.3.3本錢風(fēng)險(xiǎn)掌握措施5.3.3.1《設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)掌握措施》設(shè)計(jì)院在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)計(jì)深度缺乏、圖紙和設(shè)計(jì)內(nèi)容不完整，存在很多缺陷、錯(cuò)誤和遺漏，或者開發(fā)商沒有提前做現(xiàn)有工程的撤除和重建等風(fēng)問題的存在而導(dǎo)致的建設(shè)工程的增加導(dǎo)致了大量的設(shè)計(jì)變更，這導(dǎo)致了工程本錢的增加。因此，風(fēng)險(xiǎn)掌握和措施如下:1、加強(qiáng)施工前施工圖審查和設(shè)計(jì)交底開發(fā)商必需組織專業(yè)人員在施工前花更多時(shí)間認(rèn)真審查圖紙，以便圖，生疏設(shè)計(jì)圖紙，找出問題，提出解決方案37德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論2加強(qiáng)監(jiān)管體系監(jiān)理制度，聘請具有專業(yè)監(jiān)理制度的監(jiān)理公司進(jìn)展跟蹤設(shè)計(jì)。3、嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審查制度工程設(shè)計(jì)變更必需實(shí)行嚴(yán)格的變更審查制度、變更治理制度、變更崗位責(zé)任制；確保工程構(gòu)造安全，有效掌握工程造價(jià)，便利施工和安全施工，確保工程優(yōu)質(zhì)、準(zhǔn)時(shí)竣工通過設(shè)計(jì)變更，該工程更具有安全性、合理性和低本錢的要求。變更程序是先填寫設(shè)計(jì)變更申請報(bào)告，經(jīng)工程業(yè)主同意后，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)展設(shè)計(jì)變更(或變更通知)。設(shè)計(jì)變更圖紙(或變更通知)應(yīng)由工程業(yè)主的職能部門發(fā)送給監(jiān)理和承包工程進(jìn)度同步，以后不得補(bǔ)充圖紙。如遇特別狀況，可先進(jìn)展施工，并辦理變更手續(xù)，否則變更無效。5.3.3.2原材料本錢風(fēng)險(xiǎn)的掌握在選購大量材料的過程中，我們應(yīng)當(dāng)對我國目前的建材市場進(jìn)展全的價(jià)格和質(zhì)量來選擇最好的材料。同時(shí)，在施工過程中，應(yīng)對原材料較高儲存要求的材料，嚴(yán)格執(zhí)行原材料的儲存標(biāo)準(zhǔn)。由于儲存不當(dāng)，必需嚴(yán)格遵守合同，以確保工程質(zhì)量，并盡可能降低本錢。這樣可以拓寬融資渠道，企業(yè)可以樂觀支付資金，滿足資金合理使用的需要，5.3.4安全風(fēng)險(xiǎn)掌握建立完善的治理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)治理，提高個(gè)人防護(hù)意識，建立合理的工程組織，制定各種安全規(guī)章制度，包括安全操作程序文件、指令、操作標(biāo)準(zhǔn)程序、安全治理措施和技術(shù)支持措施等。明確38德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論工程經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全檢查員等崗位職責(zé)實(shí)行嚴(yán)格的安全檢查制度；加強(qiáng)施工中的安全防護(hù)措施，宣傳安全學(xué)問，提高工人的安場所和危急設(shè)備，加強(qiáng)掌握和治理，并報(bào)相關(guān)主管部門備案；有效識別風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)和重大安全事故。結(jié)論和小于在房地產(chǎn)市場競爭日益標(biāo)準(zhǔn)和劇烈的今日，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境越來越簡單，不確定性也日益增加。因此，在房地產(chǎn)工程的可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，降低風(fēng)險(xiǎn)。通過對工程風(fēng)險(xiǎn)治理的爭論，開發(fā)商了風(fēng)險(xiǎn)。在一般房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)分析的根底上，通過對陽光世界工程的實(shí)效識別風(fēng)險(xiǎn)。主要結(jié)論如下:投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是投資的可行性。通過對財(cái)務(wù)可行性指是可行的，并提出了有效的掌握措施。征地階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是融資風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。陽妥當(dāng)處理與居民的關(guān)系，提出有效的掌握措施。工程建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是工期風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、施工條件險(xiǎn)包括進(jìn)度延誤、設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量不符合要求等。筆者認(rèn)為，工程前期工作預(yù)備充分，建設(shè)條件良好，工程建設(shè)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力量，房地產(chǎn)工程投資，躲避風(fēng)險(xiǎn)，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。本文旨在對房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)治理進(jìn)展初步爭論，但僅供給一種思路和根本方法來理解和分析39德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論中存在的問題。這是對陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理流程和方法的系統(tǒng)規(guī)劃。但是，由于作者水平不夠，的。40德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論本文獻(xiàn)給中國海洋大學(xué)教師-Shelly199論文完成日期:3月XXXX導(dǎo)師簽名:名辯論委員會(huì)成員簽名:2德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論自主創(chuàng)我聲明提交的論文是我在本工程下的爭論工作和爭論成果據(jù)我所知，的學(xué)位或證書所使用的尚未獲得的材料(注:假設(shè)沒有其他特別說明，此欄可以為空白)，除了論文中特別注明和認(rèn)可的地方。和我一起工作的同志們已經(jīng)在論文中清楚地解釋并表達(dá)了他們對這個(gè)爭論所所做的任何奉獻(xiàn)的感謝。學(xué)位論文作者簽名:簽名日期:年、月、日-199學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)學(xué)位論文作者完全理解學(xué)校關(guān)于學(xué)位論文保存和使用的規(guī)定，并同意以下事項(xiàng):1.學(xué)校有權(quán)保存并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)發(fā)送論文的副本和光盤，允許檢查和借閱論文國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)電子雜志》被授權(quán)出版和編輯中國知網(wǎng)的《中國國學(xué)術(shù)論文全文數(shù)據(jù)庫》(本授權(quán)適用于解密后的機(jī)密論文)篇論文作者簽名:導(dǎo)師簽名::簽名日期:簽名日期:簽名日期:簽名日期:3德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論摘要近年來，XXXX房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展取得了顯著成績。由于房地產(chǎn)工程政策性強(qiáng)、資金需求大、建設(shè)周期長、地域性強(qiáng)、市場變化快等特點(diǎn)，存在大量的不確定因素，導(dǎo)致工程風(fēng)險(xiǎn)較大。特別是隨著我國住和科學(xué)的投資進(jìn)展有效的工程治理，才能使工程取得成功。因此，是每個(gè)開發(fā)商必需解決的關(guān)鍵問題。本文分為七個(gè)局部第一局部是緒論該局部回憶了爭論背景和意義、爭論現(xiàn)狀、爭論內(nèi)容和方法、創(chuàng)點(diǎn)和缺乏之處。其次局部是房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)治理的理論綜述該局部介紹了房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)治理SWOT分析和工程局部是結(jié)論和缺乏。通過對德州陽光天地工程的本錢估算、收益估算、盈虧分析和不確定性分析，筆者認(rèn)為工程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在投資決策階段是可以掌握質(zhì)量達(dá)不到要求。結(jié)果說明，房地產(chǎn)企業(yè)要掌握風(fēng)險(xiǎn)，必需做好以下幾個(gè)方面的工作:一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，便于房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)過程中治理風(fēng)險(xiǎn)；其次，要把握房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)識別的其他方法4德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論，并進(jìn)展有效識別。第三，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評估和分析指標(biāo)體系，該方法的可行性，對房地產(chǎn)企業(yè)具有普遍的指導(dǎo)和操作意義。關(guān)鍵詞:陽光天地工程；風(fēng)險(xiǎn)治理；工程治理5德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論引起房地產(chǎn)開發(fā)工程利潤變化本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)工程投資收益5%、8%10%時(shí)的敏感性。191.02228.392年內(nèi)可700015000元。依據(jù)德州同店的價(jià)格計(jì)算，價(jià)格不算太高，將來2年下降空間不大，可行性爭論人員和8%3%、6%9%期間投資收益的變化。19100.2228XXXX效滿足投資機(jī)構(gòu)的還款要求。對1.5年的合作期內(nèi)，估量銷228XXXX年，運(yùn)營期內(nèi)的運(yùn)營收入為9XXXX年。隨著中后的治理理念和糟糕的效勞使得這些在中國誕生和成長的大型百貨萬科龍等百貨商店、大型超市、便利店等外國企業(yè)紛紛登陸中國。它開發(fā)和治理帶來了先進(jìn)的理念。因此，經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的進(jìn)展，中國“生活天堂”。人們不認(rèn)為購和改善心情的好方法。舒適的購物環(huán)境是生活中享受和品嘗的象征。同層次的消費(fèi)者有一個(gè)良好的消費(fèi)體驗(yàn)。從9XXXXXXXX的完畢，德克薩斯房地產(chǎn)市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需XXXX之后，得克薩斯州的房地產(chǎn)和住房市場的物，這對陽光天地工程來說是一件好事。因此，工程組承受工程背景及建設(shè)必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、市場分析及工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、工程組織治理及進(jìn)度打算、投資21德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等程序。信任陽光天地工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策，集購物、休閑、消遣于一體，滿足現(xiàn)代社會(huì)消費(fèi)者高效率、快節(jié)奏的需求，滿足人們一次性購置的需求，通過公共空間的征地階段的風(fēng)險(xiǎn)識別在開發(fā)商確定工程投資后，購置土地使用權(quán)成為開發(fā)商最重要、最困難的任務(wù)。在此階段，開發(fā)商主要擔(dān)當(dāng)征地、征地拆遷、招投標(biāo)和資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)。土地購置開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)1、土地購置的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)是通過相應(yīng)的投資、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和土地建設(shè)獲得肯定的回報(bào)。因此，開發(fā)商的利潤直接取決于土地成異，這將導(dǎo)致開發(fā)商獲得不同的利潤。隨著征地難度和本錢的增加，陽光天地(商業(yè)大廈)位于德州市商業(yè)中心。它的地理位置格外有利。很多開發(fā)商對這塊土地始終持樂觀態(tài)度。因此，競爭對手眾多，在很大的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商可以通過收購?fù)恋厥褂脵?quán)，快速進(jìn)展征地拆遷、居民安置和的住宅，由于他們生疏居住環(huán)境和鄰里關(guān)系。由于經(jīng)濟(jì)緣由，拆遷補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們更換住宅的需要。一些居民不協(xié)作拆遷工作，安置條件。面對22德州陽光世界工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論精神、物質(zhì)和財(cái)務(wù)本錢。居民們分散在各處，意見不一。居民總是想最大化自己的利益，要價(jià)過高是不現(xiàn)實(shí)的。他們想盡一切方法阻止撤除工作。因此，對于一些3.2.3投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)所謂投標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)文件向承包商發(fā)送托付工程這一過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)稱為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。在投標(biāo)階段應(yīng)大大降低或避開以下風(fēng)險(xiǎn):首先，投標(biāo)人利用招標(biāo)文的風(fēng)險(xiǎn)，目的是設(shè)定更高的投標(biāo)價(jià)格，使其中一方中標(biāo)，然后進(jìn)展內(nèi)在很大程度上中標(biāo)。由于山東金德股份成立時(shí)間長，實(shí)力很強(qiáng)，屢次承接各種形式的建設(shè)工程，具有豐富的投標(biāo)閱歷，因此風(fēng)險(xiǎn)相對較小。3.2.4融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，給企業(yè)利潤能否實(shí)現(xiàn)外資等金融政策，千方百計(jì)樂觀有效地籌集資金，以提高經(jīng)濟(jì)效益，損失。23德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論陽光天地工程總投資1.91021.6102總投資的84.6%。申請銀行貸款3000萬元，占總投資的15.7%由于險(xiǎn)較小。施工階段風(fēng)險(xiǎn)識別施工期風(fēng)險(xiǎn)施工期是指房地產(chǎn)工程從投入全部人力、資金、材料和機(jī)械設(shè)備開頭遲可能導(dǎo)致一些建設(shè)周期相對較長的房地產(chǎn)工程產(chǎn)生相應(yīng)的建設(shè)周支出，導(dǎo)致資金短缺，增加本錢，并大大降低開發(fā)商的利潤。工期風(fēng)險(xiǎn)一般有兩個(gè)緣由:1，風(fēng)險(xiǎn)不是由承包商引起的，即假設(shè)發(fā)包人不能按合同條款馬上做出施工條件，工程預(yù)變更，導(dǎo)致工程量不斷增加，從而延長了工期。政府相關(guān)部門在施工氣候和嚴(yán)峻的自然災(zāi)難，也將導(dǎo)致開發(fā)商擔(dān)當(dāng)2的重大工期風(fēng)險(xiǎn)和的承包商工期風(fēng)險(xiǎn)。由于承包商治理水平低，工人在施工過程中消承包商不能依據(jù)工程的施工需要和特點(diǎn)對工程的技術(shù)難度做出錯(cuò)誤的。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的銷售收入和商店運(yùn)營后獲得的經(jīng)濟(jì)效益收入是工程資金回收的主要來源，也是工程的主要收入。年，銷售收入地下樓層:4889㎡×7000元/㎡=3422.3萬元地下樓層:7163.8㎡×15000元/㎡=10745.7萬元928德州陽光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭論|工程建成后的費(fèi)用主要包括公用事業(yè)費(fèi)、人員工資及福利、產(chǎn)品購置費(fèi)、維護(hù)治理費(fèi)、建(構(gòu))筑物及設(shè)備折舊、其他費(fèi)用等。和收入估算9200萬元。3.利潤估算5%，城市維護(hù)建設(shè)稅(7%)和教育費(fèi)附加(3%)；25%4-4利潤估算表12333.13