房地產(chǎn)估價(jià)基本理論程序(二)

房地產(chǎn)估價(jià)基本理論程序（二）（一）房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素，根本上屬于宏觀的社會(huì)因素，它們并不直接打算某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格，但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有打算意義，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特殊大的影響，全部這些，最終也都會(huì)表達(dá)在個(gè)別房地產(chǎn)上。因此，必需廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。

從總體來(lái)看，一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是錯(cuò)綜簡(jiǎn)單的，分析它們對(duì)估價(jià)對(duì)象隊(duì)價(jià)格畢竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、特別簡(jiǎn)單的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積存的豐富閱歷進(jìn)展綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大、變化莫測(cè)時(shí)，對(duì)于這些因素的分析更要依靠于閱歷，有時(shí)甚至表達(dá)為估講師的視力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比擬穩(wěn)定，價(jià)格變動(dòng)比擬平穩(wěn)時(shí)，這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠表達(dá)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價(jià)格將消失平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì)，這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和猜測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型。對(duì)這些數(shù)據(jù)加以詳細(xì)分析，即可確定一般因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格變化的作用影響。

在分析過(guò)程中，應(yīng)擅長(zhǎng)依據(jù)詳細(xì)狀況確定對(duì)評(píng)估對(duì)象或某類物業(yè)的價(jià)格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡(jiǎn)化分析的難度，又可提高分析的準(zhǔn)確性。

（二）區(qū)域市場(chǎng)資料由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，區(qū)域市場(chǎng)的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場(chǎng)資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場(chǎng)上的表達(dá)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建立（根底設(shè)施與公益設(shè)施的建立）、城市規(guī)劃的進(jìn)展變化，也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易狀況等。

（三）實(shí)例資料實(shí)例資料，主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開(kāi)發(fā)建筑實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評(píng)估過(guò)程中，無(wú)論是否直接運(yùn)用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對(duì)于搜集到的實(shí)例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。

（四）評(píng)估對(duì)象的狀況該資料的收集是在實(shí)地勘察時(shí)完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來(lái)源渠道主要是：l.托付者供應(yīng)。

2.實(shí)地勘察。

3.政府有關(guān)部門供應(yīng)。

4.相關(guān)當(dāng)事人供應(yīng)。

5.詢問(wèn)公司供應(yīng)。

另外，必需指出，運(yùn)用不同的蘭鄯椒ǎ占柿系牟嘀氐閌怯薪洗蟛鉅斕摹?BR>五、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)展估算并打算估價(jià)結(jié)果

（一）評(píng)估方法的選擇在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面狀況：

1.各種估價(jià)方法的適用范圍。

2.估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)展價(jià)格試算依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還缺乏以令人信眼，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。關(guān)于試算價(jià)格的計(jì)算過(guò)程見(jiàn)相應(yīng)的估價(jià)方法章節(jié)。

（三）調(diào)整試算價(jià)格運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有肯定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必需對(duì)試算價(jià)格進(jìn)展綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

1.調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)。試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是由于所用的估價(jià)方法不同，也可能是由于所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

（1）資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)成認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必需精確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)展檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

（2）估價(jià)對(duì)象的種類。假如判明所依據(jù)的資料是牢靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及托付估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

對(duì)于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格（按市場(chǎng)比擬法估算的）或積算價(jià)格（按本錢法估算的）為依據(jù)進(jìn)展價(jià)風(fēng)格整，并作為打算最終估價(jià)額的依據(jù)。

對(duì)于收益房地產(chǎn)，一般以收益價(jià)格為主來(lái)調(diào)整，但由于在估算收益價(jià)格時(shí)，即使能夠正確把握純收益，也會(huì)由于在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價(jià)格消失較大誤差，因此，對(duì)于收益房地產(chǎn)，還必需較多地斟酌比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格來(lái)進(jìn)展調(diào)整，并以此作為打算最終估價(jià)額的根本依據(jù)。

2.調(diào)整試算價(jià)格的主要方法。調(diào)整試算價(jià)格的方法主要有三種

（四）最終估價(jià)額的打算在如何打算最終估價(jià)結(jié)果上，有兩種不盡一樣的的意見(jiàn)：

1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

2.以估價(jià)人員的閱歷為主，參考估算結(jié)果。

我們認(rèn)為第一種意見(jiàn)更為合理，應(yīng)作為打算最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比擬特別的估價(jià)活動(dòng)，有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依靠于閱歷來(lái)打算最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的打算是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位資深的估價(jià)師共同討論拍板。

六、撰寫估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時(shí)要遵循把握內(nèi)容全面、格式清楚、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。

（一）估價(jià)報(bào)告書的形式估價(jià)報(bào)告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可依據(jù)評(píng)估活動(dòng)的詳細(xì)狀況敏捷選用。

1.定型式估價(jià)報(bào)告書。又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必需按要求填寫，不得隨便增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面，填寫省時(shí)省力；缺點(diǎn)是不能依據(jù)估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)狀況而深入分析某些特別事項(xiàng)。假如能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書，則可以在肯定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。

2.自由式估價(jià)報(bào)告書。又稱開(kāi)放式估價(jià)報(bào)告書，是由估價(jià)人員依據(jù)評(píng)估對(duì)象的狀況而自由撰寫的、無(wú)肯定格式的估價(jià)報(bào)告書。其優(yōu)缺點(diǎn)與定型式估價(jià)報(bào)告書恰好相反。

3.混合式估價(jià)報(bào)告書?；旌鲜焦纼r(jià)報(bào)告書是兼取前兩種報(bào)告書的形式，既有自由式局部，又有定型式局部的估價(jià)報(bào)告書。

（二）估價(jià)報(bào)告書的組成一份完整的估價(jià)報(bào)告書通常由下述六個(gè)局部組成：

1.封面（寫明報(bào)告名稱）。

2.名目。

3.致托付者函。

4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

5.估價(jià)分析報(bào)告（即技術(shù)報(bào)告）。

6.有關(guān)附件。

（三）估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)容在估價(jià)報(bào)告書中至少要記載以下事項(xiàng)：

1.托付估價(jià)者名稱。

2.受理估價(jià)者名稱。

3.估價(jià)對(duì)象概況。包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。

4.估價(jià)目的。在報(bào)告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時(shí)說(shuō)明依據(jù)此目的在評(píng)估過(guò)程中考慮了哪些特別事項(xiàng)。

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6.估價(jià)作業(yè)日期。

7.評(píng)估依據(jù)。

8.估價(jià)采納的方法、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程。

9.估價(jià)結(jié)論。即最終估價(jià)額。

10.打算估價(jià)額的理由。

11.估價(jià)前提及估價(jià)結(jié)果的使用范圍。

12.估價(jià)人員狀況。應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有無(wú)利害關(guān)系。

13.附屬資料。如評(píng)估對(duì)象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

上述六個(gè)根本估價(jià)步驟具有明顯的階段性。明確估價(jià)的根本事項(xiàng)與擬定估價(jià)作業(yè)打算，屬于估價(jià)的預(yù)備階段；實(shí)