昆泰項(xiàng)目策劃案

.昆泰項(xiàng)目策劃案部(分)第三部分項(xiàng)目定位分析酒店、酒店公寓、溫泉會(huì)所及古建筑文化廣場(chǎng)于一體，是一個(gè)較大規(guī)模的綜合性物業(yè)。六十余間，并在裙樓的頂部為酒店設(shè)置兩個(gè)不同的主題戶(hù)外園林。割，大堂為6米高全玻璃設(shè)計(jì)，同時(shí)連接會(huì)議中心及酒店等設(shè)施。便改動(dòng)，適合不同間隔的需要。溫泉會(huì)所采用中庭及中空加天窗設(shè)計(jì)，引入天然地?zé)釡厝?，同時(shí)備有游泳館、餐飲中心、電影院、健身房等各種服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年年底開(kāi)工。候。檔寫(xiě)字樓，因此商業(yè)氛圍基本與之符合，而華普定位中高檔，其商業(yè)氛圍也趨于大眾化。西距二環(huán)路不過(guò)幾百米，向南由規(guī)劃中將拓寬的日壇西側(cè)到達(dá)長(zhǎng)安街約1.5公里，東側(cè)緊鄰2.1.3、毗鄰使館區(qū)，具有良好的涉外人文環(huán)境。2.1.4、緊鄰東岳廟，有一定的文化人文氛圍。2.1.5、教育配套設(shè)施完善。附近的芳草地小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)是知名的重點(diǎn)學(xué)校。2.1.6、從物業(yè)分布情況來(lái)看，朝外大街以南寫(xiě)字樓較多，檔次較高比如豐聯(lián)、泛利、聯(lián)合、人壽等；而北側(cè)雖有富華、##萬(wàn)泰(原新中港萬(wàn)泰)，但因規(guī)模不大難成氣候。RK2.1.8、本地區(qū)欠缺高檔服務(wù)性酒店，而本項(xiàng)目規(guī)劃中的五星級(jí)酒店不僅會(huì)大大提高本項(xiàng)目其他附屬類(lèi)產(chǎn)品(酒店公寓及會(huì)所)銷(xiāo)售，同時(shí)也提高了寫(xiě)字樓的品質(zhì)。2.1.9、區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)寫(xiě)字樓潛在供給量不大。.2.2劣勢(shì)和市場(chǎng)威脅商住公寓、小以近7000元左右月供吸引周邊中高檔寫(xiě)字樓租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，據(jù)了解華普、豐聯(lián)等寫(xiě)字樓的部分的熱銷(xiāo)其實(shí)也在分流朝外。而對(duì)于近期商務(wù)公寓操作中更多的提高了整體配置，以接近A使很多買(mǎi)家動(dòng)心。作為朝外更形象的可稱(chēng)為“CBD門(mén)戶(hù)”，區(qū)政府對(duì)整體規(guī)劃的重視程度不夠，各項(xiàng)目實(shí)施思路各異。這就致使區(qū)域內(nèi)基本無(wú)交通組織設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠地劃分設(shè)計(jì)、功能分區(qū)劃分設(shè)計(jì)。高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、配套散落其間。各項(xiàng)目多只考慮自身情況，“各自為政”的現(xiàn)象較體價(jià)格水平下降，朝外客戶(hù)群有可能東移。2.2.3、本體規(guī)模較大，同時(shí)開(kāi)工，產(chǎn)品變數(shù)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低。2.2.4、產(chǎn)品核心為五星級(jí)酒店，寫(xiě)字樓及酒店公寓所擔(dān)負(fù)的回款壓力較大，而寫(xiě)字樓的銷(xiāo)以避免資金壓力過(guò)大。始顯現(xiàn)，如果從寫(xiě)字樓銷(xiāo)售特點(diǎn)考慮，真正意義上的熱銷(xiāo)應(yīng)為封頂后。2.2.6、發(fā)展商五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。2.2.7、由于產(chǎn)品形式為聯(lián)體，雖然寫(xiě)字樓地面以上不與酒店及公寓相連，但三種產(chǎn)品均為同一開(kāi)發(fā)商操作，因此各獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，必須建立良好的品質(zhì)口碑。館區(qū)，涉外氣氛非常濃，目前區(qū)域內(nèi)對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓和高檔公寓存在比較旺盛的市場(chǎng)需求，同時(shí)區(qū)域內(nèi)缺少高檔酒店類(lèi)物業(yè)；而現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目為由五星級(jí)酒店、高檔公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓和溫泉會(huì)所組成的綜合性物業(yè)，總建筑面積20萬(wàn)平方米，其中酒店為4.8萬(wàn)平場(chǎng)狀況是基本相符的，市場(chǎng)空間是存在的。的優(yōu)勢(shì)——五星級(jí)酒店來(lái)進(jìn)行策劃，以酒店本身所特有的高品質(zhì)特性帶動(dòng)公寓及寫(xiě)字樓的銷(xiāo).售。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于五星級(jí)酒店和溫泉會(huì)所，其中最為關(guān)鍵的還是五星級(jí)酒店的定位。處在使館區(qū)，外企密集，同時(shí)又在東直門(mén)這個(gè)交通樞紐中心和CBD商業(yè)中心的中間區(qū)域，說(shuō)，一般都應(yīng)該依附于商業(yè)圈，服務(wù)于商圈，利用酒店的高標(biāo)準(zhǔn)硬件滿足客戶(hù)的社交需求，而商務(wù)酒店本身的配置與以住宿為主的其他形式酒店區(qū)別較大。目前真正的商務(wù)酒店并不中“會(huì)務(wù)”的功能被強(qiáng)化了，商務(wù)酒店不僅應(yīng)具備接待中小型會(huì)務(wù)的能力，甚至能組織大型國(guó)際會(huì)議，新聞發(fā)布會(huì)。在商務(wù)酒店中“商務(wù)中心”作用不可忽視，商務(wù)中心不僅應(yīng)具備普酒店也與普通酒店有所區(qū)別，寬帶入戶(hù)、商務(wù)視頻點(diǎn)播、股市、匯市滾動(dòng)播報(bào)都是不可或缺的。高檔酒店的市場(chǎng)也并不會(huì)局限于某個(gè)小的區(qū)域，他們的分布X圍是相當(dāng)廣的。但我們認(rèn)為其中決定性的因素應(yīng)該是服務(wù)水平。現(xiàn)有酒店項(xiàng)目的星級(jí)基本也就是按照硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量劃分的，硬件設(shè)施由于主要受投入資金水平影響，可操控性較小、調(diào)整余地也不大，因此最自己的特色，口碑相當(dāng)好。酒店類(lèi)型、檔次不同存在很大的區(qū)別，其個(gè)異性非常強(qiáng)，因此酒店的具體操作一般都由純粹后期具體采用的設(shè)備等等，酒店管理公司都會(huì)針對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行量身定做。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于定位在高檔商務(wù)酒店，極早由專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司介入項(xiàng)目就顯得尤為重要，從本項(xiàng)目目前的情況看，酒店將是整個(gè)項(xiàng)目的龍頭，酒店的定位將是整個(gè)項(xiàng)目定位方面可降低建成后的出租率風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可包裝后售出酒店，盡快回收資金。如瑞城中酒店經(jīng)營(yíng)者提供了另一條途徑。酒店外籍客戶(hù)往往存在品牌專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)，他們?cè)谶x定酒店后很少出現(xiàn)更換，因此一個(gè)好的品牌必將增強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的吸引力，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常重要的。第二，由于酒店品牌的資源價(jià)值并不會(huì)局限于自身，它可以轉(zhuǎn)換、釋放，這一特點(diǎn)將對(duì)本項(xiàng)目的其他類(lèi)型物業(yè)有很大幫助。第三，由于酒店品牌實(shí)際是具有附加值性質(zhì)的，好的品牌必將提升酒店的利潤(rùn)空間。勢(shì)，他們一般都會(huì)擁有大量的客戶(hù)資源，而這對(duì)酒店初期的經(jīng)營(yíng)具有重要意義。成，出于專(zhuān)業(yè)性的考慮，我們不對(duì)此提出建議。.對(duì)朝較大的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于溫泉會(huì)所，我們有以下幾點(diǎn)建議：處所在地，其特有的品位和氣勢(shì)將給項(xiàng)目造勢(shì)，形成一定的轟動(dòng)效應(yīng)。制客戶(hù)來(lái)源。一方面對(duì)內(nèi)可服務(wù)于項(xiàng)目的酒店、公寓、寫(xiě)字樓等內(nèi)部的客戶(hù)，這對(duì)酒店、公方面對(duì)外則有兩個(gè)好處，一是通過(guò)會(huì)員制經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)一部分收入，二是積聚一些潛在的客戶(hù)，對(duì)公寓和寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。計(jì)，實(shí)現(xiàn)頂層的日光浴，這會(huì)使得會(huì)所更有情趣，更具特色。D可增加保齡球、壁球、乒乓球、網(wǎng)球等項(xiàng)目。朝外地區(qū)本身是相當(dāng)缺少這種場(chǎng)所的，正好可以將其作為永久性的設(shè)施保留，這也將是項(xiàng)目會(huì)所的一大特色。所謂“酒店公寓”，當(dāng)然首先是公寓，也就是說(shuō)，其定位的基礎(chǔ)為公寓，當(dāng)然較酒店為低，價(jià)位也跟酒店存在較大的差異。其次，它又沒(méi)有脫離酒店，和酒店有密切的關(guān)系，這指的是酒店對(duì)公寓起到的支撐作用。作為一般的公寓項(xiàng)目，由于定位的限制，其配套設(shè)施、服務(wù)水兩方面的優(yōu)勢(shì)，其最主要的源動(dòng)力也就是來(lái)自于所依附的酒店。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于五星級(jí)酒店的存在，我們可以把酒店的公共設(shè)施以會(huì)員制的形式對(duì)公來(lái)說(shuō)是“公寓”，與酒店相比成本很低，從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)，則是“酒店”，因?yàn)樗呀?jīng)接近了酒店的舒適度，恰當(dāng)?shù)睦闷鹁频旮咂焚|(zhì)的硬件、配套設(shè)施及管理服務(wù)，這就是我們對(duì)本項(xiàng)為公寓提供酒店式的配套服務(wù)，其與普通公寓的區(qū)別主要在于所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比較高，達(dá)到了星級(jí)酒店的水平。服務(wù)式公寓是沒(méi)有酒店可以依托的，它們能夠做到的就是軟件服務(wù)，硬件上還是公寓本身的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)就是它跟我們的“酒店公寓”的差別。比如在由雅詩(shī)閣 就是比較典型的服務(wù)式公寓的例子。酒店公寓和酒店相比較，具有以下特點(diǎn)：.提供更多。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣機(jī)、電熨斗等家用電器，包括微波爐、電烤箱等廚具和餐具。庭成員自己完成，不必使用酒店的昂貴服務(wù)項(xiàng)目，如洗衣、更換被單等，自主選擇性更高、更靈活。做，相應(yīng)的物業(yè)管理、服務(wù)都應(yīng)完全由酒店的管理公司直接負(fù)責(zé)。這樣，從品質(zhì)上說(shuō)，完全但其客戶(hù)群又與酒店存在較大的差異，兩者形成互補(bǔ)而不是競(jìng)爭(zhēng)。公司隨酒店一同對(duì)外經(jīng)營(yíng)。比如京廣、國(guó)貿(mào)等等。因此，酒店公寓對(duì)外銷(xiāo)售，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)具有三大優(yōu)勢(shì)：第一是硬件配套可以依托酒店，檔次很高；第二是公寓立項(xiàng)，可以按揭，資金壓力可以通過(guò)貸款完成，自己只需交納首付；第三夠的選擇空間；第四是酒店管理公司有的，它對(duì)于投資客戶(hù)來(lái)說(shuō)將是很好的投資機(jī)會(huì)，很有可能受到市場(chǎng)的追捧。二是酒店管理公司的品牌一定要響亮，這樣才能給投資者以更多的信心。針對(duì)項(xiàng)目定位于“酒店公寓”的特點(diǎn)，我們有如下建議：l盡早找到品牌突出的酒店管理公司開(kāi)展合作，這會(huì)給公寓的銷(xiāo)售帶來(lái)非常大的好處，而盡早通過(guò)公寓及寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，也會(huì)對(duì)酒店的進(jìn)程產(chǎn)生推動(dòng)作用；l銷(xiāo)售是可以給客戶(hù)多種選擇，如客戶(hù)有投資意向的話可以通過(guò)酒店管理公司提供委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)，簽約時(shí)既有開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的合約，也有酒店管理公司與業(yè)主的合約；l心、娛樂(lè)室等等；l裝修方式建議采用統(tǒng)一精裝修，統(tǒng)一裝飾、家居設(shè)計(jì)，統(tǒng)一安排家具、電器供應(yīng)商，同時(shí)在不同戶(hù)型也可以有格調(diào)不同的安排，但也可以根據(jù)預(yù)售時(shí)的客戶(hù)反饋意向來(lái)確定；lll結(jié)構(gòu)最好是框架結(jié)構(gòu)，面積靈活，可大可?。辉O(shè)分戶(hù)式中央空調(diào)，降低物業(yè)管理費(fèi)用；具備最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，并且可以擴(kuò)充；另外，對(duì)于酒店公寓的戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面，我們提出如下建議：l但從酒店公寓的定位來(lái)看，面積略微偏大。建議將現(xiàn)有戶(hù)型調(diào)小，一居室面積調(diào)整l戶(hù)室比比較合理，室內(nèi)居室安排也比較合適，封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該設(shè)置上下水，為將來(lái)的洗衣機(jī)等設(shè)備使用提供方便。l為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開(kāi)設(shè)置，改為分開(kāi)設(shè)成兩組，以此一定的好處。寫(xiě)字樓總建筑面積7萬(wàn)平方米。全框架結(jié)構(gòu)，靈活間隔，適應(yīng)不同客戶(hù)的需要。.價(jià)太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。但在歐洲，這些配備是常見(jiàn)的，并且這些配套往往是企業(yè)文化的基本要素。因?yàn)橛辛诉@些配套，老板與員工、未來(lái)的發(fā)展方向。同時(shí)這個(gè)概念也是目前市場(chǎng)沒(méi)有的，具備炒作空間。3.2.4.1、基本要求l通訊自動(dòng)化，CAl消防自動(dòng)化，F(xiàn)Al辦公自動(dòng)化，l設(shè)施自動(dòng)化，lllllllllllll線系統(tǒng)；計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；電梯：采用進(jìn)口知名品牌；供電：提供220伏和380伏高低兩路電壓；給排水系統(tǒng)：變頻給水，純凈水入戶(hù)；采用分戶(hù)式中央空調(diào)，帶有新風(fēng)；消防系統(tǒng)：包括自動(dòng)報(bào)警、噴淋和消火栓系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，只提供各方面配套在門(mén)口，自由裝修組合；電梯大堂有明顯、足夠位置做大量公司名錄(水牌)。每層都應(yīng)有公共衛(wèi)生間，而且檔次不能太低，要方便清理；有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途；豪華的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓大堂、電梯廳3.2.4.2、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則辦公自動(dòng)化(OA)、設(shè)施自動(dòng)化(FA)的5A要求，而在設(shè)計(jì)方面我們應(yīng)遵循以下原則：l先進(jìn)性，采用國(guó)際通行的先進(jìn)技術(shù)，適應(yīng)技術(shù)發(fā)展需要；l可靠性，主要采用成熟技術(shù)，局部可以兼顧領(lǐng)先概念的炒作，大膽采用一些最前沿的技術(shù)；l開(kāi)放性，采用開(kāi)放的標(biāo)準(zhǔn)，避免互聯(lián)與擴(kuò)展的障礙；l擴(kuò)展性，充分考慮未來(lái)發(fā)展，留有冗余；l經(jīng)濟(jì)性，按需配備，保證領(lǐng)先不是盲目提高造價(jià)，應(yīng)合理把握概念與實(shí)質(zhì)的度。3.2.4.3服務(wù)配套員工餐廳、24小時(shí)超市、郵局、洗衣、美容美發(fā)、保健診所、會(huì)議室、商務(wù)中心、翻譯、機(jī)票代售、咖啡廳、餐廳、娛樂(lè)等。3.2.4.4、設(shè)計(jì)建議落地玻璃來(lái)處理外立面，這對(duì)改善低樓層處的采光性能是大有好處的。.看，這也會(huì)給要求私密性較高的寫(xiě)字樓人員能通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)入酒店及公寓。鋪等。在銷(xiāo)售過(guò)程中成為滯銷(xiāo)層賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷(xiāo)售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動(dòng)客戶(hù)直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。本項(xiàng)目屬于中高檔綜合型項(xiàng)目，客戶(hù)不僅對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)要求極高，同樣對(duì)樓宇的物業(yè)服務(wù)也會(huì)有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的好感，增加客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心；加之本區(qū)域同檔次項(xiàng)目均采用知名物業(yè)公司作項(xiàng)目銷(xiāo)售及后期管理的保護(hù)傘，因此我們建議本項(xiàng)目在物業(yè)公司的選擇上應(yīng)采取如下策略，即：應(yīng)呈多元化狀態(tài)，既滿足辦公區(qū)部分客戶(hù)的諸如消防，安全，保潔，智能化，相對(duì)獨(dú)立性等特殊要求，又可滿足其他客戶(hù)居住中的細(xì)節(jié)性要求。2、應(yīng)盡量選用國(guó)內(nèi)外知名的頂級(jí)酒店管理公司對(duì)酒店和酒店公寓(如果可能，還可以包括寫(xiě)字樓)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供五星級(jí)酒店檔次的管理服務(wù)。海物業(yè)、戴德梁行或國(guó)貿(mào)物業(yè)作本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，他們成熟的管理模式、豐富而完善的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)化的運(yùn)作帶來(lái)的良好口碑，將會(huì)打消我們的客戶(hù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上常見(jiàn)的對(duì)后期物業(yè)因運(yùn)行或服務(wù)不到位而帶來(lái)的不方便所產(chǎn)生的疑慮。括涉外公司的外籍高層管理人員。考慮到專(zhuān)業(yè)性，此處暫不進(jìn)行論述。4.2.1、客戶(hù)區(qū)域l周邊地緣性客戶(hù)，比如現(xiàn)有在周邊寫(xiě)字樓里租房的公司、周邊與政府機(jī)構(gòu)有關(guān)系的企業(yè)等；l要搬離CBD的中小企業(yè)；l外省市駐京機(jī)構(gòu)。外企數(shù)量雖多，但從規(guī)模上看，雖也有少量大型公司入駐，但整體上以中小型企業(yè)居多，這.也是跟本地區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)位密切相關(guān)的?？偟目磥?lái)，項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)以中小型企業(yè)為主體，包括：則以金融、保險(xiǎn)為主。它們對(duì)寫(xiě)字樓的形象關(guān)注度很高，配套設(shè)施要求也較高，其購(gòu)買(mǎi)行為下滑，它們必將是東遷的客戶(hù)主體；承受核心區(qū)內(nèi)的高價(jià)位，一般都是在CBD周邊尋找辦公場(chǎng)所；較少出現(xiàn)搬遷；對(duì)寫(xiě)字樓的形象及配套要求相對(duì)稍低，但流動(dòng)性也相對(duì)較高；B定認(rèn)識(shí)的人士；F第四部分價(jià)格策略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要有下列幾種定價(jià)方法：成本加成定價(jià)法，即在產(chǎn)品的成本上加上利礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。智慧，該價(jià)格既帶來(lái)合理的利潤(rùn)，又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。價(jià)，待形成市場(chǎng)認(rèn)知以后，再提高售價(jià)。公寓、酒店和商業(yè)的價(jià)格則參照寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的情況上下浮動(dòng)和調(diào)整。.1)寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)中國(guó)人壽大廈聯(lián)合大廈華普國(guó)際大廈泛利大廈租價(jià)3.53.53.53.53.5預(yù)計(jì)現(xiàn)房售價(jià)預(yù)計(jì)期房售價(jià)預(yù)計(jì)現(xiàn)房售價(jià)預(yù)計(jì)期房售價(jià)物業(yè)段修地物業(yè)正別修級(jí)修正后正租金現(xiàn)房修正系數(shù)泰甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格測(cè)算測(cè)算出市場(chǎng)可以接受的價(jià)格。依靠五星級(jí)酒店，租價(jià)應(yīng)略高于同類(lèi)物業(yè)，基本與豐聯(lián)拉齊，略低與人壽，與本案最有可比性的豐聯(lián)實(shí)際租價(jià)約為22美元/月.平方米(不含物管費(fèi))。但由于變現(xiàn)時(shí)間滯后，如果我們的租價(jià)在初期保持在20美元/月.平方米，封頂后提價(jià)至22美元/月.平方米，應(yīng)該是有相當(dāng)大吸引力的。扣除應(yīng)交納稅費(fèi)后(營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅)，按回報(bào)率11%計(jì)算，市場(chǎng)可接受的售價(jià)寓價(jià)格測(cè)算按照通常的市場(chǎng)規(guī)律，并根據(jù)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)綜合考慮，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間(30——50平米)門(mén)市價(jià)約為1100美元/日，會(huì)員價(jià)約為600元人民幣/日，酒店式服務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為會(huì)員價(jià)，市場(chǎng)接受價(jià)=600*30/60=300元/月.平米，出租率為0.6僅以現(xiàn)提供設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，每套 強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，酒店公寓均價(jià)定為1650美元/平方米左右。建議主打品牌價(jià)格，高開(kāi)高走。但對(duì)于重要的大型客戶(hù)，則采用成本加成的定價(jià)方法，即買(mǎi)賣(mài)雙方共同測(cè)算項(xiàng)目成本，然后加上標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn)加成(如15％)。最后得出的價(jià)格即成交價(jià)較大的浮動(dòng)X圍，比如10－20％。成交價(jià)格與付款方式是緊密相連的。而付款方式最重要的原則是鼓勵(lì)最先付款。從目前市場(chǎng)上可接受程度看，20％是較為合理的。樓層、朝向、戶(hù)型等是制定價(jià)格差的主要依據(jù)，因?yàn)闆](méi)有得到項(xiàng)目平面具體情況，我們只能.給出一個(gè)原則性的建議。l朝向差：8%左右*作為寫(xiě)字樓和酒店公寓，戶(hù)型的朝向值相距比較少*應(yīng)該在戶(hù)型不同的面積、功能、布局、景觀作更多的調(diào)整出的戶(hù)型均價(jià)偏低，后期的銷(xiāo)售價(jià)需增高，為后期銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。*一般樓層差為0.5-1%*由于物業(yè)戶(hù)型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭(zhēng)取做得比較高；*對(duì)買(mǎi)家而言，當(dāng)然是越高層視野越開(kāi)闊，高幾個(gè)樓層多付幾萬(wàn)元是值得的；*由于酒店公寓北側(cè)為屋頂花園，整體景觀不錯(cuò)，相信中低層會(huì)賣(mài)得比較快。若市場(chǎng)反應(yīng)不好，高層等工程形象好時(shí)做適當(dāng)調(diào)整，應(yīng)該有市場(chǎng)；若市場(chǎng)反應(yīng)好，高層應(yīng)更好賣(mài)。2個(gè)月等時(shí)間點(diǎn)，均給予價(jià)格的上調(diào)。調(diào)價(jià)的關(guān)鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷(xiāo)售，又能夠減少漲價(jià)的負(fù)面效應(yīng)。2.3.1付款差：5%5%*一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，越少付款差*但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款方式差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮7%的相差*由于現(xiàn)在不少置業(yè)者都很清楚一次付款與按揭付款對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一樣的故，有經(jīng)驗(yàn)懂殺價(jià)的買(mǎi)家多會(huì)要求報(bào)一次性付款的底價(jià)，再改換按揭付款的方式，這會(huì)使銷(xiāo)售談判更被動(dòng)，平均價(jià)也受影響2.3.2付款方式a.[A]---93折(一次性付款)b.[B]---95折(銀行按揭付款)c.[C]---97折(分期銀行按揭付款).llllld.[D]--原價(jià)(輕松寫(xiě)意按揭付款)lllll首年銀行按揭利息及本金由開(kāi)發(fā)商支付；入伙通知書(shū)發(fā)出7個(gè)工作日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商代支付首年銀行按揭供款(利息+本金)，(扣除臨時(shí)第五部分宣傳推廣策略長(zhǎng)期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營(yíng)銷(xiāo)成本，更視為是一種投資概念。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和廣告包裝推廣投入的增加，包裝推廣的策略、概念、技巧、風(fēng)格、手段、形式、分配比例等方面都越來(lái)越講究。，或是僅僅產(chǎn)品之后的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程。因此，我們考慮該地塊的最大土地價(jià)值也是基于朝外商務(wù)氛圍及項(xiàng)目的特質(zhì)，“商務(wù)酒店”面計(jì)算的常規(guī)定價(jià)，最終最大限度的發(fā)揮土地價(jià)值。本項(xiàng)目最大的難度在于建筑期長(zhǎng)，資金壓力大，推廣方案應(yīng)設(shè)法解決這一問(wèn)題。.在推廣銷(xiāo)售方面我們的核心是：分期入住、分段開(kāi)盤(pán)、分質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)。具體來(lái)說(shuō)就是會(huì)所施另力，同時(shí)也可借助會(huì)所會(huì)員證的銷(xiāo)售積累公寓準(zhǔn)客戶(hù)。形象進(jìn)度具備條件前,酒店公寓的銷(xiāo)售提到了重要的位置，但前提是酒店管理公司的酒店管理公司定期組織來(lái)訪客戶(hù)參觀其在京管理項(xiàng)目，描繪管理前景。公寓銷(xiāo)售基本達(dá)到字樓銷(xiāo)售建議采用發(fā)布代理制，即召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，并公布代理點(diǎn)銷(xiāo)售。2.1宣傳推廣心態(tài)把握此“疑慮心態(tài)”較大。由于近幾年業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)高漲，信任度難于短時(shí)間內(nèi)確立，因此如本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)不存在明顯的產(chǎn)品差異或價(jià)格差異，質(zhì)量疑慮在某種程度上會(huì)轉(zhuǎn)化為價(jià)格疑慮；整余地，節(jié)能，供暖方式，智能化系統(tǒng)是否先進(jìn)等；、精裝標(biāo)準(zhǔn)承諾和配套使用承諾；會(huì)加大，售說(shuō)辭，這種疑慮無(wú)法消除；正的投資客會(huì)很理性，如不能提供良好的投資回報(bào)參考，這種疑慮無(wú)法消除；償使用、衛(wèi)星電視、是否可注冊(cè)公司、配套交付時(shí)間、車(chē)庫(kù)定價(jià)及配給量等；式回報(bào)狀況等。經(jīng)過(guò)“疑慮”的消除，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)興趣加大，開(kāi)始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。利益心態(tài)30年期、盡量減免一切的買(mǎi)房手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、按揭費(fèi)、登記費(fèi)、公證費(fèi)、契稅……、銷(xiāo).證、開(kāi)發(fā)商提供或委托出租、出售代理業(yè)務(wù)等?！袄嫘膽B(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開(kāi)始出現(xiàn)。內(nèi)工作；有保證，開(kāi)發(fā)商很負(fù)責(zé)任，及時(shí)做維修、保養(yǎng)?；谝陨系男睦矸治?，合理的采用適合的專(zhuān)業(yè)推廣手法，出奇制勝。uu推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，磨刀不誤砍柴功，是一炮打響的基礎(chǔ)。關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計(jì)、工地外墻包裝、戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)的設(shè)計(jì)和施工、戶(hù)外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等；u所有條件具備之前，應(yīng)有媒體溝通會(huì)；要懂得抓住市場(chǎng)的熱門(mén)話題，全面配合，要把握好與媒體相處的微妙關(guān)系；u要把握好開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。一是廣告的氣勢(shì)要大，媒體組合要到位，投入要集中(在主二是賣(mài)場(chǎng)氣氛一定要好；三是要有新聞炒作；u正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點(diǎn)，通過(guò)震撼性宣傳活動(dòng)，一炮打響；u熱買(mǎi)期要有針對(duì)市場(chǎng)、買(mǎi)家的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推出；u電視推廣可以稍后，待樣板房做好后推出；u電臺(tái)應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在預(yù)熱期做預(yù)告；新動(dòng)作，在市場(chǎng)活躍；uuuuuuu通過(guò)全面廣告充分展示物業(yè)的唯一性、不可替代性；爭(zhēng)取幾個(gè)建設(shè)部門(mén)或有關(guān)權(quán)威部門(mén)頒發(fā)、市場(chǎng)認(rèn)可的大獎(jiǎng)要階段性地舉辦各類(lèi)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，增加買(mǎi)家對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的信心；專(zhuān)業(yè)雜志的報(bào)道，物業(yè)形象代言人的露面都能增加物業(yè)的可信度；策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場(chǎng)和媒體的關(guān)注；展示功能要強(qiáng)，某種程度上說(shuō)是項(xiàng)目的縮影和夸X；.uu按照計(jì)劃完成指定的銷(xiāo)售目標(biāo)；做好銷(xiāo)控，對(duì)市場(chǎng)的變化作好充分準(zhǔn)備，在銷(xiāo)售價(jià)格上能靈活處理，租售比例、租售部分也應(yīng)隨著市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整；u選房的過(guò)程是理性的，但作出決定時(shí)是沖動(dòng)的，感性的，要用氣勢(shì)、品質(zhì)刺激買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲，同時(shí)讓他們購(gòu)買(mǎi)后還自豪地向親友推介。議物業(yè)擁有一合適的案名對(duì)包裝、推廣、銷(xiāo)售有非常大的幫助。故案名首先應(yīng)具有可實(shí)施性，也可以解釋為案名應(yīng)不違返政府規(guī)定及國(guó)際慣例標(biāo)準(zhǔn)。如原“使館新城”違反國(guó)際法中對(duì)“使館”名稱(chēng)使用的嚴(yán)肅性，故強(qiáng)令其改名為“海晟.名苑”,這勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)危害。同時(shí)案名應(yīng)具有：的特點(diǎn)，與物業(yè)的市場(chǎng)定位、買(mǎi)家定位、產(chǎn)品定位、售價(jià)定位相符；的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的品牌效果，我們建議保留。3.2廣告設(shè)計(jì)公司建議組長(zhǎng)溝通銷(xiāo)節(jié)，并努力使設(shè)計(jì)師深入淺出的理解項(xiàng)目。欲望購(gòu)買(mǎi)擁有--反復(fù)思考加深記憶--最后做出決定購(gòu)買(mǎi)。應(yīng)頻率一致，淡旺季投放頻率過(guò)大對(duì)項(xiàng)目有害。廣告設(shè)計(jì)要做到統(tǒng)一性、連貫連、持續(xù)性。色創(chuàng)意”。酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓宣傳建議選擇4A廣告公司如“奧美”、“智威湯遜”、“電力”、“電通”等。.數(shù)量要適當(dāng)。藏及觀賞價(jià)值。袋、名片、禮品包裝、年歷、明信片、小折頁(yè)、單章、邀請(qǐng)信、邀請(qǐng)咭、時(shí)尚生活手冊(cè)、朝外.生活指南等。引發(fā)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。溫泉會(huì)所局部可設(shè)計(jì)為銷(xiāo)售中心，由于其面向文化廣場(chǎng)，包裝后的視覺(jué)沖擊力較大，但應(yīng)綜合考慮停車(chē)安排及引導(dǎo)線路。.1面積要求：600m2左右功能區(qū)域：展示區(qū)(可含會(huì)議、放映室)160平方米財(cái)務(wù)、辦公區(qū)50平方米300平方米其他功能要求(如衛(wèi)生間、復(fù)印區(qū)域)70平方米3.3.2功能要求共部位的實(shí)品展示(電梯、走道等)llllllllllllllll有私密談判空間理按揭、簽約手續(xù)等的專(zhuān)用房容納20-30人的辦公室，帶一經(jīng)理室展示裝修建材設(shè)備的空間展示裝修套餐有空間擺放超大沙盤(pán)、戶(hù)型沙盤(pán)展示的空間，掛展板或活動(dòng)展板儲(chǔ)物室保安人員值班空間員工放置衣服及包的空間.售樓處內(nèi)部布置建議：售樓處前臺(tái)接待臺(tái)應(yīng)靠近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，不宜正對(duì)大門(mén)。用長(zhǎng)形或弧形，色彩鮮明，與整個(gè)售樓處色彩協(xié)調(diào)。接待臺(tái)材質(zhì)不必很高O售樓處背板形象墻售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)位置擺放與項(xiàng)目有關(guān)的法律文件和相關(guān)資料如：五證、樓書(shū)、兩書(shū)、物業(yè)管理公約、客戶(hù)通訊、其他銷(xiāo)售工具等?？窗灏òl(fā)展商背景、投資組合、物管公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目總平面圖、立面、景觀設(shè)計(jì)圖、戶(hù)型圖、四季效果圖、各種軟性宣傳資料等。司。銷(xiāo)控看板可選擇傳統(tǒng)標(biāo)注式、電子滾動(dòng)屏式或觸摸式看板，后兩者的使用增加了項(xiàng)目的整體專(zhuān)業(yè)化水平及時(shí)尚特征性。如筆、激光筆、客戶(hù)來(lái)訪登記本、計(jì)算器、水杯等也應(yīng)準(zhǔn)備齊全以備客戶(hù)使用。其他如自動(dòng)擦鞋器、雨傘架也應(yīng)設(shè)置在大門(mén)附近，以備使用。氛圍打造浪漫鋼琴曲均可。為增加項(xiàng)目的文化氛圍，也可設(shè)置獨(dú)立的鋼琴，有專(zhuān)人演奏?？梢氩璧牢幕?、咖啡文化，在售樓處內(nèi)部布設(shè)組成區(qū)域氛圍。圍。我們建議設(shè)立公寓的樣板房。高品質(zhì)項(xiàng)目的樣板間應(yīng)將交房時(shí)沒(méi)有的裝修及設(shè)備配置齊全，要體現(xiàn)項(xiàng)目的品味(如買(mǎi)房時(shí)配備的裝修、家具用顯眼的標(biāo)記標(biāo)明)，包括家庭生活一切必備的家具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設(shè)、書(shū)本、綠色植物等。戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，發(fā)揮其心理暗示的作用。好用的區(qū)域，盡量通過(guò)家具的擺放、裝飾物、色彩的運(yùn)用、搭配、光線的角度來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。在每種戶(hù)型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等。n廚房設(shè)備.龍頭上安裝家庭純水機(jī)，這樣就可以使自來(lái)水變成純凈水。nnn衛(wèi)生間：最好采用整體浴室進(jìn)行裝飾。門(mén)：簡(jiǎn)潔的木門(mén)。燈光：除了照明燈外，在墻的底部裝上自動(dòng)感應(yīng)燈，夜里當(dāng)有人經(jīng)過(guò)時(shí)它會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟，讓主人能看清前方地面情況。nn玄關(guān)：利用玄關(guān)體現(xiàn)項(xiàng)目的藝術(shù)品味。等。n房間邊角的藝術(shù)處理不管多么經(jīng)典的戶(hù)型設(shè)計(jì)都會(huì)有邊角存在，為了弱化這些地方可以進(jìn)行一些藝術(shù)的處理，如立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。讓客戶(hù)能更直觀的讓客戶(hù)能更直觀的了解戶(hù)型空間的情況，同時(shí)直觀的展示用材用料的優(yōu)點(diǎn)。戶(hù)型平面圖；空間說(shuō)明牌；可視對(duì)講展示及說(shuō)明；插座、開(kāi)關(guān)用材用料說(shuō)明；觀景陽(yáng)臺(tái)落地窗戶(hù)材質(zhì)說(shuō)明；墻面用材說(shuō)明；管道用材說(shuō)明；進(jìn)戶(hù)門(mén)說(shuō)明；地板、墻面等建筑情況說(shuō)明等有機(jī)玻璃板粘貼在相關(guān)物品上或說(shuō)明區(qū)附近制作目的制作內(nèi)容制作方法墻是免費(fèi)有效的“宣傳品”，建議用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的項(xiàng)目logo配以簡(jiǎn)單的圖案、現(xiàn)代的色彩來(lái)吸引路過(guò)的人群目光，達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目影響的目的，圍墻的風(fēng)格務(wù)求簡(jiǎn)潔明快，富于視覺(jué)沖擊力。宣傳形象包裝 (1)路旗(導(dǎo)示)明確項(xiàng)目的地理位置，美化工地現(xiàn)場(chǎng)氣氛，同時(shí)達(dá)到宣傳項(xiàng)目的目的。 (2)路牌、指示牌等在交通干線和項(xiàng)目周邊區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹(shù)立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大公寓和寫(xiě)字樓各做4稿產(chǎn)品形象宣傳展示圖樣。llll購(gòu)房／置業(yè)說(shuō)明書(shū)名片、信封、信紙.l模型、戶(hù)型沙盤(pán)l賣(mài)場(chǎng)(展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間)l工地圍墻l路標(biāo)，廣告牌，燈箱l橫幅，掛布l禮品，臺(tái)歷，紀(jì)念品，禮盒l(wèi)銷(xiāo)售人員制服l展板，海報(bào)l展銷(xiāo)會(huì)／流動(dòng)展銷(xiāo)布置l戶(hù)型圖，銷(xiāo)售價(jià)目表l買(mǎi)家通訊ll媒體通告，專(zhuān)題，新聞稿l推廣活動(dòng)，印刷品l代言人的形象包裝l交通工具的包裝4.2宣傳推廣形式4.2.1常用宣傳推廣形式l媒體的硬性廣告(報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志、)l媒體的軟性報(bào)道(研討會(huì)、專(zhuān)題講座、發(fā)布會(huì)、通告、活動(dòng)……)l為市場(chǎng)服務(wù)的研討會(huì)，講座，交流會(huì)(邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家、學(xué)者參與)l為賣(mài)場(chǎng)服務(wù)的講座，咨詢(xún)會(huì)l&nbsl為買(mǎi)家舉辦的聯(lián)誼活動(dòng)成本控制合適l有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配l能有效表現(xiàn)攝影、圖片lCI形象需要l銷(xiāo)售需要(樓書(shū)、平面圖、裝修套餐、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃圖)l簽約需要(售價(jià)表、臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約、訂購(gòu)單、付款方式、購(gòu)房須知)l展示需要(展板、海報(bào)、通告板、剪貼……)l新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會(huì)需要(計(jì)劃書(shū)、方案書(shū)報(bào)告書(shū)……)l展銷(xiāo)會(huì)l臨時(shí)、流動(dòng)展示廳l直銷(xiāo)派發(fā)宣傳資料(DM)l產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)l與合作伙伴的簽約儀式l競(jìng)標(biāo)會(huì)l開(kāi)工、封頂、入伙儀式4.2.2本項(xiàng)目采用的宣傳推廣活動(dòng)*物業(yè)可行性研討會(huì)*物業(yè)有關(guān)工程、規(guī)劃、設(shè)計(jì)可行性研討會(huì)*物業(yè)開(kāi)盤(pán)新聞發(fā)布會(huì)*開(kāi)工儀式.*銷(xiāo)售中心開(kāi)放儀式*投資保障講座*購(gòu)房指導(dǎo)講座*六一兒童聯(lián)歡會(huì)*圣誕新年聯(lián)歡會(huì)*春節(jié)聯(lián)歡會(huì)*情人節(jié)浪漫晚會(huì)*產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)*合作單位簽約儀式*工程進(jìn)度報(bào)告會(huì)*質(zhì)量保障計(jì)劃說(shuō)明會(huì)*全方位個(gè)性化物業(yè)管理說(shuō)明會(huì)*裝修套餐保險(xiǎn)說(shuō)明會(huì)*封頂儀式*入伙儀式*朝外發(fā)展研討會(huì)*教育、醫(yī)療保障說(shuō)明會(huì)*高科技、智能化社區(qū)說(shuō)明會(huì)*酒店公寓說(shuō)明會(huì)l青年報(bào)l精品購(gòu)物指南l晚報(bào)l晨報(bào)l證券報(bào)l中華工商時(shí)報(bào)l樓市l(wèi)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)l房地產(chǎn)ltarget目標(biāo)l生活速遞l時(shí)尚l(wèi)繽紛l精品家園l中國(guó)民航l財(cái)經(jīng)l京城廣廈.llll21世紀(jì)置業(yè)置業(yè)直通車(chē)溫馨的家l交通臺(tái)l音樂(lè)臺(tái)l文藝臺(tái)推廣媒體建議：以上為基本推廣媒體，針對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓的銷(xiāo)售選擇主流媒體1—2種，內(nèi)容：活動(dòng)安排發(fā)布、優(yōu)惠抽獎(jiǎng)發(fā)布等。l朝外地區(qū)l建外地區(qū)l東直門(mén)地區(qū)l使館區(qū)域l地塊圍墻l東二環(huán)l東長(zhǎng)安街設(shè)置廣告牌。同時(shí)內(nèi)容可根據(jù)銷(xiāo)售策略進(jìn)行調(diào)整。l國(guó)貿(mào)秋季房展l國(guó)貿(mào)春季房展5.7、l搜房ltom.lBJhousel搜狐l新浪