某置業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計部標(biāo)準(zhǔn)化工作計劃

標(biāo)準(zhǔn)化工作計劃**置業(yè)規(guī)劃設(shè)計部2007年8月標(biāo)準(zhǔn)化的背景隨著集團(tuán)經(jīng)營規(guī)模的壯大，開發(fā)項目不斷增加，設(shè)計和管理的工作量成倍地加大。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。隨著競爭更激烈，對手不斷進(jìn)步，單純依靠傳統(tǒng)意義上規(guī)劃、戶型設(shè)計取得優(yōu)勢已經(jīng)越來越不現(xiàn)實。人力資源不斷攤薄。設(shè)計人員年輕化，在專業(yè)水平和實際操作方面經(jīng)驗不足。決策時間長，操作時間短。項目難度越大，決策時間越長。規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢沒有被充分利用。相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)。工作目標(biāo)縮短周期降低成本提高品質(zhì)材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按照市場定位，形成相對應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單簡化產(chǎn)品，建立戶型庫相關(guān)流程改進(jìn)輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制統(tǒng)一設(shè)計深度和評價標(biāo)準(zhǔn)成本專項研究窗墻比對造價影響（節(jié)能控制要點）停車方式：單、雙層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水工作內(nèi)容材料標(biāo)準(zhǔn)工程做法成本論證流程優(yōu)化建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點——新紀(jì)元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點——北京院規(guī)劃（市政）建筑景觀室內(nèi)概念方案操作手冊A1A2A3A4深化方案操作手冊B1B2B3B4施工圖操作手冊C1C2C3C4施工配合操作手冊D1D2D3D4完成招采技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：建立材料部品分類庫：提高項目檔次匹配度學(xué)以致用容積率指數(shù)的研究，是否加入我們系統(tǒng)管理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表？不同容積率的推薦解決方案：分地區(qū)，不同容積率（2.5\3.0\5.0）對應(yīng)的規(guī)劃形態(tài)和戶型庫。經(jīng)典規(guī)劃總圖的研究；（分產(chǎn)品系列的規(guī)劃理念賣點）經(jīng)典戶型的研究入庫；（分地區(qū)分系列的戶型賣點）停車方式幾種推薦解決途徑（案例研究）新材料新技術(shù)的成果匯編；

遮陽技術(shù)倒置式屋面變壓止逆閥煙道滲水路面佛甲草種植屋面高效垂直流人工濕地水質(zhì)凈化技術(shù)新三級鋼復(fù)合式廚房（U5住宅）清水混凝土外墻式新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計流程優(yōu)化設(shè)計流程是一個文件群，包括項目設(shè)計操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點，材料部品設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和成本輸入文件指設(shè)計部從其它部門獲取的文件，包括采集的項目的基本信息、市場定位，客戶調(diào)研，競爭樓盤分析等等。輸出文件指由設(shè)計部或合作設(shè)計單位完成需要對其它部門提供的設(shè)計文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等流程把設(shè)計操作分為：概念方案階段\深化方案階段\施工圖階段\施工配合階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點：

概念方案－－基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計單位選擇、方案評價標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求

深化方案－－地質(zhì)初勘報告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備選型、材料部品清單

施工圖設(shè)計－－詳勘報告、報建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審

施工配合－－圖測報告、實測報告、開工證、予售證報審配合

一、概念方案階段包括投資分析階段和概念方案招標(biāo)。完成的標(biāo)志是確定項目概念設(shè)計實施方案概念方案階段的項目發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)通過立項\決策會\土地獲取\《土地使用證》應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點。8個輸出文件：《項目設(shè)計委托及費(fèi)用清單》\《項目設(shè)計總體控制計劃》\《單體技術(shù)措施》\《園區(qū)技術(shù)措施》\《示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單》\《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》\《項目住宅單體面積統(tǒng)計表》\《公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表》。其內(nèi)容應(yīng)跟進(jìn)項目操作全過程，不斷補(bǔ)充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。1.1收集整理宗地輸入條件1）自然客觀條件宗地位置：城市位置\區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)量\噪音狀況\特殊地下物等。宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃。交通狀況：公交流線\附件站點\私家車路線\周邊現(xiàn)狀道路名稱\級別\尺寸及斷面\城市道路規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育\醫(yī)療\商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。市政設(shè)施：市政給水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)施現(xiàn)狀。對1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢盡可能掌握清楚，可能情況下，請專業(yè)機(jī)構(gòu)測試（噪音\廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的《環(huán)境評估報告》2）政府客觀條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計條件3）當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求日照間距\消防間距\房屋面積測繪計算的具體方法\人防\車庫的具體要求等此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。1.2《立項報告》的規(guī)劃設(shè)計部分本節(jié)點的主要工作有：進(jìn)行用地分析(容積率強(qiáng)排方案）確定項目類型或參照項目編制《項目設(shè)計總體控制計劃編制《項目設(shè)計委托及費(fèi)用清單》完成容積率強(qiáng)排方案（可由合作伙伴完成）項目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例）1.3用地分析自然資源分析（對地表植被\地上沖溝等分析）氣候氣象分析日照風(fēng)向分析水文地址分析結(jié)構(gòu)形式初步建議特殊地下物景觀\視線分析坡度\坡向分析噪音分析交通流量分析防洪措施分析1.4確定項目類型根據(jù)項目實現(xiàn)目標(biāo)及操作方式的不同，將新開發(fā)項目分為創(chuàng)新項目和標(biāo)準(zhǔn)化項目。1）創(chuàng)新項目：樹立品牌，創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)周期12個月以上，設(shè)計成本100元/m2以上。2）標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：傳播品牌，復(fù)制產(chǎn)品，開發(fā)周期在9個月以下，設(shè)計成本在50元/m2以下。復(fù)制產(chǎn)品面積比率超過70%優(yōu)化產(chǎn)品成本、性能、品質(zhì)，擴(kuò)大集中采購率為目標(biāo)。以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，錄入《標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄》設(shè)計相關(guān)的各項輸入條件客戶定位銷售推廣總體計劃交房標(biāo)準(zhǔn)成本要求物業(yè)管理模式項目開發(fā)計劃完成概念方案設(shè)計設(shè)計單位選擇設(shè)計評價標(biāo)準(zhǔn)制定總體概念方案確定單體概念方案確定（平、立、剖面）指標(biāo)表填寫，包括《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》、《項目住宅單體面積統(tǒng)計表》、《公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表》設(shè)計指導(dǎo)書項目概況及用地分析項目一級開發(fā)計劃及二級開發(fā)計劃市場定位和產(chǎn)品建議成本控制因素與工程管理意見概念設(shè)計研究結(jié)論方案設(shè)計需要解決的問題項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析附件目錄項目設(shè)計指導(dǎo)書的附件《項目設(shè)計總體控制計劃》《項目設(shè)計委托及費(fèi)用清單》《示范區(qū)及一期材料、部品及設(shè)備清單》全區(qū)《單體技術(shù)措施》全區(qū)《園區(qū)技術(shù)措施》示范區(qū)規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案一期規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案三個指標(biāo)表：《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》、《住宅單體面積統(tǒng)計表》、《公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表》立項報告（終稿全文）可研報告（終稿全文）二、凱深化應(yīng)方案啄階段對新利項目粘而言單，設(shè)趁計工蓬作范苦圍是凝指項狹目一等期（殘含示辟范區(qū)買）景觀浪設(shè)計燥工作爺和室墾內(nèi)設(shè)楚計工襯作全疫面展貧開各專井業(yè)技榮術(shù)細(xì)威節(jié)盡需可能志全面尤、深廚入、蒸系統(tǒng)哭地進(jìn)哪行分住析、禍論證云并確仁認(rèn)，連以減狀少施付工圖恢階段岔出現(xiàn)耀較大員的反兼復(fù)為針目的硬。該勾階段首需對句產(chǎn)品縫進(jìn)行提定量班描述乒，確煤定產(chǎn)躁品細(xì)侍節(jié)。完成晉標(biāo)志劈燕：《施工肥圖設(shè)套計指魂導(dǎo)書》的編詳制。完成視規(guī)劃而和單沒體報熔批，拒取得《建設(shè)繁用地層規(guī)劃把許可潤證》、《建設(shè)爸工程州規(guī)劃隱許可防證》三、到施工敢圖階渣段此階滲段工蕉作完友成標(biāo)敗志是:完成《一期跪單體曬施工博圖》及《一期續(xù)總圖膚施工偏圖》配合元項目做發(fā)展溉進(jìn)程巡壽，完耀成施本工圖睡外審繩、節(jié)尖能審孟查、煌消防撕審查那等。節(jié)點反一，誘完成哀示范午區(qū)基耀礎(chǔ)施翠工圖是否匹先完王成示浪范區(qū)握或一勺期的懇基礎(chǔ)級施工戒圖并粥提前怕出圖泛，根視據(jù)項茂目開滴發(fā)進(jìn)獄度具游體決鋪定項目劑公司呈提供殺詳勘想報告記及試般樁報悔告提供枝的詳逃規(guī)批賺復(fù)文戴件施工敬圖內(nèi)抹審建筑香節(jié)能王計算連書、旺結(jié)構(gòu)焰計算典書三個辮指標(biāo)蹈表、早單體廚技術(shù)不措施搭、材隸料設(shè)豎備部驚品清居單做伍進(jìn)一膏步完雙善。室內(nèi)止設(shè)計樂基本珠完成銷，反夏饋到騎施工危圖設(shè)膊計中單體唐施工束圖外明審：爸（提毅供圖標(biāo)紙及涉計算及書等貴文件塵）總圖租施工繼圖深化傳的道于路和慣豎向蠶設(shè)計非壟襖斷的員各單繳項市輩政站榆點、厚管網(wǎng)陡設(shè)計非壟竹斷的佳管網(wǎng)像綜合梳設(shè)計景觀羽設(shè)計薯對總辜圖施或工圖嫩的反描饋與寧修正壟斷狗行業(yè)遲的各杏單項艦市政獨站點茂、管排網(wǎng)設(shè)淡計以斃及管分網(wǎng)綜勝合設(shè)協(xié)計，沫由項城目公陜司負(fù)技責(zé)設(shè)著計委棍托及紫管理駛，設(shè)田計部計提供警支持導(dǎo)。四、牛施工專配合殃階段取得農(nóng)《建投設(shè)工促程施西工許繡可證杜》和綁《商雄品房膚預(yù)售舉許可游證》4.弱1圖托紙測冬繪、籍銷售密配合都、施哨工現(xiàn)涌場配北合配合笨圖紙很測繪階工作悄，協(xié)澤助圖薄紙測瞇繪公血司分豎析及絕明確過建筑反面積勾的計御算原底則和浸公共陽部位蛛的分乏攤原阿則，陣并取覽得圖臟測面細(xì)積（箭即商捆品房栗預(yù)售愧面積習(xí)）銷售闊配合腐工作縣：編寫旱銷售開手冊編寫《交房吧標(biāo)準(zhǔn)》的單場體部盾分制作堤合同職附圖制作拍銷售脹附圖制作華銷售摟用沙享盤制作剪銷售抱效果央圖完成鼠銷售充培訓(xùn)配合御項目絕部、肌工程鋸部、焰招采煩部完妹成對設(shè)項目第現(xiàn)場撲實施撈過程疼中的做效果感監(jiān)控鐘與技軍術(shù)支堅持的敬工作惡，包舊括：材料尺與部闖品的棄選樣飾、封庭樣協(xié)調(diào)蔥施工塵圖設(shè)嚷計單垂位出損具《設(shè)計虹變更寨單》4.啄2配按合實營樓測稻繪工疾作總結(jié)哀圖紙氧測繪賭時的刷建筑淋面積笛的計備算原斜則和味公共允部位螺的分結(jié)攤原魚則，墨并傳宰遞給珍實樓徒測繪盤公司亮，以陸最終仍取得場準(zhǔn)確纖的實梨測面撲積。4.核3后零評估對設(shè)裁計單條位的戶評價甜，積圾累設(shè)唱計資益源。規(guī)劃飼、建恭筑、積景觀濤、室茄內(nèi)設(shè)柴計資踩料的偏歸檔統(tǒng)一必歸檔恥格式對工現(xiàn)程質(zhì)捉量問祥題和蹈客戶全投訴命進(jìn)行清分析碑和整飲理，助轉(zhuǎn)化帝為技鋸術(shù)或漢流程供標(biāo)準(zhǔn)雖進(jìn)一炎步優(yōu)抄化管仿理模粒式。技術(shù)斬標(biāo)準(zhǔn)榮的細(xì)小化從技鉤術(shù)上懲應(yīng)分孤為三知個部場分討皆論建呆筑的想技術(shù)民標(biāo)準(zhǔn)化：1.儲實體畜2桶.舅空間實體物質(zhì)的、客觀的可測試的是手段、是實現(xiàn)目的的基礎(chǔ)以產(chǎn)品為導(dǎo)向的技術(shù)分類可固化為一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空間非物質(zhì)的、主觀的可感知的是目的、也是前提以客戶為導(dǎo)向的使用性能分類可量化為一系列空間使用標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計施工組織前提條件、要求實體從的拆蕩分及副標(biāo)準(zhǔn)齡（框音架示草意）實體建筑實體基本元素建筑實體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求空間蝦的分亞類，聚從客浩戶的澡關(guān)注逗點出臥發(fā)空間戶內(nèi)清空間戶外纖空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空勿層泛睡會所置、架誓空層蜜公共府車庫挪、室天外樓仙棟公鼓共空頑間、秩組團(tuán)片內(nèi)公湯共空叮間、岡小區(qū)犧級公拍共空幣間組團(tuán)哪入口餃大堂腫、單昂元入賤口樓梯剛間戶內(nèi)虹室內(nèi)河空間戶內(nèi)須室外遠(yuǎn)空間戶外階室內(nèi)劑空間戶外碰室外積空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院技術(shù)察標(biāo)準(zhǔn)覽的總失體工勇作框僑架設(shè)灘想客戶健的空間藝感知使用保體驗生活躲體驗(描狠述性暴)客戶櫻的需求(描嚼述性磁)空間寄的性能鋼標(biāo)準(zhǔn)(量比化)實體吹分系潤統(tǒng)和球子系唉統(tǒng)的技術(shù)久標(biāo)準(zhǔn)(量孔化)實體濫基本森元素砌的技術(shù)蝴標(biāo)準(zhǔn)(量持化)設(shè)計網(wǎng)技術(shù)脊標(biāo)準(zhǔn)工程鑰技術(shù)傭標(biāo)準(zhǔn)施工繡圖設(shè)雹計指腿導(dǎo)書方案拌設(shè)計留指導(dǎo)評書施工難圖審賢查指上導(dǎo)書