房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：核心20城探究之杭州產(chǎn)業(yè)、人口過去兌現(xiàn)未來優(yōu)勢(shì)持續(xù)

業(yè)研究業(yè)研究證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載報(bào)告口杭州經(jīng)濟(jì)主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)占GDP比例27%，但新發(fā)展階段遇到一定瓶頸。1)杭州過去憑借信息節(jié)點(diǎn)城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，疊加亞運(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施快速完善，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛及人口快速流入，杭州GDP在長(zhǎng)三角排名第三，近6年常住人口增長(zhǎng)規(guī)模及增速長(zhǎng)三角第一。2)杭州經(jīng)濟(jì)主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，GDP中第三產(chǎn)業(yè)占比68%、數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占比27%。3)近年來受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)紅利縮減影響，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值增速放緩，另外，工業(yè)產(chǎn)值增速也落后于長(zhǎng)三角主要城市，在新發(fā)展階段遇到一定瓶頸?？诤贾菖c數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)良好，獨(dú)特的城市定位有助于其在下一輪行業(yè)發(fā)展周期中，具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。1)2021年杭州軟件業(yè)務(wù)收入全國(guó)第四，增速全國(guó)第一，網(wǎng)易、?？低?、同花順等龍頭企業(yè)總部聚集；電商平臺(tái)交易額占全國(guó)61%，擁有11家電商百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其中阿里巴巴市值大幅領(lǐng)先。2)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)核心生產(chǎn)要素是人才，企業(yè)布局優(yōu)選人才密度較大的區(qū)域，杭州互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對(duì)比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)及人才儲(chǔ)備，獨(dú)特的城市定位，預(yù)計(jì)將助力杭州在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中吸引人才，保持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位?？诤贾葜圃鞓I(yè)細(xì)分項(xiàng)中，健康產(chǎn)業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但政府加強(qiáng)工業(yè)投資、數(shù)字賦能，有較大的支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的余地。1)健康產(chǎn)業(yè)中醫(yī)藥制造、醫(yī)療器械等領(lǐng)域增速放緩；電子信息產(chǎn)業(yè)僅在視頻安防、集成電路設(shè)計(jì)等少數(shù)領(lǐng)域發(fā)展較好。2)近年來杭州政府產(chǎn)業(yè)換擋提速，制造業(yè)投資額增速連續(xù)兩年超25%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能制造業(yè)，相關(guān)制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值28%。3)杭州政府性債務(wù)余額與稅收收入比1.5，稅收規(guī)模超2000億，在長(zhǎng)三角城市處于領(lǐng)先地位，未來支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有較大余地?？?022年杭州商品住宅銷售面積下滑49%，未來新房銷售將向1400萬方需求中樞回歸。1)2022年杭州商品住宅銷售面積下滑49%至1100萬方，核心區(qū)域市場(chǎng)依舊維持一定熱度，富陽、臨安等外圍區(qū)域開盤去化率下滑明顯；2023回暖，新房、二手房成交分別為304、140萬方，同比上漲25%、73%。2)政府對(duì)于新房限價(jià)控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛空間縮小，但依靠產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)，預(yù)計(jì)商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估計(jì)，需求中樞約1400萬方。3)杭口濱江、綠城在杭州有規(guī)模優(yōu)勢(shì)及良好口碑，具備挖掘預(yù)期差項(xiàng)目的能力，隨著杭州市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)將率先受益。1)濱江、綠城為杭州住宅銷售市場(chǎng)主力，2022年權(quán)益銷售金額分別為519億元、412億元，與其他房企拉開較大規(guī)模差距。2)從土儲(chǔ)來看，濱江、綠城在杭州仍有千億貨值儲(chǔ)備，且核心區(qū)域土儲(chǔ)占比約50%，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)潛力大。3)濱江、綠城作為杭州起家房企，對(duì)于市場(chǎng)較為了解，2022年拿地溢價(jià)率為6%、8%，相較外來品牌房企溢價(jià)率略低，反映兩家房企拿地適當(dāng)配置有預(yù)期差的項(xiàng)目，而非單純聚焦熱門高溢價(jià)地塊。4)2023年一季度，杭州土地市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)率先回暖，預(yù)計(jì)復(fù)蘇可持續(xù)，建議關(guān)注在杭州具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)及品牌影響力的房企，如綠城中國(guó)、濱江集口風(fēng)險(xiǎn)提示：杭州產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期。究所證券分析師：?jiǎn)胃闟60522110001行業(yè)基本數(shù)據(jù)只)相對(duì)指數(shù)表現(xiàn)%對(duì)表現(xiàn)2022-05-25~2023-05-2512%2%-8%房地產(chǎn)滬深300相關(guān)研究報(bào)告新房二手房銷售熱度持續(xù)》3-05-03《房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：杭州臨平區(qū)全域放寬限購(gòu)，新房二手房小幅回落》3-04-27行》23-04-24-18%22/0522/0722/0922/1223/0223/042.1%地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告投資主題報(bào)告亮點(diǎn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)杭州快速發(fā)展，吸引人口集聚。杭州憑借信息節(jié)點(diǎn)城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，疊加亞運(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施快速完善，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛及人口快速流入，杭州GDP在長(zhǎng)三角排名第三，近6年常住人口增長(zhǎng)規(guī)模及增速長(zhǎng)三角第一。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，獨(dú)特的城市定位有助于其在下一輪行業(yè)發(fā)展周期中，具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。1)2021年杭州軟件業(yè)務(wù)收入全國(guó)第四，增速全國(guó)第一，網(wǎng)易、?？低暋⑼樀三堫^企業(yè)總部聚集；電商平臺(tái)交易額占全國(guó)61%，擁有11家電商百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其中阿里巴巴市值大幅領(lǐng)先。2)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)核心生產(chǎn)要素是人才，企業(yè)布局優(yōu)選人才密度較大的區(qū)域，杭州互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對(duì)比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)及人才儲(chǔ)備，獨(dú)特的城市定位，預(yù)計(jì)將助力杭州在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中吸引人才，保持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位。杭州健康產(chǎn)業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但近年來政府加強(qiáng)工業(yè)投資、數(shù)字賦能，產(chǎn)業(yè)換擋提速。1)健康產(chǎn)業(yè)中醫(yī)藥制造、醫(yī)療器械等領(lǐng)域增速放緩；電子信息產(chǎn)業(yè)僅在視頻安防、集成電路設(shè)計(jì)等少數(shù)領(lǐng)域發(fā)展較好。2)近年來杭州政府產(chǎn)業(yè)換擋提速，制造業(yè)投資額增速連續(xù)兩年超25%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能制造業(yè)，相關(guān)制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值28%。2022年杭州新房銷售面積下降49%至1100萬方，預(yù)計(jì)未來將向1400萬方需求中樞靠攏。政府對(duì)于新房限價(jià)控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛水分逐漸被擠出，但依靠產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)，預(yù)計(jì)商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估計(jì)，杭州需求中樞約1400萬方。投資邏輯濱江、綠城在杭州有規(guī)模優(yōu)勢(shì)及良好口碑，具備挖掘預(yù)期差項(xiàng)目的能力，隨著杭州市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)將率先受益。杭州具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，雖然受限于區(qū)位及歷史因素，未形成制造業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但以軟件與信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)、云計(jì)算與大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)，在過去城市競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，在新一輪產(chǎn)業(yè)周期中具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)帶動(dòng)制造業(yè)向高端持續(xù)突破。短期來看，杭州處于數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)紅利縮減、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)提速換擋期，且籌辦亞運(yùn)會(huì)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善、基建地產(chǎn)活力基本釋放完成，預(yù)計(jì)未來杭州地產(chǎn)將由全域熱度轉(zhuǎn)向核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)較好的區(qū)域。保守估計(jì)，杭州商品住宅中長(zhǎng)期中樞在1400萬方左右。2023年一季度，杭州土地市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)已率先回暖，預(yù)計(jì)復(fù)蘇可持續(xù)，建議關(guān)注深耕杭州、在杭州具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)及品牌影響力的房企，如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)3一、數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)杭州快速發(fā)展，制造業(yè)短板明顯 7 (二)杭州經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力主要在服務(wù)業(yè)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占比27% 10 增加值目標(biāo)增速4.1% 22 6 2 4 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)4 5 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)5 8 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)6 5 7 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)7步由轉(zhuǎn)杭州憑借浙江信息節(jié)點(diǎn)城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，成為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的聚集地，亞運(yùn)會(huì)的籌備也推動(dòng)杭州基礎(chǔ)設(shè)施快速完善，在產(chǎn)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施雙重加持下，杭州實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛及人口快速較蘇州、無錫、寧波等城市，杭州制造業(yè)發(fā)展地理優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小，工業(yè)增加值規(guī)模僅全加值增速放緩，同時(shí)制造業(yè)不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，即使城市增加工業(yè)投資，但產(chǎn)業(yè)換擋尚未(一)營(yíng)商環(huán)境與招商引資模式奠定產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，亞運(yùn)會(huì)助力基礎(chǔ)設(shè)施完善杭州，但工廠建在寧波、臺(tái)州。主要原因是錢塘江水量少、入海口泥沙淤積多，且杭州灣喇叭口形狀推動(dòng)形成錢塘江大潮，對(duì)航運(yùn)有較大影響，對(duì)比北側(cè)上海港，南側(cè)寧波、資料來源：浙江省地理信息公共服務(wù)平臺(tái)以享受上海信息優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)外溢證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)8280名;引進(jìn)培育海外高層次人才4760名。2)建立產(chǎn)業(yè)招商的體制機(jī)制，選出3個(gè)具備引領(lǐng)性及前瞻性的產(chǎn)業(yè)，聚焦具體批準(zhǔn)為國(guó)家信息化試點(diǎn)城市，政府轉(zhuǎn)換招商引資模式，由土地、稅收、外資制造業(yè)為核心轉(zhuǎn)變?yōu)?，做好人才服?wù)、政策支持，以孵化器培育高新技術(shù)項(xiàng)目，吸引科技型研發(fā)企其其它,17%外商及港澳臺(tái)投資企業(yè),23%有限責(zé)任公司,21%股份有限公司,12%私營(yíng)企業(yè),27%12000100008000600040002000020122013201420152016201720182019202061.5%61.0%60.5%60.0%59.5%59.0%58.5%58.0%民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值(億元)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP比重資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒-，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券式不斷迭代發(fā)展模式1)大平臺(tái)招商，依靠土地、稅收政策優(yōu)惠，沿海城市地理位置，省會(huì)城市資源優(yōu)勢(shì)等要素，滾動(dòng)式開發(fā)，積極引進(jìn)外資，1992年籌備建設(shè)時(shí)就落實(shí)22個(gè)外資項(xiàng)目，1994年華銀等首批項(xiàng)目投產(chǎn)，經(jīng)開區(qū)招商引資爆發(fā)式增長(zhǎng)，成功招引日本松下、英國(guó)聯(lián)合餅干、美國(guó)眼力健、玫琳凱等國(guó)際企業(yè)，以及康師傅、娃哈哈、中策橡膠、華春化纖等企業(yè)。的企業(yè)集聚，形2002年(高新區(qū)與濱定位孵化器，強(qiáng)調(diào)人才、研發(fā)、創(chuàng)新與技術(shù)的留存，利用成本、政策、招商門才+資本+民企證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)9口和產(chǎn)業(yè)的承載力不足，政府通過“撤市設(shè)區(qū)”的方式，先后吸納蕭山、余杭、富陽、臨通過合并、拆分功能區(qū)的方式優(yōu)化空間格局，明確各區(qū)功能定位，如高新區(qū)與濱江區(qū)合并發(fā)展，余杭區(qū)拆分為臨平區(qū)、新余杭區(qū)，便于行政管理。已成為長(zhǎng)三角城市中第二大國(guó)際機(jī)場(chǎng)，僅次于上海浦東機(jī)場(chǎng)。2)城市路網(wǎng)完善：截至杭州交通樞紐、城市路網(wǎng)、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施快速完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升情況1)水路治理：運(yùn)河二通道完成通水；2)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建：蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)三期一階段網(wǎng)風(fēng)情大道、通城大道南延；4)城北：莫干山路、秋石快速路、東湖快速路北網(wǎng)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)10道交通道交通資料來源：杭州市人民政府，中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)，華創(chuàng)證券60051650051640034230130030120010010411510082828202015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9月杭州地鐵運(yùn)營(yíng)里程(公里)資料來源：中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)，華創(chuàng)證券(二)杭州經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力主要在服務(wù)業(yè)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占比27%市優(yōu)勢(shì)，其三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中一二三產(chǎn)占比分別為1.8%、30%、68.2%，第三產(chǎn)業(yè)占比略100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%上杭南合溫海州京肥州第三產(chǎn)業(yè)占比金麗衢蘇臺(tái)寧湖嘉華水州州州波州興第二產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)比舟120001000080006000400020000上深蘇重廣佛寧東無泉北天南成杭武南唐青海圳州慶州山波莞錫州京津京都州漢通山島2021年工業(yè)增加值(億元)券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)11房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)信息傳輸、軟件交業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)2015-2020年復(fù)合增速350030002500房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)信息傳輸、軟件交業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)2015-2020年復(fù)合增速3500300025002000150010005000和信息術(shù)服務(wù)2020年增加值(億元)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)25%20%15%10%5%0%28.0%27.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)較強(qiáng)，以軟件與信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)差較大25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%201120122013201420152016201720182019202020212022-5.00%第二產(chǎn)業(yè)增速第三產(chǎn)業(yè)增速持高增速%2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值/GDP資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券制造業(yè)增制造業(yè)增加值,1180服務(wù)業(yè)增加值,3896數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值(億元)資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)1212.0%10.0%8.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%圖表15杭州GDP次于上海、蘇州，人均GDP較低圖表16杭州常住人口增長(zhǎng)絕對(duì)值及增速長(zhǎng)三角第一50000450004000035000300002500020000150001000050000上蘇杭南寧海州州京波2022年GDP(億元)合溫嘉金湖衢麗肥州興華州州水2022年人均GDP(右軸，萬元)208642035030025020000500杭蘇合寧金南嘉臺(tái)溫湖紹麗上州州肥波華京興州州州興水海6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2016-2022年常住人口增長(zhǎng)(萬人)2016-2022年常住人口年均增速ind(三)近年來杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)增加值增速較低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)瓶頸近年來杭州工業(yè)增速較為緩慢，但投資力度較大，工業(yè)固投增速領(lǐng)先蘇州、合肥等長(zhǎng)三17杭州工業(yè)增加值復(fù)合增速較低圖表18杭州近4年工業(yè)固投增速較快合肥無錫杭州州溫嘉金寧合肥無錫杭州州州興華波海京州興2018-2021年工業(yè)增加值復(fù)合增速深圳杭州蘇州南京合肥上海廣州無錫2018-2022年工業(yè)固投復(fù)合增速ind減影響，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值增速放緩。2022年增加值5076億元，增速僅為證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)13年來杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值增速放緩6,0005,0004,0003,0002,0001,000016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值(億元)增速資料來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局，華創(chuàng)證券杭州第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，2015-2020年年化復(fù)合增速為6.2%，但第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)長(zhǎng)三角主要城市中處于領(lǐng)先地位，僅次于寧波。年以來杭州三產(chǎn)從業(yè)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)50045040035030025020000500201020112012201320142015201620172018201920202021杭州第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)(萬人)杭州第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)(萬人)州從業(yè)人口增速在長(zhǎng)三角主要城市中領(lǐng)先3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%寧杭南湖合衢金蘇麗嘉舟上紹溫臺(tái)波州京州肥州華州水興山海興州州2015-2019年就業(yè)人口復(fù)合增速證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)14云計(jì)算與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)云計(jì)算與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)20.0%云計(jì)算與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)云計(jì)算與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%450040003500300025002000150010005000杭州與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，軟件業(yè)務(wù)收入全國(guó)第四，增速全國(guó)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有助于杭州在下一輪數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期，具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。高新技術(shù)制造業(yè)中健康產(chǎn)業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在視頻安(一)數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)較好，下一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期有先發(fā)優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)增加值與增速表現(xiàn)突出。杭州與數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)的生8圖表22杭州軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)增加值較大圖表23軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)增速較高2021年增加值(億元)2018-2021年復(fù)合增速資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券、軟件產(chǎn)79%、19%；而信息安全、嵌入式系統(tǒng)軟件領(lǐng)域收入較低，占比不到2%。3)多家龍頭網(wǎng)易、浙江中控、同花順等。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)152000018000160001400012000100008000600040002000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京深圳上海杭州南京廣州成都濟(jì)南西安青島2021年軟件業(yè)務(wù)收入(億元)增速創(chuàng)證券息技術(shù)服務(wù)、軟件產(chǎn)品領(lǐng)域表現(xiàn)突出600050004000300020000000信息安全信息技術(shù)服務(wù)軟件產(chǎn)品嵌入式系統(tǒng)軟件100%80%60%40%20%0%2021年1-11月營(yíng)業(yè)收入(億元)資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院，華創(chuàng)證券家軟件與信息服務(wù)龍頭企業(yè)在杭州落地總部企業(yè)杭州功能致力于面向流程工業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)提供以自動(dòng)化控制系統(tǒng)為核心，涵蓋工業(yè)軟件、自動(dòng)化儀表及運(yùn)維服制造產(chǎn)品及解決方案，賦能用戶提升自動(dòng)化、數(shù)字化、智能化水平，實(shí)現(xiàn)工業(yè)生產(chǎn)自動(dòng)化控制和智司礎(chǔ)設(shè)施的自動(dòng)化、信息化、數(shù)智化建設(shè)軟安人網(wǎng)絡(luò)通信股份有限公司通信硬件及外部設(shè)備等恒信息技術(shù)股份有限公司默安科技有限公司防護(hù)體系，實(shí)現(xiàn)安命周期管理網(wǎng)易(杭州)網(wǎng)絡(luò)有限公司門戶網(wǎng)站、在線游戲、電子郵箱、在線、電子商務(wù)、在線音樂等多種服務(wù)康威視數(shù)字技術(shù)股份有限公司感知、人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)服務(wù)于千引領(lǐng)智能物聯(lián)新未來以視頻為核心的智慧物聯(lián)解決方案提供商聚焦于財(cái)富資產(chǎn)管理領(lǐng)域，為證券、銀行、基金、期貨、信托、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)提供整體的IT解決方案和服務(wù)，為個(gè)人投資者提供財(cái)富管理工具慧康科技股份有限公司務(wù)與創(chuàng)新技術(shù)股份有限公司依托人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、元宇宙、區(qū)塊鏈等息技術(shù)，為城市管理、城市治理、民生服務(wù)造跨領(lǐng)域、跨區(qū)域的數(shù)據(jù)資源交換和共享平臺(tái)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)16T算、IoT物聯(lián)網(wǎng))技術(shù)為核心的引領(lǐng)者達(dá)科技股份有限公司品及服務(wù)的金融信息技術(shù)服務(wù)業(yè)資料來源：中國(guó)電子信息行業(yè)聯(lián)合會(huì)，華創(chuàng)證券9杭杭州,23.40%其他城市,76.60%2021年1-10月直播電商交易額占比資料來源：浙江省商務(wù)廳，華創(chuàng)證券他城市,%杭州,61%2021年電商平臺(tái)交易額占比資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，華創(chuàng)證券403530252050北京上海杭州深圳南京廣州香港長(zhǎng)沙成都2021年中國(guó)電子商務(wù)企百?gòu)?qiáng)企業(yè)數(shù)量(家)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)17其他,23%阿里云,41%亞馬遜,6%天翼云,9%華為云,11%華為云,11%11%2020年云計(jì)算行業(yè)市場(chǎng)份額(IaaS)其他,21%阿里云,37%金山云,5%亞馬遜,5%華為云,3%華為云,3%天翼云,10%13%2020年云計(jì)算行業(yè)市場(chǎng)份額(PaaS)10.80.60.40.20北京深圳上海廣州杭州南京合肥蘇州成都天津大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展指數(shù)三證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)1835.0%30.0%25.0%20.0%15.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%工智能算力穩(wěn)居全國(guó)前三人工智能城市排行榜排名202220212020201920181北京北京北京北京杭州2杭州杭州深圳杭州北京3深圳深圳杭州深圳深圳4上海南京上海上海上海5廣州上海重慶廣州合肥6成都蘇州廣州合肥成都7蘇州廣州合肥蘇州重慶8南京濟(jì)南蘇州重慶武漢9天津成都西安南京廣州濟(jì)南合肥南京西安貴陽北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢西安蘇州AIGC人才分布占比注：數(shù)據(jù)范圍2022.3-2023.3、上海、深圳具備更低的生活成本，而在二線城市中，杭州又具備明顯的龍頭企業(yè)聚集、傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)不同，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)城市布局較少考慮土地、運(yùn)輸成本、原材料，核心生明顯高于其余二線城市。相比北上深，杭州生活成本更低，相比其余二線城市，杭州又北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢重慶西安互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才城市占比(TOP10)北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢重慶蘇州2021年Q1-2022年Q1互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才流入城市占比(TOP10)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)19電子信息產(chǎn)品制造業(yè)健康產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)電子信息產(chǎn)品制造業(yè)健康產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)20.0%16.0%電子信息產(chǎn)品制造業(yè)健康產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)電子信息產(chǎn)品制造業(yè)健康產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%1400120010008006004002000(二)制造業(yè)中電子信息產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)均不具備優(yōu)勢(shì)，但產(chǎn)業(yè)換擋提速業(yè)(通用設(shè)備制造、電氣機(jī)械及器械制造、汽車制造)占比達(dá)到25%，而紡織業(yè)、化學(xué)年杭州電子信息產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)占工計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè),19%其他,其他,35%材制造業(yè),11%化學(xué)纖維制造業(yè),化學(xué)纖維制造業(yè),5%化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè),化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè),6%汽車制造業(yè),5%醫(yī)藥制造業(yè),5%品業(yè),5%資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券年杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占規(guī)上工業(yè)增加值80%70%60%50%40%30%20%10%0%71%70%71%71%70%663%57%41%46%45%38%33%20182019202020212022規(guī)上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占比規(guī)上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占比資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券1增加值絕對(duì)規(guī)模一般增速2021年增加值(億元)2018-2021年復(fù)合增速資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)20未來將重點(diǎn)發(fā)力醫(yī)藥流通(醫(yī)藥電商)、醫(yī)療康養(yǎng)兩個(gè)健康產(chǎn)業(yè)新賽道，憑借國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品數(shù)量7720件，增速不及武漢1,4001,2001,000800600400200025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京上海蘇州杭州重慶深圳廣州2020年醫(yī)藥制造業(yè)總產(chǎn)值(億元，左軸)2018-2020年復(fù)合增速資料來源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒，華創(chuàng)證券160001400012000100008000600040002000035%30%25%20%15%10%5%0%上海北京深圳廣州蘇州長(zhǎng)沙杭州武漢天津新鄉(xiāng)2022年全國(guó)醫(yī)療器械有效產(chǎn)品數(shù)量(件)2020-2022年復(fù)合增速資料來源：醫(yī)械數(shù)據(jù)云，華創(chuàng)證券海?？低?36%大華股份,28%其他,36%2020年視頻監(jiān)控設(shè)備中國(guó)市場(chǎng)份額海康威視?？低?29.8%其他,55.5%大華股份,14.7%2019年視頻監(jiān)控設(shè)備全球市場(chǎng)份額以50強(qiáng)總收入計(jì)算集證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)21400035003000250020001500100050040003500300025002000150010005000蘇州無錫上海重慶寧波常州天津杭州溫州南通高端裝備制造專利數(shù)量(件)年杭州集成電路設(shè)計(jì)銷售額排全國(guó)第四1400120010008006004002000上海北京深圳杭州無錫南京西安成都武漢2021年集成電路設(shè)計(jì)銷售額(億元)資料來源：中國(guó)半導(dǎo)體行業(yè)協(xié)會(huì)，華創(chuàng)證券基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，轉(zhuǎn)型升級(jí)瓶頸明顯，高端裝備企業(yè)數(shù)與專利數(shù)均位于全國(guó)第八，相比蘇圖表46高端裝備企業(yè)數(shù)低于長(zhǎng)三角工業(yè)城市圖表47高端裝備專利數(shù)低于長(zhǎng)三角工業(yè)城市上海蘇州無錫寧波天津溫州常州杭州重慶臺(tái)州高端裝備企業(yè)數(shù)量(個(gè))9000080000700006000050000400003000020000100000資料來源：科學(xué)家在線，華創(chuàng)證券資料來源：科學(xué)家在線，華創(chuàng)證券杭州%。2)數(shù)字經(jīng)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)221009080100908070605040302010012001000800600400200035%30%25%20%15%10%5%0%-5%2018年2019年2020年2021年2022年制造業(yè)投資額(億元)同比增速(右軸)資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)局，華創(chuàng)證券140012001000800600400200028.5%28.0%27.5%27.0%26.5%26.0%2020年2021年2020年2021年規(guī)上數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)制造業(yè)增加值(億元)占工業(yè)增加值比例證券(三)產(chǎn)業(yè)要素支撐空間足，未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值目標(biāo)增速4.1%新競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第五企業(yè)數(shù)量全國(guó)第四1.201.000.800.600.400.200.00北上深香杭武廣南臺(tái)青成蘇合西廈京海圳港州漢州京北島都州肥安門2021年中國(guó)城市科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)北京上海深圳杭州廣州成都蘇州南京香港青島獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量(家)華創(chuàng)證券就業(yè)”，高層次人才落戶門檻低。2)杭州市對(duì)五類不同級(jí)別的高層次人才提供差異化的和證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)23522019年以來杭州通過降低落戶門檻，提高人才補(bǔ)貼等方式吸引人口聚集名稱類型內(nèi)容19-06-03《關(guān)于服務(wù)“六大行動(dòng)”打造人才生態(tài)最優(yōu)城市意見的實(shí)施細(xì)則》高層次人才就業(yè)和19-06-04《關(guān)于穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)人才政策舉措的實(shí)則》提高實(shí)體企業(yè)對(duì)人首《全日制大學(xué)?？?含高職)和全日制本科學(xué)年齡35周歲以下的全日制大學(xué)專科(含高職)學(xué)歷及45周歲以下全日制本科19-08-05《關(guān)于暫緩受理部分畢業(yè)生生活補(bǔ)貼申請(qǐng)?zhí)岣吒邔哟稳瞬派伞?0-02-24《加強(qiáng)人才招引服務(wù)提供更多面向高層20-02-24《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實(shí)“人才生態(tài)37條”的補(bǔ)充意提供高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼和支持優(yōu)先創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新三年行動(dòng)計(jì)劃對(duì)高層次人才創(chuàng)業(yè)站建站補(bǔ)貼。2)高層次留學(xué)回國(guó)人員在杭創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資助。3)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目無償資助：畢業(yè)5年內(nèi)普通高校畢業(yè)生(包括外國(guó)大學(xué)生、留學(xué)生)或在杭高校在校生，在上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)及富陽區(qū)范圍內(nèi)新創(chuàng)辦企業(yè)，經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^后可給予5萬、8萬、10萬、一事一議”的辦法，最高給予50萬元的無償資助。其他區(qū)、縣(市)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目符合條件的，市財(cái)政再按當(dāng)?shù)責(zé)o償資助額50%的標(biāo)準(zhǔn)予以資助。4)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所房租補(bǔ)貼《關(guān)于調(diào)整杭州市大學(xué)畢業(yè)生落戶政策的公告》人才落戶門檻自2021年10月15日(含)起，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以在杭州市區(qū)落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)；全日制普通高校博士研究生(55周歲以下,不含55周歲)學(xué)歷者，可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。22-06-27《全日制本科和碩士對(duì)2017年以后錄取的符合條件的非全日制研究生，畢業(yè)后來杭參照全日制研年內(nèi)的可享受“先落戶后就業(yè)”)《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)24年資料來源：杭州市人民政府門戶網(wǎng)站，華創(chuàng)證券人才吸引力指數(shù)衡量，杭州排全國(guó)第五100806040200北京上海深圳廣州杭州成都蘇州南京武漢長(zhǎng)沙人才吸引力指數(shù)杭州政府性債務(wù)余額與稅收收入比1.5，長(zhǎng)三角城市中處于較低水平；稅收總規(guī)模超過70006000500040003000200010000上海北京深圳杭州蘇州南京廣州合肥2021年稅收收入(億元)3.002.502.001.501.000.500.00廣州合肥南京北京杭州上海蘇州深圳2021年政府債務(wù)余額/稅收收入新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)已具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，支撐杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展；生命健康產(chǎn)業(yè)有良好的裝備制造、新材料和新能源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，面臨蘇州、無錫、合肥等長(zhǎng)三角城市較證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)25強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。2)根據(jù)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展十四五規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加表56杭州未來重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、生命健康、高端裝備制造業(yè)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)2622商品住宅成8.79.022商品住宅成8.79.028221商品住宅成.9.2.540但仍有1100萬方的市場(chǎng)需求，核心區(qū)域住宅一二手倒掛水分逐漸被擠出，但依靠產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)，商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均(一)2022年杭州商品住宅銷售面積下跌49%，外圍區(qū)域跌幅較大幅，臨平、蕭山區(qū)占地面積較大，區(qū)域內(nèi)部的外圍板塊也有較大跌幅，導(dǎo)致兩區(qū)住宅成序號(hào)市住宅成交面積(萬方)序號(hào)市住宅成交面積(萬方)126939648356137山8杭州9%9肥資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券4%4%核心區(qū)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)27.7區(qū).5零門檻，意在吸納人口，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展。杭州調(diào)控政策針對(duì)性較強(qiáng)，有效刺激改善性需求釋放類型評(píng)價(jià)無社保要求，非杭限由5年調(diào)整到2年。，降低交易成本符合條件的三孩家庭，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套；報(bào)名參加新建商品住房公開搖號(hào)銷售時(shí)，參照“無房家庭”優(yōu)先搖松外地戶籍居民只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買錢塘區(qū)首套新房或二手房，應(yīng)提供1年以內(nèi)社保繳納證明，但購(gòu)買二套房仍有落戶五年的限制；差異化限購(gòu)政策擴(kuò)大至全區(qū)。降低外地居民-下限.9%款已結(jié)款首付公積金公積金貸款且已還清，執(zhí)行二套房政策，首付貸款首額度率給予購(gòu)房補(bǔ)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)28杭區(qū)部分街道和臨平區(qū)部分鎮(zhèn)街普通新建商品住房的，在購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，按照實(shí)際繳納契稅金額的50%標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。貼22-09-08個(gè)人在建德市購(gòu)買新建商品住房給予購(gòu)房者已繳納契1%的補(bǔ)助，單套最高補(bǔ)助不超過5萬元。購(gòu)買二手住房的，比照購(gòu)買新建商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，享受40%的補(bǔ)助。22-06-277符合條件的非全日制研究生畢業(yè)兩年內(nèi)可享受“先落戶后就業(yè)”擬定對(duì)已在杭州市區(qū)落實(shí)就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；放寬技能人才落戶。在全市范圍內(nèi)推行二手房“帶押過戶”登記服務(wù)，賣方無需先行還貸，將處于抵押期間的不動(dòng)產(chǎn)，通過買賣轉(zhuǎn)移給買方和資金安全資料來源：杭州住建局，華創(chuàng)證券(二)2021年杭州土地依賴度降低，供求平衡下庫(kù)存去化周期較短2021年杭州調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)的節(jié)奏，政府性基金收入與稅收比降至1.1，在賣地謀發(fā)展，2017年政府性基金收入同比增加71%；2021年政府性基金收入同比下降州及長(zhǎng)三角其他核心城市，杭州土地財(cái)政依賴度較低，但相比北京、上海、深圳三城仍有一定差距。.1400035003000250020001500100050002.00.50.0201620172018201920202021稅收收入(萬元)政府性基金收入(萬元) 政府性基金收入/稅收收入(右軸)1年杭州政府性基金收入/稅收收入較低1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00廣州南京寧波合肥杭州蘇州上海北京深圳2021年政府性基金收入/稅收收入證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)292011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10價(jià)格穩(wěn)步上漲至29536元/平2,5002,0001,5001,00050035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000030%25%20%15%10%5%0%-5%住宅類用地成交建面(萬方)商品住宅銷售面積(萬方)樣本住宅價(jià)格(元/平)同比ind供求平衡推動(dòng)城市庫(kù)存合理，整體新房去化周期4.5個(gè)月，僅外圍區(qū)域臨安、富陽去化35302520151050長(zhǎng)北青海深常無東昆福廣武成蘇鄭佛南廈重天寧西南徐長(zhǎng)濟(jì)上合杭春京島口圳州錫莞明州州漢都州州山寧門慶津波安京州沙南海肥州新房庫(kù)存去化周期(月)地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)30臨安區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)臨平區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū)富陽區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)302520151050臨安區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)臨平區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū)富陽區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)302520151050上城區(qū),20西湖區(qū)上城區(qū),20西湖區(qū),15拱墅區(qū),34錢塘區(qū),48臨安區(qū),141臨平區(qū),59蕭山區(qū),131余杭區(qū),61富陽區(qū),952022年12月底各區(qū)住宅狹義庫(kù)存(萬方)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券月2022年底新房庫(kù)存去化周期(月)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券(三)近期新房二手房市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期新房需求中樞在1400萬方左右(萬方)0(萬方)0008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年(萬方)90(萬方)8070605040302001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年房需求降低，但相比7.8萬套的成交，仍然保持供不應(yīng)求狀態(tài)。2)區(qū)域冷熱分化明顯，西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、余杭區(qū)、濱江區(qū)等區(qū)域保持熱度；蕭山區(qū)、臨平區(qū)熱度有所下降，僅核心板塊如錢江世紀(jì)城、臨平新城等表現(xiàn)較好；富陽區(qū)、臨安區(qū)新房開盤去化地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)312020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-0380706050403020100富陽區(qū)錢塘區(qū)蕭山區(qū)臨平區(qū)濱江區(qū)余杭區(qū)上城區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)臨安區(qū)2018年2019年2020年2021年2022年搖號(hào)登記戶數(shù)(萬戶)住宅成交套數(shù)(萬套)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券盤去化率明顯下降100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年開盤去化率2022年開盤去化率資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券吸引人口流入，需求旺盛而新房供應(yīng)有限，導(dǎo)致局部區(qū)域出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，居民形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，但實(shí)際高倒掛二手房有價(jià)無市，成交量較低，隨著片區(qū)新房供給，投資9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000二手房成交套數(shù)(套)搖號(hào)紅盤投資水分被擠壓資料來源：克而瑞，鏈家，華創(chuàng)證券州證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)32臨安區(qū)富陽區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)蕭山區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)余杭區(qū)余杭區(qū)未來科技城、云城板塊成為杭州第三中心，主城區(qū)范圍擴(kuò)大，納入余杭、蕭山、錢塘部分板塊。1)2022年臨安區(qū)富陽區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)蕭山區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)余杭區(qū)余杭區(qū)未來科技城、云城板塊成為杭州第三中心，主城區(qū)范圍擴(kuò)大，納入余杭、蕭山、錢塘部分板塊。1)2022年8月杭州規(guī)劃城市新中心格局，余杭區(qū)未來科技城、錢江世紀(jì)城、蕭山科技城，臨平區(qū)臨平新城，錢塘區(qū)金沙湖、下沙開發(fā)區(qū)等板塊納入主1.52,5002,0001,5001,00050002.502.001.501.000.500.00商品住宅銷售面積(萬方)銷售面積/常住人口(平米/人)1.61.41.21.00.80.60.40.20.0300025002000150010005000蘇州上海寧波嘉興杭州無錫南京合肥常住人口/戶籍人口常住人口數(shù)(萬人，右軸)ind(四)杭州住宅銷售與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較匹配，余杭未來科技城、云城成為第三中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度較高，其中余杭區(qū)生產(chǎn)總值及數(shù)字核心產(chǎn)業(yè)增加值排在首位，而富陽、臨值貢獻(xiàn)集中在傳統(tǒng)市區(qū)及余杭、蕭山300025002000150010005000地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值(億元)料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒-，華創(chuàng)證券濱江區(qū),49西濱江區(qū),49富陽區(qū),57臨安區(qū),73余臨安區(qū),73錢塘區(qū),75上錢塘區(qū),75臨平區(qū),1蕭山區(qū),166拱蕭山區(qū),1662022年商品住宅成交面積(萬方)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)338.07.06.05.04.03.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0杭區(qū)未來科技城、云城成為杭州第三中心資料來源：《杭州總體城市設(shè)計(jì)(補(bǔ)充完善)(草案)》波深圳蘇州合肥重慶西安成東波深圳蘇州合肥重慶西安成東都莞北京州津州沙海京漢職住分離度(km)券杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)持續(xù)，健康產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)潛力較大，主要聚集地為余杭、蕭山區(qū)，預(yù)企業(yè)；余杭區(qū)借助未來科技城賦能數(shù)字健康產(chǎn)業(yè)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)與生命健康產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，將支撐余杭、蕭山兩區(qū)產(chǎn)業(yè)人口兌現(xiàn)，進(jìn)而釋放住宅需求。余杭區(qū)和蕭山區(qū)地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿Y料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)34、拿地適當(dāng)配置有預(yù)期差的項(xiàng)目，而非單純聚焦熱門高溢價(jià)地塊。(一)濱江、綠城在杭州具備明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，土儲(chǔ)充足濱江、綠城兩大深耕杭州的本土房企表現(xiàn)突出，2022年權(quán)益銷售金額分別為519億元、不到綠城的50%。3)品牌國(guó)央企在杭州市占率表80濱江、綠城穩(wěn)居杭州銷售前三，規(guī)模與后續(xù)房企拉開較大差距名2020年2021年2022年權(quán)益銷售金額(億元)權(quán)益銷售金額(億元)權(quán)益銷售金額(億元)1212345發(fā)展446產(chǎn)7地產(chǎn)地產(chǎn)中國(guó)8團(tuán)9團(tuán)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)35中天美好坤和集團(tuán)融創(chuàng)中國(guó)新世界中國(guó)龍湖集團(tuán)中天美好坤和集團(tuán)融創(chuàng)中國(guó)新世界中國(guó)龍湖集團(tuán)中海地產(chǎn)萬科地產(chǎn)華潤(rùn)置地綠城中國(guó)濱江集團(tuán)TOP房企銷售占比58%30002500200015001000500070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212022杭州TOP10房企權(quán)益成交金額(億元)杭州TOP10房企成交占比資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券600500400300200008%16%14%12%10%8%6%4%2%0%權(quán)益銷售金額(億元)市占率資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券類區(qū)域占比更高。1200296296180060084583684583692002350濱江集團(tuán)綠城中國(guó)華潤(rùn)置地在售項(xiàng)目貨值(億元)待售項(xiàng)目貨值(億元)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)36CC類,12%A類,55%B類,33%濱江集團(tuán)在杭州市土儲(chǔ)分類情況資料來源：公司公告，華創(chuàng)證券CC類,20%A類,47%B類,32%綠城中國(guó)在杭州市土儲(chǔ)分類情況資料來源：公司公告，華創(chuàng)證券(二)2022年杭州土拍走出獨(dú)立行情，2023年首批、二批土拍進(jìn)一步回暖富陽、臨安、錢塘等市場(chǎng)表現(xiàn)一般的區(qū)域供地縮量供應(yīng)宅地?cái)?shù)量占地面積(萬方)供地計(jì)劃完成度5%2%1%87%區(qū)85%7資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券土拍走出獨(dú)立行情，民企表現(xiàn)活躍，2023年土地市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。1)相比于其他城市土拍普遍由國(guó)資托底，民企在杭州土拍表現(xiàn)活躍，每輪土拍參拍的民企數(shù)量。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)37成交金額(億(萬方)封頂宗數(shù)占比數(shù)量企數(shù)量021第一輪土拍2%021第二輪土拍41.9%8021第三輪土拍08022第一輪土拍0%49022第二輪土拍7%022第三輪土拍310872%022第四輪土拍022第五輪土拍023第一輪土拍023第二輪土拍023第三輪土拍--資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券有來品牌房企溢價(jià)率略低，反映兩家房企在杭州深耕多年，投資布局會(huì)適當(dāng)配置有預(yù)期差體處于第一梯隊(duì)，拿地質(zhì)量較高。江、綠城在杭州拿地金額明顯領(lǐng)先其他房企名益地價(jià)益建面均價(jià)3投242.359.1870627地鐵37.4859.9.561695金帝集團(tuán)47%資料來源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，華創(chuàng)證券注：統(tǒng)計(jì)口徑為涉宅地塊證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)38杭州具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，雖然受限于區(qū)位及歷史因素，未形成制造業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但以擋期，且籌辦亞運(yùn)會(huì)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善、基建地產(chǎn)活力基本釋放完成，預(yù)計(jì)未來杭州土地市場(chǎng)和商品房銷售市場(chǎng)已率先回暖，預(yù)計(jì)復(fù)蘇可持續(xù)，建議關(guān)注深耕杭州、在杭州產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)39綠綠城中國(guó)(03900.HK)首次覆蓋點(diǎn)評(píng)口公司發(fā)布2022年年報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1271.5億元，同比增長(zhǎng)26.8%；口竣工結(jié)算提速，利潤(rùn)率承壓。1)公司2023年計(jì)劃竣工1869萬方，較2022年實(shí)際竣工增長(zhǎng)48%，且截至2022年底，公司已售未結(jié)權(quán)益金額1846億，預(yù)計(jì)公司2023年仍有一定壓力?？阡N售金額逐季改善，2023年Q1銷售金額增長(zhǎng)32%。1)2022年公司銷售金額3003億，其中自投項(xiàng)目銷售金額2128億，同比下降20%，低于百?gòu)?qiáng)房企跌幅41%。2)分季度看，公司2022年Q4銷售金額同比轉(zhuǎn)正，約為4.5%，2023年Q1銷售金額同比達(dá)32%?？?022年逆勢(shì)布局核心城市，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。1)公司2022年投資策略有所調(diào)整，聚焦高能級(jí)城市，量少質(zhì)優(yōu)，2022年新增土