房地產行業(yè)深度研究報告：核心20城探究之杭州產業(yè)、人口過去兌現未來優(yōu)勢持續(xù)

業(yè)研究業(yè)研究證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號未經許可，禁止轉載報告口杭州經濟主要由第三產業(yè)驅動，數字經濟核心產業(yè)占GDP比例27%，但新發(fā)展階段遇到一定瓶頸。1)杭州過去憑借信息節(jié)點城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯網經濟發(fā)展機遇，疊加亞運會帶來的基礎設施快速完善，降低經濟發(fā)展成本，實現經濟騰飛及人口快速流入，杭州GDP在長三角排名第三，近6年常住人口增長規(guī)模及增速長三角第一。2)杭州經濟主要由第三產業(yè)驅動，GDP中第三產業(yè)占比68%、數字經濟核心產業(yè)增加值占比27%。3)近年來受互聯網行業(yè)紅利縮減影響，杭州數字經濟核心產業(yè)增加值增速放緩，另外，工業(yè)產值增速也落后于長三角主要城市，在新發(fā)展階段遇到一定瓶頸?？诤贾菖c數字經濟相關的生產性服務業(yè)基礎良好，獨特的城市定位有助于其在下一輪行業(yè)發(fā)展周期中，具備先發(fā)優(yōu)勢。1)2021年杭州軟件業(yè)務收入全國第四，增速全國第一，網易、?？低?、同花順等龍頭企業(yè)總部聚集；電商平臺交易額占全國61%，擁有11家電商百強企業(yè)，其中阿里巴巴市值大幅領先。2)互聯網行業(yè)核心生產要素是人才，企業(yè)布局優(yōu)選人才密度較大的區(qū)域，杭州互聯網行業(yè)人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢及人才儲備，獨特的城市定位，預計將助力杭州在新一輪競爭中吸引人才，保持產業(yè)優(yōu)勢地位。口杭州制造業(yè)細分項中，健康產業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢，但政府加強工業(yè)投資、數字賦能，有較大的支持產業(yè)發(fā)展的余地。1)健康產業(yè)中醫(yī)藥制造、醫(yī)療器械等領域增速放緩；電子信息產業(yè)僅在視頻安防、集成電路設計等少數領域發(fā)展較好。2)近年來杭州政府產業(yè)換擋提速，制造業(yè)投資額增速連續(xù)兩年超25%，數字經濟賦能制造業(yè)，相關制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值28%。3)杭州政府性債務余額與稅收收入比1.5，稅收規(guī)模超2000億，在長三角城市處于領先地位，未來支撐產業(yè)發(fā)展仍有較大余地?？?022年杭州商品住宅銷售面積下滑49%，未來新房銷售將向1400萬方需求中樞回歸。1)2022年杭州商品住宅銷售面積下滑49%至1100萬方，核心區(qū)域市場依舊維持一定熱度，富陽、臨安等外圍區(qū)域開盤去化率下滑明顯；2023回暖，新房、二手房成交分別為304、140萬方，同比上漲25%、73%。2)政府對于新房限價控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛空間縮小，但依靠產業(yè)及人口兌現，預計商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估計，需求中樞約1400萬方。3)杭口濱江、綠城在杭州有規(guī)模優(yōu)勢及良好口碑，具備挖掘預期差項目的能力，隨著杭州市場回暖，預計將率先受益。1)濱江、綠城為杭州住宅銷售市場主力，2022年權益銷售金額分別為519億元、412億元，與其他房企拉開較大規(guī)模差距。2)從土儲來看，濱江、綠城在杭州仍有千億貨值儲備，且核心區(qū)域土儲占比約50%，優(yōu)質供應潛力大。3)濱江、綠城作為杭州起家房企，對于市場較為了解，2022年拿地溢價率為6%、8%，相較外來品牌房企溢價率略低，反映兩家房企拿地適當配置有預期差的項目，而非單純聚焦熱門高溢價地塊。4)2023年一季度，杭州土地市場和商品房銷售市場率先回暖，預計復蘇可持續(xù)，建議關注在杭州具備規(guī)模優(yōu)勢及品牌影響力的房企，如綠城中國、濱江集口風險提示：杭州產業(yè)、人口兌現不及預期。究所證券分析師：單戈S60522110001行業(yè)基本數據只)相對指數表現%對表現2022-05-25~2023-05-2512%2%-8%房地產滬深300相關研究報告新房二手房銷售熱度持續(xù)》3-05-03《房地產行業(yè)周報：杭州臨平區(qū)全域放寬限購，新房二手房小幅回落》3-04-27行》23-04-24-18%22/0522/0722/0922/1223/0223/042.1%地產行業(yè)深度研究報告投資主題報告亮點數字經濟帶動杭州快速發(fā)展，吸引人口集聚。杭州憑借信息節(jié)點城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯網經濟發(fā)展機遇，疊加亞運會帶來的基礎設施快速完善，降低經濟發(fā)展成本，實現經濟騰飛及人口快速流入，杭州GDP在長三角排名第三，近6年常住人口增長規(guī)模及增速長三角第一。杭州數字經濟產業(yè)基礎良好，獨特的城市定位有助于其在下一輪行業(yè)發(fā)展周期中，具備先發(fā)優(yōu)勢。1)2021年杭州軟件業(yè)務收入全國第四，增速全國第一，網易、?？低?、同花順等龍頭企業(yè)總部聚集；電商平臺交易額占全國61%，擁有11家電商百強企業(yè)，其中阿里巴巴市值大幅領先。2)互聯網行業(yè)核心生產要素是人才，企業(yè)布局優(yōu)選人才密度較大的區(qū)域，杭州互聯網行業(yè)人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢及人才儲備，獨特的城市定位，預計將助力杭州在新一輪競爭中吸引人才，保持產業(yè)優(yōu)勢地位。杭州健康產業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢，但近年來政府加強工業(yè)投資、數字賦能，產業(yè)換擋提速。1)健康產業(yè)中醫(yī)藥制造、醫(yī)療器械等領域增速放緩；電子信息產業(yè)僅在視頻安防、集成電路設計等少數領域發(fā)展較好。2)近年來杭州政府產業(yè)換擋提速，制造業(yè)投資額增速連續(xù)兩年超25%，數字經濟賦能制造業(yè)，相關制造業(yè)增加值占工業(yè)增加值28%。2022年杭州新房銷售面積下降49%至1100萬方，預計未來將向1400萬方需求中樞靠攏。政府對于新房限價控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛水分逐漸被擠出，但依靠產業(yè)及人口兌現，預計商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估計，杭州需求中樞約1400萬方。投資邏輯濱江、綠城在杭州有規(guī)模優(yōu)勢及良好口碑，具備挖掘預期差項目的能力，隨著杭州市場回暖，預計將率先受益。杭州具備良好的產業(yè)結構，雖然受限于區(qū)位及歷史因素，未形成制造業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，但以軟件與信息技術服務、電子商務、云計算與大數據等產業(yè)為主的生產性服務業(yè)高度發(fā)達，在過去城市競爭中處于領先地位，在新一輪產業(yè)周期中具備先發(fā)優(yōu)勢，同時帶動制造業(yè)向高端持續(xù)突破。短期來看，杭州處于數字經濟相關行業(yè)紅利縮減、制造業(yè)產業(yè)提速換擋期，且籌辦亞運會帶來基礎設施的快速完善、基建地產活力基本釋放完成，預計未來杭州地產將由全域熱度轉向核心區(qū)、產業(yè)及人口兌現較好的區(qū)域。保守估計，杭州商品住宅中長期中樞在1400萬方左右。2023年一季度，杭州土地市場和商品房銷售市場已率先回暖，預計復蘇可持續(xù)，建議關注深耕杭州、在杭州具備規(guī)模優(yōu)勢及品牌影響力的房企，如綠城中國、濱江集團。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3一、數字經濟驅動杭州快速發(fā)展，制造業(yè)短板明顯 7 (二)杭州經濟驅動力主要在服務業(yè)，數字經濟核心產業(yè)增加值占比27% 10 增加值目標增速4.1% 22 6 2 4 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號4 5 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號5 8 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號6 5 7 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號7步由轉杭州憑借浙江信息節(jié)點城市定位、良好的招商引資模式，在工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展受制約的情況下，率先抓住互聯網經濟發(fā)展機遇，成為民營經濟的聚集地，亞運會的籌備也推動杭州基礎設施快速完善，在產業(yè)及基礎設施雙重加持下，杭州實現經濟騰飛及人口快速較蘇州、無錫、寧波等城市，杭州制造業(yè)發(fā)展地理優(yōu)勢相對較小，工業(yè)增加值規(guī)模僅全加值增速放緩，同時制造業(yè)不具備規(guī)模優(yōu)勢，即使城市增加工業(yè)投資，但產業(yè)換擋尚未(一)營商環(huán)境與招商引資模式奠定產業(yè)發(fā)展基礎，亞運會助力基礎設施完善杭州，但工廠建在寧波、臺州。主要原因是錢塘江水量少、入?？谀嗌秤俜e多，且杭州灣喇叭口形狀推動形成錢塘江大潮，對航運有較大影響，對比北側上海港，南側寧波、資料來源：浙江省地理信息公共服務平臺以享受上海信息優(yōu)勢及產業(yè)外溢證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號8280名;引進培育海外高層次人才4760名。2)建立產業(yè)招商的體制機制，選出3個具備引領性及前瞻性的產業(yè)，聚焦具體批準為國家信息化試點城市，政府轉換招商引資模式，由土地、稅收、外資制造業(yè)為核心轉變?yōu)椋龊萌瞬欧?、政策支持，以孵化器培育高新技術項目，吸引科技型研發(fā)企其其它,17%外商及港澳臺投資企業(yè),23%有限責任公司,21%股份有限公司,12%私營企業(yè),27%12000100008000600040002000020122013201420152016201720182019202061.5%61.0%60.5%60.0%59.5%59.0%58.5%58.0%民營經濟增加值(億元)民營經濟占GDP比重資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒-，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券式不斷迭代發(fā)展模式1)大平臺招商，依靠土地、稅收政策優(yōu)惠，沿海城市地理位置，省會城市資源優(yōu)勢等要素，滾動式開發(fā)，積極引進外資，1992年籌備建設時就落實22個外資項目，1994年華銀等首批項目投產，經開區(qū)招商引資爆發(fā)式增長，成功招引日本松下、英國聯合餅干、美國眼力健、玫琳凱等國際企業(yè)，以及康師傅、娃哈哈、中策橡膠、華春化纖等企業(yè)。的企業(yè)集聚，形2002年(高新區(qū)與濱定位孵化器，強調人才、研發(fā)、創(chuàng)新與技術的留存，利用成本、政策、招商門才+資本+民企證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號9口和產業(yè)的承載力不足，政府通過“撤市設區(qū)”的方式，先后吸納蕭山、余杭、富陽、臨通過合并、拆分功能區(qū)的方式優(yōu)化空間格局，明確各區(qū)功能定位，如高新區(qū)與濱江區(qū)合并發(fā)展，余杭區(qū)拆分為臨平區(qū)、新余杭區(qū)，便于行政管理。已成為長三角城市中第二大國際機場，僅次于上海浦東機場。2)城市路網完善：截至杭州交通樞紐、城市路網、地鐵等基礎設施快速完善基礎設施建設提升情況1)水路治理：運河二通道完成通水；2)機場擴建：蕭山國際機場三期一階段網風情大道、通城大道南延；4)城北：莫干山路、秋石快速路、東湖快速路北網證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號10道交通道交通資料來源：杭州市人民政府，中國城市軌道交通協會，華創(chuàng)證券60051650051640034230130030120010010411510082828202015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9月杭州地鐵運營里程(公里)資料來源：中國城市軌道交通協會，華創(chuàng)證券(二)杭州經濟驅動力主要在服務業(yè)，數字經濟核心產業(yè)增加值占比27%市優(yōu)勢，其三次產業(yè)結構中一二三產占比分別為1.8%、30%、68.2%，第三產業(yè)占比略100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%上杭南合溫海州京肥州第三產業(yè)占比金麗衢蘇臺寧湖嘉華水州州州波州興第二產業(yè)占比第一產業(yè)產比舟120001000080006000400020000上深蘇重廣佛寧東無泉北天南成杭武南唐青海圳州慶州山波莞錫州京津京都州漢通山島2021年工業(yè)增加值(億元)券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號11房地產業(yè)金融業(yè)信息傳輸、軟件交業(yè)倉儲2015-2020年復合增速350030002500房地產業(yè)金融業(yè)信息傳輸、軟件交業(yè)倉儲2015-2020年復合增速3500300025002000150010005000和信息術服務2020年增加值(億元)租賃和商務服務業(yè)科學研究、技術服務業(yè)25%20%15%10%5%0%28.0%27.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%杭州數字經濟產業(yè)對經濟發(fā)展驅動較強，以軟件與信息技術產業(yè)為代表的生產性服務業(yè)差較大25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%201120122013201420152016201720182019202020212022-5.00%第二產業(yè)增速第三產業(yè)增速持高增速%2018年2019年2020年2021年2022年數字經濟核心產業(yè)增加值/GDP資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券制造業(yè)增制造業(yè)增加值,1180服務業(yè)增加值,3896數字經濟核心產業(yè)增加值(億元)資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1212.0%10.0%8.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%圖表15杭州GDP次于上海、蘇州，人均GDP較低圖表16杭州常住人口增長絕對值及增速長三角第一50000450004000035000300002500020000150001000050000上蘇杭南寧海州州京波2022年GDP(億元)合溫嘉金湖衢麗肥州興華州州水2022年人均GDP(右軸，萬元)208642035030025020000500杭蘇合寧金南嘉臺溫湖紹麗上州州肥波華京興州州州興水海6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2016-2022年常住人口增長(萬人)2016-2022年常住人口年均增速ind(三)近年來杭州數字經濟增速放緩，工業(yè)增加值增速較低，產業(yè)發(fā)展現瓶頸近年來杭州工業(yè)增速較為緩慢，但投資力度較大，工業(yè)固投增速領先蘇州、合肥等長三17杭州工業(yè)增加值復合增速較低圖表18杭州近4年工業(yè)固投增速較快合肥無錫杭州州溫嘉金寧合肥無錫杭州州州興華波海京州興2018-2021年工業(yè)增加值復合增速深圳杭州蘇州南京合肥上海廣州無錫2018-2022年工業(yè)固投復合增速ind減影響，杭州數字經濟核心產業(yè)增加值增速放緩。2022年增加值5076億元，增速僅為證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號13年來杭州數字經濟核心產業(yè)增加值增速放緩6,0005,0004,0003,0002,0001,000016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2018年2019年2020年2021年2022年數字經濟核心產業(yè)增加值(億元)增速資料來源：杭州市統(tǒng)計局，華創(chuàng)證券杭州第三產業(yè)從業(yè)人口穩(wěn)步增長，2015-2020年年化復合增速為6.2%，但第二產業(yè)從業(yè)長三角主要城市中處于領先地位，僅次于寧波。年以來杭州三產從業(yè)人口穩(wěn)步增長50045040035030025020000500201020112012201320142015201620172018201920202021杭州第二產業(yè)就業(yè)人數(萬人)杭州第三產業(yè)就業(yè)人數(萬人)州從業(yè)人口增速在長三角主要城市中領先3.50%3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%寧杭南湖合衢金蘇麗嘉舟上紹溫臺波州京州肥州華州水興山海興州州2015-2019年就業(yè)人口復合增速證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號14云計算與大數據產業(yè)電子商務產業(yè)軟件與信息服務產業(yè)物聯網產業(yè)軟件與信息服務產業(yè)云計算與大數據產業(yè)電子商務產業(yè)物聯網產業(yè)20.0%云計算與大數據產業(yè)電子商務產業(yè)軟件與信息服務產業(yè)物聯網產業(yè)軟件與信息服務產業(yè)云計算與大數據產業(yè)電子商務產業(yè)物聯網產業(yè)20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%450040003500300025002000150010005000杭州與數字經濟相關的生產性服務業(yè)產業(yè)基礎良好，軟件業(yè)務收入全國第四，增速全國的產業(yè)基礎有助于杭州在下一輪數字經濟產業(yè)發(fā)展周期，具備先發(fā)優(yōu)勢。高新技術制造業(yè)中健康產業(yè)、電子信息、高端裝備制造業(yè)尚不具備規(guī)模優(yōu)勢，在視頻安(一)數字經濟相關生產性服務業(yè)基礎較好，下一輪產業(yè)發(fā)展周期有先發(fā)優(yōu)勢生產性服務業(yè)中軟件與信息服務產業(yè)增加值與增速表現突出。杭州與數字經濟相關的生8圖表22杭州軟件與信息服務產業(yè)增加值較大圖表23軟件與信息服務產業(yè)增速較高2021年增加值(億元)2018-2021年復合增速資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券、軟件產79%、19%；而信息安全、嵌入式系統(tǒng)軟件領域收入較低，占比不到2%。3)多家龍頭網易、浙江中控、同花順等。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號152000018000160001400012000100008000600040002000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京深圳上海杭州南京廣州成都濟南西安青島2021年軟件業(yè)務收入(億元)增速創(chuàng)證券息技術服務、軟件產品領域表現突出600050004000300020000000信息安全信息技術服務軟件產品嵌入式系統(tǒng)軟件100%80%60%40%20%0%2021年1-11月營業(yè)收入(億元)資料來源：華經產業(yè)研究院，華創(chuàng)證券家軟件與信息服務龍頭企業(yè)在杭州落地總部企業(yè)杭州功能致力于面向流程工業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)提供以自動化控制系統(tǒng)為核心，涵蓋工業(yè)軟件、自動化儀表及運維服制造產品及解決方案，賦能用戶提升自動化、數字化、智能化水平，實現工業(yè)生產自動化控制和智司礎設施的自動化、信息化、數智化建設軟安人網絡通信股份有限公司通信硬件及外部設備等恒信息技術股份有限公司默安科技有限公司防護體系，實現安命周期管理網易(杭州)網絡有限公司門戶網站、在線游戲、電子郵箱、在線、電子商務、在線音樂等多種服務康威視數字技術股份有限公司感知、人工智能、大數據技術服務于千引領智能物聯新未來以視頻為核心的智慧物聯解決方案提供商聚焦于財富資產管理領域，為證券、銀行、基金、期貨、信托、保險等金融機構提供整體的IT解決方案和服務，為個人投資者提供財富管理工具慧康科技股份有限公司務與創(chuàng)新技術股份有限公司依托人工智能、大數據、物聯網、元宇宙、區(qū)塊鏈等息技術，為城市管理、城市治理、民生服務造跨領域、跨區(qū)域的數據資源交換和共享平臺證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號16T算、IoT物聯網)技術為核心的引領者達科技股份有限公司品及服務的金融信息技術服務業(yè)資料來源：中國電子信息行業(yè)聯合會，華創(chuàng)證券9杭杭州,23.40%其他城市,76.60%2021年1-10月直播電商交易額占比資料來源：浙江省商務廳，華創(chuàng)證券他城市,%杭州,61%2021年電商平臺交易額占比資料來源：前瞻產業(yè)研究院，華創(chuàng)證券403530252050北京上海杭州深圳南京廣州香港長沙成都2021年中國電子商務企百強企業(yè)數量(家)證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號17其他,23%阿里云,41%亞馬遜,6%天翼云,9%華為云,11%華為云,11%11%2020年云計算行業(yè)市場份額(IaaS)其他,21%阿里云,37%金山云,5%亞馬遜,5%華為云,3%華為云,3%天翼云,10%13%2020年云計算行業(yè)市場份額(PaaS)10.80.60.40.20北京深圳上海廣州杭州南京合肥蘇州成都天津大數據產業(yè)發(fā)展指數三證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1835.0%30.0%25.0%20.0%15.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%工智能算力穩(wěn)居全國前三人工智能城市排行榜排名202220212020201920181北京北京北京北京杭州2杭州杭州深圳杭州北京3深圳深圳杭州深圳深圳4上海南京上海上海上海5廣州上海重慶廣州合肥6成都蘇州廣州合肥成都7蘇州廣州合肥蘇州重慶8南京濟南蘇州重慶武漢9天津成都西安南京廣州濟南合肥南京西安貴陽北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢西安蘇州AIGC人才分布占比注：數據范圍2022.3-2023.3、上海、深圳具備更低的生活成本，而在二線城市中，杭州又具備明顯的龍頭企業(yè)聚集、傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)不同，互聯網企業(yè)城市布局較少考慮土地、運輸成本、原材料，核心生明顯高于其余二線城市。相比北上深，杭州生活成本更低，相比其余二線城市，杭州又北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢重慶西安互聯網行業(yè)人才城市占比(TOP10)北京上海深圳杭州廣州成都南京武漢重慶蘇州2021年Q1-2022年Q1互聯網行業(yè)人才流入城市占比(TOP10)證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號19電子信息產品制造業(yè)健康產業(yè)高端裝備制造業(yè)電子信息產品制造業(yè)健康產業(yè)高端裝備制造業(yè)20.0%16.0%電子信息產品制造業(yè)健康產業(yè)高端裝備制造業(yè)電子信息產品制造業(yè)健康產業(yè)高端裝備制造業(yè)20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%1400120010008006004002000(二)制造業(yè)中電子信息產業(yè)和裝備制造業(yè)均不具備優(yōu)勢，但產業(yè)換擋提速業(yè)(通用設備制造、電氣機械及器械制造、汽車制造)占比達到25%，而紡織業(yè)、化學年杭州電子信息產業(yè)和裝備制造業(yè)占工計算機、通信和其他電子設備制造業(yè),19%其他,其他,35%材制造業(yè),11%化學纖維制造業(yè),化學纖維制造業(yè),5%化學原料和化學制品制造業(yè),化學原料和化學制品制造業(yè),6%汽車制造業(yè),5%醫(yī)藥制造業(yè),5%品業(yè),5%資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券年杭州高新技術產業(yè)占規(guī)上工業(yè)增加值80%70%60%50%40%30%20%10%0%71%70%71%71%70%663%57%41%46%45%38%33%20182019202020212022規(guī)上高新技術產業(yè)增加值占比規(guī)上戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占比資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券1增加值絕對規(guī)模一般增速2021年增加值(億元)2018-2021年復合增速資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券資料來源：杭州統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號20未來將重點發(fā)力醫(yī)藥流通(醫(yī)藥電商)、醫(yī)療康養(yǎng)兩個健康產業(yè)新賽道，憑借國內領先的產品數量7720件，增速不及武漢1,4001,2001,000800600400200025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京上海蘇州杭州重慶深圳廣州2020年醫(yī)藥制造業(yè)總產值(億元，左軸)2018-2020年復合增速資料來源：各城市統(tǒng)計年鑒，華創(chuàng)證券160001400012000100008000600040002000035%30%25%20%15%10%5%0%上海北京深圳廣州蘇州長沙杭州武漢天津新鄉(xiāng)2022年全國醫(yī)療器械有效產品數量(件)2020-2022年復合增速資料來源：醫(yī)械數據云，華創(chuàng)證券海?？低?36%大華股份,28%其他,36%2020年視頻監(jiān)控設備中國市場份額海康威視?？低?29.8%其他,55.5%大華股份,14.7%2019年視頻監(jiān)控設備全球市場份額以50強總收入計算集證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號21400035003000250020001500100050040003500300025002000150010005000蘇州無錫上海重慶寧波常州天津杭州溫州南通高端裝備制造專利數量(件)年杭州集成電路設計銷售額排全國第四1400120010008006004002000上海北京深圳杭州無錫南京西安成都武漢2021年集成電路設計銷售額(億元)資料來源：中國半導體行業(yè)協會，華創(chuàng)證券基礎相對薄弱，轉型升級瓶頸明顯，高端裝備企業(yè)數與專利數均位于全國第八，相比蘇圖表46高端裝備企業(yè)數低于長三角工業(yè)城市圖表47高端裝備專利數低于長三角工業(yè)城市上海蘇州無錫寧波天津溫州常州杭州重慶臺州高端裝備企業(yè)數量(個)9000080000700006000050000400003000020000100000資料來源：科學家在線，華創(chuàng)證券資料來源：科學家在線，華創(chuàng)證券杭州%。2)數字經證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號221009080100908070605040302010012001000800600400200035%30%25%20%15%10%5%0%-5%2018年2019年2020年2021年2022年制造業(yè)投資額(億元)同比增速(右軸)資料來源：杭州統(tǒng)計局，華創(chuàng)證券140012001000800600400200028.5%28.0%27.5%27.0%26.5%26.0%2020年2021年2020年2021年規(guī)上數字經濟核心產業(yè)制造業(yè)增加值(億元)占工業(yè)增加值比例證券(三)產業(yè)要素支撐空間足，未來高新技術產業(yè)增加值目標增速4.1%新競爭力全國第五企業(yè)數量全國第四1.201.000.800.600.400.200.00北上深香杭武廣南臺青成蘇合西廈京海圳港州漢州京北島都州肥安門2021年中國城市科技創(chuàng)新競爭力指數北京上海深圳杭州廣州成都蘇州南京香港青島獨角獸企業(yè)數量(家)華創(chuàng)證券就業(yè)”，高層次人才落戶門檻低。2)杭州市對五類不同級別的高層次人才提供差異化的和證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號23522019年以來杭州通過降低落戶門檻，提高人才補貼等方式吸引人口聚集名稱類型內容19-06-03《關于服務“六大行動”打造人才生態(tài)最優(yōu)城市意見的實施細則》高層次人才就業(yè)和19-06-04《關于穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長促進實體經濟發(fā)展有關人才政策舉措的實則》提高實體企業(yè)對人首《全日制大學?？?含高職)和全日制本科學年齡35周歲以下的全日制大學?？?含高職)學歷及45周歲以下全日制本科19-08-05《關于暫緩受理部分畢業(yè)生生活補貼申請?zhí)岣吒邔哟稳瞬派伞?0-02-24《加強人才招引服務提供更多面向高層20-02-24《關于服務保障“抓防控促發(fā)展”落實“人才生態(tài)37條”的補充意提供高層次人才購房補貼和支持優(yōu)先創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新三年行動計劃對高層次人才創(chuàng)業(yè)站建站補貼。2)高層次留學回國人員在杭創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目資助。3)大學生創(chuàng)業(yè)項目無償資助：畢業(yè)5年內普通高校畢業(yè)生(包括外國大學生、留學生)或在杭高校在校生，在上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)及富陽區(qū)范圍內新創(chuàng)辦企業(yè)，經評審通過后可給予5萬、8萬、10萬、一事一議”的辦法，最高給予50萬元的無償資助。其他區(qū)、縣(市)大學生創(chuàng)業(yè)項目符合條件的，市財政再按當地無償資助額50%的標準予以資助。4)大學生創(chuàng)業(yè)經營場所房租補貼《關于調整杭州市大學畢業(yè)生落戶政策的公告》人才落戶門檻自2021年10月15日(含)起，落戶政策調整為具有全日制普通高校本科以在杭州市區(qū)落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)；全日制普通高校博士研究生(55周歲以下,不含55周歲)學歷者，可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。22-06-27《全日制本科和碩士對2017年以后錄取的符合條件的非全日制研究生，畢業(yè)后來杭參照全日制研年內的可享受“先落戶后就業(yè)”)《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見(征求意見稿)》證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號24年資料來源：杭州市人民政府門戶網站，華創(chuàng)證券人才吸引力指數衡量，杭州排全國第五100806040200北京上海深圳廣州杭州成都蘇州南京武漢長沙人才吸引力指數杭州政府性債務余額與稅收收入比1.5，長三角城市中處于較低水平；稅收總規(guī)模超過70006000500040003000200010000上海北京深圳杭州蘇州南京廣州合肥2021年稅收收入(億元)3.002.502.001.501.000.500.00廣州合肥南京北京杭州上海蘇州深圳2021年政府債務余額/稅收收入新一代信息技術產業(yè)已具備明顯競爭優(yōu)勢，支撐杭州經濟發(fā)展；生命健康產業(yè)有良好的裝備制造、新材料和新能源產業(yè)基礎相對薄弱，面臨蘇州、無錫、合肥等長三角城市較證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號25強競爭。2)根據杭州高新技術產業(yè)發(fā)展十四五規(guī)劃，預計到2025年高新技術產業(yè)增加表56杭州未來重點發(fā)展新一代信息技術、生命健康、高端裝備制造業(yè)證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號2622商品住宅成8.79.022商品住宅成8.79.028221商品住宅成.9.2.540但仍有1100萬方的市場需求，核心區(qū)域住宅一二手倒掛水分逐漸被擠出，但依靠產業(yè)及人口兌現，商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均(一)2022年杭州商品住宅銷售面積下跌49%，外圍區(qū)域跌幅較大幅，臨平、蕭山區(qū)占地面積較大，區(qū)域內部的外圍板塊也有較大跌幅，導致兩區(qū)住宅成序號市住宅成交面積(萬方)序號市住宅成交面積(萬方)126939648356137山8杭州9%9肥資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券4%4%核心區(qū)證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號27.7區(qū).5零門檻，意在吸納人口，利好房地產市場長期發(fā)展。杭州調控政策針對性較強，有效刺激改善性需求釋放類型評價無社保要求，非杭限由5年調整到2年。，降低交易成本符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套；報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖松外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區(qū)首套新房或二手房，應提供1年以內社保繳納證明，但購買二套房仍有落戶五年的限制；差異化限購政策擴大至全區(qū)。降低外地居民-下限.9%款已結款首付公積金公積金貸款且已還清，執(zhí)行二套房政策，首付貸款首額度率給予購房補證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號28杭區(qū)部分街道和臨平區(qū)部分鎮(zhèn)街普通新建商品住房的，在購房人辦理不動產權證后，按照實際繳納契稅金額的50%標準給予補助。貼22-09-08個人在建德市購買新建商品住房給予購房者已繳納契1%的補助，單套最高補助不超過5萬元。購買二手住房的，比照購買新建商品住房的標準，享受40%的補助。22-06-277符合條件的非全日制研究生畢業(yè)兩年內可享受“先落戶后就業(yè)”擬定對已在杭州市區(qū)落實就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專學歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；放寬技能人才落戶。在全市范圍內推行二手房“帶押過戶”登記服務，賣方無需先行還貸，將處于抵押期間的不動產，通過買賣轉移給買方和資金安全資料來源：杭州住建局，華創(chuàng)證券(二)2021年杭州土地依賴度降低，供求平衡下庫存去化周期較短2021年杭州調整房地產發(fā)展與產業(yè)兌現的節(jié)奏，政府性基金收入與稅收比降至1.1，在賣地謀發(fā)展，2017年政府性基金收入同比增加71%；2021年政府性基金收入同比下降州及長三角其他核心城市，杭州土地財政依賴度較低，但相比北京、上海、深圳三城仍有一定差距。.1400035003000250020001500100050002.00.50.0201620172018201920202021稅收收入(萬元)政府性基金收入(萬元) 政府性基金收入/稅收收入(右軸)1年杭州政府性基金收入/稅收收入較低1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00廣州南京寧波合肥杭州蘇州上海北京深圳2021年政府性基金收入/稅收收入證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號292011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10價格穩(wěn)步上漲至29536元/平2,5002,0001,5001,00050035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000030%25%20%15%10%5%0%-5%住宅類用地成交建面(萬方)商品住宅銷售面積(萬方)樣本住宅價格(元/平)同比ind供求平衡推動城市庫存合理，整體新房去化周期4.5個月，僅外圍區(qū)域臨安、富陽去化35302520151050長北青海深常無東昆福廣武成蘇鄭佛南廈重天寧西南徐長濟上合杭春京島口圳州錫莞明州州漢都州州山寧門慶津波安京州沙南海肥州新房庫存去化周期(月)地產行業(yè)深度研究報告證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號30臨安區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)臨平區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū)富陽區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)302520151050臨安區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)臨平區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū)富陽區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)302520151050上城區(qū),20西湖區(qū)上城區(qū),20西湖區(qū),15拱墅區(qū),34錢塘區(qū),48臨安區(qū),141臨平區(qū),59蕭山區(qū),131余杭區(qū),61富陽區(qū),952022年12月底各區(qū)住宅狹義庫存(萬方)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券月2022年底新房庫存去化周期(月)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券(三)近期新房二手房市場回暖，預計中長期新房需求中樞在1400萬方左右(萬方)0(萬方)0008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年(萬方)90(萬方)8070605040302001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年房需求降低，但相比7.8萬套的成交，仍然保持供不應求狀態(tài)。2)區(qū)域冷熱分化明顯，西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、余杭區(qū)、濱江區(qū)等區(qū)域保持熱度；蕭山區(qū)、臨平區(qū)熱度有所下降，僅核心板塊如錢江世紀城、臨平新城等表現較好；富陽區(qū)、臨安區(qū)新房開盤去化地產行業(yè)深度研究報告證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號312020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-0380706050403020100富陽區(qū)錢塘區(qū)蕭山區(qū)臨平區(qū)濱江區(qū)余杭區(qū)上城區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)臨安區(qū)2018年2019年2020年2021年2022年搖號登記戶數(萬戶)住宅成交套數(萬套)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券盤去化率明顯下降100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年開盤去化率2022年開盤去化率資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券吸引人口流入，需求旺盛而新房供應有限，導致局部區(qū)域出現供不應求情況，居民形成房價上漲預期，但實際高倒掛二手房有價無市，成交量較低，隨著片區(qū)新房供給，投資9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000二手房成交套數(套)搖號紅盤投資水分被擠壓資料來源：克而瑞，鏈家，華創(chuàng)證券州證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號32臨安區(qū)富陽區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)蕭山區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)余杭區(qū)余杭區(qū)未來科技城、云城板塊成為杭州第三中心，主城區(qū)范圍擴大，納入余杭、蕭山、錢塘部分板塊。1)2022年臨安區(qū)富陽區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)蕭山區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)余杭區(qū)余杭區(qū)未來科技城、云城板塊成為杭州第三中心，主城區(qū)范圍擴大，納入余杭、蕭山、錢塘部分板塊。1)2022年8月杭州規(guī)劃城市新中心格局，余杭區(qū)未來科技城、錢江世紀城、蕭山科技城，臨平區(qū)臨平新城，錢塘區(qū)金沙湖、下沙開發(fā)區(qū)等板塊納入主1.52,5002,0001,5001,00050002.502.001.501.000.500.00商品住宅銷售面積(萬方)銷售面積/常住人口(平米/人)1.61.41.21.00.80.60.40.20.0300025002000150010005000蘇州上海寧波嘉興杭州無錫南京合肥常住人口/戶籍人口常住人口數(萬人，右軸)ind(四)杭州住宅銷售與產業(yè)結構較匹配，余杭未來科技城、云城成為第三中心區(qū)產業(yè)集聚度較高，其中余杭區(qū)生產總值及數字核心產業(yè)增加值排在首位，而富陽、臨值貢獻集中在傳統(tǒng)市區(qū)及余杭、蕭山300025002000150010005000地區(qū)生產總值(億元)數字經濟核心產業(yè)增加值(億元)料來源：杭州統(tǒng)計年鑒-，華創(chuàng)證券濱江區(qū),49西濱江區(qū),49富陽區(qū),57臨安區(qū),73余臨安區(qū),73錢塘區(qū),75上錢塘區(qū),75臨平區(qū),1蕭山區(qū),166拱蕭山區(qū),1662022年商品住宅成交面積(萬方)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號338.07.06.05.04.03.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0杭區(qū)未來科技城、云城成為杭州第三中心資料來源：《杭州總體城市設計(補充完善)(草案)》波深圳蘇州合肥重慶西安成東波深圳蘇州合肥重慶西安成東都莞北京州津州沙海京漢職住分離度(km)券杭州數字經濟產業(yè)優(yōu)勢持續(xù)，健康產業(yè)增長潛力較大，主要聚集地為余杭、蕭山區(qū)，預企業(yè)；余杭區(qū)借助未來科技城賦能數字健康產業(yè)。數字經濟與生命健康產業(yè)的高質量發(fā)展，將支撐余杭、蕭山兩區(qū)產業(yè)人口兌現，進而釋放住宅需求。余杭區(qū)和蕭山區(qū)地產最具發(fā)展?jié)摿Y料來源：前瞻產業(yè)研究院，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號34、拿地適當配置有預期差的項目，而非單純聚焦熱門高溢價地塊。(一)濱江、綠城在杭州具備明顯規(guī)模優(yōu)勢，土儲充足濱江、綠城兩大深耕杭州的本土房企表現突出，2022年權益銷售金額分別為519億元、不到綠城的50%。3)品牌國央企在杭州市占率表80濱江、綠城穩(wěn)居杭州銷售前三，規(guī)模與后續(xù)房企拉開較大差距名2020年2021年2022年權益銷售金額(億元)權益銷售金額(億元)權益銷售金額(億元)1212345發(fā)展446產7地產地產中國8團9團資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號35中天美好坤和集團融創(chuàng)中國新世界中國龍湖集團中天美好坤和集團融創(chuàng)中國新世界中國龍湖集團中海地產萬科地產華潤置地綠城中國濱江集團TOP房企銷售占比58%30002500200015001000500070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20182019202020212022杭州TOP10房企權益成交金額(億元)杭州TOP10房企成交占比資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券600500400300200008%16%14%12%10%8%6%4%2%0%權益銷售金額(億元)市占率資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券類區(qū)域占比更高。1200296296180060084583684583692002350濱江集團綠城中國華潤置地在售項目貨值(億元)待售項目貨值(億元)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號36CC類,12%A類,55%B類,33%濱江集團在杭州市土儲分類情況資料來源：公司公告，華創(chuàng)證券CC類,20%A類,47%B類,32%綠城中國在杭州市土儲分類情況資料來源：公司公告，華創(chuàng)證券(二)2022年杭州土拍走出獨立行情，2023年首批、二批土拍進一步回暖富陽、臨安、錢塘等市場表現一般的區(qū)域供地縮量供應宅地數量占地面積(萬方)供地計劃完成度5%2%1%87%區(qū)85%7資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券土拍走出獨立行情，民企表現活躍，2023年土地市場進一步回暖。1)相比于其他城市土拍普遍由國資托底，民企在杭州土拍表現活躍，每輪土拍參拍的民企數量。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號37成交金額(億(萬方)封頂宗數占比數量企數量021第一輪土拍2%021第二輪土拍41.9%8021第三輪土拍08022第一輪土拍0%49022第二輪土拍7%022第三輪土拍310872%022第四輪土拍022第五輪土拍023第一輪土拍023第二輪土拍023第三輪土拍--資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券有來品牌房企溢價率略低，反映兩家房企在杭州深耕多年，投資布局會適當配置有預期差體處于第一梯隊，拿地質量較高。江、綠城在杭州拿地金額明顯領先其他房企名益地價益建面均價3投242.359.1870627地鐵37.4859.9.561695金帝集團47%資料來源：中指數據庫，華創(chuàng)證券注：統(tǒng)計口徑為涉宅地塊證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號38杭州具備良好的產業(yè)結構，雖然受限于區(qū)位及歷史因素，未形成制造業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，但以擋期，且籌辦亞運會帶來基礎設施的快速完善、基建地產活力基本釋放完成，預計未來杭州土地市場和商品房銷售市場已率先回暖，預計復蘇可持續(xù)，建議關注深耕杭州、在杭州產業(yè)、人口兌現不及預期。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號39綠綠城中國(03900.HK)首次覆蓋點評口公司發(fā)布2022年年報，2022年實現營業(yè)收入1271.5億元，同比增長26.8%；口竣工結算提速，利潤率承壓。1)公司2023年計劃竣工1869萬方，較2022年實際竣工增長48%，且截至2022年底，公司已售未結權益金額1846億，預計公司2023年仍有一定壓力?？阡N售金額逐季改善，2023年Q1銷售金額增長32%。1)2022年公司銷售金額3003億，其中自投項目銷售金額2128億，同比下降20%，低于百強房企跌幅41%。2)分季度看，公司2022年Q4銷售金額同比轉正，約為4.5%，2023年Q1銷售金額同比達32%?？?022年逆勢布局核心城市，實現有質量的增長。1)公司2022年投資策略有所調整，聚焦高能級城市，量少質優(yōu)，2022年新增土