知名地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究TOP7碧桂園碧桂園是什么？碧桂園是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者碧桂園集團(tuán)，位于中國(guó)廣東順德，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國(guó)內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)，中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)。下轄國(guó)家一級(jí)資質(zhì)建筑公司、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級(jí)資質(zhì)設(shè)計(jì)院等專業(yè)公司；涉及酒店、教育等多個(gè)行業(yè)。20多年為近300個(gè)城鎮(zhèn)帶來(lái)現(xiàn)代化的城市面貌已有超過(guò)300萬(wàn)業(yè)主選擇在碧桂園安居樂業(yè)2014年銷售約1288億、納稅超120億的合法合規(guī)的企業(yè)。碧桂園大多數(shù)帶裝修產(chǎn)品平均售價(jià)僅為每平方米6600多元是十強(qiáng)房企中最低的。這就是碧桂園，一直在為人類社會(huì)的進(jìn)步而不懈努力。碧桂園——給您一個(gè)五星級(jí)的家。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展歷程1992開卷力作—順德碧桂園，率先進(jìn)行了配套先行的大膽嘗試。1994把五星級(jí)酒店服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理；成功引進(jìn)北京景山學(xué)校，開創(chuàng)了“名盤+名?！钡娜掳l(fā)展模式。1995碧桂園“飛天鳳凰”標(biāo)志出爐，并提出了“碧桂園，給您一個(gè)五星級(jí)的家”核心理念2000華南碧桂園開啟中國(guó)樓市的“華南板塊”，中國(guó)首次將目光齊聚華南地區(qū)；2003白金“五星級(jí)酒店”——廣州鳳凰城酒店開業(yè)，標(biāo)志著“星級(jí)酒店連鎖體系”成為碧桂園繼成功構(gòu)建了“碧桂園家園模式”和“五星級(jí)的家”的生活方式。2006進(jìn)軍長(zhǎng)沙，開發(fā)長(zhǎng)沙碧桂園·威尼斯城項(xiàng)目，次為首個(gè)廣東省外項(xiàng)目。2007在香港聯(lián)交所主板上市，上市當(dāng)天市值1189億元港元，并積極實(shí)施全國(guó)戰(zhàn)略布局；2011實(shí)施“走出去戰(zhàn)略”，在馬來(lái)西亞開發(fā)項(xiàng)目“金海灣”；2013碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1060億元，合同銷售面積達(dá)1593萬(wàn)㎡，成功躋身千億軍團(tuán)。2014實(shí)現(xiàn)全年合同銷售約1288億人民幣，創(chuàng)歷史新高，同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售樓款現(xiàn)金回籠約1088億。碧桂園產(chǎn)品推向廣州市場(chǎng)深挖廣州創(chuàng)新產(chǎn)品突破廣州全國(guó)布局升級(jí)產(chǎn)品拓展海外企業(yè)發(fā)展模式1.碧桂園模式的主要特點(diǎn)：統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式。大盤開發(fā)：項(xiàng)目面積大，大部分都在150萬(wàn)㎡以上，有的甚至600萬(wàn)㎡，規(guī)模開發(fā)，建成

一座城；一條龍服務(wù)：從項(xiàng)目設(shè)計(jì)——施工——安裝——裝修——銷售——物業(yè)都有自己來(lái)做。2.碧桂園開創(chuàng)了“社區(qū)配套先行”的先例。碧桂園眾多項(xiàng)目都會(huì)有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校，有些還建造水廠、公眾性大型城市廣場(chǎng)、市政道路等城市配套設(shè)施。3.低價(jià)&快速低價(jià)：采用沃爾瑪?shù)挠▌t，薄利多銷，從而注重控制開支；快速：由于一系列工作由自己來(lái)做，而且采用產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，碧桂園每次開發(fā)周期能縮短到六個(gè)月，3月開工做基礎(chǔ)，8月就可交樓。4.項(xiàng)目選擇均立足在二、三線城市。于是才能大盤開發(fā)。5.市場(chǎng)客戶定位為中等收入的大眾群體

這些人能買得起房也需要買房。抓住這個(gè)群體的法寶：

①相對(duì)較低的價(jià)格，②優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展模式房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——組織框架區(qū)域公司區(qū)域投資拓展部區(qū)域工程技術(shù)部區(qū)域辦公室區(qū)域營(yíng)銷管理部區(qū)域造價(jià)合約部區(qū)域人力資源部區(qū)域財(cái)務(wù)部區(qū)域采購(gòu)部廣東省外區(qū)域公司標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)廣東省內(nèi)區(qū)域公司標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)區(qū)域公司區(qū)域投資拓展部區(qū)域工程技術(shù)部區(qū)域辦公室區(qū)域營(yíng)銷管理部區(qū)域財(cái)務(wù)部房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——組織框架管控模式三級(jí)管控：集團(tuán)

—域公司—項(xiàng)目公司。集團(tuán)相對(duì)集權(quán)，資金集中管控，物資統(tǒng)一采購(gòu)，運(yùn)營(yíng)一體化。具體分工如下：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——管控模式一線城市拿地2015年4月29日，碧桂園以6.08億元拍得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊。碧桂園第一次在上海拿地。2015年7月28日，碧桂園聯(lián)合專業(yè)地產(chǎn)金融上市公司匯聯(lián)金融，以股權(quán)收購(gòu)的方式開發(fā)位于深圳市坂田中心片區(qū)坂雪崗大道和中興路交匯處的兩個(gè)新地塊。本次碧桂園23年來(lái)首次進(jìn)入深圳。2015年10月23日，碧桂園、金茂聯(lián)合體以34.2億摘得豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊28-A金融用地，溢價(jià)率高達(dá)140%，折合樓面價(jià)28983元/平。碧桂園北京公司，也終于告別沒有土地的奇特現(xiàn)象。2015年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)明顯分化，在放松政策支撐之下，一二線城市快速回暖，但三四線城市情況依舊不容樂觀。對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，也同樣面臨收縮戰(zhàn)線布局一二線的選擇。碧桂園實(shí)現(xiàn)了在北上廣深四個(gè)一線城市均有項(xiàng)目的規(guī)劃，一線城市戰(zhàn)略初成。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——經(jīng)營(yíng)情況順勢(shì)而為，加大一線城市布局未來(lái)碧桂園可以在開發(fā)貸款、私募債甚至眾籌等金融產(chǎn)品上與平安展開全面合作。有助于降低碧桂園的融資成本，從而提高利潤(rùn)水平。

吳建斌，原中國(guó)海外發(fā)展有限公司的執(zhí)行董事及財(cái)務(wù)總監(jiān)（中海地產(chǎn)因其最低融資成本而聞名），2015年4月份離開中海集團(tuán)加入碧桂園。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——經(jīng)營(yíng)情況融資方面過(guò)去一年，碧桂園致力于尋求多元化融資渠道，不斷撬動(dòng)低成本融資，在資本融資市場(chǎng)頻頻創(chuàng)下佳績(jī)，不斷引起投資人側(cè)目。碧桂園控股有限公司2015年以來(lái)融資方面表現(xiàn)1月，獲信用評(píng)級(jí)及研究機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國(guó)際（「惠譽(yù)」）上調(diào)展望，由「穩(wěn)定」調(diào)升至「正面」，長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)維持「BB+」。3月，集團(tuán)發(fā)行9億美元優(yōu)先票據(jù)，獲5倍超額認(rèn)購(gòu)；同月，集團(tuán)成功引入中國(guó)平安作為戰(zhàn)略投資者，募得資金約港幣63億元；7月，集團(tuán)聯(lián)手12家銀行在金融市場(chǎng)發(fā)行了一筆相當(dāng)于8億美元的港幣及美元雙幣銀團(tuán)貸款，凈利率為HIBOR/LIBOR加3.10%，為2015年上半年國(guó)際銀團(tuán)貸款市場(chǎng)民營(yíng)內(nèi)房企中金額最大、參與銀行最多的一筆銀行貸款；7月，獲穆迪調(diào)升評(píng)級(jí)至「Ba1」，成為國(guó)際信用評(píng)級(jí)最高的中國(guó)民營(yíng)住宅開發(fā)商；8月，集團(tuán)在內(nèi)地成功發(fā)行60億元人民幣公司債，票面利率4.2%。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——經(jīng)營(yíng)情況融資方面

2011201220132014資產(chǎn)總額（億元）1073.1041365.222062.392680.32

凈借款比率（%）63.353.967.359.7

毛利潤(rùn)率（%）43.63731.226.09凈利率（%）>16%>16%13.60%12.10%銷售金額（億元）43247610601288銷售面積（萬(wàn)平方米）68776415931928土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平方米）3677376655457910營(yíng)業(yè)收入（億元）347.48418.91627.25845.49主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億元）331.94400.12600.43819主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比（%）95.5595.595.796.9其他業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入（億元）15.5418.1926.8226.49房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——數(shù)據(jù)詳表房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局23年來(lái)，碧桂園現(xiàn)已分布在香港、北京、上海、廣州、深圳、重慶、南京、沈陽(yáng)、西安、杭州、廈門、昆明、佛山等13個(gè)國(guó)內(nèi)主要城市，三四線是布局重點(diǎn)，為國(guó)內(nèi)外近300個(gè)城鎮(zhèn)帶來(lái)了現(xiàn)代化的城市面貌。

一線城市二線城市三、四線城市城市個(gè)數(shù)1個(gè)（廣州）9個(gè)44個(gè)占比2%16.67%81.48%項(xiàng)目個(gè)數(shù)14個(gè)26個(gè)92個(gè)占比10.60%19.70%69.70%集團(tuán)在海外擁有4個(gè)項(xiàng)目，包括馬來(lái)西亞3個(gè)，澳大利亞1一個(gè)。1、拿地戰(zhàn)略：堅(jiān)持三四線城市和郊區(qū)路線“關(guān)注一二線城市近郊，以三四線城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會(huì)因?yàn)橥械母淖兎艞壸陨戆l(fā)展模式。”——碧桂園總裁目前，其依然沒有進(jìn)入北京、上海、深圳（2014年12月31日前）；在馬來(lái)西亞和吉隆坡的幾個(gè)項(xiàng)目也同樣體現(xiàn)這一策略，不在市中心；三、四線城市碧桂園同樣很少拿中心城區(qū)地塊，同樣以近郊的低價(jià)大幅地塊為主。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略碧桂園.句容項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略碧桂園.馬來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略德陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略2、開發(fā)戰(zhàn)略：“批發(fā)大盤”模式，低成本，快速開發(fā)

嚴(yán)控成本：通過(guò)業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)等每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，保證了成本得到有效控制。前置設(shè)計(jì)：在項(xiàng)目選址和土地收購(gòu)階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)；快速開發(fā)：同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施工，銷售等效率；以低價(jià)換周轉(zhuǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半的價(jià)格，產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略3、產(chǎn)品戰(zhàn)略：標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)?；?，多元化業(yè)務(wù)組合產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化可以在各個(gè)地方迅速?gòu)?fù)制，有利于碧桂園在各地方擴(kuò)張；產(chǎn)品的優(yōu)化升級(jí)，外觀設(shè)計(jì)的改變，則能夠更好切中購(gòu)買者的喜好，促進(jìn)其銷售。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略4、營(yíng)銷戰(zhàn)略：高傭金+全民營(yíng)銷模式自身的銷售團(tuán)隊(duì)；全員營(yíng)銷和不俗的轉(zhuǎn)介傭金；老業(yè)主介紹新業(yè)主購(gòu)房也有不同的優(yōu)惠；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——企業(yè)發(fā)展策略房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究——產(chǎn)品分類及特點(diǎn)核心熊競(jìng)爭(zhēng)犯力精品質(zhì)低成本高速度策劃、業(yè)設(shè)計(jì)、喝報(bào)批報(bào)溉建等工訪作前置抓，爭(zhēng)取爛較快開需工；建立集宗團(tuán)計(jì)劃宅管理體童系及計(jì)斬劃考核術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；快速指開發(fā)聾，快扇速銷悉售，純合理財(cái)定價(jià)斑，精借準(zhǔn)營(yíng)峽銷。開發(fā)厘項(xiàng)目蒙順應(yīng)朝城市奧發(fā)展捆趨勢(shì)航；產(chǎn)品標(biāo)鄰準(zhǔn)化與踏產(chǎn)業(yè)鏈計(jì)整合；建立常成本味管理逢體系鐘及成靜本考冶核標(biāo)績(jī)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)前艇期策劃房誠(chéng)，精確耗產(chǎn)品定厚位；制定質(zhì)筑量標(biāo)準(zhǔn)大，進(jìn)行漆質(zhì)量巡職檢考核堤，樹立獸樣板工皇程；提升客那戶服務(wù)早品質(zhì)。房地逢產(chǎn)企尋業(yè)發(fā)方展模陷式研究——企業(yè)核柔心競(jìng)爭(zhēng)披力跨界合作揭的新方襲式與趨勢(shì)：跨界驕合作豎頻繁歇，借領(lǐng)助企侄業(yè)力殺量，數(shù)創(chuàng)新盡產(chǎn)品艦，增譜加盈利房地綱產(chǎn)企羊業(yè)發(fā)廉展模醒式研究——跨界猴合作1、互蔽聯(lián)網(wǎng)+房地長(zhǎng)產(chǎn)20尋15年9月25日，阿賴?yán)锖捅坦饒@繭跨界合作，蒜推出電仿子卷，“神馬呈卷”——“神奇掀的馬來(lái)藍(lán)西亞旅斬游投資夜住宿置灶業(yè)券”；2、引陜?nèi)胫休唶?guó)平離安20旁15年4月1日，蜘碧桂眠園宣嘆布與白中國(guó)擊平安奴跨界脂合作斗，引趴入平安迫后，剛中國(guó)桐平安哈成為茅碧桂伙園第校二大差股東暫，有堅(jiān)助于鮮優(yōu)化漢碧桂意園股忘東結(jié)要構(gòu)，睛進(jìn)一徹步拓禮寬融允資渠道；3、與期必勝悄客合戚作20捉14年11月5日—1飲1月9日，蕪湖俘碧桂園爸?jǐn)y手必勝客合立作推出旱“武鑼林霸焦王餐謹(jǐn)秘笈幻玉”一禾時(shí)間桑風(fēng)靡漿全城愈，近3萬(wàn)人參箏與線上披搶餐大戰(zhàn)；4、“MA戰(zhàn)YB辮E”國(guó)美+碧桂運(yùn)園20炊15年4月15日碧桂賠園與國(guó)矩美合作早，具體合作安排根昆據(jù)項(xiàng)目不同情況腿制定，在家煩電方坦面給壯予購(gòu)映買者腳優(yōu)惠身，給頭買家剛電客魚群購(gòu)燒房?jī)?yōu)惠。房地丸產(chǎn)企眉業(yè)發(fā)產(chǎn)展模頌式研徑究——未來(lái)縣發(fā)展小方向1、碧桂園牽將繼續(xù)堅(jiān)蒸守三四燦線城市為核心太，輻射浸經(jīng)濟(jì)非發(fā)達(dá)莖城市伙周邊的發(fā)揮展模式撇；由于核心城帖市市中船心價(jià)格勻高昂，賣因此一卸二