房地產(chǎn)項目策劃報告上實香江路項目案例

前言本報告基于我公司已提交貴公司的《上實黃島項目市場研究報告》完成，相關(guān)內(nèi)容不再重復(fù)詳述，只做簡單概括。一、青島的經(jīng)濟地位環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心城市中國東部的重要港口城市位于山東省城市圈領(lǐng)頭羊的位置二、大青島戰(zhàn)略青島政府適時地推出了西海岸經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會建成一個集中居住、旅游、航運、制造業(yè)與一體的第二個青島市區(qū)通過落戶大型產(chǎn)業(yè)項目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口將達到160余萬人。

三、黃島發(fā)展過程及定位階段時間政策標(biāo)志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項目建設(shè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項目上馬國家級青島新技術(shù)試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟發(fā)展重心黃島的經(jīng)濟迅速上揚黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來，黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個發(fā)展階段2、人口發(fā)展（1989——2003）2003年人口增長率6.5%，自然增長率僅為千分之5.45，可見黃島的人口主要以外來人口的增加量為主；這充分說明了其移民城市的特色，人口低齡化是黃島另一個特點黃島未來有深圳移民城市的特性3、黃島未來發(fā)展及定位膠州灣西海岸經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心黃島將成為青島市新的重要經(jīng)濟區(qū)

4、人口發(fā)展趨勢預(yù)測對比上海浦東的人口密度，黃島人口仍有發(fā)展空間影響因素：大學(xué)城、大煉油等項目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀開發(fā)項目區(qū)域集中購買者投資目的性強價格漲幅大、速度快物業(yè)帶內(nèi)裝修整體市場目前進入調(diào)整期6、黃島房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在2008年奧運會的契機下，會有新一輪的市場競爭產(chǎn)業(yè)等項目的上馬，使黃島進入高速發(fā)展期各類型的物業(yè)產(chǎn)品紛紛登陸黃島，加劇競爭與青島市區(qū)的差距逐漸減小拆遷改造項目陸續(xù)展開新一輪的投資熱潮在2年后產(chǎn)生項目所處的環(huán)境項目地塊一、長江路街道辦事處1、長江路辦事處區(qū)域狀況該區(qū)域規(guī)劃定位為黃島的行政商務(wù)中心黃島城區(qū)的發(fā)展主要集中在本區(qū)域是黃島主要的商業(yè)區(qū)域囊括了香江路商圈和長江路商圈商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在本區(qū)域2、人口密度分布黃島現(xiàn)在的人口雖少，但是37%集中在長江路街道辦事處，有近15萬人口，人口密度約3409人/km2,超過浦東的平均人口密度，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)。3、長江路街道辦事處土地供給長江路街道辦事處目前農(nóng)村已經(jīng)基本上被城市替代，行政村的數(shù)量只有18個；未來土地供給主要集中在江山路以西和昆侖山路以東的區(qū)域。此區(qū)域主要為農(nóng)村的舊村改造和農(nóng)田的征用等。二、香江路片區(qū)狀況ABCDEFG1、香江路片區(qū)是黃島行政商務(wù)中心的

成熟商圈和金融中心2、香江路的商圈現(xiàn)狀以中低檔的大眾化消費為主南北的人氣反差較大人流集中，消費能力較強，已初步形成了一定的商業(yè)格局；整體商業(yè)布局比較傳統(tǒng)，經(jīng)營缺乏特色，形態(tài)相對老化；購物空間狹窄，商業(yè)觀賞性及休閑性較差；業(yè)態(tài)分布相對單調(diào)，文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足；停車位嚴(yán)重不足；整個商圈向更大規(guī)模及更高檔次發(fā)展有一定的障礙；項目以西“云海天城”中低檔消費市場，非常繁榮。3、香芒江路捉商圈認(rèn)分析盤結(jié)論香江路若屬于黃叨島的商他業(yè)中心估，片區(qū)汗發(fā)展的御提升空血間較大周邊配野套、設(shè)督施齊全怒，商業(yè)顆較多，炎雷同性慌強，沒學(xué)有亮點柄項目整個商勉業(yè)形態(tài)蹤蝶落后，誰不具備小改造升穴級條件三、你項目余地塊嗎分析1、項朵目技畜術(shù)參與數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機動車位810個后退用地紅線其他要求2、四濟至道室路及臨建筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達化纖輕騎大廈香江花園長江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路和借交通分你析項目地會塊南側(cè)手是香江測路，雙碧向四車格道，西磨連江山忙路。江胳山路是沖連接膠蕉州灣高津速公路滲的主干郊道。項目尸地塊林東側(cè)姐是太紀(jì)行山難路，驕雙向潛四車趙道，紙南連權(quán)長途疾汽車偏站，稀北連蔑江山忠路直秧達環(huán)疫膠州姿灣高歇速公真路驅(qū)車5分鐘凳可到農(nóng)達黃每島長及途汽痛車站驅(qū)車10分鐘可殺到達薛傭家島輪奏渡碼頭驅(qū)車15分鐘政即可料到達斜環(huán)膠匯州灣嶄高速訴公路到達青逆島國際躁機場的檢距離與無青島市犯區(qū)相同呈，驅(qū)車獄約45分鐘公交釣線路誓分析公交車始終站點發(fā)車間隔時間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經(jīng)項虹目地塊聾周邊的古公交車遇如下：3、地貪塊分析掌結(jié)論周邊完市政旋配套習(xí)成熟旺，但所商業(yè)頁氛圍曾較淡人流量撥較大，仗但是駐器足人員搏很少周邊現(xiàn)散有居住漂小區(qū)較荒多周邊部親分工業(yè)歉廠區(qū)未菌來規(guī)劃近為住宅法小區(qū)項目地腥塊交通翠便捷，擔(dān)但沒有吐公交車哄在地塊囑?？楷F(xiàn)有舞城市梅綠化唉帶對暫項目腔未來元的經(jīng)建營有繳影響建議1建議2地塊南棗側(cè)的城炕市綠化心用地對盈本項目工的商業(yè)劫氣氛營囑造形成周不利的項影響。均建議發(fā)宴展商向政府矮相關(guān)部盆門申請毒把該地堡快作為腔項目的勺組成部袍分統(tǒng)一版考慮，使之慣與項啟目自原成一遇體。四、灣項目SWO陪T分析S.優(yōu)勢W.劣勢O.機會T.威脅1、St睜re們ng鵝th優(yōu)勢紐奉分析S１：區(qū)域嘴缺乏揪高檔做綜合栽物業(yè)謎項目濫，項學(xué)目占額據(jù)領(lǐng)督先空線位S２：鄰近懼臨近牙黃島攀商業(yè)煤圈香劍江路澤，占宇盡地舌利S３：地塊周駱邊居住呀小區(qū)眾寄多，人居流集中獨，消費舟能力較遵強S４：投資客位看好黃昨島的未扒來，具竊有強烈儉的投資蔽熱情，緊購買力帆強勁S５塔：產(chǎn)權(quán)式拔酒店、鍬公寓具貴有很強愈的投資刷價值S６磨：上實、丑中原強餡強聯(lián)合S１：區(qū)域缺價乏高檔責(zé)綜合物餃業(yè)項目趨，項目喪占據(jù)領(lǐng)架先空位香江路傅的市場對價值已悄經(jīng)迅速唇提升香江變路商寸業(yè)規(guī)竹模較肯小、牢沒有濃特色你、傳群統(tǒng)性厲強高檔敲商業(yè)幣物業(yè)尚市場播仍屬脊于空璃白高檔側(cè)商業(yè)何物業(yè)視在該棗區(qū)域腸還存旁在較遼大的鞋提升袖空間深，本悟項目伙的建訴立將取會占樓據(jù)領(lǐng)悠先的工空位龍，從津而取麻得競榆爭中隊的領(lǐng)平先優(yōu)往勢。S２什：鄰近溜臨近手黃島休商業(yè)嬌圈香堤江路電，占椅盡地店利香江路圍金融商眠業(yè)密集新，輻射只整個黃第島開發(fā)由區(qū)。未來香窩江路的運發(fā)展同攏樣不可丙限量。本項目辮是近期香郵江路沿特線開發(fā)儀的唯一端大型綜盡合類類籮項目，獨扎有賣講點無濤可比祥擬S３：地塊弟周邊鞏居住白小區(qū)駁眾多尿，人桐流集濫中，慣消費道能力啟較強香江路炎的人流拐是黃島域最大的周邊尾存在摟著很曠多的季機關(guān)周單位披和住鵲宅宿須舍大量的請機關(guān)單餃位和住疲宅宿舍寧所帶來都的人群捏為本項館目提供裝了商業(yè)凝所必需容的客戶烈基礎(chǔ)。S４跳：投資秤客看銹好黃柳島的質(zhì)未來務(wù)，具輕有強非烈的眾投資祝熱情亞，購讓買力強轉(zhuǎn)勁黃島房植地產(chǎn)物猜業(yè)的購或買客戶演以投資膀為主約源占60壇%。黃島是醒未來青磚島西海霞岸城市播的中心末。S５摔：產(chǎn)權(quán)式汗酒店、糞公寓具謀有很強課的投資壟價值產(chǎn)權(quán)深式物顫業(yè)具惹有獨險特的芒投資記價值產(chǎn)權(quán)桐式物織業(yè)正段在被造越來先越多糠的業(yè)象內(nèi)人門士和眾普通尖消費劑者所臺認(rèn)可曠。產(chǎn)權(quán)統(tǒng)式物間業(yè)高賽額利醒潤回扛報、和較少板的資釋金投沈入S６洽：上實舒、中場原強構(gòu)強聯(lián)浪合上海上反實城市假發(fā)展投蜂資有限也公司，渣實力雄轉(zhuǎn)厚，在環(huán)業(yè)界擁丸有良好避的聲譽鄰。中原蛛集團是拆在地產(chǎn)斧界打拼25年的軟著名遞專業(yè)辮代理散公司扎，擁畜有一相批專犧業(yè)、洲精干宏的人少才。絮二者洋強強舊聯(lián)合某，前搞景廣齡闊。2、Wea委kne截ss劣勢覽分析W１躺：項目怖地塊嫩屬于進香江最路的格斷層闊地帶W２：地塊塵的容鄰積率粘高W３果：上實控品牌喊目前虹在黃及島缺略乏號監(jiān)召力W４：周邊缸業(yè)態(tài)澤分布鄰缺乏巖整體卻布局W５哪：政府的引盲目規(guī)趕劃、招岡商W１：項目地愛塊屬于逼香江路區(qū)的斷層般地帶項目東蔬是香江樂路商業(yè)慈的中心狡地段。筒項目西把是低檔梳次集貿(mào)捆市場的粥聚集地?fù)稀|西歲兩側(cè)各艙自聚集魯了大量巖的人氣藥。本項目耕位于香英江路兩六大商業(yè)昂板塊的省中部。典周邊人糠流量小現(xiàn)，商業(yè)仿氛圍非扎常冷清W２躍：地塊的明容積率世高本項憲目的機總占劫地面肺積在2萬平漆方米膜左右獻，而軋規(guī)劃查建筑萌面積勺接近10萬平方搬米必須壓投縮廣場雞面積，皆從而使懇項目難洽以形成貨具有特脊色的文求化廣場W３憐：上實品捎牌目前砍在黃島爆缺乏號群召力上實蓬的品句牌號皇召力賭偏弱該項目天在策劃拉、推廣椅和宣傳鑰的過程純中缺少德發(fā)展商掌品牌力頃的有效賞支撐。W４：周邊業(yè)距態(tài)分布傍缺乏整院體布局周邊門物業(yè)現(xiàn)缺乏龜經(jīng)營艙特色缺乏創(chuàng)順新意識隆和創(chuàng)新惱策略W５：政府枕的盲蜘目規(guī)漁劃、登招商政府柄規(guī)劃簽的前診瞻性剃較低大量笨招商埋導(dǎo)致門商業(yè)基供應(yīng)冷過剩3、Opp鍬ort叔uni缸ty機會皂分析O１：青島烤西部左城市忙的規(guī)擱劃建粥設(shè)O２：而200來8年奧房誠運會侮，青拘島將殲成為挺世界呆矚目敘的焦戒點O３歌：未來的晚青黃跨低海大橋斬連接青駛島與黃界島O４負(fù)：產(chǎn)業(yè)資泰源、自養(yǎng)然資源駕、學(xué)院晉資源的免挖掘和戒完善O５在：百盛即觀將入駐字，帶動煎香江路幟北側(cè)商載業(yè)氣氛O１：青島罵西部裝城市憲的規(guī)紹劃建晃設(shè)青島的睛西部城含市將是棵以黃島字開發(fā)區(qū)遺為中心攻，整合賠膠州和米膠南部棵分區(qū)域西海邁岸城汁市將房誠成為懷第二況個青你島市兄區(qū)O２：待200誰8年奧運逢會，青庸島將成扇為世界電矚目的乖焦點20晉08年青俯島將窮成為顛世界炒矚目替的焦遙點適時利果用奧運驗會的契膽機，為薯本項目堅增加機艷會點O３：未來懂的青寸黃跨桑海大怨橋連坐接青秧島與殘黃島青島海客灣大橋蝕規(guī)劃已回經(jīng)出臺縮小怖兩岸做的距填離，恢縮小館兩地蜂的經(jīng)潮濟實粥力黃島成擠為中國悲的第二基個浦東O４哲：產(chǎn)業(yè)賊資源竿、自右然資跡源、振學(xué)院巷資源融的挖翠掘和社完善黃島產(chǎn)繞業(yè)發(fā)達直，多家城世界知揪名企業(yè)宜進入黃煩島薛家島補旅游風(fēng)蘿景區(qū)，狀每年吸逆引大量彼的游客石油大沈?qū)W等多源所知名叨院校進冰駐黃島O５偽：百盛即維將入駐因，帶動魔香江路紀(jì)北側(cè)商撇業(yè)氣氛帶動姜香江類路北傲側(cè)的博商業(yè)滅氣氛泛的提嗎升百盛材為舊甘房改叨造，威發(fā)展認(rèn)受限4、Thr釣eat威脅分賊析T１：潛在競皆爭對手垃較多T２扎：香江傅路詳詠細(xì)規(guī)娛劃尚端未出他臺T３序：長江路滑日益攀循升的人蕉氣會對竊香江路廢形成客糕群分流T１圈：潛在紡競爭集對手銹較多多個大首型的商密業(yè)市場筒意向進伯入黃島形成顆巨大棗的商炎業(yè)體倍量與本項蒸目在目嫂標(biāo)客群扇方面有眠較大的核重合T２欄：香江項路詳繪細(xì)規(guī)神劃尚迷未出紡臺商圈萍成型監(jiān)較早喜，物片業(yè)分銜布不算均，深商業(yè)奧模式階較為芝傳統(tǒng)未來的色商業(yè)分繩布，以蓋及人流溜的導(dǎo)向票都會對彩本項目艷造成極祥大的影姿響T３刻：長江路無日益攀敗升的人腿氣會對較香江路睡形成客南群分流長江路帶作為一刻條新崛渾起的商印圈，其呈商業(yè)正徒處于發(fā)后展階段閑，商業(yè)損潛力巨些大長江路摸的定位兇是黃島映未來的碑行政商王務(wù)中心捉區(qū)長江路據(jù)的這種冒日益發(fā)穿展的商疑業(yè)將會雷對本項綿目構(gòu)成撈極大的飛威脅我們匹要做殼成什燒么樣奶的物販業(yè)項目郊總體或定位具有脫片區(qū)笛地標(biāo)棋性的丟大型古綜合都性商愉業(yè)項憲目項目賓定位軟與片喜區(qū)定竄位的底關(guān)系香江路紋作為行谷政商務(wù)蟻中心的紹重要商而圈，需瘋要一個阿具有標(biāo)棗志性建己筑物長江穩(wěn)路街匙道辦壤事處旨是黃現(xiàn)島的個行政屋商務(wù)攀中心掘，應(yīng)關(guān)該有蔽高檔癥的餐勢飲娛乎樂消煌費項湯目與憂之相脂配套黃島的側(cè)人口低繁齡化特莫點，決春定了目茶前主流揉消費以度大眾化候為主長江路殺辦事處條作為黃遺島未來計的居住慶核心區(qū)鐘，為項安目提供掃充足的瓣客源項目定霸位原則香江路清地標(biāo)項儀目休閑啊的鮮坐明主礎(chǔ)題高品液位、誕高性熄能重裝飾做、重配賽置以小肅見大降低秧項目宋經(jīng)營值風(fēng)險物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內(nèi)街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂福美食廣場1600

酒店餐飲麥當(dāng)勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國料理400自留產(chǎn)權(quán)15個包廂日本料理40015個包廂中式餐飲240050個包廂娛樂酒吧6006100自留產(chǎn)權(quán)

歌舞+音樂廳1200

KTV包廂160030個包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標(biāo)準(zhǔn)間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項肅目功星能定頑位總體分樂布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心、東南亞小吃等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、韓國料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂酒吧、歌舞+音樂廳組合、KTV包廂、電游網(wǎng)吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標(biāo)準(zhǔn)間150套8100酒店式服務(wù)公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)功腰能面積震分配比可例功能申區(qū)域周劃分枕原則大眾兇消費筋與高暢檔消抵費劃貓分餐飲/娛樂/客房超市/內(nèi)街/美食廣殺場動/靜功能銷區(qū)劃分商住/公寓綜合商黃業(yè)特種污人群里的私計密消掙費劃纏分高級退官員普通官理員人流企客源震利用店最大掙化客戶/業(yè)主的匙消費劃菠分游泳肆館物業(yè)功感能劃分商業(yè)裙犁樓大眾墊消費區(qū)——超市、半內(nèi)街、誦美食廣蛙場商業(yè)減裙樓推高檔心消費跡區(qū)——餐飲芽、娛訴樂主役塔坐樓——酒店客顛房、酒正店式服萌務(wù)公寓副鮮塔殃樓——商住樓項目擋形象府定位香江達路上探的地嘉標(biāo)物雜業(yè)——提升然黃島謝消費快觀念——改善黃慕島購物針環(huán)境項目大的社養(yǎng)會責(zé)擾任感議和使糕命感1、外按立面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風(fēng)格，簡潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強。簡化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡潔、流暢，強調(diào)窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件的細(xì)部處理；以銀灰、米白色為主，點綴明黃、紅色線條；視覺觀感檔次高，凸顯本項目片區(qū)路段物業(yè)地標(biāo)性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質(zhì)石材。陽臺通透、輕巧，通過體量和曲線變化展示，每個單位設(shè)一個陽臺。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍(lán)玻。2、大堂項目內(nèi)容裝修風(fēng)格簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材裝飾品及設(shè)施豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂輕音樂、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū)3、電宮梯及電續(xù)梯間項目內(nèi)容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部內(nèi)部設(shè)施閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂電梯間裝修風(fēng)格簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設(shè)施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂輕音樂、鋼琴曲4、倘公共樣走廊項目內(nèi)容裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設(shè)施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結(jié)合5、肝配套撇會所項目地點面積（m2）內(nèi)容經(jīng)營方式會所轉(zhuǎn)換層平臺5500空中花園免費會所+商業(yè)會所休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉(zhuǎn)換層空中花貝園綜合商茄業(yè)定位購物一器站式休化閑廣場休閑元漲素立體哲綠化區(qū)域作藝術(shù)屬水景鵝卵石青石板/條石板精路休閑元捐素藝術(shù)篇街燈吊釘牌雕透塑休閑椅射丑燈藝術(shù)花積壇特色VI··彩··棵··1、商業(yè)芬面積分矮配比例2、業(yè)牙態(tài)分港布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商涼業(yè)定鏡位依難據(jù)目前所概有超市績的形態(tài)游、管理廳、貨品運嚴(yán)重滯國后所有遲超市能人潮賣涌動近營業(yè)描額不滔菲所有宇超市芽的改關(guān)造空穗間非辛常小撈，發(fā)女生根立本性你變化用的可啟能性咽不大香江染路商奴圈已繭被人伐們認(rèn)凍可，鬧有黃林島最擔(dān)大的順購物振人流假量百盛所諸選廠房寺改造商狡業(yè)項目朵，停車故位和規(guī)戀模有限易初蓮搏花所選沫的意向火地塊目駐前是經(jīng)框營粗放津低檔化統(tǒng)的云海雙商城，涼項目周麻期較長根據(jù)扒科學(xué)延的的爹預(yù)測有和規(guī)拼避項鵝目風(fēng)移險4、香尸江路是商業(yè)塵市場走分析香江蔥路商蹲圈的稼商業(yè)位物業(yè)喪，主瓶要以疤百貨雅商店荷為主超市防聚集沙了過位多的寇人流發(fā)，百似貨商歲店里巡壽的人室流相指反比種較稀能少香江云路的擁商業(yè)逃主要坦以經(jīng)譽營服榜裝服爹飾為夢主，漏其次和為各稻種專背業(yè)店超市鋼的規(guī)喂模只尿占總暮量的桿十分遙之一餐飲的混規(guī)模更撞小。香江路序商業(yè)業(yè)效態(tài)分析香江路凡的服裝嗚遠(yuǎn)超過擇了業(yè)態(tài)記標(biāo)準(zhǔn)香江鹿路的套超市現(xiàn)和餐率飲嚴(yán)啄重不捏足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長江棚路商業(yè)掙市場分菌析長江路敗商圈的藍(lán)商業(yè)物尼業(yè)，主援要以百業(yè)貨商店參和超市僑為主各種傭?qū)I(yè)販店等騰進入頓較少香江路潑其業(yè)態(tài)東相對單臥一商業(yè)氛紙圍尚不及成熟難以晨吸引榨大量奔的人爬流長江路常商業(yè)業(yè)欄態(tài)分析長江名路的笛服裝交服飾佛類已骨經(jīng)嚴(yán)榴重超顧標(biāo)餐飲踐只有啊利群農(nóng)的特鞋色小掃吃和瞇肯德剝基超市慕有家帽佳源誕和利也群瑞運泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾型籮超市建議選霸擇“家澇樂?！眰€性化犬的內(nèi)街資商鋪集各態(tài)地精宜華的倉風(fēng)味欠美食尤街公寓定傲位酒店禍定位商住賄樓定弄位居住榮物業(yè)燭定位黃島瞧住宅勺市場伯概述項目名稱天泰.陽光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對過阿里山路與長江路交匯處均價43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價30-40萬50-60萬50-55萬45-55萬75-85萬熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開盤時間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時間8個月4個月1年4個月1年零10個月黃島賴市的巾居民202些0年發(fā)宋展到16糟0萬，需傳求市場爭強勁目前匆購房賊入住率4紅0%，黃島匹的樓盤誓投資商醫(yī)購買較掠多，投予資強勁大面積念的高檔感住宅，結(jié)因總價統(tǒng)過高，兆投資謹(jǐn)糧慎，銷誤售受阻黃島地殖區(qū)中高倆檔樓盤漫均價45政00應(yīng)/平米螞，而儲主力黑戶型面總價家集中掛在40到—6束0萬元截至今慰年9月上望旬，襲黃島間新開愧樓盤撓的銷冷售率股大部偶分都否在60%以上胡，而肆銷售撇周期添大部門分為10個月左蚊右80~雕120m2的小戶央型極受削投資者神追捧，130m2以上的鈔戶型出造現(xiàn)滯銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項目二室88m292m2天泰陽光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島布住宅初市場北結(jié)論公寓形絨象定位優(yōu)雅的陰，浪漫慚的，富微于想象味的，風(fēng)雀情萬種勢的…1、公總寓面梯積分叔配比圈例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計5000m216000m21560m222560m2公寓套授數(shù)比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計100套200套6套306套2、酒店疲式公寓殼定位依尋據(jù)很多將成功濁人士體、外女籍人街士等饒投資左客看謹(jǐn)好黃半島的并發(fā)展蘭前景黃島含在售妨的酒蚊店式更公寓濫只有挖概念員，沒頁有酒崖店式栽服務(wù)攏的內(nèi)仔涵極具獨僻特風(fēng)格渣和酒店糊式服務(wù)黑的公寓南勝過高岸檔豪宅黃島辮經(jīng)濟永的突惜飛猛映進，葬勢必酷有大印量的告實力直企業(yè)暴進入初黃島臨，他世們需塘要服憶務(wù)便錄捷周敢全的著居住扒環(huán)境公寓與輸酒店客篇房可以批相互轉(zhuǎn)聾化，規(guī)蜘避經(jīng)營附風(fēng)險產(chǎn)權(quán)錯式酒若店客買房、限酒店義服務(wù)艦式公猛寓目兇前尚飼屬空雜白溫馨舒返適的酒輔店式公龜寓酒店形扮象定位黃島翁高品絮味永令遠(yuǎn)的少榜樣1、酒六店客登房面剖積分域配50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房面積總計7500m2600m28100m2酒店客羨房套數(shù)蝦比例50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房套數(shù)總計150套5套155套2、酒店沃客房定趣位依據(jù)黃島的徹旅游業(yè)掏獲得了元極大的仗發(fā)展，未現(xiàn)有酒皮店經(jīng)營鵲狀況非狂常好目前膠酒店劉的形態(tài)畫、配沃置嚴(yán)腸重滯棚后黃島沒輛有風(fēng)格窩獨特的品客房可以成制為經(jīng)營古公寓的幸對外窗諸口酒店攤客房董與公普寓可些以相屠互轉(zhuǎn)廳化降低客衛(wèi)房和公博寓的經(jīng)懼營管理夢成本3、現(xiàn)閱有酒欠店配徹套狀耀況酒店名稱星級位置經(jīng)營娛樂配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準(zhǔn)三星阿里山路128號以餐飲為主，開業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準(zhǔn)三星長江中路459號商務(wù)型酒店，開業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長江中路218號99年開業(yè)，設(shè)置陳舊，商務(wù)型酒店，準(zhǔn)備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房市柳場情況酒店名稱客房總數(shù)標(biāo)準(zhǔn)間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計533269264比例100%50.5%49.5%4、酒以店客共房市輔場分練析黃島的酬旅游業(yè)格潛力巨帥大，酒夫店經(jīng)營糠前景看垂好黃島盒現(xiàn)有顛酒店欠，配騾置較旁低，悠體量糖較小酒店客煌房客戶伙以商務(wù)調(diào)客戶為寸主客房塊達到65部%—香—7仿0%，淡季棒出租率器都在50源%左右較少設(shè)高檔紙娛樂扇場所達，導(dǎo)誕致大殼量客互戶流微向青路島消評費缺乏權(quán)大眾之型綜帽合餐暢飲場竄所高檔梨典雅點的閱行政照套房舒適精匪致的撿標(biāo)準(zhǔn)套抓房5、餐飲邪娛樂定杠位依據(jù)黃島唇的政椒府機罷關(guān)單霸位，本約有拆近40個部杰局級距機關(guān)回，下艇設(shè)200多個科誼處。其緣瑞中約有50醋%的部按門經(jīng)糧常進登行會吵議餐擇飲活身動黃島緒形成奸規(guī)模嶺的大瘦型企驕業(yè)約蘿有220多家大量均的政桶府機的關(guān)和教企業(yè)副為本鐘項目紐奉的餐越飲提埋供堅爪實的窩支撐黃島日睬韓企業(yè)到的狀況項目單位日本投資企業(yè)韓國投資企業(yè)企業(yè)個數(shù)個4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動報酬萬元14916.97854.9其中外籍職工報酬萬元1813.42243.5餐飲市梯場情況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時容納100人就餐；23個單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號2個宴會廳30余個風(fēng)調(diào)各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長江路大型宴會廳200人；大廳可接待200人；20余個單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長江中路218號可容納300—500人同時就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務(wù)酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂市邀場情況名稱位置消費額度規(guī)模經(jīng)營狀況備注太平洋娛樂城薛家島金沙灘金沙新村包房費100元—————KTV香江21會所香江路西段包房費200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂中心寶島會不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費偏向中低檔世紀(jì)海豐大酒店長江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐飲扒娛樂市甩場分析黃島缺大少高檔頸娛樂場陡所，導(dǎo)烘致大量芹客戶流聽向青島振消費黃島缺鍵乏大眾鳴型綜合揪餐飲場捏所黃島主鬧要的大責(zé)酒店集兇中在長匠江路，幸香江路孔高檔的招餐飲娛守樂場所益十分匱必乏麥當(dāng)是勞上島咖拼啡北方惕風(fēng)情裹的韓煉國料側(cè)理淡雅逝精致國的日冶本料謀理集飲綁食精染華的醒中式盞餐飲異國獵情調(diào)惹的酒批吧自然昨悠揚例的歌連舞音族樂廳KTV包廂商住插樓形友象定霧位有夢雪就有校一切1、商鄰住樓達面積測分配系比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計6400m25700m211900m224000m2商住樓責(zé)套數(shù)比假例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計80套60套119套259套2、商住添樓定位竭依據(jù)香江發(fā)路作是為黃先島的舟金融鴨中心銳，需后要配牧置先棋進的戶辦公賺場所可以球吸引季辦公侄和居讀家兩還種客烈群商住慮樓對障高層算的抵偏觸程笛度較賺差3、商題住樓咳市場撿情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國際位置香江路香江路長江路長江路具體情況商住兩用，偏住均價2900無底商商住兩用，偏住均價3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計劃做超市高層商住兩用，起價4000，最高價5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價6250；均價47004、商住訊市場分不析黃島窩現(xiàn)有額商住準(zhǔn)兩用儲樓盤壤數(shù)量預(yù)較少乳，以皮住為孕主黃島已或完成高羽層住宅潤實際上躁已經(jīng)成問為商住尾兩用的涉樓盤黃島商需住樓在甲功能上江與住宅諷差別不丙大購買商牽住樓的算投資客昆較多5、商哭住樓漲戶型傍設(shè)計制原則小戶核型多撤功能投資嗚者可檢以接賓受的今投資好總價宜商宜獎住商住泳兩宜襲的爺商住剩辦公我們喚如何殲實現(xiàn)鑄它們拒的價五值價格匪策略擇目標(biāo)物業(yè)價值最化大一、唇定價尖策略低總價利、高單迷價策略1、小聯(lián)面積眨定價肢策略2、按套牧定價策逗略客戶心則理——物有聾所值練策略1、給投閥資商預(yù)傻留一定允升值空孕間2、關(guān)墓注市掘場反露饋，厘低開辱高走爹，適躲時調(diào)衡價1、定價液原則高性把價比范原則以高支品位煉全配騎置提偉高物袖業(yè)價秤值以休諷閑主露題的你商業(yè)牽運作跡，挖精掘物慣業(yè)附騙加值酒店式嗚服務(wù)，伯提升物功業(yè)附加緩值2、充分鴿挖掘項歸目的有胡利因素黃島的虧發(fā)展有釀浦東的讓趨勢香江路鑼片區(qū)商劫業(yè)中心練地位目愁前得到洽認(rèn)可和贏鞏固物業(yè)要周邊冰有高軟密度峽的居盾住小寫區(qū)地段的谷物業(yè)地膜標(biāo)性本項目刷休閑主欠題的形號態(tài)成功棗引入促品牌搬商家發(fā)展斤商先僻進的斃經(jīng)營筑管理郵理念3、項目龜?shù)牟焕K因素黃島目川前的50萬人滑口黃島產(chǎn)瀉業(yè)計劃藥發(fā)展不縮慧清晰，遼加大項幣目風(fēng)險慚因素4、市場煎價格分捎析物業(yè)類型黃島市場（元/m2）香江路片區(qū)市場（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無主題內(nèi)街————7000——————無主題酒店式公寓————————————產(chǎn)權(quán)式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場沒購有可比料物業(yè)和脈價格參照黃吉島目前電的房地剖產(chǎn)市場混態(tài)勢投資與客所膚能夠練接受賤的物服業(yè)總勉價項目邁本身竊的高貿(mào)品質(zhì)預(yù)計磚實收穩(wěn)均價商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價：稀元/m葉2二、租/售策略爭取冠政府企最大吧支持強強聯(lián)藥合策略有效栽的銷搬控策毫略分步營襖銷策略市場信戴息反饋噴策略（密客戶調(diào)田查）預(yù)警調(diào)氣整策略道具營請銷策略產(chǎn)品衫組合百策略1、謙租/售比例面積（平方米）百分比面積合計（平方米）百分比租賃娛樂設(shè)施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內(nèi)街商鋪1000011%美食廣場16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產(chǎn)權(quán)式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂福由專業(yè)招商公司進行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場以租代售品牌餐飲公司內(nèi)街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國餐飲出租品牌餐飲娛樂公司中式餐飲娛樂出租2、招商掉建議3、銷腿售建離議酒店畢客房怎、酒功店式扔公寓胞、商桂住樓伴及綜盤合商廊業(yè)分也兩個羊階段中出讓呆產(chǎn)權(quán)亂。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內(nèi)街商鋪酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店商住樓超市美食廣場麥當(dāng)勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計6466017600可售面積82260第一階監(jiān)段銷售非商球業(yè)物臣業(yè)面紹積比曾例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計8100m222560m224000m254660m2非商較業(yè)物贊業(yè)套忘數(shù)比限例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計155套306套259套720套第二驕階段天銷售三、刑推廣叉策略推廣三作大階段物業(yè)形撕象推廣企業(yè)形密象推廣樹立品攪牌商業(yè)推色廣理念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機能內(nèi)部商業(yè)街鋪化推動商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨特商業(yè)管理體系推廣階僚段分期預(yù)熱期強銷偵期持續(xù)期尾盤謹(jǐn)期產(chǎn)品形殲象企業(yè)形茶象+產(chǎn)品形岔象樹立綜奏合品牌鞏固綜布合品牌預(yù)熱序期（院第一漫階段沈）推廣主蝦題——浦東鄰的今急天就粘是黃趟島的輛明天通過大圖眾所周喪知的浦寸東城市丑面貌，醉詮釋黃拼島的發(fā)資展?jié)摿νㄟ^舉疏世矚目美的浦東是發(fā)展軌戶跡演繹居黃島的砌價值通過葛展示妄本案所的形云象提團高本若案的售知名長度今日閱黃島忘，十真年前鳴的浦裂東今日哄浦東尺，明孝日黃尼島的需未來強銷如期（艦第二其階段獸）推廣主姐題——上海致實業(yè)期打造叨浦東奔第二通過展機示上海暈實業(yè)在晴上海的固項目給謹(jǐn)與投資龍者信心通過帆全方差位的搏展示臟本案折，挖模掘項嶼目價魄值和當(dāng)賣點昨日上譽海浦東辭的建設(shè)品者臂今日毫“第二粘浦東”獲的開發(fā)凝者持續(xù)期面（第三月階段）延續(xù)第亭二階段微的推廣抽主題通過項篩目品質(zhì)脹形成物年業(yè)和發(fā)樣展商的益黃島品遭牌進一步嘩詮釋項美目的品耍質(zhì)和先黃進的經(jīng)稻營管理丙理念尾盤玻期（俱第四言階段拳）通過信培息發(fā)布隔實現(xiàn)自虜然銷售朽，以承泉接下一趟個項目筐，不斷狼強化品毫牌形象推廣核贏心思路本案桌品牌造的核趨心DN促A—騙—戶“新上嫂海縮雷影”區(qū)域——“第二匯浦東”塑造陰的產(chǎn)贏品——棕“新上失?？s鞠影”餐飲、螞商業(yè)、邊娛樂、讓文化聚謹(jǐn)集地黃島盛的新天地黃島馬的徐家匯草商圈城市貨中心粒、市配級商艙業(yè)中洗心、厘商務(wù)飾中心性和公魂共活別動中裝心黃島第籠一家面授向個人略經(jīng)營的析時權(quán)酒堵店黃島累的“美麗斥園大酒右店”發(fā)起菌“第貓二浦探東運暖動”餐推廣已活動茄，吹鐘響進涌軍黃花島的仇號角戰(zhàn)！推廣——“第二浦蓬東運動燈”廣告奴風(fēng)格1.開工懲典禮袖暨建潮筑與簽”浦禍東第厚二”坐發(fā)展擱論壇2.林“黃島VS浦東”勿投資論橋壇暨開允盤儀式3.系列概上海呢及其罷它城方市的拔招商堅活動公關(guān)穩(wěn)活動四、貪目標(biāo)保客戶龍定位1、黃島毀本地客全群分析黃島消復(fù)費客群猛特點客群盾低齡卸化喜愛數(shù)逛街逛街有浴相對固增定的時濱間購物以膊日用品盟和各類殿食品為乳主消費客攪群年齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費客憤群職業(yè)職業(yè)學(xué)生打工一族政府職員外籍人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃島淹購房客純?nèi)悍治隹蛻舴诸愅顿Y客戶自用客戶百分比60%40%投資客漁戶來源客戶來源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資客藝戶職業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領(lǐng)階層成功人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資客騰戶年齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目更標(biāo)客腸戶群碎定位投資客瀉戶終極客曠戶投資客許群定位產(chǎn)業(yè)憑企業(yè)外國企烤業(yè)品牌嗓公司政府官俊員（灰考色收入）小業(yè)主產(chǎn)業(yè)工揀人企業(yè)高膠管終極蕉客戶勇分析綜合晝商業(yè)——社會吩各階現(xiàn)層人輕士餐飲夏娛樂——政府官治員、成削功人士抄、社會育精英公寓部露分——產(chǎn)業(yè)企寶業(yè)、外狀企的高舍管人員旅和高級白錢領(lǐng)商住哄樓客邊戶群——需要脅過渡辜辦公媽場所侍的產(chǎn)稠業(yè)企舍業(yè)或裕外企中小散型公包司企產(chǎn)業(yè)（揭會計慶事務(wù)戒所、毅律師挨事務(wù)價所、中介買公司汪、廣瘦告公油司、忠咨詢牧公司勻等）與金融慮有密切辟聯(lián)系的具企業(yè)喜歡蘋香江童路商促業(yè)氛晌圍的羨居家差客群目標(biāo)萬客群獅特征赤分析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購房目的購房客戶大多以投資為主，小部分客戶購買動機大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對交通的要求較高，力求方便快捷。房價所能承受公寓總房價款集中在30萬到60萬之間樓體類型受傳投資和價格的影響，比較傾向于對高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設(shè)計功能齊全、通透采光性好，方正實用。朝向按照北方人的居住習(xí)慣，均對房子的朝向比較關(guān)注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫字樓、酒店對朝向的要求較低配套設(shè)施高檔的休閑娛樂的設(shè)施，舒適的物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開發(fā)商提供精裝修的服務(wù)。車位配置商業(yè)對車位要求較高，要有大型的停車場黃島本少地特殊棗客戶的地收入情扮況人員分類收入情況（萬元/人/年）人數(shù)（人）備注公務(wù)員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬富翁——10-20外企人員生活補助10萬元/人/年1000職工生活補助300-400元/天/人項目像投資傲客戶手輻射鈴區(qū)域五、闖財務(wù)骨分析1、項目描經(jīng)濟指割標(biāo)土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項強目銷萍售預(yù)蠻測銷售收入面積（平方米）售價（元/平方米）總額（萬元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項聾目成賠本測腎算成本費用項目成本費用總額（萬元）備注A、土地費用2121.91土地出讓費及稅費B、直接成本32270.73建安費及配套費C、間接成本7718.29行政費用及審核費用D、不可預(yù)見費1199.67

E、管理費1999.45管理費、廣告費F、財務(wù)費用——貸款利息（復(fù)利利息）6%開發(fā)成本合計45310.064、項決目利反潤測歷算費用項目金額備注收入支出銷售總額55522.80項目產(chǎn)品的銷售總額開發(fā)成本45310.06項目的開發(fā)成本之和銷售費用3608.98銷售稅金及土地房產(chǎn)稅稅前利潤6603.765、經(jīng)濟抗測算前蒙提裙樓矩部分糊：定浪位做欺商業(yè)閑，裝算修由追業(yè)主珍負(fù)責(zé)榨，此售處僅印計算愉建安谷費用房誠，不清包括粉裝修娃費高層此部分冊：公公寓和漆酒店寧精裝折修，上并配礦置家腎電、促家具蘋，費巧用單確算；燒商住賭兩用衰樓不話裝修芬，僅女計算品建安亞費用享；建荒安費采用以際高層舌住宅隆計算其他堡：費竭用取埋自青麥島市狐市場削價格六、智解能化設(shè)手施建議七、社休區(qū)服務(wù)撫與物業(yè)嬌管理建菠議項目免的競?cè)諣幊苛藚^(qū)廢位地蠅段、煤配套考功能躲之外殺，形毛成核熄心競加爭的紅是服務(wù)和揪品質(zhì)，而最極能反映紙物業(yè)服奏務(wù)和品帽質(zhì)的因慕素是物然業(yè)管理塵工作，贊建議在騾本項目疊的物業(yè)臭管理引尖入五星抓級酒店擊概念，縣凸顯服累務(wù)品質(zhì)養(yǎng)。本項目求采取公龜共服務(wù)仿和專項胖經(jīng)營服幣務(wù)相結(jié)炮合的方駁式1、公共勵服務(wù)內(nèi)爬容（物聞業(yè)管理踏）設(shè)立接完善遠(yuǎn)的保游安防狐盜系躍統(tǒng)，土社區(qū)竭邊緣鏈設(shè)紅精外線挽報警乞系統(tǒng)厲，閉賴路電境視全啄天候絡(luò)監(jiān)控籮小區(qū)饅入口娛、住止宅大吩堂、暑電梯恰，住上戶家或中設(shè)饑可視米對講肥系統(tǒng)特，并扔可與筋保安丑聯(lián)系芳。公共冬秩序綱的維決護；二十四臺小時保滅安巡視周；車輛添行駛蔥及停下泊；公共盡設(shè)施筑的養(yǎng)群護、賽維修銷和管真理；重視慣樓宇這保養(yǎng)獻工作柱，定拿期檢垂查維遼修等種。2、專項樹服務(wù)內(nèi)奸容（酒滴店式服言務(wù)）除一藥般酒曲店客壩房的繁服務(wù)細(xì)項目般外，甚增加——代租商努務(wù)用車商務(wù)翻捐譯DI蒙Y廚房臉、送夢餐植物保奔養(yǎng)專項畏清潔架、洗芒衣等籌等3、利用診社區(qū)局灣域網(wǎng)為廚業(yè)主提林供服務(wù)視頻點咱播商情厭、咨狠詢發(fā)散布事務(wù)深通知即時聯(lián)掏絡(luò)，安跑全求助4、公寓心、寫字星樓物管筍建議【方案梨一】直接雷聘請鑼香港笑或國依外的壁物業(yè)茄管理苦公司暖（如棍：香纏港第蹲一太聚平）咸。優(yōu)點茅：直褲接引掩進先彎進的采物業(yè)悉管理役模式形，明矩顯區(qū)溫別周值邊項分目的飾本土鄙物業(yè)餐管理竟公司喪，通蛋過物詢業(yè)管寒理建圍立差思異化低優(yōu)勢勾。缺點：胳成本較競高【方案饞二】自己耍組建蘭物業(yè)拋管理殿公司問，聘搏請國乒外（盤如：場新加烏坡或格荷蘭四）物志業(yè)管緒理專呀家進尊行顧坦問。優(yōu)點逮：成腥本相肌對低狼，并蝦可借