容積率下的物業(yè)建議課件

容積率下的物業(yè)建議容積率分類建筑形式容積率備注高品中品低品獨棟別墅小于0.30.3-0.4大于0.4小于0.3是一個非常高檔的別墅項目；一般獨棟別墅項目密度略大，如配以雙拼、聯(lián)排，項目品味會大幅度提升雙拼、聯(lián)排0.5-0.60.6-0.70.7-0.9若配以獨棟，雖密度將會增大，但舒適度會受很大影響4、5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.1疊加可以做挑空客廳，提高品質(zhì)感多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.7①0.8-1.2如全部是多層，環(huán)境絕好；如其中配以低別墅，環(huán)境相比而言只能說是一般②1.2-1.5正常的多層項目，環(huán)境一般；若配以小高層，環(huán)境會是一大賣點11層小高層1.7-2.02.0-2.22.2-2.52.0-2.5正常的小高層項目18層高層2.2-2.52.5-2.72.7-3.2社區(qū)商業(yè)2-3多層+小高層1.5-2.0正常的項目小高層+二類高層2.5-3.0如果全是小高層，環(huán)境會很差單一組合物業(yè)搭配模型全產(chǎn)品線（類）別墅+多層+高層適用條件：地塊規(guī)模較大；不同物業(yè)類型易于發(fā)展組團；客戶對不同產(chǎn)品類型不存在抗性；各物業(yè)類型售價存在一定價差；高低配（類）別墅+高層適用條件：容積率適中；核心地段或成熟片區(qū)；別墅有購買力、高層接受度高，能夠提升整體社區(qū)檔次，實現(xiàn)溢價；中高配多層+高層適用條件：容積率中高；項目區(qū)位優(yōu)勢不明顯；客群高端購買力有限；開發(fā)商對于銷售周期有要求；單一產(chǎn)品線（類）別墅、多層、高層；適用條件：容積率限定；市場消化力限定；規(guī)劃條件限定；選擇搭配的物業(yè)類型首先考慮地塊的自然屬性與社會屬性。其次考慮市場的供應(yīng)市場差異化競爭與需求市場的客群需求定位。Ps:在硬性指標允許下，若容積率寬裕，可以根據(jù)市場需求，建高層等物業(yè)，拉大樓間距，提升品質(zhì)感通常容積率下的產(chǎn)品組合形式容積率0.2-0.50.5-0.70.7-1.51.5-2.02.0-2.52.5-4.5產(chǎn)品組合形式純獨棟獨棟+雙拼獨棟+合院獨棟+聯(lián)排純聯(lián)排聯(lián)排+獨棟聯(lián)排+雙拼獨棟+疊加疊加+別墅類多層/洋房多層+別墅類小高層+別墅+多層小高層小/高層+多層小/高層+別墅全產(chǎn)品高層小/高層高層+別墅高層+多層全產(chǎn)品超/高層超/小/高層超/高+多層超/高+別墅組合規(guī)劃排布方式島嶼式行列式自由式行列式自由式向心式軸線式行列式自由式向心式圍合式軸線式行列式向心式圍合式軸線式行列式集約式圍合式軸線式規(guī)劃排布方式行列式條式單元住宅或聯(lián)排式住宅按一定朝向和合理間距成排布置的方式優(yōu)點：可使每戶都能獲得良好的日照和通風(fēng)條件，便于布置道路、管網(wǎng)、方便工業(yè)化施工缺點：如果處理不好形成的空間往往會有單調(diào)、呆板的感覺，并且產(chǎn)生穿越交通的干擾，容易形成“兵營式”的布置處理辦法：采用山墻錯落、單元錯落拼接以及用矮墻分隔等手法基本形式平行排布交錯排布變化間距單元拼著軸線式一定的空間要素沿軸布置，或?qū)ΨQ或均衡，形成具有節(jié)奏的空間序列，空間軸線可見或不可見，可見者常為線形的道路、綠化、水體等構(gòu)成，但不論軸線的虛實，都具有強烈的聚集性和導(dǎo)向性。向心式將一定空間要素圍繞占主導(dǎo)地位的要素組合排列，表現(xiàn)出強烈的向心性，易于形成中心。這種布局形式山地用得較多，順應(yīng)自然地形布置的環(huán)狀路網(wǎng)就成了向心的空間布局樓座排布基本數(shù)據(jù)物業(yè)類型南北間距側(cè)向間距聯(lián)排、獨棟1.3倍5米多層1.3倍（18米）6米11層35米12米17層40米15米26層50米15米無連廊：進深：12-13米面寬：21米左右有連廊：進深：15-16米面寬：40米左右各功能空間4.2-4.8米3.9米3.6米3.6-3.9米3.0-3.3米2.7-3.0米2.1-2.4米1.8-2.1米工作流程步驟一根據(jù)城市量級及地塊屬性經(jīng)驗性判定項目戰(zhàn)略目標和項目定位，確定地塊擬建設(shè)的樓盤檔次及物業(yè)類型；條件標準自然資源為市場所認同的自然景觀、生態(tài)環(huán)境尚未被市場關(guān)注，但具備過硬的先天條件地塊資源容積率較低，具備規(guī)劃較多別墅、TOHO的條件人文資源歷史名勝市級高規(guī)格人文設(shè)施較密集的區(qū)域環(huán)境城市資源現(xiàn)有或規(guī)劃中的市級商業(yè)、行政、商務(wù)中心品牌資源全國性一線品牌Ps:容積率不是一個單純性的詞匯，它融合了：市場的；開發(fā)戰(zhàn)略和項目定位的；技術(shù)的；開發(fā)節(jié)奏的；步驟二選擇物業(yè)搭配的模型假設(shè)：占地200畝，項目容積率為2.5，建筑密度為35%常規(guī)計算方法：①建面=200畝*667㎡/畝*2.2=333500㎡②底層最大建筑面積=200畝*667㎡/畝*35%=46690㎡③物業(yè)的平均樓層=2.2/0.35=7.14根據(jù)經(jīng)驗我們可以判斷，本案存在幾種物業(yè)類型的配比；別墅+多層+高層；多層+高層；別墅+高層；純高層；Ps:常規(guī)下的產(chǎn)品過于單一，實際上固定容積率下的產(chǎn)品組合是相當靈活的，關(guān)鍵在于尋求市場差異化及需求性步驟三審查地塊及周邊環(huán)境，預(yù)排物業(yè)類型占地的區(qū)域一般性規(guī)劃：北高南低、西高東低；背山面水；大盤考慮組團開發(fā)與推盤節(jié)奏；沿街底商與社區(qū)配套；社區(qū)主要出入口、景觀廣場與車流出入口；街道分級與人流量；周邊商業(yè)配套與教育資源。步驟四三種以上物業(yè)類型，大致確定物業(yè)分布的區(qū)域及所占的用地比地段論：核心區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)品所占比例；最低面積比：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品最低所占的比例；北側(cè)沿街考慮高層；城市主干道考慮沿街底商；產(chǎn)品物業(yè)類型，板樓、點式樓、塔樓？地塊形狀對容積率的影響板樓、塔樓各有利弊，總的來講，板樓優(yōu)于塔樓，且市場上以板樓為主建筑平面類型優(yōu)點缺點備注點式1.容積率可充分利用；2.建筑風(fēng)格富于變化；3.室外管道便于安排；4.對場地要求不高；5.便于戶型布置；6.結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強；1.通風(fēng)差；2.戶型間可能產(chǎn)生對視影響私密性；1.高層建筑常采用；2.可一梯多戶；板式1.有極好的通風(fēng)性,容易形成穿堂風(fēng)；2.朝向好,可做到戶戶向陽3.寬敞明亮；4.私密性好；1.總平面布置呆板（兵營式排列）；1.多層建筑多采用；2.大戶型高檔住宅采用；3.一般一梯二戶；點式聯(lián)體1.便于圍合布置，土地利用率高；2.部分戶型能南北通透；3.可做到戶戶向陽；1.處理不好,易形成東西向房；2.圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風(fēng)不力,且形成回聲等噪音影響；1.一般多用一梯四戶平面拼接；步驟五根據(jù)預(yù)設(shè)的社區(qū)檔次，確定單一物業(yè)類型的容積率或者樓層、進深及面寬步驟六確定每個物業(yè)類型的主力戶型區(qū)間戶型配比戶均面積：sum（面積*所占比例）面積取區(qū)間段中值步驟七計算每個物業(yè)類型的單元數(shù)、梯戶比、進深及面寬根據(jù)單一物業(yè)容積率算出其建面；再依據(jù)其層數(shù)、梯戶比及均面積求得單元數(shù)得出物業(yè)配比浮動容積率計算計算產(chǎn)品的臨界容積率產(chǎn)品配比，判斷市場接受度與競爭壓力；通過競爭市場與需求市場分析，在容積率允許的情況下，預(yù)設(shè)市場空白點、銷售周期短、溢價能力強的產(chǎn)品類型；計算備選方案，以產(chǎn)品物業(yè)類型有變化為準；計算對比方案的經(jīng)濟收益分析，進行方案的優(yōu)化及選擇。地塊指標經(jīng)驗參考案例規(guī)劃思路項目戰(zhàn)略目標及項目定位指導(dǎo)本地競品項目分析同類產(chǎn)品，按品質(zhì)等