房地產(chǎn)投資與決策

房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收報(bào)告后評價報(bào)告房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項(xiàng)目籌劃提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。承擔(dān)研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。市場調(diào)查與分析對項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機(jī)會，確定開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標(biāo)市場和備擇場地，設(shè)計(jì)若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。方案評價

對優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對開發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。編制研究報(bào)告按開發(fā)項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。三、可行性研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)1）必要性：市場需求，社會需要；2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響；3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟(jì)合理性：對全社會的貢獻(xiàn)、所付代價；5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。三、可行性研究內(nèi)容1.項(xiàng)目概況2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評價7.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、國民經(jīng)濟(jì)及社會效益評價9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

可行性研究內(nèi)容前提市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評價可行性研究內(nèi)容

市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查市場預(yù)測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測，開發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析?？尚行匝芯績?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。可行性研究內(nèi)容經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價階段需要進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、社會評價

投資估算包括開發(fā)場地的購置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。

財(cái)務(wù)評價是在國家現(xiàn)行會計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評價和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。可行性研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)評價是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)秀濟(jì)評價舅與財(cái)務(wù)吐評價的冒區(qū)別評價角聞度不同：財(cái)務(wù)評軋價站在夫項(xiàng)目的兆層次上也，從項(xiàng)始目的經(jīng)煮營者、途投資者彼、未來家的債權(quán)越人的角定度，分何析項(xiàng)目叨的可行肉性。國擠民經(jīng)濟(jì)姜評價是存站在國淺家和地甚區(qū)的層趣次上，恒從全社政會的角遵度分析祖項(xiàng)目的逼合理性紛。項(xiàng)目雁費(fèi)用稅和效鄙益的渠含義校與范譯圍不們同：財(cái)務(wù)踢評價遣根據(jù)材項(xiàng)目怨直接求發(fā)生瀉的財(cái)蒜務(wù)收言支，演計(jì)算釋項(xiàng)目踐的直挺接費(fèi)補(bǔ)用和晴效益扛；國剖民經(jīng)沫濟(jì)評軋價則久從全鋸社會獎角度皂考察酷項(xiàng)目夕的費(fèi)顧用和熊效益托，考蠟察項(xiàng)創(chuàng)目所康消耗塵的有惰用社誤會資亂源和傷對社炒會提壘供的局有用效產(chǎn)品板，不腳僅考夫慮直回接的霧費(fèi)用暑和效也益，責(zé)而且桶考慮魄間接睡的費(fèi)暮用和話效益級。評價樓采用滴的價銹格不腫同：財(cái)務(wù)評途價對投凱入物和耽產(chǎn)出物傘采用預(yù)蒸測的財(cái)命務(wù)收支柄價格；國國民經(jīng)呢濟(jì)評價棋采用根胖據(jù)機(jī)會山成本和著供求關(guān)它系確定押的影子糞價格。采用的附評價參律數(shù)不同伍：財(cái)務(wù)潑評價捷采用市場匯照率及因行羽業(yè)而異粉的基準(zhǔn)掙收益率蝦。國民鐘經(jīng)濟(jì)評崖價采用舌國家統(tǒng)脹一測定球的影子檢匯率和鎖社會折產(chǎn)現(xiàn)率。可行性彼研究內(nèi)飛容社會評徒價是分析狹擬建項(xiàng)杯目對當(dāng)粒地社會罰（或波潔及地區(qū)繼，乃至石全社會蝴）的影早響，分油析項(xiàng)目涼所在地受區(qū)的社顛會環(huán)境做對項(xiàng)目臟的適應(yīng)卵性和可敬接受程燒度，評稅價項(xiàng)目撒的社會饅可行性蛾。社會侮評價從社孔會和毛整個票國民溪經(jīng)濟(jì)膠的角灣度考父察項(xiàng)成目帶序來的紙利益閑和消椒極影涉響。奪如項(xiàng)南目是甜否符薯合總堪體規(guī)樣劃、耀能否探改善壞城市著居民款的居軍住條科件、煤豐富都城市暮景觀壘以及流提高晶城市碗經(jīng)濟(jì)惕效益走等。當(dāng)從企楊業(yè)的角頸度對項(xiàng)經(jīng)目所進(jìn)福行的財(cái)如務(wù)評價滋與宏觀略的社會兔經(jīng)濟(jì)評繞價發(fā)生爽矛盾時制，應(yīng)以蛛后者的手結(jié)論為服主決定關(guān)開發(fā)項(xiàng)狂目是否績實(shí)施。可行羽性研怒究內(nèi)律容不確定穿性分析不確眉定性壞分析擔(dān)包括教盈虧胳平衡繁分析藍(lán)、敏希感性圖分析步和風(fēng)裳險(xiǎn)分舉析（者概率劉分析惕）。氧盈虧沙平衡某分析秩僅用天于財(cái)量務(wù)評糧價，旋敏感痕性分刺析和御風(fēng)險(xiǎn)繳分析多即可癢用于都財(cái)務(wù)標(biāo)評價畫，也鍋可用沃于國正民經(jīng)勉濟(jì)評夾價。盈虧平侍衡分析聰，又稱伙量、矩本、數(shù)利分籍析，姐是通曾過分燈析項(xiàng)擺目產(chǎn)淋量、五成本冶和利槍潤三愈者關(guān)屬系，壇確定擋項(xiàng)目滑由虧甲變盈爸或由虛盈變沒虧的品平衡公點(diǎn)，學(xué)以判們斷項(xiàng)華目的富風(fēng)險(xiǎn)職程度凈。敏感性薄分析，是通糾過計(jì)算強(qiáng)一個或呼多個不紛確定因?qū)懰刈兓账鶎?dǎo)致描的項(xiàng)目商經(jīng)濟(jì)效喉果評價海指標(biāo)的改變化幅憑度，即陵以判斷輸預(yù)期目澇標(biāo)受各敲個不確折定因素茄變化的駐影響程吐度，即巷風(fēng)險(xiǎn)狀儀況。在懶房地產(chǎn)畏投資分的析中，象應(yīng)對開機(jī)發(fā)工程胖的投資睬、收益杯率、租母金、貸際款利率候、工期失、出租均期等因詳素的變抱化作敏百感性分質(zhì)析。風(fēng)險(xiǎn)分用析，是根憑據(jù)投治資、脅租金聲、貸妥款利妻率、李建設(shè)拍工期鐵、出仗租期掘等各吼種變或量的啄概率摩分布初，推愛求一掠個項(xiàng)慣目在語風(fēng)險(xiǎn)怒條件渴下獲鞠利的憂可能覽性大甜小。四、房捐地產(chǎn)投若資分析吸的任務(wù)1）換為投簽資者炒提供偷投資杠方向2）株為投旬資者奴提供掠運(yùn)作乖方式3）為勢投資者咐預(yù)測投仇資效益4）幅為投錯資者砍描述她風(fēng)險(xiǎn)岡及提槍供避協(xié)險(xiǎn)方居法案例—蘋—政府嗚請客，芳憑什么閥要我們壇買單?!民營企乳業(yè)將縣管政府告低上了法到庭，這喚在四川吉資中是匙有史以生來第一滾回。事滿實(shí)真相義到底如游何？這雀場官司貝暴露了銳民營企侵業(yè)介入氧公用事糕業(yè)過程慌中的哪齒些問題基？政府富如何依粱法行政斜，民營趨公用事狗業(yè)如何湯合理定憶價，同號時兼顧星百姓利偶益和投宏資者的飲利益？幫這些一補(bǔ)時成為藝當(dāng)?shù)剌洑g論關(guān)注份的焦點(diǎn)韻。政府請蒸客，憑品什么要寇我們買于單？資中牧縣位械于四盜川盆厚地中夫部，跪沱江臂將縣優(yōu)城分借為兩率半，根早年峰建成書的沱唇江大犯橋成冶為連怨接縣襲城南逼北兩穗大城棵區(qū)的戀唯一碰交通卷要道若。1史99啞7年掘，資川中縣溉政府畏與民亞營企壇業(yè)四福川九倉達(dá)公準(zhǔn)司簽仰訂協(xié)深議，慨由九哭達(dá)公續(xù)司控竄股子氏公司寒資中犯沱江排大橋困建設(shè)弓管理替有限挽責(zé)任載公司扇（下崖稱沱協(xié)橋公數(shù)司）毫負(fù)責(zé)猴投資柜大橋而改擴(kuò)漂建。沫19陸98豈年大董橋加近寬改咸造工夜程完傳工。竊四川威省交吉通廳琴、財(cái)墓政廳汗、物花價局譜先后校批準(zhǔn)犬沱橋妙公司料于1滑99柱9年嗽2月終至2鄰00智1年宗9月申對通個行車青輛試智收費(fèi)饞，2秘00滔2年奸1月樹1日菌至2肝01恐8年準(zhǔn)2月沈4日他正式盼對通妙行車相輛收賠費(fèi)，鑄并根迷據(jù)不灘同車震型規(guī)吸定收跌費(fèi)標(biāo)牙準(zhǔn)為鈔1至頭16撕元。案例屢——浪民營資企業(yè)沱江公音司執(zhí)行尾董事、啞總經(jīng)理彼何永均脂說，大癢橋加寬對改造項(xiàng)南目建成見至今，錢縣委、特縣政府躺先后1凱0次以田會議紀(jì)征要方式姐要求公圖司降低羞部分車宅輛的通透行費(fèi)標(biāo)涉準(zhǔn)。為隙了搞好廚和地方勸的關(guān)系艇，公司住前9次獄都被迫鵝接受其朗要求，枕蒙受了截巨大損繩失。今褲年6月購，縣里疏又一次淡要求公侄司進(jìn)一畝步降低丸對公交堡、出租羨、營運(yùn)永三輪三誓種車輛濃（下稱盞“三類膽車”）妄的收費(fèi)盆標(biāo)準(zhǔn)，晝這勢必漿會進(jìn)一系步惡化待公司經(jīng)可營狀況皂，所以孟不得不屑拒絕縣貿(mào)里的要怖求。7月令初，乖由于贏許多握通行但車輛聲拒絕償交費(fèi)沿，大摟橋收僚費(fèi)站煤與部減分車棗主的甚沖突暗不斷惱。縣蹦里隨閃即派隊(duì)出警掛力，蹄維持仍大橋思秩序昂。但往何永響均說繞：“荷當(dāng)出綁租車艷、三粥輪車擴(kuò)通過批收費(fèi)美站，鋼工作傍人員罩?jǐn)r車賺收費(fèi)坊時，涌警察飛便強(qiáng)攝行推嚇開欄環(huán)桿放脅行，賤有時堂還帶紡走收隱費(fèi)人混員。偽每天項(xiàng)放行于的出健租車錄達(dá)1勾00像0余貍輛次劑、三欺輪車請60邁00登輛次壇以上電，公斯司損姿失嚴(yán)傲重。黎在此心期間悟，收扔費(fèi)站罪工作券人員該多次老被打塑，甚行至發(fā)潮生在觸警察董眼皮串底下懲，他稅們也卷不聞注不問擴(kuò)。公唇司報(bào)頭案后珍，大膜多數(shù)吹案件煉至今挑得不攀到解蛾決。案例忘——巷民營雨企業(yè)據(jù)介紹腎，縣里襯之所以縫要求公捷司降低貧“三類拼車”的悅收費(fèi)標(biāo)近準(zhǔn)，是謀因?yàn)檫@儀些車輛遇經(jīng)營困篩難，這泛讓何永肉均難以待接受。恨“幫助擊他們走燭出困境趁是政府倡的責(zé)任倆，政府赤不能轉(zhuǎn)槳移給民珠營企業(yè)育。再說柏，縣政怎府向經(jīng)鋸營三輪守車的業(yè)睜主收取晃了上萬摩元的高父額費(fèi)用殊，憑什蓋么一再霸要求我侄們降低塔收費(fèi)標(biāo)踢準(zhǔn)？這稱豈不成雪了政府狗請客，碎卻讓民煩營企業(yè)日買單？7月中買旬，沱疊橋公司灶將資中鄉(xiāng)豐縣政府煙告上了朱法院，捷請求法廚院撤銷挺被告歷光次要求始原告降廈低收費(fèi)噴標(biāo)準(zhǔn)的程一切行絞政行為挖，并判韻被告協(xié)從助原告麥恢復(fù)正攔常的收季費(fèi)秩序咸。案例—種—縣政雁府應(yīng)邀體居中額調(diào)解哪并懼未違吹法行攜政針對沱襖橋公司饞提起的第訴訟，雀資中縣名政府等進(jìn)被告在燃答辯中萌加以否瓣認(rèn)，并柔稱自己繭是根據(jù)毫沱橋公朵司和車林主等當(dāng)障事人的蔽請求居俱中調(diào)解拒，并未慘強(qiáng)迫公壞司降低色收費(fèi)標(biāo)浩準(zhǔn)。資殼中縣縣順長王和令平說：膨“前9今次我們貢與沱橋牛公司負(fù)影責(zé)人溝坑通得很敲好，不煎知道為予什么這晨一次鬧友得這么串僵，最惠后把我必們告上羨了法院費(fèi)?！彼愠姓J(rèn)，下縣里過紹去考慮宗到老百興姓的承您受能力漁，多次脾與沱橋階公司“書協(xié)調(diào)”猾要求降弟低收費(fèi)貨標(biāo)準(zhǔn)，將但從未腹想過通峰過法定坑程序請鉛求重新孫審核收華費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)搭。資中縣燈的另一嬌位主要益領(lǐng)導(dǎo)說關(guān)，今年墊縣里領(lǐng)駁導(dǎo)班子扇受到很劇多來信汪和投訴鎖，對沱增江大橋載收費(fèi)標(biāo)錢準(zhǔn)、收像費(fèi)年限畏等問題醒反映強(qiáng)鎖烈，縣油領(lǐng)導(dǎo)班逼子從關(guān)懲心群眾網(wǎng)疾苦出區(qū)發(fā)，要牛求九達(dá)從公司對層公交、矩出租、躲三輪車都等進(jìn)一爛步給予尼優(yōu)惠。憤縣里對療沱江大壘橋在項(xiàng)掃目投資震、收費(fèi)嗎年限等牢方面進(jìn)繡行了初饅步調(diào)查須，發(fā)現(xiàn)思存在較猶多問題格。鑒于膽沱橋公笑司已經(jīng)吵起訴縣絮政府，懼縣里愿產(chǎn)意通過墳法律途拼徑妥善豎解決這剃一問題槐。案例曾——狡車主大橋惕收費(fèi)切確實(shí)翼太高峽標(biāo)筋準(zhǔn)需凍要重垃新核憲定11月榨27日面中午，預(yù)記者來傳到資中襖查看沱激江大橋倆收費(fèi)標(biāo)風(fēng)準(zhǔn)，在蠶20分靜鐘里看排到了這耀樣一幕據(jù)：從北稀向南料的通脹道上芳，一購名成跟年男茫子將錢收費(fèi)及欄桿閘拔出拳扔掉童，應(yīng)騾當(dāng)繳頌費(fèi)的強(qiáng)車輛洋隨即辰不再康交費(fèi)崇，魚恩貫沖裁過收咳費(fèi)站倍；從立南向可北的鉛人行宰道上流，幾張名摩標(biāo)托車屋車主譜用鐵蒼錘一動類的報(bào)工具紛拆掉趨人行曾道和跌機(jī)動斬車道遵之間恒的欄懂桿，浪摩托注車?yán)@瓶過收駕費(fèi)站馳而去說；從夠南向均北的凈通道雨上，攤收費(fèi)場人員若被人廳群包沙圍后休被迫禍離開攻通道噴，欄妨桿隨架即被緞人抬雀起，哨大批猴車輛爐隨之洲沖過塔收費(fèi)沫站…端…記者毯詢問堤一位窮開機(jī)婚動三繡輪車叫的司振機(jī)，淹他說隱：“籌這樣笛的事滾情多鉗了。些大橋嚼收費(fèi)閃太貴破，又?jǐn)U不降意價，乞我們趴根本嘆交不腳起。組”案例—崇—車主記者遼收集盡到的震其他桃資料仗也證樸實(shí)了鏈車主蕉的這別種看強(qiáng)法。堪資中追佳和峰出租烤車公仁司今贊年在蹲給縣鉛委縣游政府煙的緊臨急報(bào)尺告中程表示忘：如洲沱橋準(zhǔn)公司州按趟離次收扯費(fèi)，染10廳0%派車主紫堅(jiān)決五不答旨應(yīng)；寧如按軍每月忌每車?yán)瞻衫毁M(fèi)謹(jǐn)55溪0元器，4豪7%刷的車豆主認(rèn)燭為收客費(fèi)過瘋高，璃難以鴨經(jīng)營們。這展些主誕要由還下崗憶工人采組成劇的出氏租車蕩主反蜜映，舟附近竟的內(nèi)笛江有街兩座杏大橋累，出荷租車畏包干辣每月棚才3菊50歌元，真沱橋淹公司盞的標(biāo)田準(zhǔn)實(shí)遣在太藍(lán)高了改?？h公墾共汽脫車公膽司也體認(rèn)為窯大橋吉收費(fèi)致過高槳。公預(yù)司在找20瓣02絡(luò)年給遮內(nèi)江嫁市交伯通局縱的報(bào)陵告中斬表示津，公疏司有校38唐輛大禁中客殺車，拖每年繪只有迎40醉0萬比元的隔收入耀。而品按批絕準(zhǔn)的派收費(fèi)把標(biāo)準(zhǔn)閑，公興司一盼年得假支付記10劫0萬架元的曉過橋儉費(fèi)。貨如果訴這樣洗，公框司只繞能破咐產(chǎn)，較公司蜓接收戲的1訴80脹多名障下崗酬職工事將再熄次下那崗。謙同樣剖在內(nèi)喚江，痛當(dāng)?shù)毓ス华劰敬?0閘0多授輛公邀交車鞏經(jīng)過觀兩座艙橋，參每年臭也只車收過化橋費(fèi)凱10輩萬元扎。與犬之相菜比，享資中劇的過釘橋費(fèi)異太貴應(yīng)了。為此筋，一駁些人仿聯(lián)名亡向有返關(guān)部雄門投啞訴，列要求漫對大濾橋的踩投資怨金額摸重新秒審計(jì)掀，并終重新們核定慚收費(fèi)煌年限姜及收咽費(fèi)標(biāo)身準(zhǔn)。案例濁——較官司院之外宜的話族題：政府浪如何告依法侵行政濫民觀營公擊用事時業(yè)如啞何合襖理定投價在法院筐尚未一遞審判決孩之前，牙這場官菠司的輸些贏未可腎預(yù)料。順在民營動企業(yè)越尼來越多陰地介入裂公用事單業(yè)的背腹景下，議政府如溪何依法鴨監(jiān)管民泄?fàn)I公用道事業(yè)，缸民營公吉用事業(yè)偽如何合搶理定價五，才是膝真正值棋得關(guān)注癢的話題樣。律師聽趙軍山說：娃“對大于省彎里批擇準(zhǔn)的漏大橋各收費(fèi)臣標(biāo)準(zhǔn)蔬，資茂中縣秩政府催不能顫自己抗說改撲就改優(yōu)。像折這樣尊的收隨費(fèi)行炭政許狠可，呼其設(shè)隨定、否修改任、廢月止，轎都要頂嚴(yán)格叨依照揪法定爬程序足進(jìn)行屯，下葵級政旋府和自部門捏肯定擺沒有舞這個糾權(quán)力遷?！弊鳛榉h長粉，王揭和平際不愿徹多談評這場鋒官司冤。但控這場坦官司販提醒蜜我們睛，在宅依法陷治國粱的時罰代背活景下緒，政晶府機(jī)素關(guān)一粘定要維依法桌行政的，依衫法辦踢事?！翱h政分府被告豈到法院嘴，已不泡算什么他新聞。抬在四川寶，省政瓦府被告柏到法院頓，也不爺止一次鐵?！彼闹写ㄊ「叨惣壢嗣裉┓ㄔ盒姓艺ヘ?fù)遍責(zé)人說宰，“在蠟法律意歷識不斷雷增強(qiáng)的疊今天，燙如果政予府和各僵部門不宮想吃官蘭司，關(guān)的鍵是要救嚴(yán)格按立照法律仔規(guī)定辦禿事?！卑咐獟仭偎咎怪獾臐h話題部分群捧眾對收加費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)螞和年限剝不滿，組也是引榨發(fā)這場澤官司的男一個重傻要原因襲。盡管尸這個案喝件還沒任有最后釣判決，關(guān)但有關(guān)盡方面應(yīng)駁該從中車吸取教待訓(xùn)。這惕就是，亡政府決指定重大抄事項(xiàng)，左一定要燃科學(xué)決黨策、民或主決策慮，廣泛左聽取各眾方面的司意見。資中容縣人昌民法廚院負(fù)隸責(zé)人咐說，莖“如恥果當(dāng)膊初有悉關(guān)部天門廣接泛聽愚取各刷方意捆見，添肯定撞不會傳出現(xiàn)集今天蜓的情糠況。范”北京天毛則經(jīng)濟(jì)迷研究所妖所長、擴(kuò)中國公瞇用事業(yè)餃民營化澇研究中群心主任罩仁盛洪慢說，公洗用事業(yè)債經(jīng)營的紋一個核張心問題羅是定價拼。它并克非完全效的市場麻競爭領(lǐng)貸域，不煮可能讓菊消費(fèi)者煤自己定談價，那搏樣投資警者肯定切無利可里圖。定哲價時，鴿我們需呀要科學(xué)防的成本毒預(yù)測，象充分的排市場競喊標(biāo)和全擴(kuò)面的社可會聽證蘆。一方是訂百姓利答益，另述一方是肌投資商鉤的利益蜓。如何度兼顧雙之方？這飾對政府曲監(jiān)管提代出了挑余戰(zhàn)?！懊ｊP(guān)鍵是描要在保術(shù)護(hù)消費(fèi)像者和投顏資者利旬益之間販尋找一匆個平衡照點(diǎn)，讓掏投資者借有利可煎圖，但菌無暴利慘可得。言”一位佳專家如蝴是說。據(jù)內(nèi)戲江市賀代市阿長葉鐵壯介都紹，杰四川巾省委觀、省涉政府命高度輕重視恰這場開糾紛頂，有躺關(guān)部務(wù)門正拉在研蔬究新態(tài)的收糾費(fèi)標(biāo)攏準(zhǔn)和仍收費(fèi)謊年限栽，估寒計(jì)明摘年３鳥月可曾出臺淡。思考悄題1、結(jié)合房約地產(chǎn)投使資分析左的相關(guān)題內(nèi)容，楊從民營作企業(yè)角狠度，試英分析造浪成當(dāng)前鞠這種局右面的最赤根本原差因是什核么？應(yīng)跌如何避拉免類似果事件的模再次發(fā)駝生？2、如果你丈作為縣慈政府的旗主管領(lǐng)盼導(dǎo)，你估將怎樣盲找到保需護(hù)消費(fèi)杯者和投終