房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

1裕達(dá)·城市廣場(chǎng)廣告整合推廣討論方案2一些講在前面的話……3來(lái)賓CBD?

這個(gè)問(wèn)題，都將是我們冷靜用來(lái)審視“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”的話題。來(lái)賓，2002年12月28日正式掛牌成立的地級(jí)市，歷經(jīng)五年的發(fā)展，來(lái)賓是否有了自己真正的城市CBD？今天，新城區(qū)的逐步形成，已是矚目焦點(diǎn)。市場(chǎng)呼示我們——來(lái)賓需要CBD！“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”將是為城市CBD而來(lái)，我們完全有理由相信，“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上領(lǐng)擎來(lái)賓都市繁華。4

我們不敢說(shuō)，“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”能否為新城區(qū)在來(lái)賓實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”的成功必將為來(lái)賓CBD的形成續(xù)寫(xiě)里程碑式的一筆。

因?yàn)椤?

裕達(dá)，不僅僅是在打造一個(gè)社區(qū)，更應(yīng)該是在打造一座城市CBD！6讓我們開(kāi)啟這一場(chǎng)城市CBD的征戰(zhàn)……7收整鎖定放大{

第一回合市場(chǎng)判研戰(zhàn)第二回合定位延展戰(zhàn)第三回合專案推廣戰(zhàn)第四回合視覺(jué)表現(xiàn)戰(zhàn)“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”之整合推廣戰(zhàn)略8第一回合市場(chǎng)判研戰(zhàn)9片區(qū)市場(chǎng)分析市場(chǎng)判研戰(zhàn)概況價(jià)格銷售產(chǎn)品包裝10一、概況1、來(lái)賓樓市——四大板塊

老城區(qū)——

城市人口密集，商業(yè)集中區(qū)，現(xiàn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，如嘉美商業(yè)中心等。城北新城區(qū)——

未來(lái)城市中心，政治、行政辦公、文化、金融、居住中心,目前占據(jù)來(lái)賓市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕大部分市場(chǎng)份額，市場(chǎng)最熱點(diǎn)。華僑投資區(qū)——

與新城區(qū)中心相隔桂海高速公路，也因?yàn)楣鸷８咚俟分?，明顯的降低了該區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱度，但發(fā)展趨勢(shì)指日可見(jiàn)。河西——

開(kāi)發(fā)比較冷淡，但預(yù)計(jì)來(lái)賓二橋2008年5月1日的通車，連接河西與新城區(qū)中心，將是河西樓市的導(dǎo)火線。目前來(lái)賓二橋橋南（河西）1200畝的區(qū)域已經(jīng)被規(guī)劃為城市建設(shè)用地。隨著二橋的通車，必將激活來(lái)賓二橋橋頭南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至催熱整個(gè)河西的樓市。112、項(xiàng)目區(qū)域——城北新區(qū)目前政府行政辦公中心和公務(wù)員小區(qū)一期業(yè)已建成投入使用；區(qū)域交通主干道業(yè)已建成投入使用；其他配套路網(wǎng)建設(shè)建成通車率已超過(guò)50%，其余正在緊張規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)區(qū)域路網(wǎng)建設(shè)將全面完成。從去年開(kāi)始樓市持續(xù)旺盛，競(jìng)爭(zhēng)呈加速度的升溫趨勢(shì)?！ば鲁鞘兄行母拍钜焉钊肴诵恼崛肱涮捉ㄔO(shè)公務(wù)園一期投入使用·市場(chǎng)因素樓市熱，需求大，導(dǎo)致供不應(yīng)求·新城區(qū)逐漸形成地段是最大競(jìng)爭(zhēng)力12小結(jié)：★新城區(qū)的規(guī)劃和政策推動(dòng)樓市快速發(fā)展?！锴蟠笥诠?，市場(chǎng)熱賣，存在巨大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和需求空間，正是項(xiàng)目入市搶占市場(chǎng)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白大好時(shí)機(jī)。13片區(qū)市場(chǎng)分析市場(chǎng)判研戰(zhàn)概況價(jià)格銷售產(chǎn)品包裝14二、價(jià)格1、區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析152、區(qū)域價(jià)格小結(jié)：據(jù)2007年上半年區(qū)域樓盤銷售均價(jià)圖表明，新城區(qū)商品物業(yè)（住宅）銷售價(jià)格水平約為1700元/㎡左右。來(lái)賓市新城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，借助來(lái)賓市行政中心遷移的大好形勢(shì)，以及各項(xiàng)市政配套規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，其物業(yè)極具商業(yè)投資或自用價(jià)值，銷售價(jià)格穩(wěn)居整個(gè)來(lái)賓市前列。本項(xiàng)目正好處在區(qū)域市場(chǎng)的大好發(fā)展勢(shì)頭，應(yīng)借勢(shì)而上，一舉取成成功。

16片區(qū)市場(chǎng)分析市場(chǎng)判研戰(zhàn)概況價(jià)格銷售產(chǎn)品包裝17樓盤名主力戶型、面積大地景苑二房70-90㎡，三房90～130㎡泰德花苑二房70-100㎡，三房100～130㎡，四房125-160㎡樓中樓202-220㎡財(cái)富168二房70-90㎡，三房90-120㎡麗景苑三房90-125㎡，四房125-150㎡金色家園三房110～150㎡金龍城三房110～140㎡，樓中樓200㎡以上東盟國(guó)際天地樓175-220㎡水岸楓景三房125-136㎡三、產(chǎn)品1、新城區(qū)部分樓盤主力戶型分析18192、新城區(qū)部分樓盤主力戶型分析小結(jié)（1）從以上圖表可以看到，新城區(qū)樓盤的房型以三房為主，占約50%；另外四房以上物業(yè)也占一定的比例，約為28%。（2）從現(xiàn)有房型供應(yīng)情況來(lái)看，兩房占的比例主力面積兩房在80～90平方米，三房在100～130平方米左右；品質(zhì)較好的樓盤，其主力面積相對(duì)較高，近140平方米．（3）從物業(yè)單套面積來(lái)看，三房1２0平方米以上較多，屬于享受型物業(yè)，區(qū)域內(nèi)樓盤，客戶定位同質(zhì)化，相對(duì)本項(xiàng)目而言，必須找出有差異化的定位，為未來(lái)銷售工作鋪平道路。20片區(qū)市場(chǎng)分析市場(chǎng)判研戰(zhàn)概況價(jià)格銷售產(chǎn)品包裝21項(xiàng)目名稱推廣語(yǔ)主要述求點(diǎn)大地景苑城市新中心商住新領(lǐng)地新行政中心\溫州商業(yè)街\交通\開(kāi)發(fā)商品牌泰德花苑比期待更精彩新行政中心\院落式住宅小區(qū)\交通財(cái)富168我家對(duì)面就是中心廣場(chǎng)新行政中心\商業(yè)\開(kāi)發(fā)商品牌麗景苑演繹來(lái)賓商業(yè)新典范老城區(qū)與新行政中心結(jié)合點(diǎn)\商業(yè)大盤\開(kāi)發(fā)商品牌金色家園起點(diǎn)不一樣自然高人一籌純住宅\新行政中心\生活配套完善東盟國(guó)際首創(chuàng)來(lái)賓一站式休閑購(gòu)物島開(kāi)發(fā)商品牌\成熟配套\一站式購(gòu)物\全俱物業(yè)水岸楓景繁華相擁水銦韻相伴江景\成熟配套\景觀四、幻玉包裝1、新父城區(qū)挪樓盤循營(yíng)銷灶包裝屑分析222、新城子區(qū)樓盤禿訴求分將析小結(jié)（1）新城毯區(qū)樓盤鄙在推廣候語(yǔ)方面沖，主要狗是渲染患新城區(qū)秀生活享廈受理念培為主，酷強(qiáng)調(diào)居哭住的舒永適與商炕業(yè)價(jià)值液的凸顯卷；（2）新翅城區(qū)吉樓盤尾在營(yíng)釋銷訴搜求點(diǎn)揪上，初主要蟲(chóng)集中框在新宅行政黑、文征化、答商務(wù)籍、戶金融制中心吳等大測(cè)環(huán)境色優(yōu)勢(shì)烤上，輔但其飼優(yōu)勢(shì)鳴表現(xiàn)誤為共輛性，申為了饅體現(xiàn)園差異恥化營(yíng)翁銷推耕廣，洽一些仗樓盤領(lǐng)除了她強(qiáng)調(diào)狡區(qū)域告市政恒配套賭的同查時(shí)，帽對(duì)項(xiàng)怒目自宅身的脾開(kāi)發(fā)鵝商品翼牌、免建筑背細(xì)節(jié)折、商棵業(yè)價(jià)兆值、愈社區(qū)跨居住斃理念廣等方收面進(jìn)嬸行了寄訴求老的補(bǔ)菜充。23五、銷托售銷售助特征豬分析赤：1、整體禿市場(chǎng)供荷銷兩旺袖；2、市汁場(chǎng)銷奧售以酸中低咽檔物允業(yè)為奧主；3、電梯腿洋房逐件步為市好場(chǎng)接受局；4、銷澤售的孫物業(yè)譯類型欣主要繳以多辛層為故主；5、銷歇售狀腥況普窮遍較醒為理牽想；6、暢蛛銷戶呢型面的積浮鑒動(dòng)范尋圍以100甜-13孔0平米閱為主旬；24新城區(qū)災(zāi)市場(chǎng)總怕結(jié)◆區(qū)夫域樓擺市火慈熱，哨絕大燦多數(shù)監(jiān)為商副住盤揉，商擺業(yè)銷腳售看壘好，跳住宅羊銷售姐均比訪較理想。新尋推的項(xiàng)薪目中只是有少量掛的小高培層，各呆開(kāi)發(fā)商任都在探姓試市場(chǎng)替接受度蒼，電梯洋癥房逐耍步滲群透市湯場(chǎng)，某真正開(kāi)的小透高層算、高挺層時(shí)耍代尚磚未到俱來(lái)?！魠^(qū)觸域商樸業(yè)開(kāi)騎發(fā)相至對(duì)飽扔和，妙但本吉項(xiàng)目榨商業(yè)溪優(yōu)勢(shì)爽得天步獨(dú)厚猛，建級(jí)議臨峰汽車拘站面沿多規(guī)喬劃商找業(yè)?！舳鄬觽螣豳u，搭項(xiàng)目多故層均存輝在一定場(chǎng)的亮點(diǎn)僑（簡(jiǎn)約堡中式、前半圍合極式、精支品復(fù)式）甜，項(xiàng)躍目多噴層住僅宅順浪利銷絮售應(yīng)巷不成端問(wèn)題奴?！羰袉?wèn)場(chǎng)高晉層住處宅尚霜為空感白，麻小高午層開(kāi)瘡始進(jìn)揀入市受場(chǎng)，用市場(chǎng)讀高層應(yīng)住宅券有了雕一些匯基礎(chǔ)路，為咽本項(xiàng)萍目高寺層的嫌突破鞭提供押一定馳的鋪許墊。辮但，鋤隨著蔥市場(chǎng)赴產(chǎn)品況的不采斷飽爸和，沈而城昏市人含口的國(guó)有限之度，薄將對(duì)伍后期蓬產(chǎn)品伶產(chǎn)生畝壓力言。而雜本項(xiàng)底目的間高層旱，始照終是猛整個(gè)創(chuàng)項(xiàng)目院推廣遮中的毅難點(diǎn)聽(tīng)所在除。需講要更伴多的腿品牌暑積累跪、營(yíng)舞銷包私裝及帥手段什。25消費(fèi)者手市場(chǎng)分快析生活觀消費(fèi)辭觀事業(yè)姥觀廣告觀市場(chǎng)氧判研憤戰(zhàn)26生活朝觀追求都略市繁華富、自由笨自在享魂受生活貝，向往眨一種能猴使他激類動(dòng)的、位獨(dú)特鮮跪明的、枯和諧的憑、符合怠內(nèi)心需漫求的生佛活方式礦。27消費(fèi)羞觀消費(fèi)干經(jīng)驗(yàn)鞠的累告積與鐘受教碌育程內(nèi)度的耕提高還，決服定了青這類探人群雁已進(jìn)倚入理貓智消弓費(fèi)階末段，主表現(xiàn)棍在對(duì)布自己套需要馳、個(gè)曬人享莊受的牧內(nèi)容停和層象次有烤比較喪實(shí)際凱的認(rèn)閥識(shí)，荒并且認(rèn)消費(fèi)偽的品悶味越幸來(lái)越藍(lán)具有病個(gè)人纖色彩各并切閣合都號(hào)市潮傷流。在消費(fèi)少上更注達(dá)重專家搬的建議汽，對(duì)產(chǎn)哭品的質(zhì)水量及服值務(wù)有較現(xiàn)高的要銀求，而聞且對(duì)美循感的要礎(chǔ)求逐步教提高到哨了與實(shí)猶用價(jià)值愿相等的藝位置。28廣告音觀接受廣蒼告信息云主要來(lái)塘源電視余、戶外役廣告、斷報(bào)紙、溝網(wǎng)絡(luò)、DM、朋容友介虧紹、登街頭尊信息序等等兇，不憑太相伍信片御面的憤廣告匹，與秤自身它利益客或喜蠟好無(wú)撇關(guān)的更信息移不以敲關(guān)注甲，但霸比較祥關(guān)注霞日常及生活居種種棚新鮮莖事物寬，有找點(diǎn)利夸處就芬十分殼關(guān)注刃并積嘉極參喚與，近從眾腹心理柄較重螺。所星以我吉們的紡廣告盾推廣膏方面疾應(yīng)主欣要注苦重從穿新聞川事件蔑角度非進(jìn)入默，制石造轟鍬動(dòng)效撕應(yīng)。29事業(yè)觀成功與沈優(yōu)越的索生活是捧努力而柄來(lái)的?；潘麄兊钠婀ぷ鲿r(shí)笛間較自摔由，崇箱尚輕松名休閑工閑作，其疊它時(shí)間免可以用漫來(lái)休閑膀享受，憤他們事義業(yè)已相模對(duì)穩(wěn)定潑，不需旗要為了咬生意或材工作放鍬棄休息穴和鍛煉符身體的廊時(shí)間，隆但又渴吼望追求探更高層明次事業(yè)執(zhí)領(lǐng)域，憑只是受疫固于現(xiàn)姨狀的發(fā)老展。30我們的作消費(fèi)群目標(biāo)汁消費(fèi)帶群文紹化層沃次相字對(duì)較排高，慕對(duì)生來(lái)活、墾事業(yè)嗚、消站費(fèi)的柏追求寄已經(jīng)濕相當(dāng)綱明確導(dǎo)，希附望擁?yè)Q有時(shí)訪代前窗沿的尾自由呆生活計(jì)方式判，城借市廣登場(chǎng)擁碎有來(lái)售賓最秤前沿譜的都早市元納素與門都市削文化透內(nèi)涵犬，與鉗目標(biāo)戰(zhàn)消費(fèi)珍群的相追求宋理想蜘不謀搭而合街。31第二回合定位延展戰(zhàn)32項(xiàng)目分友析一、舊項(xiàng)目規(guī)概況發(fā)展每商：側(cè)廣西來(lái)眨賓欲達(dá)擾房地產(chǎn)土開(kāi)發(fā)有筐限公司項(xiàng)目窩位置扒：位離于柳兔南高志速公鹿路來(lái)寧賓出青入口科東北澇角?？傆玫貋?lái)面積：12道80御51蔥.1舊5平方米總建筑紛面積：30屬00蓮00平方醒米二、項(xiàng)洲目地盤共解析1、項(xiàng)目姜東面東臨市夜政府辦士公大樓忠，規(guī)劃陸較好，熔行政中材心。2、項(xiàng)拾目西密面西臨隔套綠帶與慚高速公讓路相臨丹，環(huán)境罷優(yōu)美，認(rèn)道路寬所敞。3、項(xiàng)目釣北面北側(cè)為病規(guī)劃中銀的汽車禿客運(yùn)中漂心，未文來(lái)商業(yè)苦價(jià)值凸繳現(xiàn)。4、項(xiàng)邊目南棚面南側(cè)為臭盤古大甜道，道賢路寬敞觸，也是鄭項(xiàng)目的桿主景觀繪面33三、項(xiàng)妄目地塊SWO泛T分析優(yōu)勢(shì)：1、交起通便峽利，法緊鄰膛桂海聽(tīng)高速蹲公路拋出口躬，且涼周邊扭路網(wǎng)層圍繞感四周2、開(kāi)臣發(fā)商弊已具通有一董定知辟名度裕、美毒譽(yù)度糖，逐右漸樹(shù)捐立品艘牌形閥象3、來(lái)賓護(hù)第一高匹度，高銷層領(lǐng)袖囑，既突間出現(xiàn)代席風(fēng)格又懶包含中蹤蝶國(guó)元素4、四宵星級(jí)袍商務(wù)茫酒店斜配套坊，帶框給你昆星級(jí)去的享秤受5、緊鄰爹規(guī)劃中方汽車客禁運(yùn)站，嫌未來(lái)城預(yù)市交通聰樞紐，祖商業(yè)價(jià)夜值凸顯愁。6、處于軍政治、而行政辦柔公、文曉化、金憂融中心材區(qū)，區(qū)鈔域樓市翻火熱。7、總陷建筑300村000平方米青大盤劣勢(shì)項(xiàng)目地他塊處于帶新城區(qū)軟西北部被，目前詳周邊市鋼政項(xiàng)目禁及配套娛設(shè)施建母設(shè)尚未剛完成，晚地段相喇對(duì)較偏革，距離桃老城區(qū)敲較遠(yuǎn)，故不利市忌場(chǎng)向本紅項(xiàng)目延詢伸和客難戶認(rèn)知鈔。34市場(chǎng)回威脅1、區(qū)域升新開(kāi)發(fā)桿項(xiàng)目和褲現(xiàn)有項(xiàng)副目后續(xù)職開(kāi)發(fā)將言產(chǎn)生一弄定市場(chǎng)爐競(jìng)爭(zhēng)威民脅。2、汽立車客茶運(yùn)站禿、政侄府區(qū)抹域規(guī)眠劃建崇設(shè)和愚項(xiàng)目龍地塊理周邊來(lái)路網(wǎng)桌完成極投入婚使用哨時(shí)間不可砍預(yù)測(cè)。3、政端策具教有眾途多不劉確定映因素康。4、市場(chǎng)裂是否認(rèn)拳可29層高釣層商耀務(wù)大牧廈及18層高引檔住爺宅，建開(kāi)發(fā)單存在騾比較聾大的風(fēng)險(xiǎn)。5、項(xiàng)目輕整體推宏進(jìn)控制鑄不力容植易導(dǎo)致扇營(yíng)銷周扒期拉長(zhǎng)哥，增加船推廣成升本與難度。市場(chǎng)機(jī)喚會(huì)1、政犬府正祥加大鵝新區(qū)始建設(shè)才力度捎，路述網(wǎng)建惱設(shè)已戶初具臭規(guī)模話，其鍵他配借套設(shè)紅施業(yè)澆已提上切日程蠶，正娛在加寄緊實(shí)父施。2、尚無(wú)18層、29層高層解住宅，驅(qū)利于搶惱占市場(chǎng)音，填補(bǔ)諷市場(chǎng)空鍋白及提殊升企業(yè)品牌墊形象蝦。3、區(qū)尼域市休場(chǎng)旺柜盛，考為項(xiàng)戴目順冠利銷緞售提拒供機(jī)鄭會(huì)4、區(qū)偵域已召立項(xiàng)樸項(xiàng)目五基本鎖已入垃市，科多數(shù)禍已進(jìn)姓入銷躍售中逆后期5、區(qū)距域土培地稀固缺性揭及一屋路之死隔的匯華僑艘投資借區(qū)快似速發(fā)吃展，晌項(xiàng)目號(hào)價(jià)值尸凸顯譯。6、來(lái)鞋賓二吹橋明甩年5月1日通車擾，有效嚴(yán)拉動(dòng)地綠塊價(jià)值觀，促進(jìn)盈區(qū)域快速速發(fā)展筑。35項(xiàng)目紫定位一、布本項(xiàng)億目的忽市場(chǎng)說(shuō)定位幻玉：體現(xiàn)一茂個(gè)集居例住、商門務(wù)、酒棋店、商雄業(yè)、景偏觀、休軋閑于一驕體的大溜型綜合螺社區(qū)。城市CBD大型猾綜合螺社區(qū)屬性哄定位孔的延大展：在城市硬新中心乞，一個(gè)淺大型的役綜合建辟筑居住演區(qū)儼然察而生……36項(xiàng)目市時(shí)場(chǎng)定位框詮釋：城市CB攝D—方—區(qū)位高龜度，戰(zhàn)法略空間醬，代表決著一種眠區(qū)域高賀度，占衫領(lǐng)來(lái)賓笨市場(chǎng)的侮第一空豪間。代表忠著消備費(fèi)者暈居住欺在此敏，因掛城市要的發(fā)哀展，算而感比到自橡豪，道居住厘、生推活跟脈隨著節(jié)時(shí)代菠發(fā)展身的腳姿步。代表著籠裕達(dá)地慨產(chǎn)的勢(shì)河力與決村心，譜括寫(xiě)新篇委章。大型綜冠合頂級(jí)顏社區(qū)——大型，折體現(xiàn)項(xiàng)亡目總建云筑300依000平方米達(dá)的規(guī)模咽。綜合旬，即體睡現(xiàn)項(xiàng)目偏產(chǎn)品豐枯富、多文樣化。縮慧綜合，惠包含居挖住、商斃務(wù)、酒找店、商鹿業(yè)、景燒觀、休照閑娛樂(lè)澤于一體忙的多功叼能社區(qū)烤。頂級(jí)探，29層建怕筑，貸來(lái)賓方第一暗高度霸，來(lái)衰賓城西市地籃標(biāo)。37二、本筐項(xiàng)目的倉(cāng)形象定趙位：城市澇門戶礦行忙政核濕心政府親為鄰城市店門戶突出們與區(qū)園域項(xiàng)奮目競(jìng)點(diǎn)爭(zhēng)的銀區(qū)別挖、突哥出本慎項(xiàng)目削的最肯大地孝理優(yōu)善勢(shì)。站在政越府的高閉度、站俊在城市獨(dú)的高度諷，具有天一種大捧氣十足渴的氣迫舒、以氣橡迫壓倒粉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)慶手的姿駱態(tài)站立叨于市場(chǎng)紙。38三、距客戶當(dāng)定位經(jīng)過(guò)針對(duì)來(lái)仆賓市建房地蒼產(chǎn)市邪場(chǎng)的筍分析炒、相丸關(guān)項(xiàng)砍目的簽客戶凝分析魔、項(xiàng)耍目地只塊的媽專項(xiàng)俊調(diào)查怨，在渠市場(chǎng)慎定位礙的統(tǒng)咽領(lǐng)下悠，標(biāo)澇向認(rèn)旗為項(xiàng)董目的笛客戶物群是役這樣專的：核心隔客戶暴群：平均昏年齡估：在32歲左右坐，主要罵集中在27尤-3愧7歲，37-餃45和25-趨27的占汁一部竊分；家庭飲收入蔽：有以較為撞穩(wěn)定諷的中輛等收爆入，績(jī)自有輩資金狹在4萬(wàn)元制以上托；社會(huì)日地位迅：機(jī)啊關(guān)單多位、博投資掙客、杯工薪娘階層財(cái)、經(jīng)錢營(yíng)個(gè)確體；居住區(qū)惰域：來(lái)融賓市區(qū)恥為主，辮城鄉(xiāng)為授輔。置業(yè)頭需求彎：首膨次置祝業(yè)者斬、二躲次置愚業(yè)以液上、鼠過(guò)渡怠性居跳家者變、有本投資針意識(shí)柴者、鞋商務(wù)辦添公企莖業(yè)；39重點(diǎn)旅客戶鋪群一岔：平均已年齡輪：集欲中在27稈-3喪7歲；家庭收嗚入：中顆等收入波，收入悶穩(wěn)定，區(qū)主要集掠中在教詳育、政程府機(jī)關(guān)著、企事業(yè)單位冒、服務(wù)待行業(yè)及襪公務(wù)員左等，社會(huì)地隙位：文鋼化層次笛相對(duì)較飲高，對(duì)誦現(xiàn)代都濟(jì)市生活獎(jiǎng)有較深訂的認(rèn)識(shí)廣；置業(yè)溜需求茶：首柄次置暮業(yè)者寸，能己承受金首付源，希甘望改贏變現(xiàn)惜有生鍬活方遵式，剛渴望成為有榴房一族宅；重點(diǎn)權(quán)客戶肆群二晶：平均像年齡郊：集國(guó)中在37-副47歲；家庭證收入蛋：目充前收展入較栗高，苗尊崇的高尚專消費(fèi)徐；社會(huì)地聯(lián)位：多魯為企事繪業(yè)單位絕管理者點(diǎn)；企業(yè)角領(lǐng)導(dǎo)者隸；置業(yè)需睛求：追環(huán)求生活志舒適，杯享受CBD居住女區(qū)；拌希望號(hào)改善障辦公臉環(huán)境雖，提升企業(yè)點(diǎn)形象；40重點(diǎn)客陸戶群三束：平均年殼齡：不退限；家庭撕收入牧：投仰資為虹主，船自有朗資金待較多西；社會(huì)地川位：個(gè)檢體經(jīng)營(yíng)飛為主；置業(yè)需絲式求：投臥資，尋刪求地段責(zé)合適且憂適宜脫末手具投花資潛力躲的物業(yè)欠；邊緣考客戶寫(xiě)群：躺因本估項(xiàng)目避品牌勇和熱光銷影唱響，耍引發(fā)餓購(gòu)置陳本項(xiàng)具目的沸周邊棒縣市人們輛等。41第三虧回合同專案跪推廣倍戰(zhàn)42如何發(fā)開(kāi)展干這場(chǎng)愛(ài)搶先含戰(zhàn)？登首先濾，讓廚我們洪進(jìn)行——戰(zhàn)役掃婦描一、秒華僑景投資添片區(qū)與新厭城區(qū)象中心燈僅一抽高速繞公路豪之隔斜，囤晃積大明量待碗開(kāi)發(fā)刑土地盆，發(fā)拜展時(shí)慘機(jī)尚未成熟鞏，目前悉市場(chǎng)吸暴引力不趁是很大陰。43二、困大地送景苑新區(qū)核蹦心，占協(xié)據(jù)最優(yōu)揭地段，斯商住大澡盤，溫鐵州商業(yè)鉤街，天迎地樓20著07年10月交房朵，住宅20駛08年5月交房培。目前親多層住懇宅推出500套，整齡體銷售部率約為70掏%。10月均錄有量馳加推焦，多染層住向宅全事力發(fā)肚力，限進(jìn)入禁蓄客巴期，腿為黃返金周績(jī)的到跡來(lái)做俘充分投準(zhǔn)備捕，規(guī)弄?jiǎng)?棟16層小高蝦層，2棟已批揭準(zhǔn)，預(yù)堆計(jì)今年校下半年憤動(dòng)工。三、博財(cái)富16棟8緊鄰六大地宰景苑顆，多煩層商劣住盤含，一沸期B、D棟均銷蝴售率為70廈%，二御期A、C棟尚未描動(dòng)工預(yù)未約率15%。相對(duì)撕同區(qū)域造項(xiàng)目，俗擁有一獅定價(jià)格勾優(yōu)勢(shì)，別升值潛什力較大坦。項(xiàng)目德地塊存陽(yáng)在土地使糾紛，畢相關(guān)證鋒件不齊掠，存在首一定投痰資風(fēng)險(xiǎn)判。44四、寬泰德姿花苑緊鄰懷大地聰景苑倦，多掘?qū)由塘肿”P美，一如期4、6號(hào)樓僅姻剩20辦0平米掃以上眠樓中君樓，蘿二期2、5號(hào)樓班預(yù)計(jì)脖將于10月開(kāi)盤掘。未動(dòng)只工的還要有1、3號(hào)樓，3號(hào)樓基傷本內(nèi)定悔完成。五、金扒色家園維林暫大道董，純叮住宅顏，多坊層基化本銷弊售完兔畢，序已樹(shù)低立較度好品江牌形塘象。崇兩棟12層的哲小高難層僅臉剩130平米以第上的四誰(shuí)房與樓幸中樓，壓目前售少價(jià)起步反價(jià)在178距8元/平米宵，均鎮(zhèn)價(jià)約恭在180雨0－190賄0元/平米閘之間唱。預(yù)塑計(jì)12月28日另罰外兩判棟高治層開(kāi)憐盤，茂目前裳不接雕受預(yù)座定。六、東直盟國(guó)際老城區(qū)魯與新城鉗區(qū)鏈接夏點(diǎn)，商分住盤，設(shè)天地樓月為主，佛已銷售脂至三期餅，銷售潛率約70%。11月加藏推2幢13層高剛的小會(huì)高層葛小戶暖型電績(jī)梯洋淋房，市房屋柔面積珍從40～120平方反米?？蛢H有10悔0多套，才量比較恐少45七、麗寧景苑維林大至道新老莊城區(qū)結(jié)候合部，堡意建一軋個(gè)大型竿的圖書(shū)長(zhǎng)批發(fā)市斧場(chǎng)。住所宅5～8#基本洪售完顧，9＃銷售妨率約90肢%，10約#、14#銷售率揀約30剝%，12#東西朝怠向銷售販阻力較五大，A區(qū)兩層替的騎樓鄙天地樓蟲(chóng)銷售率粱約80盜%，四扣層和系五層浸的騎要樓天蔽地樓搜銷售岔率約25%。東鞭面有拳四棟7層商穗住多販層正笑在建柜，一嗓二層煤為商清鋪，姓兩棟刺已封么頂，俗兩棟境建至便五層垃。主利要戶琴型為淺精品徐三房蜻與兩喘房，戰(zhàn)三房肚基本足搶購(gòu)捕一空壤，只喘剩兩沈方兩盟廳、字一房課一廳六及單深間配鞭套。八、灘財(cái)富僻新城本項(xiàng)歉目北托面，痛多層勺商住紫盤，惱意開(kāi)窗發(fā)農(nóng)里產(chǎn)品幸綜合留批發(fā)姻市場(chǎng)薦，住餡宅小勺戶型聚為主辨，緊編湊型建小三忌房為匆主，盤約占60%，兩房赴一廳、叫一房一摸廳、兩艦房一廳垂加親子挺房為輔蘋，預(yù)計(jì)10月開(kāi)癢盤。46掃描分鐘析▲區(qū)域鈴樓市火筍熱，絕恥大多數(shù)愈為商住熊盤，商極業(yè)銷售振看好，澤住宅銷象售均比侍較理想沈。新推匪的項(xiàng)羽目中潔只有合少量霧的小摘高層像，各六開(kāi)發(fā)賠商都景在探刪試市饞場(chǎng)接成受度奸，電薪梯洋鈴房逐步滲鬼透市場(chǎng)悔，真正瞧的小高懶層、高革層時(shí)代禽尚未到辱來(lái)。▲區(qū)蔬域商夫業(yè)開(kāi)挖發(fā)相叢對(duì)飽蝦和，灶但項(xiàng)叔目商錦業(yè)優(yōu)場(chǎng)勢(shì)得些天獨(dú)軋厚，知建議戴臨汽鼓車站質(zhì)面多錦規(guī)劃商業(yè)?！鄬迂潫豳u，蜘項(xiàng)目多敢層均存胳在一定旬的亮點(diǎn)亦（簡(jiǎn)約鴨中式、炊半圍合胞式、精掩品復(fù)式），香項(xiàng)目多攜層住宅釋順利銷啟售不成鉗問(wèn)題。▲市場(chǎng)繳高層住帳宅尚為用空白，弱小高層掏開(kāi)始受往市場(chǎng)接厲受，市判場(chǎng)發(fā)展游到了一作定的成迅熟度。為腦項(xiàng)目高娘層的突萌破提供蹤蝶有力的炮鋪墊。從以上唉的掃描剃分析，游我們要企從中吸盯取其經(jīng)詳驗(yàn)，找墾準(zhǔn)本項(xiàng)濕目的最鞋佳切入盒點(diǎn)……47故——本項(xiàng)目腹應(yīng)該從扛品牌的價(jià)戰(zhàn)略高肝度、推慰廣的軟鉤硬件相庸互結(jié)合芝、長(zhǎng)期寺的推廣超延續(xù)主練題、針找對(duì)性的仰推廣手奶段及方火式方法沸來(lái)實(shí)現(xiàn)荷推廣帶威來(lái)的利毒益最大也化。因此——我們得些出如下隨的攻擊碧策略……48品牌鉤攻擊土戰(zhàn)品牌推親廣建議——一、傭挑戰(zhàn)往與形悲勢(shì)分誦析A、200稱7年給來(lái)莫賓樓市捆帶來(lái)機(jī)烤遇與挑征戰(zhàn)，使葡房地產(chǎn)租市場(chǎng)將槽進(jìn)一步規(guī)范遙化B、個(gè)題人購(gòu)鞋房成鄭為市蹦場(chǎng)消盯費(fèi)的專主體殼，促材使開(kāi)斥發(fā)商物提供亮高質(zhì)供素、廟服務(wù)目完善甘的樓巨盤。獨(dú)通過(guò)項(xiàng)激烈堂的市劣場(chǎng)競(jìng)溫爭(zhēng)，搞實(shí)現(xiàn)守優(yōu)勝邊劣汰笛，逐他漸形亭成有喚實(shí)力返的大公司弱，大品慨牌將會(huì)襖脫穎辜而出臣，成老為房訪地產(chǎn)紫開(kāi)發(fā)播主流極，實(shí)小現(xiàn)規(guī)呆模經(jīng)旋營(yíng)。C、隨政畫(huà)策法規(guī)爪的健全當(dāng)、市場(chǎng)皂的規(guī)范嗓、市民滾觀念的牲轉(zhuǎn)變、殊信息的漸豐富，觀來(lái)賓房蛾地產(chǎn)市皆場(chǎng)將進(jìn)趟一步繁衫榮。D、消費(fèi)暫市場(chǎng)日眼趨理性創(chuàng)、成熟辣、樓盤晨設(shè)計(jì)、壩配套、舞周邊環(huán)常境乃至猛科技含尚量越來(lái)公越為購(gòu)晶房者關(guān)節(jié)注。從以上束幾點(diǎn)，運(yùn)得出結(jié)換論：開(kāi)發(fā)商蛾的實(shí)力幕、品牌魄和開(kāi)發(fā)豈樓盤品膝牌概念計(jì)將成為乘該區(qū)域啟競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)竟勢(shì)。49二、止來(lái)賓宗房地粉產(chǎn)企竹業(yè)品躬牌比聚較分憤析目前據(jù)來(lái)賓巴市房屑地產(chǎn)文企業(yè)箏較知鵝的有哀“東它達(dá)地辮產(chǎn)”調(diào)、“貴銀宇板地產(chǎn)朋”、拘“麗杜豐地痕產(chǎn)”宮、“傍裕達(dá)勝地產(chǎn)俱”、適“大童地地木產(chǎn)”售、“招紅河逝地產(chǎn)回”等昆等，奪但品惑牌之科間其溉知名胃度也創(chuàng)不一柱樣。總體瞞來(lái)說(shuō)托，來(lái)贈(zèng)賓市惠房地命產(chǎn)企媽業(yè)品糊牌不繁多，掀而且疊在品眠牌建豪設(shè)還琴存在強(qiáng)著幾將個(gè)問(wèn)丟題，溝一是旦缺乏評(píng)品牌煉經(jīng)營(yíng)滅意識(shí)狠，不勵(lì)少房駁地產(chǎn)阻企業(yè)康還停傾留在砌產(chǎn)品乓觀念倦上，集認(rèn)為叛品牌崇建設(shè)蜜費(fèi)力插費(fèi)錢考，對(duì)掠品牌佩建設(shè)配沒(méi)有虧引起進(jìn)重視遞；二壯是品驅(qū)牌經(jīng)役營(yíng)缺苗乏整告體規(guī)執(zhí)劃，誘有些覺(jué)房地鍵產(chǎn)企販業(yè)在長(zhǎng)品牌紫建設(shè)腐過(guò)程拴中做鋸過(guò)一襪些努咬力，拳但往桂往是敘想到尊什么刊做什儀么，滅沒(méi)有抖全面循系統(tǒng)卡的品店牌規(guī)皆劃。50三、裕蔬達(dá)品牌取建議唱響怎柔樣的企心業(yè)品牌疏？（1）裕達(dá)破的品牌枕遠(yuǎn)景為城市際建設(shè)服裁務(wù)，為刑改善居換民居住環(huán)條件服絡(luò)務(wù)，為撥來(lái)賓市妻現(xiàn)代化灘服務(wù)，揮我們不奶斷增強(qiáng)跡實(shí)力、辱創(chuàng)新思推維，為骨消費(fèi)者丑帶來(lái)信寄心保障粒，保持鏈在房地衡產(chǎn)業(yè)的作領(lǐng)先地盒位。（2）裕港達(dá)的吳品牌劍描寫(xiě)有責(zé)靜任感驅(qū)、使宿命感掃，務(wù)疼實(shí)、覆創(chuàng)新腿、誠(chéng)符實(shí)穩(wěn)鼠重又敏充滿瀉活力除，具雅有雄季厚的池經(jīng)濟(jì)們實(shí)力材及較未高的地文化塌修養(yǎng)燒，榮居獲多代項(xiàng)資悅質(zhì)，降富有立情趣御，熱塔情洋吧溢。晌在社碼會(huì)中掉，平舉易近憂人，侍能顧絮及各悅個(gè)層杯面的愧需求而；演作為叛家庭值成員妖，他且可靠才、親攏切，手是個(gè)報(bào)可托帆付終籌生的侍人。51（3）裕填達(dá)的克服務(wù)終形象房子岸對(duì)有說(shuō)些消撿費(fèi)者杜是一萍輩子隆的事前，所刷以期松望得醋到最顆充分衣的保摸障。社會(huì)在貨不斷進(jìn)故步、發(fā)雷展快，版消費(fèi)者犁期望發(fā)撥展商提鏈供的利匆益和服也務(wù)都能艇跟得上貴時(shí)代，剃并且一耀直陪伴蚊他們。裕達(dá)叼將會(huì)竿長(zhǎng)久告地伴虹隨著深消費(fèi)堪者，儲(chǔ)不斷茶地為荒他們登提供贊優(yōu)質(zhì)壤生活瓶，做葉“天籮長(zhǎng)地糧久”斤的服斧務(wù)工乘程。（4）提盟升企打業(yè)品隸牌的稿目的提升裕油達(dá)地產(chǎn)銀品牌的鄭良好社望會(huì)形象沾。企業(yè)到品牌午的提司升，撫幫助靈增強(qiáng)所裕達(dá)惜屬下井樓盤主在消貍費(fèi)者閱心目勵(lì)中的男認(rèn)同游感，息帶動(dòng)鐘銷售鄉(xiāng)豐。希望將仆來(lái)開(kāi)發(fā)叢商成為遺吸引消圍費(fèi)者看罪房的重解要因素來(lái)。52（5）裕攻達(dá)品棉牌提匹升的妻幾種夸方式善建議1、完保善品展牌建景設(shè)組晌織保取障2、制睜定品葛牌建躺設(shè)規(guī)販劃3、VI手冊(cè)獲設(shè)計(jì)唉及制意作4、企業(yè)鏈核心價(jià)醫(yī)值觀塑獸造5、創(chuàng)冤建學(xué)倍習(xí)型仰組織孕活動(dòng)6、公司脆員工熟績(jī)知、熟聞?dòng)浧放平±砟?、制定幟公司《裕達(dá)品覆牌視覺(jué)券識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)義手冊(cè)》8、建訪立一陵套保見(jiàn)證顧羽客滿太意的放全過(guò)禾程管理梯體系9、整合鞋和完善頸品牌支稠?yè)误w系國(guó)，形成品牌懇目標(biāo)畫(huà)管理攝體系10、輸出粥品牌管圖理11、加強(qiáng)紡品牌宣金傳、品箭牌維護(hù)53核心攻訪擊戰(zhàn)推廣宗主題況策略——1、推架廣案濃名“裕達(dá)·城市廣掙場(chǎng)”裕達(dá)，遞帶出開(kāi)白發(fā)商品虜牌，立科足點(diǎn)是滾站在了集打造企世業(yè)品牌嘴的高度系。城市滑廣場(chǎng)，葛即裕達(dá)程房開(kāi)在冠來(lái)賓開(kāi)夢(mèng)發(fā)繼裕陸達(dá)華庭猴之后的渡第二個(gè)膽房地產(chǎn)贏項(xiàng)目，知是一種孕全新都炒市生活搬，是項(xiàng)糧目屬性叫與市場(chǎng)蘋需求結(jié)段合點(diǎn)，她代表著威城市發(fā)忽展的高怨度；敢僵于挑戰(zhàn)睜，創(chuàng)造命巔峰，壇勇于承吐?lián)鐣?huì)令責(zé)任，浴肩負(fù)來(lái)晶賓地產(chǎn)撲領(lǐng)袖使掙命，裕鋸達(dá)帶著抄清晰鮮精明的新他城市主川義理念圣，去開(kāi)依發(fā)樓盤賣。54組團(tuán)個(gè)推廣肯案名葡：A區(qū)多勞層推通廣案眠名：城市花摧園B區(qū)高層記推廣案災(zāi)名：城市地悼王C區(qū)小管高層風(fēng)推廣胃案名蒙：城市尚碑都組團(tuán)混案名床在總釣案名劣“城朱市廣葉場(chǎng)”林的延故伸下腰，以室“城尋市”訊作為傾延伸邊的主夏題，健分別慢針對(duì)潮不同愿產(chǎn)品芝，提堪出相磁對(duì)應(yīng)右的名還稱。肚“花謠園”歸在市覺(jué)民的振心理濃，多考為多款層住懲宅區(qū)川，且臺(tái)小區(qū)耍綠化維好，菠以花制園名封案，毒贏得饑市民智的認(rèn)僅可。陶故，A區(qū)的多忠層案名祖建議用荒“城市跡花園”殖；而C區(qū)是小滾高層住捕宅，故陸，案名啄建議以碎“城市聲尚都”妹。尚，扁高尚，乏崇尚，乏有生活茶的品質(zhì)流感。同油時(shí)也有揀高高在近上的寓嚇意。B區(qū)為唯高層釣商務(wù)桐酒店辦，故堤，案男名建鞠議用啞“城陰市地瘡?fù)酢痹?，以煉王者銅之氣達(dá)，霸住占來(lái)巨賓建厭筑第棉一高朱度。552、推狡廣主捏題在資岔訊的成海洋寺里，布要讓董消費(fèi)捎者記楊住你替的品撕牌，基惟有集可聯(lián)想想的豈東西寬。居鐵住文苦化為照品牌妙賦予勁了附口加值陡。因卡文化府認(rèn)同務(wù)而選型擇品肉牌。崇因此財(cái)，我過(guò)們提遠(yuǎn)出了齡貫穿魔全年狗的推嘆廣主中題：裕達(dá)·城市廣割場(chǎng)——城市門給戶構(gòu)行政效核心主線——感動(dòng)城負(fù)市推感動(dòng)生某活感動(dòng)城井市：通過(guò)提魂升裕達(dá)由的地產(chǎn)籍品牌，福讓品牌靈在市場(chǎng)重上增強(qiáng)乳影響力痰，讓品岡牌深入筆大眾，驚深入人菜心，感給動(dòng)每一蠢個(gè)消費(fèi)蔥者，感謝動(dòng)整個(gè)本城市。感動(dòng)錘生活尾：“裕羽達(dá)·城市狀廣場(chǎng)唇”，裕裕達(dá)干開(kāi)發(fā)殺的第學(xué)二個(gè)集項(xiàng)目釀，消遮費(fèi)者香在感護(hù)動(dòng)裕胡達(dá)品罷牌的暈同時(shí)葬，居要住在合由裕戰(zhàn)達(dá)開(kāi)議發(fā)的突社區(qū)頁(yè)里，捎生活鎮(zhèn)無(wú)比臘舒暢塘、愉慣快，越感動(dòng)寫(xiě)這里單的生耗活?！案泄?jié)動(dòng)”則分族別代吼表了夫兩層鉆含義床，“插感”僵可引皮申出稱“感塔覺(jué)”棕、“化感受番”、濫“感旦悟”灣等不零同含挨義，衣我們碼將這盤些作砌為不采同階補(bǔ)段的裁推廣靈主題虧。而龍“動(dòng)推”字暑則貫蜻穿于畜全年薦推廣銀始終顏，引所申出嚼“項(xiàng)目動(dòng)述起來(lái)”（項(xiàng)憲目開(kāi)工妨）、“生活鵲動(dòng)起贈(zèng)來(lái)”、貌“動(dòng)感都分市”（“納生活”集作為實(shí)鴨質(zhì)化的沃推廣方耗向成為助引導(dǎo)的興推廣主捕線）。56推廣翁主線煎延展——第一母階段也：“裕達(dá)·城市廣呈場(chǎng)”——感動(dòng)程城市跌，感動(dòng)生活第二階階段：“裕達(dá)·城市廣喝場(chǎng)”——感動(dòng)城咳市，感覺(jué)生活第三階縮慧段：“裕達(dá)·城市廣割場(chǎng)”——感動(dòng)教城市友，感受生活第四階吐段：“裕達(dá)·城市廣山場(chǎng)”——感動(dòng)寬城市剝，感悟生活核心胃攻擊騾滲透從大得到小熊，逐研步深嶼入生病活57“裕達(dá)·城市廣丑場(chǎng)”的坑表現(xiàn)原廟則——第一掃個(gè)原披則，幣以新我城市頁(yè)主義米生活喂觀點(diǎn)偵與受妙眾溝襲通；第二觸個(gè)原趨則，突為受潤(rùn)眾留間下足帽夠的猛想象交空間師；第三織個(gè)原墻則，茶有文卷化味援和審玻美價(jià)蛇值；第四個(gè)切原則，緒細(xì)節(jié)的箭雕琢。58標(biāo)向結(jié)妻合項(xiàng)目隔地理位圖置實(shí)際淺、市場(chǎng)追情況以螞及來(lái)賓詢房地產(chǎn)效廣告情智況，提晶出“裕批達(dá)·城市饅廣場(chǎng)渴”推肉廣方睬案，紫以活志動(dòng)為喇主要硬推廣免手段已，結(jié)辭合各否種媒窄介進(jìn)膝行全善方位稠的、符有針腰對(duì)性槍宣傳茂，以做達(dá)到欺利用單較少棗的推最廣成罵本，夜實(shí)現(xiàn)錢較大們社會(huì)博影響獵力，限最大濃化提藝高項(xiàng)樓目知刮名度山和美紫譽(yù)度兆，實(shí)王現(xiàn)最崗終的喝完成高銷售畏。59整合策補(bǔ)略：品猛牌營(yíng)銷緣瑞＋產(chǎn)品姨特征＋弓階層語(yǔ)盆境＋競(jìng)翅爭(zhēng)力戰(zhàn)外術(shù)“品牌營(yíng)油銷”抓端住要害鎮(zhèn)，解決認(rèn)燥知不足“產(chǎn)品屯特征村”利徑益驅(qū)本動(dòng)，實(shí)際賄利益“階層悔語(yǔ)境挽”分脹眾傳屈播，強(qiáng)化婦傳播芳效果“競(jìng)爭(zhēng)促力戰(zhàn)紀(jì)術(shù)”站真正騎實(shí)現(xiàn)疊目標(biāo)的連續(xù)違不斷的勺攻擊力策略偶核心60策略馳解析孤：通過(guò)沾由品般牌高夫度創(chuàng)君造產(chǎn)欺品特堪征，投再由想階層啄語(yǔ)境墓和競(jìng)屠爭(zhēng)力觀戰(zhàn)術(shù)濃貫徹民實(shí)施氣。讓皮整合底策略喊具備社“指禮導(dǎo)產(chǎn)財(cái)品方燭向，煉實(shí)現(xiàn)臭品牌剛理想勢(shì)”的快真正為策略旅組合抗方式伐，翁最終豈結(jié)果腎就是帥對(duì)細(xì)交分后泊的目絹標(biāo)市參場(chǎng)實(shí)悄現(xiàn)由奶物質(zhì)紅到精恐神層異面的鉛全方睛位整凱合打?yàn)鯎簟＿@個(gè)悄整合涉行銷籃鏈上張的重厲要環(huán)推節(jié)是綠：開(kāi)發(fā)標(biāo)商必勿須將扒產(chǎn)品避、環(huán)慌境構(gòu)派建起柏來(lái)；落產(chǎn)品護(hù)要給展業(yè)主辟以實(shí)州惠，峽因?yàn)槊霸俪挥醒拥娜俗沧钒吻笪锷涑抑档脑坌睦硇堋?，甜全方污位的墊關(guān)注膜客戶購(gòu)的需臭求。意識(shí)形代態(tài)（海甜報(bào)、戶芽外等）——僚“震撼線”你桿；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)休境（現(xiàn)包場(chǎng)包裝供）——阻“打擊”巴你；依靠實(shí)匹惠（物斯超所值僑）——彩“誘惑羽”你艱；全方器位、心多層德面地租進(jìn)行幟精神梢和利攻益的錢雙重活打擊宿（溝盲通）他。61全程課推廣通主題喪：城市拐門戶鞏行政迅核心全程推概廣主線靠：感動(dòng)致城市原感動(dòng)矩生活“形享象推來(lái)廣”搏與“件產(chǎn)品顆推廣總”兩震條主犬線并賴行自信力產(chǎn)品力樹(shù)立品牌形象完成銷售任務(wù)全程推廣主線：“感動(dòng)城市感動(dòng)生活”推廣主線62推廣線扇路1（形投象推扮廣——自信反力）咽：結(jié)合項(xiàng)喊目賣點(diǎn)站，以活堂動(dòng)作為包主要表賓現(xiàn)形式漂，形成由宣傳系鑼列，以掘提升品簡(jiǎn)牌形象達(dá)入手，出最終推堪動(dòng)銷售侍，促進(jìn)承銷售任旅務(wù)的完皆成。推廣線筋路2（產(chǎn)品難推廣——產(chǎn)品力部）：依據(jù)不絨同節(jié)點(diǎn)界的銷售按任務(wù)，木以海報(bào)家、戶外劍宣傳作園為主要貝表現(xiàn)形羞式，結(jié)印合產(chǎn)品恰自身特質(zhì)色，針疑對(duì)各階蠟段銷售延所面臨覺(jué)的問(wèn)題欺展開(kāi)宣守傳推廣宗，最終看完成產(chǎn)外品的銷篩售目標(biāo)壩。63“高層屑領(lǐng)袖紙”賣干點(diǎn)：來(lái)賓，鵲一個(gè)新表興城市把，正處咐于城市廈建設(shè)高協(xié)速發(fā)展尸時(shí)期，溝高層建理筑尚未局出現(xiàn)，溜項(xiàng)目規(guī)半劃中的29層商務(wù)腫大廈將既作為城甚市發(fā)展槽標(biāo)志性找建筑，蝴引領(lǐng)高猾層時(shí)代努的到來(lái)悟。如何昨正確挖糊掘這一摘賣點(diǎn)，獸將有利筍于提升疤項(xiàng)目及枕開(kāi)發(fā)商牛形象，塔利于本脖案的后毯期銷售“四老星級(jí)虛酒店奪”賣撈點(diǎn)：來(lái)賓目蹄前尚無(wú)教三星級(jí)纏以上的含星級(jí)酒磁店，項(xiàng)楊目規(guī)劃洲中的四魂星級(jí)高油檔商務(wù)班酒店，釋又是在零另一領(lǐng)么域中創(chuàng)野造領(lǐng)袖還地位，佛步步彰長(zhǎng)顯實(shí)力月。這也繪將是在丸貫穿整歷個(gè)推廣液過(guò)程中謹(jǐn)?shù)挠忠患锥αu菊點(diǎn)，將傲有效奠躁基項(xiàng)目孕定位。核心央攻擊奪的火繞力點(diǎn)賣點(diǎn)敢分析——64“新城萌市主謀義”賣點(diǎn)資：以人為瓦本，強(qiáng)每調(diào)混合丸土地用依途，并曾以公共優(yōu)交通為燭規(guī)劃原哨則。力邊圖使現(xiàn)錢代生活嚴(yán)的各個(gè)咬部分成菌為一個(gè)凳整體，悼即居住童、工作卵、商業(yè)代和娛樂(lè)住設(shè)施結(jié)離合在一扮起，成惑為一種在緊湊的埋、適宜言步行的壓、功能栽混合的主新型社江區(qū)。減逝少對(duì)小脾車的依習(xí)賴程度時(shí)和相關(guān)革開(kāi)支，深減少空儀氣污染于，別具波匠心的爆鄰里特?cái)D征和個(gè)護(hù)性，避勾免景觀蒸像復(fù)制續(xù)品似的性到處出皇現(xiàn)。超橫前的設(shè)本計(jì)理念魔營(yíng)造一稀種全新收而又符誼合現(xiàn)代沸人居生睬活，是氣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)呀手無(wú)法場(chǎng)比擬的挎，是項(xiàng)饑目生活輛文化的翅重點(diǎn)。“開(kāi)發(fā)哨商實(shí)力兔”賣點(diǎn)暴：裕達(dá)第卻一項(xiàng)目逐已建立仿起來(lái)的腎良好品哭牌形象朋將進(jìn)一歇步升華慶?？偛柯梦挥趶V犁州，擁棋有四個(gè)聯(lián)一級(jí)資餓質(zhì)、一啄個(gè)二級(jí)碼資質(zhì)、敏一個(gè)三釣級(jí)資質(zhì)攔，項(xiàng)目鋒遍布全鳳國(guó)的實(shí)面力開(kāi)發(fā)掀商，將酒是我們幼項(xiàng)目?jī)?yōu)丹秀品質(zhì)根的有力囑保障，初也是消饒費(fèi)者關(guān)峽注所在穗。核心擇攻擊薯的火理力點(diǎn)賣點(diǎn)分周析——65“區(qū)位”咱賣點(diǎn)：項(xiàng)目峰位于區(qū)新城稀區(qū)政陰治、皂文化湊、金綱融、楚居住執(zhí)中心公區(qū)，腥來(lái)賓僅最熱鉗門的上房地瓦產(chǎn)板弄塊，掉大眾煉關(guān)注不度高活。同雜時(shí)處挎于來(lái)我賓門赤戶、犧緊靠刻汽車筋站總斧，項(xiàng)忌目將鍬作為虎來(lái)賓瘡獻(xiàn)給脾世界隊(duì)的城佳市名旗片，的未來(lái)鼓的城神市發(fā)蜜展，旨給項(xiàng)驚目奠放定了兼巨大精的潛放力?！爱a(chǎn)品脅”賣點(diǎn)耕：項(xiàng)目將充開(kāi)創(chuàng)來(lái)繭賓首個(gè)鏈精品復(fù)尿式住宅神以及簡(jiǎn)練約中式敲突出現(xiàn)勻代風(fēng)格驕包含中改國(guó)元素丑等等，母產(chǎn)品類勞型豐富惰、多樣浮化，為犁消費(fèi)者屯提供了軋最大化為的選擇斜空間。以上防本案仰的多噸個(gè)賣抬點(diǎn)，訊其中鍛任一充賣點(diǎn)肯單獨(dú)歉亦能配支撐誰(shuí)起本夫案，蘋但我掌們要贈(zèng)做的牌是將竹這些踩賣點(diǎn)回進(jìn)行杏深化磁并分迫階段邀的推怪出，局同時(shí)舅結(jié)合縮慧各階踢段銷晴售目咳標(biāo)來(lái)蒜進(jìn)行“有效納的整那合”。要腎以“最有蟻效”的途徑搬來(lái)發(fā)揮宜出這些龜賣點(diǎn)的逆特色，筐并通過(guò)課宣傳手戚段來(lái)提芳升本案苦的附加跡價(jià)值。核心按攻擊選的火陷力點(diǎn)賣點(diǎn)分其析——66“線”與“點(diǎn)壺”的組合我們首寄先推出憑“感動(dòng)呼城市探感動(dòng)需生活”來(lái)作驢為全程誰(shuí)的推廣稠主線。蘆然后依營(yíng)據(jù)不同辣的銷售拍節(jié)點(diǎn)，頁(yè)將全程匪劃分為寬四個(gè)不賢同的推侄廣階段孤，各階菌段要以愿項(xiàng)目賣劇點(diǎn)作為犯支撐，萍最終形勒成一條迅完整的虜推廣脈潮絡(luò)，同犁時(shí)配以箭活動(dòng)來(lái)律作為主橫要的宣艙傳方式邪，最終西完成促惠進(jìn)銷售別的推廣微任務(wù)。殊其各階哪段推廣丸主題如另下圖所缸示：感動(dòng)城市感動(dòng)生活城市CBD感動(dòng)生活（10-11月，入市期）感覺(jué)生活（12-2月，強(qiáng)銷期）感受生活（3-4月，持銷期）都市景觀都市享受產(chǎn)品文化生活主義品味產(chǎn)品健康產(chǎn)品感悟生活（5-6月，保溫期）投資升值潛力地域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品67分階肚段攻學(xué)擊策襲略第一階段——“感動(dòng)城市，感動(dòng)生活”形象推廣主題“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”——“感動(dòng)城市感動(dòng)生活”階段目標(biāo)在10-11月份，推出全程推廣主題“感動(dòng)城市感動(dòng)生活”，并以此來(lái)引領(lǐng)全程的推廣宣傳活動(dòng)。造勢(shì)活動(dòng)建議活動(dòng)（一）活動(dòng)主題：2007，城市CBD—“造城展“——城市報(bào)影展——城市CBD發(fā)展圖片展示活動(dòng)目的：1、彰顯項(xiàng)目定位，引領(lǐng)來(lái)賓都市發(fā)展潮流；2、有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；建議活動(dòng)（二）活動(dòng)主題：星級(jí)服務(wù)大擂臺(tái)---“星級(jí)服務(wù)月”活動(dòng)目的：1、彰顯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力與打造城市CBD決心及責(zé)任感，體現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)；2、有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；時(shí)間安趨排：20障07年10-凝11月（待肯定）68階段媒翻介組合“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”360度媒體策略戶外電視DM公關(guān)繞活動(dòng)車體網(wǎng)絡(luò)銷售蓄部、選現(xiàn)場(chǎng)駕包裝69分階庫(kù)段攻巡壽擊策校略第二階段——“感動(dòng)城市，感覺(jué)生活”形象推廣主題“裕達(dá)·城市廣場(chǎng)”——“感動(dòng)城市感覺(jué)生活”階段目標(biāo)本階段以“新城市主義”、“產(chǎn)品”二個(gè)賣點(diǎn)分別支撐形象主線和產(chǎn)品主線的推廣，以活動(dòng)作為形象主線的推廣手段、以戶外、DM等配合銷售來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品銷售。從而做到對(duì)““裕達(dá)·城