房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計管理

房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價（一）城市規(guī)劃概念城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的社會、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)發(fā)展目標(biāo)，對各類資源進(jìn)行整合，通過法定程序編制并經(jīng)批準(zhǔn)，對城市發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)和管理，以法定的形式確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。

（二）城市規(guī)劃管理概念城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一安排和控制，使城市中的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃順利實施。（三）城市規(guī)劃體系1、城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍、各類專項規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年，在編制城市總體規(guī)劃時，還應(yīng)當(dāng)對更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容：原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)。確定市、區(qū)、居住區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場、停車場位置和控制范圍。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)劃包括：規(guī)劃地段各項建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項用地的開發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設(shè)作出具體的修建安排

及規(guī)劃設(shè)計，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。（四）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理

3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價（一）建設(shè)用地選址管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，保證各項建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)

項目選址意見書的行政管理工作。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

宏觀調(diào)控、符合規(guī)劃、協(xié)調(diào)矛盾、促進(jìn)工作

（一）建設(shè)用地選址管理《建設(shè)項目選址意見書》的辦理步驟

《建設(shè)項目選址意見書》的辦理共分為提出選址

申請、規(guī)劃管理人員現(xiàn)場踏勘、審查、結(jié)果領(lǐng)取

四個步驟。建設(shè)項目選址意見書有效期為一年，確需延長的，須在期滿前1個月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請，延長期不得超過6個月。（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項目用地的選址、

定點(diǎn)和范圍，審查總平面，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項管理工作的總稱。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

控制建設(shè)、合理利用土地、保障規(guī)劃實施、協(xié)調(diào)矛盾、綜合考慮用地效益、完善城市規(guī)劃（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理步驟

申請材料報送、現(xiàn)場踏勘、根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見、核定建設(shè)用地位置和界線、提供規(guī)劃設(shè)計條件、審查建設(shè)用地總平面布置、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證有效期限為六個月，逾期未申請辦理的，許可證將自行失效；申請人需要延續(xù)有效期限的，有效期限屆滿30日前提出申請。（三）建設(shè)工程規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，審查規(guī)劃方案，核發(fā)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政管理工作的統(tǒng)稱。主要內(nèi)容:

建筑管理、道路管理和管線管理。程序：規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程施工圖審查和

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)三個階段。1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)1、居住區(qū)規(guī)劃相關(guān)概念：居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、

組團(tuán)三級，居住區(qū)分級控制規(guī)模見下表。居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū)-小區(qū)-組團(tuán)、

居住區(qū)-組團(tuán)、小區(qū)-組團(tuán)及獨(dú)立式組團(tuán)等多種類型。

（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)（1）居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)（2）小區(qū)：指被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（7000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。（一）已居住項時目規(guī)劃熄與設(shè)計洲指標(biāo)（3）組團(tuán)諸：指被小歡區(qū)道路困分隔，陪并與居良住人口鉛規(guī)模（10灰00映-3焦00殺0人）相曲對應(yīng)攔，配騾建有魔居民鐮所需的基蘿層公尚共服民務(wù)設(shè)尸施的假生活糾聚居時地。（一）足居住項嘗目規(guī)劃睡與設(shè)計富指標(biāo)2、用繩地指校標(biāo)居住冠區(qū)總嫂用地飲包括居住區(qū)獸用地和其他用伯地其結(jié)構(gòu)款體系如側(cè)圖所示錢：國家規(guī)驅(qū)定的居握住區(qū)用滑地平衡駱控制指己標(biāo)表案例（一泊）居森住項能目規(guī)縣劃與充設(shè)計熊指標(biāo)3、項堡目設(shè)比計指河標(biāo)（二）腹非居住豈項目規(guī)偵劃與設(shè)尺計指標(biāo)酒店戒、辦跟公、芒商業(yè)炮、工糠業(yè)等犁其他皺用途愁的房確地產(chǎn)需開發(fā)準(zhǔn)項目1房地塘產(chǎn)開棉發(fā)與溜城市幫規(guī)劃2房地改產(chǎn)開芹發(fā)項恨目規(guī)載劃管殃理3房地產(chǎn)頸規(guī)劃與旨設(shè)計指冬標(biāo)4房地產(chǎn)輕開發(fā)項本目規(guī)劃巧設(shè)計方昏案及評居價（一）轟房地產(chǎn)脹開發(fā)項警目規(guī)劃辮設(shè)計方擔(dān)案編制1、居住區(qū)巖規(guī)劃的怖基本要零求安全的降要求衛(wèi)生的高要求物質(zhì)舒婆適性要逃求精神快享受魯性的嬸要求與城市盆發(fā)展相械協(xié)調(diào)的便要求可持堂續(xù)性確的要胞求產(chǎn)業(yè)化系的要求（一媽）房使地產(chǎn)扶開發(fā)尼項目廊規(guī)劃卷設(shè)計洞方案健編制2、居住稼區(qū)規(guī)括劃的檔編制景程序調(diào)查鼓分析、規(guī)劃餅設(shè)計、成果到表達(dá)三個階規(guī)段。3、居住岸區(qū)規(guī)懼劃的棵方案攔內(nèi)容規(guī)劃脆結(jié)構(gòu)、住宅礙形式迎與布騙局選征擇、配套藏服務(wù)僅設(shè)施、道路交沫通、綠地肌與景努觀、豎向、管線綜紫合等多個方面，資并按照推居民區(qū)爬規(guī)劃設(shè)阿計的層膝次性特牽點(diǎn)，在總體規(guī)街劃、控刮制性詳裕細(xì)規(guī)劃率和修建玩性詳細(xì)塊規(guī)劃等不同咳層次囑的規(guī)縣劃階凳段中膏的側(cè)輝重點(diǎn)圖有所輪不同榮。（一屑）房糾地產(chǎn)茄開發(fā)菌項目留規(guī)劃借設(shè)計悄方案杰編制（1）規(guī)劃材空間結(jié)考構(gòu)居住區(qū)窄包括住宅、道路、配套勉公共沉服務(wù)和設(shè)施、公共頂綠地四個部突分，通哀過對空結(jié)間結(jié)構(gòu)送的分析講，將四抖個部穗分要吃素加捏以組腐合，杏確定蘭基本雪布局掩和空間纖形態(tài)暖。（一）丘房地產(chǎn)添開發(fā)項照目規(guī)劃堅設(shè)計方嗎案編制（1）規(guī)群劃空間洽結(jié)構(gòu)影響居公住區(qū)規(guī)及劃結(jié)構(gòu)括的主要抬因素：區(qū)位及安規(guī)劃要求、場地及視環(huán)境條飄件、人的生初活需求、經(jīng)濟(jì)性、社會管兄理制度等。常見的擾居住區(qū)艇規(guī)劃空舍間結(jié)構(gòu)萍的類型推主要有內(nèi)向型、開放巧型、自由型等。（一）銹房地產(chǎn)曠開發(fā)項針目規(guī)劃貢設(shè)計方跡案編制（2）寨住宅符形式拌與布允局選展擇住宅形國式取決盈于自然環(huán)指境、經(jīng)濟(jì)水延平、技術(shù)膚水平、文化模習(xí)俗和家庭結(jié)序構(gòu)等因顏素?！蹲≌藿ㄖ冈O(shè)計復(fù)規(guī)范》中，根尚據(jù)住宅各建造層呆數(shù)將住宅測劃分蜘為低層住艦宅（1至3層）、多層柱住宅（4至6層）繞、中高尊層住脊宅（7至9層）部、高層住宅（10至30層）震。（一地）房饒地產(chǎn)憂開發(fā)援項目拘規(guī)劃匠設(shè)計驗方案侵編制（2）住領(lǐng)宅形式唯與布局覺選擇住宅奪布局賴有行列臂式、周邊式和點(diǎn)群式三種基襖本形式榜。住宅布呢置中必疤須要重奮點(diǎn)考慮日照技和通羨風(fēng)（一）矛房地產(chǎn)將開發(fā)項亦目規(guī)劃摸設(shè)計方矩案編制（3）配罷套服務(wù)店設(shè)施配套公匆建的基犯本要求末：規(guī)劃共布局應(yīng)貞體現(xiàn)方蘭便生活景、減少干凱擾、有挺利經(jīng)營居、美化蛾環(huán)境的囑原則，更可采用分散、集中、分散帥和集疑中相話結(jié)合的方議式布笨局。而且烤，為何了保繼證合內(nèi)理的差服務(wù)執(zhí)半徑優(yōu)，注術(shù)意未漠來發(fā)喚展需要主，規(guī)旬劃中設(shè)還應(yīng)挖留有龜余地話。（一）衡房地產(chǎn)局開發(fā)項觀目規(guī)劃覆設(shè)計方派案編制（4）道編路交通組織交鑼通、?？绯汁h(huán)境熟、保障響安全、蹄提供空躺間居住區(qū)凱道路網(wǎng)偵結(jié)構(gòu)在形態(tài)乳上有規(guī)則圈式、自由枝式、混合式等，漲在交滲通組丟織上些分為人車混椅行、人車分流兩種形周式。（一喘）房反地產(chǎn)閥開發(fā)示項目盯規(guī)劃慣設(shè)計勝方案議編制（5）包公共物綠地組織在妨綠地規(guī)涉劃設(shè)計艘中，公巖共綠地孔應(yīng)具備可達(dá)性、功能性、親和性。綠地布打局應(yīng)注意案人的動毒態(tài)和靜忌態(tài)觀賞跪效果，弊一般在小區(qū)嗽入口、世中心形遵成景觀遷節(jié)點(diǎn)，阻創(chuàng)造層節(jié)次豐富的視封覺效膛果。（一）程房地產(chǎn)葉開發(fā)項夢目規(guī)劃閑設(shè)計方籍案編制（6）豎證向及管底線綜合居住斗區(qū)的徑市政陵工程稅由居住坡區(qū)給贊水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工撿程組烤成。按照誦敷設(shè)幻玉方式蓋可以餃分為架空線殿路和地下川埋設(shè)漲線路。地下?lián)裨O(shè)領(lǐng)線路腔又可棗分為訊直埋核管線廣和溝晝埋管葉線。居住多區(qū)內(nèi)蠻的管華線應(yīng)墊盡量置采用弦地下本埋設(shè)株的方若式。（一筑）房楚地產(chǎn)挎開發(fā)食項目框規(guī)劃寧設(shè)計幕方案憤編制（6）豎售向及管微線綜合豎向規(guī)蜂劃設(shè)計是為象了有級效利嫩用地蘆形，素滿足封居住辱區(qū)道路交鉛通、地袋面排水長、建筑禽布置和狐城市景噸觀等方面的岸要求鍬，對爆自然哭地形扎改造舒和利蓄用而歉進(jìn)行陪的規(guī)證劃設(shè)計，背包括道路爪豎向護(hù)設(shè)計和場地飼豎向識設(shè)計。（一）失房地產(chǎn)符開發(fā)項哪目規(guī)劃飽設(shè)計方焰案編制4、居住軟區(qū)規(guī)是劃設(shè)毫計方電案的疑主要美成果——規(guī)劃肉設(shè)計庭圖紙秧及文腫件兩飼大類分析圖規(guī)劃設(shè)駱計圖工程渾規(guī)劃忙設(shè)計豬圖形態(tài)意保向規(guī)劃撇設(shè)計圖噴和模型規(guī)劃羨設(shè)計備說明碑及技膜術(shù)經(jīng)票濟(jì)指護(hù)標(biāo)（一崖）房夾地產(chǎn)標(biāo)開發(fā)宿項目且規(guī)劃營設(shè)計帳方案割編制5、市場主我流住宅治形式——板樓、朽塔樓、廊別墅長板續(xù)經(jīng)典歉項目——北京10號名基邸（一送）房斷地產(chǎn)講開發(fā)菊項目去規(guī)劃懶設(shè)計券方案比編制5、市場釋主流跨住宅殼形式——板樓、卵塔樓、象別墅短板經(jīng)揪典項目——北京令國奧征村（一坦）房惠地產(chǎn)濤開發(fā)睡項目耳規(guī)劃毀設(shè)計麥方案第編制板樓：建筑層據(jù)數(shù)一般疲不超過12層，但鍬也有很界多例外平面魔上長供度明猛顯大泛于寬據(jù)度由多個乓住宅單愧元組合閑而成每單元銳設(shè)樓梯干或電梯揭，多為霉一梯兩版戶分為高島板（18層以福上）掉、小彈高板捧（9-盞18層）、多層板輸樓（9層以下侄）（一寧）房砌地產(chǎn)曬開發(fā)忽項目居規(guī)劃廢設(shè)計哥方案副編制塔樓拉：四五戶樸以上共橋同圍繞房誠或者環(huán)端繞一組蘇公共豎膀向交通平面君上長度和循寬度大休致相同高度證從12層以脊上到35層，片超過35層是超邪高層一般橋是一污梯四陳戶到衛(wèi)一梯12戶方塔烘樓、Ｔ形柏樓、井字陶形、風(fēng)車慕形和蝶形等形汽式蝶形戶東型（一職）房算地產(chǎn)烤開發(fā)護(hù)項目貝規(guī)劃桃設(shè)計炸方案念編制別墅：造型鞠外觀壯雅致田美觀奪，獨(dú)倉幢獨(dú)賤戶庭院微視野覆寬闊下，花墾園樹拜茂草富盛，珠有較平大綠妖地廳大嫩房多慣、裝浪修精撫致、積設(shè)備撐齊全效、通樂風(fēng)采并光良且好有附屬孤的汽車暮間、門聰房間、魚花棚等社區(qū)型湯的別墅弦公