房地產(chǎn)投資機(jī)會與案例圖文

房地產(chǎn)投資機(jī)會研究與案例分析目錄第一部分、為什么要進(jìn)行

投資機(jī)會研究？第二部分、如何進(jìn)行

投資機(jī)會研究？第三部分、投資機(jī)會

評價(jià)模型第四部分、投資機(jī)會

案例分析一、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資機(jī)會研究?經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場細(xì)分的必然:當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會研究的理由二、三線城市開始啟動利潤逐步攤薄投資基金大量進(jìn)入物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。。。中國的房地產(chǎn)投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。。。，競爭激烈二、如何進(jìn)行投資機(jī)會研究?如何進(jìn)行機(jī)會研究？了解客戶需要、關(guān)注什么？如何實(shí)現(xiàn)關(guān)注要素？從是否進(jìn)入城市研究城市：進(jìn)不進(jìn)?時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)?區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?項(xiàng)目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?操作：如何開發(fā)?客戶：定位哪些客戶?價(jià)格：什么價(jià)格出售?操作：如何進(jìn)行開發(fā)?研究的整體脈絡(luò)-房地產(chǎn)行業(yè)&從項(xiàng)目是否介入研究宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢市場需求是否有滿足價(jià)格增長是否有空間產(chǎn)品投放是否有機(jī)會關(guān)注點(diǎn)分析五大關(guān)注點(diǎn)城市是否進(jìn)入問題進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題產(chǎn)品開發(fā)問題關(guān)注點(diǎn)一：宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)關(guān)注點(diǎn)二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢?地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施功能定位：有無強(qiáng)勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃空間環(huán)境配套設(shè)施規(guī)劃利好區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo)總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注點(diǎn)三：市場需求是否有滿足?供應(yīng)成交綜合市場需求考量指標(biāo)價(jià)格增長考量指標(biāo)均價(jià)其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格購買壓力：房價(jià)與家庭收入比關(guān)注點(diǎn)四：價(jià)格增長是否有空間?房產(chǎn)價(jià)格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達(dá)到一定比例地產(chǎn)成本價(jià)格：有無增長空間關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會?各類型產(chǎn)品的市場供應(yīng)比重各類型產(chǎn)品的市場成交比重各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系各類型產(chǎn)品的價(jià)格水平產(chǎn)品投放考量指標(biāo)如何了解、研究上述5個(gè)關(guān)注點(diǎn)城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國土資源網(wǎng)…城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)…1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.城市地理環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑3.市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告城市國土資源網(wǎng)實(shí)地調(diào)查…接上頁實(shí)地調(diào)查房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄?bào)告4.價(jià)格空間環(huán)境實(shí)地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄?bào)告5.產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑三、機(jī)會研究的評價(jià)模型評價(jià)模型包括：城市總體投資環(huán)境模型土地價(jià)值評價(jià)模型住宅樓需求分析模型寫字樓需求分析模型商業(yè)樓需求分析模型需求分析模型城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價(jià)模型(一)從基本面考察當(dāng)?shù)氐漠?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和居民的收入

(如,GDP、人均可支配收入);房地產(chǎn)市場的供、需狀況

(如,當(dāng)?shù)氐娜丝谀Ｐ秃头康禺a(chǎn)供給量是否充足);基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

(如,當(dāng)?shù)氐牡缆贰⑺姾屯ㄓ嵉仍O(shè)施的建設(shè)規(guī)模).從發(fā)展趨勢衡量當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展方向是否符合房地產(chǎn)開發(fā)；城市的規(guī)劃定位是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展.城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價(jià)模型(一)從政策面

分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，如當(dāng)?shù)氐恼呤欠裼欣诜康禺a(chǎn)發(fā)展;當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T是否愿意投資房地產(chǎn)市場.從行業(yè)面評估房地產(chǎn)的投資機(jī)會開發(fā)容量；銷售量的上升速度.類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費(fèi)力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施

衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動作用行業(yè)面供應(yīng)量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量價(jià)格

衡量市場上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會

合計(jì)

城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價(jià)模型(模型一)城市左房地稱產(chǎn)投資機(jī)準(zhǔn)會總體通評價(jià)沉模型(模型二)通過對年綜合競遷爭力的州評估，繡來判斷乒是否能蹦在當(dāng)?shù)啬M(jìn)行房利地產(chǎn)投游資建設(shè)胞；其評進(jìn)估項(xiàng)僵目為盯：城市的經(jīng)濟(jì)鏈實(shí)力和資金實(shí)廚力；城市的技術(shù)揀實(shí)力和產(chǎn)業(yè)倆結(jié)構(gòu)栗、效裁益；城市的開發(fā)程乒度；城市的基礎(chǔ)設(shè)再施建設(shè)和當(dāng)?shù)卣Ц墓芾砑羲健３鞘芯C合競爭力AB1城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會消費(fèi)品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實(shí)力C7全社會固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲蓄額C9人均地方財(cái)政收入C10人均地方財(cái)政支出B3城市科技實(shí)力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費(fèi)支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額城市房譜地產(chǎn)投資機(jī)隸會總體更評價(jià)諷模型(模型怪二)城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏?cái)?shù)B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上探表土地頃價(jià)值評價(jià)模咽型(模型貧三)通過評合估當(dāng)?shù)貞┑耐恋匚r(jià)值和土地?cái)_的增閣值空舅間來炕衡量盯房地帝產(chǎn)開項(xiàng)發(fā)投摧資的割可行可性;其評單估項(xiàng)歲目為體：城市未到來的基礎(chǔ)設(shè)昏施、城市糖的經(jīng)濟(jì)商環(huán)境；房地產(chǎn)兔市場的土地供巷應(yīng)量和價(jià)格偶走勢、房地辜產(chǎn)行僵業(yè)競爭早程度和利潤追率等；和生活配塞套設(shè)施的發(fā)展婦規(guī)劃;城市刷的功能普定位。指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評價(jià)因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量

土地價(jià)格走勢

房屋價(jià)格走勢

企業(yè)同行競爭

行業(yè)平均利潤

未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

土地價(jià)改值評價(jià)模坊型(模型組三)指標(biāo)低方案中方案高方案說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP

居民收入

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長

城市人口城市化水平

戶籍人口

機(jī)械增長

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設(shè)

住宅杠市場校需求稅分析薦模型（模型凱四）住宅皆市場軋需求評價(jià)模辨型(模型華四)配套←購買力指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝?萬人)

城市化水平

城市人口（萬人）

本市居民改善居住需求（萬M2）

動拆遷居民需求（萬M2）

農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬M2）

外籍人士需求（萬M2）

城市人口機(jī)械化增長需求（萬M2）

投資需求（萬M2）

外省市人口需求（萬M2）

住宅需求量（萬M2）

接上表住宅市宗場需求評價(jià)替模型(模型朗四)指標(biāo)低方案中方案高方案說明區(qū)位檔次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）

供應(yīng)

需求

接上表住宅市務(wù)場需求評價(jià)模欣型(模型劉四)←指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重

吸引外資

外來企業(yè)入駐

城市人口勞動力數(shù)量

期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重

就業(yè)機(jī)會

城市規(guī)劃交通的規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃

科技園區(qū)等的規(guī)劃

商務(wù)中心的規(guī)劃

寫字嚇樓市揀場需漫求評價(jià)模科型(模型五)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總?cè)丝?萬人)

城市就業(yè)人口（萬人）

城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）

原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）

新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬M2)

寫字樓需求規(guī)模（萬M2）

未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

接上表寫字樓錢市場需團(tuán)求評價(jià)模紀(jì)型(模型五)指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民實(shí)際收入恩格爾系數(shù)

內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長

城市人口戶籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不斷增加

城市規(guī)劃旅游景點(diǎn)拓展

期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局旅游業(yè)發(fā)展

商業(yè)齒用房囑需求評價(jià)剛模型(模型含六)指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè)用房需求總量總?cè)丝?萬人)

購買力

從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積(M2)

城市人均商業(yè)面積（M2）

原人口改善需求新增規(guī)模(萬M2)

新增人口需求規(guī)模(萬M2)

商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)

未來商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

商業(yè)用負(fù)房需求評價(jià)環(huán)模型(模型福六)接上表四、案例筋分析案例一泡：嘉興案例二妄：合肥案例液三：避蘇州案例說翻明：嘉興市、合肥市是針對袍是否進(jìn)入城濟(jì)市進(jìn)行閉研究;蘇州市、杭州市是針窩對是滋否開發(fā)胃項(xiàng)目進(jìn)行征研究.第四部光分、案品例演示案例檢四：哀杭州案例1-1：嘉興模市(開發(fā)艱商是喜否進(jìn)入該休城市的研喂究)說明：萬科有意將嘉興作為擁下一甜個(gè)拓出展城響市,故研顆究目易前樣嘉興惠市爐房地想產(chǎn)市粗場狀鐮況判斷航開發(fā)蠟商現(xiàn)曬階段堆是否軍進(jìn)入泛嘉機(jī)興市睛房燃地產(chǎn)過市場案例1-2：嘉煌興市秀洲新任區(qū)南湖新曬區(qū)市中心經(jīng)濟(jì)膠技術(shù)每開發(fā)蒜區(qū)宏觀經(jīng)沒濟(jì)環(huán)境悶評價(jià)解決霞進(jìn)與不進(jìn)、已什么時(shí)其候進(jìn)的良問題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64人均可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對經(jīng)濟(jì)適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬m28%80.64成交量298萬m215%81.2價(jià)格3181元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)商為主5%80.4項(xiàng)目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場5%80.4

合計(jì)∑=100%/8.2案例1-3：嘉尼興市運(yùn)用評估腫模型皺一市場習(xí)需求扭環(huán)境漂評價(jià)區(qū)域\權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評分區(qū)位配套客戶購買力產(chǎn)品檔次價(jià)格未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4：嘉酸興市綜合評估模拘型四評估模蜘型三解決且進(jìn)入獨(dú)哪個(gè)戚區(qū)域牛問題產(chǎn)品柔開發(fā)教環(huán)境餓評價(jià)解決開險(xiǎn)發(fā)什么匆產(chǎn)品問電題發(fā)現(xiàn)館一：配套在成熟眠度開喊始對項(xiàng)目去下化有較如大影服響發(fā)現(xiàn)響二：社區(qū)商做業(yè)概念尊已引進(jìn)呀嘉興，偉市場反程應(yīng)有待這檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)連三：自然匯水系辟資源單豐富總，本跳地客拘戶對絡(luò)有水偽景鑒水別能呢級高發(fā)現(xiàn)差四：創(chuàng)新宏型產(chǎn)趙品的咱市場嗎關(guān)注駱度較攝高發(fā)現(xiàn)五由：戶型設(shè)半計(jì)以二占房二廳盯一衛(wèi)和臣三房二朽廳二衛(wèi)趣為主發(fā)現(xiàn)填六：對房子根的舒適份性要求刪較高，匙已經(jīng)進(jìn)事入二次框置業(yè)階誘段發(fā)現(xiàn)超七：當(dāng)?shù)胤考m地產(chǎn)價(jià)秩格差異有不大案例1-5：嘉興爛市綜合寸結(jié)論根據(jù)對富嘉興市殃住宅市墳場的調(diào)炒查，發(fā)階現(xiàn)嘉興跳市低密度住宅產(chǎn)辟品不多;如果撓萬科均進(jìn)入庸嘉興塌低密吵度住晴宅市朽場，雅建議掉萬科慌為客路戶打秧造一業(yè)個(gè)“以誦我為業(yè)中心饅，注師重整奴體效星應(yīng)”的景貓觀社座區(qū);為此要糕把握好頃幾方面驢因素：區(qū)位里選擇：各區(qū)差旬異性不籃大,我們衫建議努優(yōu)先憑考慮境南湖析區(qū),其次秀州新口區(qū)物業(yè)選瓶擇：建議以及聯(lián)排別巷墅為主,中央景俘觀區(qū)配耕有少量影獨(dú)棟產(chǎn)品塑慘造：引進(jìn)冤一些女城市貸成熟腿的低留密度搬產(chǎn)品,前期梳不建央議唇產(chǎn)品須超前景觀死功能：緊抓“水景”,嘉興瞇多水,居民樂匆水配套功挨能：做好小尊區(qū)內(nèi)部歲功能配鮮套，提昌升小區(qū)駝?wù)w檔化次物業(yè)寬管理：引進(jìn)知蜂名的物退管公司臂，提升限小區(qū)的巨物業(yè)管往理水平，蔬拉開檔危次案例1-6：嘉聰興市案例2-1：合皺肥市機(jī)會研瞞究說明：萬科有意將衛(wèi)合肥作餃為下一刷個(gè)拓展蹈城市故研究目前妄合肥秧市房所地產(chǎn)炮市場亦狀況判斷開發(fā)春商現(xiàn)壇階段是否凱進(jìn)入止合肥紛市房地產(chǎn)賓市場?高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案例2-1：合肥市宏觀經(jīng)案濟(jì)環(huán)境雁評價(jià)類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城—濱湖—臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價(jià)格3189元/平方米9%70.63

合計(jì)/100%/6.43案例2-2：合肥市市場頁需求精環(huán)境拴評價(jià)區(qū)域

權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價(jià)格供求比成交占全市比重未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟(jì)區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例2-3：合肥市風(fēng)險(xiǎn)滾評價(jià)-宏觀夢環(huán)境妖風(fēng)險(xiǎn)影響因素指標(biāo)闡述評價(jià)地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低,開發(fā)周期被拉長,以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng),加大了未來的消化壓力,容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬省會城市,商品住宅成交量明顯偏低,城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)相對初級階段,以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?外來購買力不強(qiáng)商品住宅空置45.24萬已購商品住宅的空置率達(dá)到12%以上,浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?并且也制造了一些“供不應(yīng)求”假象商品住宅均價(jià)3189價(jià)格受外界因素刺激作用較小,價(jià)格一直沒有較大增幅.由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn).另外,近兩年的中低價(jià)房政策的實(shí)施對房價(jià)也是一個(gè)沖擊房價(jià)收入比例11.36居民的購房壓力偏高未來土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計(jì)劃,未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量,在沒有外來購買力的情況下,合肥樓市去化速度將再次放慢案例2-4：合肥市解決進(jìn)睛與不進(jìn)拴的問題風(fēng)險(xiǎn)評師價(jià)-市場跟供應(yīng)盈風(fēng)險(xiǎn)板塊市場特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價(jià)格板塊可售面積(萬方)2006供應(yīng)（畝）所需銷售時(shí)間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學(xué)校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越,別墅類產(chǎn)品為主,檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高28345099.65/4.4經(jīng)濟(jì)區(qū)房價(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級階段，32297063.0214273.5案例2-5：合肥隨市解決進(jìn)縱入哪個(gè)樹區(qū)域問潛題綜合丙結(jié)論通過對驅(qū)合肥市癢進(jìn)行了睬調(diào)查,以該城年市的宏不觀經(jīng)濟(jì)吉、房地禍產(chǎn)各板哈塊市場久發(fā)展情緒況作為閥衡量萬科能否預(yù)進(jìn)入夠合肥溉市場洞的標(biāo)事準(zhǔn)。就合麥肥目守前各河方面摔發(fā)展鳳來看院，我竿們認(rèn)妥為，襖選擇沸目前跌進(jìn)入就合肥握房地胃產(chǎn)市痕場具有一扒定的狂風(fēng)險(xiǎn)。案例2-6：合肥來市案例3-1：蘇州市塌項(xiàng)目項(xiàng)目機(jī)閱會研究鏈說明：**受企業(yè)灶有意遲在蘇佩州中架心城紙區(qū)開踩發(fā)低塔密度禿產(chǎn)品需研究蘇州市腸中心城吧區(qū)（金介閶、椅平江烈、滄胡浪）的低密度市場狗情況判斷能否盤開發(fā)妄容積訂率在0.8的低密罷度產(chǎn)品柏？金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-2：蘇州市晴項(xiàng)目案例3-3：蘇州市爹項(xiàng)目總體馳來說蘇州市遇整體宏紛觀經(jīng)濟(jì)堵發(fā)展良僚好，位醉列長三惹角城市冒的前茅經(jīng)濟(jì)的疊快速發(fā)個(gè)展帶動脅各行業(yè)版的協(xié)調(diào)宗發(fā)展房地肥產(chǎn)在即蘇州趟經(jīng)濟(jì)前中扮巧演著擱重要偵的角協(xié)色。環(huán)境有雨支撐定位繳優(yōu)勢：“中心康城區(qū)代表脖蘇州牌的城毯市形型象，吳是蘇鏈州文也化的越‘魂’”，“蘇州遷的政治、凳經(jīng)濟(jì)、堪文化高研地”。提掀高中心談城區(qū)定服位已納入蘇悠州“十一扭五”規(guī)緣瑞劃之廢中配套鋤優(yōu)勢：各種財(cái)商業(yè)、獲交通等描配套設(shè)稀施日趨腦完善園林搭優(yōu)勢：蘇州啊園林天友下知名尋，各種夸風(fēng)格的李園林如揪拙政園絨、留園葵、獅子曠林等若都有贊悠久旦的歷溝史土地弄稀缺：土豆地市稼場主澤要依鏡靠舊客城改思造和嘆城區(qū)津外延辮提供挺開發(fā)框用地常，可供仰開發(fā)粥的土潛地相槐對緊隆缺，邁商品事房市兆場供助不應(yīng)懷求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-4：蘇州市罵項(xiàng)目區(qū)位有侍優(yōu)勢市場干有需妙求20漿05年蘇州梨中心城撲區(qū)上市胡別墅項(xiàng)目克去化情況產(chǎn)品類型獨(dú)幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：蘇州市饞項(xiàng)目200鵲5年上仁市銷蛇售的鴨別墅穗項(xiàng)目辦中,獨(dú)幢鼻別墅叢的銷班售情亡況最我好,推出的60套獨(dú)幢扒房中,僅剩5套房源可衫售,去化率段已達(dá)97%聯(lián)排別胡墅的銷存售次之,去化幻玉率已達(dá)85哲%左右其他賴類型橫別墅拔的去化內(nèi)率在75敘%左右,整體去仰化情況疊良好蘇州中心城阿區(qū)的地價(jià)膠穩(wěn)中有域升中央你政府航對于算別墅些用地青加以荷限制蘇州客積戶對于共園林別該墅的追相捧這都彎導(dǎo)致廣了蘇暮州中栗心城投區(qū)的坐別墅疑價(jià)格葉一路猴走高,相信未豬來的稀雄缺性更牌是價(jià)格阻上揚(yáng)的逢基礎(chǔ)案例3-6：蘇州爹市項(xiàng)亂目價(jià)格有逮空間產(chǎn)品蜘有機(jī)討會整體規(guī)橫劃水平恥不高由于土魚地稀缺性和低密度產(chǎn)品需母求強(qiáng)勁深，導(dǎo)致閣眾多開嗽發(fā)商在敬開發(fā)過德程中忽么略了項(xiàng)慕目的規(guī)難劃質(zhì)量砍的提升劈燕。內(nèi)部細(xì)哪節(jié)關(guān)注艙度不高案例3-7：蘇州市派項(xiàng)目小區(qū)預(yù)內(nèi)部組三級粘道路蓮即各畢排別賣墅之堡間的資間距德特別威小，宜僅在2米左右耗，業(yè)主借生活私系密性得姿不到保害障。小區(qū)碰內(nèi)部富景觀外處理廳比較卸一般疼。部分樓樓盤（如怠江南嫁人家號、水秘景麗河舍等諷）產(chǎn)品焦內(nèi)部笛層高扇較低煎，進(jìn)蔑入之扁后給言人明芽顯的呀空間天壓抑下感。綜合畝結(jié)論綜上所份述,無論緞從宏視觀經(jīng)曬濟(jì)方健面,還是從灘微觀市午場方面清的分析,蘇州煙市的耳房地屢產(chǎn)投井資環(huán)支境總傭體表賊現(xiàn)良外好在整體匹經(jīng)濟(jì)方質(zhì)面,蘇州市旁位于長細(xì)三角城拳市前茅,居民的劫生活水撐平較高,對相短關(guān)資扁料請農(nóng)見附臂件：《蘇州中桶心城區(qū)元低密度綁物業(yè)市月場研究慨報(bào)告》對改粱善居?jì)D住環(huán)屋境具清有強(qiáng)波烈的感愿望房地跳產(chǎn)市師場方忌面,蘇州市腰中心城到區(qū)的土攜地供應(yīng)夠較少,市場需不求旺盛,房地礎(chǔ)產(chǎn)價(jià)借格每末年以漁較大殘的幅處度上劣漲,市場媽前景揚(yáng)良好低密度產(chǎn)品寧方面,蘇州市豎的低密米度產(chǎn)品侮在品質(zhì)罵、規(guī)劃祖、設(shè)計(jì)棗等方面飲檔次不賀高,缺乏較洗高品質(zhì)齒的低密線度物業(yè),中高端棚低密度攔產(chǎn)品的填客戶挖覺掘空間旋較大。從以蠅上幾亞個(gè)方享面我煮們可痛以看協(xié)出,在蘇州瘋市中心毅城區(qū)開吧發(fā)低密度物業(yè)木具有較大芹的發(fā)編展前件景。案例3-8：蘇州飯市項(xiàng)劫目案例4-1：杭州駁市項(xiàng)等目項(xiàng)目星機(jī)會覺研究稅說明：**章企業(yè)乞有意在在杭舍州濱江蒼區(qū)開發(fā)房返地產(chǎn)項(xiàng)領(lǐng)目需研究杭州市敏濱江區(qū)秋房地產(chǎn)屯狀況并結(jié)濱合土富地本碌身特抹質(zhì),判斷其項(xiàng)芳目的殊可行犁性濱方江疏區(qū)案例4-2：杭州樹市項(xiàng)誘目東信大道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī)劃支路B商業(yè)用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天廣場杭州第二中學(xué)摩托羅拉北案例4-3：杭州市配項(xiàng)目為了消溪化原有犯的出讓習(xí)土地，06年政扶府嚴(yán)摘格控桑制現(xiàn)壞有土揪地的要出讓目前濱追江區(qū)所猶儲備的限土地存課量也不游大,未來接幾年啦內(nèi)不杯會出削現(xiàn)大鄭規(guī)模念土地交出讓顆現(xiàn)象03、04年濱榜江區(qū)就土地遼供應(yīng)漿集中潔放量;05年有嘉所減睜緩案例4-4：杭州同市項(xiàng)嬸目土地傲市場杭州市星住宅月涼度成交般量呈現(xiàn)蚊“M”狀走勢,仁20羽06年住宅何月均成涉交量為15亞96套由于核杭州鄭最近旁上海固較近,房地毯產(chǎn)市麗場受進(jìn)上海搞的因杜素也券比較鮮明顯,成交貞走勢怠與上拉?；郾疚橇：舷啾韧贾菟{(lán)市成奧交均騾價(jià)，蔽濱江搏區(qū)的愛價(jià)格藥表現(xiàn)及得較足為平飼穩(wěn)。杠成交倘均價(jià)醒基本止保持笛在70租00元/平方米靜左右，噸上下波昌動不大