投資性房地產(chǎn)

第七章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與范圍

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與的范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)作為存貨核算。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，包括成本模式和公允價(jià)值模式。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物；

2.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)；

注意：

1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

2)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3)母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但是從集團(tuán)角度來(lái)講，該房地產(chǎn)屬于集團(tuán)的內(nèi)部資產(chǎn)，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

注意：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的飯店

2.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。

（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

3.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

4.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

注意：閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

說(shuō)明：下列各項(xiàng)，適用其他相關(guān)準(zhǔn)則：自用房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無(wú)形資產(chǎn)》作為存貨的房地產(chǎn)，適用《存貨》，銷售收入適用《收入》企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用《建造合同》投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用《租賃》【例1單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物

【答案】B

【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng)C屬于無(wú)形資產(chǎn)。選項(xiàng)D，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

注意：能夠確認(rèn)為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，應(yīng)該是在購(gòu)入時(shí)就對(duì)外出租；外購(gòu)的持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果是購(gòu)入并打算日后出租的房屋，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

注意：建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。例如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等導(dǎo)致發(fā)生的非正常損失，應(yīng)該計(jì)入到營(yíng)業(yè)外支出?！纠?】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝[600×（1000÷3000）]＝200（萬(wàn)元）

借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來(lái)確定。

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；例如出租過(guò)程中建筑物的改良支出。注意：資本化的后續(xù)支出通過(guò)“投資性房地產(chǎn)---廠房（在建）”科目核算?！纠?】20×唯8年3月，松甲企樓業(yè)與帳乙企醉業(yè)的濫一項(xiàng)怎廠房樹經(jīng)營(yíng)雜租賃劣合同你即將旱到期教。該免廠房撿按照趙成本霜模式右進(jìn)行遣后續(xù)兩計(jì)量蜻，原淋價(jià)為20扇00萬(wàn)元尖，已意計(jì)提倒折舊60嫂0萬(wàn)元古。為岸了提駕高廠嶄房的系租金耳收入對(duì)，甲沾企業(yè)翁決定嫌在租詞賃期芹滿后氣對(duì)廠民房進(jìn)歐行改斤擴(kuò)建炭，并膽與丙顧企業(yè)顆簽訂畏了經(jīng)鍋營(yíng)租踏賃合啊同，授約定剪自改服擴(kuò)建蟻完工削時(shí)將航廠房秋出租仍給丙奇企業(yè)逢。3月15日，以與乙禾企業(yè)冶的租蓄賃合炎同到丘期，謎廠房引隨即麥進(jìn)入佳改擴(kuò)殊建工畫程。12月10日，昆廠房誼改擴(kuò)攔建工彼程完灘工，西共發(fā)塘生支易出15千0萬(wàn)元柳，即凝日按軍照租裹賃合加同出續(xù)租給包丙企吐業(yè)。邪假設(shè)噴甲企世業(yè)采測(cè)用成叢本計(jì)閉量模洋式。甲企業(yè)臺(tái)的賬務(wù)笨處理如蒙下：伙（1）20碎×8年3月15日，輕投資額性房贈(zèng)產(chǎn)轉(zhuǎn)熔入改倡擴(kuò)建巧工程販：警借：社投資稈性房千地產(chǎn)——廠房時(shí)（在伙建）14需00000叮0投資霞性房消地產(chǎn)題累計(jì)路折舊6娃00借0000貸：投弊資性房惜地產(chǎn)——廠房20低0筑00000（2）20×切8年3月15日～12月10日浸借：災(zāi)投資買性房上地產(chǎn)——廠房翻（在美建）1器50賭0包00哄0貸：慶銀行樹存款牢等1開50奏0挨00擋0（3）20×姻8年12月10日是重，改遣擴(kuò)建破工程右完工墳：童借：隱投資站性房俊地產(chǎn)——廠房15放500沫00見0貸：投咽資性房鋼地產(chǎn)——廠房洗（在桐建）15住5睜00陶0癢00【例4】20×胃8年3月，甲毅企業(yè)與巷乙企業(yè)困的一項(xiàng)殺廠房經(jīng)乎營(yíng)租賃補(bǔ)合同即造將到期嶼。為了斤提高廠待房的租墨金收入笛，甲企圣業(yè)決定情在租賃天期滿后碗對(duì)廠房焦進(jìn)行改夸擴(kuò)建，歲并與丙蜻企業(yè)簽探訂了經(jīng)嶼營(yíng)租賃溉合同，歌約定自鬼改擴(kuò)建醒完工時(shí)賣將廠房嚼出租給栽丙企業(yè)爐。3月15日，則與乙尖企業(yè)釣的租甚賃合壤同到橋期，禍廠房?jī)r(jià)隨即兵進(jìn)入硬改擴(kuò)丸建工定程。11月10日，朋廠房略改擴(kuò)冬建工鐘程完簡(jiǎn)工，紗共發(fā)向生支鐮出15品0萬(wàn)元透，即已日按推照租倒賃合沒同出眼租給強(qiáng)丙企泛業(yè)。3月15日，斑廠房莖賬面玻余額往為12常00萬(wàn)元，子其中成測(cè)本1蒙00慌0萬(wàn)元，羨累計(jì)公怨允價(jià)值煌變動(dòng)200萬(wàn)元胡。假杏設(shè)甲至企業(yè)塘采用鑄公允歐價(jià)值針計(jì)量臣模式減。甲企愿業(yè)的娘賬務(wù)萬(wàn)處理掃如下漿：沈（1）20×投8年3月15日，投董資性房紛地產(chǎn)轉(zhuǎn)宵入改擴(kuò)務(wù)建工程液：謙借：辯投資性餡房地產(chǎn)——廠房否（在特建）12貢000000貸：投時(shí)資性房鐵地產(chǎn)——成本10釋0號(hào)00000——公允價(jià)專值變動(dòng)20逆0000科0（2）20×榴8年3月15日～11月10日礎(chǔ)借：害投資性腸房地產(chǎn)——廠房裳（在追建）1釀50攔0旅00飛0貸：爭(zhēng)銀行約存款15勢(shì)00蘆000（3）20×玻8年11月10日，巖改擴(kuò)預(yù)建工算程完凝工獻(xiàn)借：歇投資飽性房屑地產(chǎn)——成本13懸500吹00武0貸：觸投資依性房揉地產(chǎn)——廠房橫（在語(yǔ)建）13舊500礙00敏0（二）緊費(fèi)用化藏的后續(xù)刃支出不滿足據(jù)投資性購(gòu)房地產(chǎn)蒜確認(rèn)條是件的，突應(yīng)當(dāng)在拘發(fā)生時(shí)普計(jì)入當(dāng)滔期損益致（借記蚊“其他襲業(yè)務(wù)成笨本”等怪科目）獨(dú)。【例5】甲企業(yè)輔對(duì)其某蘆項(xiàng)投資虎性房地皇產(chǎn)進(jìn)行洋日常維炕修，發(fā)潮生維修剝支出1萬(wàn)元。萄本例供中，日申常維修北支出屬對(duì)于費(fèi)用半化的后街續(xù)支出迎，應(yīng)當(dāng)僅記入當(dāng)檔期損益蘋。裂甲企禮業(yè)的賬倆務(wù)處理趁如下：賤借：其概他業(yè)務(wù)撫成本10發(fā)00誓0貸：績(jī)銀行剝存款瓜等10釀000第三節(jié)塔投資蹈性房地劍產(chǎn)的后且續(xù)計(jì)量一、后慨續(xù)計(jì)量搬原則企業(yè)查通常世應(yīng)當(dāng)縱采用成本宰模式對(duì)投資愚性房地潔產(chǎn)進(jìn)行索后續(xù)計(jì)靠量，也笛可采用公允價(jià)兵值模式對(duì)堡投資性我房地產(chǎn)曾進(jìn)行后找續(xù)計(jì)量紀(jì)。注意：邀同一企嘴業(yè)只能取采用一繁種模式從對(duì)所有弦投資性姨房地產(chǎn)兇進(jìn)行后季續(xù)計(jì)量宵，不得同海時(shí)采用憂兩種計(jì)惰量模式。1、成本計(jì)徹量模式在成倆本模屢式下糟，應(yīng)械當(dāng)按志照《企業(yè)府會(huì)計(jì)辭準(zhǔn)則異第4號(hào)——固定叛資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)煩計(jì)準(zhǔn)則括第6號(hào)——無(wú)形敵資產(chǎn)》的規(guī)掌定，圖對(duì)投滔資性擁房地皺產(chǎn)進(jìn)婚行計(jì)執(zhí)量，市計(jì)提拉折舊京或攤憐銷；謠存在策減值攀跡象嗎的，蠟應(yīng)當(dāng)橋按照《企業(yè)會(huì)慢計(jì)準(zhǔn)則默第8號(hào)——資產(chǎn)停減值》的規(guī)怨定進(jìn)母行處摘理。核算貞要點(diǎn):(1)設(shè)置“封投資性豈房地產(chǎn)透”科目淹核算；(2責(zé))要按期火（月）贏計(jì)提折給舊或進(jìn)背行攤銷雅，要確牌認(rèn)收取貢租金的恩收入，因通過(guò)“造其他業(yè)據(jù)務(wù)收入縣”科目誓核算。涌計(jì)提的還折舊或色攤銷的版金額通躲過(guò)“其歸他業(yè)務(wù)忍成本”襲科目核哥算。(3綱)應(yīng)比占照固真定資但產(chǎn)、捉無(wú)形懇資產(chǎn)僚來(lái)計(jì)倒提減辛值準(zhǔn)帽備。濃借記族“資兵產(chǎn)減繳值損津失”秤，貸煉記“便投資吃性房分地產(chǎn)琴減值未準(zhǔn)備壩”。2、公允硬價(jià)值辨計(jì)量住模式前提：裙根據(jù)本楚準(zhǔn)則第什十條規(guī)呀定，只晝有存在降確鑿證城據(jù)表明償投資性駛房地產(chǎn)斷的公允理價(jià)值能扯夠持續(xù)碗可靠取和得的，斗才可以酬采用公勞允價(jià)值筆模式計(jì)閥量。采用伙公允極價(jià)值劈燕模式飛計(jì)量法的投跌資性駝房地熊產(chǎn)，油應(yīng)當(dāng)喂同時(shí)啄滿足亡下列燦條件勾：與（1）投桑資性豬房地憐產(chǎn)所在恐地有活電躍的噴房地仇產(chǎn)交王易市騰場(chǎng)。鞋所秀在地綠，通起常是鏈指投養(yǎng)資性絕房地搬產(chǎn)所精在的水城市斧。對(duì)目于大脾中型金城市唉，應(yīng)章當(dāng)為職投資刊性房須地產(chǎn)志所在緣瑞的城扇區(qū)。懂（2）企軍業(yè)能禿夠從勸活躍乖的房鈔地產(chǎn)居交易蹈市場(chǎng)蔑上取際得同類或炭類似房地校產(chǎn)的片市場(chǎng)診價(jià)格圖及其掛他相付關(guān)信敞息，負(fù)從而恩對(duì)投乞資性際房地左產(chǎn)的自公允瓣價(jià)值舍作出波合理續(xù)的估紅計(jì)。同類或閥類似的柴房地產(chǎn)潤(rùn)，對(duì)建皂筑物而眼言，是伐指所處桑地理位辟置和地算理環(huán)境旬相同、丟性質(zhì)相耽同、結(jié)折構(gòu)類型旋相同或畏相近、墊新舊程奴度相同林或相近跳、可使偷用狀況注相同或貧相近的賢建筑物今；對(duì)土邊地使用相權(quán)而言蚊，是指樸同一城脊區(qū)、同緊一位置乎區(qū)域、室所處地隱理環(huán)境冒相同或撇相近、洪可使用障狀況相穩(wěn)同或相互近的土樸地。核算要援點(diǎn):(1星)同樣要捕設(shè)置“跨投資性顧房地產(chǎn)盼”科目脖核算(2餅)和采右用成耐本模獻(xiàn)式計(jì)綁量的艇區(qū)別姓是采遭用公乓允價(jià)象值模濾式計(jì)守量的包投資拖性房民地產(chǎn)不再計(jì)余提折舊秤，不再舞進(jìn)行攤微銷，也爬不需要妥計(jì)提減渾值準(zhǔn)備奪。(無(wú)3)設(shè)置柔“公鬼允價(jià)羽值變繩動(dòng)損結(jié)益”積科目鵲核算卡期末帖投資約性房息地產(chǎn)斜公允妙價(jià)值竿變動(dòng)抽的影盆響。資產(chǎn)慕負(fù)債徹表日貨，借:投資性撤房地產(chǎn)(公允具價(jià)值遷變動(dòng))貸:公允價(jià)去值變動(dòng)犬損益或做衣相反湖的會(huì)午計(jì)分集錄。待處評(píng)置該客投資些性房爛地產(chǎn)拴時(shí)，鏈將其獄持有抱期間理累計(jì)生產(chǎn)生懇的“難公允察價(jià)值騰變動(dòng)像損益姜”轉(zhuǎn)饑入“訂其他爪業(yè)務(wù)弟成本運(yùn)”科羽目。(4貢)取得租褲金收入江，借記旺“銀行喂存款”敲等科目堵，貸記蜓“其他臘業(yè)務(wù)收抽入”等子科目?！纠?】甲企玻業(yè)為坦從事亡房地謹(jǐn)產(chǎn)經(jīng)晶營(yíng)開版發(fā)的次企業(yè)屠。20×勺7年8月，甲崖公司與域乙公司園簽訂租論賃協(xié)議鼠，約定黑將甲公趣司開發(fā)其的一棟伶精裝修罪的寫字儉樓于開泡發(fā)完成素的同時(shí)歉開始租燙賃給乙針公司使鐘用，租妹賃期為l0年。紀(jì)當(dāng)年10月1日，昌該寫栽字樓晌開發(fā)犧完成妙并開購(gòu)始起綱租，膠寫字灶樓的趁造價(jià)暑為90禮0索0000煮0元。灶由于壞該棟銳寫字靜樓地及處商厲業(yè)繁傅華區(qū)紋，所目在城片區(qū)有澇活躍福的房逝地產(chǎn)澆交易暴市場(chǎng)己，而凝且能輕夠從買房地反產(chǎn)交口易市針場(chǎng)上撐取得桿同類雹房地引產(chǎn)的敞市場(chǎng)訴報(bào)價(jià)攪，甲雞公司匪決定宇采用集公允佛價(jià)值寄模式奏對(duì)該棚項(xiàng)出寶租的毀房地貝產(chǎn)進(jìn)堤行后膛續(xù)計(jì)玻量。20×形7年l2月31日，拼該寫孤字樓細(xì)的公職允價(jià)柔值為92餅0竟0000針0元。20夢(mèng)×8年12月31日，用該寫此字樓餃的公奧允價(jià)設(shè)值為93豎000000元。甲企書業(yè)的尿賬務(wù)袍處理臣如下孤：圓（1）20敘×7年10月1日，京甲公淚司開饞發(fā)完狗成寫跨字樓地并出匆租餓借：步投資點(diǎn)性房區(qū)地產(chǎn)——發(fā)××寫字樓身（成本虧）90皺000000貸：甚開發(fā)撇成本90格00000壟0（2）20延×7年12月31日，舒以公偵允價(jià)快值為鳥基礎(chǔ)明調(diào)整緩其賬瞇面價(jià)密值，攏公允屬價(jià)值出與原險(xiǎn)賬面宣價(jià)值子之間行的差制額計(jì)垮入當(dāng)折期損愈益詳借：查投資其性房爐地產(chǎn)——×劣×寫字樓否（公允素價(jià)值變紹動(dòng)）2襯00洽0000貸：公垃允價(jià)值追變動(dòng)損飾益2四00攤000漆0（3）20偶×8年12月31日，公蓄允價(jià)值羽又發(fā)生撲變動(dòng)賤借郊：投資憲性房地禍產(chǎn)——辨××寫字及樓（權(quán)公允榮價(jià)值癢變動(dòng)述）1腰00棵0000貸：公利允價(jià)值洪變動(dòng)損愛益10用000003、投資性可房地產(chǎn)炎后續(xù)計(jì)件量

模支式的變割更央企哭業(yè)對(duì)投占資性房里地產(chǎn)的磁計(jì)量模馳式一經(jīng)貢確定，矛不得隨普意變更層。成本肉模式平轉(zhuǎn)為嬌公允擁價(jià)值攀模式膜的，玩應(yīng)當(dāng)直作為鋼會(huì)計(jì)勢(shì)政策膜變更，按禁照《企業(yè)液會(huì)計(jì)蜘準(zhǔn)則慨第28號(hào)——會(huì)計(jì)政樹策、會(huì)厭計(jì)估計(jì)握變更和存差錯(cuò)更摔正》處理,進(jìn)行昨追溯屆調(diào)整拼，將鄰計(jì)量鬧模式識(shí)變更俗時(shí)公腳允價(jià)臥值與臟賬面部?jī)r(jià)值諒的差老額，玻調(diào)整已期初廈留存伏收益耕（未渡分配排利潤(rùn)識(shí)）。注意：已采用襯公允價(jià)摩值模式鄰計(jì)量的零投資性何房地產(chǎn)績(jī)，不得友從公允逃價(jià)值模嚼式轉(zhuǎn)為形成本模成式。成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換【例7】甲企業(yè)抽將某一炸棟寫字追樓租賃百給乙公予司使用肆，并一壯直采用湯成本模零式進(jìn)行具后續(xù)計(jì)家量。20飄×9年1月1日，甲扁企業(yè)認(rèn)贊為，出剪租給乙腰公司使傻用的寫簡(jiǎn)字樓，剩其所在扭地的房禾地產(chǎn)交雜易市場(chǎng)司比較成僑熟，具鑒備了采歐用公允希價(jià)值模確式計(jì)量獲的條件譜，決定挖對(duì)該項(xiàng)犁投資性工房地產(chǎn)刺從成本伏模式轉(zhuǎn)抱換為公償允價(jià)值公模式計(jì)威量。該源寫字樓句的原造碎價(jià)為90秒0龍00000元，觀已計(jì)銜提折瓜舊2宮70予0泥00賤0元，遵賬面隨價(jià)值澇為87動(dòng)3林00愁0務(wù)00元。20×霞9年1月1日，該勉寫字樓刊的公允菜價(jià)值為95辦0蠻0000儉0元。爭(zhēng)假程設(shè)甲企阿業(yè)按凈明利潤(rùn)的l0%計(jì)提什盈余鍵公積觀。甲企抱業(yè)的商賬務(wù)跨處理牛如下擺：展借羞：投憑資性古房地端產(chǎn)——×互×寫字樓太（成本瞞）95狹0而00000（變蜜更日喜公允努價(jià)值若）禽投資被性房翼地產(chǎn)扎累計(jì)決折舊斬（攤嚇銷）2氏70頑0爸00斃0貸：投炎資性房貼地產(chǎn)——騎××寫字北樓90喊00000廳0利潤(rùn)分池配——未分配瓣利潤(rùn)6粱93題0嚴(yán)00回0盈余亭公積770蟲00農(nóng)0第四桶節(jié)顫投資伙性房蹤蝶地產(chǎn)堅(jiān)的轉(zhuǎn)世換和編處置一、投資撓性房牽地產(chǎn)綠轉(zhuǎn)換歷形式傭和轉(zhuǎn)瞇換日1．轉(zhuǎn)只換形殲式“非靠投資轎性房雅地產(chǎn)該”與驗(yàn)“投帖資性歌房地諸產(chǎn)”木的轉(zhuǎn)靜換。2．轉(zhuǎn)狂換日“非醒投資殿性房勾地產(chǎn)掏”轉(zhuǎn)嬸換為養(yǎng)“投定資性創(chuàng)房地尊產(chǎn)”忠：租滋賃期灑開始燙日或翅用于地資本苦增值委的日愚期。“投橡資性示房地拉產(chǎn)”衰轉(zhuǎn)換奮為“梨非投事資性合房地蝦產(chǎn)”煮：房蟻地產(chǎn)價(jià)達(dá)到梳自用香狀態(tài)拘日期詞。二、房地晃產(chǎn)轉(zhuǎn)倚換的棄會(huì)計(jì)襖處理1．成斧本模秋式投資活性房傲地產(chǎn)防采用擾成本施計(jì)量村模式坦的房吼地產(chǎn)泳轉(zhuǎn)換易如下理圖所筐示：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換對(duì)固定市資產(chǎn)和薄無(wú)形資列產(chǎn)：“固掃定資挽產(chǎn)”療或“投資爆性房地再產(chǎn)”科連目“無(wú)混形資陶產(chǎn)”飯科目“累歐計(jì)折站舊”片或“累各計(jì)攤賴銷”隔科目科目“投資宅性房地框產(chǎn)累計(jì)濫折舊晌（攤員銷）軌”“固定煉資產(chǎn)減雞值準(zhǔn)備哪”情“投本資性房乳地產(chǎn)或“顏無(wú)形頑資產(chǎn)握減值丑減槐值準(zhǔn)鴉備”應(yīng)科目準(zhǔn)備搬”科仆目在成本躍模式下菌，應(yīng)當(dāng)巡壽將房地蔑產(chǎn)轉(zhuǎn)換奸前的賬面慈價(jià)值作為轉(zhuǎn)也換后的包入賬價(jià)悉值。（1）將惜作為趣存貨申的房抖地產(chǎn)改轉(zhuǎn)換坊為投們資性瞧房地殖產(chǎn)借：投宋資性房奸地產(chǎn)（但賬面余頓額）存貨疤跌價(jià)民準(zhǔn)備貸：開鍋發(fā)產(chǎn)品（2）自寇用房盜地產(chǎn)胞轉(zhuǎn)換肅為投濫資性鑼房地憑產(chǎn)賊借：漫投資篇性房束地產(chǎn)矮累躺計(jì)折有舊或魯累計(jì)吵攤銷震固舉定資迎產(chǎn)減燭值準(zhǔn)但備或漫無(wú)形泛資產(chǎn)度減值諷準(zhǔn)備名貸飛：固紗定資挑產(chǎn)或桃無(wú)形裂資產(chǎn)伏投胃資性笑房地計(jì)產(chǎn)累脊計(jì)折西舊（氧攤銷煌）謹(jǐn)投資伍性房啞地產(chǎn)資減值蓄準(zhǔn)備（3）將投液資性房慎地產(chǎn)轉(zhuǎn)飄換為自彎用的借：士固定邀資產(chǎn)投資壤性房膝地產(chǎn)港累計(jì)悶折舊(攤銷)貸：投擦資性房各地產(chǎn)（旋賬面余先額）累計(jì)核折舊借:投資性鼠房地產(chǎn)嗎減值準(zhǔn)假備貸：北固沒定資腥產(chǎn)減填值準(zhǔn)蒸備【例8】某年7月末，崗甲企業(yè)或?qū)⒊鲎馄圃谕獾膿螐S房收供回，8月1日開纏始用斥于本飄企業(yè)頂?shù)纳绦云飞a(chǎn)，舟該廠岡房相搜應(yīng)由嶺投資績(jī)性房慢地產(chǎn)滅轉(zhuǎn)換跟為自戀用房衰地產(chǎn)翠。該釣項(xiàng)房智地產(chǎn)哥在轉(zhuǎn)番換前尊采用拳成本觸模式土計(jì)量醉，截陰至某儀年7月31日，賬益面價(jià)值兔為37林6宵50臉0敗00元，其擇中，原封價(jià)50數(shù)00000豬0元，累奧計(jì)已計(jì)毛提折舊12船3灣50幻玉0非00元。憐甲企業(yè)叫某年8月1日的賬嗽務(wù)處理紫如下：番借：固比定資產(chǎn)50噴000000投資性氏房地產(chǎn)哪累計(jì)折忙舊（攤怎銷）12忙3洞50價(jià)0聞00貸：投丈資性房濫地產(chǎn)——艦××廠房50館000000累計(jì)勾折舊12盤350撥00貼02．公允破價(jià)值模澇式非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，非投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與非投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目采用公承允價(jià)值閃模式計(jì)畜量的投貓資性房饒地產(chǎn)轉(zhuǎn)童換為自翼用房地置產(chǎn)時(shí)，蛾應(yīng)當(dāng)以策其轉(zhuǎn)換帖當(dāng)日的公允價(jià)融值作為煤自用及房地申產(chǎn)的表賬面旦價(jià)值舒，公應(yīng)允價(jià)禁值與乘原賬凈面價(jià)納值的奏差額派計(jì)入當(dāng)期蓄損益。（公殲允價(jià)值吩變動(dòng)損散益）（1）投自資性房糧地產(chǎn)向模非投資巧產(chǎn)房地向產(chǎn)轉(zhuǎn)換暗，賬務(wù)譽(yù)處理如畝下：借：固俗定資產(chǎn)級(jí)或無(wú)形芽資產(chǎn)（真公允價(jià)蹤蝶值）胡貸：機(jī)投資性停房地產(chǎn)――成本――公允價(jià)球值變動(dòng)梢（或借杠記）超公婦允價(jià)值斜變動(dòng)損刊益（或少借記）（2）如喝果是舌非投鈔資性仁房地白產(chǎn)向異投資躬產(chǎn)房奸地產(chǎn)稀轉(zhuǎn)換晶，賬景務(wù)處塞理如點(diǎn)下：獻(xiàn)借終：投膠資性確房地強(qiáng)產(chǎn)——成本（淹公允價(jià)感值）手累災(zāi)計(jì)折舊店或累計(jì)填攤銷殺固鑼定資產(chǎn)伴減值準(zhǔn)塔備、無(wú)銳形資產(chǎn)掛減值準(zhǔn)南備或存蓮貨跌價(jià)蓄準(zhǔn)備辦公允憐價(jià)值變舅動(dòng)損益扭（差額故在借方阿）勻貸：固盡定資產(chǎn)嘉、無(wú)形秤資產(chǎn)或貧開發(fā)產(chǎn)醫(yī)品質(zhì)資她本公積——其他稀資本飼公積測(cè)（差弊額在明貸方侵）（3）將休作為刪存貨偵的房投地產(chǎn)紫轉(zhuǎn)換直為投棍資性喚房地販產(chǎn)借：投出資性房渡地產(chǎn)（放成本）公允價(jià)木值變動(dòng)戰(zhàn)損益存貨跌覆價(jià)準(zhǔn)備貸：見開發(fā)淺產(chǎn)品資本牽公積齊（流其他鞋資本腿公積距）資產(chǎn)殲負(fù)債義表日借：尸投資刃性房襖地產(chǎn)盒（公暖允價(jià)體值變戒動(dòng)）貸：丑公允域價(jià)值殘變動(dòng)指損益【例9】甲企業(yè)菌是從事漿房地產(chǎn)爹開發(fā)業(yè)功務(wù)的企著業(yè)，20×溝7年3月10日，甲謹(jǐn)企業(yè)與胃乙企業(yè)香簽訂了嶺租賃協(xié)配議，將錦其開發(fā)陸的一棟她寫字樓鑒整體出料租給乙崇企業(yè)使棒用，租均賃期開梳始日為20負(fù)×7年4月15日。20養(yǎng)×7年4月15日，該轟寫字樓羊的賬面技余額為450始00域000污0元，未濁計(jì)提存差貨跌價(jià)喝準(zhǔn)備，簽轉(zhuǎn)換后法采用公晝?cè)蕛r(jià)值炸模式計(jì)眉量。假胸設(shè)4月15日該嗽寫字跟樓的先公允迅價(jià)值片為41臥0偷00籌000禍0元，20賊×7年12月31日，該催項(xiàng)投資困性房地斤產(chǎn)的公冰允價(jià)值薄為43刺0申00搬0000元。20×住8年4月租肥賃期荷屆滿言，甲蠢企業(yè)看收回律該項(xiàng)煮投資植性房迅地產(chǎn)節(jié)，并魚于20×辭8年6月以46級(jí)0搬00默000艙0元出售課，出售執(zhí)款項(xiàng)已嗓收訖。甲企業(yè)悉的賬務(wù)企處理如雄下：妄（1）20厭×7年4月15日習(xí)借：無(wú)投資辨性房襪地產(chǎn)——霞××寫字毒樓（袖成本及）41路0釣00異000墳0公允價(jià)段值變動(dòng)帳損益40烈000000貸：咬開發(fā)緊產(chǎn)品450霧00譜000很0（2）20趨×7年12月31日堡借：滋投資膏性房牌地產(chǎn)——救××寫字樓肯（公允脾價(jià)值變菌動(dòng)）20袍0國(guó)0000妄0貸：公怪允價(jià)值西變動(dòng)損橡益20戒0計(jì)00000（3）20×廁8年6月，丙出售伸時(shí)膛借：彩銀行號(hào)存款460隔00莫000狂0貸：其壩他業(yè)務(wù)不收入460真00封000梨0借：合其他棟業(yè)務(wù)義成本43摟0榜00蹄0000貸：靜投資裂性房律地產(chǎn)——×肥×寫字樓健（成本琴）410植00軌0000——×藍(lán)×寫字樓罩（公允賓價(jià)值變低動(dòng)）20寶000000同時(shí)，模將投資愧性房地林產(chǎn)累計(jì)矛公允價(jià)蒸值變動(dòng)齡轉(zhuǎn)入其熊他業(yè)務(wù)享成本。公允過(guò)價(jià)值懲變動(dòng)絡(luò)減值40練0伙0000走0元－公耍允價(jià)值于變動(dòng)增神值20煩0脾0000撕0元＝公凱允價(jià)值芒變動(dòng)減馳值20添00000戶0元蜓借：雙其他駝業(yè)務(wù)戴成本20扎000000貸：街公允個(gè)價(jià)值襯變動(dòng)窗損益20走0甚0000忠0三、才投資蔥性房耽地產(chǎn)傭的處麻置當(dāng)投資遞性房地冶產(chǎn)被處尾置，或疲者永久界退出使衫用且預(yù)嗎計(jì)不能怕從其處葵置中取孤得經(jīng)濟(jì)物利益時(shí)良，應(yīng)當(dāng)口終止確忘認(rèn)該項(xiàng)數(shù)投資性怒房地產(chǎn)享。企業(yè)出呆售、轉(zhuǎn)徹讓、報(bào)忘廢投資秧性房地另產(chǎn)或者含發(fā)生投篇資性房針地產(chǎn)毀向損，應(yīng)弦當(dāng)將處壩置收入慨扣除其貨賬面價(jià)筑值和相周關(guān)稅費(fèi)真后的金權(quán)額計(jì)入恢當(dāng)期損有益。核算要印點(diǎn)：a、處置涉淹及到的貧收入和曬成本分世別通過(guò)神“其他粗業(yè)務(wù)收防入”和龍“其他艙業(yè)務(wù)成解本”科恰目來(lái)核械算。b、自用房域地產(chǎn)轉(zhuǎn)掙換為投磁資性房營(yíng)地產(chǎn)，脹采用以埋公允價(jià)妙值模式悼進(jìn)行后劇續(xù)計(jì)量柏的，轉(zhuǎn)娛換時(shí)若終產(chǎn)生資野本公積――其他資街本公積朝，則處號(hào)置時(shí)應(yīng)獸將資本舞公積轉(zhuǎn)達(dá)入“其中他業(yè)務(wù)睬成本”法科目。c、采用公霞允價(jià)值糞模式計(jì)卸量的投溫資性房宮地產(chǎn)，璃持有過(guò)養(yǎng)程中產(chǎn)干生的公蹲允價(jià)值逗變動(dòng)損莫益累計(jì)唇額在處摔置時(shí)應(yīng)楚轉(zhuǎn)入“找其他業(yè)鑒務(wù)成本線”科目尼。1、采甲用成跳本模熄式計(jì)將量借：奶銀行醋存款貸：姥其他植業(yè)務(wù)薦收入借：投柔資性房躁地產(chǎn)累摸計(jì)折舊其他業(yè)題務(wù)成本投資性棒房地產(chǎn)語(yǔ)減值準(zhǔn)婦備貸：辯投資著性房陣地產(chǎn)2、采確用公允檔價(jià)值模式沃計(jì)量借：竿銀行輝存款貸：其衫他業(yè)務(wù)故收入借：其礦他業(yè)務(wù)罰成本貸：投敬資性房廈地產(chǎn)（狠成本）投資性系房地產(chǎn)亦（公允霧價(jià)值變追動(dòng)）爆（貸或爺借）借：公歡允價(jià)值核變動(dòng)損百益（借蠻或貸）貸：其鹿他業(yè)務(wù)煩成本（宮貸或借召）借：龍資本礎(chǔ)公積--魯-其他底資本殃公積貸：其齡他業(yè)務(wù)辦成本【例10牛】甲公司沫將其出航租的一遷棟寫字真樓確認(rèn)睬為投資款性房地惠產(chǎn)。租萬(wàn)賃期滿化后，甲限公司將致該棟寫卡字樓出萄售給乙泥公司，憤合同價(jià)悉款為30匯0迷00芒0000元，概乙公汽司已凱用銀鏈行存企款付勾清。（1）假設(shè)槍這棟寫罪字樓原叉采用成擋本模式游計(jì)量。沉出售時(shí)幟，該棟去寫字樓鳳的成本傘為280森00亭0000元，豎已計(jì)忍提折隸舊30堡0頸0000火0元。遣甲宮公司的炸賬務(wù)處骨理如下提：蟲借：詠銀行存支款300是00培0000貸：其陶他業(yè)務(wù)鄭收入30園0泳00戰(zhàn)000叮0借：其商他業(yè)務(wù)乖成本250每00敗000借0投資性雅房地產(chǎn)練累計(jì)折仔舊（攤繭銷）30瘦0挨00000貸：朗投資養(yǎng)性房喇地產(chǎn)——偉××寫字孟樓280游00昨0000（2）假亦設(shè)這膽棟寫糟字樓遇原采閣用公追允價(jià)哄值模愈式計(jì)明量。泉出售闊時(shí)，層該棟渡寫字冠樓的尤成本店為210料00船0000元，斃公允叔價(jià)值獲變動(dòng)劃為借嘩方余蔥額40喚0完00000元。讀甲騙公司的根賬務(wù)處弱理如下厚：板借：尊銀行存樹款30辣0盼00律0000貸：吐其他范業(yè)務(wù)然收入30峽0炭00奔000槽0借：初其他粥業(yè)務(wù)啊成本250雄00見000性0貸：愈投資匙性房殼地產(chǎn)——希××寫字身樓（嫁成本區(qū)）210幸00片0000——孫××寫字經(jīng)樓（教公允溜價(jià)值上變動(dòng)?。?0羽0漂0000膏0同時(shí)，守將投資巷性房地騎產(chǎn)累計(jì)挖公允價(jià)紫值變動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)入其較他業(yè)務(wù)益成本港借：壟公允價(jià)拘值變動(dòng)秋損益40裳0躁0000胃0貸：腹其他甘業(yè)務(wù)穩(wěn)成本40握00000壇0練習(xí)譜：一只、多塌項(xiàng)選術(shù)擇題1.下列鞭有關(guān)壯投資逆性房戒地產(chǎn)胡的說(shuō)畏法中速，正躁確的肚有（虜）句。A.企業(yè)對(duì)世投資性饒房地產(chǎn)他采用公繼允價(jià)值穿模式計(jì)價(jià)量的，旦應(yīng)不對(duì)嫌投資性羊房地產(chǎn)囑計(jì)提折形舊或進(jìn)州行攤銷B.企業(yè)沾將自冊(cè)用建修筑物征或土鹿地使棉用權(quán)請(qǐng)停止歌自用雷改為密出租搶時(shí)，雜其轉(zhuǎn)確換日五為租殘賃期筑開始右日C.企業(yè)肯將自烘用建菌筑物萌或土熊地使鉆用權(quán)提停止度自用樹改為哪出租急，在跡成本尾模式醒下，庭應(yīng)當(dāng)陪將房刺地產(chǎn)