舊城改造規(guī)劃的理解和案例

舊城改造規(guī)劃的理解和案例

2目錄舊城改造規(guī)劃的不同層面舊城改造規(guī)劃的重點問題舊城改造規(guī)劃案例3舊城改造規(guī)劃的不同層面4應從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項目舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項目、也不同于單純的房地產開發(fā)規(guī)劃，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）5技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負面影響（消防、治安）資源占用等6技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆賠代價（經濟測算）房地產市場發(fā)展開發(fā)順序及難易資金問題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批7技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機遇8舊城改造規(guī)劃的視野

城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未來產業(yè)發(fā)展的關聯(lián)舊城改造帶來的機遇及對城市未來發(fā)展的影響舊城改造為城市能貢獻什么？改造對未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸判斷舊改造對城市未來的意義建立指標體系活力競爭力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的利器對未來的預見力9局限于物質性改造為主阻止城市物質性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個城市項目的組合舊城改造和城市更新的比較，對舊城改造進行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結構的更新，功能體系更新等更多層面的內容內容動因注重內涵防止城市功能性和結構性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計劃一個城市的舊城改造不應僅站在物質形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃”10舊城改造規(guī)劃的重點問題11舊城改造規(guī)劃的重點問題

改造目標體系建立改造政策問題研究資金平衡問題研究開發(fā)控制問題研究社會效益目標市場價值實現(xiàn)改造進程目標對開發(fā)主體的政策：容積率獎勵、地價減免等對拆遷補償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼哒Y金援助條件及方式投資收益細目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發(fā)過程中的權利、責任及收益開發(fā)商在過程中的權利、責任及收益社會及國家在過程中的權利、責任及收益風險控制12需解決的關鍵點（續(xù)）功能布局與規(guī)劃指標問題研究建筑風格問題研究開發(fā)模式問題研究拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標如何使利潤平衡指標如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風格相容性問題改建建筑與整體風格相容性問題街區(qū)改造與整體風格相容性問題改造主體分析改造中利潤實現(xiàn)主體與風險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經濟測算補償方式13舊城改造規(guī)劃案例－上海新天地14上海新天地－城市發(fā)展的新動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務圈舊城改造啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右，緊鄰淮海中路商務圈，位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點，原法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。－－北至太倉路－－西至馬當路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人太平橋總體規(guī)劃項目總占地：52公頃，其中新天地占地3萬平方米，建筑面積6萬平方米。

總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：開發(fā)商：香港瑞安集團前期投資：前期總投資14億元，動遷費6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個，原居住人口7萬人功能結構分析圖17新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑第一階段：綜合性時尚場所

第三階段：順應潮流與國際接軌

上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。第三階段要使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。

石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當然的主題，“都市旅游”。瑞安設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。第一階段由于認識上的局限性，主要強調綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”

定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化19改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎20改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主，結合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。從而形成南北新舊對話，交相輝映的格局。

北里南里人工湖分南里和北里兩部分，以“新舊融合”為設計理念，保留了老上海傳統(tǒng)建筑石庫門的特色，并注入現(xiàn)代元素和設施，是一個具有上海歷史文化風貌、創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心。該項目借鑒國外經驗，采用保留建筑外皮、改造內部結構和功能并引進新的生活內容的改造手法，堪稱近年來國內最為成功的城市更新項目之一。21新天地鋤北里—石庫辮門建斃筑為婆主新天企地北族里，濁面積述不到峽兩公勒頃，深原先攏由縱寧橫交靠錯的15個里弄哈，密布米著3萬平方丑米的舊乘房屋，果其中最躲早的建車于191最1年，素最遲送的建衛(wèi)于193菜3年。22新天睬地南朵里—現(xiàn)代幅建筑綢為主觀念往的進末步以往社噸會大眾鴿認為歷得史保護古是政府枕的工作森。其實怪新天地生的開發(fā)預模式就趨是房地凳產的開桶發(fā)，著毫重的是靈再生里利弄生活覆形態(tài)帶容來的商事業(yè)利益貌，也是屢因為這瓜樣的考沫慮，帶榨來了歷虎史建筑關保護的之機會。掙從傳統(tǒng)霉建筑保穗護的概衛(wèi)念與方彼法看，桶新天地崗是一個偉特殊的侵例子，隔它帶動伐了地區(qū)挎的開發(fā)釀熱潮與派歷史保通護新點夕子。手法的潛創(chuàng)新瑞安立集團鼻獨具線慧眼死，掌汁握了題契機悄，采用的婦作法是瞞保留建企筑物的電表層，芹改變內制部的結裝構與使張用機能，類濃似法要國巴項黎對未于城句市舊糧建筑稼的做砌法。曾傳統(tǒng)蟻與現(xiàn)咳代的村融合跌、新蠻與舊陵的交裹融不疏僅表紅現(xiàn)在喜建筑飲形式涂方面播，更煎多的彼是體揉現(xiàn)了壟中西悉合璧眾、兼館容并淺包的密上海府石庫搶門居汗住文窄化。優(yōu)越的弓區(qū)位不但擁獎有先天仆的傳統(tǒng)如文化元龍素，而敲且擁有剝濃厚的象商業(yè)、金商務氛即圍，便右于集聚必城市中草最有活漲力的人叛群。統(tǒng)一的瓜開發(fā)統(tǒng)一距的開俱發(fā)主墓體保吳證開岔發(fā)理邪念的火全面反貫徹計和實皆施。瑞安馳集團因為江保留烏中共與第一慶會址鵝和大湊片舊錦里弄撓住宅稈，有槳更好聾的利朋基與惱政府典商議舌，粉要求途給予栽更好幣的投惱資條占件，晉不管沈是增倆加容兵積，騰容積表轉移緞，以將興建購高樓岸，創(chuàng)裙造商素機，浩或徹雪底修擇建里繭弄，鼠以增息添觀統(tǒng)光據(jù)汽點，匯有了碧更好拐的投龍資效復益；政府因為刊解決嫁了里誼弄窳編陋問腐題，賞增加叨更多伏的綠益地、哄水景更公園移，以涌及因釀城市盲開發(fā)齊帶來尺豐碩繪的稅住收、告租金揭與地步區(qū)整莖體發(fā)干展而晴受益綠；社會置大眾本及國奶內外時旅客也因郊為有稻了獨閉特的悅、更澡新的直、更哀好的量旅游肢據(jù)點逐而受搞益。多贏的曉局面新天地竿項目成貴功因素利總結24新天抱地項邁目不足舒之處新天拴地提轉供了蜂市場長條件苦下政淚府和掘企業(yè)巧合作連進行敞舊城散更新甲的新名模式嚼，具慨有有靜益啟逗示，歷但在析政府集、開快發(fā)商蹤蝶和居節(jié)民三堤者對漂弈中暴仍缺客少最囑為關武鍵的久主體——居民遞的身裕影?？弦虼四海湎锍晒ιw在于魔商業(yè)叛運作斜上的津轟動賴效應嫂，而灑非舊摘城可掃持續(xù)粉發(fā)展稿的勝父利。街這些若居民副讓渡豈出原羞有的妙城市架空間疲，獲喊得一貓定的贏補償杠，同競時搬湖遷至狡城市耗周邊情區(qū)域斤，生里存環(huán)叫境得猴到改明善。鈔然而慣，居肢民實絞際上胞在項之目進奸程中游沒有討多少疊話語填權，梨無法玻表達填最真舟實的信意圖防，缺從乏主呢動參智與機察會，妥只能洲被動重接受痰結果互，因枕而與顏政府后和開申發(fā)商炕不可跨避免均地會耐產生裕一些撕矛盾琴和分由歧。25對比：染上海田遠子坊“少自下而備上”田子坊洞是一種鵝政府引系導、居撿民自主軌、自下律而上的伴小規(guī)模接、多元浙化、漸區(qū)進式更天新方式橡。田子鑰坊深藏粘鬧市中染，原是罪上世紀50年代典懼型弄堂螞工廠群更。199縫8年藝術奸家陳逸鍛飛帶工似作室來催此后，長開啟了埋地區(qū)更雹新篇章照。在舊晉廠房和附部分民言居通過聚轉讓置博換變成膊畫廊、許陶藝館珠、攝影恩棚等各賠類藝術智工作室悶的過程誼中，以艱藝術家番自籌資奏金為主售要形式挺的社會賄資本，各完善了茅地區(qū)建糕筑物與常公共空憑間的改吐造與美嚼化，推劍進了地謝區(qū)基礎覺設施的禁完善。城隨著文賓化創(chuàng)意孟產業(yè)逐諷步發(fā)展社為地區(qū)撫主導產程業(yè)；人朽口構成欺由單一截走向多做元，原銅先的封換閉社區(qū)得開始向肅藝術家犁甚至游象客開放堤；田子匯坊地區(qū)豬的藝術合氛圍得柴以形成膛。第一項階段丈：藝術家躬的進駐26田子坊殖的新特灣征讓商街人看見斜了獲利錄的可能階性。經貼過市場廟試驗，松最初入肝駐田子扔坊的商伐家獲得燥了商業(yè)艦成功，耀隨之產谷生的示提范效應賤讓田子翅坊吸引尚了更多獄商業(yè)資蠅本的目缺光。商尤家的競粉相進駐蘭將田子歉坊城市弓更新進情程帶到把一個新份階段（油約200扶5年）。畢由于商熟人有更展多資本拖和財稅圖支付能勸力，從無而更有斗力的推磨動了地團區(qū)空間防形態(tài)與溪基礎設竿施的改境善升級驕。另一甘方面，喜商業(yè)對庫土地的部需求競訴爭，帶賓動房屋屑租金快染速上漲梳；同時峽，商業(yè)紀的大量比進駐也森帶來了沉私密性拉、安全機性等問聞題。這蠻些因素婚促使許彩多原住傭民和藝考術家外隨遷或維震權。地奸區(qū)在功甚能與人原口構成而上出現(xiàn)箭以商業(yè)磚和商人漏為主導手的單一鮮化趨勢燒。以藝眠術家括的進眨駐為管起點勤，以蓋商人究的進翻駐為貌轉折漢，田筋子坊品歷經俗了兩階個階渾段的度更新管歷程削。盡喝管第們一階剃段的言城市癥更新里在城允市形愛態(tài)與革基礎桑設施概上取暢得的棍進步壘沒有毛第二楊階段蜂顯著甩，但淘是它范塑造慰了一泄個多腦元的蛙混合連街區(qū)寫，為凡上海蠢市培擠育了逗一塊蘋文化棵高地筋。而蛾第二配階段乏的城謊市更抱新則黑推動勞田子碰坊從材一個牢多元稱化的機城市捐地區(qū)押逐步何演化挺成單希一的坦商業(yè)擋地區(qū)插，商柴業(yè)氛俘圍取劑代了欄原有猜的人午文氣澆息。李長遠雙來看闖，人幕文資轉源是叮該地覺區(qū)的群比較潛優(yōu)勢臂。失蝦去了架藝術快家和度居民砍的田率子坊發(fā)與一也般商屑業(yè)地襪帶并逼無太慘大差盈異，衣持續(xù)龜?shù)目齑咚侔l(fā)義展將抗難以彼得到訪維持速。因支此綜溝合來島看，爆田子銷坊地欠區(qū)的細城市谷更新倉正從少成功怖走向快平庸茶。第二階趣段：商人搬的進薪駐案例睜小結27舊城改陷造規(guī)劃醬案例－三亞旨市月雕川村主城區(qū)遠是全市畝的中心詞，同時慎也是三般亞熱帶另海濱風循景名勝殿區(qū)的服嗓務基地項目欺地點簽緊鄰忘三亞士市中勵心城賞區(qū)，臨位于驕城市跑中心尺軸線究上月川惜村位歐于三蔬亞河今及臨井春河監(jiān)圍合短而成救的三守角地甚帶，務是三推亞市點歷史級發(fā)源園地月川差村緊蝦靠三珠亞市競主城驗區(qū)，拉隸屬船于河構東區(qū)菊，為塘城市剖的發(fā)拴源地厘之一三亞市股主城區(qū)三亞河面積：15篩0畝位置土及現(xiàn)昂狀：迎賓路宋北側，敏片區(qū)內軍大部分淚已被平宵整，僅蒼剩零星牧舊建筑戲，另外攪，在片緊區(qū)東北膨側有一未木材加侍工廠商證在生產面積雁：19悄2畝位置及墊現(xiàn)狀：月川小乳學片區(qū)鮮北部已予經被某愿開發(fā)商丙收購，霉部分已險被開發(fā)延成房地文產，靠紙近迎賓斤路部分偽開發(fā)為袋裝飾材邪料城月川猶小學唇后面舌部分搏為財走政局菌的財概苑小單區(qū)面積乳：88黑0畝位置百及現(xiàn)抱狀：片區(qū)是程村民的材主要聚仿居地，莖大多為籃村民住及宅，東約部有少謀量菜地嗽和魚塘月川村胖村口民藍的主要桌居住之創(chuàng)地行政撫中心扒片區(qū)月川村腦目前分僻為三部光分：行使政中心梅片區(qū)、韻月川小坡學片區(qū)貢和月川徹舊村片駱區(qū)月川舊蓋村片區(qū)月川錦小學船片區(qū)其中產月川趴小學駁和行窄政中鍋心兩臨片區(qū)倉已經飼被征繼用，所規(guī)劃美為城犁市綠睛帶用純地和英行政杯中心濱河址公園征地拆烈遷：片區(qū)南垃部的土淹地已被輸政府征鞏用建設綢三亞河版濱河公脆園，現(xiàn)鋪場拆遷釘工作已羊基本完玻成規(guī)劃目衣標：充分寶利用住環(huán)境休資源崗，探貓索和腳示范繭熱帶膨城市攤河湖國濕地災與城盼市公峰園的脊有機院統(tǒng)一剩建設萌，營覆造一廚個生搶態(tài)良壞好、深景觀挖獨特兵，既趴滿足皆城市淋居民旱和游泄客休事閑游密憩需醋求，鼠又滿陜足生猶物多膜樣性濱要求決的“化人與塘自然稻和諧借共處烤”的命濱河簡公園稼，“活打造里世界公一流望生態(tài)贊河道痕”裙。行政響中心土地均讓已被政各府征用認，局部盆土地已既經平整遵，未來沙將建成艇行政中達心大樓項目如的研揀究范獅圍：款月川糾舊村暮，占鍛地880畝，兩現(xiàn)狀盒分為吐老干駐部安僵置區(qū)悉、村案民居攪住區(qū)沸和菜翼田三四部分老干塌部安間置區(qū)政：81序.9畝菜田課：13杏0畝老干部緒安置區(qū)菜田村民表居住消區(qū)第一部細分：項目準背景孟研究研究莫內容月川村羞現(xiàn)狀分鎖析村民改芬造意愿安置桿補償優(yōu)要求改造范能圍內總啟建筑面黎積63萬平勢米，女容積難率為1.出1，建約筑密遺度70的%。村內建崖筑以三衣、四層攻磚混結便構為主口，建筑飛質量參搖差不齊違建村民共11痕72戶，其例中原居帽民934戶，竄外來惹戶23鋪8戶，村民癥受教寫育程瞞度普副遍較炕低。村民就虎業(yè)率低，房租眾為90%村民租的唯周一生玩活來攻源，逐漸演矛變成“億食租階夾層”，悔不參與盛社會分飛工，與主現(xiàn)代社杰會脫離父。租戶約2萬人申左右正，以低嫌端從脖業(yè)人繡員為態(tài)主，主戲要為殼酒店監(jiān)服務即人員緊、工壯地工尺人和失出租明車司清機。37另月川祖村目前幸還擁有必海航學礎院對面眉的472畝土針地地塊現(xiàn)盲狀海南航溉空旅游砍職業(yè)學治院鳳凰洽路軍糧供待應站綜合行慣政執(zhí)法竊局行政鼠大樓體育穴會展誕中心為達那到改偵造目籠標，拴政府可提浪供海警航學企院對財面的一地塊在作為安模置用地面。該地綠塊在鄰鳳凰主路南階側，西面是廈建設中增的體育駐會展中心穴，對面拴是海航交學院和執(zhí)澤法局大旦樓，東冷面有軍糧顯供應站地塊召內部特有兩紐奉個水套洼，其余均洪為荒地扭，地面理有青草覆賞蓋，局椒部已被撈平整項目所撕在地3km研究內付容月川村知現(xiàn)狀分鑼析村民改修造意愿安置垂補償曉要求村民節(jié)對現(xiàn)和狀不脅太滿況意，槐支持沫改造某，但鎖前提絮條件很是必男須合皺理賠妥償70完%對目前庭生活環(huán)樂境不滿濃意——亂，臟蝕，沒有后規(guī)劃，穗配套不旨足80%對目前腎生活方住式不滿句意——主要捐出租裹生活艘，沒茂有其什他收說入；閘沒有癢技能嬌；孩別子沒趨有工蛾作80傷%支持獻改造帖，但室必須儲合理旱補償研究內騙容月川婦村現(xiàn)于狀分邊析村民改破造意愿安置欣補償弊要求10編0%就地安果置——月川簡村改濾造的述基本暗條件100院%村民撇要求住疤聯(lián)排別凱墅——有天有座地82%幟村民要筐求宅基法地+貨饒幣補償——最低120友㎡的宅晶基地+不低于運建房成驗本的貨歐幣補償90%以上村矩民要求辱改造后巨有穩(wěn)定裕的生活足收入或生工作機軋會村民對濫安置補柏償?shù)囊忧蟠迕癜菜沃醚a償帶要求歸棒根結底建要解決捷村民的蓋生活來危源，且本改造后形收入不潤能低于星改造前是否能售合理補屠償就地倆宅基根地補館償120狀-15規(guī)0m2房屋補伯償不能育低于目魔前的建辮筑成本生活減是否瘡可持鍋續(xù)解決餐生活蠢來源孩子之是否奔有工斃作培抬訓機挑會養(yǎng)老怎廈么辦改造前后第二部剪分：安置補優(yōu)償方案研究范內容城中拼村改膏造關扮鍵要勺點安置補文償方案鐘設計操作方是式備選食安置輩補償托方案順利赴推進車城中賤村改泰造必位須要系考慮職到以額下幾崗點股份公澤司村民談判岡時間政府代貝價政府決跡心城中童村成嬌功改糞造最怕重要慢是獲找得村向民的巡壽支持史，安憂置補欄償必湯須符樣合大逃多數(shù)忘村民室要求村析民城中村廳改造存虎在著諸后多的風蔽險和不漁穩(wěn)定因超素，暴缺力抗法味，集體梁上訪等鵝重大社蜻會不穩(wěn)凱定時間假隨時可某能發(fā)生急。在漁翁農村改確造的初則期，有印的村民圍甚至提填出了以哭死抵制頑改造。村民身弦份可以椒一夜改逗變，但腥農民意睡識的轉斑變是一依個漫長妹的過程滿，如果煮忽略掉雅農民意晉識的本希質，那砌么改造軍工作很滑做到感蹈情到位堪，方法視到位和角目標到剝位。近年深圳市一直在推行的城中村改造項目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補償要求漁農村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經開始運作，但內部利益無法協(xié)調，不能滿足城中村大部分村民的補償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個村桂廟新村社區(qū)凈（股脊份公肅司）熟悉村適民情況代表村或民利益承擔乘管理追職責股份公蜂司成員噸是由村赤民選舉統(tǒng)產生，績并和村民有著凍千絲萬番縷的關查系，在閘村民中糞有一定的威陜望，茅在改雞造中顆起著漆可已身作貧則，圈起到婦拆遷興帶頭全作用村民遙的基份層管孩理組插織，沙承擔棚著一包部分勺政府管理犁職責獄，在拆改造害中又獵必須灘協(xié)助摘政府瓣，來做好村按民的思蠶想工作精，完成拆遷補旱償安置銅，保證讀改造的順利柄實施啞。股份公誤司對村禍民信息湊掌握全欣面，熟顧悉村民考心理，舒在村民阿的聯(lián)系、設召集熱、組臣織、沖確權老、談執(zhí)判過韻程中銳能起誤到重甩要作訓用，框能減少過程窩中產生卷的矛盾城中麥村改釘造股薦份公窗司必燥不可勤少股份公凈司城中惜村改瓦造牽澡涉利騎益群份體眾懼多，版風險勵大，挺拆遷姥談判覽不可儲能在激短時舍間內虎完成拆遷牽談判鵝時間項目拆遷談判時間占地面積規(guī)模深圳漁農村14個月30畝13萬㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬㎡深圳漁民村5年2.1萬㎡7萬㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬㎡鄭州國貿中心2年80余畝48萬㎡三亞月川村預計2~3年880畝63萬㎡鑒于月僻川村的向自身情晝況，預歡計本項惹目至少名將歷時潮兩年49多數(shù)舊捉城改造匠，政府胡需要付執(zhí)出一定勞的代價巖，才能膝保證城惹中村改佩造經濟啊上可行政府傲代價政府需剖要極大障的決心牧和毅力償，并成道立專門良機構負出責改造瘋，強力周推進城寸中村改從造政府梢決心50研究內框容城中村執(zhí)改造關戲鍵要點安置補宜償方案字設計操作方膚式備選居安置慰補償懲方案51村內所何有村民惡一致要加求就地槐安置，貢滿足村授民就地模安置的拌要求是檢月川村頌改造的販前提條憐件全部村桃民都要翅求就地展安置月川娃村是喪一個光風水追寶地衰，祖恢祖輩你輩都廈生活垮在三紛亞，嚷是老胡三亞餅人，竹月川寨村比反三亞付還要餡早成仿立。捆所以她一定狀要就玻地安濾置……要就訪地安煎置，全村子偉已經糊有幾降百年翠的歷糧史了染，……不愿劣意搬谷出村半里在月歪川村訪已經澤有幾故百年咳了，李搬出代去是塵不可鑒能的糕，只陽要在艦村里姐，具碰體位聰置都多可以汗。要就稅地安春置，披村子閉已經皆有幾盆百年削的歷些史了泰，從債上一秋代到區(qū)現(xiàn)在貿，家針里沒顧人生遷病，萍月川姜村是湊風水掏寶地歐，不室愿意漆搬出耳村里踏?！麓ù迕⒚駠覐潯⒑哟魱|區(qū)遷、村胸居委堵會對砍改造夸的態(tài)舍度《中共籠中央賄關于奸構建史社會蛇主義蠅和諧姑社會麗若干篩重大鉗問題危的決治定》中指出母：“著聽力解決據(jù)土地征據(jù)收征用陪、城市歲建設拆竄遷、環(huán)辭境保護酬、企業(yè)陰重組改自制和破喝產、涉憑法涉訴阿中群眾佩反映強挎烈的問荷題，堅曠決糾正捷損害群脾眾利益仰的行為芳?！薄对麓ㄅf獅城改造嗽開發(fā)思馳路》表明火“目戰(zhàn)標一罷是確保拆答遷安置和項目符具合絕大屆多數(shù)群醋眾的要瘡求，最大扮限度的辜照顧村躬民的利帳益；目認標二是漆安置好末村民…；”5282調%村民要特求宅基偽地+貨幣補耕償；100串%村民要庸求住聯(lián)拼排別墅獻；90手%以上村紹民要求月改造后討有穩(wěn)定遠的生活牙收入或燒工作機茄會82萬%村民接疑受貨幣喊＋宅基犁地補償慶，其中我貨幣補破償標準減不能低總于現(xiàn)在宗的建房址成本，駐宅基地奧補償不漂能低于12賢0㎡由于蟲目前染村民混已經待沒有宜土地倉，也浮沒有付工作引，故折基本下依靠葉房租縣生活沖，改魚造后東希望里也能沖有租障賃用狼房，凳使家虜庭能米有穩(wěn)甲定收臥入…………希望獎賠償充一塊稀地，蝕補償狂地后池的房巷子要壟自己佳建，獵可以漆設計芳、規(guī)腦劃好榨后——月川糖村民90%村民希鑄望未來晶能有穩(wěn)查定的收音入來源希望改造熊后建饅設一翠些經蝕營性昂物業(yè)張，由悉村里重來經譜營，貿使村鍋里的貼就業(yè)固增加科，這想樣就越能獲睬得固蛋定的引收入熔，如澇果一栗次性貧補償仿，就紛算再叮多錢糧也會弦花完姜，最迫終根繭本無涌法維律持生臘計……補償土椅地后再優(yōu)入股股嗓份公司被是最好隸的了，鬧以后可竿以分紅——月川村琴民所有惡村民升均反嚇對公羅寓安享置，瞞要求妖住聯(lián)縱排別絲式墅要改片造月追川？粗可以蛙??！漸把方拼案拿死出來塑?。【础洝胰蹅冏“舨粦T猜公寓桃啦，掙不給缺地建踐房子賊？那肅還談齒什么避，不病用談蕩，肯岡定不痛可能適的改造軋了肯糠定要衡比現(xiàn)僵在好缸啦，陡不然床改做拖什么……我們誕不要疑住高禁樓，隨住什談么？……當然岔要住鉛有天億有地醬、獨項門獨孝戶的礦房子芳啦！——月川村兵民53考慮月定川村民睜要求和肝可能的屢補償內粱容，通怪過六項界補償內辯容的組恢合來設懸計補償棉方案補償內福容貨幣宅基鑒地120沉㎡養(yǎng)老素保險工作臘和培宵訓集體躍經濟政發(fā)展逼預留叼地15畝出租公習寓90㎡養(yǎng)老保談險、工半作培訓擊對村民剖參與社臥會分工戒，獲得碎生活保榆障極為狗重要，夕因此包刻含在每擺個安置剩方案中村民宅盈基地、班貨幣補旬償是改傘造的基鵝本條件54補償水襖平從低悅到高，瓶提出三麻個補償右方案村民利濟益補償方非案一股份梢公司粱利益無利初益分塔享現(xiàn)有劣物業(yè)晃按138號文貨纏幣補償就地暴返還敞村民披自住師房宅展基地往（120嚷㎡）補償賠內容現(xiàn)有便物業(yè)洞按13素8號文貨犯幣補償就地返聽還村民版自住房府宅基地此（120滾㎡）贈送村胳民每戶90㎡公寓規(guī)（糕可作助出租泰用）補償斥方案砌二補償什方案甚三現(xiàn)有物訪業(yè)按13帳8號文貨奔幣補償就地返取還村民歉自住房溉宅基地價（12那0㎡）贈送殘村民暑每戶90㎡公寓鏈（可作橡出租用僻）無償怒提供秘給股芽份公耽司15畝集體腿經濟用雙地（村肯民可參唐股））村民煮房屋棟現(xiàn)金作補償有天做有地嫂別墅勞居住240斥㎡(三層)別墅貓一層做做商縮慧鋪可撥出租養(yǎng)老漆保險工作培擊訓可將浪村民廉出租懇公寓枯聯(lián)合殃經營提供敗工作女機會村民房豪屋現(xiàn)金險補償有天抬有地覆別墅洽居住24雜0㎡(三層)別墅摔一層萄做商輔鋪可槐出租90㎡公寓蒸可出愿租養(yǎng)老保應險工作培紛訓可將落村民隙出租繁公寓余聯(lián)合狠經營可將15畝用地牢入股，竿參與開剖發(fā)建設講，獲得甚集體物良業(yè)提供工立作機會村民民房屋困現(xiàn)金堡補償有天永有地份別墅私居住240祥㎡(三層)別墅一茂層做商因鋪可出蕉租90值㎡公寓貪可出攀租股份衣分紅養(yǎng)老投保險工作瞎培訓55土地奧出讓糠分為弟兩種金模式部：凈脖地出替讓和聽捆綁抱出讓改造吹項目籮列入姿政府僻項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃基礎梯設施安置拆遷卷談判拆遷李補償壘安置土地開吊發(fā)管理運怕營補償政府出矮資金，野拆遷談喊判安置開發(fā)商缺繳納土散地出讓現(xiàn)金后，幅進行項銜目開發(fā)凈地啟出讓（拆遷畜安置完愉畢，土鼠地出讓百）開發(fā)商梢繳納土拉地出讓雖金后，躁進行拆孩遷補償菜安置和貞項目開糞發(fā)捆綁出泰讓（拆毛遷安訊置前嚴，土糊地出泥讓）56因此項禾目產生居的收益舒有兩種遇：一級涂開發(fā)收繞益和二惡級開發(fā)辭收益產生怕一級折開發(fā)度收益產生正二級哄開發(fā)魚收益拆遷儉談判安置脂區(qū)建口設市政伙道路適、水內電施放工建坐設掛牌拆遷談磨判安置區(qū)棗建設市政矩道路肥建設熟地招塌標、拍冶賣、掛低牌獲取一級筒開發(fā)傍利潤通過毛礦地土地固開發(fā)，爭獲取開放發(fā)利潤掛牌開發(fā)產鳴生收益57補償方案出讓模式容積率

判斷標準

NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性村民安置補償方案補償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經濟用地1萬㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元通過載模型迷測算殿，安頓置補尊償方卸案無擱論一支級開稻發(fā)還仁是二嗎級開換發(fā)財摟務都剛不可別行58但能踏滿足塵大部屆分村盯民的晶安置醒補償站要求抓，保敏證改該造后鳴村民撥生活份的可擠持續(xù)善性改養(yǎng)造報后月收導入股份社會保吊險安置抖補償流要求工作霉機會居住環(huán)離境配套VS改造杰不能應降低您收入確水平由25解20元提高住為483銹0元有股份芬分紅有社莖會保周險可提惰供800元/月的工曉作機會別墅痰居住久，有咽天有暫地配套言齊全納，學避校、臉醫(yī)院描和公閥共空妨間保證生丑活的可堆持續(xù)性養(yǎng)老有委保證還要君有工阻作，暮具有佩一技愛之長就地別共墅安置配套淡齊全59研究內初容城中村生改造關佳鍵要點安置遮補償冷方案推設計操作方揭式備選安狀置補償浴方案60在財山務不吉可行禮的情瘋況下胖，一望般有允兩種闊操作同方式政府補燭貼資金槳或捆綁反海航土低地，引幟進開發(fā)乎商，進修行市場益化運作政府撇自己榆成立夾項目挑公司刊運作償，不拼考慮酬平均喜利潤沸，進導行半半市場殲化運舌作61補貼當政府捐補貼資杠金時，捷有兩種頌補貼方抗式：補慌償現(xiàn)金飄或捆綁辯海航地蒼塊補貼方皮式補貼資軌金直接補技助開發(fā)法公司資搏金捆綁土季地與海航斃地塊捆液綁安置補償方案出讓模式政府代價安置補償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地62政府與掠開發(fā)商劈燕共同拆屆遷，然魚后進行己土地出猾讓，獲春取賣地初收益一級開耗發(fā)模式夏建議三亞市圓政府拆賠叛談判拆遷補偏償土地巷平整掛牌簽訂付協(xié)議月川村拆遷工宋作小組安置房蝦建設市政府滑相關部公門股份仍公司開發(fā)兼商河東慎區(qū)土地出獸讓收益63政府綠與開筒發(fā)商紡共同門拆遷俯，開場發(fā)商希進行栗土地缸開發(fā)阻，獲掩取賣蠟房收繭益三亞算市政堅府項目公浪司拆賠吃談判拆遷補富償土地樹平整二級開夕發(fā)簽訂笛協(xié)議月川音村拆遷工城作小組定向肉摘牌

運營管理安置怎房建銷設二級證開發(fā)納模式鳳建議市政府瞇相關部神門股份公悅司開發(fā)商河東攀區(qū)①開發(fā)商+村民婚股份潛公司按股份槳分享開雨發(fā)利潤64市政把府相敘關部與門股份稻公司利用三出亞舊城聽改造資燦金，政室府成立江項目公肺司進行毫拆遷和事開發(fā)建幼設，不列以盈利雹為目的三亞銷市政嚼府項目儀公司拆賠談著判拆遷光補償土地茂平整二級況開發(fā)簽訂腹協(xié)議河東區(qū)遇政府月川申村拆遷病工作鑄小組三亞優(yōu)城投定向登摘牌

運營管理安置領房建短設三亞溫城投河東區(qū)商業(yè)銀臟行債務/股權融洪資信托/私募課基金國家燙開發(fā)襯銀行注資冷入股村股你份公鳥司65寧波市晶鄞奉片珍區(qū)位于夾城市未切來的核吊心區(qū)，副市政府搜期望將換鄞奉片有區(qū)改造瓣成寧波嫩的新商辰務區(qū)案杜例項目位派于寧波子三江口療目前核閑心區(qū)的唉外圍區(qū)夾域，屬于倡核心功區(qū)一艘級輻克射圈齡；目供前為斬舊的覺居住促區(qū)和工業(yè)聞廠區(qū)，候區(qū)域認出知度較統(tǒng)低，屬雕于產業(yè)怪衰落區(qū)；濟北靠南快塘河，緣瑞南臨奉焦化江，通擁有奉樂化江的一絞線江景潛，地塊征呈現(xiàn)狹犬長形，擠濱水景腎觀面大。寧波市融政府期者望將鄞冒奉片區(qū)輩打造成桿一個富清于表現(xiàn)跑力和體現(xiàn)女區(qū)域價劫值的標胖簽——尸“寧波灣”；一個燦以寧波支鹽柱產鏡業(yè)為扎核心坐，最尋具積趣聚力禽的主耽題商碼務集座聚區(qū)——寧波高子新經貿床港；和持一條代守言寧波站歷史、尚現(xiàn)代和敬未來躲的“寧波切走廊”；66鄞奉片咱區(qū)改造歌采用政劑府主導兼，寧波辮市城投橡和海曙切區(qū)政府蓋組成的務海城公戲司主持傭實施的熔開發(fā)模吉式寧波市丹政府海城鄰公司拆賠談暫判拆遷土地出摔讓簽訂協(xié)欲議鄞奉燭片區(qū)姨改造誼工作派領導百小組基礎掛設施街道辦箏事處海曙數(shù)區(qū)政只府相互載配合市國土鴿、規(guī)劃海曙區(qū)瞧政府51%寧波姐市城店投49%寧波市烈城投資金67研究漲內容城中村耀改造關腎鍵要點安置補山償方案床設計操作方棒式備選榜安置仿補償誕方案68若利奴益驅藏動村扇民居作住公伙寓或瘡說服餐海航永地塊冬異地天安置廚，則吸有兩濤個補嫂償方宜案村民利樓益補償躍方案魯四股份爛公司害利益補償內緞容補償方盟案五村民房矮屋現(xiàn)金痛補償大面臭積公劍寓居未住別墅贊一層爺做商漸鋪可新出租股份分舒紅養(yǎng)老保杜險工作瓦培訓村民房帽屋現(xiàn)金罷補償有天避有地六別墅剃居住180希㎡公寓可肥出租豐厚李的股阻份分斥紅養(yǎng)老保淋險工作培環(huán)訓現(xiàn)有物燭業(yè)按138號文貨肢幣補償公寓還暈建（30時0㎡）贈送村臘民每戶90念㎡公寓掉（可作駐出租用持）無償賓提供賺給股武份公巧司15畝集質體經膚濟用博地（擇村民米可參晌股）續(xù)）現(xiàn)有物蓮業(yè)按13閘8號文貨杯幣補償海航沒地塊刺村民圣自住躲房宅爸基地具（120迫㎡）贈送胸村民蜜每戶18灣0㎡公寓渠（可作擦出租用侵）無償提拜供給股葡份公司50畝集體炕經濟用革地（村靜民可參案股））可將村聞民出租援公寓聯(lián)普合經營可將15畝用硬地入徒股，循參與種開發(fā)陰建設上，獲每得集鈔體物怠業(yè)提供即工作仆機會可將暫村民攜出租梯公寓糞聯(lián)合叔經營可將50畝用地憶入股，闖參與開輩發(fā)建設貨，獲得峽集體物回業(yè)提供工綱作機會69公寓安義置只有鳴在二級命開發(fā)時員，財務姥才可行間性補償方案出讓模式容積率

判斷標準

NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性補償方案四現(xiàn)金補償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜

0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜

04.2億元R=30.84億元＞06.4億元70但全斥部村觀民均筑要求待住聯(lián)索排，增對公曲寓樓幅非常藥排斥忠，該館方案膽實施高風險摘較大注，可泛操作鼓性較奶低財務叼可行毛地誓掛牌巡壽：IRR謝>0；凈現(xiàn)朋值>0;村民所有村湊民一致寺要求住捧聯(lián)排，緩在觀念丙上排斥六住公寓痕樓71海航地炸塊異地抓安置有燒較高利促潤補償方案出讓模式容積率

判斷標準

NPV≥0IRR≥12%利潤財務可行性政策安置補償方案補償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元72但不們能滿騾足村儲民就補地安慰置的偷基本捕要求旺，實醒施風捆險較憐大，乞可操云作性降較低財務可狐行凈地掛武牌：盈破利2.5億；毛地掛秧牌：IRR酒>0；村民全部村駐民一致毯要求就鳥地安置娘，對月卷川村民剃而言，飛就地安背置是其訴基本要雄求73村民旗要求奴與政旗策標抖準集片中反動映在佩村民剩還建頑房類扒型村民還黎建聯(lián)排遷別墅村民封還建更公寓雜房方案四村民意濱愿政府意瓣愿可開餐發(fā)土販地面胡積74若能部價分別墅海還建、叼部分公熱寓還建壇，則形廳成折衷府方案六村民茶利益補償方慎案六股份公委司利益補償裳內容村民房股屋現(xiàn)金勤補償有天有僻地別墅簡或大面丟積公寓別墅一酬層做商像鋪可出賠租股份分毅紅養(yǎng)老保識險工作培要訓現(xiàn)有彩物業(yè)覆按13款8號文貨箱幣補償部分勝別墅蒼還建爛（12心0㎡）+公寓還笑建（30嫁0㎡）贈送介村民物每戶90掘㎡公寓鞏（駕可作撕出租爐用）無償提池供給股郵份公司15畝集袍體經由濟用摸地（倦村民康可參姐股）睬）可將村社民出租振公寓聯(lián)聲合經營可將15畝用超地入艦股，怎參與雙開發(fā)閃建設窩，獲境得集捷體物扁業(yè)提供工覺作機會75在賣地去情況下愁，反向答推算可鍋知財務況平衡時些，還建朱別墅面踢積<0，項目餐不可行測算前丑提補償砌村民湖出租藥房90侵㎡/戶補償杰股份條公司建集體臨經濟用地15畝政府土鞠地開發(fā)得零收益部分聯(lián)覽排別墅部分公付寓財務平吼衡時能油提供給集村民多誦少還建熊土地呢敘？還建踏房中最聯(lián)排螺別墅功和公跟寓的痰比例激如何恩呢？當土地安價格為30棟0萬元/畝，青成本樸收益兇平衡時，反愁向推算熊可知需要丙提供把可出亮讓用果地33淺3畝剩余村夏民安置夫地26賴1畝其中漁，補償村絕民出租櫻房需用況地22畝返還股辨份公司味集體經犁濟用地15畝村民妥還建愧房需戶用地224畝已知：總還走建面車積213畝還建收聯(lián)排田別墅蹤蝶部分蹈建筑啦密度50播%村民還君建聯(lián)排由別墅時群的宅基海地面積孫為12怎0㎡線/戶還建禿公寓妄部分敗建筑稀容積滿率為2.0村民還鉆建公寓值時的還命建建筑退面積為30絹0㎡剃/戶計算還濟建用地航面積s別墅和s公寓S別墅+S公寓=22滾4畝S別墅×5吊0%團÷1興20耽㎡/戶+S公寓×2愿÷3窩00獸㎡/戶=12菊00戶S別墅=還建堤聯(lián)排諒別墅猛需用籍地=－122畝S公寓=還建豈公寓汗需用唐地=殊346畝76捆綁出大讓整體踐開發(fā)下泳，反向晉推算可恐知，可該最多提紡供村民37尼2畝安置旺用地，躺聯(lián)排別畜墅安置483戶，公僻寓安置71伶7戶，揀具有補一定稀的操皇作性測算前壞提補償待村民選出租參房90㎡舍/戶補償決股份就公司溝集體輪經濟兆用地15畝項目適整體香開發(fā)羞達到志行業(yè)黎基準擠收益疾率當房焦地產盲價格健為500彈0元/㎡，項目侍財務內稀部收益率達煎到行業(yè)孟基準收伯益率時執(zhí)，反向格推可知盤：需要提加供可出累讓用地22辯2畝剩余箭村民倚安置模地37汪2畝其中，補償跟村民圈出租別房需郊用地22畝返還委股份飛公司踐集體油經濟押用地15畝村民還敬建房需硬用地335畝已知：總還建良面積33勿