房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法過(guò)關(guān)檢測(cè)分析B卷附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法過(guò)關(guān)檢測(cè)分析B卷附答案

單選題（共100題）1、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時(shí)可放寬至±20%【答案】B2、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)【答案】D3、報(bào)酬率的求取方法中，可以利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的是（）。A.投資報(bào)酬率排序插入法B.累加法C.市場(chǎng)提取法D.對(duì)比法【答案】C4、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他【答案】B5、關(guān)于比較法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D6、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方法是（）。A.市場(chǎng)提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A7、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價(jià)格B.供給量C.開(kāi)發(fā)成本D.開(kāi)發(fā)價(jià)值【答案】A8、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于比較法而言，主要是（）。A.成本實(shí)例資料B.交易實(shí)例資料C.收益實(shí)例資料D.成交實(shí)例資料【答案】B9、循行到達(dá)巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽(yáng)經(jīng)B.足陽(yáng)明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A10、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B11、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B12、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D13、（）由委托人和估價(jià)目的雙重決定。A.估價(jià)要素B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值類(lèi)型【答案】C14、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物【答案】D15、利用收益法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率【答案】C16、下列對(duì)房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說(shuō)明的狀況的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.維護(hù)情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B17、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)【答案】A18、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大C.收益期限偏短D.報(bào)酬率偏高【答案】A19、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A20、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為18萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%，收益期限可視為無(wú)限年。如果該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D21、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】B22、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開(kāi)發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出【答案】C23、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是（）。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤(rùn)率定價(jià)C.制定最低限價(jià)D.采取金融、稅收、限購(gòu)等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C24、生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D25、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無(wú)所倚.神無(wú)所歸.慮無(wú)所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B26、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A27、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷(xiāo)售稅費(fèi)D.開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用【答案】B28、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂(lè)觀、保守和最可能情況下的估價(jià)值分別為6萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元和5.4萬(wàn)元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無(wú)法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A29、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周?chē)h(huán)境D.地形地勢(shì)【答案】B30、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D31、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置成本為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B32、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會(huì)的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)【答案】B33、建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱【答案】B34、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.不可移動(dòng)【答案】C35、當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開(kāi)發(fā)【答案】A36、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B37、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D38、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣(mài)需要，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【答案】B39、（）是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會(huì)失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】A40、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B41、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂(lè)觀【答案】B42、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)C.病因?yàn)樾盁崛搜蛭逯具^(guò)極化火D.病機(jī)主要以實(shí)為主【答案】A43、下列哪項(xiàng)不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補(bǔ)氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D44、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A45、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C46、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長(zhǎng)B.人口自然增長(zhǎng)C.人口凈增長(zhǎng)D.人口負(fù)增長(zhǎng)【答案】A47、將房地產(chǎn)稱(chēng)為物業(yè)的國(guó)家或地區(qū)是（）。A.法國(guó)B.意大利C.日本D.中國(guó)香港【答案】D48、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，是將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為（）的價(jià)值。A.基準(zhǔn)日期B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具日期【答案】B49、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時(shí)采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B50、自然經(jīng)過(guò)的老朽主要是由于（）引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。A.外力B.內(nèi)力C.自然力的作用D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化【答案】C51、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A52、出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】C53、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價(jià)值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)【答案】C54、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C55、選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D56、下列不是估價(jià)所需資料的是（）。A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料D.交易成本，收益實(shí)例資料【答案】B57、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯(cuò)并有皮膚瘙癢的病機(jī)是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀【答案】C58、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B59、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D60、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D61、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C62、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B63、某住宅的建筑面積為100m2，買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)為20000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)。已知買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C64、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C65、手三陰經(jīng)均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D66、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C67、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價(jià)D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清【答案】D68、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A69、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.分支機(jī)構(gòu)D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)【答案】D70、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C71、由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報(bào)酬率D.建筑物資本化率【答案】B72、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】A73、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率【答案】B74、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日【答案】C75、可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在（）的價(jià)格。A.估價(jià)作業(yè)日期B.其成交日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.建成時(shí)點(diǎn)【答案】B76、實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成（）。A.一個(gè)直觀、具體的印象B.一個(gè)綜合、全面的印象C.一個(gè)模糊、大概的印象D.一個(gè)片面、具體的印象【答案】A77、張某2年前抵押貸款購(gòu)買(mǎi)了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬(wàn)元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類(lèi)似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買(mǎi)方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬(wàn)元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C78、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B79、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D80、在成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷(xiāo)售費(fèi)用B.銷(xiāo)售稅費(fèi)C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)D.銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)【答案】C81、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立【答案】D82、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期未來(lái)收益B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價(jià)格高低D.預(yù)期價(jià)格漲落【答案】A83、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B84、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C85、某住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.600【答案】D86、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開(kāi)發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選?。ǎ?。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)【答案】A87、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來(lái)源于（）的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系【答案】D88、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D89、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為（）。A.前期價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】D90、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.100B.77C.63D.42【答案】A91、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D92、五志過(guò)極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A93、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》【答案】B94、神思難以集中專(zhuān)一，甚則神思恍惚，面色蒼白無(wú)華，舌色不榮病機(jī)是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽(yáng)氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A95、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專(zhuān)業(yè)估價(jià)為20萬(wàn)元。如果以更新改造為前提，專(zhuān)業(yè)估價(jià)為25萬(wàn)元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專(zhuān)業(yè)估價(jià)為40萬(wàn)元。如果以重新開(kāi)發(fā)為前提，專(zhuān)業(yè)估價(jià)為30萬(wàn)元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。A.20萬(wàn)元B.25萬(wàn)元C.40萬(wàn)元D.30萬(wàn)元【答案】C96、其性收引的邪氣是A.風(fēng)邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B97、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)收益大小【答案】B98、從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算做（）：A.利潤(rùn)B.利息C.開(kāi)發(fā)所得D.開(kāi)發(fā)成本【答案】A99、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友?，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】D100、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】A多選題（共40題）1、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括（）。A.政府進(jìn)行道路建設(shè)B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C.改進(jìn)物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CD2、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測(cè)算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測(cè)算C.收益乘數(shù)法D.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD3、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD4、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC5、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有()。A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD6、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專(zhuān)業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD7、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)【答案】ACD8、下面()引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A9、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD10、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.公益最大化【答案】ABCD11、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產(chǎn)使用管制B.異議登記C.設(shè)立了抵押權(quán)D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)E.被人民法院查封【答案】AB12、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD13、關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購(gòu)建成本相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D.建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本E.土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD14、成本法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的類(lèi)型有（）。A.新開(kāi)發(fā)的B.重新開(kāi)發(fā)C.正在開(kāi)發(fā)建設(shè)D.計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)E.危險(xiǎn)房【答案】ABCD15、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB16、反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率B.農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD17、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有（）。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD18、只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是（）。A.銷(xiāo)售費(fèi)用B.投資利息C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.銷(xiāo)售稅費(fèi)E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本【答案】BC19、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)E.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】ABC20、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有（）。A.初次抵押估價(jià)B.再次抵押估價(jià)C.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)D.最終抵押估價(jià)E.抵押期間估價(jià)【答案】ABC21、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開(kāi)發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C.較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行D.可大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步【答案】BCD22、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【答案】CD23、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB24、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）。A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABD25、在下列說(shuō)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實(shí)例C.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理D.價(jià)格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價(jià)格【答案】ABC26、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣(mài)估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專(zhuān)業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專(zhuān)業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買(mǎi)的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD27、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達(dá)到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】AC28、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC29、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開(kāi)發(fā)程度D.評(píng)估單位E.土地使用權(quán)性質(zhì)【答案】ABC30、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD31、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來(lái)凈收益估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂(lè)觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買(mǎi)賣(mài)價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值【答案】ABD32、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷(xiāo)售稅費(fèi)E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】ABCD33、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預(yù)見(jiàn)性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境E.一個(gè)有較長(zhǎng)歷史.連續(xù).全面及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)【答案】CD34、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD35、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）A.在其鄰近建化工廠B.調(diào)整城市發(fā)展方向C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所D.在其鄰近建花園.開(kāi)辟一塊綠地E.改善城市格局【答案】D36、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB37、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC38、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.工料測(cè)量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD39、建筑物實(shí)物因素包括（）。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.朝向D.設(shè)施設(shè)備E.裝飾裝修【答案】ABD40、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有（）。A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例【答案】AD大題（共20題）一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢(xún)電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）四、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。六、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】九、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。一十、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】一十一、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢(xún)電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元一十三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（