房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法試題+答案（提分題）

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法試題+答案（提分題）

單選題（共100題）1、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價(jià)降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素【答案】C2、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C3、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)【答案】C4、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價(jià)格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B5、對于同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估價(jià)值最大的一般是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.殘余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】B6、按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（）。A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區(qū)域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04%【答案】D7、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價(jià)格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】D8、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】C9、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B10、估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D11、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A12、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B13、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)【答案】D14、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定【答案】B15、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C16、消費(fèi)者對商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的（）。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【答案】B17、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】B18、滋陰以制陽的治法屬于A.陽病治陰B.陰病治陽C.陰中求陽D.陽中求陰【答案】A19、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)【答案】C20、報(bào)酬率的求取方法中，可以利用與估價(jià)對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的是（）。A.投資報(bào)酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C21、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C22、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價(jià)為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A23、商品住宅可同時(shí)采用市場法、收益法和（）估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價(jià)法【答案】A24、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時(shí)，對居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B25、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D26、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性【答案】C27、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A28、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時(shí)可放寬至±20%【答案】B29、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C30、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B31、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價(jià)格B.供給量C.開發(fā)成本D.開發(fā)價(jià)值【答案】A32、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A33、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D34、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A35、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B36、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元，償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B37、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C38、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)【答案】D39、關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法C.估價(jià)師對外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法【答案】A40、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C41、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D42、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B43、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A44、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B45、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法【答案】A46、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C47、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C48、將縣級市升格為地級市，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（）。A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降D.對該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響【答案】A49、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B50、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊【答案】A51、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D52、對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C53、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測【答案】A54、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。A.市場交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小【答案】B55、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)【答案】A56、在依法判定的估價(jià)對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價(jià)格政策【答案】C57、對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B58、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D59、天人相應(yīng)，四時(shí)脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密【答案】C60、下列哪項(xiàng)不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補(bǔ)法，實(shí)邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補(bǔ)法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補(bǔ)C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D61、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為（）萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B62、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)【答案】C63、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D64、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為過去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估【答案】B65、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C66、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價(jià)中，一個(gè)良好的評估價(jià)值等于（）。A.賬面價(jià)格和市場價(jià)格B.理論價(jià)格和成交價(jià)格C.原始價(jià)格和投資價(jià)格D.正常成交價(jià)格即市場價(jià)格【答案】D67、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】A68、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大【答案】B69、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余【答案】C70、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B71、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值為5800萬元，其中土地總價(jià)值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價(jià)值為130萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A72、關(guān)于估價(jià)目的的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)目的取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途【答案】C73、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指（）。A.估價(jià)報(bào)告使用人B.估價(jià)對象權(quán)利人C.估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)委托人【答案】C74、當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】A75、“從治”又稱A.正治B.反治C.緩則治本D.急則治標(biāo)【答案】B76、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C77、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A78、征收集體土地的土地成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開墾費(fèi)【答案】C79、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D80、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會(huì)主義國家【答案】B81、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A82、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價(jià)格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。則該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B83、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【答案】A84、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C85、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A86、明確了“治寒以熱藥”的是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C87、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學(xué)家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D88、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B89、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C90、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A91、在實(shí)際估價(jià)中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取的。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.價(jià)值類型C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.估價(jià)依據(jù)【答案】D92、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計(jì)此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B93、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A94、從估價(jià)的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做（）：A.利潤B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本【答案】A95、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】A96、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象未來可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象過去和未來可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間【答案】D97、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D98、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C99、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大D.不可移動(dòng)和用途多樣【答案】B100、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場價(jià)值【答案】A多選題（共40題）1、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程【答案】ACD2、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途【答案】BD3、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD4、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC5、下列關(guān)于交付估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的有（）。A.交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序B.估價(jià)報(bào)告需經(jīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)審核C.估價(jià)報(bào)告只能由委托人簽收D.在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，需在《估價(jià)報(bào)告交接單》上簽收E.估價(jià)報(bào)告交給委托人后，房地產(chǎn)估價(jià)程序即已結(jié)束【答案】ABD6、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD7、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評估【答案】AC8、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅【答案】CD10、長期趨勢法可以用于（）。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABD11、估價(jià)對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD12、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD13、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD14、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格E收益價(jià)格傾向于最高買價(jià)，積算價(jià)格傾向于最低賣價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格【答案】BC15、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD16、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。A.市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.投資價(jià)值與市場價(jià)值在采用收益法評估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評估E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評估【答案】ACD17、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2【答案】D18、未來凈收益流的類型有（）。A.每年基本上固定不變B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形E.每年根據(jù)市場價(jià)格變化而變化【答案】ABCD19、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB20、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD21、下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（）。A.估價(jià)委托書B.估價(jià)委托合同C.估價(jià)對象權(quán)屬證明D.估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表E.估價(jià)師注冊證書復(fù)印件【答案】AC22、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD23、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C24、估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價(jià)提供參考【答案】ABD25、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD26、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD27、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于()。A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)【答案】ACD28、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD29、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途【答案】BD30、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD31、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法錯(cuò)誤的有（）。A.判斷評估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價(jià)對象的重置價(jià)格進(jìn)行比較B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有評估價(jià)值都有誤差，可以說所有評估價(jià)值都是近似值D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】AB32、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB33、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C34、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC35、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損【答案】CD36、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)【答案】ABD37、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權(quán)出租D.動(dòng)產(chǎn)租賃E.不動(dòng)產(chǎn)租賃【答案】ABC38、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD39、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD40、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性B.政府部門要求估價(jià)C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大D.估價(jià)人員要求估價(jià)E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性【答案】AC大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平