產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的中20個關(guān)鍵問題解析

作為與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟息息相關(guān)，以“小客群、大客戶”為典型特征的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域如今的核心參與者，從地方政府，到入園企業(yè)，再到金融機構(gòu)，各方的訴求都非常明確，專業(yè)性也很強，可沒所以，與其把精力放在天花亂墜、華而不實的概念包裝上，不如做個“老實人”，踏踏實實打磨自己的核心競爭力——踏踏實實的做與產(chǎn)業(yè)同行”的初心，堅持用務(wù)實的行走與研究，為同行們提供專為行業(yè)提供知識“干貨”，這也是我們這些年在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域廣受通過大手筆投資修公路、地鐵等基建設(shè)施，以及蓋公園、醫(yī)院、學(xué)以及購買產(chǎn)業(yè)載體的企業(yè)關(guān)系微弱，這個“占坑”紅利不應(yīng)再由企個行業(yè)內(nèi)企業(yè)的最終出路，只能是“主體資本化+資產(chǎn)證券化”，期獲利后就全身而退的。如果不能持續(xù)帶來產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等方入；高現(xiàn)金流是血液，解決企業(yè)生存問題；高經(jīng)營性資產(chǎn)解決未來進行對價，專業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)資源、資金資源、牌照資源、政策資源層面，做到平衡可持續(xù)。市場端的收入盡可能多元化，除了常規(guī)的租售收入外，還要從園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資、智慧園區(qū)、輕資產(chǎn)輸出助和補貼收入，變成有明確政企契約關(guān)系做保障的可行性缺口補貼，成為可預(yù)期、可考核、有明確支付節(jié)點和支付路徑的持續(xù)性收。當(dāng)下的時局，對很多城市、開發(fā)區(qū)和園區(qū)開發(fā)主體而言，就是必須政策不支持、成本難控制、招商不明確、運營不稀缺、退出難打園區(qū)公募REITs是改變當(dāng)下中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向的重要標(biāo)志性有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目提供了一個可對標(biāo)、可錨定的“價值之錨”：一個真正有價值的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，其所需要的收益率、產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)門檻、運營體系等，都可以通過公募至于短期內(nèi)園區(qū)公募REITs的參與者大都是各地政府園區(qū)平臺公展，“盤活存量促增量”，能保證這一點的，只能是本地政府園區(qū)重視過程，程序的合規(guī)性可能比結(jié)果還要“致命”。例如在招標(biāo)采程，需要你有一個專業(yè)的團隊，深入研究某個細(xì)分領(lǐng)域，了解這個關(guān)的原材料、核心技術(shù)、公共平臺、專業(yè)人才、市場拓展等核心環(huán)節(jié)，為這個行業(yè)的入園企業(yè)提供幫助。只有這樣，你才算跟這個行企業(yè)一定跟著你走，或者接受你的投資與整合。這個行業(yè)，載體空一個區(qū)域要做增量產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是“孵化未來”，也意味著要進行大園區(qū)平臺愿(bi)意(xu)做，這也是目前各地政府都在向政府園手中。而且現(xiàn)在狼多肉少，稀缺的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源遭到哄搶，它們會同時跟幾個區(qū)域談，而且大都會跟政府要租金補貼、設(shè)備補貼、資度而言，幫你對接來了優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，從產(chǎn)業(yè)扶持的角度，園區(qū)開運營都是為了招商，是從品牌宣傳和招商輔助角度搭建的運營體系。但如“招商是為了運營”——把企業(yè)招進來的目的，是為運營值。招來的企業(yè)入園后，會有許多不得不買單，也愿意付費的稀缺服務(wù)，它買的不是物業(yè)的單，而是產(chǎn)業(yè)的單，這種園區(qū)才是客戶和自己能決定的，一定是和項目所在區(qū)域(多為新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)、論據(jù)進行論證——“為什么領(lǐng)導(dǎo)做的這個產(chǎn)業(yè)定位是正確的？”不缺錢，這些企業(yè)背后想投錢的資方一大把，完全是賣方市場，你給被投企業(yè)提供的就不能僅僅是錢，還有這個錢所附著的更多價許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并不是為了一顆紅心產(chǎn)業(yè)報，即所謂“產(chǎn)園區(qū)了，于是乎“高科多如狗，產(chǎn)城遍地走”。無論是商業(yè)、文旅于這些付出的成本，即“超額收益＞0”，躍特別是深圳作為“硬科技”發(fā)展的金字招牌，讓華南園區(qū)模式一度風(fēng)靡，被北方和內(nèi)地所艷羨仰慕，朝拜學(xué)習(xí)者不絕如縷。這里長期以來也自傲于自己是以一種更加市場化的邏輯和操盤方式在運力，也缺乏足夠的利潤、資金沉淀與優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)儲備。當(dāng)經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，地方政府需要做一些