鄭州眾人陽光城養(yǎng)老社區(qū)提案N

精神浩瀚想象活躍心靈勤奮陽光城二零零八年五月八日前言承蒙信任，貴公司所屬陽光城項目總體營銷、推廣策略需要進行業(yè)務(wù)外包，由我司營銷策劃進行工作，要求我司能對陽光城做出營銷推廣案。經(jīng)過我公司本項目組成員共同努力，在嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)研基礎(chǔ)上，借鑒商品房的營銷策劃模式，對項目的運營和定位提出建議，力爭本項目能和商品房營銷完美結(jié)合?，F(xiàn)謹向貴司敬呈《陽光城營銷策劃探討》，敬請貴司詳閱，以供項目推廣決策之參考。本報告將運用眾人機構(gòu)的專業(yè)技能、市場經(jīng)驗和戰(zhàn)略創(chuàng)新等科學(xué)方法，對項目整體進行研究分析，從而初步擬定本項目營銷推廣策劃思路方案。目錄第一部分：河南老齡化現(xiàn)狀分析第二部分：河南養(yǎng)老市場研究第三部分：銀齡人消費特征研究第四部分：養(yǎng)老模式研究第五部分：項目分析第六部分：目標客戶研究第七部分：營銷推廣策略第八部分：項目VI及延展欣賞第一章河南老齡化現(xiàn)狀分析一、河南老齡化現(xiàn)狀二、河南老齡化特點三、傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)四、老齡化帶來的機遇一、河南老齡化現(xiàn)狀人口老齡化一是指老年人口相對增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年狀態(tài)，進入老齡化社會。國際上通?？捶ㄊ牵斠粋€國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)處于老齡化社會.老齡化社會河南早在1998年就進入老齡化社會。目前全?。叮皻q以上的老年人口為１１２２萬人，并仍以每年３％的速度繼續(xù)增長。鄭州市統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，截至２００６年年底，鄭州市６５歲及以上人口為６２．５萬人，即平均每１１名鄭州人中就有一名老年人。二、河南老齡化特點河南人口的老齡化呈現(xiàn)以下特點:（1）老年人口基數(shù)大；（2）老年人口增長速度快；（3）高齡化趨勢明顯；（4）歷史欠帳較多；（5）人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。三、傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我省最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“421”模式將成為今后幾十年主流家庭模式。（2）死亡率的下降推動壽命延長。（3）21世紀將是老年人獨居的時代。（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。

忠孝兩難全，由時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。四、老齡化帶來的機遇銀發(fā)市場21世紀，世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。然而這對企業(yè)來說，卻意味著一個藏金蘊銀的大市場，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。四、老齡化帶來的機遇養(yǎng)老服務(wù)業(yè)潛力大在一些發(fā)達國家，圍繞老年人消費市場應(yīng)運而生的企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復(fù)保健、旅游、住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機構(gòu)。據(jù)調(diào)查，60歲以上老年人口余壽中有三分之二的時間處于帶病生存，需要不同程度的照料；5％的老年人有入住養(yǎng)老機構(gòu)的愿望。目前，發(fā)達國家的社會服務(wù)業(yè)收入占GDP總值的60％以上，而我國僅占GDP的40％左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。第二部分河南養(yǎng)老市場調(diào)研分析一、個人情況分析二、入住老年公寓意愿分析三、老年公寓設(shè)施服務(wù)需求分析四、經(jīng)濟承受能力分析五、社會行為分析

針對我們項目的特殊性，為了更好地將本項目負責任地作好，鄭州眾人對鄭州老年市場狀況進行了人員、電話、問卷、等方式的調(diào)研。調(diào)查訪問從4月28日開始5月5日結(jié)束歷時8天，調(diào)研人員9名，共取得樣本804個，幾乎覆蓋了全市所有城區(qū)，主要集中在我項目南區(qū)區(qū)域，具有較高的代表性。本次訪問內(nèi)容涵蓋了老年人個人基本情況，入住老年公寓的意愿，對老年公寓設(shè)施的需求，經(jīng)濟承受能力及社會行為等。調(diào)查樣本中，男性所占比例為46.57%，女性53.43%，具有高度代表性。一、個人情況分析一、個人情況分析（1）婚姻狀況：有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是喪偶，僅占14.5%；最后是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所調(diào)查的總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶的；（2）文化程度：中小學(xué)、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%。大專以上文化程度的占總樣本的43%,這說明調(diào)查中目標群體的選擇還是比較恰切的；（3）家庭同住人員：配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應(yīng)答人數(shù)百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，這就與圖1.2中有配偶的比例最高相一致；一、個人情況分析（4）包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)：家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（5）健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達44.6%；其次是比較好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%。大多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔憂的；（6）自理情況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為87.9%、11.1%和1.1%；（7）現(xiàn)住房類型：板樓高達64.3%；其次為塔樓，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中；一、嗎個人鑰情況閑分析（8）嘩現(xiàn)居盲住面態(tài)積：現(xiàn)在班居住頸面積趁為50平米繞以下爺、50勉-7蛛0平米炎、70般-9購0平米攝、90價-1神10平米遮和11前0平米扒以上都的比針例分歷別為16頸.6耕%、36倡.6壘%、22德.8聚%、13鵲.9乎%和10想.2甘%?？捎鸵?0鞭%的老泉年人儉現(xiàn)在奶的居童住面娃積在50席-1萬10平米宰之間初；（9）淹現(xiàn)在朵個人凝月均董收入撐：80惠0元以師下的炊最多續(xù)，占41除.1屋%；其盲次為80盆0-蒸15爬00鳳0元和15野00元-2授00室0，分貓別占24迎%和13框.2丙%；最暮后是泰依次容遞減頂?shù)?0稈00留-2狼50己0元、25央00基-3野00固0元、30育00某-3每50朗0元、35選00及-4亞00博0元和40迫00元以童上，啊分別才為8.固5%、5.領(lǐng)9%、4.驢2%、1.風9%和1.續(xù)2%。40龜%的調(diào)遇查對厘象的貢月平市均收躬入在80制0元以兄下，80鋸0-茅20異00的占40課%，20貿(mào)00元以傍上的核只占20懼%左右紅；（10）記現(xiàn)在孤家庭然戶月售均收井入：家庭母戶月睬平均勢收入艙在50觀0元以皺下、50哲0-肺10嶺00元、10旗00置-1陪50涉0元、15睛00蒼-2罪00僑0元、20妻00行-2夜50哪0元、25虛00絕-3來00桿0元、30好00周-3沉50急0元和35寸00元以藍上的雜分別騙占回盲答總余數(shù)的2.聞63羅%、16掌.2象5%、17杰.8呈9%、16鉆.4警7%、11匠.0愁9%、9.車66這%、7.凈68滋%和18前.3倦3%。二、嬌入住脾老年罷公寓胸意愿鴿分析在入底住老性年公武寓意舟愿方渣面，泳調(diào)查俱結(jié)果委如下膊：（1）悔入住喜老年坑公寓寫意愿屆：有55護.6毯%的調(diào)脊查對問象考凡慮在濃一定面的條芳件下蘇或長難期或雄短期危居住笑在老喝年公捐寓，啞有44膜.4圍%的調(diào)犯查對猜象不遣考慮票在老烤年公構(gòu)寓養(yǎng)邪老。二、雹入住駛老年旁公寓蘆意愿還分析（2）體在選頑擇老滔年公字寓時披，國乞有和谷民營與是關(guān)訊鍵的源選擇畜嗎：只要懇服務(wù)需和設(shè)程施好班，都床可以懂選擇茂的所膠占比吃例最歐高，閥占58賊.6狐%；只訴選國杯有的知占26愈.7睜%；不份能確怨定的鞏占10拜.7憲%；民奶營的吐也沒懸關(guān)系露的占4%?？偱鲶w來威講，每只有26崗.7再%的被啊試只滔選國舒家開責辦的咱養(yǎng)老鄙機構(gòu)膚，除齡去不后能確謀定的10繭.7建%外，62抽.6從%的調(diào)宰查對晴象有逐選擇丟民營撲機構(gòu)潔來養(yǎng)槽老的昆傾向價。二、走入住緣瑞老年吃公寓弦意愿染分析（3）輪養(yǎng)老職住房營考慮經(jīng)：96人未啄對本爐題作塔答外凝，在近做出廊回答投的85雅8名調(diào)機查對奸象中糖，在硬經(jīng)濟決情況縮慧允許旺的情收況下糕，不宋考慮袖購買拍一套冒專為趁養(yǎng)老晴的住印房的凱比例逼高達69差.7臭%；考臭慮購李買的賠占24飼.2承%；不崗能確妖定的您僅有6.率1%。二、幟入住介老年強公寓饑意愿距分析（4）悶希望讀選擇尋的養(yǎng)倆老住桌房面鄭積：58墻.6沙%的調(diào)瞞查對佛象希敢望居塘住在60平米寺左右純的兩蠢居室金里；24級.7晨%的人繭希望約住在40平米息左右都的一魂居室限里；省只有16濤.7堂%的調(diào)罩查對你象?；焱√O在10綁0平米穩(wěn)以上慰的多爺居室冠里。二、成入住望老年洲公寓勢意愿與分析（5）更喜江歡的李老年縣公寓鋼類型弊：25矛.2笨4%的老慘人選笨擇住猶在小壓高層循、帶爬電梯奧的A公寓彼中；74饑.7辛6%的老丸人選抖擇住什在多合層、紡不帶吧電梯拉的B公寓對中。二、極入住塑老年變公寓玻意愿過分析（6）老年搬公寓蔑環(huán)境：在冒交通給便利廁的情堂況下敗，選郊擇方即便同卷時吵紐奉鬧的征市區(qū)管的調(diào)冰查對假象占24紙%；選舞擇距溝離遠洲同時灣安靜逆的郊屋區(qū)的仗老人肯占68晝.3惰%；選優(yōu)擇其緩他類省型的津僅占7.饅8%。三、罷老年背公寓載設(shè)施松服務(wù)寧需求占分析（1）醫(yī)療扣需求繼：老年駕公寓紛除擁食有專宮業(yè)的隔醫(yī)務(wù)萌人員且外，61蹦.6燭%的調(diào)片查對姜象認虛為還陳應(yīng)具圖備老原年專斯科醫(yī)乘院，36印%的老巨人認嶄為還包應(yīng)具臨備醫(yī)賠務(wù)室盡，只勉有2.蹦4%的老形人認騾為應(yīng)棗該具丈備其簡他。三、件老年許公寓討設(shè)施窮服務(wù)堂需求汪分析（2）老年閃公寓消必備病設(shè)施償服務(wù)：如狡表所桐示，校在希息望老縣年公系寓必己備的棋設(shè)施臺服務(wù)份的諸丑選項儲中，產(chǎn)以“磁應(yīng)答壩人數(shù)顯百分血比”扮為例艙，選怠擇餐揀廳的籌比例墻最高裕，達15查.4棉%；其馳次為級圖書堡室和壩健身稈房，甚各占14熊.3尚%和14蒼.2傾%；然可后是武小賣翠部和皆棋牌葬室，掏分別伶占13僑.1俊%和11訊.4贏%；最慢后依構(gòu)次是憤美發(fā)半室、貪種植華、茶火室、壯垂釣挽、門爹球和集其他乓。老年公寓必備設(shè)施服務(wù)必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計3815100.0431.1三、沿老年闖公寓崖設(shè)施奪服務(wù)筆需求宮分析（3）老年蘭公寓歉房間姓必備撲設(shè)備服設(shè)施侵：本題陽中，士在做腳出回洽答的88扶6名調(diào)谷查對挺象中禍，以哀應(yīng)答床次數(shù)記百分赴比為州變量景比較際依據(jù)搬，從津高到車低依夜次為腳電話核、電循視、倆呼救叫系統(tǒng)避、冰床箱、陜洗衣褲機、通餐桌弦、安國全扶惠手、洪浴缸垮、寫帥字臺聞、書蘋柜、告電腦描和其居他，窯分別足占應(yīng)壞答人每數(shù)的13關(guān).6暖%、13托.3研%、11壤.3側(cè)%、9.多9%、9.恨8%、8.料8%、7.議6%、7.耕4%、7.幫4%、5.溉5%、4.槳7%和0.朗6%。必備虹服務(wù)侮必備呼服務(wù)洗應(yīng)答完人數(shù)鞋應(yīng)答筑次數(shù)百分英比穩(wěn)百分貪比定期凈體檢70厭4懇2狼2.甜0邁80抵.0日常燥保健47點7沙1鞭4.沉9戀54四.2日常逗護理38松2隔1旱1.杯9踩43寸.4送餐敗服務(wù)40嬸9煎1陸2.云8誓46涂.5定期昌郊游46風1子1伶4.鄙4秘52妻.4定期調(diào)聯(lián)歡32紫0隸10鎖.0跡36夢.4老年牙大學(xué)26斥3金8隱.2醒2作9.閥9法律霜咨詢17香5秋5.燒5今19曾.9法律未咨詢12跨0.寫4溝1找.4總計32傻03浙1快00冷.0蕩36晝4.滔0三、菜老年狗公寓缸設(shè)施窄服務(wù)努需求揚分析（4）廚房核需求：老策年公或寓處鬧提供染公共偏餐廳糕外，54諒%的調(diào)博查對湯象希耽望廚旁房里詳能備籌有簡澆單灶沿具；15姜.3銀%的老唐人希若望廚鑼房備貨有全斑套灶染具；29鏡.%的調(diào)斬查對噸象認啞為房躁間有老沒有容廚房酒無所講謂；1.間4%的老法人廚坑房里床需要鳳其他承用具記。四、遲經(jīng)濟校承受巧能力跪分析（1）喜費用增支付憐形式：在誕支付罩養(yǎng)老志機構(gòu)盒的服舞務(wù)費疤用時揀，有旺每月鐮支付悉的也驗有一搭次性材支付恩的，75額.8第%的老蠅人只宮選擇瓜每月闖支付闖；不示考慮裳一次而性支蜻付的訊占10低.6愁%；價喂格和笨服務(wù)鏟有優(yōu)鬧惠時景或可認以獲維得經(jīng)茂濟回務(wù)報時串選擇懼一次庭性支飄付的支分別肉占9.嫌2%和2.幕4%。四、容經(jīng)濟灰承受里能力省分析（2）費用失承受灘能力：在下基本腸的居款住、香飲食處、醫(yī)威療等近要求給得到河滿足倡的前修提下根，55童.5坊%的老路人每惜月所丈能承塞受的占費用會在60坐0到90筑0元之攀間；26寇.7澤%的調(diào)菠查對定象可討以承勢受每查月90希0-循12扇00元的稠費用巾；9.炒2%的老脖人選哪擇12倘00飲-2乳00前0元；他能每宋月承升受20挖00元以攤上費貓用的燙很少瓦，只奧占1.挨9%。四、滲經(jīng)濟香承受辦能力省分析（3）目前鋸擁有純的理裹財方另式：選軟擇銀朗行儲規(guī)蓄作貧為里暗采訪汽時的攀比例淋最高縱為89曾.5船%，其怖它依乎次為腿國債蘿、基比金房旗地產(chǎn)出、信夾托。四、網(wǎng)經(jīng)濟晴承受登能力棒分析（4）未來寬投資愚計劃：在凍未來循六個撐月的本投資繭計劃濟中選玻擇儲愧蓄的蒼比例詞最高離為59溜%，其夸它依新次為卸國債誕、人挽民幣例理財糞、基伴金、朗房地仔產(chǎn)、嫌氣候施、信毒托。四、恰經(jīng)濟雹承受蜜能力次分析（5）期望間的投阿資回渣報率：在御期望臥的投御資回謝報率下中，5%的回斃報率袋選擇備最高青為48譽.5盜%，其脊它依冒次為10休%、2%、7%。五、重社會房誠行為戀分析（1）入住璃人員洪要求：在誓共同次生活舟的人差群要塞求中蛙，希脫望與或自己該相仿攪的比鍬例最梅高占57憶.6注%，其糊它依抖次為張普通灣人群吧、高考級知交識份圈子。五、圖社會釣行為儀分析（2）合住禁意愿創(chuàng)：選擇杯合住掏意愿敵中，覺愿意永自己歉居住逢的比金例最駐高為44伴%，其攻它依涼次為仿生活名習慣索相同述和愿斬意合跟住。五、府社會笨行為院分析（3）希望橋子女裳看望蠢周期：在膏希望胡子女俘探望犧周期瀉中，零希望叨每月鐘探望盟和每圈周探鄭望的驚比例儉相對關(guān)最高寄，分洋別為40盡.1削%和39崇.3矛%，其標它依凍次為拘半年補和無宗所謂脾。五、熊社會奇行為疏分析（4）心理魔健康趨服務(wù)君需求飾：在心唱理服笛務(wù)需嚴求上血選擇親組織僅活動堤的比會例最膝高為50歷.9管%，其雪它依降次為軍無所混謂和搜需要打?qū)I(yè)鉗人員且。五、暮社會階行為降分析（5）參與埋工作童的意爪愿：在選兩擇參巷與社鞠會工決作的純選擇嫩上選廈擇可物以的牙比例若最高畝為50融.4搖%,其它淋依次毀為無消所謂煌、不傷完全啊、不努愿意本。五、璃社會叛行為炒分析（6）日常奮用品乎的使選用：在使請用日化常用懲品的西選擇距上選手擇使摘用自筋己的屈比例強最高捷為71大.3想%，其胃它依尚次為巴無所世謂、逆統(tǒng)一果提供恩。小逗結(jié)從入禍住意趣愿上齊可以第看出債，一落半以虹上的網(wǎng)老人亡能夠火接受薯入住撐養(yǎng)老禁公寓附，從唯絕對去數(shù)量迎上來遮說，球這是省一個質(zhì)相當借龐大卷的數(shù)純字，作養(yǎng)老奶服務(wù)擔業(yè)大澡有可饒為。從老何年公忍寓設(shè)決施服凱務(wù)需雁求上乞看，惠老年咐人對滋醫(yī)療偶保障侵等方戴面要奮求比承較高皂，說互明養(yǎng)滿老機線構(gòu)在盯加強匙各種竿活動揀及精藍神撫鞠慰等湖軟件太方面錄要求組很高笑。從付妻款選攀擇形彎式上住看，燒營銷挽需要駛一定啊的市擔場引碎導(dǎo)，撓要加寨大宣播傳力誓度，臥增強杜市場年引導(dǎo)仿。第三告部分真老年登公寓吵研究一、幕老年矮公寓具功能二、定老年初公寓者物業(yè)三、餅老年仰公寓革管理四、喂國外倍老年惡公寓靈發(fā)展代經(jīng)驗五、玻我國碧老年未公寓銅現(xiàn)狀老年鉤公寓襲：就是掙專門怠為老抵年人俊建造馳的生雅活設(shè)族施齊嫁全、晃公用分設(shè)施變配套強完善賭的老再年人距社區(qū)告。國內(nèi)臨對老毀年公海寓的務(wù)理解瞇為：供健告康老蛾人集東中居唇住的醒專用喉住宅嬌，由俊專門聚機構(gòu)夠按照斃市場讀原則遍開發(fā)蘋和經(jīng)汁營，澇提供悄住戶輝醫(yī)療電保健傍、文凳化娛識樂等幟全方戒位服吳務(wù)。一、繩老年枕公寓妄功能老年資公寓屑從功滅能上眉介于胡一般閘公寓訊和其岡他老泄年設(shè)類施之撤間：其服撫務(wù)對干象與罪一般儉公寓冤不同叛，以駁老年途人群啦為特浴定住阻戶，斯與其館他老性年設(shè)懇施也村不同悔，它圓對入步住其據(jù)中的芬老年塵人群劍一般虧要求月身體挺健康盡；其頃經(jīng)營亦方式纏與一呈般公介寓相峽似，渴按照望市場赴原則屑進行獄，而闊不如纖其他監(jiān)老年拉設(shè)施宋那樣目依賴勇政府傅投入促或扶皆持發(fā)洗展；父其服普務(wù)功住能上懼無論楊是醫(yī)面療保世健還竿是文嗓化娛繭樂方蒼面，蘋都介箭于一薦般公晶寓和怕老年伯設(shè)施牢之間糧；其陶樓房桿形式絨上，嗎老年期公寓見可是儀單幢滾或多騙幢住姑宅樓指，可杜與一翠般公脖寓在筐一個百社區(qū)旦里，凝也可啟和其別他老使年活剝動設(shè)撕施一紫起組允成老哨年社睡區(qū)。二、顧老年趕公寓古物業(yè)老年縱公寓輪比其柳他居悟住物符業(yè)更擊為復(fù)狀雜：除一胃般居窮住設(shè)揚施外獲，還壓需要來包括鄙醫(yī)療諸護理灘、文灘化娛遣樂、值生活荒服務(wù)盤等適和宜老晨年人批需要擔的特輩殊室柴內(nèi)設(shè)友施、堂配套舊設(shè)施救和室吊外環(huán)鼻境空澆間。桂要根反據(jù)老蠅年人汪的生斯理特潮征和限生活澡需要制，提逐供無炭障礙團的居恨住環(huán)緊境、腦活動喜空間俯和求肚助系耳統(tǒng)。左因此水，老臂年公鏈寓的劫細部癥要求父比一淋般住觸宅更援高更攻多，姑建筑貫施工歡水平啦和成宏本都倍將高辨于其倒他普匯通住烤宅。三、用老年竄公寓旦管理老年腦公寓孟開發(fā)皆完畢怎后的傭經(jīng)營趙絕不省僅僅輩是一膚般的熊物業(yè)素管理陜：而是斬多種甘專業(yè)嗓化經(jīng)腸營性往項目猶（如盞醫(yī)療徐護理丹、學(xué)營習娛謙樂等碰等）跡的經(jīng)炮營與倆管理侄，更轉(zhuǎn)需要島體貼絞入微米的服匪務(wù)態(tài)贊度和好質(zhì)量關(guān)。科讓學(xué)合彼理的舟專業(yè)謙化經(jīng)噴營和傍“以鉛老人槍為中燥心”茫的愛獲心服晃務(wù)，違并建傷立信狐譽和晴知名分品牌愈是老痕年公竟寓項府目建種設(shè)進烈入良班性循饑環(huán)的局關(guān)鍵艙。三、河國外疊老年晝公寓址發(fā)展敘經(jīng)驗國外秩的老商年公毯寓發(fā)濫展歷籍史長體，其繳建造憲和經(jīng)鳴營都謎按照鑰市場義需要妻來決坦策。從服城務(wù)功圣能上狗看，頓可以千分為除三類題：自住肝型老成年公杏寓：不為嬸老年守居住闖者提牽供任河何與銹日常墳生活馳、藥幫物服盾務(wù)有筑關(guān)的妖協(xié)助器，只李是提執(zhí)供一柱個環(huán)斯境優(yōu)腥美、麥舒適宗的居膏住社句區(qū)。喜包括壓所有魚的生支活配修套設(shè)潛施，它甚至榮高爾緞夫球們場，村與一費般的執(zhí)社區(qū)電相似瞞；陪助曾型老逢年公疏寓：向居前民提提供與剩日常釣生活惕有關(guān)悠的各礦種服勺務(wù)，消包括鴉做飯異、幫汽助洗椅澡、登喂飯谷、洗叔衣、鋪體檢濤、喂代藥和鼓其它海個人征生活曉方面擔的需繩求，席與老腹年設(shè)拴施相陽似；特護矛型老器年公約寓：除了辣上面厘兩種欲類型觸服務(wù)抬外，蜂還提麥供全持面的其醫(yī)療槳服務(wù)博，包減括從渠傳統(tǒng)微的醫(yī)猜護房稍間到船特別荷為老塊年癌竄癥患閣者提木供治霸療的辜房間山，與展護理駕院（拌臨終偏關(guān)懷貧院）悉相似佩。三、董國外悠老年夾公寓彩發(fā)展姐經(jīng)驗美國孤：美國歡老年智人獨霞立性休很強鞠，選貓擇住征老年樸公寓楚的比牙例相掛對較燈多。水他們頸用賣綱房的幻玉錢支雞付公借寓所沉需，些政府萌在公窄寓房私租、丸土地飲稅等辭方面體給予繁減免滑優(yōu)待棚。根據(jù)宮美國標老年拍公寓述及護礎(chǔ)理業(yè)灰項目晃投資悲中心嗽的調(diào)委查表錢明，夠住進銀陪助睡型公果寓的主美國魂公民丘平均刮年齡輩是85歲，輔平均罩居住指時間品是30個月層。這些85歲左郵右的紀老年剛?cè)艘粰C般都刷經(jīng)歷結(jié)過經(jīng)載濟大婆蕭條鐘時代嫌，對差每年迷花上智萬美孝元住犧老年助公寓成的觀框念難熊以接以受，閱開發(fā)淋商必賞須在腫提供賢舒適溪性和霸相應(yīng)寨的高米租金撲之間譽尋找刺老年趙業(yè)主閥能夠六負擔圾的平株衡點毒。從發(fā)械展趨愚勢看犯，二粘戰(zhàn)時費期出圈生的傍一代宵則可國能樂命于搬志進老爸年公能寓歡母度晚圾年，陣開發(fā)牧商重穩(wěn)點對繩美國蔽家庭盯中的待成年砌孩子灰（20年之燙后的夢潛在默客戶奪）進踢行不由遺余象力的沙營銷參?？傊畡?，只乞有具體備了澤在老幼年公慈寓服不務(wù)水微平和釀舒適跌性水匙平上史的強岔大競解爭實輛力，催才能唇獲得滲成功早。三、健國外巴老年嚴公寓貼發(fā)展壓經(jīng)驗瑞典壞：具有判代表燈性的業(yè)老年似人住阻宅叫尼服務(wù)天住宅傷，目劇的是例為老國年人娘統(tǒng)一歡提供腳住宅紐奉和服備務(wù)。這種摸住宅謙多數(shù)攀都是臨位于究各方竹面都招比較煤方便師的地北方，控同時錘又有揚一般撕市民菌常用誘的公罷共設(shè)亦施，甲如食坡堂、銹咖啡默館、宋圖書賺館、犁幼兒延園、才學(xué)校痕街道獸等等護。這琴些住滅宅與論普通俗公寓有建在淘一起部，使寸老年梅人經(jīng)術(shù)常接柳觸后現(xiàn)輩和反社會妨生活婚，以隨消除飾孤獨告感和改被遺無棄感班。而服起務(wù)住濱宅的晶每個釣住房炊都是優(yōu)獨立幫的，佛必要超時可縱以任探意選容擇提結(jié)供生窯活服若務(wù)的腎項目榨。這仔樣的土生活枝服務(wù)鋤點，糠一般叉就設(shè)微在服露務(wù)住綱宅里歸，不哨僅是菌住在蜓服務(wù)穿住宅教里的榨老年納人利倍用方懇便，茫同時陰食堂哀等附躍屬設(shè)船施里蓬的工花作人游員也徑可以它隨便置利用蚊。這樣汁的服甩務(wù)住元宅一饑般規(guī)農(nóng)模在40-昆-70戶左轟右。三、龜國外色老年添公寓臘發(fā)展退經(jīng)驗新加板坡：很多碑老年棕人選弄擇住首老年享公寓部。新加摔坡建段屋發(fā)簡展局孟早在19勉98年3月就應(yīng)推出君了“襲樂齡浸公寓飄”，宏一般抽興建匯在成泉熟的搶社區(qū)驢中。訪“樂占齡公蛾寓”瘦大多環(huán)為12裂~1盈4層的露板式煮高層精，公摘寓戶鵝型一謙般分稿為35平方值米和45平方且米，悶為一戰(zhàn)位或秩兩位容樂齡尾人提楊供生殖活空夾間。新加另坡“婆樂齡步公寓灑”的桐產(chǎn)權(quán)言一般貨是30年，擋之后柳可延形長10年，詠但不陳可以計轉(zhuǎn)售可，只逐能賣盆回給追建屋修局?！皹肥｝g公盈寓”谷的申瞧請者谷必須粗是55歲或納以上畫的組攪屋屋崖主，雀且必起須是她新加處坡人受，夫耀婦可話以一瞧起申葵請購蕉買，豆單身獨人士犯、離蔥婚者頭或喪慕偶組戲屋屋卸主也濃可以笛申請避。三、踩國外宜老年牙公寓旋發(fā)展項經(jīng)驗日本：老傷年住乞宅突良出自脈助自乏理。宵日本姑的老耳齡人竹的生就活質(zhì)叮量是蔥在良誘好的考社會編保險奶保障雨體系咱的基閥礎(chǔ)上閑實現(xiàn)憐的。濾由于廟日本歇的人它工費得貴，逢日本倦住宅砍的技莫術(shù)和寧電器錫化程困度很真高。恥這特細別體輝現(xiàn)在服老齡曾人住貼宅和凍為老闖齡人蟲提供圈的公宴用設(shè)芝施上雄，使護得老軟齡人芳能夠成在生尖活中院充分毀實現(xiàn)貝自助伯和自積理。比如把，提蚊供無蜜障礙潛設(shè)施貞的老獲齡人濟住宅崖產(chǎn)品江、提營供具惕有看膚護性讓質(zhì)的餡老齡奮人住坡宅產(chǎn)但品、覽提供筐能和螞家人添共同篩生活鼠的(二代甜居)住宅凍產(chǎn)品刃。通呼過這爪三種母老齡遣住宅而產(chǎn)品浙在社順區(qū)內(nèi)涉的共悠存，庭才可闊以形醉成滿慚足各瓣類型珠老齡瘦人基渾本生欲活需湊求的分老齡租人生陣活社黑區(qū)。抬當然迅，在梁社區(qū)胃內(nèi)還鹽需要趨提供評完善占的配索套設(shè)氧施，創(chuàng)用于蓋滿足善老年壯人在劉健康給和精專神方摧面的雙需求文。老年爹人的帶日常橡生活拴相對谷單調(diào)釣，使按得他裁們在皂精神滅方面兵的需句求和塌滿足叉顯得拌十分浪重要床。港哪北新拍城把恒老年烘人住寇宅產(chǎn)罷品與倦其他德租售筒性質(zhì)驗的住吐宅產(chǎn)侄品混概合設(shè)繁計在蒙一個嗎生活偵社區(qū)度內(nèi)的砍做法決一定僵程度戀上緩矩解這賽個問厚題。四、闖我國喉老年疾公寓幻玉現(xiàn)狀（1）興書起背員景：目前沈我國60歲以秘上老握年人據(jù)口數(shù)高已經(jīng)辰達到1.右3億，棚占全蕩國總術(shù)人口追的10肆%以上床。預(yù)命計到21世紀辮中期兩，我素國老癢年人你口數(shù)旗量將你超過4億，衰占全疼國總錢人口拉的28心%，每匹四個房誠人中辜就有蹈一位混是老再年人另。我跑國已置進入確老年走型國株家，什北京充、上務(wù)海、臭天津若、廣精州、哈沈陽開、大麗連等蛙大城俱市也?？焖賶M入木老年球型城釋市。老年采人口且比例定的逐腔漸上置升和琴社會唱人口典流動誤性的瓶加強格，使猾得三恐代人手共同腦生活伐的家店庭漸感漸成銳為過膛去。拾同時桂隨著拿社會懷安全樸福利居和個宿人養(yǎng)冠老金勤的增賤多，發(fā)更多姿的老秧年人載要獨何自生觀活，草因此要要求舊有獨樂立的窗住房彎設(shè)施輔。隨著難我國已房地效產(chǎn)市輛場的掏發(fā)展安，樓扯盤之沒間的弓競爭搏日益托激烈賊，導(dǎo)鉆致了刪房地閃產(chǎn)市歌場的丑進一逗步細顛分。估部分拉房地扔產(chǎn)開紅發(fā)商狼在市稅場競酬爭中顫注意背到了中國人口幫的老衡齡化猾趨勢宅，將桑老年制人作康為目型標客岔戶，賺主動壁將市績場細垃分，聾針對飯老年丹人的匹特殊辜需求霞，開煩發(fā)建爸設(shè)了銳適宜霧老年滋人居主家養(yǎng)楊老的喂住宅少。四、豆我國硬老年德公寓元現(xiàn)狀（2）發(fā)仰展現(xiàn)話狀：這些歉老年希住宅著產(chǎn)品負在開惱發(fā)建纏設(shè)上石具有聯(lián)很多仁共同痰點：①從棕住宅普和社按區(qū)設(shè)罷計上澡遵循《老年怒人建艦筑設(shè)神計規(guī)導(dǎo)范》住宅寬和社酸區(qū)設(shè)善計上偏遵循《老年肚人建折筑設(shè)蔑計規(guī)遷范》，注圖重住口宅內(nèi)毅的陽腔光、逼通風躍、保絨溫條虎件，產(chǎn)特別椒注意菜遮陽仔避雨董連廊帳，無館障礙些通道疼，多倉層電壇梯，劍電梯貫、過撤道扶誰手，欠室內(nèi)般及過度道防斯滑地惑板，雕室內(nèi)肅聯(lián)網(wǎng)緒呼叫滑系統(tǒng)階、煤悔氣報簡警器零、煙鴨感器墊，衛(wèi)參生間違拉手頓等的奪配置輛。在肝細微瞇之處葬體現(xiàn)域老年心住宅漸的設(shè)四計特開色，惠充分投滿足欄老年農(nóng)人的宜日常枕活動榨需要婦。②位咸于城欲市近生郊區(qū)津，自附然環(huán)丟境良段好。城市叢近郊冶區(qū)土檔地價階格相氧對較脫低，縫可以噴允許孩開發(fā)妥商在跳保證距利潤適的前厘提下昆降低概容積棚率，且增加脅園林件景觀污和社起區(qū)服蜘務(wù)配棕套設(shè)吳施的愉建設(shè)熟。并舊且城殊市郊族區(qū)可鎮(zhèn)以遠戶離市康區(qū)的案喧囂翻，周私邊環(huán)停境良暴好適籌宜老豆年人釣休養(yǎng)村。③配臺套設(shè)顯施較洗完善社區(qū)喜內(nèi)部嗽和周驕邊區(qū)售域有啦醫(yī)院稀、市溉場、閣公園默、景今觀等錘基本征的配龜套設(shè)喂施，仇以及魔健康婦娛樂投中心闊、老業(yè)年大堵學(xué)、低家政賺中心眾等服浴務(wù)配壩套設(shè)衛(wèi)施，攝在滿糕足社痕區(qū)老樓年居震民基瓜本生奸活需育求的想同時靜，滿交足老孝年人興在生庫理、聰心理柔和社避會方撇面的喚種種罷特殊拉需要毛，以作充實顆他們平的生因活內(nèi)績?nèi)?，展提高獅生命嚷質(zhì)量備。四、趕我國疊老年言公寓吧現(xiàn)狀（3）發(fā)舅展中憐出現(xiàn)獻的問圖題：①是黑否需莖要確攻定住龜戶的疫入住誼門檻——目前幟，大油多數(shù)聰推出蔑“養(yǎng)顆老型乏”房摧產(chǎn)的潛開發(fā)宰商都騰限定閣了入筑住居毛民的瞞年齡障。比規(guī)如，乖上海添首家仍集居朝家與歷機構(gòu)衡養(yǎng)老從為一寶體的閉養(yǎng)老凱社區(qū)災(zāi)“親軋和源嗓老年磁公寓諷”就薦要求聚居住移者為慰男性60歲以遵上，弟女性55歲以習上。湖對房滔產(chǎn)開支發(fā)商靜而言配，年鳥齡上布的硬專性限貨制，妹既有知可能霜是該饑處房虹產(chǎn)占木據(jù)細色分市穩(wěn)場、植保值孩增值夏的關(guān)豎鍵，來也有腦可能醋成為矩“曲警高和鹽寡”調(diào)的門刻檻。②“羽養(yǎng)老像型”燥房產(chǎn)卷的支倍付方輕案——為適概應(yīng)老加年人討的實頑際需柔要，適在“癥以房盾養(yǎng)老策”的醉“倒今按揭厭”這煙種比著較流詳行的幼購房爸支付緞方式溜以外雨，租晉賃式剝的“室養(yǎng)老舌型”真房產(chǎn)銹也受販人關(guān)衰注。③配業(yè)套設(shè)避施還臣有待籠進一突步完御善——異地惑老年肅社區(qū)闊盡管忍依山奮傍水古，但件很多業(yè)商業(yè)匪配套頓設(shè)施燃不完獨善，嚇加上煌異地演醫(yī)療株保障太體系孫的范貸疇受殖限等鉛，對配于“牙異地納養(yǎng)老鉗”模習式來汽說，凡無疑刊是一端大“轟軟肋值”。小否結(jié)社會意趨勢顛：在老網(wǎng)齡化貴社會皺中，鈴傳統(tǒng)埋的家花庭養(yǎng)舉老方填式已以遠遠外不能盞滿足森社會吩發(fā)展?jié)櫟男杳Ｒ?，忠百姓功傳統(tǒng)稅的養(yǎng)溫老觀糾念也神在不匆斷更詞新，歉社會織集中庸養(yǎng)老凍的方毒式正認在逐牧漸被睜人們誓所接英受。亂大力頑發(fā)展績社會僑養(yǎng)老征，興稅建老茂年公樓寓，尾為老傘年人周提供畜多功景能、益全方拔位、畏綜合污性的社服務(wù)汗是社哪會發(fā)吹展的燥必然計趨勢產(chǎn)。贏利壺性：老年淋公寓帶與傳嘉統(tǒng)的陸敬老溝院、玻福利猛院不亦同，調(diào)不是殘用來枝收養(yǎng)荒無經(jīng)叼濟來姿源的受孤寡綱老人凍和低涌收入蘆家庭兔送養(yǎng)倡的老撿弱病攜人，圾不屬塔于國鏡家或顆集體濤辦的陶社會糧福利動設(shè)施華，而填是由勝社會于投資驗興辦鳴，并主按市每場化驢經(jīng)營伸管理德的老何年專傳用住恨宅，搜入住汽老人撫可根盡據(jù)自蛛己的匹經(jīng)濟善條件暑和健廊康狀雹況選企擇住轎房等確級和濟服務(wù)紙檔次饒。功能糞：老年天公寓義從功墓能上鐘介于將一般隸公寓糖和其字他老販年設(shè)藝施之拌間。籍其樓姨房形糞式上晉，老懼年公繞寓可夢是單堤幢或干多幢霧住宅眨樓，縣可與融一般續(xù)公寓浙在一無個社鄉(xiāng)豐區(qū)里大，也辮可和悠其他疲老年聯(lián)活動悄設(shè)施鈴一起腰組成防老年拍社區(qū)躺。物業(yè)密復(fù)雜統(tǒng)：老年郵公寓疲比其冶他居掙住物煤業(yè)更盾為復(fù)至雜，驕除一索般居話住設(shè)廟施外稻，還獵需要漲包括乎醫(yī)療對護理從、文史化娛乘樂、著生活許服務(wù)者等適介宜老圈年人何需要鴉的特茄殊室向內(nèi)設(shè)起施、時配套旅設(shè)施腦和室百外環(huán)扁境空設(shè)間。牌要根僑據(jù)老廢年人淋的生惜理特姿征和撫生活況需要境，提階供無皆障礙扎的居群住環(huán)膛境、與活動?？臻g急和求卸助系彼統(tǒng)。小孟結(jié)設(shè)計間要求娛：①住哀宅和顧社區(qū)怖設(shè)計膚上遵隨循《老年吸人建奇筑設(shè)罰計規(guī)策范》②位于肚城市索近郊躺區(qū)，率自然碌環(huán)境顛良好壯。③配擺套設(shè)織施較歐完善④大券多采剛用精憤裝修多種干居住排形式駱：購買舊式居蔑住形度式租住桑式居疤住形爺式愛心愉護理封院置換殖式療撓養(yǎng)第四綿部分紀項目或分析一、收項目攤概況二、塑項目SW介OT分析三、泄項目連價值要體系一、歉項目區(qū)概況一、達項目逝概況規(guī)模駱：43想0畝分4期開魄發(fā)，約一期哨開發(fā)梯面積70畝包括包老年葉公寓畏、老暮年護話理院掩、老歡年醫(yī)話院、活老年哥人俱怖樂部悉、老涂年大車學(xué)、極老年速餐廳暗、老拼年餐紛廳、暢老年新超市湯、洗段浴中務(wù)心等戚，為紛老年云人養(yǎng)腦老、固教育午、文佳化、呀娛樂尊、康捷復(fù)提腔供服固務(wù)。經(jīng)營氣形式循：預(yù)佩售使淹用權(quán)桃，租漢賃。二、落項目SW棗OT分析優(yōu)勢：1、規(guī)模：項目規(guī)模大，為全省規(guī)模最大的老年公寓；2、品牌：陽光·愛馨養(yǎng)老集團在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中具有一定的品牌效應(yīng)；3、規(guī)劃：項目規(guī)劃先進，具有前瞻性，符合老年社區(qū)需求；4、品質(zhì)：社區(qū)內(nèi)配套齊全；5、環(huán)境：項目周邊環(huán)境優(yōu)美；6、重點形象工程；……劣勢：1、周邊配套：項目處于鄭州南郊，周邊配套不齊全；2、交通：項目周邊公交車少，交通不便利；3、產(chǎn)權(quán)：項目沒有產(chǎn)權(quán)，客戶人群受限；4、項目處于前期，景觀等尚未完全體現(xiàn)；……機會：1、經(jīng)驗：公司已經(jīng)成功開發(fā)一些老年社區(qū)，有一定知名度、美譽度和客戶資源；2、區(qū)域認知：南邊區(qū)域逐漸被認知、認同；3、銀發(fā)人群：鄭州養(yǎng)老行業(yè)還處在發(fā)展階段，老領(lǐng)化逐漸加劇，銀發(fā)市場潛力無限；4、政策、政府的支持；……威脅：1、推廣難度：因習慣、心理等因素，市場上還未形成老齡人群住老年公寓的趨勢，推廣難度大；2、銷售難度：項目沒有產(chǎn)權(quán)，銷售阻力大；3、資金鏈：項目開發(fā)周期長，開發(fā)過程中資金回流量可能會較少，資金鏈有一定風險；4、管理成本：后期管理、維護，需要專業(yè)高素質(zhì)團隊，成本較高；……三、讀項目傻價值亮體系1、根躬據(jù)項吉目的SW拳OT分析雨，結(jié)魯合項鑰目的爛優(yōu)勢團，得耕出項唐目的逮主要判價值幟：配楚套價味值、區(qū)環(huán)境殿價值惹、產(chǎn)揀品品況質(zhì)、銷品牌界價值襖，在層推廣任中緊判緊圍噴繞四擦重價普值和貨價格碑低的牛優(yōu)勢撓進行超宣傳鳳。配套襯價值撲：老年魔護理尚院、肥老年四醫(yī)院菊、老矛年人替俱樂買部、榨老年愁大學(xué)哭、老五年餐齡廳、懸老年發(fā)餐廳杠、老寄年超缸市、古洗浴鞭中心椅等，陡為老嫩年人裳養(yǎng)老赤、教寨育、超文化圖、娛匆樂、賊康復(fù)異提供瓦服務(wù)殿。環(huán)境耍價值肉：南區(qū)弦空氣宇清新栗，宜怎居性港強，撥項目踢緊鄰燥雙秀準公園物，小演區(qū)內(nèi)余景觀扯優(yōu)美禾。產(chǎn)品頌品質(zhì)釀：老年崗人專末用設(shè)蜻施，型社區(qū)繭內(nèi)配啊套齊凝全等泥。品牌梢價值睛：重點振工程楊、服凈務(wù)理戀念等拳。異地慨養(yǎng)老產(chǎn)：與譽外地榆旅游你城市咸老年禍公寓猛社區(qū)舌聯(lián)系桌，商榆議季件節(jié)性境異地穴養(yǎng)老，和增加列項目名賣點愈。（王模式鋪創(chuàng)新徑）三、恰項目憂價值堪體系配套盯價值環(huán)境緣瑞價值號養(yǎng)老歌養(yǎng)生羊價值營銷壟促進產(chǎn)品鑼品質(zhì)強化征后的芒品牌跡價值品牌蠅價值異地辮養(yǎng)老第五臂部分喜目標鬼客戶極研究一、絲式目標城客戶槍劃分二、塞老年航人心京態(tài)分邪析一、食目標泰客戶沒劃分目標振客群--遮--德--都市盟中等旗偏上嘆收入毅老年械人群年齡頓范圍惠：55歲以晚上區(qū)域愿范圍絞：華穩(wěn)中地疲區(qū)，技主要影為鄭腥州及言周邊去二、榆三級籌城市購房性動機稅：自曾用客戶查特征希：1、兒核女沒嚴有時伸間照蟲顧，捆屬于啞空巢淹老人療；2、身侮體不佛好或溝得病田，生錢活不輪能自澇理老齊人；3、改夜善生丈活環(huán)遷境，吹養(yǎng)心斃養(yǎng)生厭老人。資金腥來源器：自腳己平尖常的路積蓄績，兒風女付奴錢。二、蠅老年賢人心夫態(tài)分露析1.心理顆特征老年奴人群獵最明卡顯的痰生理高特點肉是整期個機倚體功卸能的免衰弱翅化，龜活動失范圍樂、強洲度逐顏步減茂弱。灑因此狡，充掛分了樓解老茂年人諸群的星生理蔬特征文是為雖其創(chuàng)宋造適咸宜生遙存環(huán)價境的師前提放條件觸之一泄。通老爪年人稼因單閃身或位家庭邁“空惱巢”閉而引擋發(fā)的茅心理災(zāi)不適千現(xiàn)象,使他籍們在窗心理截上很盡容易弱走入溉誤區(qū)皺，其遍中不欄健康汪心理惱主要嫂表現(xiàn)鈴為失倡落感榜、衰窮亡感慚、孤墊獨感砍、過功分自嗚責與嘩病態(tài)肯性。嘉還有涌一些羞老人熊雖然泰不在遙“空兵巢”還家庭材中生搬活，拉但仍舉然因游為缺塞少親律情、密缺少騰與子糠女間搭的正避常溝減通交磨流而粒感到從精神績孤單袖無助什。夸據(jù)鏡調(diào)查肯，在漠物質(zhì)阿需求亮和精種神需干求上濃，95引%的老冤人表笛示晚疑年更住需要"精神層陪護"和"精神戒關(guān)懷"，"精神砌養(yǎng)老"倍受由老年腿人的銹關(guān)注鼓，因禾此，酷這是銹需要毒引起振人們框重視類的一能大問悟題。二、冬老年烘人心灘態(tài)分縱析2.消費摧特征同其后它消面費群麗體相舌比,老年片群體栗由于紙在生完理,心理,經(jīng)驗鴨等方聰面有甲著明世顯的酬差異,因此,老年目市場鎮(zhèn)的消圈費行激為也教具有票了鮮映明的賤自身崗特征稍。（1）身消費石行為詠的習劈燕慣性老年椒消費晴者有畝著幾纖十年句的購抽買消解費實縣踐,在長肺期的傲選擇銅和使劇用過宇程中,積累蔥了豐帖富的恰經(jīng)驗,而且剃老年符消費箏者也冠往往獲非常祥相信龜自己駛的購違買經(jīng)毯驗,因而賣老年法消費鉤者對閉某些專商品伍形成崗了比干較穩(wěn)此定的加購買仔消費訓(xùn)習慣,對某點些品障牌更臺是產(chǎn)銳生了亭一定盆的偏影好,具有乳較高陶的品蜻牌忠輕誠度幕。這銅類習勝慣一燦旦形泛成,就較鍛難變疫更,會在矮很大功程度那上影吼響老翼年消璃費者矛的購鑄買行撐為。（2）英消費獸決策降的理端智性人們演進行誼消費家的決雁策形臭式一妙般可傷以分筋為理完智型糾和沖傲動型.由于低年齡顫和心諒理的倡因素,老年鎖消費鋼者往委往會喊再三牌思量,然后切再進造行購褲買消益費.這一亦過程躁中,老年榴消費妥者的斧消費陣決策部受情得感沖攏動的得影響挖是較腸少的,因而域大量環(huán)的廣強告轟約炸對陳于其鑰購買冶商品束難以撲產(chǎn)生增很大吊的影藥響。費同時,由于擴自己膏是家膀庭中痰的長暑輩,在家惡庭中欠起到未一定市的表體率作耳用,因此拿雖然贈購買仁消費鋸是個燃人的現(xiàn)行為,老年歲消費艇者也時會較栽多地嶺考慮疲家庭慨的整梨體利造益。微綜合慨這種寸因素,老年猴消費扮者的剖購買性決策槽往往套是趨繪于理域智型療的,特別年是高礦值消視費品獅的購垮買,決策慰的過遲程都獸會較煉長。二、丹老年建人心音態(tài)分瘋析（3）光消費錄目標遷的便符利性對于撐老年階消費飼者來忙說,其消允費的思目標溜首先酒定位碧于方賓便實受用上福。老身年消淡費者張由于冒生理往機能厭逐步叫退化,對商賭品消明費的釣需求采著重泡于其冰易學(xué)萬易用,方便和操作,以減耐少體竭力和獅腦力拔的負止擔,同時工有益桑于健亡康；繭另外煌，值肝得一梅提的腳是價斧格便其宜也分是老朗年消當費追約求的款一個劫重要映目標窩，因愉為由索于理鼓性消刻費的景原因挺，老枯年消念費總澤的來職說屬召于節(jié)英儉型坑消費燥。但北是隨賢著生奴活水惑平的顆提高辦和高視薪中綿年人轟加入怪老年都行列駱，價置格因憤素在慚老年扣消費割中發(fā)充揮的泳決定評作用哲逐漸餅趨弱醋?？蘖私舛暾J識起老年爆消費彎者的攤主要山消費秘特征,企業(yè)皂可以霞抓住斗商機,有的夜放矢,針對雹這些趴特征藍制訂龜相應(yīng)丸的營麥銷策陸略,開發(fā)"銀發(fā)子市場"。第七妻部分振：營到銷推笨廣策碑略一、敞總體銀營銷內(nèi)思想二、誼主推探廣語三、損主定土位語四、憶銷售伴策略五、毅渠道吳整合六、梢入市兔策略一、慶總體沒營銷白思想1、觀尿念革墓命：孝賢笨文化地養(yǎng)生牧文化孝賢討文化鉆：宣典傳中揀引導(dǎo)座做兒嫂女的診把老元人安壁置到負陽光搶城是腰種孝脈，消痛除他侵們的臟“負灘罪感往”養(yǎng)生鉆文化詳：宣旱傳中斃引導(dǎo)廚老人剩在陽泉光城擴養(yǎng)老技是種撥養(yǎng)生拖之道苦，消都除他暴們“蔽被遺預(yù)棄”辣的感物覺。一、番總體緣瑞營銷產(chǎn)思想2、核榨心營棄銷策付略不賣尚房子栗賣理造念——孝行吸天下秀，老零有所田養(yǎng)不賣偶房子杜賣生南活——生活柄在別焰處、忽養(yǎng)生姻養(yǎng)老姑社區(qū)不賣六房子園賣環(huán)清境——雙秀揮公園辟、湖疾泊不賣春房子頑賣服緣瑞務(wù)——關(guān)愛滑老年墻人不賣鑒房子拌賣品紅牌——省重槽點工集程營銷宿創(chuàng)新頃：體驗樹營銷真、情扁感營拌銷、竹事件奪營銷鞋、深臨度整絡(luò)合營駝銷、佳關(guān)系回營銷云，推外波助交瀾，鑒塑造雙公司昆品牌災(zāi)！一、攻總體電營銷嶺思想3、核象心營冬銷策筍略1、項趴目前姓期市社中心叫設(shè)立輝臨時逐售樓贏中心朋；2、開孕通市戰(zhàn)區(qū)看濁房車蔥；3、精拐裝修盼樣板雅房現(xiàn)委行開兔放；強現(xiàn)場歡建造凳優(yōu)美涌環(huán)境陶的營等銷體族驗中守心。4、聘匠請知厘名物壩業(yè)管熊理公棚司，更物業(yè)右保安伍、保圈潔人緊員先姥行進備駐；5、現(xiàn)矩場周御邊景供觀樣礎(chǔ)板帶驢先行兇呈現(xiàn)撇，項濾目附己近區(qū)性域進冰行清繪潔整診理。一、修總體腥營銷焦思想4、品腹牌推劫廣主火策略撓：品牌儉傘策山略項目養(yǎng)品牌飼主案均名，掌產(chǎn)品潛推廣棚分案期名;以品凡牌促盟進銷鹽售，渡以銷斗售強反化品泥牌。二、殲主定獵位語銹：項目頁定位肯提煉夕：河南珍首席窗一站甲式養(yǎng)坡生社奔區(qū)首席度：河課南最針大，蹦省重退點工膀程一站啦式：卵養(yǎng)生至養(yǎng)老長功能堵健全養(yǎng)生妙：社漢區(qū)經(jīng)揀營理守念—不僅醉僅是碗給老平人一枯個居播住地漢，而段是要擁讓他尺們老夾有所細養(yǎng)、惡老有飽所樂簽、老藝有所還終、瞎老有燈所學(xué)魚。三、即主推獄廣語絡(luò)：市場默推廣賣語：孝行眼天下袋三同星級角養(yǎng)生押家孝行綱天下歲：貫羞穿項駁目主牛題營圍銷思歌想的拳孝廉稠文化跟；三星駕級：盛社區(qū)遍建設(shè)濱標準感，說佳明了露項目邁的高贏品質(zhì)葵，支債撐養(yǎng)姑生口石號；養(yǎng)生亦：貫永穿項損目養(yǎng)帥生文卡化的培營銷六思想斗。輔助屠推廣損語：從此檔不水再孤大單不在葵孤獨芒中爆唱發(fā)扎就在沙孤獨飲中…咽…四、悼銷售刃策略替：價格物策略糟：低開橫高走籌高士折高莫走付款絲式方式孝：靈活遺多變幟多種例形式一次運性買層斷；分期給分階逐段付虜款簽訂臂合同偏，按扭月付敞款銷售未過程標中聽察取客渠戶意悠見靈膜活調(diào)度整四、拍銷售狠策略銷售她原則?。轰N售芒力產(chǎn)以生的根關(guān)鍵悔在于輩執(zhí)行——推廣灰策劃獻和銷蛋售本汪身的德互動1、了區(qū)解消悅費的恥習慣攔，了椅解市擾場的榜兼容騰性。2、需途求層陵次實叉現(xiàn)項杏目的估價值妨（把門握市誘場動緞向，筒監(jiān)控往客戶乓流向卷）馬斯狗洛理圍論：節(jié)生理介需求脅、安忙全需酷求、霧社交哭需求換、尊載重需足求和蛋自我掙實現(xiàn)斜需求按。生理塘需求趙、安武全需材求——高性曾價比——客戶漆群比腎較單厘一（夫誠信幣，不宇宜張答揚）安全龜需求飲、社委交需伶求——產(chǎn)品項時代孟（豐含滿產(chǎn)縮慧品內(nèi)洗涵）受人籮尊重漠、自框我實求現(xiàn)的造需求銷控斷原則圍：分批碑推出傲，試料探市刻場反搬應(yīng)，許合理燙控制秒房源地、實軌現(xiàn)利貿(mào)潤最龜大化腿、加坐快去團化差房衰源原杠則上焰不銷倚控；訓(xùn)中、橫好房珠源分隙期推哭出、黎分期刷銷售纖，保厭證房說源的土平均檢去化禁。分