房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型第1章事件與市場回顧（2014-2016）第2章市場趨勢與原因分析第3章發(fā)展與轉(zhuǎn)型我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型光耀地產(chǎn)民間借貸的不歸路誰是下一個倒下的房企？2015年重慶晉渝、大川房產(chǎn)光耀事件與房產(chǎn)企業(yè)危機潮2014年6月全國地產(chǎn)百強光耀擬破產(chǎn)

惠州“光耀地產(chǎn)資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億金融機構(gòu)借款，包括銀行信貸、信托計劃、基金子公司資管計劃等。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前新華信托、中融信托、財通資產(chǎn)等均有對光耀融資的未到期項目，涉事本金在5.5億元以上。事件與市場回顧萬科內(nèi)部講話引軒然大波回應看空樓市二三線城市土地供應過多、透支未來市場；一線城市土地成本上漲過快，透支價格上漲空間；國家對房地產(chǎn)緊縮的財政政策、反腐敗和自住商品房供應都是擾動因子等。中國房地產(chǎn)的天花板將“在18年間一定達到，不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年房價可以永遠上漲?！薄敃r萬科執(zhí)行副總裁毛大慶房地產(chǎn)進入下半場：從提示風險的角度，行業(yè)目前已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的?！爸斏鳂酚^、積極應對是萬科對行業(yè)的態(tài)度?！薄f科總裁郁亮2014年4月份萬科實現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米，銷售金額127.5億元。較3月發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，銷售面積與銷售金額環(huán)比分別下降9.74%和11.64%，與去年同期相比分別下降1.26%和2.99%。事件與市場回顧萬科看淡樓市事件與市場回顧外資撤離李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)，重慶天地易主隨著和黃位于上海的物業(yè)東方匯經(jīng)中心鎖定買家，不到兩個月，華人首富李嘉誠就拋售了過百億元的內(nèi)地商業(yè)物業(yè)上海的東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場亮相商業(yè)地產(chǎn)出售金額高達過百億元人民幣。李嘉誠可謂既賣內(nèi)地寫字樓又賣內(nèi)地購物中心。2010年開始，李嘉誠通過對一系列的資產(chǎn)出售，其香港業(yè)務占集團盈利的比重則已由2010年的25%逐步降到16%李嘉誠先生在商業(yè)上的一舉一動備受社會關(guān)注，特別是其狂拋中國內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)目的何在？又意欲何求呢？事件與市場回顧降價去庫存金地8折促銷---上海“地王項目”清庫存2014金地集團在上海的佘山天境項目傳出降價消息“五一”后推出特價房源，原價超過4萬元/平方米現(xiàn)在的價格相當于原來的7~8折。這是特定的“推房策略”，這些房源“靠近路邊”因而讓價。農(nóng)民工成了房企最親的人？2016年2月，70個大中城市中，價格下降的城市有28個，上漲的城市有34個，持平的城市有8個，環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%事件與市場回顧樓市分異上海樓市新政：二套房首付提至50%從嚴執(zhí)行住房限購政策,提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%,購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。事件與市場回顧上海樓市新政事件與市場回顧上海樓市新政營改增GDP目標2016年經(jīng)濟發(fā)展主要目標出爐，2016年GDP增長目標下調(diào)至6.5%-7%2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)營改增試點將啟動，稅負只減不增3月18日，財政部稅政司負責人就全面推開營改增試點答記者問，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍，其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認為11%。

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附圖：6.5%-7%9固投回升個稅抵扣個稅改革方案已上報國務院，房貸利息、子女教育支出等將可抵扣個稅據(jù)悉，2016年政府工作報告中提出要完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，目前政府已出臺了放開限購、降低首付比例、營業(yè)稅契稅優(yōu)惠等多類政策，現(xiàn)需要新政策出臺。財政部部長近期表示，房貸利息、子女教育支出將可抵稅，目前個稅改革方案已上報國務院，將降低購房者購房負擔，不過由于涉及立法程序、牽涉部門較多等因素，政策落地會需要比較久的時間。2016年1-2月，固定資產(chǎn)投資增速小幅回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅反彈最新公布數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月份，全國固定資產(chǎn)投資38008億元，同比增長10.2%，經(jīng)過1年多持續(xù)下滑后首現(xiàn)回升。房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3.0%，較2015年全年僅1%的增速大幅反彈。去庫存，利好政策集中釋放，房企信心提振，購房者購房意愿加強，一線城市樓市明顯升溫，施工面積增速加快，新開工、竣工面積增速止跌回升，銷售面積及金額增速加快。

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附圖：事件與市場回顧房產(chǎn)新政十三五規(guī)劃重慶潛力營改增全面推開營改增試點，房地產(chǎn)業(yè)將適用11%增值稅稅率房地產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%，改為增值稅后的稅率為11%，稅率提高，稅基降低。對于財務支出管理能力強的大企業(yè)或?qū)⒄嬲龑崿F(xiàn)減稅，而經(jīng)營規(guī)范性弱的小企業(yè)，稅負或?qū)⒃黾?。重慶城市投資價值凸顯，“十三五”規(guī)劃綱要多次提及重慶近幾年重慶被關(guān)注度越來越高，此次“十三五”規(guī)劃中，提出加快建設重慶長江中上游航運中心，提升長三角、長江中游、成渝三大城市群功能，推進長江經(jīng)濟帶發(fā)展中發(fā)揮重慶戰(zhàn)略支點和聯(lián)接點的重要作用，重慶被多次提及。從“一帶一路”及長江經(jīng)濟帶建設、中新第三個政府間合作項目落戶，到目前正在順利推進中的重慶自貿(mào)區(qū)申請，重慶城市投資價值不斷凸顯。

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附圖：事件與市場回顧房產(chǎn)新政第1章事件與市場回顧（2014-2016）第2章市場趨勢與原因分析第3章發(fā)展與轉(zhuǎn)型我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型經(jīng)歷2013底開始的跌勢后，2015全年百城住宅價格累計上漲4.15%北京、上海等十大城市累計上漲9.25%2015年12月百城住宅價格連續(xù)第五個月雙漲，環(huán)比上漲0.74%2015年在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強，購房需求平穩(wěn)釋放，熱點城市房價上漲較多市場趨勢與原因分析房價變化“陰謀論”2011-2015百城住宅價格累計漲跌情況2015年各季度百城住宅價格累計漲跌情況市場趨勢與原因分析2016年2月，深圳房價環(huán)比上漲3.6%，同比去年漲幅高達57.6%，均位居全國首位事件與市場回顧深圳2015年房價狂飆套現(xiàn)眾籌股房蹺蹺板市場趨勢與原因分析房價變化“陰謀論”房價變化陰謀論市場趨勢與原因分析經(jīng)驗簡單而樸素的經(jīng)驗資金面放水政策面累積周期性實力決定價值：權(quán)利+資源市場趨勢與原因分析資金面放水2015年GDP實際增速為6.9%，較2014年下滑了0.4個百分點，基本完成了政府預定的經(jīng)濟增長目標。但由于GDP平減指數(shù)為-0.5%，名義GDP增速僅為6.4%，名義工業(yè)增加值增速僅為0.2%，較2014年分別下滑了1.8個百分點和4.7個百分點。市場趨勢與原因分析資金面放水2010年1月18日16.00%2010年2月25日16.50%2010年5月10日17.00%2010年11月16日17.50%2010年11月29日18.00%2010年12月20日18.50%2011年1月20日19.00%2011年2月24日19.50%2011年3月25日20.00%2011年4月21日20.50%2011年5月18日21.00%2011年6月20日21.50%2011年12月5日21.00%2012年2月24日20.50%2012年5月18日20.00%2015年2月05日19.50%

2015年4月20日

18.50%

2015年6月28日

18.00%

2015年9月6日

17.50%

2015年10月24日

17.00%

2016年03月01日

16.50%銀行準備金率變化2010.10.205.10%2010.12.265.35%2011.02.095.60%2011.04.065.85%2011.07.076.10%2012.06.085.85%2012.07.065.60%2014.11.225.60%2015.03.015.35%2015.05.115.10%2015.06.284.85%2015.08.264.60%2015.10.244.35%市場趨勢與原因分析資金面放水國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，截至3月9日，全國生豬平均出廠價格為每公斤18.62元，同比上漲52.8%；同時，由于年初飼料成本繼續(xù)穩(wěn)中下降，導致豬糧比價持續(xù)走高，達到份9.13﹕1，已進入黃色預警區(qū)域。而搜豬網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月的第二周，全國瘦肉型豬出欄均價繼續(xù)上漲。周均價從上周的18.59元/公斤漲至19.14元/公斤，較去年同期的11.64元/公斤上漲了64.43%。到今年的3月21日已經(jīng)順利突破2011年6月22日的歷史最高點19.6元/公斤，達到19.7元/公斤，創(chuàng)出新高。市場趨勢與原因分析政策累積出臺年份中心

出臺時間政策主要內(nèi)容2013年中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，推進全面深化改革，促長效機制建立健全3月1日國五條細則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】）各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于第一季度向社會公布。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責12月24日住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設

工作會議部長姜偉新提出調(diào)控“差異化”原則，北、上、廣、深等房價上漲過快的城市要從嚴落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和

措施，增加住房用地和住房有效供應；而庫存較高的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量，并繼續(xù)強化市場監(jiān)管。地方新局面：政策由堅持房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化3月30日北京“國五條”細則限購增加“本市戶籍單身成年人士限購1套”；提高二套首付比率；嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得20%征收個人所得稅。3月31日廣州市“國五條”細則已擁有1套住房的本市戶籍家庭、能夠提供連續(xù)繳納1年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。5月14日《深圳市全面深化改革總體方案(2013－2015年)》探索差別化土地供應和地價政策4月7日《關(guān)于調(diào)整2013年度省直住房公積金貸款月

繳交額標準的通知》連續(xù)繳存滿1年，且最近一年月繳存額在235元及以上的，可申請住房公積金貸款；可貸額度的最低月繳存比例提升一倍。4月8日《關(guān)于調(diào)整蘇州市住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定的通知》貸款額度調(diào)整為公積金賬戶余額十倍，貸款年限按照月還款額度不應超過月繳存基數(shù)的50%確

定；連續(xù)繳存期限上調(diào)至12個月。5月25日武漢市召開住房保障工作領(lǐng)導小組會議面向全市開展公租房租賃資格申請，并首次打破戶籍限制，對外來務工人員給予同等待遇。6月14日《關(guān)于對新建商品住房銷售價格實行備案管理的通知》7月1日起鄭州市在售的新建商品住宅需由物價部門進行銷售價格備案，開發(fā)商銷售價格不能超過備案價格。5月14日《關(guān)于嚴格審核住房公積金貸款申請人資格的通知》嚴格按照正常繳存住房公積金一年以上的職工方可申請住房公積金貸款的規(guī)定，審核住房公積金貸款申請人資格。5月7日《濟南市新增建設用地指標分配管理辦法》首次明確在新增建設用地指標分配過程中引入競爭機制，效益高的項目將獲得優(yōu)先考慮，切實提高土地的利用率，避免土地閑置和浪費等現(xiàn)象。市場趨勢與原因分析政策累積出臺年份中心

出臺時間政策主要內(nèi)容2014年中央穩(wěn)字當頭之下注重分類調(diào)控7月18日全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會各地可以根據(jù)當?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，庫存量較大的地方要積極消化商品房待售面積，加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。差別化信貸適時微調(diào)應對需求變化9月30日“930”政策對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。2015年金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào)，構(gòu)建寬松金融環(huán)境3月30日“330”政策明確降低商貸二套房首付比例，鼓勵改善性住房需求，同時也降低了公積金購買首套房首付比例8月31日“813”政策對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎上，結(jié)合本地實際，自主決定

申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。9月30日新“930”政策在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。市場趨勢與原因分析政策累積權(quán)力集中度+資源集中度、壟斷資源還異化了空間分布全球Giniindex

基尼系數(shù)分布（0.3-0.4）中國基尼系數(shù)0.5左右權(quán)力集中度與建筑集中度顯著相關(guān)，在空間上從高到密的異化與彰顯第1章事件與市場回顧（2014-2016）第2章市場趨勢與原因分析第3章發(fā)展與轉(zhuǎn)型我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型發(fā)展與轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)定位轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)定位轉(zhuǎn)型:拉動發(fā)展到服務發(fā)展25江北城CBDBT方式完成基礎設施，建設帶動房價上漲，政府與開發(fā)商收入都大幅度上升。以江北嘴為例：修建一座橋花費20億，3000畝*5（容積率）*667*（8000-6000）元/平米=200億發(fā)展與轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)定位轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)定位轉(zhuǎn)型:基礎設施-項目融資帶動新區(qū)開發(fā)26BT項目融資修建基礎設施（…..）基于土地資產(chǎn)的融資平臺公司土地儲備房價預期上漲土地價格上漲政府收入上漲本末倒置：從工具到目的，從目的到工具---以大學城為例發(fā)展與轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)定位轉(zhuǎn)型27土地財政五大城市土地出讓情況

單位：億元年份收入類別全國廣州深圳北京重慶上海2009土地收入15900

（48.8%）463

（58.6%）136

（15.5%）928

（45.8）431

（65.8%）995

（39.2%）財政收入32602790880202665525402010土地收入27000

(32.5%)362

（10.8%）155

（14.0%）1637

(69.6%)405

(20.7%)1477

（51.5%）財政收入83083334811062352195328732011土地收入31500

（30.4%）475

（11.9%）193

（19.0%)1055

（35.1%）644

(22.1%)1239

(36.1%)財政收入10370439781018300629083429財政性城建資金三大來源為配套費、城建稅和土地出讓金2009年，190元/m2調(diào)整為主城區(qū)Ⅰ檔建筑面積290元/m2計收；原都市區(qū)Ⅲ檔由建筑面積90元/m2調(diào)整為主城區(qū)Ⅱ檔建筑面積150元/m2計收。商品房成交：1500萬*1290=194億元。房地產(chǎn)拉動投資的乘數(shù)效應發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型28

中央城市工作會議發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型29會議解讀發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型30會議解讀發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型3101城市規(guī)劃建設管理突出問題04未來城市發(fā)展九大目標02意見八大舉措05未來城市工作關(guān)鍵詞03未來發(fā)展路線表06街區(qū)制專題解讀發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型32未來城市發(fā)展路線圖發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型33街區(qū)制專題解讀在完善城市公共服務方面，《意見》提出，要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。《國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型34街區(qū)制——世界規(guī)劃大師倡導的理念簡?雅各布斯在《美國大城市的死與生》一書提出小型街區(qū)模式有利于發(fā)揮街道旁邊的商品賣主、報刊亭的“監(jiān)督”功能，即“街道眼”，有利于減少社區(qū)內(nèi)部的犯罪案件彼得?卡爾索普新城市主義創(chuàng)始人、大師彼得?卡爾索普提出“創(chuàng)建密集街道網(wǎng)絡、建設步行優(yōu)先鄰里社區(qū)”的設計原則，認為窄而密的路網(wǎng)有利于優(yōu)化交通流，緩解擁堵發(fā)展與轉(zhuǎn)型城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型35專題解讀：街區(qū)制——解決中國特色的“寬馬路、大路網(wǎng)”問題對比國際經(jīng)驗，中國過去30多年來，城市規(guī)劃建設者在努力增加道路供給的過程中，重視尺度而忽視密度，導致道路