天津區(qū)域大規(guī)模房地產(chǎn)開

區(qū)域大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

典型案例研究2008.08.10世聯(lián)案例研究[關(guān)鍵字]：片區(qū)開發(fā)，大規(guī)模項(xiàng)目，案例[簡(jiǎn)介]：天津區(qū)域大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的案例，包括土地價(jià)值劃分、整體配套規(guī)劃、指標(biāo)規(guī)劃、入市時(shí)機(jī)、產(chǎn)品及客戶演變等方面的整理和研究[適用范圍]：為城市區(qū)域大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)提供操作模式的借鑒中北鎮(zhèn)西部新城案例研究瑞景板塊案例研究老城廂板塊案例研究泰達(dá)城案例研究一級(jí)土地開發(fā)案例中北鎮(zhèn)西部新城天津市城市總體規(guī)劃(2005-2020)中規(guī)劃建設(shè)10個(gè)外環(huán)新家園組團(tuán)，中北鎮(zhèn)為其中之一；西青區(qū)中北鎮(zhèn)西部新城計(jì)劃于2005年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)3~5年內(nèi)完成；中北鎮(zhèn)西部新城將采用“一環(huán)、一心、三軸、多組團(tuán)”的模式，整體定位為大型生態(tài)、文化、親水居住區(qū)；整個(gè)規(guī)劃綠化面積將達(dá)到45%，商業(yè)設(shè)施面積達(dá)到5%，并且還將興建醫(yī)院、文化中心、體育中心、娛樂中心等一系列城市級(jí)配套設(shè)施；占地400萬平方公里，建筑面積400萬平方米的西部大型居住板塊，總投資超過100億元，建成后居住人口由目前3.8萬人增加到20萬人；區(qū)域背景——天津環(huán)外新家園組團(tuán)之一西部新城地塊價(jià)值分區(qū)——以外環(huán)線、綠化帶為主要價(jià)值分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)綠化綠化外環(huán)線新津楊公路一級(jí)價(jià)值區(qū)回遷房回遷房津楊公路二級(jí)價(jià)值區(qū)三級(jí)價(jià)值區(qū)四級(jí)價(jià)值區(qū)五級(jí)價(jià)值區(qū)六級(jí)價(jià)值區(qū)西部新城在售項(xiàng)目2008年上市項(xiàng)目2008年后上市項(xiàng)目假日潤(rùn)園鎮(zhèn)政府區(qū)域項(xiàng)目匯總上投F地塊芒果郡★燕居花庭西部新城地塊操作思路——金廈以一級(jí)土地開發(fā)為操作思路，聯(lián)合眾多知名開發(fā)商共同打造區(qū)域價(jià)值中北鎮(zhèn)西部新城西部新城原先規(guī)劃8個(gè)地塊，400萬平米中一大部分屬于本地開發(fā)商金廈集團(tuán)；金廈集團(tuán)采用一級(jí)土地開發(fā)的思路，引進(jìn)眾多品牌開發(fā)商合作，共同打造西部新城；地塊價(jià)值區(qū)開發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)模啟動(dòng)時(shí)間備注一級(jí)金廈、上投、泰康、六合、新宏基水語花城、八棟適家、燕居花庭、芒果郡、上投F地塊76萬㎡05.10價(jià)值區(qū)內(nèi)再次土地合作開發(fā)，引入多家開發(fā)商二級(jí)富力、紅橋城建富力灣、新城世家42萬㎡07.11區(qū)域成熟后推出精裝產(chǎn)品三級(jí)萬科、招商、中天假日風(fēng)景、假日潤(rùn)園64萬㎡05.7區(qū)域拓荒者，成功利用品牌、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值四級(jí)樂康大地12城100萬㎡06.9超大盤獨(dú)立開發(fā)，壓力巨大五級(jí)上投華亭國(guó)際34萬㎡06.10入市較早，市場(chǎng)跟隨者六級(jí)未知————————西部新城萬科進(jìn)入中北鎮(zhèn)后，前期大力宣傳區(qū)域價(jià)值，將中北鎮(zhèn)與比較成熟的梅江發(fā)生聯(lián)系，建立區(qū)域價(jià)值；突出萬科品牌，靠品牌發(fā)力增加客戶購買信心，弱化配套劣勢(shì)。品牌開發(fā)商拓荒——以萬科的品牌影響力建立客戶對(duì)區(qū)域的信心/確立標(biāo)桿，拉升區(qū)域價(jià)值/以未來價(jià)值為重要賣點(diǎn)，增強(qiáng)購買信心西部新城供應(yīng)演變——05年7月起項(xiàng)目開盤腳步較緩，07年11月起井噴式放量，多個(gè)大盤集中入市06.10開盤，建面34萬㎡05.7開盤，建筑面積30萬㎡萬科-假日風(fēng)景05.10開盤，建筑面積30萬㎡金廈-水語花城07.3開盤,建面4萬㎡06.9開盤，建筑面積100萬㎡05.705.1006.106.406.707.406.1007.107.708.107.11開盤,22萬㎡07.12開盤,20萬㎡08.408.707.10樂康-大地十二城上投-華亭國(guó)際六合-八棟適家紅橋城建-新城世家富力-富力灣08.5,4萬㎡新宏基-燕居花庭08.7,34萬㎡萬科-假日潤(rùn)園08.7,8萬㎡泰康-芒果郡西部新城項(xiàng)目名稱容積率建筑類型當(dāng)前均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)主力戶型主力面積區(qū)間假日風(fēng)景1.3洋房7800毛坯兩室/三室120/150小高7000兩室88水語花城1.3別墅未推售毛坯————洋房6800一室69小高6000兩室80~97大地12城1.1別墅9000毛坯三室/四室120~160洋房7000兩室/三室70/120小高6000兩室/三室90/120華亭國(guó)際1.37高層6000毛坯兩室/三室90/113八棟適家1.49高層6500毛坯兩室85富力灣1.42高層7200精裝1000元兩室/三室90/117假日潤(rùn)園1.71高層7200精裝1200元兩室90芒果郡1.5洋房6200毛坯兩室90高層5600兩室/三室73~107產(chǎn)品演變——目前除假日風(fēng)景有少量舒適性大戶型，其余均以90平米左右兩居為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重以毛坯為絕對(duì)主體，少量樓盤推出精裝修成為區(qū)域挑戰(zhàn)者均為中等容積率90平米左右兩室為區(qū)域最主力產(chǎn)品西部新城以假日風(fēng)景為例：初期成交客戶以周邊大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園的改善型客戶以及投資客為主體，客戶層次相對(duì)較高；后期成交客戶中市區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化的棲居型與被動(dòng)改善的客戶比例大大增加，主力客戶轉(zhuǎn)變明顯；客戶演變——區(qū)域主流客戶由初期主動(dòng)改善、投資型客戶演變?yōu)楸粍?dòng)郊區(qū)化客戶，范圍擴(kuò)大明顯西部新城

1342跟隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者假日風(fēng)景水語花城——大地12城2006年華亭國(guó)際

1342跟隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者假日風(fēng)景水語花城——大地12城2008年華亭國(guó)際富力灣假日潤(rùn)園芒果郡區(qū)域項(xiàng)目不同時(shí)期角色轉(zhuǎn)變——占位演變——假日風(fēng)景區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位一直無人撼動(dòng)，跟隨者眾多，富力與潤(rùn)園以精裝修產(chǎn)品占位挑戰(zhàn)者西部新城發(fā)展障礙——交通不便，生活配套匱乏，區(qū)域發(fā)展遭遇瓶頸，近期發(fā)展趨緩400萬平米規(guī)模的大型居住區(qū)目前僅有規(guī)模不到2000平米的低檔商業(yè)服務(wù)區(qū)，其他均為社區(qū)級(jí)配套，且近1-2年內(nèi)難以開始運(yùn)營(yíng)自市區(qū)到中北鎮(zhèn)的公交線路僅有兩條（645和便民6），居民出行極不方便區(qū)域內(nèi)無大型醫(yī)療配套，教育配套也極其落后配套設(shè)施的匱乏導(dǎo)致片區(qū)居住氛圍較差，房屋空置率較高區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)區(qū)（低檔）立交橋08年5月開始動(dòng)工，進(jìn)度緩慢西部新城區(qū)域一級(jí)土地開發(fā)總結(jié)西部新城亮點(diǎn)：借品牌開發(fā)商之勢(shì)拓荒，提升區(qū)域認(rèn)知度自主經(jīng)營(yíng)土地待區(qū)域認(rèn)知度有較大提升后借機(jī)入市，降低風(fēng)險(xiǎn)盲區(qū)：區(qū)域開發(fā)前缺少整體規(guī)劃，區(qū)域配套嚴(yán)重匱乏，成為區(qū)域快速發(fā)展的嚴(yán)重障礙一級(jí)土地開發(fā)案例瑞景板塊瑞景腥板塊北辰棚瑞景沈居住喊區(qū)規(guī)掏劃四蛇至范弓圍：貧北起駁龍洲頌道（包漢括其稈邊緣皆的地退塊），南熊至龍變?nèi)罚ò鼭ㄆ淇尺吘夐l的地盞塊），東攏臨辰吳昌路殃，西僑靠外鐵環(huán)線已。龍洲做道外環(huán)蛾線龍泉句路辰昌迎路板塊巷范圍縮慧界定瑞景貿(mào)板塊住宅第一價(jià)值區(qū)住宅第二價(jià)值區(qū)住宅第三價(jià)值區(qū)住宅第四價(jià)值區(qū)土地蟻價(jià)值幸分區(qū)——屈地塊興價(jià)值東南部住賭宅價(jià)村值最挪高，地鐵親一號(hào)暫線沿副線商業(yè)濱價(jià)值秤最高商業(yè)價(jià)值悲遞增住宅造價(jià)值遞減住宅噴第一育價(jià)值皮區(qū)—掉—小高鐵、高努層、坡多層臨近地鐵房誠(chéng)一號(hào)那線，宏以及丙主干牧道丁皺字沽附三號(hào)夏路的緩延長(zhǎng)蹦線辰伶昌路進(jìn)，交換通優(yōu)偉勢(shì)明序顯；住宅絨第二鞏價(jià)值連區(qū)—厭—以小患高為泛主，儉配以榨多層講或者診高層該價(jià)夫值區(qū)宴的土脆地尚橋未出買讓，稼但與織北部夫劉園擊苗圃螞相配鄉(xiāng)豐合，非提升碰了該妙區(qū)域潛住宅框價(jià)值；住宅嚷第三疲價(jià)值坊區(qū)—問—多層景觀筆資源廁相對(duì)嶄豐富毒，產(chǎn)寒品種住類多紫樣；住宅權(quán)第四價(jià)值路區(qū)—削—洋房靠近襯外環(huán)頑線，泥噪音爪相對(duì)檔較大敞，景久觀資泉源只妹能依引靠高胸爾夫魔球場(chǎng)籃以及救內(nèi)部獻(xiàn)的景鴿觀打懷造來帥襯托。高爾配夫景觀★西橫瞇堤站地塊略操作胞思路——政府繁牽頭奪的一界級(jí)土輝地開鉗發(fā)瑞景籃居住派區(qū)瑞景棵居住星區(qū)是隔20綠02狀年天膚津市冤政府小重點(diǎn)禍規(guī)劃弊建設(shè)紹的，欄繼華茂苑、炊麗苑躺、梅沈江居炒住區(qū)凡后又哀一大容型居哪住區(qū)纖。規(guī)劃襲總用腸地面惡積約上18厚7公完頃，漁總建口筑面甚積1狹56拋萬平購方米另，由鐘政府傘直接責(zé)組織脆實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間開發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)模地塊價(jià)值區(qū)備注2002年10月奧林匹克花園房地產(chǎn)奧林匹克花園87萬住宅第一價(jià)值區(qū)2001年中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬奧林匹克花園房地產(chǎn)進(jìn)入天津市場(chǎng)，與天津市安居建設(shè)辦公室在瑞景合作開發(fā)天津奧園項(xiàng)目2003年順馳、傅山、燕宇、翡翠城、富山東晶、燕宇藝術(shù)城101萬主體為住宅第三價(jià)值區(qū)第一、第二價(jià)值區(qū)的地塊涉及一部分2004年下半年美震、天房、津房格藍(lán)春天、康馨佳苑、秋瑞家園-住宅第一、二價(jià)值區(qū)04年天津市制定了《天津市定向銷售經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，瑞景成為經(jīng)濟(jì)適用房重要集中地。經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在瑞景居住區(qū)南側(cè)的17、18、19號(hào)地以及東北側(cè)的15號(hào)地。2006年6月28日首創(chuàng)寶翠花都47萬住宅第四價(jià)值區(qū)2005年7月，首創(chuàng)置業(yè)宣布進(jìn)入瑞景板塊，于9月斥資7.4億元拍下瑞景居住區(qū)的6、7、9、10號(hào)地塊，規(guī)劃總建筑面積約50萬平方米，住宅戶數(shù)約4000多套。瑞景贊板塊經(jīng)濟(jì)鳥適用月房經(jīng)濟(jì)撐適用壩房北京厭電信柔地塊瑞景創(chuàng)板塊區(qū)域愈項(xiàng)目復(fù)匯總翡翠慰城秋瑞負(fù)家園寶翠狹花都未出被讓未出麻讓奧園燕宇界藝術(shù)越城富山而東晶四宮供應(yīng)徑演變——02年一霜枝獨(dú)渡秀/賀03年集載中上稻市/倦05年陷入絹沉寂/06年重新欣崛起03.10.8開盤灰，建傅面30萬㎡燕宇徑藝術(shù)淹城02.勤10開達(dá)盤，包建筑蓬面積87萬㎡奧林搬匹克塞花園03純.9院.1菠0開盤宏，建碑筑面胞積60萬㎡順馳傷翡翠蝕城06貌.6.28開盤抵,47萬惠㎡首創(chuàng)丟寶翠朝花都03.碌8.丟16開盤艷，建去面1華1萬駱㎡富山跪東晶02.1003.403.1004.404.1006.405.405.1006.1007.407.1008.408激.1跑020修03年集中臥上市20對(duì)02年一枝失獨(dú)秀20臘05年無新采品上市，更陷入沉寂20任06年重新頂崛起瑞景醬板塊產(chǎn)品摧演變——區(qū)域惰內(nèi)產(chǎn)偶品戶嬸型以冷兩室克78應(yīng)-1坐20巷平米龜為主瑞景尊板塊項(xiàng)目名稱容積率建筑類型裝修標(biāo)準(zhǔn)06年主力戶型07年主力戶型08年主力戶型奧園（二期）1.3小高、高層精裝小高/高層（90-120平米的兩室、三室）__寶翠花都1.56洋房、小高、多層毛坯_小高（90-120平米的兩室、三室）洋房（100-140平米兩室、三室）、多層（78-91平米兩室）瑞景群板塊廉初期刻的客米戶群伴體主病要是申區(qū)域帶內(nèi)客椅戶，電以北縱辰老患城區(qū)歪客戶馬和區(qū)趙域內(nèi)爪及紅肯橋區(qū)鳳拆遷捎客戶韻為主須，購認(rèn)房主否要原幫因是拳因?yàn)槟蛢r(jià)格工和環(huán)出境；從0共5年他初開類始，勸由于奶地鐵決1號(hào)被線的狀即將境通車險(xiǎn)，客扛戶來情源主腐要是聚受總?cè)喾靠畹駭D壓夸的客腹戶，凈受軌物道交滲通所霉驅(qū)動(dòng)偷，此領(lǐng)外還鄙有許策多辦應(yīng)天津唱戶口磨的客胞戶，女這類洋客戶繭主要塵購買販精裝殲修的較產(chǎn)品市；目前港客戶地還是子以受擺總房尋款擠礙壓的量客戶誓為主林，置旨業(yè)目劫的主兄要以閱婚房巷或養(yǎng)匆老為配主；瑞景作板塊客戶堪演變——區(qū)域準(zhǔn)初期勁以地妖緣性殼客戶檢為主比，隨斜著地蹲鐵開竭通帶完來大槳量市山區(qū)擠些壓客跑戶

1342跟隨斬者挑戰(zhàn)疊者補(bǔ)缺秀者領(lǐng)導(dǎo)情者中體靈奧園————20微02驚~0錢6年

1342跟隨割者挑戰(zhàn)耕者補(bǔ)缺興者領(lǐng)導(dǎo)謎者——20遷07伶~0治8年區(qū)域破項(xiàng)目攀不同宗時(shí)期尸角色損轉(zhuǎn)變——占位鈔演變——中體謠奧園廢作為讀區(qū)域枝拓荒盜者成板功炒繞作區(qū)橡域價(jià)唉值，舟但隨嫂著首蹲創(chuàng)入士市也押進(jìn)入妹尾盤姜，領(lǐng)逮導(dǎo)者湖角色朱自動(dòng)勻過渡瑞景糧板塊富山彼東晶順馳史翡翠問城燕宇盼藝術(shù)午城寶翠黨花都——燕宇言藝術(shù)抹城奧園瑞景壇板塊區(qū)域堵一級(jí)務(wù)土地閑開發(fā)贏總結(jié)亮點(diǎn)減：借助礎(chǔ)地鐵1號(hào)線激有力恨驅(qū)動(dòng)躲，片眾區(qū)價(jià)敬值明弦顯提質(zhì)升與政外府成辭功合跌作，氏前期耗大力缺推動(dòng)息一系硬列區(qū)胞域配轟套服親務(wù)設(shè)晃施建革設(shè)，蝴完善吃的配披套保茶證區(qū)裹域快派速穩(wěn)紙步發(fā)勒展；一級(jí)土地開發(fā)案例老城廂板塊天津杜老城宰廂建愈于明凡永樂所二年螞十二支月初葛九，距今吉已有60愧0年的篇?dú)v史，是岔明清拴兩代少天津附的政身治中互心。趙老城造廂作雖為天啄津的擱搖籃盾，蘊(yùn)索藏著遼濃郁諒的民濁俗民駝風(fēng)和熟文化芳藝術(shù)速精華漫，堪秧稱天要津城騙“活?；瘎?lì)”。明永獅樂二域年設(shè)副衛(wèi)筑醉城后笛，相加繼有訓(xùn)名人伶在老寺城居麥??；任其內(nèi)答的中千營(yíng)小破學(xué)是患天津最早誘的官寄辦小贊學(xué)；文廟艦、鼓壺樓、口廣東涉會(huì)館等文刊物古蝕跡至菌今尚基存。寫廂內(nèi)自民俗注眾多院，民凝間工派藝眾靜多，愛像“砍風(fēng)箏誕魏”回風(fēng)箏桑、“纏泥人吵張”照彩塑雀等等邊。老城富廂在03年拆病遷改必造以叼前，術(shù)始終寒保持苦天津姐特色族的四合義院式格平房，胡劉同縱認(rèn)橫交糾錯(cuò)，繡居民山世代端居住么在此瞞，居撈住密度較大;自拆酬遷改代造以勺來，掠大面座積住舍宅開室發(fā)帶西動(dòng)板笨塊發(fā)擁展，匯區(qū)域榮市場(chǎng)囑迅速暖成熟蒜。區(qū)域喚背景——?dú)v史勉厚重德，深占厚的袋人文咳積淀通，最請(qǐng)初承峰載居悉住功蛙能老城走廂鼓樓外環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)地鐵表二號(hào)襪線（在叨建）西北峽角站地鐵闊一號(hào)償線（運(yùn)梢營(yíng)中堵）西南堡角站東南柳角站鼓樓哪站外環(huán)8號(hào)地堅(jiān)：雙地且鐵上珍蓋，躬交通鉆極度申便捷地塊革商業(yè)說價(jià)值捷高位于貼南馬月路與坊西馬剪路交鏈口，勇昭示絞性極丟強(qiáng)噪音呀影響端嚴(yán)重外環(huán)僚南部返地快簽：地鐵方上蓋浸，交仙通便杰捷，摸昭示蜘性好建筑戰(zhàn)限高10洽0m，而知南側(cè)求的一覺中法圓及長(zhǎng)膽征醫(yī)牧院等羞，對(duì)彈項(xiàng)目嘗的采尼光造僚成影要響中營(yíng)幫小學(xué)外環(huán)俗西部寇地快怠：地塊雙方正堡，尺綁度適兩中，螞便于勺營(yíng)造講內(nèi)部譽(yù)園林交通跨便捷外環(huán)爆北部星地快唇：整個(gè)級(jí)板塊兩最北坑部，舊昭示各性相脂對(duì)較甩弱南北市均無什遮擋傲，采岔光通俗風(fēng)條露件極票佳南向息俯瞰指鼓樓抱及別督墅區(qū)竹，人些文景耗觀資仇源較執(zhí)佳外環(huán)烤東部筍地快懼：東瞰店海河么，西捆擁別艇墅，踐人文騎及自偵然景忍觀俱釋佳交通洲極度該便捷緊鄰飲鼓樓縱商圈算，休肺閑、木娛樂賭、購授物近鬼距離冊(cè)優(yōu)勢(shì)犁得天塌獨(dú)厚噪音俗影響恥嚴(yán)重內(nèi)環(huán)窗地快棒：地段蛛優(yōu)勢(shì)賓無以族復(fù)制商業(yè)雄價(jià)值告弱于座外環(huán)漆東部?jī)舻貕K建筑部限高杏引導(dǎo)唐建造麥別墅刮型物責(zé)業(yè)土地度價(jià)值您分區(qū)——以人鉗文、豈資源公價(jià)值岔及雙徐地鐵互作為開主要最價(jià)值伐分區(qū)波標(biāo)準(zhǔn)/東部耗商業(yè)動(dòng)價(jià)值全更高地鐵齡四號(hào)露線（未發(fā)來規(guī)已劃）老城由廂04源.1器2.汁27，由中鴨新集湖團(tuán)(控股)有限音公司僵投資豬開發(fā)正建設(shè)仗的老懼城廂滑項(xiàng)目購啟動(dòng)避。老城睬廂總襯建設(shè)乎規(guī)模22軋5萬平難方米園，其仙中住慕宅約12誦8萬平貴方米期，公冊(cè)建約96萬平介方米踏。按疼地塊藍(lán)劃分言為14個(gè)項(xiàng)因目實(shí)竊施，壓每塊哨建筑題面積濱在20萬平度方米償左右愛，建及設(shè)周符期計(jì)苦劃為5年。該項(xiàng)士目規(guī)宮劃設(shè)事計(jì)為廳集歷澤史文器化、熊地方江民俗冠、旅瓣游娛什樂、駱商業(yè)短服務(wù)輩、高堪檔住辰宅、厲教育交衛(wèi)生猶等為朽一體敘的重友點(diǎn)區(qū)虛域，紡以傳睡承天干津歷覺史發(fā)草展的恐血脈很。老城牧廂將黑建成致內(nèi)外綿環(huán)，撫外環(huán)殺主要押建設(shè)棉高密化度住搬宅及殖商業(yè)他、服噸務(wù)、浪娛樂陵、寫惕字樓戀等高刺層建趟筑，巡壽內(nèi)環(huán)夢(mèng)將建繞設(shè)低炕密度抵住宅大，并愛建有殃公園壺、學(xué)約校等期公共蠻設(shè)施窗。鼓樓外環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)弊：市中凈心絕效佳地枝段，氧土地跟資源嶄絕對(duì)糊稀缺建筑傍物限都高：H敞≤鼓樓燃高度低密方度住儲(chǔ)宅、挺學(xué)校扁公建窯等地鐵終二號(hào)襖線（在憲建）西北西角站地鐵卵一號(hào)互線（運(yùn)淘營(yíng)中隸）西南桂角站東南靈角站鼓樓匆站外環(huán)外環(huán)虛：主要誓建設(shè)濕高密棚度住打宅及校商業(yè)劣、服慶務(wù)、賓娛樂找、寫疼字樓烏等高僑層建六筑地鐵揀一號(hào)伯線通倆車、拉二號(hào)焰線在領(lǐng)建，面大眾格捷運(yùn)猶極度浙方便票板塊鉗交通建筑借限高世：≤10沒0米地塊壞操作想思路——大規(guī)困模改第造/保留貪歷史胸文化筍氛圍/內(nèi)外嘗環(huán)建脾設(shè)功院能區(qū)奧分明拆顯地鐵稿四號(hào)踐線（未并來規(guī)糟劃）老城某廂富力六城上城豪苑TO訪WN中堂中央換戀城壹街花區(qū)后現(xiàn)婦代城上城嘉公館檀府金盛襲廣場(chǎng)中營(yíng)譯小學(xué)中新?lián)霞瘓F(tuán)暑獨(dú)資下或者府與其醋他開薄發(fā)商斃聯(lián)手喊開發(fā)癥了一肝些景尤觀資頂源較旅優(yōu)或石商業(yè)趨價(jià)值驕較高文的地炊塊，腎其他瘋土地院均轉(zhuǎn)軍讓給檢了其煤他開臺(tái)發(fā)商常。目前犁開發(fā)富進(jìn)入煤中后寶期，耳其中知未上蒸市項(xiàng)陵目?jī)H管剩富興力7號(hào)地含、中鑄新13號(hào)地臺(tái)以及績(jī)國(guó)浩12椒#地，工共計(jì)墊約50萬平代方米菜。自06年開份始，葉老城震廂板沉塊已騰由開葡始的旋別墅案、大尊戶型贏住宅渡項(xiàng)目梢開始消轉(zhuǎn)向緩擁有尾高附雪加值秘的公限寓、著中小趣戶型耀以及歷綜合芝體的來開發(fā)模，以夫最終臺(tái)完善霜板塊洲的復(fù)托合城何市功梅能。銅鑼乓灣廣興場(chǎng)國(guó)浩貝地產(chǎn)上城CB娃D(zhuǎn)老城現(xiàn)廂區(qū)域碌項(xiàng)目呆匯總板塊賠開發(fā)馳已近眨尾聲/居住喊主導(dǎo)惰，商蝴業(yè)拉吼動(dòng)/后市搖大幅記放量匠推動(dòng)雄板塊撿走向繁持續(xù)柄、復(fù)秀合的隆發(fā)展端道路產(chǎn)品類別地塊項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率商業(yè)面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）開盤時(shí)間開發(fā)商住宅/公寓5、6、7#富力城21.672.42.97672005.07天津富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司15#后現(xiàn)代城3.810.82.8010.82006.04天津中新嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中新）16#銅鑼灣廣場(chǎng)8.3833.5418（含5萬平米酒店）72006.5.遠(yuǎn)東百貨開業(yè)天津隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14#壹街區(qū)6.3213.22192006.08天津靜安地產(chǎn)有限公司1、9#上城豪苑4.217.24.1512.22007.06天津中新信捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中新）4#中央戀城3.316.5950.32162007.10.天津中新濱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中新+美震）8#金盛國(guó)際2.3177.39982007.12天津金盛置業(yè)發(fā)展有限公司別墅11#上城公館650.8商鋪52006.02中新集團(tuán)3#TOWN中堂11.97.10.607.12006.11天津中新置地有限公司10#檀府6.565.30.80.44.92007.11上海上投房地產(chǎn)、上海上投置業(yè)、上海金岳投資發(fā)展有限公司05年06年07年老城指廂供應(yīng)跡演變——叉05年一垮枝獨(dú)胳秀/0咬6年集穿中上戶市/0剩7年井刊噴放辛量/0井8年上庫市量守有所給下滑/板塊碗開發(fā)棋已近演尾聲06.8.23開盤，建面21萬㎡壹街區(qū)05.7.30開盤，建筑面積72萬㎡富力城06.2.8開盤，建筑面積5萬㎡上城公館06睜.1逝1.國(guó)10開盤,7萬㎡To姿wn中堂06.4開盤，建筑面積11萬㎡后現(xiàn)代城05構(gòu).705液.1學(xué)006活.106費(fèi).406涼.707寇.406后.1摸007受.107旱.708江.1上城夾豪苑07理.6扇.1稱6開盤,1政7.磨2萬㎡20寺05年一枝趁獨(dú)秀20鎖06年集中量上市中央村戀城07殊.1殲0.開盤,1努6萬㎡檀府07社.1啟1.開盤,5萬㎡金盛膛國(guó)際07瘡.1葛2.開盤,1奶7萬㎡20駁08年新上管市量驅(qū)較少晨，主洪要消純化07年余掩量20柳07年井噴豪放量08胞.408墊.708漿.1撓0老城瘡廂價(jià)格適演變——敘05睜-0保6年價(jià)驗(yàn)格穩(wěn)川步上談升/0棉7年下礙半年繼價(jià)格被突飛飲猛進(jìn)/0振8年上穴半年借價(jià)格符開始序波動(dòng)老城爐廂客戶屑演變——嗚05稼-0朋6年以印改善逐型自險(xiǎn)住為滑主/0暈7年向丙投資姻方向勿轉(zhuǎn)移項(xiàng)目名稱客戶描述置業(yè)目的客戶關(guān)注點(diǎn)富力城客戶年齡多在40歲左右；入市時(shí)有大批的地緣性客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；職業(yè)主要為成功人士，企業(yè)中、高級(jí)管理者等；還有部分外籍人士；

對(duì)周邊的環(huán)境非常了解，對(duì)精裝修比較青睞；對(duì)樓盤的園林景觀非常喜歡，對(duì)戶型舒適度要求較高；對(duì)于物業(yè)以及會(huì)所有一定的要求；二次置業(yè)較多；改善環(huán)境、自住為主；產(chǎn)品尺度單價(jià)后現(xiàn)代城客戶年齡多為70末、80后，屬經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的剛畢業(yè)或參加工作不久的時(shí)尚白領(lǐng)、soho一族、小資人士等；非常青睞周邊的成熟配套和良好的交通環(huán)境，加之與高端樓盤共享的會(huì)所等，符合年輕人追求時(shí)尚的心理一次置業(yè)為主，以婚房客戶居多；也有少量投資者；產(chǎn)品功能總價(jià)壹街區(qū)客戶年齡多30-40歲左右；部分為地緣性客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；職業(yè)主要為在大型企業(yè)工作的成功人士，還有部分外地來津工作的白領(lǐng)人士等；

對(duì)周邊的氛圍比較了解，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品認(rèn)可度較高，對(duì)于物業(yè)的投資價(jià)值較為關(guān)注；多次置業(yè)者以投資為主，一次置業(yè)者則為自??；產(chǎn)品舒適度保值富力城（2期）客戶年齡多在30-40歲左右；少部分地緣性客戶和一期業(yè)主，并且出現(xiàn)部分外地投資人士；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；對(duì)周邊的區(qū)域環(huán)境比較了解，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品認(rèn)可度較高，對(duì)于物業(yè)的投資價(jià)值更為關(guān)注；部分改善環(huán)境，自住為主；部分客戶以投資為主；產(chǎn)品口碑品質(zhì)增值上城豪苑客戶年齡分布較廣，以青、壯年為主；少部分地緣性客戶；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；多為工作、薪資穩(wěn)定的成功人士，企業(yè)中、高級(jí)管理者等；對(duì)周邊的區(qū)域環(huán)境非常了解，對(duì)老城廂板塊極為熟悉，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度高，對(duì)于物業(yè)的投資價(jià)值非常關(guān)注；一次置業(yè)以婚房客戶為主；多次置業(yè)以投資為主；開始出現(xiàn)外地投資人士產(chǎn)品綜合素質(zhì)升值中央戀城客戶年齡分布較廣，客戶主要來自河西、和平和南開，少量外地客戶，主要是認(rèn)可其地段價(jià)值，受周邊完善配套吸引多為婚房置業(yè)和剛性改善需求客戶產(chǎn)品綜合質(zhì)素金盛國(guó)際小戶型吸引眾多年輕人和白領(lǐng)，另外也有一些老城廂情結(jié)和投資的客戶。項(xiàng)目入市之前即開盤時(shí)積累了眾多投資客戶，但后受市場(chǎng)影響，投資客戶量明顯下降一次置業(yè)以婚房客戶為主；多次置業(yè)以投資為主；產(chǎn)品保值增值05年--太-0修6年自住她，改善前環(huán)境泳，婚房婚房輛，改跪善，誦投資投資媽，自刑住07年老城廂板塊隨著項(xiàng)目逐漸放量，在客戶群劃分上更為細(xì)致、明確客戶的關(guān)注也從單一的產(chǎn)品戶型和價(jià)格逐步轉(zhuǎn)變到樓盤綜合品質(zhì)和升值潛力08年老城耍廂產(chǎn)品鋒演變——法05胖-0的6年以模舒適矮型為榮主導(dǎo)/0覆7年舒立適型拌和經(jīng)脖濟(jì)型便并重/0扇8年偏哈重經(jīng)周濟(jì)型項(xiàng)目名稱建筑形式層數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)單層戶數(shù)富力城短板高層24-28精裝修2梯2戶、2梯3戶后現(xiàn)代城塔式高層19-25毛坯5戶/8戶/9戶每層壹街區(qū)短板高層30-33毛坯2梯2戶、2梯3戶上城豪苑板塔結(jié)合30精裝修3梯8戶中央戀城板塔結(jié)合34毛坯3梯6戶板塊內(nèi)各項(xiàng)目隨著上市時(shí)間，在建筑形式突破了舊有的板式高層，以板塔結(jié)合為主，且單層戶數(shù)增多老城狹廂

90經(jīng)濟(jì)型2居110舒適型2居

60左右1居70左右的大1居120-140經(jīng)濟(jì)型3居部分15綿0和20雙0左右筆的豪杜華4居另有繩少量愿超大世復(fù)式傲產(chǎn)品牧點(diǎn)綴產(chǎn)品榜演變——物業(yè)回類型況豐富置、面遇積跨昨度大讀、檔崗次較巾高；么后期扎投資串客增笨多，評(píng)新入段市產(chǎn)輪品偏放重經(jīng)魔濟(jì)型老城解廂板塊上內(nèi)橫物向?qū)Ω惚取巧蕦?duì)應(yīng)11342跟隨承者挑戰(zhàn)斑者補(bǔ)缺碧者領(lǐng)導(dǎo)獻(xiàn)者富力狗城壹街?jǐn)z區(qū)后現(xiàn)肢代城TO類WN中堂壹街刊區(qū)20估06年2006富力城后現(xiàn)代城壹街區(qū)TOWN中堂位置

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老城繭廂板塊鞋橫向天對(duì)比——角色獎(jiǎng)對(duì)應(yīng)21342跟隨鑼者挑戰(zhàn)孔者補(bǔ)缺微者領(lǐng)導(dǎo)喬者20元07年上城壁豪苑TO省WN中堂中央屯戀城富力破城壹街匆區(qū)2007富力城壹街區(qū)TOWN中堂上城豪苑中央戀城位置

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—老城鉗廂區(qū)域炎一級(jí)怨土地仇開發(fā)賺總結(jié)老城雁廂亮點(diǎn)睛：中新嚴(yán)成功踏運(yùn)作園一級(jí)彈土地交開發(fā)傷，引看入眾們多品管牌開旱發(fā)商律，同抽時(shí)自宴身也寺大力暢投入撕資金是運(yùn)作獸多個(gè)悔項(xiàng)目邊，共利同打弦造區(qū)橫域價(jià)捧值；高區(qū)耕域認(rèn)幅知度良，完鼓善的雖周邊球配套翁、眾郊多品頭牌開曾發(fā)商夏云集什共同促支撐幼區(qū)域診成為網(wǎng)城市型土地輩價(jià)值展高點(diǎn)額之一或；一級(jí)土地開發(fā)案例泰達(dá)城板塊區(qū)域沙背景——?dú)v史朋厚重承，深繳厚的綠人文粉積淀肆，商鍬貿(mào)繁摸榮之本地元朝雀中期障：漕運(yùn)泡起步，自板此三藝岔河勒口商冠業(yè)文巡壽化開姿始露罪出萌猶芽。困鼎盛柏時(shí)期酒，三復(fù)岔河榴口出改現(xiàn)“傘連檣抱集萬磚艘”愉的繁扭忙景縮慧象。12攜79年在炸三岔巖河口粱設(shè)立若了天藏津歷節(jié)史上揭第一毛座國(guó)辣家糧葡庫直安沽通罪倉，能自此寄三岔練河口般商業(yè)饒文化徑開始捆露出街萌芽瓦。清朝墓中期抵：乾工隆十末次游缸歷天括津，先巡視王三岔投河口拖，并摸題詩《西沽鑒二首》；此女時(shí)漕漂運(yùn)正漿步入茂興盛范時(shí)期品。民國(guó)巖時(shí)期蝴：民族虧工業(yè)進(jìn)入棗興盛另階段義，標(biāo)蠶志著糧天津輝開始擱走向置工業(yè)符化。經(jīng)至19極37年，貴三條恒石大組街上浙共有10說7家工畝廠。當(dāng)請(qǐng)年，絞走進(jìn)預(yù)三條賭石大肅街，濁看到例的是態(tài)密集兼的作丑坊和絮工廠盲；聽認(rèn)到的錫是機(jī)禾聲隆量隆，掛聞到扮的是矩?zé)熚赌顑汉途蜩F銹暮夾雜崗著的斃機(jī)油委味兒謠。三岔爛河口擾的山展西票娃號(hào)與仗天津找共榮謹(jǐn)共進(jìn)窯，推號(hào)動(dòng)了沈天津只的商挎貿(mào)、坦金融故的發(fā)貼展，困使天茂津迅蜜速成書為中帶國(guó)北布方的消金融根中心騙。天暑津金忠融的里百年胖繁榮舍就是夢(mèng)從聚姑集在酸三岔觀河口培地區(qū)券的眾家攝票號(hào)開始腎的。三岔湖河口樸是天瓜津風(fēng)味吧飲食的源詞頭，凡自公村元12世紀(jì)祖以來憤，元碰、明山、清臘各朝膊相繼疑建都重北京魯，天現(xiàn)津成著為“脂當(dāng)河夢(mèng)海之炮中，貞為畿撇輔之銀門戶訪的重可鎮(zhèn)”全，這彼一特徑殊地墻位的倉發(fā)展虜演變?cè)陆o天臘津歷皂史的輸進(jìn)程他以重碧要的濟(jì)影響慶，也課對(duì)天抄津的捕飲食診風(fēng)俗險(xiǎn)以及勝津菜知的起目源、商演變脆產(chǎn)生滔了巨昌大的賴影響膨。泰達(dá)滾城泰達(dá)懸城是坡天津蜂“工三步溝走”就戰(zhàn)略能五大闖舉措苗之首谷、海貌河開畢發(fā)工佛程第震一節(jié)拾點(diǎn)。未來調(diào)將建送成金材領(lǐng)國(guó)俯際、厘上游融國(guó)際竿等四坑個(gè)高夢(mèng)級(jí)濱纏水居早住區(qū)黑，一繞個(gè)大沫型綜病合公外建區(qū)哥以及系一個(gè)翻堤岸弓親水拌休閑滔區(qū)。板塊處內(nèi)將判有大塔型超蹄市、侮高級(jí)浴百貨蠻、5A寫字析樓、妹星級(jí)淚酒店絡(luò)、酒鋸店式央公寓辟、大選型餐騙飲娛鉆樂、規(guī)休閑躺特色舊商業(yè)燥街、廁體育裕健身績(jī)中心曲等綜確合公孔建設(shè)輕施，答配套納齊全兆，檔嬸次高頸端區(qū)域測(cè)規(guī)劃——海河傘開發(fā)閑規(guī)劃農(nóng)利好/集住寺宅、瞞購物億、休牽閑、績(jī)娛樂捏為一呆體的在綜合諒性板呈塊/整體般定位煤高端泰達(dá)預(yù)城區(qū)域錘項(xiàng)目碑匯總——以中包高檔披住宅示為主/大規(guī)孝模商欺業(yè)綜俯合體偉正在買籌建圖中泰達(dá)城商業(yè)區(qū)金領(lǐng)國(guó)際區(qū)位圖瞰海萬通·上游纖國(guó)際項(xiàng)目揮占地85丙.1公頃蘭，建納筑面降積15皆0萬平欲方米勾，其搭中高央尚住甘宅11秘0萬平由米，敘綜合登公建彩設(shè)施40萬平抱米，渣總投姨資超鼓過70億元求人民雨幣，上由天駐津泰撈達(dá)城派市開曾發(fā)有岡限公屋司整催體運(yùn)掃營(yíng)丟。整個(gè)贈(zèng)項(xiàng)目棵分5個(gè)地堪塊進(jìn)猜行開掘發(fā)，換現(xiàn)萬勤通上券游國(guó)斷際、詳瞰海魔、金描領(lǐng)國(guó)泡際等田住宅妻項(xiàng)目朝在售你，泰蒸達(dá)城眾商業(yè)膀區(qū)即佩將投嘴入開卷發(fā)。地塊R1規(guī)劃洲為高麥檔住痛宅，防尚在思籌劃清中國(guó)泰墊恒生按：高迎檔住麗宅泰達(dá)至城供應(yīng)授演變走：前套期主舞要供傲應(yīng)住縫宅項(xiàng)仔目/未來摸較大暮體量閉商業(yè)漢供應(yīng)/各項(xiàng)炕目勻引速進(jìn)層入市艦場(chǎng)，基整體鑄協(xié)調(diào)鬧較好20戰(zhàn)06板塊逼開發(fā)左伊始泰達(dá)贈(zèng)城商充業(yè)區(qū)：建聚面21萬㎡金領(lǐng)愛國(guó)際：06階.9乓.2臨7開盤意，建勉筑面鄰積18萬㎡萬通卻上游眠國(guó)際斃：07舞.6抬.3開盤雷，建森筑面摩積28匹.1萬㎡瞰海旨：08繁.6趙.2留1開盤鐮，建合筑面叉積15萬㎡91011121234567891011121234567891011121234567891011122006年2007年2008年2009年20錘07新項(xiàng)誤目放庭量，啊板塊斬內(nèi)產(chǎn)鋸生競(jìng)較爭(zhēng)20鋸08三個(gè)覺項(xiàng)目防同時(shí)姻在售嚷，各瘋項(xiàng)目澤均有奴壓力國(guó)泰僵恒生接：未來芽供應(yīng)幟高檔轉(zhuǎn)住宅20烈09新的網(wǎng)高檔扮居住禽項(xiàng)目礎(chǔ)入市紙，加狼劇板勞塊內(nèi)薦市場(chǎng)揚(yáng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)；未歡來供握應(yīng)大千體量登商業(yè)伸，將急帶動(dòng)優(yōu)區(qū)域貌升值項(xiàng)目地塊占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）商業(yè)面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）開盤時(shí)間開發(fā)商金領(lǐng)國(guó)際R26.06180152006-9-27天津泰達(dá)廣洋置業(yè)有限公司萬通上游國(guó)際R411.1528.11

2007-6-3天津泰達(dá)萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瞰海R5415

2008-6-21天津泰達(dá)和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司R3地塊結(jié)：占地12萬平領(lǐng)米，疾建面40萬平覽米，禿規(guī)劃衫為復(fù)恥合型玻商業(yè)錘：建肥設(shè)五儀星級(jí)涉酒店抖、5A寫字棟樓、團(tuán)酒店曲式公額寓、泳高級(jí)貪百貨婆店、泡專賣弊店、冊(cè)特色煮商業(yè)席街、霞大型嫌超市袋、餐曲飲娛箱樂等趣。20席08年4月22日項(xiàng)當(dāng)目實(shí)勵(lì)現(xiàn)簽冒約，1期預(yù)根計(jì)投辭資1億美芝元。R1地塊隸：規(guī)劃播為高喬檔住路宅，宗具體爛情況鋼尚