超高層住宅樓開發(fā)案例二

超高層住宅案例的系統(tǒng)研究◆當(dāng)國(guó)外超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？◆當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；◆當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……超高層與普通高層的差別在哪里？當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對(duì)此，我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)……進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：4超高層是什么？5從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺(tái)開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實(shí)用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過100米時(shí)，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。6從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對(duì)高度的感知對(duì)空間的感知低中低中高有天有地，獨(dú)門獨(dú)院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對(duì)20與40層感知差別不大景觀：同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似7從銷售價(jià)格角度：無強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無幾；可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差超高層樓盤超高層均價(jià)高層均價(jià)備注深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣2008年8月4日，均價(jià)16000元/平米15000元/平米超高層33層以下價(jià)格與高層接近，33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/平米預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/平米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江均價(jià)15000元/平米均價(jià)14500元/平米8技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加客戶對(duì)高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別與高層價(jià)格無大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)123所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無本質(zhì)差別那么，決定超高層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？9超高層住宅的市場(chǎng)共性六大規(guī)律10澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號(hào)成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤(rùn)園寧波凌江名庭重慶?？湾蕖邔酉盗腥f科金域藍(lán)灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長(zhǎng)江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄，而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過分析國(guó)內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場(chǎng)成功6大共性規(guī)律11在市場(chǎng)化的條件下，超高層成功市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo)12超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色開發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標(biāo)城市運(yùn)營(yíng)商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長(zhǎng)江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項(xiàng)目根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級(jí)會(huì)所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江13市場(chǎng)客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍(lán)灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上?！?jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開闊，見多識(shí)廣……大城市生活背景14面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置——成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳先生超高層成功共性四階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對(duì)超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢(shì)意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展商作為相對(duì)保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級(jí)：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)超高層發(fā)展初級(jí)階段，開發(fā)商重點(diǎn)營(yíng)銷老客戶，僅從營(yíng)銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式訪談紀(jì)要15所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場(chǎng)化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。超高層成功共性五建安成本3000元/㎡16超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端；S＜2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景），產(chǎn)品層級(jí)屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍(lán)灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍(lán)灣的2倍，緣于萬科取地價(jià)格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除2007年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算超高層成功共性六17超高層市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達(dá)到一定層級(jí)共性2：城市化率達(dá)到一定水平共性6：市場(chǎng)具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期共性4：市場(chǎng)客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價(jià)格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)共性7：S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo)這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)18匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對(duì)客戶可能存在的抗性的引導(dǎo)：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模超高層在項(xiàng)目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線19超高層兩種發(fā)展模式案例研究20我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運(yùn)營(yíng)，其中住宅占世茂利潤(rùn)70%萬科金域藍(lán)灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍(lán)灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時(shí)代豪庭、遠(yuǎn)大郎朗風(fēng)景等成都系列超高層21世茂濱沾江超高望層系列兇案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格地價(jià)、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房?jī)蓮d到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達(dá)50億人民幣；目前三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費(fèi)意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長(zhǎng)江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中小學(xué)以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì)110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價(jià):13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價(jià)0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2公里長(zhǎng)江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項(xiàng)目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價(jià)14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價(jià):8000元/平方米均價(jià):12000元/平方米地價(jià)+建造成本大約在5000元/平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊22萬科金咸域藍(lán)灣洪系列超異高層案惱例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注占面建面容積率深圳金域藍(lán)灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價(jià)：8200元/平方米（2004）；三期均價(jià)：17000元/平方米（2006）萬科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽臺(tái)珠海金域藍(lán)灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo)超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式均價(jià)：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。福州金域藍(lán)灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體————項(xiàng)目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開。成都金域藍(lán)灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價(jià):8981元/平方米新古典主義建筑風(fēng)格成都超績(jī)高層系鄙列案例樓盤景觀資源技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價(jià)格備注說明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價(jià)7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長(zhǎng)自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風(fēng)景33層戶型增加了更多超大露臺(tái)和空中花園，全贈(zèng)送的露臺(tái)面積多達(dá)40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風(fēng)四期朗朗風(fēng)景價(jià)格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計(jì)劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價(jià)12000元/平米4月12日開盤，推出5－17層，預(yù)計(jì)銷售60％時(shí)代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價(jià)為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價(jià)7500元/平方米項(xiàng)目4越12日開盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積30—50m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度5％24通過監(jiān)案例議分析州，我擺們發(fā)逗現(xiàn)決定摟是否巖建超狗高層醋，以辱及超跪高層遭建多就少問遭題，屢與銷匹售均怪價(jià)和晨開發(fā)嘆成本翅的比壁值密止切相抄關(guān)我們見得出蘋，最充終決定刑是否愉建超華高層能，以優(yōu)及超臨高層地建多么少問脂題，釣與銷遲售均釣價(jià)和外開發(fā)封成本增的比獅值密預(yù)切相虎關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高艘層規(guī)只模銷售均瓜價(jià)/開發(fā)帆成本我們將“銷售瞎均價(jià)/開發(fā)成祖本”擬為“S比”，那攻么S比值的呀不同是療否會(huì)形賣成超高委層不同召的開發(fā)斥模式呢達(dá)？注：深健圳金慘域藍(lán)鼻灣、東珠海吹金域采藍(lán)灣挺“S比”計(jì)董算，超勸高層銷映售均價(jià)忍以排除200適7年市場(chǎng)寶泡沫、棟市場(chǎng)正毒常情況隊(duì)下均價(jià)均計(jì)算25按S比大小付可將樓凝盤分為纏兩種模普式，大能于2屬于謙價(jià)值山主體國(guó)模式赤；S比小罪于2歸類隆形象拐主導(dǎo)激模式我們扭認(rèn)為煩，按S比值低大小罪可以牧將樓塵盤分獎(jiǎng)為兩癢種模惰式，臂大于2.0的樓怕盤屬雨于價(jià)休值主鞭體模鎖式；S比小于2.拼0的樓日盤歸詞類形頂象主保導(dǎo)模渣式價(jià)值亂主題閱模式拖以世嘆茂濱嘉江系踐列為悉代表搜，形巖象主視導(dǎo)模癢式以黎金域育藍(lán)灣美系列棋代表1.票01.52.尖02.53.杰0123456789S比=銷售均跨價(jià)/開發(fā)潤(rùn)成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值主閥體模式形象主黨導(dǎo)模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.1578910626價(jià)值額主體鮮與形啄象主墓導(dǎo)兩擦種開佩發(fā)模密式核咽心點(diǎn)穩(wěn)對(duì)比定位客戶園林配套資源雀強(qiáng)度屢、項(xiàng)科目規(guī)勞模、熟容積匹率規(guī)劃排族布、產(chǎn)熄品比例央、梯戶址比、實(shí)告用率、銹平面組薦織、增延值體系客戶關(guān)魂注點(diǎn)、吧解除抗爪性的共躺性綠化蓬率功能定榨位、檔林次定位城市價(jià)仰值會(huì)所、敲物管、炕商業(yè)自身屬菌性產(chǎn)品兩種坊開發(fā)灶模式邪核心趕點(diǎn)對(duì)垃比27形象主警導(dǎo)模式憲及價(jià)值糖主體模微式適應(yīng)嚇性KP距I條件份研究形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力28資源強(qiáng)怖度方面，世白茂濱劉江多賞擁有見一線彩江景負(fù)強(qiáng)勢(shì)優(yōu)資源金，相卡比，渾金域剩藍(lán)灣下系列弊多為裳二線單水景育資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長(zhǎng)江岸線2公里一線長(zhǎng)江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢(shì)河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂濱蛇江系列佳多擁有濟(jì)一線海樓景、江謝景資源，如武倚漢錦繡乳長(zhǎng)江、督蕪湖世兄茂濱江晃花園等金域鞋藍(lán)灣腰系列五水景神資源拖相對(duì)艘弱于霉世茂怖濱江挪系列；金托域藍(lán)揀灣系隆列資羨源多儀為湖婚景、丟河景創(chuàng)，多爪為二槳線景嘗觀，配如天熄津金套域藍(lán)滋灣、孩成都扛金域拳藍(lán)灣拘等自身屬性資源規(guī)模容積率29規(guī)模繳方面，世竹茂濱殼江多醉為100萬平米敗以上大枝規(guī)模項(xiàng)欺目，金揀域藍(lán)灣懷系列多求為30萬平鹿米以財(cái)下中撲等規(guī)猾模項(xiàng)懇目世茂濱革江系列份多為10鄭0萬平美米以別上大砌規(guī)模絞項(xiàng)目罵，金仰域藍(lán)割灣系省列多究為30萬平師米以旦下中焰等規(guī)檢模項(xiàng)襪目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍(lán)甜灣系列奶占面均駁在8萬平址米以羊內(nèi)；建面毫平均果為25萬平反米，其鬧中最舟高為致深圳動(dòng)金域詠藍(lán)灣尼為42萬平姻米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂椒濱江莖項(xiàng)目守占面醫(yī)均在50萬平麥米左閃右，恢最高聯(lián)南京歲世茂乘濱江民新城貢達(dá)15面0萬平米刻；世茂恐濱江共建面心平均忙都超狐過了100萬平掉米30容積炒率，世茂黎濱江屬摔超高層蹲低密度禽項(xiàng)目，諒金域藍(lán)漿灣系列候?yàn)橹懈呋嗜莘e率唇，成都范超高層旱為高容波積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠(yuǎn)大·朗朗風(fēng)景

城市理想大廈

時(shí)代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=2麗.0～3.0R=焰3.退0～7.屈0R=曉4.惡0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂里濱江骨系列狂容積睡率集皇中在2.帶0～3.靜0，屬龍超高乎層低召密度貿(mào)項(xiàng)目丈；金據(jù)域藍(lán)信灣系聲列容冒積率家較高課，為3.醉0～7.饑0；相比跌，成都血超高層軌容積率榨高于強(qiáng)池兩者，役為4.0～8.影0。31超高摟層選舊擇何袍種模藥式的筆前提茂條件價(jià)值主體形象主導(dǎo)?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力一定的資本實(shí)力持續(xù)的資本實(shí)力品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項(xiàng)目由長(zhǎng)信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力無無特殊要求匹配超漢高層兩朽種模式仔，我們?cè)L發(fā)現(xiàn)，仗海口藍(lán)頁城廣場(chǎng)餅項(xiàng)目與捷形象主右導(dǎo)模式濃較接近痕，但不蕉同點(diǎn)在脖于我們與項(xiàng)目規(guī)榮模在長(zhǎng)搜秀片區(qū)并屬大規(guī)克模，同骨時(shí)有著禾良好的禾政府合桂作背景怪。海口藍(lán)帝城廣場(chǎng)銅超高層瀉前提條桂件模式宰匹配32定位：價(jià)歇值主帆體模辰式多全定位球頂級(jí)想、綜報(bào)合體攤運(yùn)營(yíng)亡，主吉?jiǎng)映惺紦?dān)“塑城市丸運(yùn)營(yíng)蹲商”旨角色繞；形伐象主魯導(dǎo)型灘則定題位中擇高檔貿(mào)、純練住宅捧、首孔要關(guān)耗注項(xiàng)冠目利拔潤(rùn)層匹面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會(huì)所高層、超高層住宅、2幢五星級(jí)酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、超市檔次定位全國(guó)頂級(jí)福州頂級(jí)蕪湖頂級(jí)頂級(jí)頂級(jí)城市價(jià)值根據(jù)福州"東擴(kuò)南進(jìn)"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號(hào)地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價(jià)值萬科金域藍(lán)灣系列對(duì)城市價(jià)值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價(jià)值功能擦定位，價(jià)值圓主體怠模式該定位溫為住遣宅、烤商業(yè)憂、辦滾公、況酒店喝、教滅育、皆娛樂唯等綜嗽合體，形象主鞋導(dǎo)型以純疤住宅框?yàn)橹?，少量顆附有商屑業(yè)；檔次蘇定位，價(jià)值攜主體模恩式定位全國(guó)或面城市頂蝦級(jí)，形毫象主貌導(dǎo)型慢為中高催檔；城市高價(jià)值，價(jià)值餃主體魄模式多位于桌城市政根務(wù)新區(qū)章，主動(dòng)來承擔(dān)“城市運(yùn)奔營(yíng)商”角色，綜合響體運(yùn)營(yíng)育考慮被駝開發(fā)區(qū)渠域?qū)φ鐐€(gè)城市災(zāi)所產(chǎn)生懶的經(jīng)濟(jì)族效益；形象主妥導(dǎo)型注重販項(xiàng)目壇本身嬌利潤(rùn)枝層面武漢世茂錦繡長(zhǎng)江33價(jià)值主柔體模式抄多為純銳超高層蠶產(chǎn)品，單排布猜置超高共層建筑志，降低匯建筑密度，醋注重戶脆戶觀景唉，追求繡綜合運(yùn)獅營(yíng)能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價(jià)值格主體據(jù)規(guī)劃齡排布莫要點(diǎn)工：注重物綜合剪盈利驢能力閑，而何非單氣追求扭純住務(wù)宅利慈潤(rùn)最含大化如南詢京世推茂濱追江新趣城、橡福州召世茂緒外灘條沿江河一線秧規(guī)劃宮商鋪董，而暢非住遠(yuǎn)宅主體建巷筑沿江鑄弧形排和列，單許排布置算超高層打建筑，點(diǎn)大大降勝低了建番筑的占碑地面積陽，解鼓決多排歉布置所居造成的街視線遮誘擋；降低紅建筑本密度遞，板搭式結(jié)司構(gòu)設(shè)斤計(jì)使勁戶戶朵實(shí)現(xiàn)寶“前裙觀江悟景，命后擁賤園景宵”世茂超受高層降控低建筑吹密度，侍單排布茶置，前似后錯(cuò)落填布置，義視線互斬不遮擋填，保通棄風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世石茂濱江潑新城在樣沿江一游線規(guī)劃啦商鋪，肺而非住衛(wèi)宅福州苦世茂兄外灘用沿閩羽江一幅線設(shè)要世茂成摩爾洪街釀外灘18膊8號(hào)34復(fù)合產(chǎn)奔品規(guī)劃，形象計(jì)主導(dǎo)規(guī)謹(jǐn)劃更多自為分?jǐn)偹槿莘e率據(jù)，超高欣層相對(duì)賀獨(dú)立集注中排布駱，占據(jù)郵優(yōu)越景綁觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對(duì)好于一二期珠海暴金域踩藍(lán)灣上，超羽高層疏保證薦海景抹，不叛影響壘其他術(shù)物業(yè)范開發(fā)形象主睡導(dǎo)模式促規(guī)劃排鋪布要點(diǎn)哭：以超高揪層分?jǐn)傒p高容積書率，利圍用項(xiàng)目蕉的整體尤溢價(jià)，暴以時(shí)間以換空間仍；超高侍層為餃整個(gè)饑項(xiàng)目道樹立猛形象束標(biāo)桿域，和高烘層等袖半圍商合式碼布局打形成當(dāng)組團(tuán)尼；獨(dú)立萍集中框排布預(yù)，緣洲于超湊高層沿工期鐵長(zhǎng)，圣超高兼層位俊置相噴對(duì)不肺影響妹其他留物業(yè)雜類型貝開發(fā)成都他湖畔圍新世繁界排蹤蝶布相洞對(duì)獨(dú)狹立，櫻聚集35超高除層與槐其他懂物業(yè)神類型邀關(guān)系岸處理顯方面，價(jià)北值主交體注攀重超科高層炭江景森最大芝化，冷低密捐度物粗業(yè)則敗占據(jù)僵社區(qū)傭內(nèi)園潛林景絕觀；枝形象兔主導(dǎo)邀，超明高層疼與高耀層等巴隔離色、分善期分辮組團(tuán)川開發(fā)價(jià)值饑主體道，多以道期路、水王系分界秒物業(yè)類顧型，不廈同物業(yè)聚類型分延區(qū)獨(dú)立腥；高層罪排布在茂臨河面冤，最大件化利用窯河景資屋源，并丈體現(xiàn)整拉體規(guī)劃家的儀式繩感與序株列感；糟低密度勸物業(yè)圍京繞水系樓排布，久占據(jù)社妖區(qū)最好懼資源景吹觀；形象嫂主導(dǎo)物超高餐層與瞞其他磨物業(yè)始往往吳隔離史，分覽期、乏分組殘團(tuán)開厭發(fā)深圳奧金域奏藍(lán)灣鎖，以超高轎層消化富高容積鑰率，并刪置于末殘期開發(fā)療，利用閑項(xiàng)目的逢整體溢救價(jià)，以笨時(shí)間換烏空間；珠海艘金域螺藍(lán)灣，采候用一分座超謊高層冊(cè)和三堤座高呢層半臨圍合復(fù)式布俯局形領(lǐng)成兩舟個(gè)組群團(tuán)，飄通過坊合理瘋的折框板式閥樓型咐設(shè)計(jì)柴，超高層90躬%戶型擁虧有多角茶度的優(yōu)肌良海景肌資源，推實(shí)現(xiàn)景迎觀資源角價(jià)值最陰大化高層排平布在臨拐河面，損最大化憤利用河耍景資源君，并體虜現(xiàn)整體腐規(guī)劃的鄰儀式感縮慧與序列雹感低密度兆物業(yè)占洞據(jù)社區(qū)樸內(nèi)部最犧佳資源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣36產(chǎn)品嗎比例，超高姿層占價(jià)虛值主體娃模式80%～90啊%以上海；形穩(wěn)象主湖導(dǎo)模善式產(chǎn)敲品線矛豐富鍋，超艦高層培僅占20%～30%價(jià)值形主體耀模式殿，超盡高層散比例遷往往甜占80%～90%以上如上店海、阿南京矩、福飽州、禽武漢浴世茂啦濱江似系列紛為10血0%超高孫層住基宅；形象鍋主導(dǎo)溉模式悶，超線高層恢比例欄僅占20辭%～30盯%，產(chǎn)站品線鏈豐富村，包下括高默層、井多層緊、別表墅等飲產(chǎn)品樂。如金局域藍(lán)炎灣系戚列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型37戶型，形象鑰主導(dǎo)模月式追求鑰利潤(rùn)，時(shí)一個(gè)交恨通核往蹄往有三菜戶三梯酷、三戶使四梯、徑五戶四口梯；價(jià)沖值主體菠兩戶兩申梯、三瘡戶三梯啟、兩戶術(shù)三梯，曉舒適性筍高價(jià)值謠主體姿一個(gè)晚交通戀核往讀往有走兩戶兩兩部瞧電梯康、三日戶三靜部電兆梯、弓兩戶曬三部撥電梯護(hù)，舒含適性畜高；形象主價(jià)導(dǎo)模式辟，一個(gè)射交通核門往往為斜三戶三揚(yáng)部電梯微、四戶熔三部電運(yùn)梯、五事戶四梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海世搞茂濱江臉花園一納梯二、窄一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京矛世茂壺濱江史新城珠海抹金域略藍(lán)灣腎，31層以下居為三梯心四戶，31層以上均為三梯膚三戶ABCCD深圳慕金域奇藍(lán)灣送以四侵梯五京戶為絹主38戶型劈燕，價(jià)值主似體模式璃從頂端柜客戶需禮求出發(fā)星，功能您房景觀項(xiàng)最大化兼，舒適幅度高；巷形象主舉導(dǎo)模式壯滿足基采本舒適伶性前提槳下，贈(zèng)嫩送面積挽為最大繪賣點(diǎn)開闊禁江景五臥室翻與客槍廳；雙層幕中空浩鋼化吧玻璃薦落地銜窗，主人生吼活區(qū)與疾傭人服畢務(wù)區(qū)分插隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈(zèng)約11平米剝雙南賣向花方園平清臺(tái)；附帶唯約7平米的獨(dú)立映休閑污空間畢；主臥區(qū)應(yīng)可設(shè)置摩獨(dú)立衣騰帽間，附帶翼衛(wèi)生熄間天津金擔(dān)域藍(lán)灣上海世過茂濱江爭(zhēng)花園客房飄面窗設(shè)計(jì)指，法式嫂園林盡等收眼底郊；主臥瓣大面倡積觀絲式景窗剩；主衛(wèi)飄竟窗設(shè)計(jì)客廳君配以教觀景抱大陽混臺(tái)深圳竭金域兇藍(lán)灣南北通切透，全息海景陽尺臺(tái)每戶獨(dú)溪有兩層帽高陽臺(tái)主人夠房附嗚超大招凸窗形象慚主導(dǎo)捏模式晚戶型鐵亮點(diǎn)滿足基逃本舒適聽性需求入戶況花園壘、挑棋高露換臺(tái)等吩大面挪積贈(zèng)針?biāo)捅葍r(jià)值撞主體登模式蔥戶型漫亮點(diǎn)功能即房景豪觀最嶺大化騙，客品廳、福主臥森、衛(wèi)幅生間悔落地狗玻璃嗓窗，功看一欄線江挽景；舒適還度高點(diǎn)，如嫩雙主躁臥、列生活像區(qū)主律仆分舌離等南京世穴茂濱江你新城39建筑斑風(fēng)格，采用統(tǒng)現(xiàn)代都黨市風(fēng)格豈，價(jià)值花主體模鉤式項(xiàng)目比更展現(xiàn)頌濱海建值筑風(fēng)情建筑丑風(fēng)格城均采倆用現(xiàn)凱代都眾市風(fēng)搖格，采鑼用明賤朗的鄉(xiāng)豐顏色豬搭配獨(dú)（啡墻紅色敗與白群色、鋤暖灰投色）傍、輕合巧飄復(fù)逸的近形體為符號(hào)蠢（如聰大面練積陽礎(chǔ)臺(tái)、在飄板告、遮譽(yù)陽百寇葉）部分衡項(xiàng)目湊展現(xiàn)宅濱海記建筑航風(fēng)情。如珠碑海金域炕藍(lán)灣通錦過凸凹刊有致的霸體塊交噴接、構(gòu)客造精致對(duì)的建筑茅節(jié)點(diǎn)、戚充滿韻拘律感的格錯(cuò)層陽宅臺(tái)立體米構(gòu)圖來寨捕捉陽廉光與陰候影，表洽達(dá)一種得清新明垮快的熱撥帶濱海蜜建筑風(fēng)持情產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件蕪湖蜘世茂德濱江福州世茂外灘南京世渣茂濱江珠海制金域再藍(lán)灣40低層抗喘性處理，通過沫抬高地踏基、提游高架空端層高度奇、園林幣尺度擴(kuò)林大等有貢效解除悟低層無我海景客古戶抗性整個(gè)者地基商抬高5米，萬公寓勒樓底美層與矛江岸旦防護(hù)史堤基死本齊里平，描提高盒了觀飾景視倚覺度抬高地女基，更顏將大自凝然水景測(cè)與小區(qū)技綠化融示為一體考，創(chuàng)造弄人與自歸然和諧尺共生的竄濱水環(huán)育境。產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件架空京層的張高度(超過7m兩)，使層御數(shù)比較鑄低的戶楊型就能拋享受到吼海景，露實(shí)現(xiàn)多晌數(shù)樓層掏都看海撤的目標(biāo)架空層上本身也蔽不單調(diào)僑，而是午設(shè)計(jì)成停不同標(biāo)鏟高臺(tái)廊繭、閣、器觀景亭約，使觀閃海角度鋼及空間詳趣味性每得到豐嗚富深圳金膀域藍(lán)灣南京巨世茂振濱江考新城上海漢世茂滿濱江喇花園園林尺胖度擴(kuò)大疤，提高害綠化率熔，實(shí)現(xiàn)止低層看吵社區(qū)內(nèi)辨風(fēng)情景掏觀，進(jìn)躬而解除溝抗性不看稠海之溝朝向賣及樓公層，隔通過壟園林杯景觀志最大漏化，味達(dá)成墻銷售41成本剪控制，形象片主導(dǎo)模沙式做足尊全方位多成本控槐制，價(jià)蠶值主體躲模式基點(diǎn)于城市必運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)辰略往往楊較少進(jìn)子行階段恭性成本勾控制價(jià)值帝主體畝模式餐基于徒城市殊運(yùn)營(yíng)臟、綜維合體德發(fā)展閣等戰(zhàn)排略往抱往較外少進(jìn)做行階均段性享成本化控制陽，而亦是大啊手筆粘投資般；相比形騎象主導(dǎo)燭通過各宰種策略毅進(jìn)行全暗方位成產(chǎn)本控制各。力求捕成本最綠小，利游潤(rùn)最大懂化。17層，33層為避飲難層（化設(shè)計(jì)要榴求每16層有別避難擺層）此，做卻到47層（圖頂層薄為復(fù)撓式）幫，用鬼足設(shè)樂計(jì)，先控制霧成本超高層百建筑有霉抗風(fēng)要腥求，項(xiàng)殊目在29層以上駐開始設(shè)葉置抗風(fēng)炒玻璃幕倍墻，控水制成本產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江南京世茂濱江新城投入成本總投資達(dá)50億4.01億元地價(jià)31．5億成交價(jià)18億買地，總投資100億世茂凍濱江磁系列房誠(chéng)緣于系大規(guī)攏模購效地、蓋一線廟江景中稀缺些資源橋、綜椅合體哀發(fā)展烈戰(zhàn)略快、城擋市運(yùn)磚營(yíng)商買等因獄素，遭投資葵更有橋長(zhǎng)遠(yuǎn)單意識(shí)練，較開少計(jì)霸較階銀段性筒成本外控制42避難層鉛處理，超擋高層氣避難固層可樸做空排中花英園，晚基于莫成本車考慮屋超高超層可計(jì)爭(zhēng)取佳減少襯建避襯難層香港僑凱旋鐘門將敵避難底層做議成空輪中花昨園，告成為煙項(xiàng)目農(nóng)一大投賣點(diǎn)弦；基于成師本考慮箱超高層太可爭(zhēng)取躺減少建渣避難層南京世件茂濱江展新城僅奶做地下柄兩層防禁空層，刷類似避劫難層；珠海金粘域藍(lán)灣乓也未做減避難層產(chǎn)品建筑風(fēng)格增值體系限制條件香港向凱旋室門62層避觸難層坐做成7大小型負(fù)主題空悅中花園哲，聯(lián)合臟組成4層空樣中會(huì)情所，階成為燭項(xiàng)目靠一大岔賣點(diǎn)香港凱鮮旋門“我們沒閣有做避戚難層，努但我們賞樓梯是疾剪刀梯嫩、樓梯妥、電梯焰多，可煙以避免先安全問獅題。”——南京奧世茂銜濱江螺新城忽銷售斥員43形象主吳導(dǎo)模式誘以精致遇化小型小園林為靠主，價(jià)辟值主體戶模式則偵傾力打祥造大規(guī)襲模國(guó)際決化主題阻園林廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林蘇州園林奧運(yùn)公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長(zhǎng)江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍(lán)灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍(lán)灣40%2.55珠海金域藍(lán)灣35%0.84天津金域藍(lán)灣35%2.10成都金域藍(lán)灣30%2.22南京金域藍(lán)灣40%10.88世茂葵濱江伯系列迅園林沖特點(diǎn)猴：大溫規(guī)模標(biāo)、主甘題化膝，綠巖化率仙超過50燃%；金饞域藍(lán)便灣為缺精致補(bǔ)化小減型園潑林，卡綠化算率在30%左右園林規(guī)模成本44形象主拒導(dǎo)模式苦精致園蓄林單位妻成本提叔高，價(jià)詠值主體化模式大廈規(guī)模園賢林總投憂資成本進(jìn)高，但概有效支連撐綜合惜體運(yùn)營(yíng)形象狀主導(dǎo)掃模式塊為求甲利潤(rùn)雨最大戲化，園往林尺剖度較甩小，單但一活定做獎(jiǎng)精致右，因祥此園林河單位刮成本洗比一根般園息林提飯高，每平砌米提答高10秀00元；價(jià)值主輸體模式懂園林尺該度擴(kuò)大（如刃上海蠶世茂學(xué)濱江緒花園吧園林蔥占地16萬平侮米）肺，一方話面為燙解決箏低層昌客戶述抗性，烘托以高端物忍業(yè)價(jià)值轟，另一車方面根，有徒效支界撐酒幟店式輝公寓弟以及氏辦公撞等綜健合體穿運(yùn)營(yíng)巾。天津萬科金域藍(lán)灣成都萬科金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長(zhǎng)江園林規(guī)模成本45會(huì)所，價(jià)坦值主野體模打式大進(jìn)規(guī)模晶豪華斧會(huì)所贊滿足食高端帆人群半各層尺面需咽求，事同時(shí)扔綜合佛體運(yùn)泛作保體證其沉運(yùn)營(yíng)維；形岡象主槽導(dǎo)模區(qū)式會(huì)架所規(guī)掛模小屆，僅送滿足謹(jǐn)業(yè)主砌日常陵需求價(jià)值挺主體悔模式聰大規(guī)辱模豪握華會(huì)驚所滿圖足高升端人宇群各法層面照需求醒，同賠時(shí)綜樓合體塊運(yùn)作森保證厲其運(yùn)不營(yíng)；世茂濱浴江系列辯會(huì)所多油為1.室5萬平估米左賄右超鍵豪華亭會(huì)所懂，且瓶會(huì)所如引用為國(guó)際以會(huì)所盾管理賄公司辟直接巡壽管理形象主應(yīng)導(dǎo)模式忽會(huì)所規(guī)邪模小，及僅滿足緒業(yè)主日斗常需求目前國(guó)賊內(nèi)二線察城市樓喜盤會(huì)所骨幾乎100醉%虧損經(jīng)點(diǎn)營(yíng)，因眼此金域倆藍(lán)灣系賽列以及喪成都超叛高層在色會(huì)所投倉資較少貧，更多丘僅作為截銷售階旬段賣點(diǎn)酬，客戶效入住后陵，會(huì)所革多空閑配套會(huì)所物管商業(yè)南京世幻玉茂濱江州新城——多種松功能皆大型對(duì)主題務(wù)會(huì)所脫，由給美國(guó)儲(chǔ)會(huì)管燭理上海磁世茂豎濱江斗花園——1.5萬平米侍超豪華賭會(huì)所深圳金戀域藍(lán)灣熟會(huì)所健坡身房及百棋牌室46物管醬方面，價(jià)出值主壤體模素式多墊配以旁國(guó)際秧標(biāo)準(zhǔn)筆物管兆，為迫客戶絕提供謙管家恢專屬河服務(wù)截，形右象主樹導(dǎo)模姓式物趁管以彼人性餡化見次長(zhǎng)全方位蔑智能化帳服務(wù)；人性持化氛度圍管掀理；24小時(shí)違國(guó)際戒管家占熱線保；專家掘顧問委特色厲服務(wù)缸，喚健康植、休誰閑VIP服務(wù)斧（有令償）沸；享受五孤星級(jí)酒沿店客戶吹服務(wù)（汪有償）配套會(huì)所物管商業(yè)上海紙世茂豬濱江必花園成都濾金域槍藍(lán)灣南京嫂世茂顯濱江蘆新城價(jià)值主披體模式音多配以脫國(guó)際標(biāo)限準(zhǔn)物管福，為客尾戶提供梢管家專竿屬服務(wù)世茂慣濱江惡系列朵均由呈第一寄太平柴戴維繡斯，萬提供穴國(guó)際建標(biāo)準(zhǔn)盜全權(quán)元委托奏式物潑業(yè)管搖理；形象材主導(dǎo)晝模式稻物管螺以人統(tǒng)性化邊見長(zhǎng)金域藍(lán)等灣系列亂均有萬弓科分公足司物業(yè)而公司負(fù)俘責(zé)，如唯天津金越域藍(lán)灣體由天津邪萬科物脆業(yè)負(fù)責(zé)船，提供瞞萬科高伯質(zhì)量物詢業(yè)水準(zhǔn)項(xiàng)；成都本駁土開發(fā)鞠商物業(yè)慨相對(duì)較漏弱，但院隨著新季世界、洗新鴻基尤、萬科愿的進(jìn)入哈，先進(jìn)展的物管叛也對(duì)其阿形成沖悼擊。微笑百罵分百安全嚇管理骨嚴(yán)密賢和諧設(shè)備管駕理專業(yè)桂智能環(huán)境平管理球綠色未清新社區(qū)剃活動(dòng)竭豐盛緩健康個(gè)性拾服務(wù)球貼心澤快捷47商業(yè)配甲套，價(jià)猶值主昌體模濫式靠征綜合忍體運(yùn)闖營(yíng)，桿自建逆商業(yè)悠及學(xué)瘋校配帥套；霸而形忘象主芽導(dǎo)模請(qǐng)式更諒多依約靠區(qū)普域現(xiàn)架有成贏熟配謹(jǐn)套價(jià)值鎮(zhèn)主體量模式叉社區(qū)勝包括堪了住滲宅、惰商業(yè)做、辦逝公、救酒店劣、教碑育、味娛樂即等設(shè)鹽施，乓功能歐結(jié)構(gòu)待上得寇以互間補(bǔ)，街資源夢(mèng)得以蹤蝶共享最典役型如溉南京再世茂刮濱江砌新城詞，除17棟50層的超勻高層住舟宅外，爆還包括睛五星級(jí)械酒店、予沿江商香業(yè)步行賴街、市剝民廣場(chǎng)循、文化文廣場(chǎng)、擦幼兒園鋼、中小郵學(xué)以及輪大型購集物超市調(diào)等。雖識(shí)地處南淺京濱江遞板塊新布興區(qū)域艱，卻可洗以自我厭滿足配葡套資源形象主貸導(dǎo)模式饅更多依賤靠城市偽現(xiàn)有區(qū)花域資源，其中較珠海金軟域藍(lán)灣釣、南京如金域藍(lán)風(fēng)灣建有眼小型商宿業(yè)街配套會(huì)所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

48生活良方式暫打造或方面，價(jià)值否主體模扁式靠綜莫合體運(yùn)禁營(yíng)，逐每漸打造信濱江時(shí)容代的生玩活方式價(jià)值孔主體熄模式悉靠綜妥合體凱運(yùn)營(yíng)盆，逐放漸打芒造濱擦江時(shí)拉代的良生活炮方式蕪湖世克茂濱江防，主打絞“從濱精湖時(shí)代從到濱江求時(shí)代”這，形象死主導(dǎo)嚷模式蠅重點(diǎn)帽在打淺造高燥品質(zhì)發(fā)產(chǎn)品約，在廣生活轟方式際方面雀并無德太突昌出生活方練式產(chǎn)品園林配套49解除客珍戶抗性咐方面，價(jià)值薦主體模權(quán)式更多汗靠大手腫筆軟性芹服務(wù)吸忙引客戶錢，形象繡主導(dǎo)模益式主要厭靠增值恒化產(chǎn)品娘作為主秘要賣點(diǎn)開發(fā)商品牌歷效應(yīng)高品謠質(zhì)增值化產(chǎn)品大尺度主題化報(bào)園林衣食住山行學(xué)多蹄功能配啞套國(guó)際吵標(biāo)準(zhǔn)擔(dān)物管越服務(wù)打造挑濱江生活姥方式解除客紗戶超高伐層抗性價(jià)值配主體虜模式謹(jǐn)更多喚靠大撤手筆劃軟性施服務(wù)伍（綠崖化率旬、配禾套、悶物管稠、生腸活方認(rèn)式）明吸引冤客戶鑒，形耽象主論導(dǎo)模研式主哲要靠弄增值拜化產(chǎn)誕品（櫻產(chǎn)品燙精細(xì)寬化，視多贈(zèng)膀送面府積）擊作為廢主要驗(yàn)賣點(diǎn)解除客墳戶抗性50超高箏層發(fā)技展模造式匹震配51?？谒{(lán)囑城廣場(chǎng)諷項(xiàng)目屬暢于形象槐主導(dǎo)模謎式，超觸高層在嚷項(xiàng)目中晝占相對(duì)價(jià)較小比億重，起圍到樹立艙地標(biāo)及戀分?jǐn)側(cè)輪畏e率作六用形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力以較無樂觀緩的80嚴(yán)00元計(jì)算隔，售價(jià)隆成本比耳在1.危5－1.摔7左右項(xiàng)目花二線商海景竿，容抗積率損不定稅，中銳等規(guī)佛模項(xiàng)目資遍源不具夜備頂級(jí)排條件，陳且規(guī)模鄉(xiāng)豐不足以畢打造城暢市級(jí)的鑰綜合體超高海層僅林為獲瓣得高童容積被率的顆限制忘條件具備較司高綠化閥率條件以區(qū)呢域級(jí)悄內(nèi)配洪套為扔主，袍自身結(jié)建設(shè)史少量擾社區(qū)堆配套以區(qū)域皺級(jí)內(nèi)配急套為主籠，自建潤(rùn)少量社痕區(qū)配套較高的濃品牌知稈名度良好的梢政府合凡作關(guān)系很強(qiáng)的抗房地產(chǎn)董開發(fā)項(xiàng)舉目開發(fā)蜜能力案例?？诎λ{(lán)城再廣場(chǎng)改超高若層發(fā)豬展模態(tài)式匹豎配52超高層眉所占具虧體體量摩通過經(jīng)球濟(jì)測(cè)算郵決定分析車?yán)麧?rùn)父（率竭）隨插容積宣率變襪化規(guī)嘴律分析掉對(duì)比歉確定圖最佳寧容積界率分析緞對(duì)比笨確定管最佳什容積檔率下咱的最險(xiǎn)佳超掩高層雖比例超高層碗最小的朗情況下椅，容積服率、利點(diǎn)潤(rùn)變化形趨勢(shì)利潤(rùn)率頂變化整體利門潤(rùn)額實(shí)秋現(xiàn)市場(chǎng)京可實(shí)漂現(xiàn)不同夾售價(jià)衛(wèi)對(duì)項(xiàng)織目利辰潤(rùn)的競(jìng)影響不同賴價(jià)差樹對(duì)項(xiàng)搞目利急潤(rùn)的歡影響政府蝦形象簡(jiǎn)及拔春高指臘標(biāo)的艦可行銳性考直慮超高層市場(chǎng)接受度——市場(chǎng)起步，消費(fèi)需要引導(dǎo)超高層案例模式研究——形象為主，規(guī)模不宜過大不同條煉件對(duì)利個(gè)潤(rùn)影響超高層細(xì)比例的衰變化規(guī)模辛變化徑引起咬的價(jià)語格拉衛(wèi)伸效剛應(yīng)53特定容萍積率下允超高層妥規(guī)模的葉提升對(duì)謎項(xiàng)目?jī)r(jià)握值貢獻(xiàn)赴不大，詳不建議逢大規(guī)模嫁提升超彩高層規(guī)頃模當(dāng)不堪考慮執(zhí)超高求層的伍規(guī)模嶼效應(yīng)蟲對(duì)價(jià)寶格的搖拉伸騎效應(yīng)逃時(shí)，好項(xiàng)目作利潤(rùn)搶率及嘩利潤(rùn)顯額均永有小音幅下笛降，濫表明庫超高量層規(guī)膏模越獎(jiǎng)大，煎對(duì)整列體利俱潤(rùn)及