油價、房價何時是盡頭

油價、房價何時是盡頭？

房價是當(dāng)今舉國上下最關(guān)心的事兒，房價的一點風(fēng)吹草動都能讓老百姓的喜怒哀樂立即顯現(xiàn)在臉上。繼續(xù)看漲的，敢拿中國房價與日本、香港比，說那還早得很呢；看跌的，雖然嘴里發(fā)著牢騷，心里卻在想“只要它敢再漲，我一定要沖進去撈它一把”，所以看跌的沒幾個心里有譜的。何況政府的一系列政策，擺明著是要“托房市”，老百姓哪敢“逆上意”??！

可房價有它自身的規(guī)律，天皇老子也管不了規(guī)律的事兒，任何事物都逃不了“陰極必陽，陽極必陰”的自然法則。房價就如同如今的石油價格一樣。近來有傳言說，油價會沖向130美元，這又是一個“高盛派觀點”，高盛一句話整垮了中航油之后，冒了一句“油價會漲至100美元”，敢情如此大的投資銀行做起決策來猶如三歲娃兒吃糖，不是苦，就非得是甜。這個130美元一定也是哪個大投資銀行發(fā)出的狂言，看來又有一個“中航油”垮了。

當(dāng)年唱多國際油價時，我是全球第一個預(yù)言80美元的，也許無數(shù)人心里想過、嘴上說過，但只有我是寫出來的。2005年3月24日我在《股市如約反彈，止跌？石油如約下跌，反轉(zhuǎn)？》一文中，宣告“石油時代的臨界點已經(jīng)來到”。雖然之后的這6個月石油價格仍然居高不下，最高還沖至71美元，似乎最后的頂點還無法確定，但我仍敢確定石油時代最后的臨界點已經(jīng)出現(xiàn)。當(dāng)然，石油價格的滑落也有個漫長的過程，所以世界仍得承受著高油價的痛苦，直到有一天石油淡出能源的舞臺。

100美元的預(yù)言已毀了一個高盛的名聲，不知130美元的預(yù)言又要毀了誰的名聲？這些預(yù)言的破滅也毀了無數(shù)堅信油價是被某國或某些人“操縱”的投機家們的“跟莊”夢。這世上總是有無數(shù)的“聰明人”相信世界是由人推動的，什么都可以操縱，正如相信神仙的長生不老秘方一樣，只可惜每隔幾十年現(xiàn)實總會粉碎無數(shù)人的夢想，我相信這些“聰明人”到了陰間也仍然會“跟閻王的莊”，因為他們相信閻王可以操縱他們輪回、永生。

油價不是咱老百姓最關(guān)心的事兒，我也不再多說。咱們中國老百姓最關(guān)心的是房價，無論有房或沒房的都比關(guān)心自己的身體還緊張。自從去年10月央行象征性地加了次息后，一下子把二手房市場搞冷了，全國各地出現(xiàn)了許多房產(chǎn)中介卷款出逃的事件。央行加息我也曾寫過預(yù)言，不過我的預(yù)言是11月底央行會加息。那次預(yù)言之后，我改了口，逆天下人的意愿又預(yù)言了“未來兩年不會加息，房價不會暴跌，而且還有上漲50%的空間”。同時我也順帶預(yù)言了人民幣兩年內(nèi)不會升值，我本以為咱當(dāng)家的硬得很，沒想到還是老一套。

可利率未來兩年上漲的可能性倒真不大，人民幣升值，那是因為咱當(dāng)家的怕老外，可對內(nèi)我相信一定會比對外硬三倍，這樣的歷史多了去了，所以這個小預(yù)言倒有望再次成真。如果利率的預(yù)言成真了，自然房價不會暴跌的預(yù)言也便成了真，繼而房價上漲50%的可能性也會增大許多。

但是，世上到今天還沒出現(xiàn)過“陽極不必陰”的事兒，就算是政府硬托市，到了該跌之時，也會跌你個沒商量。近來，各大城市都在忙著拆違大行動，舊城改造、郊區(qū)拆遷曾讓無數(shù)家庭一夜暴富，當(dāng)然這是早期走了財運的主兒，后來的主兒就只得自認(rèn)倒霉，就算如今的拆違是地方政府的無賴之舉，誰也不敢吭聲氣，誰叫你來得晚呢？

推動房價再上漲50%的因素也很多。這拆違算是一個利好，所以城市老百姓仍然大力支持拆違行動，房子少了自然房價會高漲，從短期來看，的確會如此。第二個就是不準(zhǔn)銀行拍賣按揭抵押的房產(chǎn)了，說明白點，就是老百姓還不了貸款，房產(chǎn)歸銀行了，銀行不準(zhǔn)拍賣折現(xiàn)，這樣一來，無論房地產(chǎn)泡沫多大，房地產(chǎn)的供給也不會突然放大，既然供給控制了，流通的房子也就相應(yīng)地減少了，供小于求嘛，自然房價也能穩(wěn)中有升。這第三就是某些城市規(guī)定按揭不還清，房屋不準(zhǔn)賣，這又是個控制供給的招兒。當(dāng)然，聰明的看漲派們還能想出無數(shù)個理由來，大家隨便翻翻報紙都能看到，也不用我羅嗦。

我不信油價是誰在操縱，我也不信政府或某些集團能把房價托個十幾年，油價我敢逆天下而看漲，也能逆天下而看空。對房價也不例外，我能看漲它50%，也能看跌它幾十年。當(dāng)然我的看漲或看跌都不是閉著眼瞎說，多少還是有點理由的。

關(guān)于房地產(chǎn)的真正價值，我曾寫過兩篇文章，今天回頭再看它們，當(dāng)時的文筆過于粗糙。不過一些結(jié)論仍然有用，如民工返鄉(xiāng)、學(xué)生歸巢、農(nóng)業(yè)迎來大機遇等，對于房價的沖擊正在漸漸顯現(xiàn)，當(dāng)然這些只是影響了租房市場，還不足以動搖房價。而且通貨膨脹、拆違等又抵消了這部分影響，租房市場短時間內(nèi)也很難逆轉(zhuǎn)，還有小幅上漲的空間。

那么未來究竟要靠什么樣的因素來逆轉(zhuǎn)房價呢？看不透陽極為什么一定會必陰的背后，又怎么能妄談逆轉(zhuǎn)呢？

首先得從城市原居民來分析。這輪房價暴漲，得益最多的是原居民，他們因舊房拆遷或地段升值而獲利豐厚，同時很多家庭在這些年也新購了房產(chǎn)，特別是公務(wù)員階層。外來戶們雖然也購了房，但獲利大多只在幾倍左右，并不像這些原居民的獲利最高能達百倍，如果算上那些瘋狂加建的隔夜樓，利潤更是上千倍。這是中國加速工業(yè)化給城市原居民帶來的天大機遇。這些原居民們拿著政府贈送的錢，自然會再投進房市中，所以現(xiàn)在很多城市原居民一家有個幾套房子是很普遍的。以一家兩套來算吧，通常這是上一輩提前為下一代預(yù)備的新房，假設(shè)一個原居民男人娶了一個原居民女人，那么當(dāng)上一輩都?xì)w西后，理論上原居民男人等于擁有了四套房子。如果按現(xiàn)在的市價計算，這個男人算是個百萬富翁了。那么大家算算，城市現(xiàn)在有多少資產(chǎn)過百萬的家庭？這可能嗎？

再來談?wù)劮績r為什么總是會高于百姓的平均生活水平？房屋的最基本功能是住，其次是“商”，住的功能使得房子總會有個價值存在，這是房價的底限，可以理解為是房屋建造成本加上住的價值。而“商”才是房價總是會高于百姓平均生活水平的根本原因。房子不能出租給住家或商用，它就談不上市場價值，只有歷史成本。商用的我們俗稱為門面房，商家對地段優(yōu)勢的爭奪，會使得某些房價高得沒譜，但房價最終還得取決于這個地段優(yōu)勢能否給商家?guī)砭揞~的利潤，如果商家都得不到利潤了，這個地段也就成了紙上富貴，有價無市了。就算能抗個十年八年，最終只要房主想出租，就得壓價。

所以房價與商業(yè)的盛衰密切相關(guān)，商業(yè)又與人氣分不開，一個商場沒人去轉(zhuǎn)，最終百分百要關(guān)門。人氣靠什么來維持？靠企業(yè)、學(xué)校、機關(guān)、事業(yè)單位、居民區(qū)、旅游景點等，說白了就是人流量。如今百貨、超市、商店滿街飛，可人氣真的越來越旺了嗎？

企業(yè)離開城市奔開發(fā)區(qū)或其它經(jīng)營成本更低廉的小城市了，學(xué)校也開始學(xué)國外往郊區(qū)搬。企業(yè)一搬，工薪階層能搬的自然也得搬，所以居民區(qū)也在往開發(fā)區(qū)周圍建。機關(guān)、事業(yè)單位歷來是旱澇保收，那兒的人氣有錢又肯消費，商家豈能忽視？但如今政務(wù)區(qū)也在往郊區(qū)搬，為何？為的是好蓋得像個紫禁城，個個都想當(dāng)回太監(jiān)或皇上。景點周圍當(dāng)然會繼續(xù)紅火，這也是如今各大城市都拼命要開發(fā)旅游項目的原因，街上隨便立塊石頭，也敢說是某某皇上坐過的，算是個文化古跡，真是奇招迭出。

全國都雷同的景點看多了，游客也會眼累，如今的游客都改奔人少的地方去了，所以光靠這些來無影去無蹤的游客來維持生意，也非長久之計。如今的城市都開始流行劃區(qū)，這也是大商業(yè)區(qū)改成小商業(yè)區(qū)的權(quán)宜之策。這樣一來，一個城市的商業(yè)區(qū)也就分散了，分散雖然使得新商業(yè)區(qū)地段的房價上漲，但對于整個城市來說，平均房價還是下降了。

當(dāng)然，這些因素在看漲派眼里都不足以大驚小怪。兩年前我預(yù)言中國農(nóng)業(yè)將迎來歷史性的大機遇，我萬沒想到預(yù)言后幾個月就成了真，農(nóng)業(yè)稅大減免，使得農(nóng)業(yè)煥發(fā)了生機，原本想來城市淘金的民工們也漸漸冷了心，他們發(fā)現(xiàn)這些年累得半死，掙來的血汗錢又全讓城市的高消費剝奪了回去，很多人開始有了返鄉(xiāng)的心，農(nóng)村漸漸開始熱鬧了。如今的農(nóng)村只要你肯干活，真的是地里能生錢。茶葉、棉花、芝麻等經(jīng)濟作物，價格高得喜人，閉著眼也能比種稻麥強，所以糧食產(chǎn)量也沒見大幅回升，而且天公也越來越不作美，敢情是暗示農(nóng)民們少種糧。

糧食產(chǎn)量低了，才讓政府急得大減農(nóng)業(yè)稅，這是我早就料到的，只是沒想到這一回政府動作極快，倒有點出乎我之意料?？僧吘挂呀?jīng)晚了很多年，想補救也來不及了，雖然珍惜耕地的呼聲很高，政府的命令也很多，但那些過去步伐慢的城市，誰也不肯認(rèn)輸，人家江蘇的小縣城搞工業(yè)化成了全國標(biāo)兵，咱們又豈能落后？所以一面是農(nóng)業(yè)耕地急劇減少，一面是從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在大搞工業(yè)化，糧田平了一畝又一畝，連鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價都在往10萬以上狂奔。咱沒經(jīng)歷過大躍進，可我感覺這比大躍進還厲害。過去是大煉鋼鐵，如今是大興工業(yè)，本質(zhì)上沒個兩樣。

可中國畢竟是個14億人口的大國，到哪個朝代，最核心的問題都是糧食和農(nóng)業(yè)問題。既然到了今天這個無法挽回的地步，農(nóng)業(yè)的“繁榮”也是無法逆轉(zhuǎn)的了，但這種繁榮是虛弱的，農(nóng)民從中得到的利潤終究是少的，因為耕地少了，就算都改種“超超級稻”，糧食產(chǎn)量也無法一夜之間暴增，中國的經(jīng)濟重心將被逼著從城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村。民工返鄉(xiāng)的趨勢也無法逆轉(zhuǎn)，只會越來越多，誰也不敢到城里揀了點芝麻卻丟了老家的耕地。耕地生出來的錢再少，也比城里打工輕松。聰明的打工仔回到農(nóng)村，個個有勇有謀，幾十萬都敢買個農(nóng)機，個個都準(zhǔn)備著大干幾十年。

民工返鄉(xiāng)了，學(xué)生也被教育部勒令歸巢了，工薪階層也漸漸被逼得全國亂竄，越竄越偏僻了，大城市反而慢慢地變空了，少了人氣，小商業(yè)門面撐不下去，百貨商場也快關(guān)門，只剩下幾個實力強的大門面撐著。

可這還沒完，我越來越感覺到網(wǎng)絡(luò)時代正快速地席卷全球，在PC價格、上網(wǎng)費狂降的推動下，網(wǎng)絡(luò)如同颶風(fēng)一般越來越快速地席卷著每個角落。每當(dāng)我回到農(nóng)村，聽著農(nóng)村孩子大談電腦，我就知道世界正快速地變化，如今電腦已經(jīng)進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué)，很快就將進入農(nóng)村，進入小學(xué)，進入山區(qū)，終有一天，電腦就像電視一樣普及。到那時，網(wǎng)絡(luò)將改變世界。舊有模式的商業(yè)最恐懼的敵人就是網(wǎng)絡(luò)，可這原本還遙遠的威脅，如今卻快速地變成現(xiàn)實。我能感覺到那種快速的力量，我甚至感覺如果我不拼命學(xué)習(xí)，我都快跟不上一個農(nóng)村娃兒的思想了，他們談起電腦來，竟然說那很簡單，摸幾下就能玩游戲。他們還知道有些地方的私立學(xué)校學(xué)生已開始用筆記本電腦取代書包了。8億農(nóng)民一旦對某些東西產(chǎn)生了強烈的需求，那是多么巨大的市場機會??！可這又對城市造成多么大的沖擊啊！

如今看來，工業(yè)區(qū)向郊區(qū)、小縣城擴展竟然是一種象征，象征著一個新的網(wǎng)絡(luò)時代將取代舊的工業(yè)時代。如果放眼農(nóng)村，誰也不會再有寸土寸金的固執(zhí)，中國原來是個地域如此遼闊的；如果放眼網(wǎng)絡(luò)，那更感覺一個城市的繁華區(qū)小得沒影兒。

如果將這一切都與房價聯(lián)系起來，我看不出房價還有幾年奔頭。我從來都沒真正喜歡過城市，因為我來自農(nóng)村，每每看到田野的景色，我無法對城市產(chǎn)生半點留戀，但“跳出農(nóng)門”的娃兒不該吃回頭草，我能預(yù)言農(nóng)村的大機遇，卻被名聲的障礙逼得留在城市。我喜歡農(nóng)村，因為那兒有更廣闊的市場機會，我真的佩服浙商，他們的行動幾乎與我的預(yù)言同步，他們?nèi)缧L(fēng)般地開始鋪滿農(nóng)村，到處都能看到他們的身影。農(nóng)村的政治面貌也在發(fā)生巨大的變化，地方政府官員越來越躊躇滿志，他們再也不為自己是農(nóng)村官員而自卑了。如果我是商人，我也會立即沖向農(nóng)村啊。8億農(nóng)民的市場看似微不足道，可伺候好了這8億農(nóng)民，你是又積功德又發(fā)財啊。

網(wǎng)絡(luò)時代的人們更不會留戀這些混凝土堆砌的鴿籠了，他們更向往真正的自然，也難怪如今的旅游團就愛往偏僻的農(nóng)村、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)鉆。經(jīng)過20年的風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，我終于找回了兒時的回憶，農(nóng)村開始出現(xiàn)20年前的繁榮景象了，雖然還不很明顯，但我能感覺到繁榮的氣息正越來越濃。每次回農(nóng)村，我都會看到更多的驚喜。

也許幾十年后城市也會重新繁榮起來，但這幾十年里，城市卻要漸漸