世聯(lián)惠州大亞灣盛世弘強(qiáng)定位報(bào)告

世聯(lián)地產(chǎn)2010年3月大亞灣盛世弘強(qiáng)定位報(bào)告定位報(bào)告地塊分析P1地塊條件與地塊分析市場(chǎng)回顧P2項(xiàng)目定位P3物業(yè)發(fā)展建議P4項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)域，新天名城西北角。本項(xiàng)目總占地約5萬(wàn)平米，總建筑面積約15萬(wàn)平米，容積率為3.0，地塊呈南北狹長(zhǎng)形狀。項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目地塊為南北狹長(zhǎng)型，周邊開(kāi)發(fā)程度較低，交通體系暫未形成本項(xiàng)目周邊多為荒地，地塊開(kāi)發(fā)程度較為低下，項(xiàng)目距離主干道較遠(yuǎn)，昭示性較弱，周邊規(guī)劃道路暫未形成，項(xiàng)目進(jìn)入性較差。項(xiàng)目南面存在小水渠和高壓電線，對(duì)項(xiàng)目存在一定的影響，后期規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候需要考慮規(guī)避或者拆除本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊配套相對(duì)齊全，未來(lái)次片區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)利好，投資潛力較大總部基地商業(yè)中心市民中心行政中心體育館紅樹(shù)林公園本項(xiàng)目項(xiàng)目毗鄰市民中心、中央公園、商業(yè)中心、體育公園和后勤服務(wù)中心，盡享中心區(qū)優(yōu)越配套大亞灣未來(lái)規(guī)劃把此區(qū)域設(shè)置為CBD核心區(qū)域，周邊存在較多的商業(yè)以及互動(dòng)娛樂(lè)區(qū)域，未來(lái)城市感較為明顯。此地塊具有較大的投資潛力。中心區(qū)/開(kāi)發(fā)度低/中高容積率/南北狹長(zhǎng)型地塊區(qū)域：項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯環(huán)境：項(xiàng)目地塊為南北狹長(zhǎng)型，周邊開(kāi)發(fā)程度較為低下，交通體系暫未形成，進(jìn)入性較弱。配套及發(fā)展：項(xiàng)目周邊配套相對(duì)齊全，未來(lái)次片區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)利好，投資潛力較大根據(jù)項(xiàng)目的基本情況總結(jié)，我們回顧市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)等方面分析，來(lái)判斷項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目地塊總結(jié)定位報(bào)告地塊分析P1市場(chǎng)分析回顧市場(chǎng)回顧P2項(xiàng)目定位P3市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析B物業(yè)發(fā)展建議P4804-07年—快速發(fā)展期：市場(chǎng)總體體現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量銷售均價(jià)均同時(shí)上升2004-2007年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-2007年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)供需情況對(duì)比快速發(fā)展期價(jià)格持續(xù)上升快速發(fā)展期市場(chǎng)供應(yīng)及消化量持續(xù)上升大亞灣石化發(fā)展利好是促動(dòng)本快速發(fā)展的主要因素，區(qū)域表現(xiàn)“投資價(jià)值體現(xiàn)”，市場(chǎng)購(gòu)買客戶主要以深圳等投資客為主快速發(fā)展期907-08年—調(diào)整期：總體體現(xiàn)消化量、銷售均價(jià)、客戶量均同時(shí)下滑中建彩虹城之前預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格會(huì)在5000元/平米，新政后以4200元/平米低調(diào)開(kāi)盤；新政后：定價(jià)預(yù)期降低！上門量猛降！成交慘淡每月1~2套！07與08年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較08年大亞灣住宅均價(jià)走勢(shì)調(diào)整期1009年—復(fù)蘇期：供應(yīng)量減少，消化量及均價(jià)同時(shí)上升09與08年惠陽(yáng)－大亞灣房地產(chǎn)比較2009年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)月銷量走勢(shì)2009年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)月價(jià)格走勢(shì)受深圳市場(chǎng)回暖影響及長(zhǎng)時(shí)間剛性壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇，2009年惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)一路飄紅，半銷售量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2008年全年成交總量，成交均價(jià)一路上揚(yáng)；

復(fù)蘇期未來(lái)規(guī)劃利好沿海高速現(xiàn)以開(kāi)通地鐵3號(hào)線2010年通龍崗中心城，預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽(yáng)廈深高鐵惠州段全長(zhǎng)65公里，預(yù)計(jì)2012年底通車規(guī)劃驅(qū)動(dòng)3——交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)深圳撤關(guān)擴(kuò)容，深圳二線關(guān)整體外移，大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€(gè)深圳龍崗。深圳撤關(guān)、龍崗大運(yùn)會(huì)將促進(jìn)大亞灣住宅市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)投資產(chǎn)品的發(fā)展。規(guī)劃驅(qū)動(dòng)1——深莞惠一體化規(guī)劃驅(qū)動(dòng)2——深圳撤關(guān)擴(kuò)容，龍崗大運(yùn)會(huì)深莞惠一體化將打破惠陽(yáng)大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進(jìn)惠陽(yáng)大亞灣住宅市場(chǎng)發(fā)展。2010-2011年眾多規(guī)劃利好釋放期，將對(duì)惠陽(yáng)－大亞灣市場(chǎng)起到重要的支撐作用12規(guī)劃驅(qū)動(dòng)利好—《推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》簽約儀式在深圳市舉行深莞惠一體化深惠莞三市聯(lián)席會(huì)議暨《推進(jìn)珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議》簽約儀式在深圳市舉行。省委副書(shū)記、深圳市委書(shū)記劉玉浦，深圳市市長(zhǎng)許宗衡；惠州市委書(shū)記、市人大常委會(huì)主任黃業(yè)斌，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)李汝求；東莞市委書(shū)記劉志庚、東莞市市長(zhǎng)李毓全等出席活動(dòng)。市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)黃仕芳，市委常委、秘書(shū)長(zhǎng)吳衛(wèi)華和市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人等參加活動(dòng)。一要在規(guī)劃定位上對(duì)接；二要在基礎(chǔ)設(shè)施上對(duì)接；三要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上對(duì)接；四要在生態(tài)環(huán)保上對(duì)接；五要在社會(huì)管理上對(duì)接；六要在領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制上對(duì)接。深莞惠一體化將打破惠陽(yáng)大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進(jìn)惠陽(yáng)大亞灣住宅市場(chǎng)發(fā)展13規(guī)劃驅(qū)動(dòng)利好—深圳撤關(guān)擴(kuò)容，惠陽(yáng)大亞灣區(qū)位升級(jí)，猶如深圳的關(guān)外；龍崗大運(yùn)會(huì)，大大刺激區(qū)域城市化進(jìn)程,同時(shí)也拉近深圳與大亞灣的距離備受矚目的《深圳綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》(下簡(jiǎn)稱《方案》)本月6日獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)后，深圳市高層近日正加緊研究該《方案》的3年分步落實(shí)規(guī)劃。其中2009年的改革重頭戲包括向中央申報(bào)將特區(qū)范圍擴(kuò)大至全市，即將原屬關(guān)外的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)納入特區(qū)之內(nèi)。如獲批準(zhǔn)，深圳特區(qū)總面積將由395平方公里擴(kuò)容為1948平方公里，差不多是整個(gè)香港面積(1103平方公里)的近兩倍?！按筮\(yùn)會(huì)將會(huì)引發(fā)深圳市今后幾年大規(guī)模的建設(shè)運(yùn)動(dòng)，從而令龍崗中心城的城市化大步提速?！痹谶@個(gè)城市化過(guò)程中，旅游、酒店、地產(chǎn)這幾大產(chǎn)業(yè)將直接受益，城市功能將在這個(gè)城市化進(jìn)程中得到更為完善的提高。------深圳市社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕深圳撤關(guān)擴(kuò)容，深圳二線關(guān)整體外移，惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€(gè)深圳龍崗2011年龍崗大運(yùn)會(huì)舉辦，將大大刺激龍崗區(qū)域城市化進(jìn)程，交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，給龍崗物業(yè)將帶來(lái)進(jìn)一步的升值，惠陽(yáng)大亞灣作為龍崗周邊區(qū)域也將面臨良好契機(jī)深圳撤關(guān)、龍崗大運(yùn)會(huì)將促進(jìn)惠陽(yáng)大亞灣住宅市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)投資產(chǎn)品的發(fā)展深莞惠一體化進(jìn)程—撤關(guān)、大運(yùn)會(huì)143號(hào)線12號(hào)線惠鹽高速深汕高速機(jī)荷高速水官高速清平高速深鹽路羅沙公路鹽壩高速大亞灣鹽排高速規(guī)劃驅(qū)動(dòng)利好—隨著沿海高速、深惠公交車的開(kāi)通等利好，兩地之間的交通日益便利，將加快大深圳步伐寶安機(jī)場(chǎng)規(guī)劃交通體系完善沿海高速：全長(zhǎng)56.94公里，全程為雙向6車道，現(xiàn)已通車，區(qū)域交通瓶頸完全打開(kāi)；南坪快速：二期工程向東接深汕高速直達(dá)深圳龍崗大工業(yè)區(qū)，未來(lái)將貫通大亞灣石化大道，2010年通車，屆時(shí)南山到大亞灣僅1小時(shí)；石化大道(西三大道)：通往龍崗大工業(yè)區(qū)，車程約6分鐘。城際軌道連通將實(shí)現(xiàn)區(qū)域無(wú)縫對(duì)接地鐵三號(hào)線在軌道建設(shè)上已經(jīng)預(yù)留了與惠州城際鐵路的接駁；廈深鐵路惠州段，將直通龍華汽車站，全長(zhǎng)65公里，預(yù)計(jì)11年底通車。交通網(wǎng)絡(luò)的全面完善將徹底實(shí)現(xiàn)“深圳一小時(shí)生活圈”的生活方式，大亞灣會(huì)成為深惠一體化進(jìn)程中最先啟動(dòng)的區(qū)域。地鐵3號(hào)線預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽(yáng)，預(yù)計(jì)2010年通車地鐵12號(hào)線地鐵3號(hào)線的延長(zhǎng)線，連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城廈深鐵路惠州段全長(zhǎng)65公里，預(yù)計(jì)2012年通車深圳至大亞灣：沿海高速——鹽壩高速——深鹽路——羅沙公路車程30分鐘南山——南坪快速——深汕高速——石化大道車程1小時(shí)沿海高速——鹽壩高速——機(jī)荷高速——清平快速——泥崗車程30分鐘深汕高速——機(jī)荷高速——清坪高速——泥崗車程50分鐘深莞惠一體化進(jìn)程—公共交通沿海高速開(kāi)通短短雙休兩天時(shí)間銷售率呈井噴式上升，大亞灣市場(chǎng)成交量放大10倍惠深沿海高速3月25日下午4時(shí)已全線通車。25日上午，惠州市將在大亞灣舉行隆重的開(kāi)通典禮。此條高速將深惠之間的距離縮短至半小時(shí)車程，大大拉近了惠州與深圳的距離，可望成為深圳人前往惠州“后花園”散心的觀光之路?；萆钛睾８咚俟菲鹩诨輺|縣稔山鎮(zhèn)，接深汕高速公路，穿過(guò)Ｇ324國(guó)道，終于大亞灣與深圳交界處白沙，與深圳市鹽壩高速公路相接。項(xiàng)目路線全長(zhǎng)48.299公里，全線按雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速100公里。該條沿?？焖偻ǖ赖慕ǔ?，可望將深圳中心區(qū)至大亞灣的距離縮短至半小時(shí)之內(nèi)，深圳至汕頭的距離更可望縮短整整一小時(shí)。沿海高速開(kāi)通后，27-28日兩個(gè)雙休日，惠州大亞灣的樓盤銷售率呈井噴式上升，短短兩天時(shí)間把大亞灣市場(chǎng)的成交量放大了10倍左右。項(xiàng)目名稱推售套數(shù)聽(tīng)濤雅苑約100套德州城約70套花城灣約80套彩虹城約90套藍(lán)灣新宸約60套中心佳苑約40套房地握產(chǎn)價(jià)捏格剪哪刀差20饞09年惠廚陽(yáng)房母價(jià)比夸深圳偷最低特區(qū)的敗房?jī)r(jià)序相差攏約90萍00元/㎡，存酸在相齒當(dāng)大姻的價(jià)劈燕格差云。居民塌的消薄費(fèi)水悔平相刷差較懇多20諒07年深斧圳居毀民人濱均可稀支配晃收入24俱87美0.跨21元；20眼07年惠厚陽(yáng)區(qū)予居民杯人均貧可支兼配收蒙入計(jì)來(lái)劃為13佛00喊0元。深惠稿兩地曉房地孤產(chǎn)剪球刀差津，惠園陽(yáng)大休亞灣志房地劉產(chǎn)巨報(bào)大的犬價(jià)值膜洼地惠陽(yáng)婚大亞因?yàn)尺@鎖邊的栽消費(fèi)匆水平敵不高萬(wàn)，在他這里虧買套蕩房子懼，周勞末來(lái)近度假舞感覺(jué)蠶不錯(cuò)晨，路弱上時(shí)優(yōu)間跟功去大電、小篩梅沙蛛差不記多，奴而且籌消費(fèi)槳要低秒很多苗，喜纏歡這魂種生暗活方棵式?！硺谴蟊P業(yè)順主吳揮先生寶安南山福田羅湖鹽田龍崗惠陽(yáng)18000元/㎡28000元/㎡13000元/㎡4000元/㎡28000元/㎡31000元/㎡25000元/㎡價(jià)格象優(yōu)勢(shì)刻明顯惠陽(yáng)水大亞塞灣與僻深圳惰相比剛在房朋價(jià)及談消費(fèi)教上都輛具有某價(jià)格融的優(yōu)沃勢(shì)，倉(cāng)形成獎(jiǎng)了明醒顯的變價(jià)格殃剪刀雨差，候刺激腳了深黎圳市導(dǎo)區(qū)居癢民到抹惠陽(yáng)變大亞累灣的犁消費(fèi)始。深莞蹈惠一渠體化凳進(jìn)程—價(jià)格扯洼地17城市特價(jià)值莊因?yàn)榍诸A(yù)期岔而提企前釋捏放（07年第征四季該度-0斗8年底改）（09年初-目前失）總結(jié)股：自09年3月份濾，惠之陽(yáng)大哪亞灣踐市場(chǎng)話開(kāi)始移回暖猜，一俘路穩(wěn)吧步上膽升，09年底梨政策臭頻出袖，預(yù)缸計(jì)20最10上半今年市忌場(chǎng)處旅于觀舞望期他，但預(yù)總體蘇會(huì)保倡持平登穩(wěn)趨院勢(shì)。20和10年上雕半年20奇10年國(guó)杯家出醫(yī)臺(tái)宏庫(kù)觀政呈策防垃止房咽價(jià)過(guò)韻快增笑長(zhǎng)，輸市場(chǎng)拆會(huì)某業(yè)程度所受到閘影響刮，但皆隨區(qū)京域利好在20雁10年開(kāi)拍始逐均步落華實(shí)，贏深惠擊一體秀化進(jìn)扮程的桂加快框，現(xiàn)和階段致沿海悶高速虎的全躺面開(kāi)狹通，箭對(duì)大亞換灣市則場(chǎng)起襲到良櫻好的大帶動(dòng)逮作用寬，20痰10滿-2廚01曲1年，鴉預(yù)測(cè)冒惠陽(yáng)港大亞悲灣房立地產(chǎn)屑將保影持增叔長(zhǎng)狀態(tài)蹈。大亞車灣市桃場(chǎng)分規(guī)析小榆結(jié)惠陽(yáng)翼大亞宣灣20矩10市場(chǎng)桶狀況駱?lè)治?0澤10年惠觀陽(yáng)大航亞灣蓄一手動(dòng)房成燦交量余走勢(shì)滾圖惠陽(yáng)晃大亞端灣20挨10年1-名2月份定手房滋市場(chǎng)套綜合商分析慨：相比20問(wèn)09年12月份月，惠仔陽(yáng)大叼亞灣誰(shuí)市場(chǎng)20瞧10年1-卷2月份酬市場(chǎng)續(xù)呈現(xiàn)截“價(jià)汽升量延跌”顛現(xiàn)象全?；蓐?yáng)鞭大亞圈灣1-礙2月份凝共成兔交11寇37套;其中刃一月臘成交73涉8套，歉環(huán)比12月下昂降45楚.9攤%;二月尼成交28菌9套，橡環(huán)比1月下赴降60趙.8卵%;績(jī)1月份膽一手?jǐn)y房?jī)r(jià)礙成交表均價(jià)41瓶08元/㎡，在12月基評(píng)礎(chǔ)上噸增長(zhǎng)1.曠02呈%，2月份扣一手疾房成他交均找價(jià)41肢28元/㎡，在1月份察基礎(chǔ)嘴上增絕長(zhǎng)0.么49飽%?；蓐?yáng)蝦大亞猛灣1-昂2月份飽，惠逝陽(yáng)一豬手房餡市場(chǎng)以均價(jià)40爪58元/平米基，成恭交量悔達(dá)到39朗9套。凱大亞南灣一品手房贏市場(chǎng)罷均價(jià)41雜98元/㎡，成忌交量疑達(dá)到73泛8套?；蓐?yáng)曉大亞仁灣1-鞭2月成輛交量底下降平主要示原因煮分析20家10年惠洞陽(yáng)大券亞灣階一手前房成蔽交量寺走勢(shì)供圖主要粗原因譜分析瀉：1-腦2月份源受氣福候影蛋響，交天氣扎變冷傾，客部戶上臨門量臨有所額下降攝，成區(qū)交量相受影桐響。1-織2月份泳，宏過(guò)觀政范策在1-哭2月份蛛集中充出臺(tái)常，特夸別是鞠“國(guó)悶十一宣條”土的頒糟布，若使部泥分客瓦戶出罷現(xiàn)觀現(xiàn)望情捕緒，慌上門存量出收現(xiàn)下禁降，五導(dǎo)致莖成交怒量下演滑。1-足2月份裂正是姿年末惕和春動(dòng)節(jié)階錫段，堤客戶珍上門井看房堪熱情塘下降火，使策整體蕩上門撫量出駝現(xiàn)下裳降?；蓐?yáng)門市場(chǎng)培籌備花項(xiàng)目哭分析惠陽(yáng)賞大亞江灣存棕量分喂析：截止20菠10年2月份診末，貌惠陽(yáng)爪大亞晨灣存天貨量斑約34香00套。目前叢主要期存量杠產(chǎn)品凍以高戰(zhàn)層的展大三挽房和憤四房招為主脖，如壇中天匪彩虹撫城、虹德洲廁城、科陽(yáng)光鼻時(shí)代現(xiàn)。預(yù)計(jì)20懷10年上慮半年圈新盤州推貨緣瑞將超腫過(guò)95份00套，澇按照厲去年印相同蹤蝶月份驚走貨休量，20鍬10年上丙半年刑市場(chǎng)烈貨量弓供應(yīng)激十分廳充足捕。市場(chǎng)色展望農(nóng)：在價(jià)耕格方艱面，季預(yù)計(jì)齡市場(chǎng)悶價(jià)格虜將有仆可能冊(cè)維持樹(shù)現(xiàn)有搖水平批。由于糾未來(lái)覺(jué)市場(chǎng)曾的存?zhèn)繅菏涂翊罅啃笮聵堑氨P的蒼推出懂，加盆劇了移市場(chǎng)析的競(jìng)堂爭(zhēng)形菜勢(shì)，獅價(jià)格感大幅年提升于的可肌能性蝦不大綢。兩會(huì)商結(jié)束錯(cuò)后，尚房?jī)r(jià)銀作為銀兩會(huì)弓重要脆議題遵，抑烏止高東房?jī)r(jià)姨將成溫為輿口論主血導(dǎo)方憤向，鉗在此冰政策鍵敏感極階段枝，客牌戶對(duì)道樓盤靠?jī)r(jià)格圣調(diào)整痕將會(huì)出異常挺敏感絲式，價(jià)漂格不千太可轎能出蓄現(xiàn)大舍幅變慎動(dòng)。對(duì)于亮開(kāi)發(fā)王商而蟻言，20共10年現(xiàn)驗(yàn)金流燈壓力園不如20兩08年那泉么大秋，多冤數(shù)開(kāi)斤發(fā)商強(qiáng)不會(huì)拼出現(xiàn)仔現(xiàn)金潑運(yùn)轉(zhuǎn)復(fù)困難籃的現(xiàn)赴象，總使得忠今年眉房地家產(chǎn)市盞場(chǎng)不殃會(huì)出該現(xiàn)08年一派樣的罰價(jià)格哲大幅刻跳水智。在成觸交量還方面丙，4月份帥市場(chǎng)恭成交蔑量將暖會(huì)回陣升。雖然賓國(guó)家砍一系禿列房貓地產(chǎn)運(yùn)調(diào)控辨政策弱，直勇接影殺響到顛客戶柄對(duì)于警未來(lái)繁房地獻(xiàn)產(chǎn)市蜓場(chǎng)的鎖預(yù)期忠，短衣期可辣能影童響到泄市場(chǎng)喊的成受交量館，但駁沿海越高速階的通張車和配有利情大亞湊灣市齡場(chǎng)發(fā)飾展的奶一系思列政災(zāi)策的循出臺(tái)隙，使距得客廉戶對(duì)差大亞膀?yàn)呈袆h場(chǎng)未移來(lái)發(fā)仇展的宣信心貫進(jìn)一喜步加磨強(qiáng)。定位帝報(bào)告地塊曠分析P1市場(chǎng)呢競(jìng)爭(zhēng)記項(xiàng)目摟分類硬分析市場(chǎng)賓回顧P2項(xiàng)目貼定位P3市場(chǎng)庸發(fā)展異趨勢(shì)A競(jìng)爭(zhēng)居項(xiàng)目勇分析B物業(yè)當(dāng)發(fā)展掉建議P422濱海坦新城斯建面黃約22萬(wàn)平忠米光耀斤地塊翠占地友６萬(wàn)德州想地塊澇占地9.井7萬(wàn)怡人競(jìng)山莊居占地7萬(wàn)中聯(lián)虹燦邦恥總建勢(shì)面24井76鋼05平米金鵬頭地塊魂占地1萬(wàn)皇庭律地塊半總建銹面61萬(wàn)東方線新天盞地大俘廈建德面約6萬(wàn)平徑米天喜根東方青總建李面60期24婚6平米藍(lán)灣決星宸亦花園秤占地1萬(wàn)翠堤倒尚園垂總見(jiàn)甜面10巷.8萬(wàn)藍(lán)灣棚半島甲占地1萬(wàn)新天耀名城旅二期喊占地0.醉8萬(wàn)中興貴佳苑寬總建妙面64桃67浪3平米麗郡雜占地1.瓜75萬(wàn)大亞豎灣中違心區(qū)觸樓盤詞供應(yīng)儀圖德洲悔中心享城總建汗面20多萬(wàn)四洲撥蜜方總建洗面85梢26跌6平米藍(lán)灣認(rèn)半島總建淹面90震10仿7平米合生恭濱海賽城建面友約22萬(wàn)平隔米國(guó)圣除項(xiàng)目鹿總建籌面20萬(wàn)聽(tīng)濤燃雅苑總建智面13護(hù).1萬(wàn)平棗米金鴻脾項(xiàng)目熱總建飛面23越.9這5萬(wàn)國(guó)香職金灣賢雅苑允建面任約5.監(jiān)7萬(wàn)平硬米熊貓社猴仔預(yù)灣占央地22萬(wàn)㎡籌備動(dòng)工項(xiàng)目在售項(xiàng)目20脊10年競(jìng)友爭(zhēng)樓界盤一帶覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20姓10年大笛亞灣象中心芝區(qū)市熄場(chǎng)供劑應(yīng)量競(jìng)爭(zhēng)礙樓盤脹較多濾，同溉期推狐售量揉較大新天再名城儲(chǔ)二期73號(hào)0套：誤預(yù)計(jì)莖以中小戶慌型為章主國(guó)香·金灣讓雅苑天禧挽東方燦邦壇國(guó)際藍(lán)灣滴星宸中興蕩佳苑翠堤峽尚園聽(tīng)濤豆雅苑金泓哥項(xiàng)目華彩失項(xiàng)目18套：59徑—1牽30平方低米一蓄至三扭房平標(biāo)層單揀位82您5套：90贈(zèng)㎡以下戚小戶猾型星際樣首座15套：39、48、51漏㎡單身拾公寓伸和33容—7掃5㎡小復(fù)列式首批58殖8套：32紐奉-5素3㎡一房39揭2套，67緊-7接3㎡兩房19狗6套一期74量4套：40攜-5蒜0㎡一房24鋼8套，71父-8朱3㎡兩房37跳2套，10皂3㎡三房12組4套57上7套：據(jù)一房50魯-5蝴2㎡恨96套，妄兩房71更-8乘1㎡換27聰2套，10丙0-襲11述7㎡三房18道4套，13界1㎡四房25套93績(jī)2套：階兩房76肺-9清0㎡徹70純0套，12訪0-歲12雀㎡三房21休6套，殲復(fù)式15瞎6-仔16面4㎡妖16套90測(cè)0套：團(tuán)一期10多套峰小公掃寓現(xiàn)長(zhǎng)房單雙位和有二期辛的20喉—1宮00多㎡去洋房66拉0套：預(yù)戶型芬預(yù)計(jì)徹以兩捎房和小鏟三房傘為主15謊04套：貸戶型童預(yù)計(jì)孫以三房和盈四房追為主翠堤摟尚園州項(xiàng)目翻分析翠堤推尚園騾戶型濫統(tǒng)計(jì)翁：一期滔共推密出45攻6套，愁其中減以兩凱房為墾主，借占所樂(lè)推售筑總數(shù)性的74凡.5櫻%區(qū)域抖：位球于大美亞灣抱中心宏北區(qū)鏈中興演五路誤，成尚熟社續(xù)區(qū)氛雕圍園林穴：80懲00朗㎡稀缺候中式桶格調(diào)閑園林社區(qū)嘉：小體區(qū)內(nèi)榆規(guī)劃愚幼兒腐園產(chǎn)品攀：南能北通腎透、宜戶戶朗有景毅，陽(yáng)匠臺(tái)超確大，斤送入醬戶花安園自然標(biāo)資源岡：毗輝鄰紅防樹(shù)林愈稀缺繞資源富景觀主形柔象：屢成熟貌社區(qū)下，中暑式生薦活格繼調(diào)翠堤著尚園唉屬于漫容積但率較摧高項(xiàng)視目位泊于中紙心北仍區(qū)，意以高桶層的麗產(chǎn)品虜為主稻，項(xiàng)盈目采分用內(nèi)惕部造芳景的豎規(guī)劃仍理念彎，提削倡中勺式的臥生活職格調(diào)汁。小齡區(qū)規(guī)泰劃的但排布至方向?qū)戄^為壺單一彎，產(chǎn)過(guò)品線旱并不刻豐富搬。太陽(yáng)淘灣一替期三罩組團(tuán)沒(méi)分析區(qū)域紋：地票處深焰圳衛(wèi)敬星城抵大亞等灣淡綠澳大毫道交愚通樞窮紐段啟，大承亞灣慎大道誓與龍脆海二芳路交攻匯處努，交死通快縫捷社區(qū)畢：43萬(wàn)㎡傭大社竊區(qū)，奧小區(qū)裹內(nèi)規(guī)凡劃會(huì)張所、毫游泳栽池、吊圖書(shū)剪館產(chǎn)品電：奢腎侈空錄間，水超大旦陽(yáng)臺(tái)配套怕：購(gòu)恰物、商學(xué)校價(jià)、醫(yī)南院、鎖銀行唐、超叨市配香套齊徒全主形海象：野大亞情灣中棟央生席活區(qū)扒高檔輛復(fù)合廁物業(yè)太陽(yáng)沸灣一同期三悲組團(tuán)斯共三塞棟27航3套，梁主力屋戶型申是兩揪房、百三房柴，另間外還跨有12套復(fù)齊式單污位14串0㎡三房相兩廳谷兩衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)為：布誕局方外正，響南北慌通透緊，主蘋(píng)臥27醒0度飄翼窗，被雙陽(yáng)喜臺(tái)設(shè)謎計(jì)缺點(diǎn)淹：葫欠蘆竄閑式入隆門，頓不符外合居帆家風(fēng)廳水太陽(yáng)恩灣地勁理交歪通優(yōu)臉勢(shì)明匠顯，物小區(qū)耍采用茂容積吃率分會(huì)解形詳式，踩外立死面高府低錯(cuò)趕落層健次感獵明顯深，內(nèi)卻部打存造湖慶景景蜜觀，擁產(chǎn)品恢線較香為豐沸富。屋項(xiàng)目謙主打遭戶型嗚為14正0-扣15研0㎡的三涌房，燃面積茂區(qū)間違較大喚，基枕于市慣場(chǎng)需傾求分謀析，寧大面鋸積區(qū)類間存趁在一范定的鋪風(fēng)險(xiǎn)斑。藍(lán)灣紫星宸劣項(xiàng)目貿(mào)分析區(qū)域兵：位忙于大介亞灣何石化剃大道項(xiàng)與中別興五菜路交囑匯處但，大亮亞灣趴中心苦區(qū)域產(chǎn)品河：戶壁型設(shè)蒸計(jì)方聰正緊姓湊，憲功能帶設(shè)計(jì)娃人性蜻化自然蠢資源忽：毗模鄰紅曬樹(shù)林益公園主形創(chuàng)象：媽中心典區(qū)高殊檔住至宅78鹽㎡2室2廳1衛(wèi)1優(yōu)點(diǎn)棗：方駝?wù)龑?shí)響用，抹雙臥燥室雙前飄窗缺點(diǎn)助：干稿濕分錦區(qū)未躲分區(qū)優(yōu)，低糊樓層駁客廳霉采光睡差10扮3㎡校3房2廳1衛(wèi)1優(yōu)點(diǎn)鋪：方敵正實(shí)綢用，查動(dòng)靜脆分區(qū)護(hù)，玄燙關(guān)走賽廊設(shè)良計(jì)，歡帶入辛戶花虧園缺點(diǎn)而：多丹功能民室采弟光通鄰風(fēng)差藍(lán)灣嚴(yán)星辰縮慧位于傅大亞怒灣中譜心區(qū)沉域，滔規(guī)劃撐采用講圍合野式的悼排布燦方式冬，打選造內(nèi)不部中貌心景球觀節(jié)厚點(diǎn)，臂社區(qū)事感較晝強(qiáng)。針但產(chǎn)畜品均跳質(zhì)化異嚴(yán)重奴，對(duì)閘于市險(xiǎn)場(chǎng)客澇戶的備需求趣沒(méi)有辟較多貪的針誤對(duì)性給。中興孟佳苑浴基礎(chǔ)筒資料區(qū)域必：位女于大啞亞灣位中心敲區(qū)中湊興五雹路規(guī)群劃局浴旁，雕行政鈔單位揉環(huán)繞配套囑：購(gòu)毀物、影教育驅(qū)、醫(yī)膜療、叉休閑捕配套姥齊全產(chǎn)品新：均耽好創(chuàng)盾新，甘入戶醬花園紛與陽(yáng)躍臺(tái)凸員窗搭鴿配，沒(méi)營(yíng)造潑彈性昆空間主形耽象：貝大亞政灣中正心灣骨區(qū)精搏致生編活新傻標(biāo)準(zhǔn)中興文佳苑迅戶型提統(tǒng)計(jì)答：共57韻7套，勺產(chǎn)品桐以兩勁房和礎(chǔ)三房謙為主游，另貝外還古有少猛量一閱房和總四房緩產(chǎn)品引。71臨㎡兩房饞兩廳嚷一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)案：戶敞型方告正，樹(shù)實(shí)用基率高亦，雙邊陽(yáng)臺(tái)摧，27瘋0度轉(zhuǎn)吳角凸甲窗缺點(diǎn)盆：廚傳房無(wú)頁(yè)采光星面較閥小中興乏佳苑浮位于剝大亞礎(chǔ)灣中君心區(qū)熄，項(xiàng)緒目以錯(cuò)高層辯產(chǎn)品完為主至導(dǎo)，州但建循筑密細(xì)度過(guò)重大，查容積嶺率較悔高，款屬于站現(xiàn)代矩建筑保風(fēng)格箱，產(chǎn)市品線寸較為標(biāo)豐富擱，戶妄型配此比與揪市場(chǎng)陶需求候量吻承合，暮對(duì)于授本項(xiàng)術(shù)目有灣借鑒泰意義滑。中萃揭花城化灣項(xiàng)達(dá)目分欣析區(qū)域漠：地壁處龍疫海二刃路與煮龍山述八路匙交匯精處，盼交通蝦便捷絹，距根沿海泊高速執(zhí)出口1.逗5公里產(chǎn)品妨：歐析洲生師活美疫學(xué)主愉題，恒注重襖南北價(jià)對(duì)流基的舒仰適感周邊彎配套術(shù)：5分鐘設(shè)生活鍬圈，蘿購(gòu)物再、教誰(shuí)育、漫銀行于、醫(yī)詢?cè)号淦绿R震全主形旨象：趨深圳蒼第九釣區(qū)歐肯式生曉活美功學(xué)樣削本中萃播花城市灣一蔥期戶暮型統(tǒng)大計(jì)：謎戶型釣以兩事房、椒三房舌為主江，共67滑8套12辱5㎡三房也兩廳門兩衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)憶：布錢局方濃正，弦南北牢通透叮，超挑大陽(yáng)最臺(tái)，茅入戶匪花園缺點(diǎn)概：干下濕、紋動(dòng)靜彩分區(qū)稱不明兵顯中萃晝花城頓項(xiàng)目炮離深拜圳較萬(wàn)近，雨地域平交通門較好批，周組邊生說(shuō)活配救套較糾為成戰(zhàn)熟，耗項(xiàng)目泉主打爸歐式暮生活獅，注握重舒奪適感星。高殼層產(chǎn)跪品主著要以險(xiǎn)兩房匹三房禾為主技，針?lè)N對(duì)性新較強(qiáng)組。仁和WE城項(xiàng)凈目分乒析區(qū)域奏：地減處大伯亞灣踐大道晚西區(qū)岡一中示旁，欲擁有6套距宏離沿誓海高老速1.仿5公里社區(qū)穴：頂當(dāng)級(jí)泰車式皇爺家園捎林、親泳池災(zāi)、會(huì)淋所及豈多功罷能泛很會(huì)所園林豈：香少蜜湖辱原班籌人馬景打造經(jīng)賓士扣利風(fēng)致情園涼林配套起：3分鐘良成熟旅生活羊圈主形斜象：步深圳賞東部蛛灣第剃一水踢社區(qū)仁和WE城共11燙60戶，苦產(chǎn)品宜以一足房、顛兩房圾、三塌房為仔主，勇有少躲量四撥房87擴(kuò)㎡兩房編兩廳束一衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)段：布谷局方糾正，誓南北瓣通透錯(cuò)，主崗臥大么面積27填0度凸朱窗缺點(diǎn)懇：客挺臥采怖光較歸差，拖主臥拿外陽(yáng)別臺(tái)影效響私母密性仁和WE城項(xiàng)斯目屬提于高健層社登區(qū)，務(wù)三列攻高層容板式族結(jié)構(gòu)粉劃分犁兩個(gè)土景觀憶組團(tuán)香，建慶筑之桑間的劍間距拳較大駐，具執(zhí)有良桑好的院景觀忌視野督，實(shí)合現(xiàn)景延觀資根源最菜大化誓，產(chǎn)橫品定掉位主監(jiān)要以糞小面君積的巴一房賴與兩瀉房為足主打僵，走伍速銷杯路線半。小老區(qū)規(guī)協(xié)劃配癢套齊查全。戶型一房?jī)煞咳棵娣e項(xiàng)目30-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140中興佳苑9618092968425燦邦國(guó)際3929898翠堤尚園176524216藍(lán)灣星宸248248248華彩項(xiàng)目2642316699金泓項(xiàng)目以三房、四房大戶型為主，面積待定新天名城2期以中小戶型為主，面積待定競(jìng)爭(zhēng)沙態(tài)勢(shì)—未來(lái)績(jī)產(chǎn)品淋的同振質(zhì)化貼嚴(yán)重未來(lái)鏡大亞志灣中冊(cè)心區(qū)與產(chǎn)品姿供應(yīng)陜面積慨區(qū)間濫趨同勝，其梨中兩訴房60該-7江0㎡，三水房90昆-1順00膨㎡三房削供應(yīng)園量較漂少未來(lái)耐項(xiàng)目披供應(yīng)暫產(chǎn)品狹統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)銹總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)申態(tài)勢(shì)--吧-各項(xiàng)及目核狹心價(jià)帳值點(diǎn)挽分析項(xiàng)目名稱建筑園林風(fēng)格主力產(chǎn)品/面積核心賣點(diǎn)中興佳苑建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無(wú)主題兩房71-81㎡三房100-117㎡片區(qū)價(jià)值、成熟配套、產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)N邦國(guó)際建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無(wú)主題一房37-41㎡兩房49-59㎡片區(qū)升值、中心CBD、保利物管、五星級(jí)酒店配套、小戶型翠堤尚園建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：中式格調(diào)園林兩房76-90㎡三房120㎡片區(qū)升值、中式園林、超寬樓間距、成熟社區(qū)仁和WE城建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：泰式風(fēng)格一房：40-42㎡兩房81-87㎡片區(qū)升值、深圳東部第一水社區(qū)、園林藍(lán)灣星宸建筑：現(xiàn)代風(fēng)格園林：無(wú)主題一房40-50㎡兩房71-78㎡三房102-103㎡片區(qū)升值、成熟社區(qū)、毗鄰紅樹(shù)林公園競(jìng)爭(zhēng)貞總結(jié)大亞團(tuán)灣市晨場(chǎng)上對(duì)主流建筑蝕風(fēng)格綢為現(xiàn)攪代風(fēng)竊格，無(wú)明擊顯的軍園林士風(fēng)格膀趨向痰，但增以精歡致為吸目的倆。列舉繭的典煤型項(xiàng)趨目中震可發(fā)族現(xiàn)各倡項(xiàng)目統(tǒng)的共同貼點(diǎn)：墻以片吩區(qū)價(jià)夢(mèng)值為享核心茶賣點(diǎn)辦，強(qiáng)惕調(diào)項(xiàng)聽(tīng)目的脖升值輝潛力居。不同始點(diǎn)：歸環(huán)境亭、交久通、殘規(guī)?？噘Y源般較好慈的項(xiàng)盞目以社區(qū)斯理念攔為賣寸點(diǎn)；而娃環(huán)境追、交痕通資費(fèi)源較殊為缺他乏的旨項(xiàng)目霧則是巾以產(chǎn)品粗差異掏性作厘為項(xiàng)剃目的栗賣點(diǎn)綜合造市場(chǎng)錯(cuò)所有膀元素躬分析待，交后叉結(jié)丙論為極整體慮發(fā)展成戰(zhàn)略舞提供難最終志成型添基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）項(xiàng)目處于深圳東部、大亞灣中心區(qū)域，具有較大的升值潛力。項(xiàng)目周邊的配套較為成熟，有體育館、公園、集中商業(yè)等。區(qū)域較陌生景觀資源較為缺乏周邊存在較多荒地開(kāi)發(fā)程度較低規(guī)劃道路暫未形成，項(xiàng)目進(jìn)入性較差。機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)；利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)沿海高速的開(kāi)通，對(duì)大亞灣市場(chǎng)有極大的帶動(dòng)作用。深圳撤關(guān)擴(kuò)容，二線關(guān)整體外移。龍崗大運(yùn)會(huì)大幅度刺激龍崗發(fā)展進(jìn)程，對(duì)大亞灣發(fā)展起到良好的帶動(dòng)作用憑借所處地段的優(yōu)勢(shì)，充分挖掘居家感強(qiáng)，實(shí)用性高的產(chǎn)品，在規(guī)劃和配套上展現(xiàn)強(qiáng)烈的居住意向，滿足客戶需求。利用地段、產(chǎn)品、配套的吸引客戶，展現(xiàn)項(xiàng)目的升值潛力，捕捉深圳客戶；系統(tǒng)的走差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品實(shí)用性挖掘、提高使用率；利用高附加值的贈(zèng)送空間來(lái)吸引客戶；內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，配套實(shí)行等方面下功夫，在性價(jià)比上作文章。做好內(nèi)部環(huán)境和配套的打造，建立完善的項(xiàng)目自有體系；以人無(wú)我有，人有我優(yōu)的原則在各方面超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。威脅（Threats）區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，總量較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；大亞灣市場(chǎng)政策層面的不確定性。內(nèi)部刊能力外部莊因素SW普OT分析定位圣報(bào)告地塊求分析P1項(xiàng)目牢定位對(duì)分析市場(chǎng)碗回顧P2項(xiàng)目敗定位P3物業(yè)全發(fā)展鋒建議P4大亞莖灣深圳像客本地湯客產(chǎn)業(yè)周移民20秋10痕-2奶01慶1年，套區(qū)域匙市場(chǎng)框客戶強(qiáng)是否酸發(fā)生快變化掩？客戶漲分析大亞氣灣產(chǎn)肝業(yè)客枯戶主肯要分放為西碌部產(chǎn)黨業(yè)園哥和石傻化園系：數(shù)量典型項(xiàng)目投資規(guī)模石化區(qū)約40個(gè)普利司通、臺(tái)灣和桐、臺(tái)灣李長(zhǎng)榮、香港建滔、無(wú)錫興達(dá)、中海油、中海殼牌等已投資逾910.5億元西部工業(yè)區(qū)近100家企業(yè)東風(fēng)本田、東風(fēng)易進(jìn)、永昶電子、三洋激光、光弘電子、三洋光部品、寶興鋼鐵、三鑫玻璃、新華昌集裝箱比亞迪總投資額約10億20口00年，于中海飼殼牌識(shí)石油蘿化工束有限唯公司粗與惠般州政哥府簽捷訂協(xié)嬌議，代在大涂亞灣傍投資討建廠俯，投普資額零達(dá)41億美樸元；20區(qū)06年，串正式勤投入貍使用。目前趴大亞勢(shì)灣的爪產(chǎn)業(yè)戴客戶取主要簽分為糠西區(qū)監(jiān)工業(yè)濫園和廊石化豆區(qū)兩幟個(gè)部神分；西區(qū)產(chǎn)業(yè)園石化園產(chǎn)業(yè)央客戶西區(qū)剪正處四于產(chǎn)裳業(yè)起受步期霧，以宴比亞規(guī)迪等禾為代比表大借型制失造業(yè)訊在政鵝府的狗主導(dǎo)缺下陸落續(xù)進(jìn)尚駐東風(fēng)車城進(jìn)駐企業(yè)6家響水河工業(yè)區(qū)進(jìn)駐企業(yè)15家深圳比亞迪西三電子產(chǎn)業(yè)信息帶日本三菱麗陽(yáng)制造邪業(yè)聚耀集1、以丹勞動(dòng)扶密集看型產(chǎn)嗓業(yè)為湖主2、涉凈及汽況車零惜部件娘、電盛子、棟鋼鐵但、紡貧織材級(jí)料、賓紙品項(xiàng)目投資規(guī)模已投產(chǎn)項(xiàng)目約40個(gè)東風(fēng)本田、東風(fēng)易進(jìn)、永昶電子、三洋激光、光弘電子、三洋光部品、寶興鋼鐵、三鑫玻璃、新華昌集裝箱約6.5億美元，其中，投資超過(guò)1000萬(wàn)美元的項(xiàng)目21個(gè)在建項(xiàng)目約19比亞迪、敏華家具、海德運(yùn)動(dòng)器材、星華電子項(xiàng)目約3億美元，其中，投資超過(guò)1000萬(wàn)美元的項(xiàng)目11個(gè)在談項(xiàng)目8個(gè)——投資總額約1億美元，其中投資超過(guò)1000萬(wàn)美元的項(xiàng)目5個(gè)產(chǎn)業(yè)追客戶進(jìn)駐企業(yè)就業(yè)人口/萬(wàn)西區(qū)日本三菱麗陽(yáng)0.5東風(fēng)汽車城0.8響水河工業(yè)2比亞迪6西三電子信息產(chǎn)業(yè)帶2合計(jì)11.320束06年，瞞大亞痕灣區(qū)盡從業(yè)狐人員86瘦29樸4人，賄比20胃01年增炎長(zhǎng)62抹.8缸%，當(dāng)弱前西漢區(qū)就棒業(yè)人交口約11樂(lè).3萬(wàn)，其中宋大部鈴分為犧較為徑低端綁的產(chǎn)鬧業(yè)工選人，隔有效債客戶范群體禾仍然總十分肥有限鄰；產(chǎn)業(yè)航園區(qū)唉發(fā)展蹦的必誓經(jīng)之含路:當(dāng)前桶人口趟總量滿少/有效冶置業(yè)舒群體盆有限勞動(dòng)問(wèn)密集貪型產(chǎn)迎業(yè)，貧基本驗(yàn)以低瞇端產(chǎn)遵業(yè)工呼人為柱主，斥客戶頁(yè)經(jīng)濟(jì)敢能力拘弱，籌有效互客戶但群總尊量仍返然十?dāng)?shù)分有輩限；業(yè)內(nèi)哭人士牛訪談尼：“產(chǎn)梅業(yè)園滅這邊民企業(yè)利都是醒一些戴制造犁業(yè)，跪人是蓋很多物，但雖是都何是一架些打哭工的禾，他喉們一頭般就姓一個(gè)蒼什么儀組長(zhǎng)灘，管沃幾百朋個(gè)工密人，尊現(xiàn)在柜出來(lái)吃買房搏的可擋能就患那些從人，胡但對(duì)價(jià)格讀的承謝受能緊力非鐵常的取弱，基霸本上繁只能循接受抗在總價(jià)30萬(wàn)以阿內(nèi)的憑房子，他鈴們大常多選牙擇西枝區(qū)這級(jí)邊，吳像這禮邊一旁些單膜體樓縣，價(jià)獎(jiǎng)格很妹便宜鄰的，沖挺多井比亞熱迪的冬人買霉；西區(qū)元產(chǎn)業(yè)貝園西區(qū)晴客戶掏還包底括來(lái)丑自坑巖梓、蛛坪山流大工大業(yè)區(qū)捎客戶收，是敢受價(jià)干格驅(qū)坐使的革跨區(qū)插置業(yè)雙，以刷首置湊為主紗，少呀量高憂端換亭房，龍崗礎(chǔ)與惠鼓陽(yáng)大庫(kù)亞灣歡房?jī)r(jià)滲梯級(jí)塘明顯耀，來(lái)充自于機(jī)龍崗欲坑梓脖、坪吊山的狼產(chǎn)業(yè)傲人群閃及龍轎崗中迎心城羊的主配流群塘體白半領(lǐng)在庫(kù)經(jīng)濟(jì)檢承受巧能力拳限制弄的條尚件下犁，跨給區(qū)域來(lái)置業(yè)討成為亂主流維置業(yè)此趨勢(shì)套?？予髦行墓莱侵行暮鸪莾r(jià)格愚驅(qū)趕價(jià)梯勻級(jí)180注00煙-1興00亦00元/㎡坪山大亞蟻灣龍崗源產(chǎn)業(yè)廈自住紀(jì)客戶割主要引來(lái)自服于中耀心城浮和坑快梓、藍(lán)坪山兔大工睜業(yè)區(qū)龍崗飽中心爺城主轟流人充群白辟領(lǐng)置盒業(yè)形撈成跨可區(qū)域及之勢(shì)處于求主流夢(mèng)人群秀的普材通企競(jìng)業(yè)中慰層管慨理者會(huì)和職繳員、積小私阻營(yíng)企積業(yè)主呼等置耀業(yè)范袋圍逐裂步被踢價(jià)格貓擠壓焰到惠幅陽(yáng)大繞亞灣傘區(qū)域攪。坪山擊、坑磁梓產(chǎn)棟業(yè)人功群成監(jiān)為跨炊區(qū)域丑置業(yè)接的主戀流受到頭價(jià)格遍的擠饅壓和爽供應(yīng)脈短缺嶼驅(qū)趕士到周犁邊惠哄陽(yáng)大璃亞灣始區(qū)域幼置業(yè)叢，其倍價(jià)格傻承受憤能力篇有限怪；價(jià)梯慈級(jí)258柔00軟-7習(xí)50縫0元/㎡坪山店坑梓價(jià)格地、供鳥(niǎo)應(yīng)驅(qū)搭趕價(jià)梯梳級(jí)330嫌00扇-4冬00喊0元/㎡西區(qū)佩產(chǎn)業(yè)投園德洲城惠陽(yáng)本項(xiàng)目大亞灣中心區(qū)龍崗專業(yè)葡人士碧訪談尺：目前較德州漠城的挺深圳辣自住肢客比港例較職高，葉主要豎是這府里離坑恭梓、滋坪山碎很近，這服些客者戶的價(jià)格氣承受皂能力槐較弱，大多御在30萬(wàn)以抗下，中表心區(qū)醒的價(jià)獵格比校這里秀高，闊而且榮那邊配套廉沒(méi)有箭起來(lái)，生漠活居爽住的冤氛圍愁沒(méi)有筒；德州逼城項(xiàng)霧目主勸策西區(qū)奇客戶稀經(jīng)濟(jì)燒承受呢能力寇較弱否，對(duì)吧總價(jià)撥敏感交，目圓前主丑要分古布在徐工業(yè)壓園周采邊低剃端項(xiàng)及目，姿對(duì)中殖心區(qū)學(xué)項(xiàng)目豈支撐惰弱；德洲址城當(dāng)悶前的敘主要訊客戶瞞構(gòu)成醉即來(lái)倉(cāng)自大代工業(yè)胞區(qū)：率龍崗牧大工齒業(yè)區(qū)荒客戶蘿占深惠圳客部戶的55佛%以上將，其仁中，殘龍崗悠團(tuán)購(gòu)票客戶皇占約50蠻%；團(tuán)前購(gòu)客極戶均寬為工漁業(yè)區(qū)越企業(yè)鑄員工滅的團(tuán)哪購(gòu)。坑梓坪山西區(qū)西區(qū)俱產(chǎn)業(yè)她園以殼悼牌、貨中海敲油等四大型計(jì)石油請(qǐng)石化瀉企業(yè)糖為主陵，目斷前已險(xiǎn)進(jìn)駐臥企業(yè)40余家典；惠州咐大亞到灣石濫化工拉業(yè)區(qū)交規(guī)劃團(tuán)總面脊積29淡.8平方煤公里青，已炮被廣號(hào)東省劍政府場(chǎng)列為時(shí)五個(gè)盡重點(diǎn)夸發(fā)展維的石銅油化凡工基困地之惜一。典并于20勢(shì)05年4月被快中國(guó)臥石油隸和化煌工協(xié)口會(huì)授請(qǐng)予蕩“中膀國(guó)石影油化剃學(xué)工卻業(yè)（恐大亞圓灣）敬園區(qū)重”牌俗匾；數(shù)量典型項(xiàng)目投資規(guī)模石化區(qū)約40個(gè)普利司通、臺(tái)灣和桐、臺(tái)灣李長(zhǎng)榮、香港建滔、無(wú)錫興達(dá)、中海油、中海殼牌等已投資逾910.5億元石化霞園區(qū)但由播于企邁業(yè)自勢(shì)動(dòng)化行程度忍高，此產(chǎn)業(yè)昂人群蛾總量列不大毀，短案期內(nèi)箏產(chǎn)業(yè)違客戶沸群體挪數(shù)量噸有限死；石化淹園區(qū)拘大部葵分企檢業(yè)自乎動(dòng)化經(jīng)程度苦較高錄，產(chǎn)帳值高高但產(chǎn)使業(yè)人脊口數(shù)絕量有嘩限；湖目前效中海慶油的帖產(chǎn)業(yè)桶工人披也就30茂00人左啟右；業(yè)內(nèi)黑人士燭訪談違：“中墨海油墻能拉步動(dòng)10萬(wàn)人嗚來(lái)大匯亞灣惑就業(yè)漆?！备饕郧爸羞@曾融經(jīng)是拴一個(gè)察宣傳洋亮點(diǎn)察，但鞋是項(xiàng)帆目正番式投千產(chǎn)后濫，由瞇于機(jī)械鍬化率漆生產(chǎn)量比例上很高省，并蛾沒(méi)有帽拉動(dòng)廣那么乏多人華就業(yè)冶。近國(guó)幾年環(huán)，惠扁陽(yáng)和春大亞然灣的殼產(chǎn)業(yè)繁人口強(qiáng)，也毀沒(méi)有授如預(yù)梢期那棵樣顯琴著增珍加。造成桿這邊竹的房比子基趕本空院置；淡水效房地扶產(chǎn)信炊息咨隨詢部乖負(fù)責(zé)弟人專家翁語(yǔ)錄右：人口排數(shù)量現(xiàn)低一裝直以府來(lái)都案是我汪們面慢臨的站問(wèn)題斑，石化姻產(chǎn)業(yè)簽對(duì)人閉口的翻帶動(dòng)叢，之基前被具高估貸了。因千為現(xiàn)嶄在很擊多操賊作都廊是自蔬動(dòng)化老的，振不需憶要那寶么多鏈人力懇。從劉大的條方向勉來(lái)講哈，一窮個(gè)城隔市要橡吸引潑人來(lái)及定居手，靠焰重工杏業(yè)肯盡定不句行，梁大亞垃灣需丸要把恥旅游汁和文?；a(chǎn)嗎業(yè)做埋起來(lái)誤，才爭(zhēng)會(huì)吸母引更股多人固前來(lái)旋居住極。大亞弟灣區(qū)鏡規(guī)劃悠建設(shè)洲局房奏產(chǎn)科季科長(zhǎng)刪胡勇眠強(qiáng)人口GD叮P從20亂00年到20生08年大仇亞灣GD蕩P增長(zhǎng)送了近10倍，亮但常豆住人站口僅氧翻了購(gòu)一倍體，至08年，絡(luò)全區(qū)亮常住刊人口14剃.2豈2萬(wàn)；石化稅園區(qū)殼牌券員工疼居住億狀況鬧調(diào)查工業(yè)晝區(qū)客藝戶置級(jí)業(yè)現(xiàn)星狀：1、高臂收入橫人群已置醉業(yè)/企業(yè)燒高端租房塔解決：高針管/專家2、中按等收檢入人虧群群驕體數(shù)間量大雷多選擇恰城區(qū)張或者藝福利急房置左業(yè)，未幼來(lái)新春增人桶群也陷需1-汗2年的長(zhǎng)“心差理穩(wěn)烘固期依”才倘能產(chǎn)冤生有悶效置結(jié)業(yè)需稻求3、普爭(zhēng)通產(chǎn)石業(yè)工蛇人非顧有效惠置業(yè)拆需求計(jì)：宿篇舍解證決；高端絞產(chǎn)業(yè)悼客戶許剛性求置業(yè)激需求迅較弱醒，中討端產(chǎn)演業(yè)客揉戶大抗部分去被城鉗區(qū)項(xiàng)嬸目分建流；大亞嫂灣工獅業(yè)區(qū)弓的企世業(yè)大丟部分年是從畏深圳夜搬遷解過(guò)來(lái)聞的，鵲大部紀(jì)分企弊業(yè)的斃中高懼管在遷深圳將已近婚置業(yè)削，剛草性再上置業(yè)誤需求屋較弱喜，而扇有置沙業(yè)的案需求連的客燥戶也妥大部進(jìn)分選跟擇惠餓城；石化孟園區(qū)中端足客戶場(chǎng)分流劫的主宋要原竟因：究區(qū)域挽配套懂不成申熟、左石化慶產(chǎn)業(yè)朽對(duì)環(huán)核境和復(fù)健康儉的影法響；典型飄客戶循訪談厲：付先蛋生：40歲左婚右，六山水鴉華府呀客戶職業(yè)演：中許海油鉤員工“這歇邊環(huán)手境比化較好反，配屬套全信，大姑亞灣爺那邊垂現(xiàn)在配套室還是販比較畜差的，糊而且批靠近必石化祥城，鞭那邊舉不是饒很多天石化托企業(yè)菜的么乘，這報(bào)個(gè)對(duì)健占康不羽好，雖臂然現(xiàn)笨在技憲術(shù)是付很先問(wèn)進(jìn)，顫但是膜多多此少少東還是拖有影半響的粗，我乒們平證時(shí)上尼班就階在那電里，府要是獻(xiàn)還住鉆那里穗，時(shí)殖間長(zhǎng)旺了還譽(yù)是不念太好父的”業(yè)內(nèi)毛人士澤訪談百：我們框曾經(jīng)鄰也嘗膜試過(guò)膨去產(chǎn)帶業(yè)園浩拉客把戶，碼但是靠發(fā)現(xiàn)尋很難竄，工僅業(yè)區(qū)告的客騙戶價(jià)五格承欣受能汪力太鹽弱，伏原來(lái)藍(lán)我們胖賣3千多呈地時(shí)頌候他債們還銷嫌貴野，至?xí)杂谙裥氖謪^(qū)的以客戶辜一般狐會(huì)選屈擇城擔(dān)區(qū)，恩一來(lái)魯這里時(shí)的配套圣不完起善，二斤來(lái)，條石化殘區(qū)的獨(dú)員工欲還是佛會(huì)認(rèn)為執(zhí)石化虎產(chǎn)業(yè)狹對(duì)環(huán)徹境和典健康是有頸影響填的，優(yōu)他們妄平時(shí)似上班忍沒(méi)有找辦法全，所震以下羽班了超就不投希望巾還住拋在附撇近；新天彈名城靜項(xiàng)目州主管石化直園區(qū)模型枕來(lái)源谷：世掛聯(lián)研喂究模型建立參照案例：新加坡裕廊工業(yè)區(qū)/廣州茂名石化城/天津?yàn)I海新區(qū)啟動(dòng)期（10年）啟動(dòng)期（5年）建設(shè)初期（5~10年）全面建設(shè)期（10年）建設(shè)初期（10年）全面建設(shè)期（10年）全面投產(chǎn)期（10年）平穩(wěn)發(fā)展期（10年）全面投產(chǎn)期（10年）45大亞灣工業(yè)區(qū)發(fā)展程度時(shí)間公共交通體系完善規(guī)劃工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)始完善居住人口快速上升，產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市化政府已引入部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市穩(wěn)步發(fā)展發(fā)展程度時(shí)間12345區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動(dòng)區(qū)域城市化成熟階段化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來(lái)更多人口區(qū)域初步發(fā)展石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動(dòng)城市化區(qū)域城市化發(fā)展成熟123石化區(qū)發(fā)展模型石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展化工簇群正在開(kāi)始完善產(chǎn)業(yè)川新移餐民=10年后輩主力脾，近雨期對(duì)飼市場(chǎng)很的消對(duì)化貢符獻(xiàn)有累限從產(chǎn)厲業(yè)園輝的發(fā)太展規(guī)蹲律看飾，產(chǎn)業(yè)搏新移貌民對(duì)卷周邊疏市場(chǎng)中的拉保動(dòng)作墳用需兔要較饒長(zhǎng)的拔時(shí)間躁；產(chǎn)業(yè)前園規(guī)刪律分隱析典型樓盤新天名城美岸棲庭菩提園熊貓國(guó)際產(chǎn)業(yè)新移民客戶3%5%5%10%本地客戶5%8%30%20%產(chǎn)業(yè)搭客戶凱分析展小結(jié)我們剛認(rèn)為窄：產(chǎn)揚(yáng)業(yè)客蘿戶難省以支根撐本菜項(xiàng)目載?？蛻魜?lái)源客戶特征西區(qū)主要來(lái)自西區(qū)工業(yè)園和龍崗大工業(yè)區(qū)，以勞動(dòng)密集型企業(yè)為主，主要為低端的產(chǎn)業(yè)工人；主要分布在工業(yè)園附近，價(jià)格承受能力較弱，難以支撐市場(chǎng)石化區(qū)來(lái)自于石化區(qū)大型石化企業(yè)，技術(shù)密集型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人群有限；短期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)客戶群量有限，片區(qū)不成熟和環(huán)境的影響使得已有客戶外溢；產(chǎn)業(yè)秋園客舒戶小仙結(jié)本地東人承敞受能遣力較舒強(qiáng)，烘但人菊口數(shù)渣量少零，需懼求有瞧限淡水齊本地廚客戶以公憑務(wù)員不階層悅、私醋營(yíng)企喪業(yè)主繩為主驅(qū)；常住之人口翼數(shù)量捆少，如需求耳有限棕，非軟本地柱客戶練主力求；具有刻強(qiáng)烈增的置詢業(yè)區(qū)棵域偏勁好，羞僅少稼數(shù)人替接受耕大亞闖灣置曲業(yè)；經(jīng)濟(jì)敵承受告能力爪較強(qiáng)屯；人口扯年自心然增演長(zhǎng)率薯不足5%，不劫能支店撐大糾亞灣細(xì)市場(chǎng)代。典型項(xiàng)目本地客戶比例新天名城5%新際首座5%美岸棲庭5-6%德洲城10%分類具體來(lái)源需求面積原因教師當(dāng)?shù)亟處熑后w90-180平米購(gòu)買能力較強(qiáng)/福利醫(yī)生淡水醫(yī)院群體95-180平米總價(jià)承受有限，還貸能力有限，動(dòng)用多年積蓄公務(wù)員

惠陽(yáng)、淡水及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶群體120-250平米購(gòu)買能力較強(qiáng)/福利市區(qū)國(guó)企中層管理人員供電、供水、移動(dòng)、聯(lián)通等事業(yè)單位中高層管理人員140-280平米購(gòu)買力強(qiáng)追求舒適原住民與私營(yíng)企業(yè)家淡水、澳頭原住民與私營(yíng)企業(yè)家140-250平米購(gòu)買力強(qiáng)追求舒適喜好大戶型白領(lǐng)和周邊居民淡水、澳頭普通職員110-150平米有一定購(gòu)買力換房需求惠陽(yáng)臺(tái)市場(chǎng)世的本商地客游戶構(gòu)誦成本地顏客戶本土孫客戶欠群屬遞于市寫(xiě)場(chǎng)上辨慢熱耍的“鑰跟隨怠者”捕群體首，區(qū)牌域情閃節(jié)嚴(yán)蕩重短傷期快落速放狐大可雅能性支不高客戶護(hù)量制他約因承素1：本土油人口畢有限客戶壩量制品約因予素2：自建筑房居櫻住為礙主客戶釀量制翅約因擦素3：老鎮(zhèn)那情結(jié)&惠城沿情結(jié)本土園客戶速當(dāng)前約66海%居住辰于自也建房中，反交易雞活躍欺，價(jià)涌格低唉廉惠陽(yáng)全區(qū)蔬人口千約30萬(wàn)，市奧場(chǎng)供傻應(yīng)與傍消化哭均集娛中在剃區(qū)政翁府所削在地琴淡水戚，淡縣水當(dāng)沖前人慎口僅18萬(wàn)本地肝客戶必置業(yè)隙的兩仇種優(yōu)沫先選竭擇——中高歌收入土愿意籮選擇換老鎮(zhèn)農(nóng)（城伏市便鋪利）曾，區(qū)性外置墓業(yè)首鋸選惠夠城（酸中心志，教撲育等低配套膠水平罩），喘很少襲選擇插新區(qū)本地扔客戶扛群基剝數(shù)小澆，短檔期快嶺速擴(kuò)境大有釋瓶頸非剛冬性需韻求——置業(yè)哪急迫她性不與高/選擇膜太多/老鎮(zhèn)障情結(jié)本地葉客戶本地客戶人口有限非剛性需求區(qū)域情節(jié)長(zhǎng)期存在影響澤本地概客戶莖因素法長(zhǎng)期托存在衛(wèi)，未孝來(lái)放間大的窩可能比性不評(píng)大；本地嚇客戶坡也無(wú)孔法支桶撐大灘亞灣肥市場(chǎng)發(fā)需求……未來(lái)亂深圳丟客戶編的發(fā)卷展趨包勢(shì)……本地晉客戶市區(qū)地鐵：45分鐘當(dāng)前60分鐘車程龍崗中心城第一頑個(gè)趨路勢(shì)：20妹10嗎-2止01拖1年，院龍崗街步入社都市犬化發(fā)桿展20瘦10年，3號(hào)線值開(kāi)通攜徹底攔打破良龍崗暢的交首通瓶河頸，根據(jù)域地鐵肥公司美測(cè)算并，建寬成后絡(luò)從紅唐嶺中象路出慘發(fā)至死龍崗宜中心接城僅茶需45分鐘尊左右未來(lái)誓每天外運(yùn)營(yíng)器時(shí)間武為每雨天早6時(shí)至踐半夜12時(shí)。20鍵12年前村，早孫晚高撥峰時(shí)毅段每小呈時(shí)對(duì)繡開(kāi)12列，慕間隔8分鐘；至20豪19年，涉高峰撈時(shí)段忠每小貫時(shí)可對(duì)開(kāi)25列列陶車，飲每3分鐘即可夾發(fā)出這一班些車。深圳僵客戶20畢11年大索運(yùn)會(huì)圓，城憂市配悄套建乖設(shè)突您破之府前心純理障渡礙“褲關(guān)內(nèi)謊外兩虎重天縮慧”問(wèn)售題解念決——甚至顯優(yōu)于笑關(guān)內(nèi)六居住廢環(huán)境大運(yùn)沿會(huì)促榨使龍歷崗中叉心城碗建設(shè)滲進(jìn)入睛快車結(jié)道，識(shí)相關(guān)曬城市桐建設(shè)帆將在20目10年到防位大型星城市鋪設(shè)施璃、商盾務(wù)商歌業(yè)區(qū)叫建設(shè)仇加快新高盞交會(huì)午館/大運(yùn)祖會(huì)相乓關(guān)設(shè)歲施/酒店涂商務(wù)的區(qū)的格建設(shè)此。英映國(guó)最屆大的野零售也公司TE貼SC改O深圳竊首店廟入駐襪龍崗件：加味拿大55峽5集團(tuán)朵旗下芝美國(guó)MA版LL也有狀意落擋戶龍松崗中復(fù)心城果：總偵建面團(tuán)約38萬(wàn)平擊米，聚將首舉次把歸史努荷比樂(lè)攻營(yíng)引暫入中灣國(guó)。城市母舊改豎加快陶龍崗憐城市究面貌搜翻新中心清城及詞奧體暴新城姐周邊柔舊改臣工程圈當(dāng)前等已陸志續(xù)啟知?jiǎng)?，?zhǔn)包括芳愛(ài)聯(lián)泡村舊砌改（漁龍城絲式華府屆）、巖萬(wàn)科瓦新老婦西項(xiàng)睛目、穗回龍征鋪改預(yù)造等政府療安居砍房文化鬧廣場(chǎng)體育住場(chǎng)館體育閣公園水庫(kù)交通淺樞紐(地鐵拍站)體育捏學(xué)校小學(xué)信息學(xué)院會(huì)展游中心厲、酒針店商務(wù)亦、商緊業(yè)用拆地北部慮新經(jīng)渾濟(jì)的繡增長(zhǎng)蹦點(diǎn)北區(qū)醉電子/I趕T經(jīng)濟(jì)露，36萬(wàn)平秋方米刮天安紐奉數(shù)碼弓城和厚留學(xué)傅生創(chuàng)細(xì)業(yè)園如，為門龍崗拜中心林城引萍入大配量高悼素質(zhì)辭的外屆來(lái)人變?nèi)?。北部?dú)經(jīng)濟(jì)培帶（高佳新產(chǎn)教業(yè)帶壇）城市通面貌怕和交彩通瓶狂頸打艷破后房誠(chéng)，受鋼價(jià)格慢吸引走，關(guān)笑內(nèi)白峽領(lǐng)客過(guò)戶必脖然大鍛量進(jìn)侵入龍未崗，嗎新房繪置業(yè)富成本憶持續(xù)捆升高項(xiàng)目規(guī)模容積率戶型面積總價(jià)區(qū)間客戶描述高發(fā)城馳5.2萬(wàn)5.237一房48兩房55兩房63-100萬(wàn)自住60%（2房）投資40%（1房）多為多次置業(yè)，看中地段價(jià)值中城天邑16.8萬(wàn)4.948、54一房68、73兩房99-139三房?jī)煞浚?15-135萬(wàn)小三房：210萬(wàn)元周邊換房客，2次置業(yè)以上小私營(yíng)老板居多，部分公務(wù)員，白領(lǐng)階層缺失價(jià)格構(gòu)高：笑關(guān)內(nèi)2房?jī)r(jià)糖格在11翻0-鏈15雜0萬(wàn)，告小3房在20格0萬(wàn)以銳上供應(yīng)忍少：鞠福田瓜和羅浸湖新垮房供剩應(yīng)稀奏缺，民而且轎多為醫(yī)高密茄度項(xiàng)南目，禾規(guī)模熊小，早居住初舒適止度有繩限福田蔥典型娘項(xiàng)目銀掃描械：客戶脹層級(jí)妥明顯陪更高——財(cái)富哨型：習(xí)年齡泳多在30歲以寇上，誤以高歌層管臺(tái)理與紹小企扔業(yè)主勉為主高房蜓價(jià)提調(diào)升龍襖崗新索居民絨進(jìn)入也門檻橋，價(jià)勤格驅(qū)球使區(qū)少域低快端客撤戶向金大亞秘灣外料流成位為必濟(jì)然；坑梓中心皮城中心完城價(jià)格航驅(qū)趕價(jià)梯溪級(jí)180遙00希-1眉00緞00元/㎡坪山大亞閘灣價(jià)梯色級(jí)258抵00陷-7崖50筍0元/㎡坪山宴坑梓價(jià)格屋、供慎應(yīng)驅(qū)偽趕價(jià)梯諒級(jí)330紗00妥-4抵00幻玉0元/㎡惠陽(yáng)獻(xiàn)大亞跪?yàn)撑c尚深圳圈相比敢在房捉價(jià)及壺消費(fèi)敢上都滑具有梅價(jià)格泡的優(yōu)不勢(shì)，理形成季了明摟顯的筒價(jià)格宜剪刀授差；房地股產(chǎn)價(jià)霜格剪狼刀差20允09年惠銹陽(yáng)房滿價(jià)比兩深圳浩最低宮區(qū)的菠房?jī)r(jià)夜相差倒約60觀00元/㎡，存臣在相港當(dāng)大潑的價(jià)尼格差做。隨產(chǎn)著未霜來(lái)龍呆崗價(jià)業(yè)值的效提升嘆，這暫種價(jià)錢格優(yōu)困勢(shì)將謠更加勝明顯膚；惠陽(yáng)紗大亞子灣這韻邊的起消費(fèi)賤水平毛不高茂，在脅這里返買套手房子彎，周洲末來(lái)侮度假殘感覺(jué)辟不錯(cuò)字，路雷上時(shí)互間跟貍?cè)ゴ笳?、小爹梅沙逆差不腫多，域而且殃消費(fèi)船要低沉很多援，喜述歡這遭種生廟活方辣式?！绿焖好茄蕵I(yè)主伯吳先女生觀點(diǎn)己一.20險(xiǎn)10乘-2鹽01生1年，滲龍崗持價(jià)值架提升深圳膽客戶劉跨區(qū)槽域置掩業(yè)需膊求增愧加第二極個(gè)趨酷勢(shì)：20韻10債-2襖01且1年，趁眾多雞規(guī)劃襯利好遺開(kāi)始溪釋放深莞汁惠一流體化亮，區(qū)葡域觀訊念打材破，逝大亞峰灣融辰入大被深圳舟；公共勒交通擇建設(shè)頸：20噸09年底請(qǐng)：開(kāi)愈通9條公伍交化宇班線浮，實(shí)濾行對(duì)稈開(kāi)運(yùn)直營(yíng)20雹10年底姜前，持制定申第二份批跨數(shù)界客摩運(yùn)班付線公坊交化律運(yùn)營(yíng)形方案20怨11年之粥前，廟將構(gòu)生建三胳市之倉(cāng)間機(jī)菠構(gòu)、尼口岸彼、重?zé)捯粷娡信诩~、納旅游崇交通畜網(wǎng)納徑入規(guī)摘?jiǎng)澐冻陣?，臂在中扇遠(yuǎn)期松逐步出組織笛實(shí)施罷。統(tǒng)一西區(qū)號(hào)裂：目前桶，深丸莞惠脾區(qū)號(hào)面統(tǒng)一挪已經(jīng)圖提上估日程仿，進(jìn)罪入?yún)f(xié)咸商階僚段，細(xì)最快20抽10年實(shí)丙施；深莞攤惠一伯體化咱建設(shè)尼相關(guān)垂動(dòng)態(tài)葵：20踏09年底悅，沿蠶海高吵速開(kāi)此通后宵，交狀通瓶抗頸打襲破，賤深圳扶和大岔亞灣工的距估離更絨為近前便；深圳暖至大甘亞灣柴：沿海見(jiàn)高速——鹽壩遲高速——深鹽聰路——羅沙毒公路車程4０分念鐘沿海蔽高速——鹽壩蛾高速——機(jī)荷曾高速——清坪踢快速蕉－－銳－泥蝕崗車程袖３０名分鐘深汕炒高速塑－－該機(jī)荷芬高速術(shù)－－會(huì)清坪虹高速海－－爺泥崗車程默５０故分鐘澳霞住立交南坪巖快速1期南坪苗快速2期（狹規(guī)劃珠中）20繡10年龍海愉大道沿海多高速已通蠅車深鹽明第2通道08年10月大亞格灣規(guī)老劃不蟻斷升定級(jí)，臣各項(xiàng)淚城市結(jié)建設(shè)童配套攜啟動(dòng)麻，區(qū)已域的系城市乓價(jià)值蟻進(jìn)一縫步顯溉現(xiàn)；中心胞區(qū)總師用地左面積野約22平方秒公里收，總評(píng)體規(guī)較劃分3個(gè)片勿區(qū)：1、北打片：倒基本訓(xùn)定位誓是以拾行政滋辦公擁、商貌業(yè)服妖務(wù)、竹文化漸娛樂(lè)豈、生默活居腸住為往主的訓(xùn)綜合莫性城岔市功橡能區(qū)磚。2、中桂片：芽集中迎了大悼亞灣概目前中主要傍的居偉住、慕商業(yè)值服務(wù)雷、行鈔政辦社公等繼城市拆功能箱，今扮后是樣以舊艦城改粗造為脆主3、南癢片：爹以星核級(jí)酒壩店、精高尚深住宅就、商鄙務(wù)寫(xiě)雨字樓求、旅曉游休賓閑度德假為緊發(fā)展奧方向業(yè)；典型嘗客戶周訪談?shì)^：這里銳目前機(jī)的配讀套還冒是太改缺乏徑了，核但是規(guī)劃滴的挺侄好的，是叼未來(lái)曉的CB好D，現(xiàn)焦在前辱面的衫體育慘館也偉修好艇了，諒在深圳CB曉D的物鄙業(yè)是別最貴翅的，所藍(lán)以我翼覺(jué)得襯這里寺還是很有緊升值辨潛力脾的；新天默名城帖客戶倘：黃沖小姐大亞鑰灣中夜心區(qū)庸是集單行政劉、金聰融、捕商務(wù)萌、居椒住為耐一體姑，打今造沿橋海城奪區(qū)，股突出豈濱海擺特色定的核辰心區(qū)呢域，燒也是展完善秩城市嗽功能辟的重抽點(diǎn)地騎區(qū)。觀點(diǎn)慘二.20直10上-2情01亭1年，陣區(qū)域漫價(jià)值劫凸現(xiàn)投資腦客置娃業(yè)趨圖勢(shì)將慨長(zhǎng)期帆存在撲；第三眠個(gè)趨姥勢(shì)：腔大亞比灣進(jìn)機(jī)入城刷市發(fā)除展的挽形成凡階段新興佳區(qū)域笨城市狹化發(fā)桃展經(jīng)雨歷四現(xiàn)個(gè)階鐘段；規(guī)劃藝與城敏市間視交通瘦網(wǎng)絡(luò)套的形稀成配套底建設(shè)沖，開(kāi)汽始形刷成居鋒住氛咐圍生活姻配套芒逐步智完善艱，居房誠(chéng)住氛穩(wěn)圍進(jìn)擇一步頂提升輻射六周邊子區(qū)域珠，形繪成區(qū)鉆域中悟心新城舟區(qū)發(fā)搞展歷攔程的4個(gè)階嬸段第一開(kāi)階段樹(shù)第貍二階妨段哲第三熄階段杰第簽四階件段啟動(dòng)鏟期形成浪期發(fā)展舟期成熟漏期新城發(fā)展階段特征客戶變化大亞灣開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施，交通路網(wǎng)連通自住客較少市政道路建設(shè)；沿海高速；形成期行政公共/辦共設(shè)施啟動(dòng)自住客開(kāi)始增加，居住氛圍不成熟2010，紅樹(shù)林公園；2010，行政中心；2010-2012，市民中心發(fā)展期生活配套逐步完善，居住氛圍進(jìn)一步提升自住客占主力，居住氛圍形成，配套成熟——成熟期輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心區(qū)域升級(jí)，中高端客戶回流——從新您城的伙發(fā)展裁規(guī)律吵看，20墻10伐-2準(zhǔn)01葵1年，窄大亞邊灣將鳴進(jìn)入劃城市瓶發(fā)展鳴的形溝成階尼段；自住顯客比雖例開(kāi)駛始增沉長(zhǎng)，賢但由棒于區(qū)范域配兆套尚原未成訊熟，便自住省客增冬長(zhǎng)緩產(chǎn)慢，院仍以錄