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文檔簡介

第八章其他稅種的稅收籌劃稅收籌劃授課班級:會計、財管2009教師:楊煥玲第八章其他稅種稅收籌劃第一節(jié)土地增值稅稅收籌劃第二節(jié)房產(chǎn)稅稅收籌劃第三節(jié)印花稅稅收籌劃案例導入8-1

一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的10000平方米同檔次的商品房兩棟,均屬于普通商品房:甲棟每平方米售價是1000元(不含裝修費70元)轉讓收入是1000萬元,它的扣除項目金額是835萬元,增值額是165萬元。乙棟每平方米售價是1070元(含裝修費70元)轉讓收入是1070萬元,它的扣除項目金額是838萬元,增值額是232萬元。

思考:分別計算土地增值稅應納稅額;并分析應采取的銷售方式。案例分析:甲棟樓房的增值率=165/835=19.76%按照稅法規(guī)定,甲棟樓房的增值率小于20%,不繳土地增值稅。企業(yè)獲得的利潤=165萬元乙棟樓房的增值率=232/838=27.86%應納土地增值稅=232*30%=69.6萬元企業(yè)獲得利潤=232-69.6=162.4萬元一、土地增值稅的法律規(guī)定

1、概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。2、土地增值稅的構成要素土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

納稅義務人

征稅范圍征稅范圍的判定標準標準之一:轉讓的土地使用權是否國家所有。

標準之二:土地使用權、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉讓。標準之三:轉讓房地產(chǎn)是否取得收入。

不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(1)房地產(chǎn)繼承(2)房地產(chǎn)有條件的贈與(3)房地產(chǎn)出租(4)房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(5)房地產(chǎn)的代建房行為(6)房地產(chǎn)重新評估增值無收入權屬未變無權屬轉移稅率

級次增值額占扣除項目金額的比例稅率速算扣除率150%以下(含50%)30%02超過50%~100%(含100%)40%5%3超過100%~200%(含200%)50%15%4200%以上60%35%計稅依據(jù)

增值額=轉讓收入-扣除項目金額對于新建房地產(chǎn)轉讓

1)取得土地使用權所支付的金額2)房地產(chǎn)開發(fā)成本3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除:加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%土地的征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用等納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的:

房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

房地產(chǎn)開發(fā)費用(1)最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;(2)不包括加息、罰息。納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的:

房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

房地產(chǎn)開發(fā)費用存量房地產(chǎn)的轉讓

1)舊房及建筑物的評估價格

2)取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用

3)轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金評估價格=重置成本價×成新度折扣率3、土地增值稅應納稅額的計算

1)分步計算法

應納稅額=∑(每一級距土地增值額×適用稅率)

2)速算扣除法

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

應納稅額的計算方法1)計算扣除項目金額。

2)計算增值額。

增值額=轉讓收入額-扣除項目金額

3)計算增值額占扣除項目金額的比重

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4)依據(jù)增值率確定適用稅率。

5)依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)應納稅額的計算程序4、稅掛收優(yōu)皺惠納稅閉人建隊造普遵通標候準住校宅出貸售,縫增值駕額未窗超過肯扣除抖項目句金額20%的促,免侍征土所地增娘值稅哭;超吩過扣委除項沿目金較額20%的沖,應趣就其全部增值丹額計擁稅。因國稿家建模設需巖要依粱法征陵用、財收回容的房極地產(chǎn)烤,免色征土駝地增襖值稅遙。個人尺因工蘋作調(diào)鹿動或裂改善劉居住使條件襲而轉單讓原因自用匪住房兄,凡掘居住滿5年或5年以遍上的,瞧免于默征收背土地睬增值面稅;帽居住滿3年未閱滿5年的,算減半盟征收徒土地鐘增值作稅;政居住未滿3年的,請按規(guī)修定計毫征土浙地增纖值稅訪。在企檢業(yè)兼駝并中鮮,對鋸被兼壟并企召業(yè)將冤房地主產(chǎn)轉昏讓到互兼并子企業(yè)礦中的奔,暫堵免征鼻收土瞎地增坦值稅筒。對于仔以房疊地產(chǎn)揉進行醬投資庭、聯(lián)違營的爹,投倒資、照聯(lián)營堪的一吃方以歐土地煌(房疑地產(chǎn)膚)作妨價入娃股進各行投濁資或躁作為達聯(lián)營衰條件捏,將膀房地鏈產(chǎn)轉炭讓到局所投播資、可聯(lián)營醒的企糖業(yè)中灣時,大暫免鼠征收蓬土地文增值切稅。護對投泡資、煩聯(lián)營泊企業(yè)位將上普述房上地產(chǎn)恩再轉散讓的捆,應嘆征收咬土地春增值憑稅。二、蝴土地潤增值孤稅的百稅收袖籌劃1.利喂用房艙地產(chǎn)低轉移準方式丸進行線稅收軟籌劃征收截土地陶增值寶稅必鞏須滿邁足三叢個判斬定標明準:吼僅對叨轉讓刻國有惡土地酷使用緣瑞權及棒其地刻上建崇筑物趙和附羽著物植的行堪為征衡稅;疤僅對講產(chǎn)權氧發(fā)生虹轉讓盈的行秘為征販稅;跟僅對斷轉讓枕房地小產(chǎn)并片取得珍收入勤的行宵為征假稅。房地朗產(chǎn)所呈有人森可以衫通過信避免瞇符合玻以上壇三個陽判定迷標準架來避頌免繳年納土顫地增開值稅納。2.通益過控蘿制增附值額木進行景稅收傘籌劃收入蝕籌劃納法:收入閉分散棕籌劃車,即佳將可飽以分魄開單膀獨處站理的獵部分狹從整恒個房盜地產(chǎn)帝中分塑離(鈔比如激房屋易里面克的各野種設倒施)勇,從絹而使雹得轉簽讓收源入變頁少,受降低若納稅廳人轉洗讓的雙土地辣增值坐額。成本否費用棍籌劃打法:最大社限度冊地擴荷大成茅本費牙用列吃支比桂例。3.利埋用稅役收優(yōu)雞惠進侄行稅墨收籌脖劃建造李一般周民用填住宅歷時,犯將增地值率乎控制寄在20覺%之內(nèi)弊;個搶人住客房居加住滿5年后辟再予此以轉紐奉讓等斯。案例8-課2某房誦地產(chǎn)帳開發(fā)住企業(yè)備,20秧11年6月份毯商品造房銷較售收況入為1.末5億元賠,其紫中普腳通住煮宅的錯銷售圓額為1億元臂,豪腎華住胞宅的粘銷售啞額為50舒00萬元跪。稅差法規(guī)膏定的購可扣類項目獵金額胖為1.領1億元飄,其苗中普慣通住糟宅的單可扣曾除項口目金兄額為80脈00萬元瞞,豪成華住梳宅的嫌可扣愧除項上目金散額為30旁00萬元妖。思考基:企過業(yè)如述何選沉擇核煌算形肚式?不分法開核呼算(駐當?shù)匦皆试S傷不分辦開核辱算)增值伸率=(15群00今0-11順00撇0)÷1盆10遙00泡×1廚00撐%缺=溜36裂%該企擔業(yè)應傷繳納掛土地盈增值老稅=(15戴00盲0-11紫00些0)×3礎0%笑=殘1醫(yī)20暢0(萬刻元)分開運核算普通哀住宅納:增值鄭率=(10猜00宏0-80脆00)÷8階00拜0×槽10團0%爬=每25它%應納灣土地五增值凱稅=(10訴00鈴0-80考00)×3忙0%它=錫60范0萬元豪華涉住宅擺:增值效率=(50終00-30續(xù)00)÷3港00轉0×扒10冤0%膨=粘6訊7%應納樂土地圓增值元稅=(50咳00-30幅00)×4碗0%-30暫00媽×5槽%=蒼65丈0(萬限元)二者儉合計垂為12珠50萬元辦,分義開核跳算比輸不分已開核蘆算多肺支出懶稅金50萬元毯。第八袋章嶼其龜他稅燃種稅辜收籌肝劃第一貼節(jié)奧土話地增貪值稅脖稅收維籌劃第二杯節(jié)擁房宮產(chǎn)稅氧稅收揉籌劃第三雕節(jié)漁印鈴花稅負稅收協(xié)籌劃一、猶房產(chǎn)傾稅的銳法律節(jié)規(guī)定1、概由念房產(chǎn)誼稅是以好房屋吃為征伐稅對陜象,叔按照耍房屋灘的計挪稅余曠值或催租金孩收入聯(lián),向于產(chǎn)權惱所有毛人征度收的蜂一種楊財產(chǎn)犯稅。2、房側產(chǎn)稅匙的特悔點屬于濤個別供財產(chǎn)究稅征稅劣范圍旦僅限倦于城斜鎮(zhèn)的成經(jīng)營赤性房顫屋區(qū)別形房屋笨的經(jīng)打營使死用方術式規(guī)碌定征桿稅辦畢法3、房雀產(chǎn)稅友的構菌成要付素以在揮征稅薄范圍催內(nèi)的糕房屋低產(chǎn)權裂所有節(jié)人為月納稅化義務沈人。房產(chǎn)比稅的鍵納稅緣瑞人包猴括:產(chǎn)權湖所有笨人、滲經(jīng)營腔管理餓單位培、承奔典人悶、房姐產(chǎn)代夕管人喜或者堆使用究人。納稅份義務謙人征稅級對象房產(chǎn)恢稅的割征稅礦對象賞是房輛產(chǎn)。潤房產(chǎn)極是指屑以房膜屋形魚態(tài)表窄現(xiàn)的館財產(chǎn)組。征稅發(fā)范圍城市侮、縣耕城、踏建制敵鎮(zhèn)和棗工礦許區(qū)。房產(chǎn)也稅的籍征稅洋范圍奸不包秤括農(nóng)村。計稅堆依據(jù)房產(chǎn)破稅以蛛房產(chǎn)予的計稅格余值或房準產(chǎn)的租金挺收入為計并稅依割據(jù)。從價拾計征從租紡計征指依別照房閃產(chǎn)原念值一驕次減占除10%-3障0%的閣損耗面價值適以后戴的余邪額。平對納萬稅人添經(jīng)營扶自用據(jù)的房企屋,繁以房同產(chǎn)的搜計稅輪余值環(huán)為計膀稅依顏據(jù)。指房辣屋產(chǎn)律權所鉤有人繞出租網(wǎng)房產(chǎn)澇使用攀權所宅得的譽報酬慮。對漫于出睛租的億房屋銷,以沫房產(chǎn)裁的租游金收慌入為職計稅僵依據(jù)珠。稅率從價氧計征稿:1.爭2%從租閱計征鎮(zhèn):12劇%4、房基產(chǎn)稅錯應納蝴稅額在的計辭算計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%從租計征房屋租金12%(個人4%)全年應納稅額=租金收入×12%(個人為4%)5、稅搶收優(yōu)午惠(慢免征括房產(chǎn)吊稅)國家磨機關烘、人盾民團切體、陜軍隊自用的房巡壽產(chǎn);由國橡家財丟政部只門撥類付事咱業(yè)經(jīng)甜費的與單位哀,本身單業(yè)務耀范圍作內(nèi)使恢用的房指產(chǎn);宗教旺寺廟限、公朽園、富名勝職古跡自用的房攻產(chǎn);個人亡所有非營錄業(yè)用的房固產(chǎn);中國質(zhì)人民辱銀行兵總行抹(含和國家喘外匯棍管理肯局)衰所屬恒分支下機構自用的房繡產(chǎn);對非昌營利昆性醫(yī)戰(zhàn)療機立構、祖疾病鎮(zhèn)控制手機構燈和婦膚幼保事健機撲構等粥衛(wèi)生扭機構自用的房昨產(chǎn);老年貓服務箱機構自用的房垂產(chǎn)。高校迅后勤到實體免征剖房產(chǎn)躍稅。二、厲房產(chǎn)喉稅的港稅收東籌劃1.利弟用稅頂收優(yōu)貼惠進謎行稅鹽收籌塞劃稅法磁規(guī)定臣,對花個人干按市穩(wěn)場價球格出儀租的混居民畫住房然,房論產(chǎn)稅倚暫減運按4%的稅仗率征儲收。功因此無納稅港人出傻租房脅時,誘可使速用市眠場價銜格,湖享受超稅收假優(yōu)惠壓。稅法剪規(guī)定貝房產(chǎn)寄大修旱停用體半年剖以上乓,經(jīng)滲稅務廢機關跨審核攪在大膝修期弱間可們以免先稅。2.房產(chǎn)起修理車、更雙新改銷造的顆籌劃我國活會計雅準則校規(guī)定遺:發(fā)毒生的岡修理晃支出楊達到胃固定夠資產(chǎn)造原值20芬%以上總;經(jīng)己過修杰理后猾有關辣固定掙資產(chǎn)征經(jīng)濟女使用犁壽命媽延長2年以騎上;憐經(jīng)過悔修理罷后的舍固定魯資產(chǎn)者被用畝于新癢的或虜不同讓的用鍋途,崗應確謀認為怎固定磨資產(chǎn)弱更新忘改造慌支出惱,計買入固萬定資衣產(chǎn)原陷值。不滿鞠足條香件的該大修料理支調(diào)出則斑直接稈在稅至前扣汁除,播不計難入房攏產(chǎn)原竿值。發(fā)生犯改擴償建房蔑產(chǎn)行誘為的他,應鵲將房迷產(chǎn)改躁擴建宋支出疼減去琴改擴盛建過約程中稅發(fā)生銹的變伯價收社入計破入房辯產(chǎn)原您值。3.房產(chǎn)榮稅投蟻資聯(lián)騾營的物籌劃對于疫以房述產(chǎn)投幻玉資聯(lián)毫營,焰投資內(nèi)者參趁與投折資利柏潤分筍紅,呆共擔姐風險陜的,嬸被投覆資方腐要按萄房產(chǎn)筒余值胖作為蟻計稅鞭依據(jù)趙計征懼房產(chǎn)蝴稅;對以頭房產(chǎn)飽投資倒,收水取固幟定收亡入,冤不承蓮擔聯(lián)怪營風鳴險的幼,實茅際是悶以聯(lián)識營名膚義取異得房正產(chǎn)租改金,割應由艷投資槐方按縣租金老收入凍計繳冰房產(chǎn)噴稅。第八乒章請其溜他稅如種稅做收籌戴劃第一射節(jié)糠土伯地增架值稅苗稅收滑籌劃第二錄節(jié)館房殊產(chǎn)稅動稅收制籌劃第三騎節(jié)嘆印猾花稅派稅收遼籌劃19飛88年8月6日國緒務院盜發(fā)布叨并于其同年10月1日實剩施的《中華殊人民魯共和糧國印花羞稅暫行夕條例》一、螺印花仰稅的毛法律助規(guī)定1、概肌念印花營稅是對盯經(jīng)濟泛活動液和經(jīng)尋濟交轟往中裂書立辨、使徒用、膽領受漏具有厚法律逢效力迎的應嘩稅憑具證的經(jīng)單位緊和個輸人征痕收的吹一種闊稅。2、印汗花稅持的構垃成要東素在中幕國境丹內(nèi)書立褲、使售用、劃領受印花撫稅法曠所列胸舉憑蛇證的燒單位縫和個等人為太印花艱稅的量納稅芝義務助人。納稅喘義務萌人立合銷同人撒、立纏據(jù)人過、立碼賬簿挨人、育領受掏人、坡使用層人、鞋各類和電子狼應稅癢憑證園的簽略訂人應稅憑證類別稅目計稅依據(jù)、稅率形式納稅人一、合同或具有合同性質(zhì)的憑證1、購銷合同按購銷金額0.3‰訂合同人2、加工承攬合同按加工或承攬收入0.5‰3、建設工程勘察設計合同按收取費用0.5‰4、建筑安裝工程承包合同按承包金額0.3‰5、財產(chǎn)租賃合同按租賃金額1‰6、貨物運輸合同按收取的運輸費用0.5‰7、倉儲保管合同按倉儲收取的保管費用1‰8、借款合同(包括融資租賃合同)按借款金額0.05‰9、財產(chǎn)保險合同按收取的保險費收入1‰10、技術合同按所載金額0.3‰二、書據(jù)11、產(chǎn)權轉移書據(jù)按所載金額0.5‰立據(jù)人三、賬簿12、營業(yè)賬簿記載資金的賬簿,按實收資本和資本公積的合計0.5‰;其他賬簿按件貼花5元/件立賬簿人四、證照13、權利、許可證照按件貼花5元/件領受人3、印熄花稅來應納咱稅額膊的計搶算1)采園用比例旅稅率計算趟應納上稅額兄的公伐式為殿:應納福稅額騙=應嫁稅憑怖證計岔稅金捐額×適用阻稅率2)采赴用定額活稅率計算說應納暗稅額唯的公病式為價:應納類稅額勾=應偉稅憑葉證數(shù)靠量×單位寒稅額4、稅辦收優(yōu)金惠(子免稅山)1)應鼠稅憑發(fā)證的裕副本包或者奧抄本2)財秋產(chǎn)所厲有人限將財喊產(chǎn)贈備給政露府、支社會逮福利跪單位座、學眠校所延立的旗書據(jù)3)農(nóng)敲副產(chǎn)延品收字購合際同4)無淘息、墻貼息根貸款鳳合同5)援母助性儀優(yōu)惠肚貸款狂合同6)房毅地產(chǎn)唱管理走部門笨與個尖人簽佛訂的孝用于淹生活鉤居住胸的房鴨屋租均賃合止同7)農(nóng)鞭牧業(yè)診保險掃合同8)特糕殊貨報運憑那證二、秤印花躺稅的以稅收蠟籌劃1.利辨用稅長收優(yōu)綿惠進繼行稅異收籌隔劃稅法嘩規(guī)定悅應納持稅額縣不足青一角系時,而免納估印花撫稅;劣一角誤以上熟的,陷其稅桶額尾以數(shù)不焰滿五鄭分的丟不計夠,滿書五分蟻的按雹一角叉計算遞;已名繳印怎花稅擋的憑纖證的掉副本距或者判抄本心,只撞要不礎視同甜正本宅使用腹,不夏需要戶繳納追印花趁稅。2.分項閣核算竄籌劃一個必合同泡如果刑涉及探若干舒經(jīng)濟立業(yè)務蜂,應勢當分灣別核沈算各概項業(yè)絨務的柄金額犯,適腸用不夏同的災印花司稅稅盤率。稅法丸明確音規(guī)定多同一肝憑證披載有派兩個堅或兩聾個以蔑上經(jīng)考濟事番項而璃適用失不同嚴稅目頑稅率舉,如證分別買記載遙金額啦的,太應分蛛別計過算應孟納稅兇額,瀉相加懶后按弓合計抖稅額

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