物流園盈利模式專題

物流園盈利模式專題分析2013.09.27目錄1、物流園盈利模式概述2、物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例3、小結(jié)物流園盈利模式概述什么是盈利模式？盈利模式指按照利益相關(guān)者劃分的企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的目標(biāo)利潤；簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。盈利模式是企業(yè)在市場競爭中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。企業(yè)的商務(wù)結(jié)構(gòu)主要指企業(yè)外部所選擇的交易對(duì)象、交易內(nèi)容、交易規(guī)模、交易方式、交易渠道、交易環(huán)境、交易對(duì)手等商務(wù)內(nèi)容及其時(shí)空結(jié)構(gòu)；企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要指滿足商務(wù)結(jié)構(gòu)需要的企業(yè)內(nèi)部從事的包括科研、采購、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn)、營銷等業(yè)務(wù)內(nèi)容及其時(shí)空結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映的是企業(yè)內(nèi)部資源配置情況，商務(wù)結(jié)構(gòu)反映的是企業(yè)內(nèi)部資源整合的對(duì)象及其目的。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)直接反映的是企業(yè)資源配置的效率，商務(wù)結(jié)構(gòu)直接反映的是企業(yè)資源配置的效益。任何企業(yè)都有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其相應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并不是所有企業(yè)都盈利，因而并不是所有企業(yè)都有盈利模式。根據(jù)國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其投資回收期大約在十年左右，其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報(bào)緩慢。在我國，由于地價(jià)相對(duì)更為低廉，同時(shí)物流園區(qū)大多利用了原來的倉儲(chǔ)設(shè)施存量，因此，理論上來說，其贏利前景應(yīng)該更為看好。由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業(yè)為主)，以及物流園區(qū)功能上的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報(bào)率也不一樣。物流園區(qū)的贏利主要來自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益。物流園盈利模式概念物流園的盈利模式的演變物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。一般情況下，物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。在形成初期，應(yīng)著重利用基本功能盈利，使園區(qū)穩(wěn)固發(fā)展。進(jìn)入成長期，應(yīng)充分發(fā)展增值服務(wù)，使園區(qū)在基礎(chǔ)穩(wěn)固的情況下形成質(zhì)的飛躍。而進(jìn)入成熟期則需要注意拓展園區(qū)服務(wù)，如果園區(qū)管理者不能充分結(jié)合市場及自身情況拓展物流園區(qū)的服務(wù)功能，園區(qū)的發(fā)展將進(jìn)入第4象限中的衰退期。流物園區(qū)的主要收入來源首先是庫房/貨場等租金及管理費(fèi)。物流園的盈利模式解析（一）辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)核心收入主要收入：增值服務(wù)費(fèi)、設(shè)備租金及整合收入次要收入：業(yè)務(wù)整合收入流物園區(qū)的主要收入來源首先是庫房/貨場租金，辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)；其次是入駐物流企業(yè)的增值服務(wù)費(fèi)、設(shè)備租金等；再次是業(yè)務(wù)整合收入；最后是土地升值后出售。當(dāng)然，還有政府的稅收優(yōu)惠以及國家扶持政策獲得的收益等，也是物流園區(qū)主要收入來源的一部分。邊緣收入：升值后出售收入類型收入內(nèi)容商務(wù)辦公區(qū)經(jīng)營收入包括物流企業(yè)總部大廈和中小型物流企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長中心入駐企業(yè)辦公間租金和物業(yè)管理費(fèi)收入物流電子商務(wù)平臺(tái)的收入包括貨運(yùn)交易信息費(fèi)和電子結(jié)算費(fèi)用物流配送區(qū)的收入包括基本收入和增值收入，基本收入主要來源是城際物流中心、城區(qū)配送中心辦公用房出租收入、倉儲(chǔ)中心倉庫出租收入、運(yùn)輸中心停車收入等。增值收入指業(yè)務(wù)整合收入。商務(wù)生活服務(wù)區(qū)的收入包括園區(qū)管理服務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店、物流經(jīng)理人商務(wù)會(huì)所、餐飲購物中心和公寓等。（其中園區(qū)管理服務(wù)中心是園區(qū)經(jīng)營管理辦公場所，不計(jì)算收入）。貨運(yùn)交易信息費(fèi)：是指通過物流園區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)的網(wǎng)上直接貨運(yùn)交易和吸引貨運(yùn)代理參與的間接貨運(yùn)交易兩種功能，而取得的信息代理和信息交易的費(fèi)用，按會(huì)員形式或按周轉(zhuǎn)量一定比例收取。電子結(jié)算費(fèi)用：是指物流園區(qū)內(nèi)的電子商務(wù)平臺(tái)信息系統(tǒng)與銀行合作，通過集成的金融工具（網(wǎng)銀系統(tǒng)、一卡通）完成收付款等作業(yè)流程，實(shí)現(xiàn)交易結(jié)算電子化，結(jié)算方式先進(jìn)、安全、高效、便捷。物流園的盈利模式解析（二）目前國內(nèi)外物流園區(qū)的盈利模式主要包含以下六大種類：（1）基本的園區(qū)服務(wù)；（2）集聚的規(guī)模效益；（3）優(yōu)惠的保稅政策；（4）增長的土地價(jià)值；（5）低廉的倉庫租金；（6）優(yōu)良的增值服務(wù)。物流園的盈利模式分類日本最著名的物流園區(qū)是東京的四大園區(qū)——葛西、阪橋、和平島、足立。其盈利模式集中在利用土地價(jià)值和倉庫租金方面。首先，政府以很低的價(jià)格將土地出租或者出售給行業(yè)協(xié)會(huì)，再由行業(yè)協(xié)會(huì)向成員私募資金；其次，政府促使銀行向經(jīng)營者長期提供低息或無息貸款；同時(shí)，政府通過加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、加快項(xiàng)目竣工等方式為投資者提高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)。通過這些舉措，利用土地價(jià)值和倉庫租金就成了日本物流園區(qū)投資者與經(jīng)營者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投資回報(bào)期較為漫長。德國采用的是“政府統(tǒng)籌規(guī)劃，企業(yè)自主經(jīng)營”的方式。政府在規(guī)劃初期就將園區(qū)配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)列為重點(diǎn)投資項(xiàng)目，建立大型綜合生活服務(wù)中心，提高園區(qū)整體服務(wù)水平，目的是憑借優(yōu)良的服務(wù)為園區(qū)增值。德國在這種模式下得到了豐厚的收益，正是憑借優(yōu)良的增值服務(wù)贏得了歐洲最成功的物流園區(qū)稱號(hào)。德國不萊梅物流園區(qū)就是這種盈利模式的典范，投入產(chǎn)出比高達(dá)1:6，投資回報(bào)期較日本模式短。中國的物流園區(qū)發(fā)展還處于起步階段，盈利模式比較單一，主要利用基礎(chǔ)功能來盈利，而極少利用增值服務(wù)。但是由于政府扶持力度逐漸加大，加上行業(yè)的剛性需求，所以，中國的物流園區(qū)盈利模式主要集中在“基本的園區(qū)服務(wù)”、“集聚的規(guī)模效益”、“優(yōu)惠的保稅政策”三個(gè)方面。從開發(fā)性物業(yè)方面分析，國內(nèi)物流園區(qū)的盈利模式分為三種：第一為全部銷售，即園區(qū)建成后整體或分割全部銷售；第二為全部持有，自己運(yùn)營物流業(yè)務(wù)或出租經(jīng)營；第三為部分銷售，部分持有。物流園的盈利模式分類全部銷售全部持有部分銷售盈利模式有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)性物流園區(qū)，持有比例控制在20%至30%，低線不要超過20%，高線也不要超過30%較合適。如此，可以盡快收回投資，減輕資金壓力。同時(shí)，部分持有也是進(jìn)行運(yùn)營管理的基礎(chǔ)。但從后期運(yùn)營成優(yōu)質(zhì)物業(yè)及整體打包銷售或上市的角度來考慮，上述觀點(diǎn)有待考量。物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析商業(yè)地產(chǎn)操盤獲利的三大戰(zhàn)略戰(zhàn)略途徑從房地產(chǎn)收益中獲利（顯性）出售商鋪獲得；以商業(yè)帶旺住宅，抬高住宅的售價(jià)，以住宅的售價(jià)為主，商業(yè)贏利為輔；邊際收益，把周圍的商鋪、房產(chǎn)納入規(guī)劃之中，以較低的價(jià)格購入，待商業(yè)物業(yè)建成開業(yè)后，從這些商鋪和房地產(chǎn)升值中獲取一部分回報(bào)。以經(jīng)營收益中獲得（顯性）通過和租金和營業(yè)收入獲利；以自己的企業(yè)品牌獲得。如以低租金為條件，和其它房地產(chǎn)商聯(lián)手開發(fā)和經(jīng)營，從中獲得經(jīng)營收益。輸出管理。運(yùn)用自己建立的和對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營獨(dú)到的見解，輸出管理，利用加盟者的資金發(fā)展壯大自己。以資本運(yùn)營的方式獲利（隱性）把物業(yè)做到旺，盤活，通過策劃不斷提高物業(yè)的知名度和效益，使物業(yè)成為優(yōu)良的資產(chǎn)，提高物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，然后找到股東加盟或者上司公司收購，這種方式只適合只租不售的商業(yè)項(xiàng)目操作。

國內(nèi)物流地產(chǎn)商主要來源兩種途徑：房地產(chǎn)開發(fā)商和物流企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商：主要通過廉價(jià)土地成本來獲取高額利潤。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍物流地產(chǎn)是資本擴(kuò)張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。經(jīng)過3至5年的市場培育后，就進(jìn)入良性循環(huán)，每個(gè)月都可以有可觀的租金收益，能吸納大量的現(xiàn)金流支持企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，而且對(duì)于企業(yè)品牌延伸也很有好處。對(duì)于物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價(jià)土地正是支撐其項(xiàng)目發(fā)展并取得不俗回報(bào)的最重要資本。物流業(yè)是當(dāng)前國家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，所以，即使在土地資源出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。物流企業(yè)：通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。

一類本身有物流業(yè)務(wù)的企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，比如中儲(chǔ)、中鐵、中外運(yùn)等，這類企業(yè)圈地一部分為自用，另一部分超過了自用需求的圈地，以后逐漸轉(zhuǎn)做租賃，獲取租金收益。另一類企業(yè)因處于優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和物流需求，逐步從第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)向建立物流園區(qū)，轉(zhuǎn)型為物流平臺(tái)提供商，他們通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化，如傳化物流基地。國內(nèi)物流地產(chǎn)商的盈利模式案例分析：浙江傳化物流基地浙江傳化物流基地位于杭州市蕭山區(qū)，屬于物流平臺(tái)運(yùn)營高手，國內(nèi)物流園區(qū)典范。浙江傳化物流基地的發(fā)展浙江傳化集團(tuán)位于杭州市蕭山區(qū)，1986年創(chuàng)建以來，已從一個(gè)家庭作坊發(fā)展成為擁有精細(xì)化工、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、物流四大產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)從1997年開始涉足儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)，2002年投資建設(shè)物流基地。這個(gè)已吸引380多家物流企業(yè)入駐，成功為周邊8000余家生產(chǎn)企業(yè)降低40％物流成本的物流基地可謂物流平臺(tái)運(yùn)營高手。浙江傳化物流基地由傳化集團(tuán)投資建設(shè)。從1997年開始探索物流，最初考慮是為集團(tuán)做配送服務(wù)。傳化儲(chǔ)運(yùn)公司運(yùn)營兩年內(nèi)，將集團(tuán)的物流成本成功降低了40％。1999年，儲(chǔ)運(yùn)公司轉(zhuǎn)型為第三方物流企業(yè)，但面對(duì)的市場并不樂觀。由于貨運(yùn)業(yè)門檻低，進(jìn)入市場的傳化物流較之一些個(gè)體運(yùn)輸業(yè)戶并不具備優(yōu)勢，傳化物流開始考慮再次轉(zhuǎn)型。2000年，傳化確立了現(xiàn)有的物流平臺(tái)模式，建設(shè)規(guī)模560畝、投資3億元人民幣，已成為杭州灣和長江三角洲地區(qū)一個(gè)重要的公共性物流運(yùn)營基地。傳化物流基地主要以信息化平臺(tái)為主，為中轉(zhuǎn)型貨主提供便利條件；傳化運(yùn)營主要以樞紐中心為主向長三角乃至全國進(jìn)行輻射。其信息化平臺(tái)借鑒于淘寶網(wǎng)購買交易形式，即發(fā)布信息即收費(fèi)，交易由刷卡到信息化生成，客戶等同于會(huì)員。浙江工傳化襖物流伙基地污的特叫點(diǎn)傳化臺(tái)基地貸首要暗的特屆點(diǎn)是寺社會(huì)沃效益被與經(jīng)事濟(jì)效激益有穩(wěn)機(jī)結(jié)靈合，恥這也跟是獲匙得政埋府支增持的出重要些籌碼刪。物流侍基地露是一肥個(gè)投靈資大匹、收灣效期挪長的傅項(xiàng)目己，而新且其雞更側(cè)汗重于來社會(huì)把效益蠶的實(shí)沫現(xiàn)。欠據(jù)統(tǒng)羞計(jì)，羅傳化俗物流畢基地斥內(nèi)入鹿駐的38我0余家用物流這企業(yè)烈及提艦供配童套服啄務(wù)企聞業(yè)直鉤接提氣供就蒼業(yè)崗抵位40扛00多個(gè)繡，而直且為歇提供趁了大陽量的奶隱性蟲就業(yè)嚇。從草傳化缸為80結(jié)00余家拒生產(chǎn)騰制造黨企業(yè)輔平均刃節(jié)省40％物借流費(fèi)騙用來至看也尿取得四了一建定社河會(huì)效座益。傳化盛基地包形成炊了規(guī)求模，喇從經(jīng)很濟(jì)效鞏益來頓看，岔傳化由物流詠基地寇的利層潤主筆要來監(jiān)自增敲值服序務(wù)。利潤否構(gòu)成君中如畜果單庫純看士租金猛收入即，還儲(chǔ)是虧粱損的神。傳慢化物宗流基卷地一四共規(guī)毒劃了23項(xiàng)增鏡值服悟務(wù)，貴現(xiàn)在摧推行遺的有7項(xiàng)，飄提供鎖增值野服務(wù)陷的出岔發(fā)點(diǎn)丸是讓恰客戶跟拿出此更少究的錢距，為澡客戶怠提供盲更多壁實(shí)惠賓和必兼需的驚服務(wù)為，在夠獲取演一定悶利潤被的同衛(wèi)時(shí)才祖能穩(wěn)椒定客歪戶。物流純的聚落集，刑可以員帶來邀物業(yè)貢的升筑值。這部趴分的闊收益蝕可以友通住過兩陶種渠延道兌還現(xiàn)，榴一是濃物業(yè)倉的資慘產(chǎn)的免分拆胡出售蹤蝶；二攜是資兼本市蘆場上候市或摟股權(quán)是合作險(xiǎn)溢價(jià)際，轉(zhuǎn)剪化為口現(xiàn)金幻玉流繼沙續(xù)擴(kuò)席張。浙江禮傳化鴨物流口基地域的啟智示傳化稅物流貢基地迅的幾君點(diǎn)啟鑼示：啟示申一、金發(fā)展威物流鏡產(chǎn)業(yè)靈要以匹產(chǎn)業(yè)熔需求延為基死礎(chǔ)。說到復(fù)底，彈物流今是一仗個(gè)服窗務(wù)性果產(chǎn)業(yè)忙，其扇他產(chǎn)園業(yè)如賢制造連業(yè)、意商貿(mào)岔業(yè)是翠其服勒務(wù)對(duì)峽象，井發(fā)展敗物流密產(chǎn)業(yè)牢一定烘要以倆產(chǎn)業(yè)升對(duì)物蹲流的蓄需求雖為基芬礎(chǔ)，照包括遙物流乒園區(qū)呢（基掙地）餓的規(guī)胸模、挑運(yùn)營卷模式仔、服街務(wù)方架式都此要從妨產(chǎn)業(yè)奴的需撫要出筍發(fā)。奴離開衛(wèi)了產(chǎn)日業(yè)需決求，“就物籮流抓仿物流”是不場行的工。啟示耕二、白完善烏服務(wù)制功能蜂要以睬資源撤整合梳為手盆段。物流誘是一促個(gè)龐峰雜的窮系統(tǒng)碎工程笨，需救要各籠種各湯樣的剝物流傾資源過，完犯善服頂務(wù)功坑能要響以資郊源整碼合為誼手段逝，物荒流園交區(qū)（宮基地季）是喪資源襯整合著的好腦形式摘。有院了這肢樣一撕個(gè)平虹臺(tái)，煩就能湯夠吸舅引和余積聚榨各種沾物流攻資源悠，這互些資跑源通核過市挽場化躬運(yùn)作濃，就妙可以尤提供虹綜合蠢性物遵流服微務(wù)。懲如果耗各個(gè)刮物流影園區(qū)麗（基醋地）草之間默實(shí)現(xiàn)功物流喂信息餓互聯(lián)沙、互劇通，澇將會(huì)甚發(fā)揮夸更大茄的整赤合與螞積聚旗效應(yīng)標(biāo)。浙江搏傳化評(píng)物流業(yè)基地口的啟勾示啟示陳三、刷經(jīng)營鑰管理眨模式桌要與惠經(jīng)濟(jì)頓發(fā)展亭水平弓相適坡應(yīng)。傳化貍物流弱基地什采取播了有窮形市陵場與際無形知市場艇、自品主交抗易與棟綜合堂服務(wù)淡有機(jī)爹結(jié)合燭的?；?，蕉既提領(lǐng)供場銀地和樓信息翠平臺(tái)瓜，又習(xí)不是則簡單轎的物憑業(yè)管玻理和春中介鼠服務(wù)繪；“物流唐基地”與進(jìn)姑駐企畏業(yè)之乏間既冬分工洽又合梅作，龍?jiān)谝粨涠ǔ趟级壬献獍缪菡屏恕凹芍成獭钡慕腔派?；方進(jìn)駐啦企業(yè)詞之間擱在現(xiàn)本代物想流理銳念和僑市場黃經(jīng)濟(jì)論規(guī)律稀之上巨，形名成了乒平等最的競?cè)A爭與膛合作私關(guān)系暴；“物流膽基地”的設(shè)喇施、芽設(shè)備馳、運(yùn)粥作和蠶管理積模式邁可能谷都不綢是“最先翠進(jìn)”的，驅(qū)但符騾合當(dāng)哀地經(jīng)桂濟(jì)發(fā)忌展的盒需要矛，因夜而具導(dǎo)有較熄強(qiáng)的螺生命補(bǔ)力。啟示幣四、趁爭取愁政府赤的重以視和聽引導(dǎo)彼。在物健流園牢區(qū)（趟基地貼、中單心、悟場站趁）的混功能脾定位奔、規(guī)提劃建留設(shè)、睜運(yùn)營穴模式緞、發(fā)差展方泄向等敗方面已與當(dāng)峰地物素流需揀求相陷一致資，讓陪政府恩充分缺重視侮物流類園區(qū)睡是現(xiàn)類代物再流集酒約化移經(jīng)營佛不可蠅缺少召的基維礎(chǔ)設(shè)邀施，隊(duì)在整氣合資嫩源，妄發(fā)展遠(yuǎn)物流劫產(chǎn)業(yè)脈，推己動(dòng)經(jīng)淋濟(jì)發(fā)療展中閘可以濕發(fā)揮密重要所的作椒用，通過誓物流今園區(qū)愈對(duì)當(dāng)加地經(jīng)績濟(jì)的罩帶動(dòng)倒作用唉爭取黃政府違部門趟給予喊相應(yīng)煤的扶辟持政卡策。小件結(jié)物流影園的扔盈利站模式耗小結(jié)五大殼方面詞盈利漫，六存種類慣型體奇現(xiàn)。物流陶?qǐng)@區(qū)聽的贏堂利主厭要來醉自五碰個(gè)方豪面，狂即土梯地增動(dòng)值、榜出租國收入刺、服救務(wù)費(fèi)諒用、壟項(xiàng)目蠟投資棚收益賢及其間他收勿益。級(jí)目前銜國內(nèi)凈外物鏟流園桿區(qū)的霸盈利柔模式