房地產(chǎn)評(píng)估-收益還原法

第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱(chēng)：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格的方法。

公式：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/還原利率

價(jià)格：收益價(jià)格

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬(wàn)的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬(wàn)元的利息，則對(duì)該公司來(lái)說(shuō)，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬(wàn)元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬(wàn)元。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列哪些因素？

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：p177①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

三、收益還原法的適用對(duì)象與條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫(xiě)字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。

不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。第二節(jié)

收益還原法的基本公式一、一般公式一般公式

還原利率每年不變，且大于0二、純收益每年不變的公式公式的用途：1、可以直接用于計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格；2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價(jià)格的換算；3、市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限的修正。V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：（a）收益年限無(wú)限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無(wú)限年，試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無(wú)限年特點(diǎn)：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價(jià)格的換算例題p119-173、市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-11三、房地產(chǎn)凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式有限年無(wú)限年假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。【例5-跌3】某宗牲房地拌產(chǎn)，日預(yù)測(cè)耕其未娘來(lái)5年的災(zāi)凈收駝益分歌別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元嗽、25萬(wàn)元朋、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元吃，從進(jìn)第六迷年到目未來(lái)藝無(wú)窮男遠(yuǎn)，碌每年淡的凈敞收益淡將穩(wěn)峽定在35萬(wàn)元催左右贊，該欄類(lèi)房案地產(chǎn)弊的資鐮本化拐率為10％。試狂計(jì)算該膽宗房地驕產(chǎn)的收灑益價(jià)格腿。如果袋該房地呢產(chǎn)的收蟲(chóng)益年限陜?yōu)?0年，則請(qǐng)?jiān)撟诜科禺a(chǎn)的糊收益價(jià)碗格為多嶺少？P11橋7-2海3例題：某宗慘房地猶產(chǎn)的處收益匠期限窄為38年，難通過(guò)刊預(yù)測(cè)早得到慌未來(lái)5年的凈部收益分絹別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，爬從第六嫂年到第38年每年園的凈收布益為35萬(wàn)元虛，該臂類(lèi)房傲地產(chǎn)仿的報(bào)捷酬率例為10％。試廣計(jì)算該摘宗房地筋產(chǎn)的收碼益價(jià)格蕩。例題通過(guò)辟預(yù)測(cè)跌得到膨某宗滾房地轟產(chǎn)在臥未來(lái)5年內(nèi)紛的凈沿收益減分別某為20、22、25、28和30萬(wàn)元棒，從隔第6年到無(wú)悠窮遠(yuǎn)年煌的每年響凈收益謹(jǐn)為35萬(wàn)元任，該皺類(lèi)房矛地產(chǎn)核的報(bào)械酬率明為10％。試月計(jì)算該晚宗房地的產(chǎn)的收撿益價(jià)格礦。四、尾未來(lái)塑若干采年后但的房度地產(chǎn)役價(jià)格刪已知p1尸03當(dāng)未來(lái)弟某年的夢(mèng)房地產(chǎn)扇價(jià)格已革知，而鵲已知房紛地產(chǎn)價(jià)術(shù)格的年宵份以前擔(dān)的純收謹(jǐn)益有變帽化（不變是遞特例），r每年蒼不變臉且大太于零接時(shí)，廟房地顯產(chǎn)價(jià)心格的暫計(jì)算篇公式暫如下虎：如果誤凈收臭益每冶年不揚(yáng)變?yōu)锳,則房地沈產(chǎn)價(jià)格抬為【例5-似5】某市末郊有宮一宗豪房地婆產(chǎn)，燦年出聰租凈資收益近為10呈0萬(wàn)元，洞預(yù)計(jì)未脈來(lái)3年內(nèi)仍擱然維持擦在該水崖平，但芹規(guī)劃等串到3年后該餡處開(kāi)發(fā)挨為新的酷市中心遷，預(yù)測(cè)蠻到時(shí)，栗將其轉(zhuǎn)仰賣(mài)的售移價(jià)會(huì)高灶達(dá)15汪00萬(wàn)元，泥銷(xiāo)售銳旅費(fèi)為售欺價(jià)的6％。遷如果槍投資昆者要蕩求該策類(lèi)投澡資的扁收益接率為10％，則齡求該宗四房地產(chǎn)敏目前的壯價(jià)值。P11駕9-1包5【解】由題撇意：【思考題】某處干租舊坦辦公唐樓的托租約成尚有物兩年尊到期配，在功此最懇后2年的怕租約終中，公每年蘭可收百取凈服租金80萬(wàn)元，鼻到期后歸要拆除殺作為商鬼業(yè)用地篩。預(yù)計(jì)插作為商寒業(yè)用地汁的價(jià)值犯為11譜00萬(wàn)元，嶺拆除費(fèi)匹用為50萬(wàn)元戰(zhàn)，該再類(lèi)房繡地產(chǎn)合的資舟本化乎率為10面%。該舊選辦公樓超的價(jià)值靈為多少峽？P1舉19壞-1透6五、凈其收益按許等差級(jí)辰數(shù)遞增籍的公式無(wú)限年式中：b為凈收想益逐年筑遞增的街?jǐn)?shù)額，違如凈收吧益第一溜年為A，則第盆二年為A+悅b，第三囑年為A+倒2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)膏前提柳是：麻（1）凈增收益探按等苗差級(jí)鎮(zhèn)數(shù)遞身增；（2）資本犬化率大鏟于零為r；（3）收盒益年插限為千無(wú)限僚年?！纠?-浪6】某宗史房地墾產(chǎn)預(yù)鴨計(jì)未運(yùn)來(lái)第封一年垮的凈災(zāi)收益慢為20萬(wàn)元，壤此后每撒年的凈清收益會(huì)頂在上一閣年的基叛礎(chǔ)上增蠅加2萬(wàn)元?jiǎng)?，收倒益年?dāng)限可此視為肚無(wú)限懂年，帖該類(lèi)丙房地貢產(chǎn)的望資本拴化率轟為8％。試尸求該宗慎房地產(chǎn)爸的收益椅價(jià)格。五、甲凈收以益按馬等差原級(jí)數(shù)贊遞增摟的公棋式有限年假設(shè)炮前提腐是：躍（1）凈惕收益解按等荒差級(jí)傲數(shù)遞歉增；（2）資本她化率r不等死于零誕；（3）收學(xué)益年定限n為有梳限年浩限?！纠?-7茂】某宗各房地愁產(chǎn)預(yù)蒙計(jì)未鮮來(lái)第假一年為的凈大收益幟為20萬(wàn)元淺，此翁后每美年的濫凈收返益會(huì)末在上環(huán)一年銅的基肉礎(chǔ)上費(fèi)增加2萬(wàn)元，棟收益年景限30年，該猜類(lèi)房地史產(chǎn)的資姨本化率御為8％。試望求該宗闊房地產(chǎn)用的收益真價(jià)格。五、省凈收袋益按蚊等差糠級(jí)數(shù)車(chē)遞減褲的公答式只有星有限邪年式中：b—凈收益裹逐年遞筆減的數(shù)脫額，如揪凈收益撈第一年俘為A，則第取二年為A-蜓b，第三堵年為A-殺2b，第n年為A-（n-憂(yōu)1）b。假設(shè)前靈提是：（1）凈秩收益澡按等幣差級(jí)煩數(shù)遞即減；飼（2）資毛本化讀率r不等于剛零；（3）收改益年誼限為看有限濃年n，且n≤A振/b+筆1。（崖當(dāng)n＞A/b回+1時(shí)，第n年的捷凈收菜益為奧負(fù)，翁以后賣(mài)各年參的凈遭收益凡均為斧負(fù)值輕，任鍛何一撤個(gè)“宜理性杜經(jīng)營(yíng)攝者”槐在A(yíng)/b桐+1年后都拳不會(huì)在霸經(jīng)營(yíng)）很。六、煤凈收探益按男一定茶比率取遞增仿的公評(píng)式無(wú)限年【例5-摩8】某宗蹤蝶房地籮產(chǎn)預(yù)冠計(jì)未引來(lái)第激一年尸的凈鎮(zhèn)收益準(zhǔn)為30萬(wàn)元平，此薄后每像年的初凈收運(yùn)益會(huì)區(qū)在上將一年廁的基而礎(chǔ)上校增長(zhǎng)2％，收獅益年限淚可視為硬無(wú)限年殲，該類(lèi)漏房地產(chǎn)穗的資本深化率為10％。試途求該宗將房地產(chǎn)牙的收益淡價(jià)格。六、凈皆收益按他一定比于率遞增李的公式有限年假設(shè)前摸提是：販（1）凈總收益悅按等竹比級(jí)鴿數(shù)遞傲增（2）收益諒年限n為有限秋年?！纠?-9羊】某宗房范地產(chǎn)預(yù)鋼計(jì)該房特地產(chǎn)未鴿來(lái)第一綢年的凈產(chǎn)收益為20萬(wàn)元夫，此拌后在吊使用膝年限50年內(nèi)自每年叫的凈蠅收益宵會(huì)在牢上一秤年的其基礎(chǔ)聽(tīng)上增禿長(zhǎng)2％；立該類(lèi)向房地膽產(chǎn)的樹(shù)資本復(fù)化率召為10％。試君求該宗適房地產(chǎn)準(zhǔn)的收益容價(jià)格。收益六會(huì)不膀會(huì)減晉為零六、花凈收柏益按礙一定己比率舒遞減尊的公際式無(wú)限年式中俱：g—凈收過(guò)益逐享年遞筍減的妖比率假設(shè)前舒提是：（1）凈收晨益按等筆比級(jí)數(shù)泉遞減；（2）資講本化擦率r大于滋零；（3）收益稈年限為價(jià)無(wú)限年聾?！纠?-柜10市】某宗房點(diǎn)地產(chǎn)預(yù)鴉計(jì)未來(lái)代第一年柿的凈收稱(chēng)益為20萬(wàn)元，表此后每銀年的凈怒收益會(huì)獎(jiǎng)在上一爛年的基氧礎(chǔ)上降塵低2％，百收益葉年限神可視控為無(wú)妥限年摸，該篩類(lèi)房疼地產(chǎn)增的資兩本化苗率為10％。試姨求該宗千房地產(chǎn)貪的收益草價(jià)格?！窘狻坑深}意狹：六、膏凈收繁益按綁一定桂比率例遞減撕的公崖式有限年假設(shè)濱前提裝是：（1）凈收誕益按等窗比級(jí)數(shù)明遞減；（2）資本襲化率r不等于傭零；（3）收攜益年匠限n為有戰(zhàn)限年雖?！纠?-瘦11帽】某宗房銅地產(chǎn)預(yù)的計(jì)該房發(fā)地產(chǎn)未跌來(lái)第一專(zhuān)年的凈束收益為20萬(wàn)元，貨此后在胡使用年科限50年內(nèi)擊每年魔的凈巷收益浴會(huì)在呆上一科年的字基礎(chǔ)鋪上降哀低2％；猴該類(lèi)有房地士產(chǎn)的錘資本喝化率嗓為10％。試胞求該宗垃房地產(chǎn)牛的收益慌價(jià)格。【解】由題誼意：第三節(jié)收益稿還原登法的炭步驟一、搜啦集并胳驗(yàn)證鞠有關(guān)何數(shù)據(jù)逐資料二、預(yù)測(cè)辛估價(jià)對(duì)槍象的純收益份（凈收怕益）三、求取還原利濾率四、確定收益仔年限五、選懶用適躬宜的佩收益化法公式計(jì)算銳收益嚼價(jià)格一、覆搜集謠并驗(yàn)倍證有鹽關(guān)數(shù)替據(jù)資仁料目的：為鑄了測(cè)傷算房任地產(chǎn)各的純嬌收益淺和還海原利肢率，辛評(píng)估欲房地筋產(chǎn)價(jià)褲格。內(nèi)容：估價(jià)對(duì)滅象及其類(lèi)似責(zé)房地墾產(chǎn)收入再、運(yùn)敢營(yíng)費(fèi)挽用等鋪數(shù)據(jù)靜資料蹲，銀呼行定真期、番活期喜存款伏利率暈、房膨地產(chǎn)探投資撈的風(fēng)千險(xiǎn)等弦數(shù)據(jù)每。途徑：查閱有欺關(guān)部門(mén)霜的資料逃及實(shí)地激調(diào)查。1、純襪收益坊的概談念指歸屬黎于房地崗產(chǎn)的除鄰去各種費(fèi)常用后的收屑益。即拖從總收沙益中扣除：①資金賠、勞動(dòng)久力、管券理等生旱產(chǎn)要素薄對(duì)總收頃益的貢尿獻(xiàn)程度臉應(yīng)該得祖到的收扒益部分；②收役益中圖不能談?dòng)赏镀鲑Y主尸體自輸由支辜配的蛾部分凡，如鴨經(jīng)營(yíng)起需要否繳納序的稅慚金。二、預(yù)弟測(cè)估價(jià)化對(duì)象的純收益弦（凈收屠益）2、純環(huán)收益尚的種安類(lèi)①實(shí)齒際純狠收益念和客黨觀(guān)純勻收益實(shí)際物純收質(zhì)益是身指待滑估房喇地產(chǎn)都在現(xiàn)狀壟的經(jīng)農(nóng)營(yíng)管軌理水譽(yù)平條本件下，實(shí)際擾取得的柱收益。實(shí)際收現(xiàn)益可能享為0，甚至利是負(fù)值?？陀^(guān)疫純收鑼益是很指排鼻除了坑各個(gè)垮企業(yè)鉆實(shí)際步利益中屬于追特殊的己、偶然君的要素偷對(duì)實(shí)際菠收益的阿影響后腸得到的一般正譽(yù)常收益。注意：在用杰收益法捧進(jìn)行房扶地產(chǎn)估處價(jià)時(shí)，有租稍約限敏制的，租賃際期限耽內(nèi)的敘租金寇應(yīng)采禽用租澡約租儀金(實(shí)際租逆金)，租賃障期限外責(zé)的租金燥應(yīng)采用文正?？兔^(guān)的市坐場(chǎng)租金(客觀(guān)收劫益)。沒(méi)有租奧約限制昨的，實(shí)代際收幸益為0或負(fù)值夏的，通常采囑用客觀(guān)收?qǐng)D益作為估旦價(jià)的依斜據(jù)。②有鈔形純導(dǎo)收益擔(dān)和無(wú)鬧形純蜜收益有形純總收益是肺由房地顧產(chǎn)帶來(lái)巴的能夠摟直接用貨幣來(lái)表示請(qǐng)的收益對(duì)。無(wú)形慮純收賞益指遠(yuǎn)由于絮投資的房地映產(chǎn)帶望來(lái)的間接佛收益，如膜安全課感、矛自豪神感、躍提高肅個(gè)人水的聲俗譽(yù)和限信用極、增廢強(qiáng)企畏業(yè)的沈融資涼能力采等。注意：在返用收鏟益法葵進(jìn)行插房地錫產(chǎn)估菌價(jià)時(shí)歸，無(wú)形收宮益難以外貨幣化紋，因而沾在純收免益計(jì)算齡的時(shí)候裁難以考酬慮，通怪常情況冒下，可踐以通過(guò)飯選取較低案的還衡原利售率來(lái)考慮劈燕無(wú)形收桌益。③基于滔租賃收捷入的純城收益和腰基于營(yíng)軍業(yè)收入攔的純收功益收益關(guān)性房蛛地產(chǎn)棒獲取舍收益稻的方蓋式，裝從房地堤產(chǎn)所耀有者發(fā)的角捕度看，蘿主要如有出租和營(yíng)業(yè)兩種。杏凈收益李的測(cè)算件途徑可定分為兩講種：一是基于租辛賃收入餅的凈收刷益例如：普通橋住宅、迎公寓、池寫(xiě)字樓斗、商鋪涌、標(biāo)準(zhǔn)渴工業(yè)廠(chǎng)灰房、倉(cāng)娘庫(kù)等類(lèi)拿房地產(chǎn)翻；二是基于矩營(yíng)業(yè)柜收入越的凈閑收益例如：旅館烘、影劇似院、娛皂樂(lè)場(chǎng)所被、加油堡站等類(lèi)侄房地產(chǎn)鹿。3、純收單益測(cè)算扛的公式①基于租賃收瞞入測(cè)算跨純收訓(xùn)益（重點(diǎn)梁掌握）純收芽益=潛在虹毛收原入-空置孩等造丙成的寨收入所損失-運(yùn)營(yíng)緞費(fèi)用豬＝有爽效毛牧收入論－運(yùn)店?duì)I費(fèi)糊用潛在毛弊收入:是假剩定房哀地產(chǎn)歉在充虧分利液用、遲無(wú)空責(zé)置（續(xù)即100％出租岔的情況弓下的收掩入）。在房粱地產(chǎn)顯價(jià)格妖評(píng)估容中，網(wǎng)其包邀括租金甲收入和租賃生保證索金或壞押金蠶的利針息收堪入。有效毛晉收入:是由孩潛在堂毛收冒入扣摧除空置憐等造雞成的體收入打損失鑰后的水收入?？罩抿?yàn)等造悟成的前收入倒損失攻包括何：因僻空置寸、拖樹(shù)欠租蝕金（驗(yàn)延遲冤支付騰租金竊，少粉付租爭(zhēng)金或相不付龜租金灰）以深及其栗他原扇因造故成的稱(chēng)收入稱(chēng)損失芒。運(yùn)營(yíng)笑費(fèi)用：是指訓(xùn)維持房姻地產(chǎn)正那常使用野或營(yíng)業(yè)鼠所必須陪的費(fèi)用桑。管理院費(fèi)：是指肉出租房危地產(chǎn)要絮進(jìn)行的照必要管背理所需腐的費(fèi)用政。(租金的2%～5%)維修費(fèi)：是指野為保證予房屋正壘常使用悅每年所州支付的秘房屋的奏維護(hù)費(fèi)(修繕帥費(fèi)用)。保險(xiǎn)地費(fèi)：是奶指房字地產(chǎn)暗所有萬(wàn)者為騾使所綱擁有框的房株產(chǎn)免怒遭意母外而歸向保廳險(xiǎn)公棵司支鴨付的割費(fèi)用跑。(租金的0.1遙5%～0.2忌%)。稅金：是指題房地產(chǎn)碑所有者誼由于房友地產(chǎn)出悔租而應(yīng)臟按照國(guó)兄家有關(guān)忙規(guī)定向奮稅務(wù)機(jī)楚關(guān)繳納歉的房產(chǎn)濟(jì)稅和寫(xiě)營(yíng)業(yè)據(jù)稅。由法知律具體憑規(guī)定，貞如營(yíng)業(yè)服稅，城倉(cāng)市維護(hù)柴建設(shè)稅臭，教育告費(fèi)附加脆等。中介費(fèi)裕用：是朽指通孝過(guò)各蜜中介梢機(jī)構(gòu)員發(fā)生渴的，立應(yīng)當(dāng)染由房原地產(chǎn)皂所有本者支抖付給銷(xiāo)中介光機(jī)構(gòu)毒的費(fèi)姜用。出租用幕房地產(chǎn)緞租約中逮關(guān)于費(fèi)油用的負(fù)冤擔(dān)表在估價(jià)革過(guò)程中耀，需要竄在分析租約的基她礎(chǔ)上決定所要杠扣除選的費(fèi)瓶用項(xiàng)雅目。如果央租約遷約定響保證此合法念、安傷全、震正常姓使用勉所需桐要的偏一切污費(fèi)用資均由德出租唇人承精擔(dān)，抵則應(yīng)否該將題其全部扣驗(yàn)除；如果租性約約定枝部分或賤全部費(fèi)酸用都由甘承租人傅承擔(dān)，告則出租擱人所得剝到的租治賃收入爛就接近應(yīng)于凈收衡益，此噸時(shí)扣除作的費(fèi)用痰就要相應(yīng)號(hào)的減艱少。關(guān)于該杜公式的確幾點(diǎn)說(shuō)特明：潛在叔毛收熔入、針有效斤毛收怪入、埋運(yùn)營(yíng)旺費(fèi)用自、凈灘收益通常以年度計(jì)，并鏈假設(shè)在年末發(fā)生?？罩迷煨爻傻氖杖溉霌p失詢(xún)一般以潛在毛叉收入的某白一百嬌分率紹來(lái)計(jì)析算。實(shí)際評(píng)勾估中，例通常會(huì)米用運(yùn)營(yíng)岔費(fèi)用些率來(lái)求猛取運(yùn)振營(yíng)費(fèi)忠用。例題：某商喜場(chǎng)的錘土地緩使用鄰年限注為40年，巧從20階01年10月1日起計(jì)隸。該商慌場(chǎng)共有彼兩層，訂每層可寧出租面紡積各為20煙0平方米預(yù)。一層遣于20任02年10月1日租皇出，風(fēng)租賃衡期限您為5年，技可出臉租面匯積的落月租贈(zèng)金為18話(huà)0元/平方歡米，顏而且訓(xùn)每年煙不變圾；二偷層現(xiàn)軋暫時(shí)空置。印附近類(lèi)縣似商場(chǎng)是一、二算層可出控租面積詞的正常繡月租金胳分別為20態(tài)0元/平方米建和120元/平方米側(cè)，運(yùn)營(yíng)袖費(fèi)用率勝為25％。該橋類(lèi)房地將產(chǎn)的還匆原利率迅為9％。磨試測(cè)惹算200齒5年10月1日帶租約真出售時(shí)濁的正常泉價(jià)格。p1弱17土地孫使用靠年限檢為40年，盆從20仔01年10月1日起計(jì)商場(chǎng)一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場(chǎng)租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價(jià)析時(shí)點(diǎn)姨：200駕5年10月1日解：該商酷場(chǎng)200邀5年10月1日帶嚇租約孔出售寬時(shí)正濟(jì)常價(jià)耗格測(cè)育算如造下：①商場(chǎng)1層價(jià)格相的測(cè)算劑：公式：租賃期合限內(nèi)年凈渣收益抹＝200×18瘦0×(1－25％)×12淡=錄32蒸.4激0（萬(wàn)元達(dá)）租賃期鞠限外年凈吊收益址＝200×200×(1－25％)×12以=炒36草.0痰0飯(萬(wàn)元)＝375撇.69衰(萬(wàn)元)②商場(chǎng)2層價(jià)誼格計(jì)縣算：公式：年凈閣收益=2大00×120×(1風(fēng)-2殘5％)×12葡=2倘1.軟60配(萬(wàn)元)＝229弦.21拘(萬(wàn)元)該商場(chǎng)咐出售時(shí)酒的價(jià)格P＝P1＋P2＝375論.69＋22腳9.莊21＝604羞.90項(xiàng)(萬(wàn)元)②基于混營(yíng)業(yè)收泰入測(cè)算振凈收益凈收辜益＝疲經(jīng)營(yíng)葉收入播－歸網(wǎng)屬于僑其他苦資本碌或經(jīng)音營(yíng)的始收益歸屬于病其他資糟本或經(jīng)辮營(yíng)的收袖益是指借商業(yè)、視餐飲業(yè)朽、工業(yè)提、農(nóng)業(yè)絡(luò)等經(jīng)營(yíng)柿者的正童常利潤(rùn)升。商業(yè)經(jīng)央營(yíng)的房池地產(chǎn)：凈收溪益等報(bào)于商引品銷(xiāo)紙售收輪入扣谷除商桃品銷(xiāo)采售成決本、芬經(jīng)營(yíng)昂費(fèi)用望、商槳品銷(xiāo)缸售稅民金及敗附加抗、管遙理費(fèi)搜用、彼財(cái)務(wù)齒費(fèi)用憲和商速業(yè)利橋潤(rùn)。工業(yè)生索產(chǎn)的房鼓地產(chǎn)：凈收益宋為產(chǎn)品濱銷(xiāo)售收久入扣除輔生產(chǎn)成匠本、產(chǎn)盯品銷(xiāo)售現(xiàn)費(fèi)用、拳產(chǎn)品銷(xiāo)批售稅金昨及附加距、管理攤費(fèi)用、嚇財(cái)務(wù)費(fèi)聾用和廠(chǎng)腸商利潤(rùn)哄。農(nóng)用地：是由鉤農(nóng)地襲平均憑年產(chǎn)徐值(全年頁(yè)農(nóng)產(chǎn)雕品的需產(chǎn)量反乘以紫單價(jià))扣除鎮(zhèn)種苗兆費(fèi)、情肥料倘費(fèi)、盟人工羨費(fèi)、劉畜工奮費(fèi)、臉機(jī)工鼓費(fèi)、僑農(nóng)藥馬費(fèi)、稿材料罷費(fèi)、鬼水利事費(fèi)、市農(nóng)舍挑費(fèi)、障農(nóng)具赤費(fèi)、弟稅費(fèi)晝、投介資利蒜息、速農(nóng)業(yè)佩利潤(rùn)弟等。③混耳合使習(xí)用房濟(jì)地產(chǎn)出凈收喊益的飲求取混合鼓使用莊房地窗產(chǎn)是指多犧種收益練的房地余產(chǎn)，如個(gè)星級(jí)賓翻館，一釣般有客德房、會(huì)餅議室、伍餐飲、董商務(wù)中萄心、娛抓樂(lè)中心團(tuán)等。方法航一：首蹲先測(cè)揚(yáng)算各伙種類(lèi)靠型的梯總收撿入，訴然后先測(cè)算樸各種儲(chǔ)類(lèi)型廟的總愉費(fèi)用去，兩剖者之材差就爆是凈殺收益局。方法禽二：將生各種廊房地沒(méi)產(chǎn)看知成是歡各種樣單一油收益牌類(lèi)型苦房地趣產(chǎn)的具簡(jiǎn)單生組合武，先靈分別抵根據(jù)倡各自調(diào)的收休入和鼠費(fèi)用弟求出妙各自劑的凈形收益棟，然芬后將矮所有攜的凈夠收益捧相加供。④自用覺(jué)或尚未要使用的勸房地產(chǎn)弟凈收益垂的求取根據(jù)背市場(chǎng)姨上有雄收益晶的類(lèi)片似房縫地產(chǎn)災(zāi)的有艇關(guān)資守料按似照上奪述的稿公式扛測(cè)算曲凈收醋益，皆或者霜通過(guò)拍類(lèi)似仰房地賄產(chǎn)的星凈收嚴(yán)益直伏接比君較得草出凈見(jiàn)收益敞。四、芬收益誓年限會(huì)的確娛定估價(jià)對(duì)火象房地?fù)Мa(chǎn)自然獄壽命法律秤規(guī)定淘（如貸土地田使用在權(quán)法破定最瓣高年戰(zhàn)限）合同易約定水（如累租賃防合同催約定鍋的租努賃期網(wǎng)限）房地主產(chǎn)剩配余經(jīng)須濟(jì)壽在命來(lái)仰確定收益期售限時(shí)估腳價(jià)對(duì)象舌自估價(jià)航時(shí)點(diǎn)起趕至未來(lái)腿可以獲水得收益洲的時(shí)間伐。1．對(duì)于撒單獨(dú)土篇地和單腐獨(dú)建筑連物的估亞價(jià)根據(jù)土添地使用煮權(quán)年限食和建筑洗物經(jīng)濟(jì)洗壽命來(lái)考綜合確霸定收益拋年限。然后墾選用曾有限妻年的故收益封法計(jì)莫算公撥式。注意才凈收元益中哨不扣材除建遺筑物播折舊呼費(fèi)和舒土地小攤提先費(fèi)?？紤]款因素2．對(duì)堤于房飼地合華成體拴的估懷價(jià)對(duì)練象對(duì)于栗建筑作物的依經(jīng)濟(jì)浴壽命晚于或與土殺地使用纏年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地腸使用邁年限確定爛未來(lái)預(yù)可獲霜收益乞的年純限，情選有限駕年的收益冒法計(jì)算稼公式，寒凈收益小中不扣據(jù)除建筑物槽折舊費(fèi)店和土地筒攤提費(fèi)秧。例題：求取房占地產(chǎn)價(jià)聲格對(duì)于建津筑物的卸經(jīng)濟(jì)壽扛命早于張土地使映用年限沒(méi)而結(jié)束設(shè)的以建筑物糊的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命確定宮未來(lái)膊可獲湊收益驗(yàn)的年狹限，妹選用男有限舌年的線(xiàn)收益陰法計(jì)蛇算公兄式，震凈收哀益中僚不扣岔除建狂筑物邪折舊剖費(fèi)和先土地腥攤提盼費(fèi)；偶然后通再加伐上土茅地使漆用年拌限超階出建旱筑物洋經(jīng)濟(jì)擋壽命星的土地剩匆余使用才年限價(jià)眾值的折先現(xiàn)值。五、還墨原利率霜的求取1、還出原利罰率的概念還原鹿利率弓又稱(chēng)客為資凈本化儲(chǔ)率，旱是將炕待估機(jī)房地諷產(chǎn)的淹預(yù)期頓凈收章益轉(zhuǎn)爪化為村估價(jià)襯時(shí)點(diǎn)半該房話(huà)地產(chǎn)按價(jià)格皇的比率。還原映利率踩的重軋要性哪：凈收益（萬(wàn)元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影響贏(yíng)資本化混率大小火的因素投資鐮風(fēng)險(xiǎn)資本化慣率的高助低與投凳資的風(fēng)筋險(xiǎn)的大汁小成正相怒關(guān)的趁關(guān)系紗，即沫風(fēng)險(xiǎn)惰大，換收益耗率就換高；乎風(fēng)險(xiǎn)草小，僚收益呼率就愧低。房地產(chǎn)局的狀況不同善地區(qū)販、不蛾同時(shí)王期、夏不同杠類(lèi)型鈔、不啦同用途抹的房習(xí)地產(chǎn)倡，投炸資風(fēng)莖險(xiǎn)各閣不相辨同，啟因此曬報(bào)酬劍率也努不盡熱相同油。3、資食本化怕率的哥種類(lèi)萄及相裂互關(guān)糕系①資本煉化率的表種類(lèi)土地資貴本化率：是鴿將待框估土呆地的洲預(yù)期純凈收棟益轉(zhuǎn)殲化為險(xiǎn)在估派價(jià)時(shí)宮點(diǎn)的遍土地呼價(jià)格到的比逼率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)跡象是單純的稈土地，所來(lái)選用真的凈阿收益伸也是竄由土競(jìng)地產(chǎn)見(jiàn)生的套。建筑物辟資本化轟率：是灑將待信估建慶筑物代的預(yù)鴉期凈份收益閥轉(zhuǎn)化灣為在招估價(jià)蛛時(shí)點(diǎn)興的建配筑物這價(jià)格莫的比誘率。此時(shí)，估價(jià)謎對(duì)象是單純況的建叫筑物，所選盼用的凈竿收益也今是由待膛估建筑揚(yáng)物產(chǎn)生廣的。房地產(chǎn)團(tuán)綜合資脾本化率：是將燦待估房批地產(chǎn)的真預(yù)期凈蛙收益轉(zhuǎn)傅化為估嘆價(jià)時(shí)點(diǎn)波的房地縮慧產(chǎn)價(jià)格怎的比率銳。此時(shí)娘，估價(jià)對(duì)系象是房地綜型合體，所惰選用慈的凈炮收益辣也是標(biāo)由房驅(qū)地綜寶合產(chǎn)鍵生的嚷。通常來(lái)風(fēng)講，建筑物寧的投資適風(fēng)險(xiǎn)高誓于土地漫的投資星風(fēng)險(xiǎn)。②三者淹的關(guān)系在已知切建筑物豬價(jià)格和榮三個(gè)資縣本化率壟中的兩惑個(gè)的前降提下，磁三者之霜間的換論算公式毯為：公式中:潛r—房地益產(chǎn)綜靜合資棍本化閥率；rL—土地資朝本化率;rB—建筑勵(lì)物資制本化飽率;L—土地價(jià)竿格；B—建筑灶物價(jià)居格。這種方色法用來(lái)乎進(jìn)行土播地或者蜜建筑物箏價(jià)格的評(píng)估許時(shí)稱(chēng)蛾為剩余技弄術(shù),也稱(chēng)為殘余菊估價(jià)守法。當(dāng)已知嚴(yán)整體房上地產(chǎn)的聽(tīng)凈收益耍，其中刮某一構(gòu)成部早分的橫價(jià)值售和各鉗構(gòu)成渡部分竊的資蘆本化撤率時(shí)注，從滿(mǎn)整體徐房地弟產(chǎn)種雞扣除輔歸屬塘于已易知構(gòu)辦成部斥分的勒凈收步益，販求取歷未知嚴(yán)構(gòu)成儲(chǔ)部分?jǐn)y的價(jià)丸格。若用于越求取土育地的價(jià)歇格，則場(chǎng)稱(chēng)為土地剩堅(jiān)余技術(shù)；若用添于求取話(huà)建筑物昂的價(jià)格旁，則稱(chēng)減為建筑物漲剩余技艘術(shù)。例題：某宗飾房地椅產(chǎn)每驅(qū)年凈俱收益籌是50萬(wàn)元吩，建浮筑物裁價(jià)值察為200萬(wàn)元，鑰建筑物傘資本化擾率為12％，懶土地章資本及化率釣為10％。錦試計(jì)盟算該堪宗房恢地產(chǎn)辰的價(jià)泉值。凈收差益=價(jià)值*欣資本化營(yíng)率解：切該宗柿房地退產(chǎn)的骨價(jià)值旋計(jì)算幕如下遙：土地債價(jià)值＝（50－200×12％）/10％＝260（萬(wàn)元母）該宗齊房地的產(chǎn)價(jià)喂值＝土虹地價(jià)英值＋來(lái)建筑匙物價(jià)軋值＝26割0＋20胞0＝460萬(wàn)元3、資本嚇化率的嗎求取方某法①市云場(chǎng)提筑取法通過(guò)搜則集市場(chǎng)慶上三宗以情上的類(lèi)貨似房地先產(chǎn)的價(jià)格痛、凈收疑益等資垂料，選技用相應(yīng)摧的收益鏈法計(jì)算肌公式，裝反求出杠資本化禍率。相應(yīng)牙的公嗎式又她因收益佩年期義和凈冤收益喇變化撫的限上制而呈忌現(xiàn)出最不同藝的公邊式，開(kāi)在實(shí)粱際操她作中鉆需要畫(huà)分析箭所搜狹集案雕例的警具體路情況納，對(duì)想號(hào)入暫座。例題:選取虧六個(gè)?？杀冉閷?shí)例授房地額產(chǎn)及搜其相唐關(guān)資幸料：可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場(chǎng)提旋取法的注意事書(shū)項(xiàng)：所搜第集的蹄案例推與估脹價(jià)對(duì)阻象為類(lèi)似房軋地產(chǎn)，即墻市場(chǎng)凳比較葡法中撲所涉謊及到燒具體耽要求至。分析耽交易焰實(shí)例己的交厘易情繡況，剛?cè)绻?jīng)有不正燙常的算融資所條件要給隔予修稀正。分析交炎易實(shí)例趁的租金魄是等于駕市場(chǎng)租解金，即紀(jì)要保證秀所搜集蔽的交易誼實(shí)例符合句公開(kāi)約市場(chǎng)爛條件。②累加仁法該方法報(bào)又稱(chēng)為安全令利率矮加風(fēng)懷險(xiǎn)調(diào)單整值兼法，是孩以安遷全利卡率加培上風(fēng)扣險(xiǎn)的兩調(diào)整流值來(lái)饑求取宿資本猾化率蹤蝶的方創(chuàng)法。風(fēng)險(xiǎn)廟調(diào)整茅值是指承箱擔(dān)額外產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)所廳要求的猾補(bǔ)償，困即超過(guò)武無(wú)風(fēng)險(xiǎn)從報(bào)酬率服以上部村分的報(bào)禁酬率，乒具體的錢(qián)根據(jù)估撲價(jià)對(duì)象裹房地產(chǎn)養(yǎng)存在的扣具有自澇身投資松特征的娘區(qū)域、大行業(yè)、濁市場(chǎng)等籍風(fēng)險(xiǎn)的脊來(lái)確定鏈。累加法墳的公式糊：還原印利率閑＝安忘全利探率＋背投資趴風(fēng)險(xiǎn)越補(bǔ)償燥＋管擋理負(fù)烏擔(dān)補(bǔ)芝償＋瞞缺乏施流動(dòng)甩性補(bǔ)項(xiàng)償－你投資糟帶來(lái)完的優(yōu)涂惠安全拆利率也稱(chēng)按無(wú)風(fēng)獻(xiàn)險(xiǎn)報(bào)酸酬率呈，是診資金壤沒(méi)有奮投資云風(fēng)險(xiǎn)裳的報(bào)要酬率律，通韻常情蓮況下奪用銀恢行的華存款座利率澡表示王。投資譜風(fēng)險(xiǎn)苗補(bǔ)償是指姥當(dāng)投囑資者社投資水于收勢(shì)益不徹確定爐、具春有風(fēng)領(lǐng)險(xiǎn)性煩的房栗地產(chǎn)段時(shí)，妻它必良然會(huì)疼要求帥對(duì)所浪承擔(dān)站的額殊外風(fēng)萍險(xiǎn)有采補(bǔ)償哲，否蚊則就蝕不會(huì)質(zhì)投資那。管理發(fā)負(fù)擔(dān)駝補(bǔ)償：是翁指一蔬項(xiàng)投紹資要皆求的催關(guān)心幟和監(jiān)柴督越雹多，姨其吸縮慧引力同就會(huì)轎越小劈燕，從預(yù)而投需資者導(dǎo)必然驅(qū)會(huì)對(duì)渠所承死擔(dān)的尾額外鈴管理購(gòu)有補(bǔ)盾償。房地產(chǎn)欣所要求朝的管理彈一般都橫超過(guò)股爬票、存竭款、證匙券等。缺乏流做動(dòng)性補(bǔ)聾償：是指攪投資者派對(duì)所投越入的資公金由于駕缺乏流澇動(dòng)性所乏要求的灣補(bǔ)償。房地漂產(chǎn)與陵股票生、債析券等拌相比蹦，買(mǎi)栗賣(mài)要繭困難啞，交阿易費(fèi)射用也頂比較糠高，委流動(dòng)偶性差作，所聽(tīng)以需渣要對(duì)娃其進(jìn)霉行補(bǔ)某償。投資眠帶來(lái)渾的優(yōu)仇惠：是指跡由于房荷地產(chǎn)投絹資可能絲式獲得某匆些額外脂的好處飲，如易育于獲得羞銀行融填資，從愁而投資晃者會(huì)降采低所要堡求的報(bào)顧酬率。在實(shí)際凡估價(jià)時(shí)雜要針對(duì)廁實(shí)際的諒估價(jià)對(duì)希象所獲坡得的好趕處，作乘出相應(yīng)下的扣減歲。評(píng)價(jià)：該方子法對(duì)底市場(chǎng)永的要詞求不紐奉高，揚(yáng)但是久風(fēng)險(xiǎn)探調(diào)整凱值的箱確定建主觀(guān)按性比重較強(qiáng)軟，不乓太容即易把存握。在不考榨慮時(shí)吐間和不地域蝴范圍恢差異的情況低下，風(fēng)朋險(xiǎn)調(diào)整劃值主要樂(lè)與房地絨產(chǎn)的類(lèi)嫂型相關(guān)蔬。通常情悼況下，貌商業(yè)零伶售用房洗、寫(xiě)字剝樓、住晴宅、工腥業(yè)用房鄉(xiāng)豐的投資束風(fēng)險(xiǎn)依毯次降低法，風(fēng)險(xiǎn)趴調(diào)整值語(yǔ)也相應(yīng)顏下降。3、投資綢收益率予排序插含入法依據(jù)：具膝有同騙等風(fēng)網(wǎng)險(xiǎn)的廚投資嘉應(yīng)該學(xué)有相塔似的點(diǎn)投資銳收益擾率的筑原理校。是指找紅出相關(guān)司投資類(lèi)映型及其拌收益率奪、風(fēng)險(xiǎn)盈程度，肅按照風(fēng)盾險(xiǎn)大小腎排序，謝將估價(jià)艦對(duì)象與辭這些投蘇資的風(fēng)川險(xiǎn)程度善進(jìn)行比丟較，判貍斷、確腰定資本際化率。投資無(wú)收益察率排隱序插況入法栗示意謀圖操作峰步驟賭：①調(diào)態(tài)查、扒搜集本估價(jià)厲對(duì)象敘所在涌地區(qū)候房地奇產(chǎn)投沾資、讀相關(guān)撤投資衫的收句益和槐風(fēng)險(xiǎn)匆程度葛的資辟料，耐如銀冰行貸財(cái)款、杰存款襯、政邪府債羨券、割股票要等。②將厚搜集乖的各眼種類(lèi)溉型的哪投資鏈的收久益率叉按照慚從大爭(zhēng)到小默的順均序排健列，淋制成圖表。③將估傘價(jià)對(duì)象召與這些唱類(lèi)型投貌資的風(fēng)魚(yú)險(xiǎn)程度泥進(jìn)行比倒較，判匹斷估價(jià)池對(duì)象房顛地產(chǎn)的變資本化申率應(yīng)該浩在哪個(gè)永范圍內(nèi)合，從而蘭確定出莖所要求智的資本系化率。4復(fù)合投軌資收益湖率法指將購(gòu)封買(mǎi)房地痰產(chǎn)的抵押貸徒款收益貴率與自有資秀本收益漆率的加權(quán)乞平均數(shù)聞作為資視本化率季。用公式營(yíng)表示為唇：r=糧MrM+(飼1-狼M)鈴rE公式中：r—綜合寧資本刃化率稅；M—抵押尤貸款越比率醋，抵態(tài)押貸碌款占鋤房地涌產(chǎn)價(jià)獎(jiǎng)格的多比率腫；rM—抵押貸呢款常數(shù)；rE—自有資幫本要求費(fèi)的正常光收益率抵押貸辰款常數(shù)嗽采用年貸款枕利率頂，指帝每年擱的還傅款額洗與抵伶押貸侮款本楚金的瞞比率飾。在分期等乘額償還貸款本左息的情領(lǐng)況下，趁抵押貸慢款常數(shù)盼的計(jì)算執(zhí)公式為疾：例題責(zé)：某類(lèi)房頁(yè)地產(chǎn)在燙其購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)中抵押項(xiàng)貸款占70％，依抵押胡貸款拜年利增率為6％，為自有桿資金興要求孝的年球收益薄率為15％，試屈求該類(lèi)饒房地產(chǎn)逝的資本從化率。r=耽MrM+(1槳-M)忘rE＝70％×6％＋(1－70％)×15％＝8.鳥(niǎo)7%[例5-1銳4]某宗房虧地產(chǎn)的銹年凈收