房地產(chǎn)投資二

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價第七章不確定性分析與風險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關性保值與增值性投資風險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構成投資主體的構成投資的資金構成（三）房地產(chǎn)投資的要素時機、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風險性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進家庭合理消費改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風險分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地產(chǎn)投資分析的必要性三、房地產(chǎn)投資分析的作用為投資者指出投資方向為投資者提供運作方式為投資者估計投資收益為投資者分析風險及提供避險策略第二章

房地產(chǎn)投資分析基本知識第一節(jié)資金的時間價值及其計算一、資金時間價值的含義二、資金時間價值的計算（一）利息與利率的概念（二）計息形式——單利與復利1、單利計息F=P(1+ni)2、復利計息F＝P(1+i)n（三）名義利率與實際利率1、名義利率2、實際利率

i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金的等值計算一、資金等值的相關概念二、資金等值的計算1.復利終值的計算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復利現(xiàn)值的計算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金終值的計算4.償債資金的計算5.資本回收的計算6.年金現(xiàn)值的計算三、資金等值計算注意事項1、P是現(xiàn)在第一計息期開始時（即年初）發(fā)生；2、F是在考察期期末發(fā)生；3、各期的等額支付A，發(fā)生在各期期末；4、當問題包括P與A時，第一個A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期；5、當問題包括A與F時，支付系列的最后一個A與F同時發(fā)生。第三節(jié)現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖一、現(xiàn)金流量的相關概念二、現(xiàn)金流量圖及其繪制（一）現(xiàn)金流量圖的含義（二）現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則第三徹章獲房旅地產(chǎn)賴投資穿環(huán)境菊及市詠場分敞析第一顆節(jié)倘房躺地產(chǎn)活投資清環(huán)境晶分析一、棋投資較環(huán)境煤的含鐮義及撥其特沸征（一）巡壽投資環(huán)變境含義（二至）投藝資環(huán)正境的宣特征系統(tǒng)性動態(tài)凳性主導悠性區(qū)域性二、房充地產(chǎn)投波資環(huán)境浴要素分擋析政治因仆素法律煉因素經(jīng)濟環(huán)仗境因素自然瘡環(huán)境傾因素基礎設豪施因素社會起文化洋因素三、前房地柏產(chǎn)投諸資環(huán)膊境分餃析方準法冷熱儲對比求法等級尺過度法道氏釣評估遲法閔氏韻評價淡法第二啄節(jié)伐房地駛產(chǎn)投廢資市葬場分扛析一、枯房地順產(chǎn)投驅(qū)資市瓶場分歸析的港含義二、芹房地序產(chǎn)市晚場分毅析的爪作用三、房陷地產(chǎn)市炮場分析遞的主要呆內(nèi)容1.市場俘分析釣的三賴個層傍面2.房地產(chǎn)皇市場分澇析的內(nèi)跌容第三垮章巡壽房輕地產(chǎn)濤投資牌與融洲資第一節(jié)鄉(xiāng)豐房地避產(chǎn)企業(yè)店資金籌基集的方盛式一、列直接兵融資二、間建接融資三、權俗益融資四、債踢務融資第二摸節(jié)督常見重的房破地產(chǎn)裁融資盤方式絕介紹一、房進地產(chǎn)信袍貸（一區(qū)）土退地開略發(fā)貸亂款1、土蜘地購渠置貸味款2、土地隆開發(fā)貸僵款3、土地務儲備貸貸款（二福）商牽品房獵開發(fā)煉貸款（三辦）持趙有經(jīng)嬸營性再物業(yè)破貸款（四蓮）房批地產(chǎn)宰抵押奮貸款1、個常人住駐房抵鼠押貸辯款2、在漁建工襪程抵建押貸嘴款二、證怪券融資三、房脅地產(chǎn)信尋托四、蠻房地氏產(chǎn)抵嘆押貸閑款證倦券化五、房地求產(chǎn)基宅金六、其視他方式寫：聯(lián)建犯、參建丹融資；敘房地產(chǎn)畫典當融京資；利趁用外資第三節(jié)館房地閑產(chǎn)項目梯融資一、房賓地產(chǎn)融期資方案（一）暑融資組撒織形式久選擇（二）睜資金來緊源選擇（三）準資本金攀籌措（四）碼債務資艘金籌措（五墨）預傭售或市預租（六刻）融房誠資方墾案分扁析1、資金木來源可至靠性分潮析2、融資炕結(jié)構分抱析3、融資綿成本分扮析4、融震資風璃險分羽析二、折金融積機構喚對項貧目貸需款的偏審查（一柜）企構業(yè)資鄉(xiāng)豐信等塘級評蘆價（二弊）貸稿款項褲目評績估（三）株房地產(chǎn)首貸款擔萍保方式媽評價1、保證2、抵京押3、質(zhì)押4、貸款盡綜合評疫價第五怨章召房丟地產(chǎn)摔開發(fā)昨項目概投資苗估算第一節(jié)繪房地粘產(chǎn)投資碗與成本跑構成非生眨產(chǎn)性悼建設聲項目告總投鐮資構粱成：建設項目總投資建設投資工程費用工程建設其他費用預備費建設期利息房地產(chǎn)酒投資費高用及成膝本費用熊組成：土地匪費用前期臨工程門費基礎設淡施建設異費建安舍工程所費公共配各套設施蓮建設費開發(fā)間心接費管理紗費用銷售幟費用財務費期用其他費鞭用開發(fā)易期間蔥稅費不可預姜見費第二罪節(jié)房地心產(chǎn)開孕發(fā)項禮目投棍資與貝成本寺費用鼻估算一、膜房地把產(chǎn)開賀發(fā)項拋目投證資與鍋成本櫻費用唐估算燭的依稍據(jù)與摘要求二、邊房地繪產(chǎn)開脆發(fā)項莊目投給資與思成本濫估算（一閥）土船地費秋用估枝算1、土抵地征此用拆夸遷費（1）農(nóng)村態(tài)土地或征用右拆遷費（2）城鎮(zhèn)屯土地拆治遷費2、土地戰(zhàn)出讓地怪價款3、土踩地轉(zhuǎn)龍讓費4、土甘地租元用費5、土地沒投資折究價（二扛）前顛期工屠程費沒估算（三）拋基礎設濾施建設備費估算1、單元錫估算法2、單霜位指婦標估養(yǎng)算法3、工程量習近似匡釣算法4、概算辮指標環(huán)法（四砌）建宮筑安存裝工澡程費膊估算（五）糕公共配震套設施掛建設費再估算（六）倦開發(fā)間藥接費用他估算（七）栗管理費楊用估算（八科）財母務費撫用估代算（九刃）銷弄售費漆用估陷算（十蛛）開倦發(fā)期數(shù)間稅韻費估付算（十一聽）其他愿費用估怠算（十日二）樹不可易預見蝕費估膜算第三籮節(jié)唉房地園產(chǎn)開菜發(fā)項欺目收詞入估運算一、歐租售宴方案二、殖租售塔價格三、租辮售收入四、右自營咬收入第四府節(jié)約房地偏產(chǎn)開紡發(fā)項菜目稅誘金估騰算一、撞營業(yè)憑稅金理及附皂加（一）邪營業(yè)稅營業(yè)魄稅＝蒸應納肚稅收燈入×稅率（二）驅(qū)城市維扶護建設累稅城市描維護去建設韻稅＝京營業(yè)姑稅稅億額×稅率（三潑）教調(diào)育費獻附加教育毀費附禍加＝勾營業(yè)國稅稅碗額×稅率二、貍土地唯使用迷稅土地意使用崗稅＝檢實際禁占用槳應稅賴土地個面積看（平鈴方米)×適用稅頃額適用稅造額：大城市屬（人口50萬以上義）1.5貸-30元；中等城喜市（人減口20萬-5腐0萬）1.2廁-24元；小城音市（20萬以下聾）0.9勞-18；縣城準、建巡壽制鎮(zhèn)薪、工絮礦區(qū)0.布6-坊12元三、房產(chǎn)貍稅1、從價華計征房產(chǎn)溉稅＝啦應稅賽房產(chǎn)障原值×（1－扣除爺比例%）×1.體2%2、從臨租計罩征房產(chǎn)立稅＝栽租金頁收入×12%四、土先地增值烈稅土地踏增值超稅＝侄增值勢額×稅率農(nóng)－扣怒除項糞目×速算租扣除籃系數(shù)稅率：土地增夾值稅四債級超率早累進稅沸率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除然項目譽：1、取得拖土地使鹿用權所憑支付金養(yǎng)額2、房地編產(chǎn)開發(fā)旺成本3、房護地產(chǎn)衫開發(fā)謎費用4、與轉(zhuǎn)詞讓房地宮產(chǎn)有關封的稅金5、其回他扣銷除項還目6、舊房陪及建筑如物的評走估價格惹。第六首章接房釋地產(chǎn)畏開發(fā)機項目熔財務形評價第一尖節(jié)帝財務福評價檢基本心概念紛和紡評價生指標塌的確元定一、財務豈評價臨的基刺本概龍念二、退財務輪評價安指標挎的確蘆定項目財啊務評價鄭主要指炎標和方流法參照局表指標方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二弊節(jié)嬸房地宰產(chǎn)開捏發(fā)項錄目飾財務錘報表唯的編益制一、輔助報漏表的編痛制（一）旦投資計拌劃與資螺金籌措誓表1、資她金籌伙措來練源資本推金（嗎股本祝金）預售收免入銀行津貸款2、資金渠籌措計椒劃3、資金辛投資衡使用州計劃（二）匙借款還浴本付息臉表1、還權本付末息的座資金臟來源2、關書于利崇息的駁計算（1）借款熟時的叢利息貍計算每年應歌計利息＝（年初猶借款怎本息疾累計+本年借恩款÷2）×利率（2）還谷款時銷的利轉(zhuǎn)息計俱算等額還籌本付息捏的計息等額駐本金賞償還3.借款且還本毫付息簡表二、基巖本報表饅的編制（一晃）現(xiàn)盒金流精量表1、全管部投視資現(xiàn)肆金流氏量表2、資本貴金現(xiàn)金笨流量表3.投資傲者各曾方現(xiàn)伐金流播量表（二）成損益表（三）拳資金來趴源與運談用表（四傭）資花產(chǎn)負亭債表三、水報表紀之間球的關宮系與洞編制緒要求第三府節(jié)蒸房地銳產(chǎn)開澇發(fā)項老目更財務瘦評價尤方法一、靜態(tài)財盆務評價亭指標分摩析（一膏）靜以態(tài)投酸資回厲收期1、含鋒義2、確定捷靜態(tài)投石資回收仆期指標炮的方法公式法不包括勤建設期少的投資塞回收期炮（PP’）=原始渾投資番合計÷投產(chǎn)蔬后前械若干豬年每切年相珍等的中凈現(xiàn)央金流托量包括建穩(wěn)設期的我投資回猴收期（PP）=不包括枕建設期濁的投資暖回收期+建設搶期列表阻法包括滾建設諸期的夠投資宣回收棋期（PP）=毀(累計娘凈現(xiàn)扔金流慎量開壤始出冶現(xiàn)正繪值期扮數(shù)-1)費+(上期累戶計現(xiàn)金方流量的風絕對值÷當期撕凈現(xiàn)漁金流呈量)3、靜態(tài)所投資回墾收期的釣運用（二）棕累計凈駁現(xiàn)金流魄量（三）廚投資利川潤率（RO攝I）投資利骨潤率=年利邊潤總茶額或罩年平稠均利召潤總迎額÷總投資×10帆0%2、投喬資利貧潤率命的應登用和倘應注哈意的雞問題1、含義勿與計算詳公式（四）料投資利攪稅率1、含義旁與計算跳公式2、投資葡利稅率卻的運用（五差）資調(diào)本金但利潤朵率投資利間稅率=年利稅壘總額÷總投凈資×1檔00顧%1、含承義與令計算曉公式資本金護利潤率=利潤總非額÷資本悅金總掘額×10弟0%2、資占本金僚利潤警率的配運用（六似）借擁款償絹還期（七百）還混本付覺息比暢率借款辟償還黨期=借款償袖還后開俯始出現(xiàn)挺盈余年尤份數(shù)-開始蹤蝶借款尿年份+當年掠償還誓借款歷額÷當年可擁用于還綿款的資愉金額還本低付息打比率=可用窄于還耐本付靈息金中額÷年還戶本付升息總帖額（八）尤資產(chǎn)負院債率1、含管義與雁計算辰公式資產(chǎn)負尋債率=負債營總額÷資產(chǎn)總韻額×1錯00魯%2、資產(chǎn)負鄰債率的戒分析（九離）流躬動比洋率流動仍比率=流動枝資產(chǎn)÷流動朗負債×10刻0%（十）據(jù)速動比誕率速動指比率=（流動筍資產(chǎn)-存貨-待攤敬費用-預付賬挨款）÷流動負研債×10陽0%二、探動態(tài)宜財務吉評價盡指標鞏分析（一）玩財務凈饒現(xiàn)值（FN壤PV）1、含快義與網(wǎng)計算扒公式2、財務埋凈現(xiàn)值她的作用當凈現(xiàn)摸值大于野零時，熟表明投覺資項目臨的預期映收益率燈不僅可艱以達到撓基準收折益率所吉預定的熟收益水占平，而衣且尚有剛盈余。當凈島現(xiàn)值厚等于夫零時有，表戴明投域資項集目的價收益?zhèn)}率想品起恰封好等端于基折準收哨益率菌所預羊定的東收益借水平筍。當凈側(cè)現(xiàn)值鈔小于歉零時雕，表泳明投乞資項民目收撿益率濤達不牙到基耕準收部益率溪所預恢定的車投資約，導弊致項昌目可膨能出歸現(xiàn)虧卸損。托此時羊，項賢目不參可行狠。3、財務企凈現(xiàn)值商指標的趨優(yōu)缺點財務筋凈現(xiàn)嶺值的廈優(yōu)點精是：考慮鈴了項脆目壽溫命期殘內(nèi)各幟年現(xiàn)懸金流瘡量的議時間飲價值尤，并鉆且，用全面箱考慮曬了項俗目在地整個配計算圍期內(nèi)橫的情初況；經(jīng)濟冒意義蒼明確吊，能咬夠直攪接貨漢幣額激表示呢項目纖的盈厚利水出平；評價標梯準容易其確定，答判斷直虛觀。不足之疫處有：不適惜用于毛投資幸額不貫相等侵的投市資項怪目比燒較；折現(xiàn)峽率（屋基準稀收益駛率）蜻不易續(xù)確定母；雖然能炒夠反映胞項目在撕整個計賞算期內(nèi)發(fā)的絕對障效果，哲但不能蒼反映單雷位投資宇的效果踢。為了飛克服這眉一缺點蚊，我們孝有了凈歷現(xiàn)值率背這一指庸標；即使知碎道了凈脫現(xiàn)值大披于零，筐我們也閥無法判媽斷項目鮮的預期況收益率遍真正是錫多少。4、基享準收忠益率諷（ic）國家投喘資項目習，進行辟經(jīng)濟評電價時使邁用的基誰準收益陣率是由護國家組銷織測定去并發(fā)布劉的行業(yè)版基準收脫益率；泛非國家編投資項庫目，由麻投資者打自行確屠定，但約應考慮越以下因儲素：資金成灑本和機煙會成本懶（i1）投資凡風險還（i2）通貨速膨脹爬率（i3）資金躁限制（二衰）凈敘現(xiàn)值匹率（NP更VR）凈現(xiàn)駛值率=凈現(xiàn)墨值÷投資現(xiàn)穴值×1耍00疊%（三誘）內(nèi)單部收疲益率既（IRR）1、含盆義與竿計算榨公式用線性寒內(nèi)插法弄計算IR屋R的近趕似值痰，公適式如到下：2、內(nèi)部乓收益率冒法的優(yōu)潔缺點3、凈拖現(xiàn)值黎法和于內(nèi)部就收益培率法欠的比腸較（三）選動態(tài)投議資回收析期1、含義刷與計算兩公式Pt＝（累該計凈現(xiàn)莫金流量菌現(xiàn)值出肅現(xiàn)正值冬的年數(shù)-1）+上一售年累李計凈洽現(xiàn)金族流量辨現(xiàn)值疤的絕駁對值/出現(xiàn)正腿值年份標凈現(xiàn)金緊流量的牢現(xiàn)值2、動唯態(tài)投貴資回命收期抖指標厲的作烘用Pt≤Pc（基土準投倒資回納收期蠶）時師，說注明項媽目（憐或方柱案）毀能在靜要求拖的時亭間內(nèi)槽收回糾投資牽，是要可行繡的；Pt＞Pc（基維準投穴資回狀收期好）時毫，則默項目哈（或絡方案型）不游可行島，應賴予拒舌絕。3、動態(tài)獲投資回襲收期的已優(yōu)缺點第七蝕章窮不怎確定嚼性分最析與頁風險貨分析第一挑節(jié)仁房懇地產(chǎn)使項目學的不燒確定桑因素一、黨土地抗費用二、場建續(xù)安工黎程費鄉(xiāng)豐用三、租縫售價格四、館開發(fā)拳期與包租售零期五、逝容積吸率及尊有關抵設計秤參數(shù)六、揪貸款周利率第二喘節(jié)墻盈挑虧平病衡分守析一、轟線性區(qū)盈虧挨平衡麻分析匹的數(shù)跟學模蕩型如果爪用B表示利訂潤，p表示婦單位栗產(chǎn)品嫁售價局，Q表示亂銷售劈燕量或姻生產(chǎn)軌量，t表示單睬位產(chǎn)品綿營業(yè)稅膽金及附廳加，CV表示紋單位宴產(chǎn)品覆可變?nèi)赋杀究?，CF表示固底定成本湊，則可肺寫成如蹈下形式哄：B＝pQ—CVQ—浸CF—tQ二、氧線性嚷盈虧叫平衡纖分析跪方法（一）袋線性盈蠅虧平衡低分析的滔前提條劫件產(chǎn)量吊等于披銷售爺量；生產(chǎn)侮量變祝化，到單位匆可成藍本不持變，吃從而坦使總催生產(chǎn)爹成本鈴成為配生產(chǎn)齒量的毀線性冊函數(shù)隔；生產(chǎn)量億變化，棄銷售單袖價不變池，從而濱使銷售弟收入成碑為銷售竟量的線羊性函數(shù)泉；只生產(chǎn)痰單一產(chǎn)劍品，或匹生產(chǎn)多儀種產(chǎn)品劇，但可色以換算含為單一僻產(chǎn)品計這算。（二）雁盈虧平卸衡點房地產(chǎn)域投資項蔬目的盈哭虧平衡決點（Br邊ea邊k-釋ev肚en印P窗oi裳nt，BEP）是項那目恰好秒不虧損寒也不盈闖利的點1、用乳產(chǎn)銷灑量表昆示的走盈虧地平衡跪點BEP（Q）生產(chǎn)衫能力遭利用牲率BEP（%）項目安鐵全率fQ項目殼安全亦率與應風險搭狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用粘銷售爹單價底表示連的盈偽虧平釋衡點BEP匙(p)三、線滔性盈虧型平衡分澇析圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、雖盈虧尼平衡蘿分析家的優(yōu)肢缺點第三節(jié)弱敏篇感性分朝析一、敏俊感性分熱析的步逢驟與方遭法確定用柱于敏感京性分析羅的經(jīng)濟榮評價指副標選擇瘋需要各分析咐的不非確定跟性因類素確定不垮確定性烤因素可菠能的變句動范圍禮，及其爐變動時謹可能對假評價指挽標帶來懂的相應拜變動值通過評竄價指標股的變動務情況，甲找出較叛為敏感讀的不確告定性因插素，作執(zhí)出進一座步的分寶析①敏幕感度系日數(shù)②臨尸界點項目允墾許不確旋定因素跡向不利紛方向變蔑化的極話限值二、缸單因協(xié)素敏蠶感性氏分析曾圖變化幅度基準折現(xiàn)率銷售單價建設投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、的三項誼預測刻值敏選