融科武漢智谷項(xiàng)目分享

寫(xiě)在報(bào)告之前在報(bào)告正式開(kāi)始匯報(bào)之前，我想先與大家分享兩組數(shù)據(jù)城市經(jīng)濟(jì)水平對(duì)該城市產(chǎn)品和服務(wù)需求該城市生產(chǎn)要素的供給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)影響投資及財(cái)政政策通過(guò)GDP、流動(dòng)資本、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)變量影響影響生產(chǎn)成本、勞動(dòng)力成本、流通成本、財(cái)富、收入圖：工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理寫(xiě)在報(bào)告之前據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：全球GDP每增加2%，

便會(huì)產(chǎn)生5億平方英尺的工業(yè)地產(chǎn)需求，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)必將帶來(lái)大量工業(yè)需求，進(jìn)而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)邁向更高層次。據(jù)我們所了解，武漢戴德梁行、世聯(lián)等策劃公司專(zhuān)門(mén)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立工業(yè)地產(chǎn)部，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如此好的市場(chǎng)情景市場(chǎng)前景很好6個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目中產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目4個(gè)兩戰(zhàn)世聯(lián)，兩戰(zhàn)戴德梁行“PK行家100%勝利”八大城市實(shí)地考察20個(gè)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目深入研究2013年上半年湖北中原顧問(wèn)部10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)開(kāi)辟藍(lán)海三年專(zhuān)業(yè)沉淀寫(xiě)在報(bào)告之前我們很專(zhuān)業(yè)寫(xiě)在報(bào)告之前面對(duì)這片地產(chǎn)藍(lán)海，是等待OR主動(dòng)出擊？請(qǐng)讓我為大家揭曉中原人，無(wú)需等待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)揭秘—融科武漢智谷項(xiàng)目分享報(bào)告說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)興起時(shí)間較晚，對(duì)于大部分代理行業(yè)來(lái)講，接觸的機(jī)會(huì)比較有限，湖北中原有幸在近2-3年中操作接近10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，機(jī)會(huì)非常難得，通過(guò)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的實(shí)踐操作，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解逐漸由膚淺到深入，并總結(jié)出了一些開(kāi)發(fā)商比較認(rèn)可的操作經(jīng)驗(yàn)，很高興今天能與大家一起分享！報(bào)告圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大核心要素——產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、平臺(tái)展開(kāi)，以融科武漢智谷項(xiàng)目為例，以項(xiàng)目需要解決的六個(gè)問(wèn)題為線索，用完整成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位思考體系，揭秘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路！城市中心地段景觀資源優(yōu)越項(xiàng)目概況品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性?xún)?yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目位于洪山區(qū)，緊鄰城市三環(huán)線，距離街道口商圈約8公里，在產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目同時(shí)處于兩大國(guó)家級(jí)、一大省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的三角中心位置，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性較好。項(xiàng)目北臨野芷湖，東側(cè)緊臨全國(guó)第一大城內(nèi)湖——湯遜湖，北側(cè)為百米綠化呆，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，在武漢市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。開(kāi)發(fā)商為融科智地，在武漢市乃至全國(guó)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著稱(chēng)，品牌優(yōu)勢(shì)比較突出，客戶(hù)認(rèn)知度較高。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況六大問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)策略開(kāi)發(fā)概念產(chǎn)品定位特色打造服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要重點(diǎn)解決六大問(wèn)題我們通過(guò)研究并操作大量產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，以上六大問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為關(guān)鍵的問(wèn)題。問(wèn)題一：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略如何制訂？競(jìng)爭(zhēng)策略城市規(guī)劃區(qū)位條件優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略---板塊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境思考模型各板塊產(chǎn)業(yè)特征，發(fā)展歷程，產(chǎn)值貢獻(xiàn)等。各板塊針對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠幅度。各板塊區(qū)位、交通、配套、資源條件等。各板塊城市功能定位、現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃情況等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境思考不同于住宅地產(chǎn)，需要進(jìn)行多維度分析。經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目在文化創(chuàng)意類(lèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、區(qū)位條件上具有明顯優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略---重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目思考模型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目思考模型ADBCE營(yíng)銷(xiāo)模式價(jià)值體系服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品線及產(chǎn)品特色開(kāi)發(fā)概念競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略---重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目思考思考層面創(chuàng)意天地華中智谷名企道開(kāi)發(fā)概念以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)華中數(shù)字出版基地上市企業(yè)總部基地價(jià)值體系區(qū)位、建筑設(shè)計(jì)、園區(qū)配套、服務(wù)平臺(tái)、開(kāi)發(fā)商品牌區(qū)位、開(kāi)發(fā)主題、優(yōu)惠政策、建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型分割區(qū)位、開(kāi)發(fā)主題、產(chǎn)品類(lèi)型、優(yōu)惠政策、服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)品類(lèi)型高層及多層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主多層及高層辦公產(chǎn)品為主，別墅產(chǎn)品較少產(chǎn)品特色建筑造型創(chuàng)意與時(shí)尚；采用圍合式與半圍合式布局，注重辦公空間的私密性。立面造型獨(dú)特，顛覆了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)；引用地源熱泵，建筑節(jié)能環(huán)保，注重辦公環(huán)境的舒適性。產(chǎn)品類(lèi)型豐富；建筑風(fēng)格現(xiàn)代與經(jīng)典并存；開(kāi)始注重部分產(chǎn)品的附加值。服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)創(chuàng)意類(lèi)產(chǎn)業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)數(shù)字出版類(lèi)企業(yè)，普及度不高。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)主要針對(duì)上市或擬上市企業(yè)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)普及度不高。營(yíng)銷(xiāo)模式以常規(guī)銷(xiāo)售為主，暫不接受對(duì)外定制，且項(xiàng)目1/3物業(yè)開(kāi)發(fā)商自持。定制與常規(guī)銷(xiāo)售均可，但定制門(mén)檻較低，以200平方米起步，實(shí)質(zhì)為常規(guī)銷(xiāo)售。定制與常規(guī)銷(xiāo)售相結(jié)合，但定制門(mén)檻較高，目前只接受整層或者整棟定制。項(xiàng)目核心價(jià)值區(qū)位價(jià)值產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性?xún)r(jià)值景觀資源價(jià)值品牌價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略---項(xiàng)目核心價(jià)值思考地塊北靠三環(huán)線，緊鄰武昌中心商業(yè)商務(wù)圈，交通便利，地段優(yōu)越，在武漢市在售產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中屈指可數(shù)。項(xiàng)目位于兩大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)及一大省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置，與其他項(xiàng)目相比，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動(dòng)性更強(qiáng)。地塊北靠百米綠化長(zhǎng)廊，同時(shí)緊鄰野芷湖，東臨全國(guó)最大城內(nèi)湖---湯遜湖，自然景觀資源優(yōu)勢(shì)十分明顯。開(kāi)發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司融科智地，在武漢市乃至全國(guó)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均以品質(zhì)高端著稱(chēng)，品牌優(yōu)勢(shì)比較突出，客戶(hù)認(rèn)知度較高。交通地塊稀缺政策······發(fā)展?jié)摿﹂_(kāi)發(fā)概念價(jià)值體系產(chǎn)品線、產(chǎn)品特色服務(wù)平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)模式打造項(xiàng)目差異化開(kāi)發(fā)概念，注重區(qū)位優(yōu)勢(shì)及景觀資源優(yōu)勢(shì)的利用。豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，做到人無(wú)我有，人有我精，同時(shí)注重戶(hù)型分割與產(chǎn)品附加值。定制銷(xiāo)售與常規(guī)銷(xiāo)售模式相結(jié)合的，既注重龍頭企業(yè)的引進(jìn)，同時(shí)適當(dāng)降低門(mén)檻。從產(chǎn)品線、景觀資源、戶(hù)型分割、附加值贈(zèng)送、開(kāi)發(fā)商品牌層面，打造項(xiàng)目稀缺價(jià)值體系。增加服務(wù)平臺(tái)對(duì)不同類(lèi)型企業(yè)產(chǎn)業(yè)的扶持力度，提升項(xiàng)目軟實(shí)力。競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略問(wèn)題二：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念如何打造？開(kāi)發(fā)許概念項(xiàng)目憲開(kāi)發(fā)夢(mèng)方向蜻思考產(chǎn)業(yè)底園項(xiàng)貼目開(kāi)個(gè)發(fā)方嗽向思久考模氣型產(chǎn)業(yè)砌層面房地慕產(chǎn)層面區(qū)域臨規(guī)劃護(hù)層面銜接眉南湖壁文化騾創(chuàng)意巾產(chǎn)業(yè)涌、青硬菱電嘩力、烤光電逐子等慎產(chǎn)業(yè)健發(fā)展笛；吸附藍(lán)江夏慘大型丙企業(yè)傲上下頁(yè)游產(chǎn)詠業(yè)鏈獨(dú)附屬霸企業(yè)孕。從政推府規(guī)幻玉劃層席面研狗究項(xiàng)躍目所辰在區(qū)歲域及窩相鄰倦板塊霜城市協(xié)規(guī)劃吳，尤題其是呼對(duì)產(chǎn)瘡業(yè)的精發(fā)展玻規(guī)劃質(zhì)。吸引塞街道庸口、富書(shū)城劣路板碗塊寫(xiě)喘字樓嘉客戶(hù)牢；填補(bǔ)柿南湖槽板塊趁投資猴市場(chǎng)岡空白因。從產(chǎn)俗業(yè)層嗎面研沾究項(xiàng)渾目所腔在區(qū)庸域及蘇相鄰班板塊弄重點(diǎn)訊發(fā)展疫產(chǎn)業(yè)紗與本給項(xiàng)目泥的契騙合度吐。受政抬府規(guī)蒼劃影化響，吧承接貝由三纖環(huán)線期內(nèi)向藍(lán)三環(huán)欲線外味產(chǎn)業(yè)努轉(zhuǎn)移擦及部綁分沿瓦海向飄內(nèi)陸稻轉(zhuǎn)移醒企業(yè)蠻。從房拴地產(chǎn)掏層面及研究口項(xiàng)目遍在寫(xiě)周字樓磚、公禁寓、庫(kù)商業(yè)淘等市冊(cè)場(chǎng)的坑發(fā)展輸機(jī)會(huì)延。研究墊結(jié)論紀(jì)，產(chǎn)變業(yè)地銀產(chǎn)開(kāi)咽發(fā)方發(fā)向思淺考不電同于務(wù)一般言住宅專(zhuān)項(xiàng)目雀，思配考的泉角度欲應(yīng)該請(qǐng)是多扇方面諒，既緩要從庫(kù)區(qū)域乒規(guī)劃侄層面友與房慮地產(chǎn)雞層面暫進(jìn)行慰思考茫，同冒時(shí)更巴應(yīng)注莖重對(duì)狡產(chǎn)業(yè)套層面衣的思罪考。開(kāi)發(fā)擺概念項(xiàng)目織產(chǎn)業(yè)謊定位辦思考--石-篩網(wǎng)+矩陣雖雙模虹型演跑示（傾中原晉首創(chuàng)稍）排除役明顯椒不宜沃選擇被行業(yè)通過(guò)適目標(biāo)僑篩選騎相關(guān)卸產(chǎn)業(yè)對(duì)相抄關(guān)產(chǎn)萍業(yè)進(jìn)饒一步蔬評(píng)估行業(yè)淹的科喚技含劇量、充附加尼值、保上下數(shù)游產(chǎn)去業(yè)鏈記分析發(fā)展略商的開(kāi)發(fā)鬧目標(biāo)區(qū)域肌宏觀仰產(chǎn)業(yè)鏟環(huán)境行業(yè)設(shè)吸引守力和崇可行保性評(píng)權(quán)估(市場(chǎng)扣規(guī)模歷、增袖長(zhǎng)潛冊(cè)力、杜資源姓條件饅等)行業(yè)習(xí)吸引獄力可行飲性st液ep廣1撐s毛te那p2誤s噸te頭p3光電浮子機(jī)電妖一體臥化新材跌料新紡能源生物營(yíng)醫(yī)藥汽車(chē)計(jì)及零豆部件商貿(mào)楊物流文化融創(chuàng)意軟件茶工程信息貴技術(shù)電子楚電器食品沙飲料環(huán)保捐科技金融啦貿(mào)易可行什的行構(gòu)業(yè)光電桌子新材鳴料新頓能源環(huán)保下科技金融靜貿(mào)易商貿(mào)菌物流文化落創(chuàng)意軟件棗工程信息扣技術(shù)文化每創(chuàng)意軟件抓工程信息鋒技術(shù)重點(diǎn)蛾行業(yè)為什最么？怎么踩做？政府恢層面市場(chǎng)傾層面項(xiàng)目葛如想置獲得語(yǔ)政府洗在產(chǎn)砍業(yè)政忍策及蛋后期肯招商蒙工作溝方面軋的相洪關(guān)支膽持，野在概照念上抗應(yīng)吸唐引政涉府眼宇球；項(xiàng)目洗產(chǎn)品免如走翠轉(zhuǎn)化送型開(kāi)者發(fā)模蜓式，寸需要保相關(guān)斯概念義進(jìn)行師掩護(hù)祝。符合串市場(chǎng)搶需求競(jìng)，同念時(shí)與唯競(jìng)爭(zhēng)途項(xiàng)目幸形成甚差異蓋化；突出晴項(xiàng)目碗的核裳心價(jià)久值點(diǎn)槽，用冶概念芹進(jìn)行汗包裝枕。建筑減規(guī)劃康層面產(chǎn)業(yè)斬層面功能改層面開(kāi)發(fā)帶概念項(xiàng)目褲開(kāi)發(fā)曬概念快思考挖掘艇項(xiàng)目臺(tái)先天已核心希價(jià)值打造除項(xiàng)目縣后天柿強(qiáng)勢(shì)樹(shù)價(jià)值研究厲結(jié)論鏡，產(chǎn)內(nèi)業(yè)園指項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)加概念脊不同漸于其抗他類(lèi)英型項(xiàng)妥目，想一方額面需臂要從泊市場(chǎng)齡層面蝦出發(fā)慶符合垮市場(chǎng)財(cái)需求興，另孕一方紫面需朽要從疤政府宣層面挎出發(fā)思，獲成得政佳府支箭持，零兩者歷缺一舞不可棵。武漢4.歲0代產(chǎn)稿業(yè)生慎態(tài)發(fā)嫁展示柏范區(qū)洪山桿智力濾產(chǎn)業(yè)苗成果爸轉(zhuǎn)化炒基地面向綱政府緣瑞開(kāi)發(fā)提概念——開(kāi)發(fā)債愿景懂：——武漢奇市乃級(jí)至全扛國(guó)低戚密度撫、花奪園式賓辦公碗園區(qū)掃典范仙?！蛟煜群樯匠蓞^(qū)總撓部辦榜公示嬸范區(qū)捐，成霸為招弊商引答資的食城市播名片男?！畔⒐Ъ夹g(shù)趕、軟永件工浴程、極文化北創(chuàng)意率聚集維地，棋帶動(dòng)皺區(qū)域梅產(chǎn)業(yè)抵升級(jí)欠。——科技菜智能鍬綜合夏體，焦第四祥代產(chǎn)滔業(yè)旗拌艦標(biāo)價(jià)桿。珞獅飼南·云智際慧·墅級(jí)戴辦公欺園區(qū)珞獅吼南項(xiàng)目?jī)r(jià)位于娛武漢袋市中詢(xún)心城誓區(qū)，掩區(qū)別禁于傳歇統(tǒng)產(chǎn)悲業(yè)園六項(xiàng)目鍛位置呆較偏縱的特狡點(diǎn)，聞突出旱項(xiàng)目元的都費(fèi)市屬浪性。云智蓋慧項(xiàng)目伶通過(guò)塊引入枕科技秩、信介息、幸創(chuàng)意鍬等元蘇素，嗎打造患云智奸慧辦網(wǎng)公的社概念碗。墅級(jí)峽辦公景觀培資源到超一吳流，割前有深湯遜劇湖，公后有30術(shù)0米公守園綠落化帶證，別灶墅級(jí)妨的辦甲公品漏質(zhì)。面向牲市場(chǎng)唐開(kāi)發(fā)并概念——武漢遲市第紅一家推以科坐技與哀公園腹為主陷題的產(chǎn)總部什經(jīng)濟(jì)謹(jǐn)園區(qū)問(wèn)題紛三：新項(xiàng)目宴產(chǎn)品淋如何靜定位瞞？項(xiàng)目示產(chǎn)品的定位項(xiàng)目猜產(chǎn)品久定位階思考市場(chǎng)層面客戶(hù)層面重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面項(xiàng)目賄產(chǎn)品句定位項(xiàng)目萍產(chǎn)品瓣定位合思考--雜-市場(chǎng)蘋(píng)層面各板據(jù)塊供歪消情沸況分漆析表不同圾類(lèi)型勞產(chǎn)品兔供消槍情況遲表就各驕版塊李消化從情況摔來(lái)看粉，地休段好慌的產(chǎn)沃業(yè)園除項(xiàng)目靠整體仇銷(xiāo)售課情況蒼較好手。就不責(zé)同類(lèi)淋型產(chǎn)衣品供研貨情堅(jiān)況來(lái)川看，除高層姥產(chǎn)品乖供貨蜜量最述大，撞其次制為多將層產(chǎn)覽品，航別墅宣產(chǎn)品立較為唱稀缺鏈。就不啦同類(lèi)姿型產(chǎn)研品消罰化情墨況來(lái)買(mǎi)看，昂多層邪產(chǎn)品弱的整極體消距化速準(zhǔn)度最安快，謝其次績(jī)?yōu)楦邘?kù)層。研究技結(jié)論忌，一營(yíng)般情螺況下巡壽，位授置較搜好的痛產(chǎn)業(yè)奧園項(xiàng)傅目產(chǎn)婚品配妙比側(cè)歌重高千層產(chǎn)戶(hù)品，群位置戶(hù)較差債的產(chǎn)犬業(yè)園凳項(xiàng)目糟側(cè)重膠多層螞及別讀墅產(chǎn)珠品，魄且位暴置較窗好的陪產(chǎn)業(yè)軋園項(xiàng)軌目的策整體萬(wàn)銷(xiāo)售柜速度碧明顯到高于酸位置話偏遠(yuǎn)容的產(chǎn)吵業(yè)園骨項(xiàng)目惱。項(xiàng)目朋產(chǎn)品瘡定位產(chǎn)業(yè)惑園項(xiàng)這目客能戶(hù)與薯產(chǎn)品高關(guān)聯(lián)偷性分雜析模梅型5010氧015斜020習(xí)020券0以上30旦050選080鎖012騙0015凡00公司級(jí)人員逐規(guī)模(單位吧：人)需求樣面積慮（單平位：響㎡）20宇0020孕00以上18寬00項(xiàng)目篩產(chǎn)品紋定位閑思考--綁-客戶(hù)薪層面數(shù)據(jù)番統(tǒng)計(jì)一般壞情況隨而言弦，選坐擇多略層產(chǎn)憶品的茄企業(yè)起人員桂規(guī)模磚大多渣在10脅0人以營(yíng)內(nèi)，需求面積振在12緞00㎡以?xún)?nèi)武，以30臉0-族50宰0㎡居多信；選擇娘別墅棚產(chǎn)品撿的企尤業(yè)人蘆員規(guī)頸模一殲般在10偷0-俊20蕩0人之擊間，胡規(guī)模話相對(duì)杏較大,需求枯面積息在12田00絡(luò)-2詳00菊0㎡居多泛；高層抱產(chǎn)品笑面向傅的企魚(yú)業(yè)人夕員規(guī)俊模比也較靈歲活，50人以業(yè)內(nèi)到20狡0人以傅上均始有選卵擇，少需求袋面積添從30職0㎡以?xún)?nèi)潤(rùn)到20添00㎡以上娃均可該。別墅宋產(chǎn)品多層雷產(chǎn)品高層礙產(chǎn)品項(xiàng)目為產(chǎn)品咳定位項(xiàng)目騎產(chǎn)品膊定位喬思考--捷-重點(diǎn)療競(jìng)爭(zhēng)僅項(xiàng)目攪層面競(jìng)爭(zhēng)上項(xiàng)目求產(chǎn)品直類(lèi)型鴉主要輝以多孫層及脹高層迎辦公然產(chǎn)品欄為主嘆，產(chǎn)金品類(lèi)兆型相感對(duì)單梁一，榴且缺目乏區(qū)服域地杏標(biāo)性斗建筑夕。項(xiàng)目名稱(chēng)別墅辦公（㎡）別墅辦公占比多層辦公（㎡）多層辦公占比高層辦公（㎡）高層辦公占比建筑層數(shù)創(chuàng)意天地——7100023%17000056%4-17F名企道252005.9%17500041%15000035%3-25F華中智谷——11658835.57%114735

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6-16F競(jìng)爭(zhēng)敢項(xiàng)目絮產(chǎn)品雖類(lèi)型掩情況項(xiàng)目概產(chǎn)品返定位項(xiàng)目費(fèi)產(chǎn)品夫定位產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)表現(xiàn)溢價(jià)能力客戶(hù)情況重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況產(chǎn)品建議高層★★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力差，且競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多LOFT★★★★★★★★★★★★★★耗容積率指標(biāo)，建議少做，適當(dāng)配置一棟，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)小高層★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力差，且競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高層產(chǎn)品較多，建議少做多層★★★★★★★★★★★★★★★★★★★市場(chǎng)暢銷(xiāo)型產(chǎn)品，建議盡量多做別墅★★★★★★★★★★★★★市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，考慮產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)及景觀資源優(yōu)勢(shì)，建議多做商業(yè)★★★★★★★★★★★★★★★★溢價(jià)能力強(qiáng)，沿主干道商業(yè)指標(biāo)可盡量做滿(mǎn)綜上門(mén)所述攝，在礎(chǔ)規(guī)劃需指標(biāo)探允許找的前晝提，繭建議泡增加以別墅朱及多瓶層產(chǎn)踩品的工比重揀，高垮層與毅小高籠層產(chǎn)哥品比映重應(yīng)遙盡量循控制飛，可廳適當(dāng)透配置規(guī)一棟LO珠FT轉(zhuǎn)化遞型產(chǎn)子品，營(yíng)降低抖銷(xiāo)售企風(fēng)險(xiǎn)川，沿逼街商奔業(yè)指種標(biāo)盡榨量做震滿(mǎn)。注：陷★表賊示打司分，紋五顆懶★為右最高餅分。問(wèn)題亦四：金項(xiàng)目撞特色辦如何流體現(xiàn)類(lèi)？項(xiàng)目特色打造方向產(chǎn)業(yè)層面功能層面產(chǎn)品層面景觀層面項(xiàng)目預(yù)特色射打造項(xiàng)目裹特色膀打造研究寨表明日，產(chǎn)科業(yè)園堵項(xiàng)目悉特色渾的體飲現(xiàn)應(yīng)浴是多信方面彈與多屯維度廈的，怒既需廟要體惰現(xiàn)產(chǎn)先品、會(huì)景觀晉層面星的特巨色，本同時(shí)癥更應(yīng)筑重點(diǎn)久突出綠產(chǎn)業(yè)形與功堪能層波面的突特色送。項(xiàng)目亦特色冬打造項(xiàng)目獄特色現(xiàn)打造室思考--箏-產(chǎn)業(yè)徒層面從產(chǎn)恭業(yè)層虹面出的發(fā)，筆以文舍化創(chuàng)旺意產(chǎn)喇業(yè)為經(jīng)主線撞，形萍成完輕整的脹文化拖創(chuàng)意康產(chǎn)業(yè)首產(chǎn)業(yè)斜鏈，練從上撞游創(chuàng)翠作研細(xì)發(fā)到梁下游鈴產(chǎn)品讓銷(xiāo)售暮在本隸園區(qū)投全部硬都能江實(shí)現(xiàn)冠，區(qū)之別于抖傳統(tǒng)達(dá)產(chǎn)業(yè)曾園項(xiàng)逼目，楚形成令項(xiàng)目簡(jiǎn)自身戲特色籍。內(nèi)容寬產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)廊制作饞產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)是服務(wù)虛產(chǎn)業(yè)衍生唯產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意風(fēng)來(lái)源動(dòng)漫盒設(shè)計(jì)中游下游網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)制作廣告觸設(shè)計(jì)裳制作建筑偵設(shè)計(jì)縮慧制作··晌··魔··內(nèi)容養(yǎng)素材上游營(yíng)銷(xiāo)錫策劃工藝洲品書(shū)畫(huà)游戲··探··宣··縱向壁發(fā)展品牌叔策劃營(yíng)銷(xiāo)桐推廣橫向班發(fā)展消費(fèi)輕者項(xiàng)目溉特色聲打造項(xiàng)目攏特色糧打造慣思考--鼓-功能控層面項(xiàng)目功能辦公居住商業(yè)文娛藝術(shù)犧劇場(chǎng)商業(yè)研發(fā)沖辦公說(shuō)樓高級(jí)虛人才密公寓項(xiàng)目竄通過(guò)純引進(jìn)慮藝術(shù)舉劇場(chǎng)慨，時(shí)撿尚創(chuàng)碰意商折業(yè)與除高級(jí)刊人才含公寓插，在近功能速上與注傳統(tǒng)翻產(chǎn)業(yè)革園項(xiàng)淋目區(qū)哥別開(kāi)猶來(lái)，害打造凳文化做綜合淹體的固概念池，形濤成項(xiàng)訓(xùn)目的繡特色濁。項(xiàng)目妄特色預(yù)打造項(xiàng)目環(huán)特色叢打造杰思考--理-景觀久層面絕無(wú)耕僅有打造逃武漢暴首家竊可以址打高父爾夫獵的產(chǎn)數(shù)業(yè)園鋸區(qū)綠化牛帶體雖育公歲園平釣面圖通過(guò)腦利用項(xiàng)地塊億北側(cè)貸百米鏡綠化按帶，充打造淡為以伯體育貧為主小題的闊公園樣，引增入高論爾夫臨推桿杏練習(xí)千場(chǎng)、別網(wǎng)球婆場(chǎng)、庭籃球京場(chǎng)等抓運(yùn)動(dòng)肅設(shè)施乖。項(xiàng)目界特色簡(jiǎn)打造項(xiàng)目趣特色拋打造葡思考--牙-產(chǎn)品頭層面“7壓%（商搞業(yè)配虛套指潔標(biāo)）x2琴”二層凈不計(jì)7%特色羊品質(zhì)鍋外立烈面產(chǎn)品桑附加況值產(chǎn)品層面特色品質(zhì)外立面產(chǎn)品附加值贈(zèng)送時(shí)尚創(chuàng)意商業(yè)特色會(huì)所會(huì)所缸特色影設(shè)計(jì)時(shí)尚醋創(chuàng)意哲商業(yè)問(wèn)題死五：神項(xiàng)目撥服務(wù)蝴平臺(tái)鳥(niǎo)如何素打造偽？由于載產(chǎn)業(yè)胳園項(xiàng)希目客刪戶(hù)的萍特殊擠性，愈他們離關(guān)心劈燕更多沙的是嬸項(xiàng)目夏能否收為他每們帶鵝來(lái)持育續(xù)發(fā)儲(chǔ)展的堡動(dòng)力歇?！?wù)吵平臺(tái)您就像秘企業(yè)疫發(fā)展斃的引繩擎，獄能夠容助推她企業(yè)好發(fā)展項(xiàng)目頸服務(wù)顧平臺(tái)服務(wù)句平臺(tái)疼思考--秘-產(chǎn)業(yè)鳴價(jià)值男思考產(chǎn)業(yè)低鏈附加右價(jià)值創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)晃制造物流服務(wù)衍生營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新研發(fā)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)價(jià)值暈線“微涉笑”混價(jià)值謎曲線敬模型高價(jià)雁值低價(jià)澤值以文券化創(chuàng)玩意產(chǎn)討業(yè)鏈為例，固通過(guò)葬“微獄笑”保價(jià)值歌曲線稅分析甘，確乒定項(xiàng)錢(qián)目服聰務(wù)平井臺(tái)建縱立方掠向，將集吼中為粉產(chǎn)業(yè)剖鏈高回附加州值環(huán)圍節(jié)提石供服求務(wù)。項(xiàng)目嘆服務(wù)效平臺(tái)服務(wù)茶平臺(tái)亭思考--賴(lài)-重點(diǎn)雜競(jìng)爭(zhēng)船項(xiàng)目敗服務(wù)薦平臺(tái)闖思考服務(wù)拿平臺(tái)惰內(nèi)容啟發(fā)扁點(diǎn)創(chuàng)意良天地名企據(jù)道華中屯智谷生活純、商盼務(wù)、女產(chǎn)業(yè)診服務(wù)稻平臺(tái)瞎均衡給發(fā)展條，提供秘一站隨式服訂務(wù)，重視榮產(chǎn)業(yè)阿的運(yùn)羅營(yíng)及鑰產(chǎn)業(yè)里鏈的嚴(yán)持續(xù)次發(fā)展。產(chǎn)業(yè)砍服務(wù)斜平臺(tái)母主要課針對(duì)虜創(chuàng)意殿類(lèi)產(chǎn)投業(yè)，呀普及姨度不就高。商務(wù)調(diào)服務(wù)攪平臺(tái)辛內(nèi)容鄙豐富每，以寧中大吧型企溪業(yè)融滴資、續(xù)投資裂、人暑才培吼養(yǎng)需移求為極主，縮慧對(duì)小游型企讓業(yè)支隆持力鳳度不葉夠。產(chǎn)業(yè)辛服務(wù)略平臺(tái)消主要士針對(duì)燃上市懸或擬通上市揮企業(yè)跨，對(duì)槐其他際產(chǎn)業(yè)沙普及渾度不晶高。商務(wù)偽服務(wù)灘平臺(tái)輪內(nèi)容寄豐富置，以拴中小杏企業(yè)嚇創(chuàng)業(yè)暴、孵剃化、四投融赤資、緣瑞人才紀(jì)培養(yǎng)絹需求圖為主升，對(duì)歌大型科企業(yè)今支持氏力度自不夠岸。產(chǎn)業(yè)霸服務(wù)穿平臺(tái)然主要圣針對(duì)腳數(shù)字潤(rùn)出版立類(lèi)企郵業(yè)，餡普及潛度不醒高。重視產(chǎn)業(yè)下的運(yùn)烤營(yíng)及溪產(chǎn)業(yè)掘鏈的蘋(píng)持續(xù)抄發(fā)展。產(chǎn)業(yè)肥服務(wù)平臺(tái)稈不應(yīng)灑局限愛(ài)于企服業(yè)規(guī)磚模和灶特定側(cè)行業(yè)厭。商務(wù)端服務(wù)妙平臺(tái)然內(nèi)容倡豐富，覆耽蓋企棉業(yè)各魂方面索需求掃。生活床服務(wù)追平臺(tái)類(lèi)保證凝園區(qū)誘員工獄基本選飲食護(hù)起居女，可親增加斗軟性滋服務(wù)。項(xiàng)目妖服務(wù)北平臺(tái)服務(wù)裳平臺(tái)洞打造龜建議產(chǎn)業(yè)價(jià)類(lèi)服畫(huà)務(wù)平牲臺(tái)商務(wù)跌類(lèi)服絡(luò)務(wù)平斤臺(tái)生活捉類(lèi)服柱務(wù)平上臺(tái)多元喬化服影務(wù)平災(zāi)臺(tái)打積造政策珍申報(bào)判平臺(tái)技術(shù)捉創(chuàng)新牲研發(fā)綠平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)損服務(wù)糊平臺(tái)成果棵展示躬交易坡平臺(tái)企業(yè)壞孵化貓平臺(tái)··鵲··稻··人力殲資源曬平臺(tái)稅務(wù)貝、法剃律、從審計(jì)巾等服棉務(wù)行舅業(yè)融資效擔(dān)保流平臺(tái)金融癥交易徒平臺(tái)企業(yè)叮交流悠平臺(tái)··看··巾··員工螞食堂坑、人辯才公鋪寓、術(shù)商業(yè)息等公項(xiàng)共配刑套平揀臺(tái)員工匙培訓(xùn)非平臺(tái)員工攤交流蛛平臺(tái)員工忘活動(dòng)愧平臺(tái)··京··涂··研究預(yù)結(jié)論拆，由絨于產(chǎn)酒業(yè)園聰項(xiàng)目乖客戶(hù)兄的特劈燕殊性歌，對(duì)煙項(xiàng)目盡關(guān)注手更多掃的是瓦該園貫區(qū)能畜為其胸帶來(lái)醫(yī)持續(xù)血運(yùn)營(yíng)濱與發(fā)稻展交療流的啊公共你服務(wù)驚平臺(tái)檢，所辭以產(chǎn)短業(yè)園赴項(xiàng)目圓應(yīng)重怠視對(duì)設(shè)多元愉化服嗓務(wù)平他臺(tái)的房誠(chéng)打造著。問(wèn)題被六：降項(xiàng)目澤應(yīng)采熔用哪撿種運(yùn)霜營(yíng)模萍式？項(xiàng)目扶營(yíng)銷(xiāo)曉模式項(xiàng)目域營(yíng)銷(xiāo)未模式臭建議--流-定制陰銷(xiāo)售喊與常券規(guī)銷(xiāo)歡售相枕結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)與本項(xiàng)目的擬合度常規(guī)銷(xiāo)售銷(xiāo)售利潤(rùn)較高；對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力要求較高；產(chǎn)品不一定符合客戶(hù)需求，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較大，銷(xiāo)售速度較慢。★★★★定制銷(xiāo)售對(duì)資金壓力較??；可以為客戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)，整體銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較低，銷(xiāo)售速度較快。完全采用定制營(yíng)銷(xiāo)，項(xiàng)目的利潤(rùn)難以保證；對(duì)開(kāi)發(fā)商的招商能力要求很高?！铩铩锒ㄖ婆c常規(guī)銷(xiāo)售結(jié)合解決前期資金壓力，同時(shí)能帶動(dòng)后期招商；整體銷(xiāo)售利潤(rùn)可以保證，同時(shí)能夠降低后期銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難合理把握；對(duì)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的招商銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)要求較高?！铩铩铩铩镒ⅲ旱尽锉戆W示打螞分，淚五顆拴★為拖最高薯分。通過(guò)盜以上鋪分析預(yù)比較禁，我擴(kuò)們建奔議本協(xié)項(xiàng)目垂采用樹(shù)定制申與常麥規(guī)銷(xiāo)訂售相男結(jié)合悠的營(yíng)銷(xiāo)模式隔，但蒼在定正制銷(xiāo)根售過(guò)潛程中一方并面可大適當(dāng)桂降低雜定制染門(mén)檻愧，鼓伍勵(lì)中獎(jiǎng)小企冤業(yè)的挨入駐蛇，另執(zhí)一方依面加抓強(qiáng)對(duì)賓大型鏡龍頭裂企業(yè)農(nóng)的引降進(jìn)，瘋發(fā)揮醉龍頭愚企業(yè)壘的帶汗動(dòng)作菠用。項(xiàng)目擔(dān)招商怒策略招商既策略--譽(yù)-“16字方撕針”政府哄聲音專(zhuān)家赤評(píng)論媒體挨報(bào)導(dǎo)公眾殲參與借助政票府的泊聲音忽，為摘本項(xiàng)碌目作仁宣傳崗，增五加項(xiàng)電目公針信力聰。引用毀各行爆業(yè)專(zhuān)谷家對(duì)嫂本項(xiàng)批目的昂評(píng)價(jià)嚼，提拳升項(xiàng)如目的氣影響拌力。運(yùn)用燃媒體竟資源牛大量幻玉報(bào)導(dǎo)砌本項(xiàng)抬目，嚼提升著客戶(hù)燙對(duì)項(xiàng)酸目的訂關(guān)注胞度。通過(guò)歇大量奇針對(duì)顆性的劃活動(dòng)宿參與博，提筆升客胡戶(hù)對(duì)撓項(xiàng)目獻(xiàn)的認(rèn)冷知