武漢九坤徐東項目地塊策劃報告

《九坤.徐東地塊營銷策劃報告》背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下策略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標(biāo)分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃

項目整體定位

客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架武漢宏觀市場走勢:2010年內(nèi)需求存在，以剛需表現(xiàn)為主，市場短期內(nèi)表現(xiàn)不明朗

2009年1季度至2010年1季度武漢市商品住宅呈現(xiàn)去化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，同時15個月內(nèi)大量去化前期市場存量產(chǎn)品，市場內(nèi)供應(yīng)比例得到一定程度優(yōu)化；但是新增供應(yīng)與去化量有逐漸呈現(xiàn)反比趨勢，新增供應(yīng)逐漸放大，而進(jìn)入2010年一季度去化量出現(xiàn)下滑，隨新政效應(yīng)進(jìn)一步深化，供求比例有呈現(xiàn)反差趨勢。房地產(chǎn)市場概況背景分析 宏觀調(diào)控實施百日，武漢主城區(qū)樓市銷售量呈現(xiàn)價滯量跌局面，今年5月份，武漢樓市銷量同比下降43.6%，環(huán)比下降36.4%。至今年6月份，武漢樓市銷量較去年同期下降51.8%，較上月下降14.3%，市場觀望情緒濃厚，宏觀調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行下，武漢樓市降溫明顯，進(jìn)入僵持期。

7月份企穩(wěn)回升，環(huán)比6月成交量增長38.02%，市場正進(jìn)入緩慢的復(fù)蘇期。房地產(chǎn)市場概況背景分析 數(shù)據(jù)來源于億房網(wǎng)商品房供應(yīng)逐年減少，市場供應(yīng)呈現(xiàn)緊缺年度住宅建設(shè)面積逐步縮減，保障性住房保持不變，但總體占比呈現(xiàn)上升趨勢2008年城市居民住房計劃建筑面積1031萬平米，占25%；2009年計劃建筑面積1004方米，占24%；2010年計劃建筑面積722萬平方米，18%；2011年計劃建筑面積695萬平米占17%；2012年計劃建筑面積648萬平方米，占16%。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的年度計劃：規(guī)劃期內(nèi)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房17.5萬套建筑面積1025萬平方米；其中，2008年316萬平方米，占31%，2009年200萬平方米，占19%，2010年170萬平方米，占17%，2011年170萬平方米，占17%，2012年169萬平方米占16%。

2010年新建廉租住房1萬套，完成廉租住房配房租賃1萬戶。廉租住房租金補(bǔ)貼提標(biāo)擴(kuò)面，新增廉租住房租金補(bǔ)貼1.76萬戶，實現(xiàn)符合條件的低收入住房困難家庭廉租住房租金補(bǔ)貼“應(yīng)保盡?！?。房地產(chǎn)市場概況背景分析 歷年調(diào)控政策出臺，但于市場作用效果表現(xiàn)不強(qiáng)

歷年調(diào)控回顧

國八條

國六條

國四條

國11條

時間2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日

出處國務(wù)院出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”國務(wù)院常務(wù)會議通過了《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》國務(wù)院常務(wù)會議提出四條政策國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

政策基調(diào)穩(wěn)定房價穩(wěn)定房價遏制房價過快上漲遏制房價過快上漲

措辭變化比較單純的關(guān)注房價問題政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導(dǎo)”過渡，措施更為細(xì)致，問題針對性被強(qiáng)化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地金融兩個領(lǐng)域擴(kuò)大到運用等更多手段從08年底開始的鼓勵、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機(jī)”隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期

市場影響房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現(xiàn)較大幅度的上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題（大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂）沒有得到根本解決政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是2010年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上市場存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑國四條是否能起到遏制房價過快上漲的作用政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時，由于我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭愈加明顯，新政的威力難比2007年，市場有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復(fù)活躍房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 調(diào)控政策頻繁出臺，至六月調(diào)控力度逐漸弱化，開始進(jìn)入效果監(jiān)控期

近期房地產(chǎn)調(diào)控策略序號

時間

措施簡要序號

時間

措施簡要12009.12.7中央經(jīng)濟(jì)工作會議：明年要增加普通商品住房供給112010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款22009.12.9個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年122010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲32009.12.14國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲132010.04.15國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%42009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%142010.04.17國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸52009.12.23財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅152010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制

未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金62010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展162010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)72010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒172010.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率82010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者182010.06.04三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)92010.03.10國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查192010.06.12住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房102010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出案202010.06.19六部門聯(lián)合發(fā)文要求做好住房保障規(guī)劃編制房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 地方調(diào)控意愿薄弱，與中央精神有相悖部分武漢政府調(diào)控政策不溫不火敷衍明顯

縱觀各地新政，大部分地方政策基本上是在貫徹中央政策而已，北京出臺“第三套房停發(fā)貸款”、“同一家庭只能購買一套住宅”等條款可能是最嚴(yán)厲的政策了，鎮(zhèn)江出臺政策明顯與中央相悖，在國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下出臺“稅率下調(diào)”、“購房補(bǔ)貼”等措施，救市意圖明顯。武漢地方政府出臺政策主要以貫徹中央新政中加強(qiáng)對市場的行為規(guī)范為主，并沒有出臺更嚴(yán)厲更細(xì)化政策，地方政府對樓市調(diào)控意愿薄弱，執(zhí)行滯緩。房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 一線城市調(diào)控效果出現(xiàn)，二線城市出現(xiàn)端倪各級別城市出現(xiàn)不同反應(yīng)，房價滯漲是共同表現(xiàn)，武漢市場表現(xiàn)同樣明顯市場表現(xiàn)房地產(chǎn)市場出臺第二個月，全國主要城市出現(xiàn)量跌價穩(wěn)得態(tài)勢，市場相持觀望狀態(tài)顯著。成交量：一線城市：目前銷量萎縮迅速，下滑約60%左右，個別一手新盤甚至零成交；近期大幅下降后稍顯企穩(wěn)；二線城市：銷量有一定萎縮，不同城市，同一城市不同區(qū)域間，不同樓盤分化明顯；三線城市：銷量尚顯穩(wěn)定，但與新政前仍有一定下滑；成交均價：一線城市：一手房價尚未下跌（大部分項目以稍低于預(yù)期入市，但比前期仍有略漲，郊區(qū)部分前期快速上漲項目，現(xiàn)價格略有回調(diào)），二手房議價空間放大，略有下跌（約有5%-10%回落）；二線城市：房價滯漲三線城市：進(jìn)入房價滯漲中房地產(chǎn)市場政策概況背景分析 房地產(chǎn)宏觀市場—總結(jié)房地產(chǎn)市場總結(jié)背景分析調(diào)控結(jié)論研判：宏觀調(diào)控政策見底，剛需成為武漢市場支撐，其余需求保持短暫觀望背景分析目標(biāo)及核心問題界定目標(biāo)下戰(zhàn)略市場背景區(qū)域市場分析項目本體核心價值挖掘目標(biāo)分析競爭分析問題界定項目推廣策略項目營銷策略項目營銷執(zhí)行計劃

項目整體定位

客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位

目錄（CONCENT）本報告的思路及框架融僑華府萬達(dá)廣場復(fù)地東湖國際華騰園福星國際城優(yōu)活城區(qū)域房地產(chǎn)板塊研究華潤橡樹灣萬科金域華府武昌CLD板塊（住宅均價：11000-13000元/㎡）處于武昌與青山交匯處，經(jīng)過品牌開發(fā)商打造，該區(qū)域已成為成片開發(fā)的高檔住宅盤集中地。徐東商圈板塊（住宅均價：8100-11000元/㎡）沿徐東大街分布，各大型商業(yè)扎堆匯聚，為繼中南商圈后的武昌第二大商圈，區(qū)域發(fā)展迅猛。積玉橋濱江板塊（住宅均價：9000-9900元/㎡）為舊城改造后的濱江居住區(qū)，過江隧道通車提速該板塊房地產(chǎn)發(fā)展，隨住宅成片開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)駐。中北路商務(wù)區(qū)板塊（住宅均價：8100-16000元/㎡）為政府規(guī)劃的商務(wù)中心，依托兩湖景觀優(yōu)勢，打造區(qū)域高端，各開發(fā)商對該區(qū)域住宅開發(fā)的定位差異較大。徐東雅苑錦繡江南本案愛家國際華城金地國際花園歐林灣板塊結(jié)論——當(dāng)前徐東板塊整體均價8100—11000元/㎡，已被武昌CLD板塊、中北路商務(wù)區(qū)板塊趕超，積玉橋板塊也一改過往價格戰(zhàn)的市場印象，均價逼近徐東商圈板塊。徐東商圈板塊成為區(qū)域四大板塊的價格洼地。海山金谷徐東商圈板塊，區(qū)域板塊價格洼地片區(qū)板塊研究片區(qū)市場研究品牌開發(fā)商關(guān)注的熱土，挖掘景觀資源成為核心優(yōu)勢。徐東房地產(chǎn)板塊位二長江、沙湖與東湖之間，親水是其重要特征，各大開發(fā)商紛紛在片區(qū)拿地，目前涉足本片區(qū)的品牌開發(fā)商包括萬科、珠江地產(chǎn)、愛家集團(tuán)、福星惠譽、城開集團(tuán)等，大量的高端景觀住宅應(yīng)運而生。隨著東湖新城規(guī)劃的出臺和實施、交通環(huán)境的改善，相信徐東板塊房地產(chǎn)市場更加值得期待。商業(yè)及市政配套推勱區(qū)域市場開發(fā)。隨著徐東商圈商業(yè)業(yè)態(tài)逐步完善，武青三干道、武青四干道、事七長江大橋、過江隧道、武漢新火車站及地鐵交通等一系列市政項目的推進(jìn)，區(qū)域交通格局將托起徐東片整體價值，片區(qū)房地產(chǎn)市場走勢值得期待。優(yōu)勢地段土地漸稀缺，價值最大化推升徐東片住宅開發(fā)水平。徐東片優(yōu)勢地段土地開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，最大程度發(fā)揮片區(qū)景觀資源優(yōu)勢，通過提升開發(fā)水平謀求市場價值最大化成為必然，片區(qū)整體開發(fā)水平將在項目園林、內(nèi)部配套、戶型設(shè)計等產(chǎn)品打造及自然景觀價值利用、營銷手段等方面綜合體現(xiàn)。區(qū)域住宅板塊特點片區(qū)市場研究備注：金域華府為170平米大戶型精裝修徐東片區(qū)現(xiàn)主要在售樓盤月均銷售速度約50套/月，價格在8000-10000元/平方米。

剛性需求的銷售速度平均50套/月，170平米大戶型的金域華府銷售速度慢。

復(fù)地東湖國際以資源形象取勝，都市經(jīng)典以豐富品種取勝，徐東雅苑以價格取勝。月銷售及價格分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫徐東區(qū)域2房與3房占為主力戶型，2房面積集中在85-95平方米，3房面積115-125平方米。整個徐東片以剛性需求為主力，但在宏觀調(diào)控的形式下，戶型面積偏小，以低總價為突破口。愛家國際華城也由舒適性住宅向53-72平方米的酒店式公寓轉(zhuǎn)變。2房和3房的主力戶型地位，仍然沒有改變。2312房1房3房項目復(fù)地東湖國際優(yōu)活城徐東雅苑錦繡江南金域華府愛家國際華城都市經(jīng)典140㎡以上70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡60㎡130㎡22323223312戶型面積分析片區(qū)市場研究數(shù)據(jù)來源于大漢隆城武漢市場數(shù)據(jù)庫房型項目復(fù)地東湖國際優(yōu)活城徐東雅苑錦繡江南金域華府愛家國際華城總計一房面積65.88㎡47-53㎡47-65㎡現(xiàn)售套數(shù)66套96套162套剩余套數(shù)20套96套116套二房面積90-96㎡90㎡73-79㎡85-90㎡65㎡72㎡65-96㎡現(xiàn)售套數(shù)182套198套186套840套108套240套1754套剩余套數(shù)0套198套42套840套108套240套1428套三房面積118-128㎡89㎡85㎡85-128㎡現(xiàn)售套數(shù)132套186套324套642套剩余套數(shù)132套48套324套504套徐東效區(qū)域65摸-9城6㎡2房競櫻爭激霧烈，甘剩余擾量最效大，敞將近14頂28套。1房2房3房剩棕余套偉數(shù)比蘭為0.風(fēng)6：7：2.兼4，因欄此2房競賊爭最怖為激斑烈。1房2房3房現(xiàn)辟售套撲數(shù)比借為0.造6：6.毯9：2.搬5，因廟此2房是烘徐東援最熱能門戶鏈型。戶型襖面積呢與套沙數(shù)分覺析片區(qū)塘市場畫研究數(shù)據(jù)恭來源貼于大拴漢隆慌城武澤漢市撞場數(shù)場據(jù)庫融僑介華府爭，存狠量50單-9牧0㎡房源5萬方夢、10撈0-溪12耽0㎡房源1萬方消、16伍0㎡以上悼房源0.路5萬方福星山惠譽·三角護(hù)路項筒目，系總建漂筑面尿積31萬方腹，其錘中住鴿宅7萬方壞，商洲業(yè)14萬方20素11年三季度四季度一季度二季度三季度四季度……優(yōu)活寶城，20管10年下爹半年喇推出陽，2.匹6萬方90挎-1狀28平米盼，兩座房三征房待開垃發(fā)面還積約5萬平盟米愛家發(fā)國際絞華城傾三期鼻，主饞力戶飛型12典0-鳥16錘0平米陜?nèi)拷厮姆拷援a(chǎn)品紙，下污月推作出50逃-7盟3精裝確修公寓,1渴10飯00元/㎡，三暗四期精共50萬㎡復(fù)地太東湖敞國際毅，20慕10年下皆半年10、11號樓貓推出65槽-9餓6㎡一房攤兩房厲，40魂0套，約3.嫁4萬平稼米；6號樓描、7號樓涉空中名別墅30元0㎡，45層，2梯2戶聰，約5.艘4萬平轟米20齊10年80隸-1牌10屬㎡戶型凝，區(qū)艦域內(nèi)畢短期懶稀缺福星較國際咸城，壁總建納筑面耗積59萬方悶，受90耍/7殃0限制米，待累開發(fā)5個地襲塊，項共43萬方掛建面聯(lián)發(fā)巷投·徐東墓地塊授，總?cè)墙ㄖ崦娣e16萬方諷，住筒宅7萬方雷，90逼㎡以下岔房型60寇%限制金域襲華府側(cè)，20炒10年下第半年捕推出68單-8餡3㎡兩房眼三房38統(tǒng)4套，集約3萬平鼓米，12逆8㎡大戶夸型44套，撫約0.嘩5萬平至米，慎存量攔一棟結(jié)公寓穴，一濱棟寫情字樓殼待開鬼發(fā)三江儲航天·三角幟路項群目，螺總建爐筑面處積37萬方受，其委中住魄宅30萬方請，商墻業(yè)7萬方徐東貨雅苑厲，20丑10年下沾半年搭推出73錫㎡一房化變兩傻房房膨源62套，0.容45萬平藝米，79木㎡兩房涂房源12踐0套，0.鞭95萬平而米；89秩㎡兩房兇變?nèi)蠓糠咳涸?8刺2套，1.共6萬平拍米都市訊經(jīng)典照待開噴發(fā)地蘭塊奧山·世紀(jì)予城，郵總建萄筑面塘積15誰0萬方插，其繼中商妻業(yè)35萬方90平米叢下存爺量房穩(wěn)約21萬方91獅-1規(guī)30平米蹤蝶存量旦房約4.省7萬方16杜0平米繩上存浮量房醬約6.影5萬方90平米壞下新負(fù)增供偷應(yīng)56萬方91喊-1娛30平米漁新增大供應(yīng)24愁.9萬方商業(yè)焦新增穗供應(yīng)71萬方區(qū)域槍存量逃及供爸應(yīng)分爸析片區(qū)戲市場償研究數(shù)據(jù)承來源畜于大崇漢隆禁城武作漢市汪場數(shù)秋據(jù)庫項目名稱每周銷售套數(shù)主力成交價格福星國際城635-63㎡公寓，280㎡寫字樓（一間280㎡寫字樓5個房產(chǎn)證）存量住宅：10000精裝公寓：12000寫字樓：11000愛家國際華城3-5(7月初開盤5號樓，當(dāng)月銷售20套)120-140三房150-160四房8800（特價房8500）融僑華府1586-92二房120-130三房9600（8300起價）歐林灣389二房、98兩房整體均價9800（高層二房10100高層三房9500）復(fù)地東湖國際507月31日，開盤10號樓，9200均價，8100元/㎡起價，240套房源銷售210套，65一房變兩房，87㎡、92㎡、97㎡兩房變?nèi)?0號樓：預(yù)計107007月份柏周邊趟項目令成交謙情況當(dāng)前滑區(qū)域兇銷售召大幅個下滑墳，大澡部分刊項目辮周成摧交為3-彎5套。于區(qū)域慈特價勒房推壩售現(xiàn)蔥象明嗓顯。7月31日，嬸復(fù)地必東湖輕國際南遠(yuǎn)低胃于市租場價惕格預(yù)姑期開白盤，割對武其昌中謠心區(qū)緒樓市春價格甜產(chǎn)生呢影響午。8月1日，接徐東彩雅苑蘇開盤掀，認(rèn)遮籌量20去0個，誓開盤琴銷售12納0套，74末00元/㎡起價蹤蝶，83融00元/㎡均價茄，主輔要去鄙化中格低樓我層4-耽15樓。片區(qū)止樓盤煩成交蛾分析片區(qū)濟(jì)市場胃研究項目脹動態(tài)——寫字副樓7月18日開制盤，22層以贏上單憶元銷同控，通推出釀單元孩去化40面%，約50套左佳右，庫均價11恢00侵0元/㎡；少量杜公寓氣房源放，精時裝修材后均沃價12芝00淺0元/㎡。一狠期住浩宅3#樓，8-欲9月推朋出，2梯4戶，倉全91浸-9痰3平米根兩房螞。開發(fā)檢商：截湖北搶福星料惠譽舉洪山魄房地晶產(chǎn)有夾限公栽司椒占地巷面積妄：47填53窄7平方企米掩建疏筑面搭積：16炕68盾35平方劍米容積功率：3.關(guān)9總戶磨數(shù)：14盞60物業(yè)蛾形態(tài)趴：商廳業(yè)、緒住宅荷、公屠寓、董寫字偵樓戶型男面積纏：公憐寓脖：35桐-6集3㎡（1棟，雖精裝銹，54津0戶）寫字撕樓：13咱4-畏15塑5㎡（1棟，18脹0戶）住搶宅矮：80偽-1友30㎡（7棟，10悲00余戶竟）福星醋城一紙期競爭賽樓盤兔分析住宅遭：2房變3房產(chǎn)支品（91具-9誼3㎡）即將把推出刪一期掌最后黃一棟——3號樓姨，2梯4戶，貫全91呀-9茶3㎡兩房零產(chǎn)品鎖。福星乏城一殊期競爭旺樓盤教分析一棟慎公寓配：35俗-6拜5㎡（精練裝修即），54竊0戶福星江城一躺期競爭蠟樓盤飯分析一棟腹寫字失樓：13兔4-睬15寸5㎡，18蔥0套該寫信字樓墊產(chǎn)品辭較為旋特殊割，與聲公寓辦的規(guī)男劃相旨同，層篇高、覽套分若割等充均為公寓慕配置腔。產(chǎn)品戶定位肯為復(fù)補(bǔ)合型臥寫字樓克后，趙將3-等4個公鬧寓單元啟進(jìn)行催合并雹，重繡新進(jìn)行戶曲型設(shè)糞計。銷售需時，流一個塞寫字糕樓單孟元擁您有3-嗎4個房殃產(chǎn)證扁。七月鋪份開先盤，22善-3昨2層銷控借，22層以束下單議位24名客膜戶購仰買，槽一名廟客戶購買2個寫河字樓控單位跑（270笨-3喪00泉㎡）福星線城一曠期競爭彈樓盤銜分析項目苦動態(tài)——當(dāng)前逝在徐占東銷竄品茂拼外設(shè)沸置4D體驗樂外展棒點，港進(jìn)行崗客戶殃積累寒工作飄；9月將煎推出5號樓獲、6號樓腐高層欲，約26屠0套。架面積擺為90平米口兩房槽，11晉8平米脾三房磨，12故8平米消三房侵。開發(fā)召商：鋼武漢常山水消美城級置業(yè)堂有限撈公司笨占地禿面積枕：21肥70脾9平方須米膛建段筑面變積：75福98妨3平方瓣米容積裳率：3.叛5總戶政數(shù)：10膨00物業(yè)礙形態(tài)旺：高柴層、社聯(lián)排戶型遺面積權(quán)：高問層踐：90卷-1餓28㎡（6棟，79連2戶）聯(lián)排剖別墅胡：約28青0㎡（3棟）優(yōu)活筋城競爭爪樓盤厚分析二房惱：90命㎡三房免：11患8㎡三房壺：12新8㎡優(yōu)活款城競爭害樓盤克分析開發(fā)竟商：封寶業(yè)晌集團(tuán)剩湖北踐省建畏工房說地產(chǎn)離開發(fā)體有限趟公司洞占地囑面積閣：10喬96濾8平方餓米栗建炒筑面忘積：31嶼00亮0平方滑米容積鎮(zhèn)率：2.懼8總戶跌數(shù)：35獅8物業(yè)挎形態(tài)管：高汽層戶型肚面積稈：高層冬：73孕㎡（60戶，斯一房遠(yuǎn)變兩峽房）高層債：79才㎡（12竟0戶，倡兩房搏）高層克：89訪㎡（18邁0戶，逼兩房查變?nèi)鄯浚╉椖康褎討B(tài)——8月1日開葉盤，畜截至句開盤憑認(rèn)籌擾量20奏0個，移開盤瀉銷售12惜0套，74完00元/㎡起價憶，81狀00元/㎡均價頃，主付要去莊化項凱目中撥低樓骨層4-絲式15樓。徐東撞雅苑競爭踏樓盤暗分析2房變3房：89暮.8薪9㎡2房：79偉.8構(gòu)2㎡1房變2房：73境.4廚3㎡全90璃㎡以下筒，中央等面名積戶澤型，斧同時責(zé)在戶鵝型上牙創(chuàng)新N+須1設(shè)計仁，吸劇引區(qū)笨域大氧量而嫂立之鐮年的首次偷置業(yè)窗客戶飄。優(yōu)活粉城競爭尿樓盤旦分析中小慌戶型俊短期贊稀缺媽，區(qū)瘋域小裝戶型診推售居高峰芝即將編來臨受國劇家調(diào)淘控政鍵策影乖響，盼區(qū)域牌當(dāng)前損房源珍供應(yīng)迎量主建要為州集中絮在90薯㎡以下淚戶型笛上，粘愛家熊國際躺華城辜、福薪星國咳際城謎、徐敬東雅購苑、捷金域丈華府娛、金霜地國亭際花斗園等元樓盤預(yù)，下曬半年街推盤勸均以90翠㎡以下嬌戶型乘為主尼，片宵區(qū)90欄㎡以下蹲戶型廊供應(yīng)網(wǎng)存量測達(dá)21萬平腹方米駐，遠(yuǎn)釀超過90售㎡以上要戶型壺存量艙。90扶-1撫30巧㎡房型逼，片給區(qū)存研量不清大，待下半膏年供墓應(yīng)約4.脊7萬方某，中睬等面胞積產(chǎn)鞠品短命期內(nèi)蹄將為暢片區(qū)繞稀缺悠產(chǎn)品晚。20由10年后畜，區(qū)漁域供葵應(yīng)量贊持續(xù)懷增加施，片械區(qū)住室宅供若應(yīng)將差突破80萬方蒸，中昏等戶健型將勸不再勒稀缺公，市跡場競冶爭與狀客戶磚爭奪齒更為職激烈渡。區(qū)域呀房地秘產(chǎn)市炸場總己結(jié)背景殃分析核心問題屯界定目標(biāo)累下策情略市場穿背景區(qū)域任市場傳分析項目襲本體核心咱價值醋挖掘目標(biāo)塞分析競爭穩(wěn)分析問題咳界定項目膚推廣頃策略項目房誠營銷痛策略項目浴營銷秀執(zhí)行硬計劃項目比整體棄定位客戶孟定位形象饅定位產(chǎn)品接定位價格尸定位目錄憤（CO衰NC峽EN館T）本報訴告的姻思路乎及框亮架宏觀粗區(qū)位瞇：城燒市內(nèi)戲環(huán)，功絕佳胡地段★本案項目立位置項目宮位于藥武漢滿城市做內(nèi)環(huán)勺線內(nèi)毯，徐途東秦美園路障中段犧。項駁目所專屬的賄徐東網(wǎng)商圈習(xí)板塊篩，酒憐店、棋寫字線樓、四購物羅中心由、中些西餐辨飲扎串堆于弟此，圖配套御豐富使。擁近有稀姿缺的斗高城籠市價吊值。隨著館武漢宅大道機(jī)、地稻鐵8號線逃等城拐市快篇速交煉通的洋建設(shè)稅，項榆目未晝來距舒機(jī)場顆僅30分鐘灰車程萬，乘獄坐地序鐵20分鐘乎可換謠乘通樸達(dá)武帆漢三愛鎮(zhèn)，億交通固優(yōu)勢燦明顯鴨。交通斥通達(dá)研性地鐵8號線區(qū)位晃分析項目糾本體中觀燭區(qū)位馳：位錢于徐罰東商乘圈邊四緣，彼不具忍備自缺然景篩觀資善源。項目安不臨薯主街暫，具蘿體位予置為折秦園障路與偵機(jī)電秋路的即交匯拍口，聯(lián)為徐獅東商泛圈的愁邊緣嘩區(qū)位夢，項剝目在膊享受要徐東牧商圈蔬配套景上便孝利性刃受到旁一定碌影響絕。項目四距離找沙湖吐約10般00米距蒙離，壩非臨點湖臨斥江地辨塊，弟不具卷備成搜為資治源占噴據(jù)型劉高端眠項目招的先納決條漿件。項目鵲正對圍面為眾秦園只路美參食一塑條街貧，雖厚比較鑒知名臂，但與各店緒鋪多姿為老推舊的秤門面參房改假造后緣瑞經(jīng)營蠟，秦膏園路關(guān)美食念街的廈環(huán)境底對項棉目形汽象有腎一定諒影響劍。長江沙湖和平染大道友誼質(zhì)大道徐東宣大街中獲北診路秦園福路團(tuán)結(jié)勞大道機(jī)電復(fù)路團(tuán)結(jié)欲路徐東比商圈★本案區(qū)位牛分析項目姓本體北至：團(tuán)結(jié)路（液化石油氣公司）南至：秦園路（秦園路美食一條街）西至：團(tuán)結(jié)村還建樓（團(tuán)結(jié)名居）東至：機(jī)電路（SBI創(chuàng)業(yè)園）四至不分析項目惑本體項目晨本體椒條件——經(jīng)濟(jì)西技術(shù)豬指標(biāo)C棟（30臨F）B棟（28疤F）A棟（24愛F）經(jīng)濟(jì)才指標(biāo)棄分析項目笨本體項目百本體嶄條件——立面諷效果“時尚·動感曲”的收現(xiàn)代杜風(fēng)格住宅神立面——徹底央摒棄摸各種程“流館行病聞”，昌如復(fù)追古病類，后謹(jǐn)現(xiàn)代療拼湊且病及頭近年虎流行導(dǎo)的“壘歐陸憲風(fēng)”刃等，敏無明園顯的勤摩仿鞠，還鑼建筑布設(shè)計然獨立扛創(chuàng)造割性的學(xué)本色版。現(xiàn)拌代氣賴派的稿建筑鋸風(fēng)格隱，簡維潔明朽快，坐色調(diào)鵲干凈威簡練稱。寫字囑樓立竄面——大面蠅積玻減璃幕霸墻，邊與水餃天一沿色，蛙如縱驕橫線襯條的強(qiáng)墻面因，使羅平淡弊無奇浸的立諷面極凱富機(jī)肺理紋淘路，尖猶如鑄一潭銳死水患的湖雜面泛帽起漣羞漪，車建筑淹也有約了生拋命。建筑山立面階分析項目都本體●●住宅巴戶型腐統(tǒng)計序號戶型建筑面積套數(shù)B1三房二廳一衛(wèi)100.29㎡54B2二房二廳一衛(wèi)65.75㎡56B3二房二廳一衛(wèi)87.58㎡30C1三房二廳二衛(wèi)110.28㎡30C2二房二廳一衛(wèi)79.96㎡30C3二房二廳一衛(wèi)82.16㎡60合計

260戶型建筑面積比例二房二廳一衛(wèi)65.75—87.58㎡67.7%三房兩廳兩衛(wèi)100.29㎡、110.28㎡32.3%90平米逝以下博面積巨是項美目絕烤對主始力戶盆型，項目當(dāng)二房睡、三膏房均宮為區(qū)發(fā)域樓小市短兵期稀籃缺戶幼型，稅若能喂盡早呆推向等市場宜，且怎價格預(yù)適中女，將固成為派區(qū)域泛暢銷月戶型。戶型駱配比帆分析項目好本體B棟標(biāo)如準(zhǔn)層挽平面倚圖B1戶型10蒙0.緣瑞29其㎡三房伍二廳熄一衛(wèi)B2戶型65瘦.7暮5㎡二房捉二廳檔一衛(wèi)B3戶型87弱.5瘡8㎡二房鍬二廳道一衛(wèi)住宅思戶型鴨分析項目扎本體C棟標(biāo)駱準(zhǔn)層社平面蛋圖C1戶型11綿0.烏28容㎡三房細(xì)二廳震二衛(wèi)C2戶型79滾.9勢6㎡二房榜二廳騾一衛(wèi)C3戶型82旱.1基6㎡二房辮二廳趁一衛(wèi)住宅向戶型灘分析項目租本體面積堆控制拌合理臂：項目群二房瓜、三第房面牢積控鞠制在65萌-1猾10敗㎡，合譜理的爺控制殲了總紹價區(qū)攪間。戶型閥設(shè)計磁宜居拖：小戶故型梯殲戶比藏控制寶在2梯4戶及2梯5戶，繭保證磁了戶衣戶通眼風(fēng)采質(zhì)光，騰宜居堅性強(qiáng)恥。超大泰的樓確間距裕：B、C棟高貧層，巨約80米超莫闊樓祝間距氏，小稀區(qū)內(nèi)罪部景卻觀一東覽無糾余，際遼闊惰極目圾。空間殃創(chuàng)新穴不足唯：戶型臉較區(qū)逼域其獻(xiàn)他項喜目（兄如徐賓東雅同苑、蹤蝶金域疲華府)沒有設(shè)創(chuàng)新N+網(wǎng)1增值脅空間扒。住宅故戶型嚇分析住宅壤戶型枯分析項目掀本體寫字尚樓平踐面圖A棟樓頑九層盞平面媽圖單層番建筑材面積愉：55坊0.祥51才㎡A棟樓型十——二十問四層身平面秧圖單層六建筑道面積?。?5嗚0.我51山㎡寫字感樓分稍析項目柳本體自由校式組巧合商臂務(wù)空賄間：單套聰面積刑為約35削-7蠅0㎡，單均層面挖積58著8.肯06拜㎡，2部電急梯，旱寫字允間均抱自帶類衛(wèi)生上間，A棟寫龜字樓兇為30—50交㎡自由罷式組魄合商鄭務(wù)空擺間。玻璃較幕墻槳，形捆象高害端：A棟立忌面為唱玻璃惜幕墻排，沿扶秦園物路規(guī)伯劃，至沿街學(xué)立面涉效果恩理想幻玉；規(guī)模遞不足名，配原套性冷差：寫字燈樓整惹體規(guī)袋模為88榜08頓.1架6㎡，規(guī)爛模較梅小，教較難特形成檢區(qū)域儀影響蜜力；井目前中金融振網(wǎng)點怖、交搜通換覽乘、運商超諷配置采等外繡部配毀套不癢齊備潔，辦呆公便吊利性化不足帖。寫字勢樓產(chǎn)良品分猴析寫字型樓分乏析項目否本體A棟樓化五——八層跌平面爪圖單層的建筑等面積般：55群0.炎51拜㎡客房10糾0間酒店憑產(chǎn)品詳分析項目飯本體規(guī)模止有限改，客掠房面編積適鋪中：酒店流客房伍數(shù)10妥0間，冷總規(guī)鎮(zhèn)模32瞞54污.9及1平米忍，客使房面擾積約32葵㎡。經(jīng)濟(jì)瓦型商抓務(wù)酒膠店配千置：酒店綿配套頓設(shè)施殿有限慣，不死提供爐餐飲幣、會豬議、溝健身瀉及室塑內(nèi)娛呆樂休屆閑。酒店貪產(chǎn)品送分析項目芽本體項目翠建面4.葬5萬方嶼，在縫徐東援區(qū)域更大盤結(jié)林立恢的市謠場中規(guī)模柱不具走優(yōu)勢顯。規(guī)模遇因素產(chǎn)品霉資源配套友資源限制通條件住宅舞為項炭目主縫力產(chǎn)企品，史戶型翼面積作設(shè)計察為中遲、小棒戶型賤，為片區(qū)鞏內(nèi)短呼期稀缺恥戶型生，隨著膏區(qū)域慕未來累中小參戶型票供應(yīng)溪的持黨續(xù)加汁大，鼻產(chǎn)品都優(yōu)勢蠶將逐步減做少，勵同時產(chǎn)品線創(chuàng)新亡性不永足，將肝一定帥程度尺上制反約產(chǎn)查品的回競爭牢力。配套蛛資源混共享物徐東倦商圈棋，屬采于城市墳內(nèi)環(huán)弊中心刷區(qū)項劍目。本項諒目處補(bǔ)于徐讀東商海圈邊故緣位珠置，霞對商圈鞏配套爆的使值用便易利性井不足；秦園兄路美伍食街禁門面皮形象產(chǎn)破舊詞，周邊辮環(huán)境煤影響磚項目共整體絞形象；徐東液片區(qū)菌品牌賀開發(fā)睜商云奸集，九坤隔集團(tuán)賭不具鐮備開曠發(fā)商豈品牌所優(yōu)勢。屬性涼界定項目年本體城市躺級商慎業(yè)中藥心，逃日益州成熟壞的城遞市發(fā)用展板草塊，高城政市價戰(zhàn)值彰棋顯、蜓交通館通達(dá)性慎強(qiáng)。區(qū)域秤價值項目SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1、處于城市內(nèi)環(huán)，徐東商圈邊緣，為城市中心區(qū)難得的靜謐居所，具備中高端項目的地塊方位；2、較大的樓間距，超闊的內(nèi)部景觀視野；3、武漢大道、地鐵8號線建成后，項目離機(jī)場僅30分鐘，地鐵20分鐘可達(dá)武漢三鎮(zhèn)；4、項目戶型為當(dāng)前區(qū)域稀缺的中小戶型。1、項目徐東配套的便利性與徐東大道的項目有一定差距；2、秦園路美食街形象不佳，影響客戶對項目周邊環(huán)境的評價；3、項目所在秦園路車流量大，人流量?。?、項目規(guī)模僅4.5萬方，在徐東區(qū)域大盤林立的的市場中不具優(yōu)勢。機(jī)會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、武漢大道建設(shè)、地鐵建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展注入活力；2、徐東板塊價格處于周邊各大版塊價格洼地，區(qū)域價值有待挖掘；3、周邊所有土地被知名開發(fā)商儲備，未來片區(qū)價值持續(xù)提高。1、以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會抓住市場為核心手段2、凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭力以規(guī)避項目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強(qiáng)勢來回避弱勢威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、受到周邊品牌社區(qū)的客戶攔截；2、宏觀大勢對購房群體的心理有影響；3、未來供應(yīng)沖擊，片區(qū)中小戶型集中供應(yīng)，市場競爭將進(jìn)一步加劇。1、以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段2、塑造新的價值體系，制造項目唯一性，建立高端形象以規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風(fēng)險；突破客戶對樓盤既有的評價標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢SO瀉WT分析項目壩本體通過傍解析莫項目緒自身呀的屬折性我繭們發(fā)銅現(xiàn)，菊項目關(guān)自身筍除了漠享有胡徐東傍商圈教成熟漠的配瞧套以及幣便捷脆的交蘇通外責(zé)，似霧乎再雕難有松值得哄一說灣的價榴值，腎橫向墾的比舅較無蹲法說馬明問葬題，是柔否可懼以通蜂過與抖區(qū)域臺競爭編樓盤暢的縱嗽向的丟比較市找到臨項目研特有艱的價沃值點竭？我助們需要傍通過策項目潤與競捐爭樓查盤的信全方佳面的皇比較貌來找肺尋價殲值差逆異，脖形成失自己為的獨剝有的競丑爭體榨系。本案責(zé)核心淋價值碑深度稈梳理背景輔分析核心問題戶界定目標(biāo)尚下策啦略市場等背景區(qū)域餃?zhǔn)袌鋈璺治鲰椖烤€本體核心派價值遼挖掘目標(biāo)徑分析競爭根分析問題適界定項目穩(wěn)推廣次策略項目竿營銷誕策略項目壯營銷康執(zhí)行餓計劃項目挪整體營定位客戶呼定位形象御定位產(chǎn)品攻定位價格鮮定位目錄德（CO維NC橋EN丈T）本報能告的旋思路卻及框貴架競爭學(xué)樓盤齡指標(biāo)銜對比核心呼價值總挖掘項目指標(biāo)比較示意圖項目名稱本案國際城徐東雅苑優(yōu)活城

愛家國際華城地理位置★★★★★★★★☆★★☆★★樓盤規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩镏苓叚h(huán)境、景觀★★★★★★★★☆周邊市政配套★★★★★★★☆★☆周邊小區(qū)整體素質(zhì)★★☆★★☆★★☆★★★★建筑布局與空間規(guī)劃★★★★★★★★☆★★☆★★小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃★★★★★★★★★★☆★★☆戶型設(shè)計★★★★☆★★☆★★★★小區(qū)內(nèi)配套★★★★☆★☆★☆★★車流組織★★☆★★☆★★——★★★物業(yè)管理————————★★物業(yè)形象——★★★★——★★★發(fā)展商品牌★★★★★★★★項目包裝及營銷手法——★★★★★★★綜合評判★★★★☆★☆★☆★★項目優(yōu)勢稀有替代性同類樓盤徐東核心地段Yes可替代國際城/徐東雅苑/優(yōu)活城銷品茂/歐亞達(dá)/華天酒店/新世界/凱旋門/金馬家居/等大型商業(yè)配套No可替代國際城/徐東雅苑/優(yōu)活城湖北大學(xué)/航海學(xué)院Yes暫無替代產(chǎn)品暫無替代產(chǎn)品小型的城市綜合體的規(guī)劃/未來可見的良好的商務(wù)、居住氛圍Yes可替代國際城超寬樓間距Yes暫無替代產(chǎn)品暫無替代產(chǎn)品優(yōu)秀建筑品質(zhì)No可替代板塊內(nèi)眾多項目……便捷商業(yè)配套No可替代板塊內(nèi)眾多項目……與競獅爭者晃比較提，最豬具市循場突彼破能摘力的面產(chǎn)品拋核心嶼優(yōu)勢——核心堅優(yōu)勢核心畝價值迎挖掘以上商是否尋足夠烈支撐侮本案燭在強(qiáng)喘手林佳立的擁徐東喂片區(qū)洲脫穎堡而出短？如規(guī)果不役夠，級我們瓜還可句以創(chuàng)關(guān)造哪槍些？項目蝦附加黎值建見議核心傻價值舍挖掘在社赤區(qū)隨邀時隨捆地享受慨網(wǎng)絡(luò)鞋的樂蛙趣自由羊、自青在的練生活盡惕情網(wǎng)臥絡(luò)沖晴浪一、WE坊B2東.0主題鼓社區(qū)二、逗科技鞭產(chǎn)品自、人線性化箭關(guān)懷直飲呆水系找統(tǒng)，尺形成縫項目澤的一逮個獨騾特的填賣點泳，以柄較低腥的成治本實券現(xiàn)產(chǎn)折品價剃值增索值并克形成撇溢價首。于此碑，本傍案的但價值柱體系琴已經(jīng)搬呼之求欲出……價值贏體系核心厲價值匹挖掘項目價值體系外在美內(nèi)在美學(xué)區(qū)熱房超闊徹樓間當(dāng)距直飲沙水系階統(tǒng)無線障網(wǎng)絡(luò)嗎社區(qū)商務(wù)/居住臥氛圍投資/升值弓潛力背景哥分析核心問題冶界定目標(biāo)換下策備略市場沉背景區(qū)域翠市場扭分析項目祖本體核心統(tǒng)價值府挖掘目標(biāo)奸分析競爭伴分析問題戒界定項目糾推廣儀策略項目屠營銷嘗策略項目族營銷宋執(zhí)行粥計劃項目谷整體阻定位客戶鋸定位形象拒定位產(chǎn)品匠定位價格擔(dān)定位目錄扒（CO仍NC訪EN萍T）本報因告的畏思路燃及框依架目標(biāo)壁分析開發(fā)子企業(yè)探的困梁惑住宅社產(chǎn)品猛和原順有商峽鋪/酒店保我們熱已經(jīng)決定巾不再鑰調(diào)整濫，但妨是其布余商炒業(yè)體糖量的發(fā)展嘉在商多業(yè)住趙宅化理的總硬的前悟提下照哪種形態(tài)脆的產(chǎn)敗品才競能夠污更符掀合市捷場的世需求暴，以勞及我謀們對昆回現(xiàn)贏和溢厭價及貍風(fēng)險假控制諷的要未求?！_發(fā)異企業(yè)蒸領(lǐng)導(dǎo)友語錄原規(guī)公劃下焦的商河業(yè)物兇業(yè)類夏型/體量革組合物業(yè)類型面積（平米）備注酒店3254.91不變寫字樓8808.16開發(fā)商自身辦公需求約2000方（考慮未來企業(yè)的發(fā)展）商鋪3257.31不變合計15414.27不變大漢呼隆城騙對目法標(biāo)的忽理解唯一訴可以躲突破繞的是碗原有旬寫字遞樓規(guī)桿劃；但是88軋06她.1菊6的體戲量不壯能改放變；對原桂有寫秋字樓刷的規(guī)悠劃如劍何調(diào)駱整？我們廉從市綠場的差層面均來分充析問榜題！背景嘩分析核心問題波界定目標(biāo)比下策蛋略市場筍背景區(qū)域表市場沖分析項目島本體核心勞價值織挖掘目標(biāo)助分析競爭酬分析問題刮界定項目含推廣翼策略項目羊營銷脫策略項目重營銷鑄執(zhí)行曬計劃項目深整體鉤定位客戶滋定位形象樣定位價格個定位目錄哭（CO奸NC右EN艘T）本報塌告的置思路汗及框唉架競爭配分析原有閃規(guī)劃視體量河下寫氣字樓號發(fā)展瀉的幾抗種可坦置換毀模式純公牢寓模佛式純寫夫字樓溫模式寫字呀樓+公寓堅模式模式制約庸因子不滿落足自弦身辦梢公需痛求？不滿必足市驕場及繞利潤港需求不可朵行！純寫廁字樓淹模式哲探討從競仔爭層叛面來姨看：徐東繞片區(qū)類在售蒜寫字襖樓目典前僅伏福星肆國際齒城一擺期，七月淋份開擱盤，22簽-3新2層銷色控，票推出13萬2個單孕元，揪當(dāng)天答去化50個單禾元，滴成交叫勢頭井一般水；從地消理屬恐性來臺看：福星衫國際危城寫織字樓儲臨徐練東大宰道，村未來噴武漢釀大道觀通車班后，行可高鑒速直詠達(dá)機(jī)民場，下區(qū)位疼條件椅、規(guī)仿模優(yōu)辱勢、微形象薪檔次漲、升鑒值空茂間均弦大于愈本案論。從長竿遠(yuǎn)供叨應(yīng)來記看：已經(jīng)掉完成勒規(guī)劃飄了的清中北霸路經(jīng)禮濟(jì)總辟部和嫌武昌跳濱江脈商務(wù)付區(qū)將脅有大袖體量麥寫字去樓入命市，槐勢必傲嚴(yán)重榨擠壓網(wǎng)徐東城寫字腦樓市晴場的貓需求叮；從投漏資回漁報上正看：目前SB怕I創(chuàng)業(yè)辛園整傭體租者金水猶平為50元/㎡匯,按一螞般寫基字樓捕投資臣品8%的投跑資回油報率餅計算攏，則停寫字鏡樓售守價為75僚00元/㎡膚,遠(yuǎn)低糊于期套望售慢價，膚損失仍過大拴。不可潤行！競爭坡分析原有柿規(guī)劃妥體量秀下寫削字樓略發(fā)展球的幾圍種可花置換省模式純公賺寓模途式純寫廈字樓蓄模式寫字完樓+公寓饞模式模式制約議因子不滿住足自平身辦溫公需障求滿足跑市場貫及快湯速回它現(xiàn)要遍求不滿恭足市開場及其利潤艱需求不可孤行！寫字桂樓+公寓敞模式薄探討從競謠爭層輔面來那看：徐東衫片區(qū)叫在售忙公寓牛目前碰僅愛部家國艙際華也城96套，9月份剖將陸魚續(xù)推君出部紙分50期-7共3㎡公寓敞，從照競爭居樓盤凳放量都來看炭，短論期內(nèi)海公寓么市場料存在州一定裹的市出場機(jī)血會；從地系理屬尼性來圣看：本案耍較之織愛家采國際鼓華城里交通暖通達(dá)鈔性更嫌好，侮迫近些銷品鎮(zhèn)茂，隱配套迅更優(yōu)授。從市粗場需次求來尸看：公寓筐作為趁保資軍增值溜的投潛資性這產(chǎn)品違頗受抵市場筒親睞拔，租殿住兩昨宜，睬國際奶城公肯寓優(yōu)林異的燒市場鍬表現(xiàn)光可見饞一斑役，同習(xí)時徐沙東片她區(qū)整撒體物遵業(yè)租申金的發(fā)普漲炒及大亂量城烈中村狂拆遷臟為本壘案公貝寓的涼去化諒帶來而了市焦場機(jī)急會。從去旱化速延度來理看：公寓親的低?？們r冠及低踏首付刪及精足裝修贈的模冤式大另大的肉降低消了置屯業(yè)門偽檻，虛容易歪快速朝去化槽，保落證現(xiàn)澤金流渡。不可毅行！可行摟！背景劫分析核心問題劣界定目標(biāo)克下策冰略市場渾背景區(qū)域畢市場秘分析項目憶本體核心捧價值欣挖掘目標(biāo)攔分析競爭州分析問題喊界定項目鹿推廣根策略項目逢營銷辜策略項目仔營銷賽執(zhí)行拒計劃項目衡整體益定位客戶皇定位形象拐定位產(chǎn)品渴定位價格膛定位目錄互（CO伍NC才EN亦T）本報斤告的舒思路諒及框雁架問題揪界定物業(yè)類型面積（平米）備注公寓6808精裝出售（建議）寫字樓2000九坤集團(tuán)自持辦公（考慮未來企業(yè)的發(fā)展）合計8808.16——原寫祖字樓逼規(guī)劃錘下的嗓物業(yè)嘆置換營類型/面積勇建議公寓晝發(fā)展毫幾點怠建議建議茂精裝切修出跪售；考慮層產(chǎn)品汪的快句速去啟化，農(nóng)建議植公寓面休積趨僻小為矛宜，苦控制浴在30般㎡左右，達(dá)總套夢數(shù)約轟為22糟7套；建議廣衛(wèi)生半間與驅(qū)樓面圣同標(biāo)煩高設(shè)橡計，通過詢公寓補(bǔ)間的訪自由如組合普，同北時也可形驅(qū)成寫世字樓嶼空間森，形占成新熟穎的商務(wù)處公寓樣，滿罰足部些分辦評公需擴(kuò)求的客戶貌，更效利于腐去化已。背景棒分析核心問題柜界定目標(biāo)渠下策命略市場陵背景區(qū)域院市場漢分析項目白本體核心白價值顧挖掘目標(biāo)移分析競爭負(fù)分析問題泛界定項目化推廣蠢策略項目凡營銷劃策略項目努營銷句執(zhí)行晌計劃項目印整體愁定位客戶聚定位形象顆定位產(chǎn)品張定位價格張定位目錄劉（CO鋪NC拐EN談T）本報貝告的緒思路樂及框始架一切石從客赴群出瞧發(fā)……九堡捉房產(chǎn)椅需求忽者的優(yōu)區(qū)域喇來源徐東童購房踐的人枝群主沒要來便自武瞞昌區(qū)古、青疾山區(qū)撐和江宋漢區(qū)臟，徐青東板鋪塊已溜得到拆購房辣客戶懷的深度紅認(rèn)可。客群恰的主燃要年鑄齡段挖以25冊-3平5歲為倘主，你他們燦是社墳會的觀中堅肅力量購?？蛻羝苼碓床斗植?年齡什區(qū)間客群皂定位數(shù)據(jù)帳來源卷于大慣漢隆交城武或漢市閉場數(shù)勻據(jù)庫客戶到背景劃分析頓－－叛年齡年輕偶家庭育占有拔相當(dāng)粱的比憑重，鼓他們蠟的家成庭結(jié)遇構(gòu)決竭定了國他們迫切麥的住率房需妨求。購房獨動機(jī)待中的投資需求腿比例扒最大佩，其瘋次首置恩、改取善居錯住需艱求。購房芽客戶籠家庭庸結(jié)構(gòu)/目的客群躲定位數(shù)據(jù)掃來源旅于大劇漢隆原城武撐漢市餐場數(shù)縫據(jù)庫從行仇業(yè)來弓看，衣發(fā)現(xiàn)設(shè)從事蘆商業(yè)嘩貿(mào)易拒的占溝首位糟；從工櫻作性膠質(zhì)來?？矗詮氖履薪逃抗ぷ饕鄣恼寄z首位恐，其趨次是辜個體堵戶和準(zhǔn)自由扒職業(yè)舞者；可見浪，意裳向購心房者射中生撕意人伯和從辱事教約育事勞業(yè)者圓比較照多客戶結(jié)背景打分析抹－－里行業(yè)購房超客戶俊職業(yè)腐分布客群居定位數(shù)據(jù)篇來源借于大榮漢隆慶城武她漢市腐場數(shù)執(zhí)據(jù)庫升值孝潛力謹(jǐn)、戶威型設(shè)恭計、貝房產(chǎn)鐮價格集、開我發(fā)商秩品牌是他訓(xùn)們看情重的斤要素鍬，其撿中他們失對房混屋面段積、瞧社區(qū)伸品質(zhì)財?shù)汝P(guān)沒注度捧較小假。從外渠部因陜素考息慮，暗本項計目基畢本具備徐奴東購蛛房者林的主盞要看裕重要肢素。購房般看中棚要素購房逢客戶徐置業(yè)快敏感納點客群染定位數(shù)據(jù)孟來源潛于大渾漢隆攝城武舅漢市密場數(shù)碧據(jù)庫本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟(jì)體系中間的部分（富裕市民階層與中產(chǎn)階層，也有少部分客戶來自穩(wěn)定資產(chǎn)層）。社會充結(jié)構(gòu)議體系葉模擬公圖階層垂劃分客群雜定位權(quán)利無頂層/財富限頂層/穩(wěn)定移資產(chǎn)哭層富裕及階層/中場初階層市民偽階層/赤貧帖階層核心獸客群鞏：25鐮-3妨5歲的吸城市鍬中堅洽，剛懇性需父求者主要卵客群愁：35滑-4露5的城棉市中言產(chǎn)邊緣塘客群析：外地獲的房登產(chǎn)需萍求者竹、投濟(jì)資客層級垮劃分客群出定位職業(yè)瘡群（1）商色業(yè)貿(mào)能易（2）醫(yī)涌療/保?。?）教賤育/科研（4）個也體戶年齡款群（1）25－35歲的夏城市豈中堅繞；文化抱群（1）有鄙良好紫的教努育背屈景，遍武漢傅的高霧文化具層次剃人群陜；（2）部算分艱叛苦創(chuàng)堆業(yè)者殺。整體及屬性買描述客群馬定位首先警我們稼需要坐明確魂核心完客群抖是什樓么樣梅的一顛群人持：他們盟目前潛分散滔在社閥會各踐個階莖層和扣各種搶職位您之間鵲，已成稅為中斗國社聞會的咬中堅薪力量號，正在移成為醫(yī)引領(lǐng)炮時代歡的主浙導(dǎo)力道量，但是暴還沒欄有成解為主成流，燭還沒概有能嚇真正約能領(lǐng)略導(dǎo)這犬個時逐代和漸社會，良他們照是這冬個都咽市里截生活溫節(jié)奏題快的僅一群挎人,他們碧面對經(jīng)濟(jì)騎壓力自、情版感壓探力、外家庭繁壓力鹽、追求絕自我厘價值習(xí)實現(xiàn)等多瓦方面艷的壓身力，最明且顯的鎖特征賓就是壓力?？蛻艄ド疃雀鞫聪ぷ屛夷緜儗ΧY“他憂們的潮壓力騾”做熄一次嘆洞察世界南上的庭快樂竊總結(jié)彈起來巨不過卷幾種恒，但往痛苦劃卻有兄千萬渠種，及他們啄現(xiàn)在脖大多建在努雞力掙莫錢、盾買房酷子和凳準(zhǔn)備對帶小堤孩及呀贍養(yǎng)躬開始酒年邁堆無保犧障的薯父母不，大朝多處追于談房誠婚論名嫁的麻年齡溫，成茶為生炒兒育決女的戶主力纏軍，毫對于理一腔命雄心梁、壯油志未池酬的哥他們周，內(nèi)吊心深瘋處是唱如此載得“痛并吧快樂振著”；他腰們需父要多訓(xùn)一些圖人的茂關(guān)心死與關(guān)矛注，咳他們欲的情兼感也解需要績更多毯人的直呵護(hù)捉?？蛻魮粕疃瑞B(yǎng)洞悉他們瓶發(fā)出腰一聲療浩嘆礦，想倡坐下躬來略頌微停稀停，衛(wèi)或者松伸伸稈腰桿薄，捶住一捶雀發(fā)木欺的小降腿。江然而顆，停端留的蠅間隙瞞，追撫逐的碧野獸菌從頭懸頂上苗呼嘯洗而過找，虎球視眈香眈截植住了妥去路……這樣健的想頂象越悄是頻得繁地證出現(xiàn)溫在他侮們的沙夢里砌?！?素0S白”，準(zhǔn)惹確的何說應(yīng)啟該是蜓“70－85爆”“7范0-鼓85芽S”經(jīng)歷證是特謠殊的際遇菠是幸罵運的生活汗是艱舊辛的他們年是承上迫啟下慢的一平代，在闊少年樣時代喂經(jīng)歷司了理節(jié)想主愚義的啟議蒙和勾被摧妹毀，園在成下年后舒被市奔場壓恭得喘省不過猾氣來動?？蛻魬稚疃葏柖聪ぁ氨急碱愖濉庇纱藸斚氲阶囊恢€群器落他們俘在老羊師、趴家長架“好俗好學(xué)殖習(xí)、悠天天駛向上所”的爛耳提倆面命默中度過智中小建學(xué)，差“太唐陽當(dāng)距空照談，花粥兒對筆我笑客”是濤再熟憤悉不殊過的旋鍬律..歷.他們汗也早煩戀，座但從要來都糾像小校偷似英的躲鈴躲藏任藏..僵.關(guān)鍵討詞：好好拔學(xué)習(xí)橫天屑天向衰上客戶尖深度箱洞悉曾和蔽小伙章伴們懷搬著僵凳子嗎去鄰稼居家咸看電抬視；曾是荒戴著旅鮮艷冬的紅鏈領(lǐng)巾晃做廣砍播體結(jié)操的權(quán)那個梁迎風(fēng)錘少年恥；吃著1毛錢洞一根熔的冰危棍兒憶，看絮著5毛錢寺一場靜也嫌閃奢侈靜的電散影；曾徑秋最盼蔥望的蔑就是般春節(jié)范的聯(lián)醫(yī)歡晚量會，每最高匹興的承是做算個三馳好學(xué)孟生，姑領(lǐng)回襯一張先張獎臭狀和游大紅你花……他們制的少肢年時臉代客戶述深度功洞悉他們刑的青頌春在拜追星害，戀掩愛，敏憧憬與和奮傅斗中盈度過貌。他阻們聽腔小虎教隊和擁四大際天王揮成長姥，看扯港臺織片瓊濫瑤劇梨確定施愛情構(gòu)觀。打彈柴珠、宏丟沙兵包、頃跳皮吐筋是挺那個忠時期塑樂此否不疲決的游典戲，《西游誼記》、《上海菠灘》、《鐵臂陽阿童呆木》在他受們的統(tǒng)青春承期烙屈下了橋深刻娃的印連記，插而周兼慧敏閣、林襯志穎差的青悔春頭策像貼釘滿了蘆他們脾的書盞桌、敢課本……他們糖的青訴澀青街春我們生需要百認(rèn)真委感知陳屬于溜“布概波族匠”的殲曾經(jīng)更的、“好好攝的”生誰活他們悔的追妨星歷荒程70判S對小忘虎隊裙的眷含戀，督對周婚星馳《大話詠西游》的癡夏迷，辛我們儉對張域國榮茂的支逼持，神對菲些氏情幟情歌騰的情傘有獨執(zhí)衷..耕.應(yīng)該涼可以旁算是庸我們叢區(qū)別60年代災(zāi)出生些的人幻玉及85年代仰出生現(xiàn)的人援之間偶的分盜水嶺..序.關(guān)鍵皇詞：小虎販隊周星曉馳四大吉天王客戶返深度反洞悉他們棵的游怪戲和糕卡通帖他星們的秩物質(zhì)領(lǐng)匱乏友，但荷那童杜年游效戲和購卡通沒片都選是他匹們曾佩經(jīng)美平麗的飾回憶冠。打珍彈珠嚼、跳喝房子慈、丟臘沙包朵等等療是他碎們那才時最遣經(jīng)典陸的游喬戲，覆路邊浸、田涌野都史是他摩們的“領(lǐng)地”；木罰頭手聽槍、久縫制豆的沙屈包都沿是他商們最沿自豪致的玩?zhèn)摺Ｊ荻f航到卡漸通，姥雖然疼當(dāng)時量沒有暢迪斯渡尼大碑片，細(xì)但《大鬧戰(zhàn)天宮》、《葫蘆滑娃》、《聰明蒼一休》等帶悉給他平們的端歡樂舌是不禮言而華喻的偉。關(guān)鍵顏詞：動畫醒片打彈紐奉珠客戶馳深度班洞悉他們撲在不劍斷的極追求縱生活祝，改塔變生匹活他們油期望筑通過蓄自己接的努孟力，岡讓生筐活可到以過私得很孤好他們伯相信奏生活陵，相排信自見己對于虧他們股而言紐奉，積凍極的驗生活摩態(tài)度犯是成成功的碑關(guān)鍵客戶總深度塵洞悉可以漫聯(lián)想掘到的脆廣告靜語——穩(wěn)“好好類生活捕天爆天向描上”他們角頂著神多方旺的壓希力，饅“痛蛛并快川樂著定”，暫他們稼感覺肌前面問的日掉子很疼近很升美好陡；奮力役拼搏柱的同塞時，無他們識希望封一回戀頭能凡看到辛家人械的支鍋持、遺朋友脾的鼓續(xù)勵，造而家怒是他材們內(nèi)諷心深語處最斬溫暖蠟最熟貴悉的辭地方素；他們畫的內(nèi)鉆心一原直充距滿了管期望柜的愛鞠，他竹們一拒直希收望有寺一個葉容器沿把愛省裝進(jìn)厭去，憐永遠(yuǎn)顧保持逆新鮮緞，而堡家正陵是這膨樣的欄地方勻?？蛻魬椛疃葼敹聪た梢陨n聯(lián)想腎到的席廣告遼語——剛“讓愛奔回家閱”廣告釘語釋績義:打破低傳統(tǒng)月觀念或?qū)τ谧R“好桂好生冷活