泰州萊茵東郡策略提報

謹呈：泰州萊茵達置業(yè)有限公司泰州萊茵東郡商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研及定價策略提報分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議報告目錄回顧十年調(diào)控政策，卻落下“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”的局面。2013適逢中國政府換屆，商業(yè)地產(chǎn)面對史上最犀利“新國五條”，弊大于利。分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議1招商方案建議第一部分房地產(chǎn)政策分析時間調(diào)控內(nèi)容均價2003.8《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》調(diào)控內(nèi)容：確定房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；增加普通商品房供應；控制高檔商品房建設；加強對土地市場的宏觀調(diào)控；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；繼續(xù)推進現(xiàn)有房出售；搞活住房二級市場。當年全國住宅均價2213元2004.4《關于深入開展土地市場之力整頓嚴格土地管理的緊急通知》調(diào)控內(nèi)容：繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓；嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度規(guī)劃。當年全國住宅均價2549元2005.3國八條《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》調(diào)控內(nèi)容：穩(wěn)房價不力要問責地方政府負責人；著力增加普通商品房、經(jīng)適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴控被動性住房需求；正確引導居民合理消費預期。當年全國住宅均價3100元2005.4新國八條《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施》調(diào)控內(nèi)容：各地要公布兩年商品房和經(jīng)適房建設規(guī)模；依法制止炒買炒賣土地行為；加強對普通商品房和經(jīng)適房價格調(diào)控；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；加大房地產(chǎn)交易行為調(diào)節(jié)力度；商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個貸管理；嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；完善信息披露制度，增強政策透明度。2006.5國六條《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》調(diào)控內(nèi)容：新開工商品房套型建筑面積90平米以下的比重須達總面積的70%以上；購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易按收房收入全額征收營業(yè)稅；開發(fā)商項目資金比例須達35%才能獲得開發(fā)貸；個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；加大對閑置土地的處置力度，2年未動工開發(fā)的無償收回；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴格查處捂盤圍房等行為。當年全國住宅均價3132元十年政策回顧效果欠佳，目標不清調(diào)控方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲第一階段時間調(diào)控內(nèi)容均價2007.8《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》調(diào)控內(nèi)容：多渠道解決城市低收入家庭住房困難；建立健全廉租房制度；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度；嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。當年全國住宅均價3665元2008.12《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》調(diào)控內(nèi)容：進一步鼓勵普通商品住房消費；加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營業(yè)稅；支持房企合理融資需求；各地采取鼓勵住房合理消費，促進樓市健康發(fā)展的政策措施。當年全國住宅均價3655元十年政策回顧效果顯著，“救市”“救危機”相結(jié)合調(diào)控方向鼓勵住房消費和房產(chǎn)開發(fā)投資，發(fā)展保障性住房十年政策回顧十年政策回顧第二、第三階段時間調(diào)控內(nèi)容均價2010.1國五條《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》調(diào)控內(nèi)容：增加保障房和普通商品房有效供給；購買二套以上住房貸款首付不得低于40%；依法查處價格欺詐、哄抬房價及違反明碼標價行為；力爭2012年末解決1540萬戶低收入住房困難家庭住房問題；外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。當年全國住宅均價4727元2010.4新國五條《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》調(diào)控內(nèi)容：推進保障房建設不力要追究責任；貸款購買二套房家庭首付比例不得低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍；各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設數(shù)量和比例；確保2012年建設完成保障性住房300萬套；加強房企購地和融資監(jiān)管，完善信息披露制度。2011.1新國八條《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》調(diào)控內(nèi)容：各城市政府一季度向社會公布新建住房控制目標；多渠道籌集保障房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面；個人購房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售收入全額征收營業(yè)稅；購買第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原則上不得低于前2年年均供應量；主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當?shù)卦儋彿?；落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責機制；“嚴打”虛假消息散布者。當年全國住宅均價5010元十年政策回顧史上最嚴調(diào)控陸續(xù)出臺，效果顯著遏制房價快速上漲，促進合理回歸，加強住房保障建設第四階段新國五條細則完善穩(wěn)定房價工作責任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度堅決抑制投機投資性購房限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。加快試點房產(chǎn)稅試點工作。增加普通商品住房及用地供應對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。加快保障性安居工程規(guī)劃建設制定完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜訌娛袌霰O(jiān)管和預期管理嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。限購、限貸不放松，調(diào)控方向仍致力于抑制投機需求商業(yè)地產(chǎn)影響弊大于利：雖然住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，進一步刺激了商業(yè)投資需求，但盲目投資開發(fā)卻是加速了商業(yè)地產(chǎn)泡沫的形成對商業(yè)地產(chǎn)之影響受政策限制，2012全國土地交易量較去年有所下滑。二三線土地市場活躍，2012全年商業(yè)用地供應首超住宅。目前的絕大多數(shù)開發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式，遭遇“新國五條”，從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)企業(yè)，很可能熬不過這個冬天，就死在轉(zhuǎn)型期。“新國五條”的出臺，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，也催生了大量住宅房地產(chǎn)企業(yè)和非房企業(yè)先后進入商業(yè)地產(chǎn)領域，隨著商業(yè)地產(chǎn)開放量的增大，未來商業(yè)地產(chǎn)的消化壓力增大。泰州經(jīng)濟發(fā)展不斷提速，城市規(guī)劃不斷完善，泰州房地產(chǎn)行業(yè)正在集中化、規(guī)范化的轉(zhuǎn)型升級，積極創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境。第二部分城市宏觀環(huán)境分析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概況2區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響

其中海陵區(qū)以江洲路、濟川路、東風路、興泰公路（原328國道）四條主干道劃分為東、南、西、北、中五個板塊。高港區(qū)因體量較小，單獨劃分為一個板塊。房地產(chǎn)整體概況城東：海陵區(qū)東風路以東、濟川路以北該區(qū)域包括泰州高教園區(qū)（一部分）、海陵工業(yè)園區(qū)、火車站街區(qū)。該區(qū)域教育資源優(yōu)越，是泰州重點建設發(fā)展的區(qū)域。一個集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已經(jīng)初步形成，且正以較快的速度發(fā)展。城東房地產(chǎn)市場已成為房產(chǎn)開發(fā)商最為青睞的區(qū)域之一，僅次于城南區(qū)。板塊現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯放緩。在從緊的政策環(huán)境下，2012年起商品房建設增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進將在一定程度上抵沖房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑。2、商業(yè)地產(chǎn)日漸興起成為房地產(chǎn)市場新亮點。在宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的背景之下，房地產(chǎn)市場也將隨之轉(zhuǎn)型。泰州商業(yè)地產(chǎn)處于結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型階段，大規(guī)模集中式商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，沖擊傳統(tǒng)零售商業(yè)模式，社區(qū)街鋪存量去化速度或放緩。3、商品住宅銷售繼續(xù)呈下降之勢。新國五條出臺，確定持續(xù)從緊的調(diào)控基調(diào)，后續(xù)政策調(diào)控空間加大，未來走勢不容樂觀。4、房價保持穩(wěn)中略降的勢頭。在目前全國房地產(chǎn)將繼續(xù)調(diào)控的大背景下，消費者對房價是否下降持觀望態(tài)度，開發(fā)企業(yè)面對巨大的市場存量，量價走向勢必會繼續(xù)進入下行階段。商業(yè)地產(chǎn)影響房地產(chǎn)整體概況現(xiàn)階段概況開發(fā)投資增幅放緩，量價走勢或進入下行階段；商業(yè)地產(chǎn)興起，沖擊傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)模式轉(zhuǎn)型勢在必行商業(yè)地產(chǎn)影響城市經(jīng)濟指標GDP年增長率分析：從上面圖表可以看出，泰州近年來GDP增速放緩，這與房地產(chǎn)市場有一定的關聯(lián)，持續(xù)從緊的調(diào)控政策抑制了房地產(chǎn)市場過高的投資額，房地產(chǎn)市場進入較長時間的調(diào)整期，預計未來GDP增長將持續(xù)放緩。

2012年泰州居民人均可支配收入為27460元，同比增長12.8%，增速位居全省第六。剔除價格因素，人均可支配收入實際增長10.9%，實際增速比2011年提高2.4個百分點。商業(yè)地產(chǎn)影響城市消費水平CPI年增長率分析：從整體來看，近年來泰州CPI增速處于持續(xù)回落階段。雖然房地產(chǎn)價格不計入CPI的計算，但一直以來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢一直都帶動著居民消費水平。自從政府將房地產(chǎn)確定為國民支柱產(chǎn)業(yè)起，地產(chǎn)行業(yè)的興衰也是中國大眾判斷經(jīng)濟運行的一個重要因素。

2012年，泰州城市居民人均消費支出為17071元，比上年同期增長10.4%。為加干快流乳通產(chǎn)謹業(yè)發(fā)塊展，餅泰州輝商業(yè)恢布局蝴、商隊業(yè)模國式不餃斷升晨級，奧集中印化、濫大型鈴化商絮業(yè)地衰產(chǎn)不忽斷興星起第三暫部分撿泰用州商亮業(yè)市街場發(fā)氧展概賤況分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響泰州商業(yè)市場概況商業(yè)求布局婦總思仿路“1+橫3+葛5+幻玉N”市區(qū)昂商業(yè)例布局紐奉將形蓬成以擔坡子悟街核左心商獨圈為淚主，3個商當業(yè)副猾中心睛為次不，火格車站戚街區(qū)滔、周變山河厚新區(qū)絞等5個區(qū)法域中決心為曬輔的褲發(fā)展牧格局獲。積極膽推進赴坡子謹街核姥心商噸圈的旦現(xiàn)代斑化、退特色增化建盛設，面著力醬提升厘市級伏商業(yè)牽中心櫻的首沫位度廉，放鋪大區(qū)束域競烤爭優(yōu)堂勢，匹不斷穴擴大艱對周限邊地廉區(qū)的捷吸引絕力和環(huán)輻射異力。積極邊推進裁濟川附路、這醫(yī)藥柔城、油金港-柴墟3個市更級商睜業(yè)副黑中心奪建設屈，進沫一步儲引導劑商貿(mào)非資源辛集聚從，健炊全服避務功呢能，服提升吳發(fā)展孝水平受。積極腦推進肚火車渴站周或邊地塘區(qū)、請城東掛市場耀交易釣區(qū)、燭周山深河新棉區(qū)、才明發(fā)胞商業(yè)均區(qū)、鑒濱江科新城消商業(yè)巧區(qū)5個區(qū)母域中疲心建殼設，斑充分交利用之現(xiàn)有菠資源度和條蜓件，學加快格基礎屯設施斥建設棚，推市進流途通項拍目引兔進，豪大力恭引進圍新型假業(yè)態(tài)投，力漂爭盡需快形熱成新紡的商組貿(mào)活虛力區(qū)建。按照裙便民記、利逮民的技原則樂，大嫂力推儉進多歷個鎮(zhèn)辯街商潛業(yè)集坊中點產(chǎn)建設朝，進水一步模促進萄居民肯消費貝。135N加快來商業(yè)切模式徒升級至，提勒高流卻通產(chǎn)錢業(yè)發(fā)殺展，憲是泰喂州十瘦二五耀規(guī)劃滋中一驅(qū)項重葉要內(nèi)浙容。13513N513①坡子街商圈：市級商業(yè)中心，集購物、餐飲、休閑、旅游、娛樂為一體的傳統(tǒng)商圈②③茂業(yè)天地：城市綜合體在建項目，建成后升級坡子街商圈板塊，極具升值潛力④萬象城：周山河板塊城市綜合體在建項目，由于配套、人氣不足，短期內(nèi)難以形成良好的商業(yè)氛圍濟川路商圈:市級商業(yè)副中心，以萬達廣場為中心的多功能商圈，升級轉(zhuǎn)型泰州商業(yè)模式大學城商圈社區(qū)商業(yè)零散街鋪批發(fā)市場建材小商品本案商業(yè)地產(chǎn)影響泰州商業(yè)市場概況商業(yè)邪布局主城兔區(qū)商花業(yè)布難局從倆零散居向集涂中商衫業(yè)群老發(fā)展盼，以位萬達曠廣場蔬為先乞驅(qū)的黎城市沃綜合礦體不無斷涌介現(xiàn)；泰州艷商業(yè)偵主要自集中音在興職泰公平路西倍側(cè)，掀本案勺所處陣區(qū)域潮（興鑰泰公逃路東下側(cè)）仁商業(yè)折市場橫僅處框在萌宗發(fā)狀邁態(tài)。主城斷區(qū)商零業(yè)接榮近飽峽和，撲新型敬大型送商業(yè)躲集群沒沖擊統(tǒng)傳統(tǒng)辮零散晌商業(yè)兄模式婆；區(qū)訂域中喇心的甚商業(yè)醉地產(chǎn)克發(fā)展東潛力巨巨大寨。市場盼空白持區(qū)商業(yè)娛地產(chǎn)己影響泰州鳳商業(yè)均市場慰概況歷年腫成交門情況與住沖宅市跑場相總反，20經(jīng)08搶-2博01抗2年泰科州商基業(yè)市經(jīng)場成奮交量篩呈逐猾年遞泥減趨縮慧勢，滋同時蠻泰州品傳統(tǒng)流商業(yè)半模式誘正在激轉(zhuǎn)型偵升級擦。20魚09年商赴業(yè)銷倡售面主積同婆比增吩長89燭.9餃%，20裳09廊-2版01帖2年，景商業(yè)曬成交冒面積波以4.加5%守-2爺4.炮8%的遞倒減率恨下滑釀。1、20笑09絮-2竭01體0年泰慌州商尼業(yè)成品交達蹦到頂桂峰，暢原因嶄一：售全國君樓市孫開始闊一路燙上揚擊，受狠大環(huán)餅境影腰響，殊泰州礦商業(yè)變成交咐量迅私速抬猜升。咸原因榨二：月萬達袍商業(yè)訴進駐蕩泰州拔，加案上鳳督城國灣際等之大規(guī)慢模集圈中式裙商業(yè)墾涌入胖市場菠。2、從20推09年起兵商業(yè)侮成交凝量開辯始下肆滑，給原因桶一：窗傳統(tǒng)情大規(guī)順模早氏期商硬業(yè)銷譯售（控坡子姨街、電財富粘廣場臂）接攜近尾陣聲；趴原因暢二：親政府輸為提睬高住酷宅品側(cè)質(zhì)，臉重新思規(guī)劃聾城市矩商業(yè)論模式今，逐尖步不咸再審真批中佛小社條區(qū)型跌臨街懸商業(yè)福規(guī)劃虜。商業(yè)地產(chǎn)影響泰州商業(yè)市場概況20宇12年全組年泰灘州商握業(yè)成誼交量著價齊抗跌，20臉13年2月新蛙國五孟條出梁臺，盛泰州凍商業(yè)挨市場葬并未申受到字較大翼影響繪。1、20沈13年一牽季度牌商業(yè)鍵成交返量（患成交或面積酒）同切比20企12年一訴季度宋增長61多%。2、20洞13年1月份鏟商業(yè)勁成交伙量達規(guī)到市灑場近讀期的嶺頂峰括，對氣市場仗分析析后有洪兩點鍛原因夜：一鎮(zhèn)，多芝個項泰目在蜜歲末脾年初施加推鄰商鋪夏產(chǎn)品詳；二盛、臨際近春命節(jié)，受大量指返鄉(xiāng)喇客戶宣回家喚置業(yè)都，各鋪個項悲目客嚷戶來綢訪量繁上升詳。20肆12年泰河州商編鋪銷讀售共拖計96狠6套，未環(huán)比鵲跌37鄙.8；成拒交均僵價11計43胃9.版92元/㎡柜,環(huán)比裁跌4.進62芝%近期豈成交農(nóng)情況本案萬泰躁國際天和娘家園康橋惡水岸同濟春家園萬泰趙國際紫東課花苑玉景踐園宮涵智花園東城都國際上海址大花壩園（三聽期沿赤街商揮業(yè)，錦未推腔）歐亞誰國際美好糞易居喝城（商鋤業(yè)未柜推）興泰競公路毀以西城市煉核心衡商業(yè)苗發(fā)展暑主線刷，中描高檔四社區(qū)陡集中替地，芽商業(yè)漿氛圍辜較濃粗。興泰塵公路烘以東商業(yè)休發(fā)展他緩慢蒜，商歪品房吐社區(qū)慈較少夫，商船業(yè)氛住圍較收弱。鳳城斗頤園商業(yè)地產(chǎn)影響區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀以興泰公路（老328國道）為分界點，將片區(qū)分為內(nèi)環(huán)和外環(huán)，從市場量價走勢來看，內(nèi)環(huán)的住宅、商業(yè)價值明顯高于外環(huán)。區(qū)域商業(yè)分布東城稍國際星威梳園商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研后續(xù)晶無供戒應量犬，目問前去六化率56凳%萬泰傲國際萬泰眾國際榜（雙庫層街唯鋪）周邊丑商業(yè)抄氛圍項目名稱萬泰國際接待人員吉琴手話89996666開盤時間12年3月所屬版塊城東項目地址省泰中東500米（城東小學東校區(qū)旁）交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊有數(shù)家中小型私營超市醫(yī)療宮涵社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場宮涵農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)39總面積8373.47業(yè)態(tài)2層、3層已售22未售17去化率56%投資多自營少招商無包租無租金1.23元/天100平方/45000年經(jīng)營率暫無經(jīng)營者交房時間已交付客戶群體本地居多媒體途徑日報，晚報，電視物業(yè)公司泰州五星物業(yè)物業(yè)費用2.58元/平方開間4.3米－4.8米進深10.7米－11.5米柱網(wǎng)無層高一層4.2米、二層3.6米簽約單價段1.6萬/平方成交總價段160萬－190萬成交面積段95平方－100平方主力面積段95平方－100平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠95折商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研天和用家園天和懲家園娃（單發(fā)層街楊鋪、嘆綜合徑樓）周邊漏商業(yè)鵝氛圍項目名稱天和家園接待人員/所屬版塊城東項目地址泰州市育才路99號（南師大東首）交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊有數(shù)家私營超市醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場宮涵農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)35總面積7131.56業(yè)態(tài)1層、1-4層已售31未售4去化率89%投資多自營少招商無包租無租金1.14元/天120平方/50000/年經(jīng)營率70%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報，電視物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.6元/平方開間4.3－5.5進深9－11柱網(wǎng)無層高4.2簽約單價段8000-8600成交總價段70-200萬成交面積段60-200主力面積段60-200按揭優(yōu)惠/一次性優(yōu)惠/基本減僅剩1棟4層商獸業(yè)綜詢合樓兇，后柄續(xù)無回供應融量商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研玉景蝕園玉景槍園（肆雙層囑街鋪債）項目名稱玉景園接待人員劉婷婷手話86688999開盤時間11年7月所屬版塊城東項目地址海陵區(qū)浙江路南側(cè)永吉路東側(cè)交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊數(shù)家自營中小型超市醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)36總面積7446.39業(yè)態(tài)2層、3層已售18未售18去化率50%投資多自營少招商無包租無租金1.8/天83平方/55000/年經(jīng)營率30%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑電臺，電視，騰訊網(wǎng)物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間5.4－6米進深12－14米柱網(wǎng)無層高一層4.5米，二層3.6米簽約單價段9300－12000成交總價段180萬－260萬成交面積段154平方－258平方主力面積段154平方－258平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠95折周邊朱商業(yè)驢氛圍后續(xù)疏無供播應量偽，目您前去軍化率50采%商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研同濟猶家園同濟梢家園賄（雙蘆層街促鋪）周邊消商業(yè)基氛圍項目名稱同濟家園接待人員仲秀娟手話80989898開盤時間12年10月所屬版塊城南項目地址梅蘭東路、春暉路口交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊數(shù)家自營中小型超市醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療站農(nóng)貿(mào)市場零散攤主基本情況總套數(shù)25總面積4566.97業(yè)態(tài)2層已售3未售22去化率12%投資多自營少招商無包租無租金0.66元/天270平方/65000/年經(jīng)營率30%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報，電視物業(yè)公司泰州公元物業(yè)物業(yè)費用2元/平方開間5－6米進深11米柱網(wǎng)無層高一層4.2二層3.6簽約單價段1.3萬-1.8萬成交總價段180萬－370萬成交面積段120-270平方主力面積段120-180平方按揭優(yōu)惠95折一次性優(yōu)惠96折后續(xù)忙無供充應量碧，目受前去挨化率12旋%商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研東城楚國際東城尼國際逃（街旋鋪、讀綜合畝樓）周邊束商業(yè)趨氛圍項目名稱東城國際接待人員/手機/電話/開盤時間2008年所屬版塊城東項目地址泰州市金東路與328國道交匯處（民興中學西側(cè)）交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊數(shù)家中小型自營超市，（歐亞國際的歐德隆大型超市）醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)49總面積5068.57業(yè)態(tài)2層已售49未售0去化率100%投資多自營少招商無包租無租金0.45元/天77平方/12000/年經(jīng)營率60%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑日報物業(yè)公司鵬程物業(yè)物業(yè)費用0.8元/平方開間3米-5米進深8-11米柱網(wǎng)無層高4.2米，3.6米簽約單價段7600－8400成交總價段62萬-230萬成交面積段77－310平方主力面積段77－112平方按揭優(yōu)惠/一次性優(yōu)惠/后續(xù)蜻無供涌應量至，目妖前去放化率10窯0%商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研上海僅大花瘦園上海按大花堡園（攻街鋪裁、綜紹合樓詠）后續(xù)委有底嬌商街政鋪和爛一棟4層綜匪合樓免，目猴前去協(xié)化率50搜%項目名稱上海大花園接待人員朱海風手話89998888開盤時間09年12月所屬版塊城南項目地址東風南路288號交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊私營中小型超市醫(yī)療塘灣衛(wèi)生所農(nóng)貿(mào)市場塘灣農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)8總面積852.75業(yè)態(tài)1層已售7未售1去化率88%投資多自營少招商無包租無租金1.56/天70平方/40000/年經(jīng)營率100%交房時間已交付客戶群體本地媒體途徑關系戶購買物業(yè)公司潤華物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間4.5米－5.5米進深6米－10米柱網(wǎng)無層高

5米成交單價段1.8萬－1.9萬成交總價段125萬－150萬成交面積段70平方-100平方主力面積段70平方-100平方按揭優(yōu)惠98折一次性優(yōu)惠95折商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調(diào)研星威棵園星威藝園（睬三期旱街鋪擱）周邊掏商業(yè)直氛圍項目名稱星威園接待人員/手機電話80769999開盤時間11年10月所屬版塊城東項目地址泰州市南通路協(xié)和加油站東（溫泰市場一期對面）交通配套1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市周邊數(shù)家自私中小型超市醫(yī)療泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況總套數(shù)49總面積118635.66業(yè)態(tài)2層已售15未售34去化率31%投資多自營少招商無包租無租金經(jīng)營率0交房時間13年12月客戶群體本地媒體途徑日報，晚報，電視物業(yè)公司鳳城物業(yè)物業(yè)費用1.5元/平方開間4.0-4.5米進深10米柱網(wǎng)無層高一層4.2米，二層3.8米。簽約單價段1.4萬-1.6萬成交總價段150萬-160萬成交面積段100平方主力面積段100平方按揭優(yōu)惠88折一次性優(yōu)惠86折后續(xù)上供應勺15規(guī)00㎡，目賺前去歐化率料31橫%本次死報告轎雖然民是剩篇余商雹業(yè)的找定價站提案棍，但當屋我們賢回歸妹本體賽時，淺仍然渾需要物再一吳次透辛徹分規(guī)析，貨不足姻之處緣瑞很多憶，影存響定與價的舟因素應我們緞必須橋逐一王正視富。第四隆部分醋項距目商痰業(yè)本犯體分脖析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三泰州商業(yè)市場分析1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議商業(yè)零地產(chǎn)滴影響本體分析區(qū)位乞分析本案灑處于邪高教喪園區(qū)傷和工院業(yè)園詠區(qū)的飄中間驗地帶膀，但歌興泰躲公路門東側(cè)擁（老32油8國道鋪外環(huán)執(zhí)）非刑城市級商業(yè)屈發(fā)展室核心動區(qū)域云，區(qū)宏位優(yōu)逼勢較撓小興泰南路濟川東路本案現(xiàn)階段核心商業(yè)發(fā)展集中地及布局總體方向本案刻處于躲商業(yè)器非集彩中區(qū)兼域，步東側(cè)紛南側(cè)紹周沒煮有較家大的喂社區(qū)羨，北姿側(cè)有杠易居猛城一評個超弟大社梨區(qū)；濟川暈路向濁東路六段暫蓋無發(fā)號展空同間；雖然派本案鴿在高字教園蟲區(qū)，千但被鋤興泰冤公路漂攔截屋，后岔期寄炕望于災海陵仰工業(yè)援園區(qū)恒帶動植片區(qū)蹦商業(yè)膛的發(fā)僻展。商業(yè)恭地產(chǎn)片影響本體分析周邊捷環(huán)境歡分析本案航在興揭泰公握路東屆側(cè)，市周邊勇以農(nóng)嘩村自舅建房神和農(nóng)姐田為巨主，可無景玻觀資菊源，做公建仔配套值和生廟活配揪套也喪比較石缺乏浪。北：興泰公路西：農(nóng)田、空地臨近興泰公路南：翰林雅居（無街鋪）東：農(nóng)村自建房目前支撐本案商業(yè)氛圍的人氣，主要來自本案業(yè)主，以及北側(cè)的農(nóng)村人口，和東北角的紫東花苑小區(qū)。商業(yè)巴地產(chǎn)傍影響本體分析基本鑼售罄未售EDCAB本案未售房源表序號房號面積實測面積1D1-04132.5133.852B-14224.74226.423C-011419.481419.484C-021415.861415.865C-0376.7976.976A-01177.28177.327A-02111.65111.678A-03111.65111.659A-04111.65111.6510A-05225225.0411A-0698.33101.39產(chǎn)品戶分析A#漿商業(yè)疏臨近浙小區(qū)隆入口碑，且讀面積活相對掏較小葉，銷嗚售抗壺性較小。C#商業(yè)血兩層筒商業(yè)簡面積蘋大，佩總價寄高，口加上神地段厚優(yōu)勢誕不明廊顯，兵商業(yè)嘗氛圍傷不足黎導致稍經(jīng)營僑業(yè)態(tài)量受限動，總膨體銷儀售抗王性較石大剩余11套商吉業(yè)中棗，存夸在較債大銷右售抗籃性的京是C#兩層鬧商業(yè)吊；其耍余9套，況符合哀整體疲泰州圣商業(yè)兼投資敞需求稈，銷盼售抗拖性較籍小商業(yè)艱地產(chǎn)珍影響SWOT分析機會站（O）:本案繼所處夢的區(qū)沉域及艙興泰港公路特南側(cè)3公里帶范圍后內(nèi)僅秀有自姑建零奧散商鐘業(yè)、弊安置惕房小相商業(yè)壓（紫容東花發(fā)苑）踐，暫智無集攔中式偶高檔躺商業(yè)盞帶。中醫(yī)朵院新貓址位綿于海砌陵工購業(yè)園娘區(qū)，隨及本桐案的迅東側(cè)溝。本案擴南側(cè)尸的一刻處準阻四星舞級用熊地即類將進醋入規(guī)奧劃建政設階串段。劣勢絲式（W）:南側(cè)私商鋪謊門前綁綠化妹帶過西寬，肢影響它對外調(diào)昭示葛效果英，不雪易聚叢集過腳往車守輛和東人流此。屬于插老32傲8國道劑外環(huán)派（東旋側(cè)）科，與趴天和踢家園陽、萬緒泰國姐際相乘比，藥雖僅裂隔一環(huán)條馬淚路，義但本置案的獅住宅隸、商轎業(yè)價健值及葡客戶芳認可換度明申顯要嫩低于歌它們打。目前沿本案緣瑞與翰創(chuàng)林雅損居入際住率天不高鈔，且忠翰林賺雅居剪無商識業(yè)，浴無法堤與本專案南宮側(cè)商晴鋪形漸成對便流，議所以沉短期望內(nèi)無陽法通坊過自模身形慘成良肥好的折商業(yè)振氛圍想。威脅疾（T）:地段山、商莊業(yè)價羊值高習于本貢案的酸天和引家園并，目掏前有掠一棟敵四層謝的商污業(yè)綜嘉合樓戒在售泡，且嗓價格舍僅在62傅00元/㎡高,本身序大投吹資客圖通路稈就窄度的情捕況下島，客帝源競倡爭就靠更顯漁激烈影。整體驚和區(qū)霧域市謙場成茫熟度色不高攤，租挺金結(jié)僚構(gòu)混弟亂，斗大客貪戶對距投資顏回報斑率做銹判定熟時會幼受到勞影響紹。目前恥本案慨與翰潛林雅慘居入第住率陽不高叼，且遭翰林五雅居架無商予業(yè)，茶無法如與本堆案南閥側(cè)商唇鋪形逢成對舍流，方所以距短期寬內(nèi)無枯法通乎過自當身形腥成良泛好的訓商業(yè)嫂氛圍矛。優(yōu)勢煩（S）:已售線商鋪口在兩油年時被間內(nèi)甩經(jīng)營架率達粥到50能%，早秧期形民成了絹商業(yè)菜氛圍煎，對愚未受奶商業(yè)控起到粗形成舞良好融的前草景展巷望。在區(qū)章域內(nèi)芒，本俗案商技業(yè)整兩體價父格適鋪中，壞形成鼠良好啞的的窮投資型回報笛期望德值。本案險住宅直銷售迅良好骨，對紋本案胳商業(yè)徒氛圍萬奠定買基礎堂。濟川均路直懼通萬糠達廣傭場，蠢在前顏期住蔥宅銷庫售過四程此蔥概念箭已深影入人魚心。本案橡優(yōu)勢風、劣軍勢基含本等辰同，濕機會紀大于埋威脅丙：表問明本栗案具移有優(yōu)煎越的巨發(fā)展雷潛質(zhì)胳，但病短期培內(nèi)這柴種發(fā)棍展?jié)摖C質(zhì)可高能不件被客部戶看退好。商業(yè)零地產(chǎn)峰影響目標客戶分析商鋪客戶購房偏好描述商鋪類型社區(qū)沿街商鋪（1F、1+2F）、集中型商業(yè)1F客戶需求比例私營業(yè)主群占比85%全市拆遷戶占比15%?？們r范圍社區(qū)型街鋪成交主力總價控制在100-300萬，不宜超過300萬總價100-200萬左右接受度最高。面積需求面積需求多控制在40-120㎡，單間＞200㎡，受總價影響，銷售抗性相對較大。購買目的80%：投資；20%：自營項目關注點地段、人流量、商業(yè)氛圍、開發(fā)商招商能力本案蠅的主跑要客膨戶以調(diào)周邊原及全獨市私透營客等戶為朗主，距街鋪皺總價豬上限欣不宜婚超過30臣0萬；從泰揉州商由業(yè)需慚求層得面來焰看，哥多以互社區(qū)鈴沿街昆商鋪悅投資鵲為主支，大笑型集秤中型逼商業(yè)誕去化匆情況拉并不員理想限，受婚開發(fā)青商招嘆商能敢力所婆限，萄同時嬸二層探以上補大商布鋪的嬸投資踐信心電度相獵對偏妹弱。泰州京商業(yè)依目前鴉正處肚于從筋商業(yè)倒零售滑開始邊轉(zhuǎn)型匯的發(fā)抖展初德期，價格否的制縫定必蘭須依獲據(jù)市斑場的岸需求軋以及保實效宰回報末而得趣出!第五掙部分伸定袍價策旺略分鍵析分章節(jié)報告內(nèi)容一房地產(chǎn)政策分析12003-2012年調(diào)控政策回顧2新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二城市宏觀環(huán)境分析1泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三1泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3重點商業(yè)項目調(diào)研四項目商業(yè)本體分析1本體分析2項目SWOT分析3目標客戶分析五定價策略分析1定價依據(jù)2定價方法六銷售策略分析1銷售方案建議2招商方案建議商業(yè)循地產(chǎn)愿影響對于科本案忍來說簡，剩并余商海業(yè)重疲新定閑價銷累售必龜須基槽于確芬保利房誠潤的慶同時顯，也笑應該撐確保犁銷售剩的去帆化速繪度。5大定價依據(jù)1、區(qū)典域市逗場的喪供應柱、整姿體量鋤價走沈勢2、區(qū)片域競僻爭個降案的乏去化念情況賽、客臘戶分賭析3、區(qū)傍域內(nèi)毛的綜圓合租牽金水速平及按同類榴型商肝業(yè)租量金4、本起案不圍利因頭素對糠價格棍的影顧響5、宏們觀經(jīng)點濟、吧調(diào)控裝政策如對價迎格的型影響定價右依據(jù)腿分析泰州中商業(yè)砍市場污量價舉走勢跑分析20毀12年相藏比20殘10年價竟格漲暢幅28抄.9竟%1、20業(yè)08續(xù)-2回01鏈2年泰惱州商撞業(yè)物區(qū)業(yè)成殿交走決勢下獻滑，啞成交口均價植走勢雨逐年段上升王，并再逐漸吹趨于貪平穩(wěn)讓。（20絡12年相挖比20屈10年均你價漲設幅28竊.9捐%）2、從姐近期虛市場遲表現(xiàn)益來看棵，商叛業(yè)物援業(yè)與遙住宅至物業(yè)冷成交累走勢件大致斧保持深一致守，都怖集中釋在5-側(cè)6月、9-校10月以銳及年散末；20驕13年一擴季度展成交熟均價念走勢恨環(huán)比20貼12年四貪季度牢，穩(wěn)乖中略候有上揪升。本案徑剩余內(nèi)商業(yè)浩物業(yè)有在定翼價時陳，須業(yè)遵循希市場跨走勢堤基調(diào)勸，漲脫幅略朗高于根市場敲水平沉。商業(yè)追地產(chǎn)寄影響在售安競爭疑個案離去化李、客搬戶掃蛇描整體淚去化營水平怎一般腫，個光別項迫目在萄早期婆大環(huán)督境影窮響下偏去化洲較好定價依據(jù)分析項目內(nèi)容萬泰國際天和家園星威園同濟家園玉景園商業(yè)類型街鋪街鋪、綜合樓單雙層街鋪雙層街鋪街鋪、綜合樓推出套數(shù)393549套25套36套未售面積（㎡）61173631（綜合樓）372538723627后續(xù)供應（㎡）無無1410無無商鋪面積段（㎡）80-189街鋪：50-119綜合樓：363191-94110-279街鋪：150-259綜合樓：929去化率56%89%31%12%50%均價16000街鋪120004層綜合樓6000140001500010000客戶群體以項目周邊和海陵區(qū)投資客戶為主商業(yè)絲式地產(chǎn)棋影響區(qū)域本內(nèi)租叔金水括平（身單位雙：元找/㎡/天這）定價依據(jù)分析本案發(fā)：單紡層0.效87雙層0.編53萬泰督國際天和蠅家園克：單廢層1.繳1康橋水水岸主：雙串層0.鎮(zhèn)82同濟黎家園鐮：雙輛層0.紙86萬泰捐國際阻：單花層1.旅2紫東礙花苑肚：雙料層0.瘡43玉景擇園：晝雙層0.剖5宮涵繁花園斃：單檢層0.亦7雙層0.妨45上海從大花館園：填單層1.塞5歐亞喉國際狐：雙燈層0.預4東城用國際澆：雙愧層0.嶺45區(qū)域濕內(nèi)社益區(qū)型筋街鋪賭以10消0-焰20念0㎡單雙辛層鋪葡為主茄；單層籃街鋪承租金程范圍0.抽7-垃1.堤5；雙層遍街鋪遙租金紋范圍0.狼4-嚷0.促86安置結(jié)小區(qū)鎮(zhèn)街鋪改租金社平均扛低于僑商品淹房小潤區(qū)30密%左右躁；30殲0㎡以上繞大商卻鋪租唇金范具圍0.糕3-育0.刑6玉景堤園：矩雙層0.旁8美好慌易居堤城免租后金招低租商業(yè)革地產(chǎn)貢影響影響冷定價蜻的不湯利因校素定價依據(jù)分析詳見控本體SW曾OT分析商業(yè)貼地產(chǎn)丟影響宏觀愉因素鑒對價馳格影塑響定價依據(jù)分析調(diào)控樹政策共的持扣續(xù)從迎緊，剝間接袍的催些熱了焦商業(yè)竄地產(chǎn)臂，商膛用物貼業(yè)價培格短情期內(nèi)晶或有播一波招上揚炕，但墻目前叔泰州錄城市圓商業(yè)紙規(guī)劃聞的存朝在很唐多不穩(wěn)合理貧因素要，加扛之早顧期商斷用物原業(yè)的僚廉價布租金面，催訪生了酬后續(xù)爺高價馳商用塌物業(yè)目的低超回報騎風險目。20鼓13年一造季度團，全禾國樓啦市量女價齊希升，喬新國愧五條墾無新牢意，場但有票深度腿，后料期調(diào)林整空鋸間較遣大，查一旦推信貸傷收緊生，對印轉(zhuǎn)入呈商業(yè)鉆的房臭企和裂投資羊客將逗會有建較大電影響兼。商業(yè)野地產(chǎn)利影響對于絨本案阿來說禮，剩湊余商體業(yè)重躬新定寒價銷擋售必丘須基贈于確即保利鄙潤的孕同時擴，也剃應該免確保漂銷售傭的去壞化速敲度。定價方法綜合捐了前賓面市質(zhì)場分釘析和匠本體捷分析清后，址以及鑼根據(jù)捕本案世定價秤的五與大原鋪則，唉對于腫本案繼剩余憑街鋪替，建貢議采宅用區(qū)稠域市配場比航較法招和租江金返碎算法階相結(jié)智合；由于懸競爭清區(qū)域棒內(nèi)商各業(yè)市紐奉場尚個不成鳥熟，風可比雙項目斧商鋪鍋經(jīng)營以率不方高，拾所以先在兩羊種定慕價方煤法權(quán)裙重比歸例上砌，仍聰然以僑市場情比較磚法占垮主導襯（60睬%）。小面轟積街窄鋪（A#）定這價：哭區(qū)域如市場勺比較邪法(6治0%良)+租金漏返算納法(4燥0%朽)大面荒積二筒層商唯鋪（C#）定蝕價：緞整體玩市場普比較占法*95才%由于備區(qū)域寨內(nèi)，床在售半社區(qū)臺綜合釀樓大擔商業(yè)滔項目團較少蒙、成霜熟度袖較低筒，且若銷售謙緩慢短，故米不宜滑采用由租金恭返算距法，另建議喉在本即案街緊鋪定鄉(xiāng)豐價基薄礎上擇，結(jié)僚合整州個泰萍州市巧場同喜質(zhì)產(chǎn)竊品定獵價范尤圍；定價墊同時納若考變慮快仁速去版化的滿因素快，須做要犧承牲5%的市董場利辱潤，搬因此桶最終究定價=市場朵比較昂法*95父%。中小軋面積鋸單層沿街鋪(A棄#)定價商業(yè)毯地產(chǎn)嶺影響依據(jù)損泰州釣商業(yè)滴地產(chǎn)兵市場跡的發(fā)險展現(xiàn)讓狀，珍結(jié)合尋目前外區(qū)域趨商住橡項目都的產(chǎn)叨品特燙征，案我們殘共列紫出10個主陪要的章影響銀因素區(qū)域市場比較法比較晝體系見十大砍影響支因素扁構(gòu)成地段交通人流量開發(fā)商實力樓盤品質(zhì)售罄情況入住率生活配套商業(yè)氛圍升值潛力口碑效應標準侮權(quán)重停比例窗：10畫0%增加思比例破基本私單位術值：5%區(qū)域棚市場肆比較奶法區(qū)域汽競爭閣項目當價格撓區(qū)間證：10跪00班0-兔16氧00鑄0元/㎡項目內(nèi)容萬泰國際天和家園星威園同濟家園玉景園商業(yè)類型街鋪街鋪、綜合樓單雙層街鋪雙層街鋪街鋪、綜合樓推出套數(shù)393549套25套36套未售面積（㎡）61173631（綜合樓）372538723627后續(xù)供應（㎡）無無1410無無商鋪面積段（㎡）80-189街鋪：50-119綜合樓：363191-94110-279街鋪：150-259綜合樓：929去化率56%89%31%12%50%均價16000街鋪120001400015000街鋪：9500權(quán)重比例25%30%10%10%25%定價圓參考羨項目催，根據(jù)擇本案宣所處賣的區(qū)撒域以曠及商遭鋪所卷屬的容類型絞（沿傷街一諷樓商龍鋪+商業(yè)重綜合怨樓）興，從炮在售豎的樓螞盤中轟選出5個較判相似兄者作掠為可緒比性萌樓盤.區(qū)域利市場中比較郵法價格睬推導權(quán)重預比例候：天盤和家洪園、販玉景欣園商伙業(yè)類退型為食底商+綜合煮樓，潛產(chǎn)品每相似;從距佛離上途判斷外萬泰釘國際憐、天背和家匯園距悔離本核案最千近，滲綜合費考慮霸設定悅權(quán)重孝比例遲萬泰全國際25妙%、天燙和家草園30干%、玉扮景園25洪%、星盾威園10打%、同已濟家頭園10橋%項目13052天和家園星威園同濟家園玉景園修正價164001266013370153759120權(quán)重比例25%30%10%10%25%修正值4100379813371537.52280本項目修正價13052.5項目實際均價地段人流量開發(fā)商樓盤售罄入住率生活商業(yè)升值口碑修正價（元/㎡）交通實力品質(zhì)情況配套氛圍潛力效應（元/㎡）萬泰國際160001.11.10.950.950.950.91.11.11.1116400天和家園120001.11.10.950.91.11.11.11.11.1112660星威園140001.151.210.950.901.151.151.150.913370同濟家園150001.151.10.950.90.811.151.11.1115375玉景園95001.051.050.80.80.950.911.05119120租金保返算蛾法結(jié)合以本區(qū)將域整桿體租千金水叨平，粥再實奴際抽屆調(diào)4個樣冶本，稠權(quán)重嚴比例聲上以兼本案隆已售韻商業(yè)材實際澆租金老為主筑導（50忠%），班其余芬占50鑒%項目租金（元/㎡）簽約時單價（元/㎡）回報率權(quán)重天和家園（120㎡單層街鋪）1.1485004.89%20%萊茵東郡（77㎡單層街鋪）0.8785003.7%50%玉景園（243㎡雙層街鋪）1.393865.05%15%宮涵花園（92㎡雙層街鋪）0.6855004.5%15%本項目租金、回報判定0.964.26項目橡周邊推項目紅租金冊及回業(yè)報率家不高后，且津本案絕地段擱優(yōu)勢獸和商錄業(yè)氛元圍均她低于株參考剃項目漢，根暴據(jù)本帶案現(xiàn)于有商而鋪租蒸金調(diào)念研分智析，蜘加上貧區(qū)域遵租金貿(mào)范圍虹內(nèi)考狡慮，厲核定只本案智租金垂在0.偶9元/㎡左右,投資色回報兄率在4%左右倉。根據(jù)暗租金申返算哈公式，可支劫撐售榜價（腿單價遍）=每平異米年糊租金/投資柿回報蓮*（1+租金宜增長突率）3預計盜價格篇（單使價）=0秩.9擁x3臥65意/4敢%穿x遣1.枕08梁3=租金績返算忌法價格促推導回報醉公式鉗投資赤回報=租金/售價返算喘公式頌可支幸撐售工價=年租士金/投資拔回報紅*(1妙+年租落金增冒長率)3商鋪未屬于怒長期快投資慨行為駕，故跪不以材第一蹦年租另金標梳準計棕算出棕的售都價為糠準，宋因現(xiàn)鹿租賃唉合同讓期限協(xié)多為3-達5年，刪按照畏保守此態(tài)度城，每介年再流以8%的增雙值率舟，3年后椅可支倦撐的支售價常計算組此方景法的歉最后陣均價礙。項目價格權(quán)重價格結(jié)果市場比較法13052.50.67831.5租金返算法9578.50.43831.4合計兩種太定價誘方法客綜合腎確認速定價按照龍先前修所述富：區(qū)炸域市靠場比釘較法60抱%及租補金返襪算法40遷%的權(quán)估重比挪例以20束10年本敲案商懷鋪開蟻盤成峰交均記價90侍00計算菜，目波前的來定價存漲幅佩在29優(yōu).6老%，略梯高于汪泰州像商業(yè)蜻市場20默12年相腐比20邀10年28捎.9妄%的漲望幅，商符合棍市場管走勢兼。單層殼街鋪舉定價低：飄元/㎡大面輸積雙敢層商黃鋪(C平#)定價根據(jù)鋸調(diào)研那，先啟讓我鑼們來雙看下鵲面一否些數(shù)冤據(jù)項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近大學城）大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓面積區(qū)間3631㎡價格情況三層備案均價：6000銷售情況整體出售，不出租2011年推出至今未成交天和齊家園根據(jù)駐備案寒價格躁和實貢際調(diào)莖研得旗出：餐一二閣層均租價72錦00項目內(nèi)容數(shù)據(jù)地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況9578.5城市飯之星獵花苑項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近城東批發(fā)市場）大商鋪類型沿街三層商鋪面積區(qū)間320㎡價格情況備案均價：8640銷售情況本地兩位投資客，購得該項目所有商業(yè)，已交定根據(jù)責備案財價格付和實柴際調(diào)矛研得姻出：勾一二究層均糾價86榮40鳳城笑頤園項目內(nèi)容數(shù)據(jù)地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況9578.5項目內(nèi)容數(shù)據(jù)地段位置13052.5大商鋪類型面積區(qū)間在售情況9578.5項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近泰東鎮(zhèn)中心）大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積1200㎡價格情況銷售情況發(fā)展商意向自持，暫不對外出售項目數(shù)據(jù)地段位置城北區(qū)大商鋪類型商業(yè)街區(qū)沿街一層大商鋪（3套）產(chǎn)品面積1222-1369㎡價格情況備案價格：5200-9700銷售情況3套暫未售出碧桂流園根據(jù)亭備案高價格床和實看際調(diào)澤研得移出：木一層行均價65淚00項目數(shù)據(jù)地段位置城東區(qū)（臨近泰東鎮(zhèn)）大商鋪類型沿街三層商鋪產(chǎn)品面積924㎡價格情況備案價格：10880銷售情況發(fā)展商關系戶已購得玉景宣園根據(jù)裂備案寄價格館和實貍際調(diào)察研得互出：將一二傘層均傭價87盞00世貿(mào)撫河濱碧花園項目數(shù)據(jù)地段位置城南區(qū)大商鋪類型獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積5113㎡價格情況一二層備案均價：8500銷售情況本地客購得作為產(chǎn)業(yè)，并用作足療正在經(jīng)營根據(jù)暑備案眾價格性和實水際調(diào)燦研得乒出：物一、遙二層哭均價85烤00C#商業(yè)焦定價狼時，咳由于鉗區(qū)域房誠內(nèi)在微售商喇業(yè)產(chǎn)科品中粗，綜合瓦樓等撈大商叫業(yè)項咸目較針少、獎成熟答度較洞低，覺且銷針售緩集慢，泛不宜彈采用大租金據(jù)返算薦法。衡建議難在本膠案街攪鋪定適價基險礎上泰，跳啦出區(qū)蟻域市鑰場的吉局限胡性，摸結(jié)合榆整個惜泰州磨市場窯可類目比項琴目來鍬推導比較傻體系長十大槍影響滅因素萄構(gòu)成區(qū)位地段道路交通開發(fā)商實力樓盤品質(zhì)售罄情況入住率生活配套商業(yè)氛圍升值潛力人流量標準瓶權(quán)重擇比例鞭：10味0%增加酷比例瞞基本愉單位餅值：5%定價硬方法——市場沿比較牛法（稀影響撫因素杰構(gòu)成候）項目內(nèi)容天和家園玉景園城市之星花苑碧桂園世貿(mào)河濱花園地段位置城東區(qū)城東區(qū)城東區(qū)城北區(qū)城南區(qū)大商鋪類型獨幢三層商業(yè)綜合樓沿街三層商業(yè)沿街三層商業(yè)商業(yè)街區(qū)一層商鋪獨幢四層商業(yè)綜合樓產(chǎn)品面積36319263201222-13695113價格情況（一二層均價）72008700864065008500銷售情況未售已售未交付已售未交付未售已售已營業(yè)與本案相似度權(quán)重比例30%25%25%10%10%市場擔比較舟法（角可類柳比產(chǎn)至品及毯權(quán)重甚比例鳥）項目天和家園玉景園城市之星花苑碧桂園世貿(mào)河濱花園修正價76328917.59201.66207.58840權(quán)重比例35%25%25%10%10%修正值2289.62229.3752300.4620.75884本項目修正價8324市場點比較今法（環(huán)價格候