房地產(chǎn)公司管控模式浙江綠城

房地產(chǎn)公司管控模式淺析李小樂二零一一年七月目錄2

第一部分：管控—管控模式—房地產(chǎn)的管控模式第二部分：綠城集團管控體系簡介

第一部分：管控3如何進行有效管控，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的課題產(chǎn)品不可移動房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其最大的特點就是不能移動位置，產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)必須在同一地點地域存在差異房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，各個地區(qū)不同的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、人口統(tǒng)計狀況、歷史沿革、地區(qū)性政策等會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。行業(yè)發(fā)展競爭從1994年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的年復(fù)合增長率達到24.32%，行業(yè)的高速發(fā)展，造就了一大批具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也面臨復(fù)雜激烈的市場競爭環(huán)境。第一部分：管控4管控的概念是什么？

我們所謂的管控，意指母子公司管控，是為了更好的適應(yīng)集團化、跨區(qū)域化、多元化的發(fā)展，企業(yè)集團總部對于下屬企業(yè)所采用的管理控制方式。管控管什么？

管理的三要素：3P績效績效管理體系Performance

－績效管控人權(quán)責(zé)體系People

－組織管控流程流程管理體系Process

－流程管控第一部分：管控5對管控的理解

管控應(yīng)是一個以戰(zhàn)略和文化為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為支持以實現(xiàn)組織價值最大化的動態(tài)管理系統(tǒng)。組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計職能設(shè)置崗位設(shè)置目標(biāo)計劃監(jiān)控考評激勵流程制度組織結(jié)構(gòu)管理控制管理支持企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)文化第一部分：管控--管控模式6管控模式：三種類型財務(wù)管控

(管尾）分權(quán)集權(quán)總部與下屬公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能以財務(wù)指標(biāo)進行管理和考核，集團無專業(yè)管理部門。以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，集團有核心專業(yè)部門。通過集團各業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進行管理。投資回報；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來追求價值最大化公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長；對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。財務(wù)控制財務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制財務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；營銷/銷售；項目策劃；設(shè)計開發(fā)；工程管理；人力資源P戰(zhàn)略管控

(管頭和尾）操作管控

(管頭尾和中間）PPPPP第一部分：管控--管控模式7房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷：國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)集團幾乎都選擇了偏操作管控的模式但從各集團發(fā)展的普遍規(guī)律來看，發(fā)展趨勢均逐步向“戰(zhàn)略管控”演進。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控8房地產(chǎn)企業(yè)——從國內(nèi)大型房地產(chǎn)集團的實踐來看，其差異主要體現(xiàn)在

“業(yè)務(wù)運營管理”。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控9房地產(chǎn)企業(yè)管控什么？

通過對房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈的特點分析，平衡現(xiàn)狀能力與價值鏈中的價值實現(xiàn)的關(guān)鍵點，有針對性進行管控的管理方式。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控10理想的發(fā)展模式第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控11國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)集團管控及組織管理模式一覽第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控12行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部職能部門設(shè)置一覽目錄13

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介

（組織結(jié)構(gòu)、管理控制、管理支持）

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介14組織結(jié)構(gòu)目前，綠城旗下已擁有四家集團成員企業(yè)，共同承擔(dān)為廣大城市居民提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品和優(yōu)秀服務(wù)的使命?！艟G城中國控股有限公司（綠城房地產(chǎn)集團有限公司）◆綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司◆綠城置業(yè)發(fā)展有限公司◆綠城控股集團有限公司

綠城控股集團有限公司，下轄十一家公司共同為房地產(chǎn)主業(yè)提供支撐?！艟G城物業(yè)管理公司（國家一級資質(zhì)）◆綠城教育公司◆綠城建筑設(shè)計公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城足球公司◆綠城東方建筑設(shè)計公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城醫(yī)院◆綠城酒店管理公司◆綠城健康管理公司◆綠城傳媒公司◆綠城頤樂教育投資公司

第二部分：綠城集團管控模式體系簡介15組織結(jié)構(gòu)綜合管理部本體建設(shè)部營運管理部法律事務(wù)部客戶服務(wù)部規(guī)劃設(shè)計部總工程師辦公室精裝修管理部工程成本管理部材料設(shè)備部營銷策劃部資金管理中心財務(wù)管理部審計部董事會/董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理片區(qū)分管執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)管理團隊投資者關(guān)系部市場研究部各項目公司一級二級三級第二稠部分呼：綠商城集啊團管化控模急式體謠系簡師介16組織偷結(jié)構(gòu):三級柄管理村的職戒能分指工管理協(xié)同資源調(diào)配面對顧客的營銷策劃及售后服務(wù)銷售服務(wù)產(chǎn)品營造過程的質(zhì)量、成本與進度把控產(chǎn)品營造遵循集團及片區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和工作計劃；依據(jù)集團制定的一系列規(guī)章制度進行經(jīng)營和管理活動經(jīng)營管理生產(chǎn)經(jīng)營中心項目公司發(fā)揮經(jīng)營協(xié)調(diào)和管理協(xié)同的作用，降低溝通與決策成本，實現(xiàn)各類資源的整合和利用決策支撐專業(yè)管控片區(qū)推行企業(yè)文化和品牌戰(zhàn)略；制定規(guī)章制度，并監(jiān)督項目公司的執(zhí)行文化、品牌與制度監(jiān)控產(chǎn)品創(chuàng)新和研究，推進產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計資源整合，品質(zhì)監(jiān)督及效果把控；產(chǎn)品管控編制集團整體人力資源規(guī)劃及相關(guān)制度；控制項目公司中高層管理人員的選聘、考核；培訓(xùn)指導(dǎo)人力資源管理主責(zé)集團的財務(wù)預(yù)算及資金管理；對項目公司進行財務(wù)分析和成本監(jiān)控；投、融資管理財務(wù)控制制定集團整體發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)項目拓展；對項目公司進行戰(zhàn)略指引，并監(jiān)督其執(zhí)行戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略決策資源配置風(fēng)險控制集團總部職能要點主要職能管理定位組織層次第二接部分務(wù)：綠蘭城集裁團管在控模壓式體傲系簡膠介17組織押結(jié)構(gòu):職能血部門往專業(yè)天公司按化運貍營在集坑團發(fā)印展戰(zhàn)檔略指軟引下銅，各布專業(yè)叔公司糾全面倘推進食公司塊化獨灑立運棚營。營銷桿公司浮：已狂實現(xiàn)坡獨立燭核算貼、公態(tài)司化孕運營沙；裝飾抗公司愿：完撫成了叛公司竟化組綿織架惰構(gòu)和剖運營肯模式駝，并廊開展習(xí)自營秋業(yè)務(wù)規(guī)劃尋設(shè)計北管理滿公司宇、景受觀咨犯詢公椅司、徑造價譜咨詢喊公司聾：基溝本完拜成組嶺織架晌構(gòu)和盲運營幕模式熟，公飽司化品獨立方運營曬尚在挖完善祖中；材料具設(shè)備耐公司現(xiàn)：由箱傳統(tǒng)全采購河模式至向電擴子商撲務(wù)戰(zhàn)歸略采期購模汗式轉(zhuǎn)布變，衫并向谷公司勿化獨值立運憲營方返向發(fā)墳展。18建筑設(shè)計專業(yè)線前期報批專業(yè)線工程專業(yè)線景觀專業(yè)線精裝修專業(yè)線營銷專業(yè)線交付環(huán)節(jié)第二眾部分顛：綠泥城集禮團管宮控模孟式體弱系簡奪介管理濃控制:房地存產(chǎn)開局放的殖總控鏡計劃集團《項目漆總體梳開發(fā)浙計劃》管控12個節(jié)旨點論證設(shè)計項目座營造簽訂培土地出讓羅合同規(guī)劃百方案駕設(shè)計多完成擴初柄完成施工凡圖完成主體碑結(jié)頂±0嗚.0滑0項目柳交付土地煤證取笑得片區(qū)/項目豆把控顆（12個）設(shè)計穗管理禮公司般把控杰（3個）集團柏監(jiān)控/考核申（4個）交付施工謙證施工漫證開工預(yù)售雄證開盤第二黑部分酬：綠貴城集婦團管脹控模睜式體誤系簡睛介管理糠控制:進度宿控制集團《項目總體開發(fā)計劃》管控12個節(jié)點論證設(shè)計項目營造簽訂土地出讓合同規(guī)劃方案設(shè)計完成擴初完成施工圖完成主體結(jié)頂±0.00項目交付土地證取得片區(qū)/項目把控（12個）設(shè)計管理公司把控（3個）集團監(jiān)控/考核（4個）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤管控旺節(jié)點賣設(shè)置博：規(guī)劃害設(shè)計額公司主要榮監(jiān)控延規(guī)劃魚設(shè)計鞭方案砍、擴鏈初、殲施工毅圖3個節(jié)限點；集團主要局監(jiān)控頭施工跌許可繁證、決開工桌、預(yù)煎售許覆可證敬、交罷付4個節(jié)睬點；片區(qū)以《項目期總體抖開發(fā)岸計劃》為核采心進陡行管追控，開主要逝涵蓋12個節(jié)吐點，毀各片澤區(qū)按裳照自持身管邊控需異求制石定進錯度管確控工劇具及匹節(jié)點捐；項目竿公司細(xì)化駐各項身進度馳計劃膽。第二鋸部分蓋：綠侍城集丈團管猶控模蔬式體當(dāng)系簡爛介管理糖控制:進度斯控制第二酒部分慰：綠禾城集顫團管燦控模炊式體松系簡筐介管理柿控制:項目夫考核——需要棍解決披的關(guān)炕鍵問獨題以項目經(jīng)營計劃為導(dǎo)向、保證項目按計劃有序完成以客觀指標(biāo)為基礎(chǔ)、有效識別項目的真實績效對項目公司的績效考核把經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為詳盡的，可測量的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)20販10年度念經(jīng)營燦計劃20培11年度耍經(jīng)營邪計劃20獻12年度坊經(jīng)營孫計劃20懲13年度悉經(jīng)營平計劃年主要連流程取步驟季度項目辭前期20執(zhí)1041列2將3妻420紡0920毛111襯2把3紐奉420統(tǒng)121顛2齡3卸420到131吃2搶3期4工程終建設(shè)項目缸銷售項目蓄融資一、紫實行鼓計劃蓬考核嘗必須病嚴(yán)肅申計劃疾的準(zhǔn)略確性魯和確治定性斗。在項掠目規(guī)尊劃通囑過后爭有經(jīng)扛過審想批的狹項目舞整體火開發(fā)射計劃趟（含門年度槳經(jīng)營銷計劃量）三、窯項目塔經(jīng)營妙計劃因設(shè)陶計、前期勵或市埋場因那素做重磨大調(diào)梳整而女引起更的各項變更須報坡集團租公司績效藝考核心委員列會審批，腥并以科審批唐后的覺計劃沉作為勢考核捕標(biāo)準(zhǔn)爺。二、灘計劃膚考核失以經(jīng)膜過批核復(fù)的胸項目宴整體奇開發(fā)堪計劃殺和年呢度經(jīng)棄營計給劃為泊標(biāo)尺雪。項目索整體賞開發(fā)粘計劃同意第二廟部分韻：綠弄城集仰團管終控模元式體騎系簡口介管理叉控制:項目尚考核——以項扁目經(jīng)少營計灘劃為賣標(biāo)尺巾，保川證項辟目按最計劃胡有序術(shù)完成第二運部分免：綠貴城集寨團管于控模搏式體書系簡星介管理勸控制:項目備考核——經(jīng)營遣計劃燃指標(biāo)乖（70厚%）和臂運營勝管理嫩指標(biāo)讀（30堅%）經(jīng)營計劃指標(biāo)施工許可證申領(lǐng)（10%）項目開工（5%）預(yù)售許可證申領(lǐng)（5%）合同銷售（40%）資金回籠（20%）項目融資（10%）項目交付（5%）費用控制（5%）運營管理指標(biāo)本體建設(shè)（10%）園區(qū)服務(wù)（10%）成本控制（10%）注：文考核佛指標(biāo)爽缺項絨權(quán)重器調(diào)整優(yōu)原則駐：如項注目無蠟上述唉某項劍考評井指標(biāo)互，則六該項堂考評搞指標(biāo)鳳權(quán)重漠按照案其余榨指標(biāo)叉的權(quán)舒重比待例分鎮(zhèn)配至及其余餡考評蘆指標(biāo)株中。第二闊部分獵：綠扯城集吳團管志控模嫌式體趟系簡榮介24管理威支持譽：綠伏城集潑團的字核心辦競爭仗力核心優(yōu)勢制度

體系品質(zhì)把控及資源整合能力產(chǎn)品復(fù)制能力園區(qū)生活服務(wù)體系客戶

基礎(chǔ)第二沖部分徹：綠劍城集炮團管退控模釋式體般系簡席介25管理澡支持吃：制推度體潔系第二攔部分旨：綠丹城集宅團管梯控模皮式體房誠系簡舟介26管理童支持格：品替質(zhì)把挑控和汪資源日整合谷能力三大話技術(shù)謝標(biāo)準(zhǔn)綠城接精品弄工程躍認(rèn)定笨標(biāo)準(zhǔn)欄、標(biāo)毯準(zhǔn)工營程部渣標(biāo)準(zhǔn)預(yù)、先稠進工刺藝工壁法技夢術(shù)標(biāo)坦準(zhǔn)兩條紅產(chǎn)品煮質(zhì)量信管控扔線工程笨管理或質(zhì)量鉗管控姥線、夏工程漏督導(dǎo)嚷質(zhì)量填管控鞠線。綠城蓮已整榆合優(yōu)群秀專槐業(yè)力蓬量，僻組建修設(shè)計變、景免觀、攪裝飾估、采租購、道成本俊等多址家專倚業(yè)公蝴司，濤統(tǒng)籌厚浙江含綠城戰(zhàn)建筑姜設(shè)計阻有限旁公司級、浙抵江綠腫城東饞方建肌筑設(shè)湊計有毅限公字司兩狗家甲胃級設(shè)話計院贏和國旦際國歌內(nèi)各甚優(yōu)秀幟專業(yè)傷公司設(shè)，放封大專煎業(yè)管幣控效壩應(yīng)。

工程棕質(zhì)量喂管理禽線負(fù)售責(zé)日毅常工竹程品宴質(zhì)評誼審、惹把關(guān)旺、檢臟查、辯管控胡；

工程竹質(zhì)量栗督導(dǎo)百線則駛賦予墓獨立贏的工拼程質(zhì)住量督設(shè)導(dǎo)權(quán)村，有苦序開昆展所趁有在請建工然程的復(fù)品質(zhì)鐘督查麥。第二掌部分距：綠許城集煙團管副控模嚷式體艱系簡奔介27管理注支持挖：產(chǎn)腐品研撥發(fā)及熄復(fù)制層能力多年綠來，研綠城冊始終己堅定凱不移府地走糖品質(zhì)噸之路壺，始浩終保差持強萬勁的墻產(chǎn)品焦研發(fā)伸能力魄：別墅刪已完畫成三憤代別敞墅的姜演變西和升蓋華，嫩并向吩第四恭代探括索；多層渠公寓訓(xùn)已完哨成第吉二代高研發(fā)透；高發(fā)層公士寓已爐全面觀升級掠；五星奔級酒激店、響城市壯綜合堆體、虜大型寇社區(qū)美等高顛精尖速產(chǎn)品睜開發(fā)齊營造焦全面盯展開絕。17年來脫，綠執(zhí)城開鎖發(fā)的個項目翻，都夢已成爸為或額即將是成為勺每個羽城市源的標(biāo)漠志性暑建筑愧。每個去產(chǎn)品綁系列扶及專聽業(yè)系浙統(tǒng)形妙成復(fù)密制標(biāo)俯準(zhǔn)。別墅多層公寓高層公寓大型社區(qū)城市綜合體度假公寓商用物業(yè)第二滋部分艙：綠蝕城集留團管塌控模敢式體標(biāo)系簡勢介28管理等支持理：園盯區(qū)服穗務(wù)體喚系綠城正首創(chuàng)以的園綁區(qū)生終活服叮務(wù)體潤系，燃是把鋸健康突、教嚼育、干生活色等方桶面合蓄而為扇一的功園區(qū)斷服務(wù)丟產(chǎn)品冠提供旋給客己戶，雷在滿眉足客殘戶身巡壽心愉江悅需夫求的柿同時唇，真繼正實慈現(xiàn)行帥業(yè)價鞭值、鄭房產(chǎn)瓣價值城以及利企業(yè)吵的社傷會責(zé)直任。綠城園區(qū)生活服務(wù)體系三大服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)健康保健類服務(wù)社區(qū)門診應(yīng)急服務(wù)醫(yī)療綠色通道服務(wù)文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)老年文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)兒童文化教育服務(wù)系統(tǒng)生活服務(wù)系統(tǒng)